Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому

ЗАКОН УКРАЇНИ

Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому

(Відомості Верховної Ради (ВВР), 2023, №№ 23-24, ст.90)

{Із змінами, внесеними згідно із Законами

№ 4017-IX від 10.10.2024, ВВР, 2025, №№ 11-14, ст.35

№ 4510-IX від 19.06.2025}

Цей Закон визначає особливості цивільного обороту об'єктів незавершеного будівництва і майбутніх об'єктів нерухомості та спрямований на гарантування речових прав на такі об'єкти.

Стаття 1. Визначення термінів

1. У цьому Законі наведені нижче терміни вживаються в такому значенні:

1) власник спеціального майнового права на майбутній об'єкт нерухомості - фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на майбутній об'єкт нерухомості;

2) власник спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва - фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на неподільний об'єкт незавершеного будівництва;

3) власник спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва - фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на подільний об'єкт незавершеного будівництва;

4) гарантійна частка будівництва об'єкта нерухомого майна (далі - гарантійна частка) - сукупність майбутніх об'єктів нерухомості, яка визначається для кожного подільного об'єкта незавершеного будівництва (кожної черги будівництва/кожного пускового комплексу), речові права на які обтяжуються до прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта (черги/пускового комплексу) з метою гарантування добудови відповідного об'єкта іншими особами (у тому числі внаслідок банкрутства, фінансової неспроможності замовника будівництва/девелопера будівництва);

5) девелопер будівництва - юридична особа, яка на підставі договору, укладеного із замовником будівництва, забезпечує організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва об'єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб), а також за якою у випадках, передбачених договором із замовником будівництва, здійснюється первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об'єкти нерухомості та яка отримує право першого відчуження, передачі у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов'язань та вчинення інших правочинів щодо таких об'єктів;

6) майбутній об'єкт нерухомості - передбачена проектною документацією на будівництво складова частина подільного об'єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта стане самостійним об'єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо). Майбутні об'єкти нерухомості поділяються на майбутні об'єкти житлової нерухомості (квартира, інше житлове приміщення тощо) та майбутні об'єкти нежитлової нерухомості (гаражний бокс, інше нежитлове приміщення, машиномісце тощо);

7) неподільний об'єкт незавершеного будівництва - об'єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому (будівля, споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови що у складі такого об'єкта відсутні майбутні об'єкти нерухомості. Неподільні об'єкти незавершеного будівництва поділяються на неподільні житлові об'єкти незавершеного будівництва (об'єкти, які відповідно до класифікатора відносяться до будівель житлових) та неподільні нежитлові об'єкти незавершеного будівництва (об'єкти, які відповідно до класифікатора відносяться до будівель нежитлових та інженерних споруд);

8) об'єкт незавершеного будівництва - подільний об'єкт незавершеного будівництва та неподільний об'єкт незавершеного будівництва;

9) подільний об'єкт незавершеного будівництва - об'єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому (будівля, споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови що у складі такого об'єкта проектною документацією на будівництво передбачено не менше двох майбутніх об'єктів нерухомості;

10) спеціальне майнове право на об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості (далі - спеціальне майнове право) - різновид майнового права на об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості, яке полягає у:

володінні і розпорядженні таким об'єктом за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, якщо інше не визначено законом, та виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, але не раніше державної реєстрації такого права, і припиняється після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта та державної реєстрації права власності на відповідний об'єкт нерухомого майна;

праві особи, за якою зареєстровано таке право, вимагати закінчення будівництва об'єкта (у тому числі об'єкта, складовою частиною якого є майбутній об'єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію, що має наслідком набуття такою особою права власності на об'єкт нерухомого майна, який відповідає зазначеним у договорі технічним характеристикам відповідного об'єкта.

2. Інші терміни вживаються в цьому Законі у значеннях, наведених у Цивільному кодексі України, Законі України "Про регулювання містобудівної діяльності" та інших законодавчих актах.

Стаття 2. Оборотоздатність об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості

1. Неподільний об'єкт незавершеного будівництва може перебувати у цивільному обороті лише за умови державної реєстрації права власності або спеціального майнового права, або обтяження на користь особи, яка сплатила частково ціну такого об'єкта, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

2. Подільний об'єкт незавершеного будівництва не може перебувати у цивільному обороті, крім:

1) правочинів, пов'язаних із зміною замовника будівництва;

2) обтяження майна іпотекою відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та звернення стягнення на такий предмет іпотеки;

3) обтяження, визначеного абзацом сьомим частини другої статті 272 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень";

4) правочинів, обтяжень та обмежень, визначених частиною дванадцятою статті 52 Закону України "Про публічно-приватне партнерство" та частиною сімнадцятою статті 551 Закону України "Про концесію".

{Частину другу статті 2 доповнено пунктом 4 згідно із Законом № 4510-IX від 19.06.2025}

Такі правочини та/або дії можуть бути вчинені лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

3. Майбутній об'єкт нерухомості може перебувати у цивільному обороті лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права або обтяження на користь особи, яка сплатила частково ціну такого об'єкта, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

4. Правочин щодо об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості, вчинений з порушенням вимог цієї статті, є нікчемним.

Стаття 3. Право власності на неподільний об'єкт незавершеного будівництва

1. Об'єктом права власності може бути лише неподільний об'єкт незавершеного будівництва.

2. Право власності на неподільний об'єкт незавершеного будівництва виникає відповідно до закону з моменту державної реєстрації такого права.

Державна реєстрація права власності здійснюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", якщо одночасно дотримано такі вимоги:

1) наявність у замовника будівництва права власності/права користування земельною ділянкою, на якій споруджується відповідний об'єкт;

2) набуто право на виконання будівельних робіт;

3) проведено технічну інвентаризацію неподільного об'єкта незавершеного будівництва.

Вимоги, визначені пунктами 1 і 2 цієї частини, не поширюються на неподільні об'єкти незавершеного будівництва, що підлягають приватизації.

3. Не допускається державна реєстрація права власності на подільні об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості.

Стаття 4. Спеціальне майнове право

1. Об'єктами спеціального майнового права є:

1) неподільні об'єкти незавершеного будівництва;

2) подільні об'єкти незавершеного будівництва;

3) майбутні об'єкти нерухомості.

2. На спеціальне майнове право поширюються гарантії щодо захисту права власності (у тому числі усунення перешкод у здійсненні спеціального майнового права; визнання спеціального майнового права у разі його невизнання, порушення, оспорювання; визнання права власності після прийняття в експлуатацію об'єкта).

Власник спеціального майнового права, а в разі реалізації проектів публічно-приватного партнерства, передбачених статтею 52 Закону України "Про публічно-приватне партнерство", проектів концесії, передбачених розділом IX1 Закону України "Про концесію", - публічний партнер/концесієдавець у порядку та на умовах, визначених договором публічно-приватного партнерства/концесійним договором, має право звертатися до суду щодо захисту свого права, у тому числі з вимогою щодо:

{Абзац другий частини другої статті 4 в редакції Закону № 4510-IX від 19.06.2025}

1) закінчення будівництва об'єкта (у тому числі об'єкта, складовою якого є майбутній об'єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію. Не допускається прийняття судами рішень про добудову об'єкта, щодо якого відсутнє право на виконання будівельних робіт внаслідок його скасування чи припинення його дії, до відновлення такого права. У такому разі власник спеціального майнового права має право обрати інший спосіб захисту порушеного права;

{Абзац третій частини другої статті 4 із змінами, внесеними згідно із Законом № 4017-IX від 10.10.2024}

2) визнання права власності на об'єкт, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта.

3. Спеціальне майнове право виникає з моменту його державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Державна реєстрація спеціального майнового права здійснюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" після отримання права на виконання будівельних робіт.

4. Первинна державна реєстрація спеціального майнового права на об'єкт незавершеного будівництва здійснюється за замовником будівництва. Первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутній об'єкт нерухомості здійснюється за замовником будівництва та/або девелопером будівництва відповідно до розподілу між ними майбутніх об'єктів нерухомості, визначеного договором щодо організації та фінансування будівництва об'єкта.

5. Забороняється державна реєстрація спеціального майнового права на об'єкт незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано право власності.

6. Об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості належить особі, за якою зареєстровано спеціальне майнове право на такий об'єкт. Такий об'єкт може належати одній або декільком особам (у тому числі з визначенням часток кожної з таких осіб).

7. При переході спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості (крім першого продажу) або обтяження речових прав, зареєстрованого на користь покупця, який сплатив частково ціну за неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості, до правонабувача одночасно переходять права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж) або договором про участь у фонді фінансування будівництва. Такий правонабувач вважається покупцем/довірителем за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж) або договором про участь у фонді фінансування будівництва.

Стаття 5. Особливості державної реєстрації зміни об'єкта незавершеного будівництва, об'єкта нерухомого майна

1. Державна реєстрація зміни неподільного об'єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, на подільний об'єкт незавершеного будівництва дозволяється за умови:

1) якщо наявність майбутніх об'єктів нерухомості у відповідному об'єкті передбачена проектною документацією на будівництво;

2) наявності письмової згоди обтяжувача речових прав на неподільний об'єкт незавершеного будівництва, його частини - у разі якщо в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно наявні відомості про обтяження речових прав на неподільний об'єкт незавершеного будівництва, його частину.

2. Державна реєстрація зміни неподільного об'єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, на подільний об'єкт незавершеного будівництва здійснюється у такому порядку:

1) державна реєстрація припинення спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва;

2) державна реєстрація спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва за особою, за якою було зареєстровано спеціальне майнове право на неподільний об'єкт незавершеного будівництва;

3) державна реєстрація спеціального майнового права на всі майбутні об'єкти нерухомості, які є частинами новоствореного подільного об'єкта незавершеного будівництва, за особою, спеціальне майнове право якої на відповідний неподільний об'єкт незавершеного будівництва припинено/девелопером будівництва;

4) державна реєстрація обтяження речових прав на майбутні об'єкти нерухомості, включені до гарантійної частки, та на подільний об'єкт незавершеного будівництва.

3. Державна реєстрація зміни подільного об'єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, на неподільний об'єкт незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, дозволяється за умови, що у складі подільного об'єкта незавершеного будівництва відсутні майбутні об'єкти нерухомості, які відчужено, передано у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов'язань або речові права на які обтяжено. Така державна реєстрація здійснюється незалежно від наявності у проектній документації на будівництво відомостей про квартири, гаражні бокси, інші житлові або нежитлові приміщення, машиномісця тощо.

4. Державна реєстрація зміни подільного об'єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, на неподільний об'єкт незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, здійснюється у такому порядку:

1) державна реєстрація припинення:

спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва та всі майбутні об'єкти нерухомості, які є складовими частинами подільного об'єкта незавершеного будівництва;

обтяження речових прав на майбутні об'єкти нерухомості, включені до гарантійної частки, та на подільний об'єкт незавершеного будівництва;

2) державна реєстрація спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва за власником спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва. Якщо спеціальне майнове право на майбутні об'єкти нерухомості зареєстровано за декількома особами, частка кожної з них у неподільному об'єкті незавершеного будівництва визначається договором, що підлягає нотаріальному посвідченню.

5. Державна реєстрація зміни неподільного об'єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, на неподільний об'єкт незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано право власності, дозволяється за умови:

1) дотримання вимог, передбачених статтею 3 цього Закону;

2) наявності письмової згоди обтяжувача речових прав на об'єкт незавершеного будівництва, його частину, якщо в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно наявні відомості про обтяження речових прав на неподільний об'єкт незавершеного будівництва, його частину.

6. Державна реєстрація зміни неподільного об'єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, на неподільний об'єкт незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано право власності, здійснюється у такому порядку:

1) державна реєстрація припинення спеціального майнового права на об'єкт незавершеного будівництва;

2) державна реєстрація права власності на неподільний об'єкт незавершеного будівництва за власником спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва.

7. Державна реєстрація зміни подільного об'єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, на неподільний об'єкт незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано право власності, дозволяється за умови:

1) дотримання вимог, передбачених статтею 3 цього Закону;

2) якщо у складі подільного об'єкта незавершеного будівництва відсутні майбутні об'єкти нерухомості, які відчужено, передано у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов'язань або речові права на які обтяжено. Така державна реєстрація здійснюється незалежно від наявності у проектній документації на будівництво відомостей про квартири, гаражні бокси, інші житлові або нежитлові приміщення, машиномісця тощо.

8. Державна реєстрація зміни подільного об'єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, на неподільний об'єкт незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано право власності, здійснюється у такому порядку:

1) державна реєстрація припинення:

спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва та всі майбутні об'єкти нерухомості, які є складовими частинами подільного об'єкта незавершеного будівництва;

обтяження речових прав на майбутні об'єкти нерухомості, включені до гарантійної частки, та на подільний об'єкт незавершеного будівництва;

2) державна реєстрація права власності на неподільний об'єкт незавершеного будівництва за власником спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва. Якщо спеціальне майнове право на майбутні об'єкти нерухомості зареєстровано за декількома особами, частка кожної з них у неподільному об'єкті незавершеного будівництва визначається договором, що підлягає нотаріальному посвідченню.

9. Державна реєстрація зміни неподільного об'єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано право власності, на подільний об'єкт незавершеного будівництва дозволяється за умови:

1) наявності майбутніх об'єктів нерухомості у відповідному об'єкті, що передбачено проектною документацією на будівництво;

2) відсутності в об'єкті незавершеного будівництва складових частин, які після прийняття об'єкта в експлуатацію є самостійними об'єктами нерухомого майна, речові права на які належать третім особам;

3) наявності письмової згоди обтяжувача речових прав на об'єкт незавершеного будівництва, його частину, якщо в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно наявні відомості щодо обтяження речових прав на об'єкт незавершеного будівництва, його частину.

10. Державна реєстрація зміни неподільного об'єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано право власності, на подільний об'єкт незавершеного будівництва здійснюється у такому порядку:

1) державна реєстрація припинення права власності на неподільний об'єкт незавершеного будівництва;

2) державна реєстрація спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва за попереднім власником;

3) державна реєстрація спеціального майнового права на всі майбутні об'єкти нерухомості, які є частинами новоствореного подільного об'єкта незавершеного будівництва, за особою, право власності якої на відповідний неподільний об'єкт незавершеного будівництва припинено/девелопером будівництва;

4) державна реєстрація обтяження речових прав на майбутні об'єкти нерухомості, включені до гарантійної частки, та на подільний об'єкт незавершеного будівництва.

11. Державна реєстрація зміни об'єкта нерухомого майна (будівлі, споруди), щодо якого зареєстровано право власності, на подільний об'єкт незавершеного будівництва дозволяється за умови:

1) наявності майбутніх об'єктів нерухомості у відповідному об'єкті, що передбачено проектною документацією на будівництво (реконструкцію, реставрацію, капітальний ремонт);

2) відсутності в об'єкті нерухомого майна складових частин, які є самостійними об'єктами нерухомого майна, речові права на які належать третім особам;

3) наявності письмової згоди обтяжувача речових прав на об'єкт нерухомого майна, його частину, якщо в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно наявні відомості щодо обтяження речових прав на об'єкт нерухомого майна, його частину.

12. Державна реєстрація зміни об'єкта нерухомого майна (будівлі, споруди), щодо якого зареєстровано право власності, на подільний об'єкт незавершеного будівництва здійснюється у такому порядку:

1) державна реєстрація припинення права власності на об'єкт нерухомого майна;

2) державна реєстрація спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва за попереднім власником об'єкта нерухомого майна;

3) державна реєстрація спеціального майнового права на всі майбутні об'єкти нерухомості, які є частинами новоствореного подільного об'єкта незавершеного будівництва, за особою, право власності якої на відповідний неподільний об'єкт незавершеного будівництва припинено/девелопером будівництва;

4) державна реєстрація обтяження речових прав на майбутні об'єкти нерухомості, включені до гарантійної частки, та на подільний об'єкт незавершеного будівництва.

13. Державна реєстрація, передбачена цією статтею, здійснюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

14. Дія положень цієї статті не поширюється на будівлі, споруди, які мають статус пам'ятки культурної спадщини або щойно виявленого об'єкта культурної спадщини.

Стаття 6. Особливості залучення коштів для будівництва об'єкта нерухомого майна

1. Пряме чи опосередковане залучення (інвестування, фінансування) замовником будівництва, девелопером будівництва, управителем фонду фінансування будівництва коштів від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, для спорудження об'єкта нерухомого майна з подальшим набуттям такими особами права власності на відповідні об'єкти нерухомого майна може здійснюватися виключно в такий спосіб:

1) шляхом укладення договорів купівлі-продажу неподільних об'єктів незавершеного будівництва/майбутніх об'єктів нерухомості (частки неподільного об'єкта незавершеного будівництва):

замовником будівництва, який є юридичною особою або фізичною особою - підприємцем;

девелопером будівництва, який є юридичною особою;

2) шляхом укладення договорів про участь в фонді фінансування будівництва управителем фонду фінансування будівництва через фонди фінансування будівництва відповідно до цього Закону з урахуванням особливостей, визначених Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю";

3) шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва відповідно до Закону України "Про ринки капіталу та організовані товарні ринки" з умовою передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва відповідно до укладеного нотаріального договору між замовником будівництва та власником таких облігацій про резервування (бронювання) об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. До такого договору застосовуються вимоги щодо договору купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж), крім пункту 19 частини другої статті 13 цього Закону.

2. Вимоги частини першої цієї статті не поширюються на випадки фінансування об'єктів, що споруджуються виключно за рахунок власних, кредитних або позикових коштів замовника будівництва та/або девелопера будівництва. Вимоги частини першої цієї статті не поширюються на випадки реалізації проектів публічно-приватного партнерства, передбачених статтею 53 Закону України "Про публічно-приватне партнерство", проектів концесії, передбачених розділом IX1 Закону України "Про концесію", в яких замовник будівництва та/або девелопер будівництва фінансує будівництво об'єкта нерухомого майна, у тому числі з подальшим набуттям юридичними та фізичними особами права власності на відповідні об'єкти нерухомого майна, шляхом поєднання таких способів фінансування:

1) фінансування за рахунок власних та/або кредитних, та/або позикових коштів замовника будівництва та/або девелопера будівництва, але виключно за умови укладення прямого договору;

2) пряме чи опосередковане залучення (інвестування, фінансування) коштів юридичних та фізичних осіб, у тому числі у спосіб, визначений частиною першою цієї статті, грантів у порядку та на умовах, передбачених договором публічно-приватного партнерства, концесійним договором.

{Частина друга статті 6 в редакції Закону № 4510-IX від 19.06.2025}

3. Управителі фондів операцій з нерухомістю можуть залучати кошти від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, для спорудження об'єктів нерухомого майна відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".

Стаття 7. Договір щодо організації та фінансування будівництва об'єкта

1. Замовник будівництва може укласти договір з девелопером будівництва щодо організації та фінансування будівництва об'єкта (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб).

2. Істотними умовами договору щодо організації та фінансування будівництва об'єкта є:

1) порядок організації та фінансування будівництва об'єкта девелопером будівництва;

2) сторона, яка забезпечує розкриття інформації про подільний об'єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок) відповідно до цього Закону;

3) розподіл майбутніх об'єктів нерухомості, щодо яких буде здійснено первинну державну реєстрацію спеціального майнового права, між замовником будівництва та девелопером будівництва;

4) перелік майбутніх об'єктів нерухомості, що складають гарантійну частку, речові права на які обтяжуватимуться;

5) строк, протягом якого сторони повинні внести зміни до переліку майбутніх об'єктів нерухомості, визначених пунктами 3 і 4 цієї частини, у разі зміни проектної документації на будівництво, яка зумовлює необхідність таких змін;

6) порядок дій сторін для забезпечення добудови об'єкта у разі розірвання договору (передача замовнику будівництва спеціального майнового права на майбутні об'єкти нерухомості, які не відчужено; передача замовнику будівництва невикористаних коштів, залучених на будівництво об'єкта за договорами купівлі-продажу майбутніх об'єктів нерухомості (перший продаж), тощо) або втрати замовником права на земельну ділянку.

Якщо договір щодо організації та фінансування будівництва об'єкта укладається до розроблення проектної документації на будівництво, істотні умови договору, визначені пунктами 3 і 4 цієї частини, на момент укладення договору не зазначаються. У такому разі сторони зобов'язані внести зміни до договору, зазначивши такі істотні умови, після розроблення та затвердження у встановленому законодавством порядку проектної документації на будівництво.

3. За рішенням замовника будівництва на девелопера будівництва може покладатися виконання частини функцій замовника будівництва, крім повноважень замовника будівництва щодо набуття на своє ім'я прав на виконання підготовчих та будівельних робіт, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів та інших повноважень, визначених законом. За неналежне виконання таких функцій девелопер будівництва несе відповідальність, передбачену для замовника відповідно до закону.

4. Договір щодо організації та фінансування будівництва об'єкта підлягає нотаріальному посвідченню.

Стаття 8. Розкриття інформації про подільний об'єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок)

1. У разі якщо будівництво об'єкта нерухомого майна (багатоквартирного будинку) здійснюється із залученням недержавних коштів (прямого або опосередкованого) фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, для подальшого набуття такими особами права власності на відповідні об'єкти нерухомого майна, замовник будівництва, девелопер будівництва (за наявності), управитель фонду фінансування будівництва (за наявності) зобов'язані розмістити на своїх веб-сайтах таку інформацію:

1) ідентифікатор об'єкта будівництва (закінченого будівництвом об'єкта);

2) основні технічні характеристики подільного об'єкта незавершеного будівництва згідно з переліком, визначеним Кабінетом Міністрів України, але в обсязі не меншому, ніж зазначено в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва;

3) відомості про замовника будівництва, девелопера будівництва (за наявності), управителя фонду фінансування будівництва (за наявності):

а) для юридичної особи:

найменування юридичної особи, у тому числі скорочене (за наявності);

ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи);

організаційно-правова форма;

відомості про керівника юридичної особи та про інших осіб, які можуть вчиняти дії від імені юридичної особи, у тому числі підписувати договори, подавати документи для державної реєстрації тощо (за наявності): прізвище, ім'я, по батькові, дані про наявність обмежень щодо представництва юридичної особи;

відомості про кінцевого бенефіціарного власника (контролера) замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва): прізвище, ім'я, по батькові; найменування та ідентифікаційний код (для резидента) засновника юридичної особи, в якому ця особа є кінцевим бенефіціарним власником згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань;

місцезнаходження юридичної особи;

інформація для здійснення зв'язку з юридичною особою: телефон, адреса електронної пошти;

дані про перебування юридичної особи у процесі припинення;

дані про перебування юридичної особи у процесі провадження у справі про банкрутство, санації, у тому числі відомості про розпорядника майна, керуючого санацією, ліквідатора;

б) для фізичної особи - підприємця:

прізвище, ім'я, по батькові;

місцезнаходження (адреса, за якою здійснюється зв'язок з фізичною особою - підприємцем);

інформація для здійснення зв'язку з фізичною особою - підприємцем: телефон та адреса електронної пошти;

відомості про осіб, які можуть вчиняти дії від імені фізичної особи - підприємця, у тому числі підписувати договори, подавати документи для державної реєстрації тощо (за наявності): прізвище, ім'я, по батькові, дані про наявність обмежень щодо представництва від імені фізичної особи - підприємця;

4) відомості про генерального підрядника або підрядника (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників), передбачені пунктом 3 цієї частини;

5) запланований квартал, рік прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта;

6) відомості про право на виконання будівельних робіт з посиланням на відповідні відомості та документи в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва;

7) відомості про хід будівництва (щомісячні фотографії об'єкта, графік виконання робіт та стан його виконання);

8) відомості про майбутні об'єкти нерухомості, які продано та які продаються, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України;

9) умови придбання та ціна майбутніх об'єктів нерухомості або спосіб її визначення;

10) проект договору купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж)/договору про участь у фонді фінансування будівництва/договору про резервування (бронювання) об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва;

11) інші відомості, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України.

2. Інформація, визначена частиною першою цієї статті, розміщується замовником будівництва, девелопером будівництва (за наявності), управителем фонду фінансування будівництва (за наявності) на своєму веб-сайті до укладення першого договору щодо відчуження майбутнього об'єкта нерухомості у відповідному подільному об'єкті незавершеного будівництва та оновлюється (крім інформації, визначеної пунктом 7 частини першої цієї статті) протягом 10 робочих днів з дня настання відповідних змін.

Інформація, визначена пунктом 7 частини першої цієї статті, оновлюється замовником будівництва, девелопером будівництва (за наявності), управителем фонду фінансування будівництва (за наявності) щомісяця, не пізніше 15 числа.

3. За порушення вимог щодо розкриття інформації про подільний об'єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), визначеної частиною першою цієї статті, замовник будівництва, девелопер будівництва (за наявності), управитель фонду фінансування будівництва (за наявності) несуть відповідальність згідно з цим Законом.

4. За порушення вимог щодо розкриття інформації про подільний об'єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), визначених частиною першою цієї статті, на замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва) накладається штраф у розмірі 10 прожиткових мінімумів для працездатних осіб, встановлених законом на 1 січня календарного року, в якому накладається штраф.

5. Одночасно з накладенням штрафу виноситься припис про усунення порушення вимог щодо розкриття інформації про подільний об'єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), визначених частиною першою цієї статті, із зазначенням строку усунення порушення, що не може перевищувати 30 календарних днів з дня винесення припису.

6. Сплата штрафу не звільняє замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва) від виконання вимог щодо розкриття інформації про подільний об'єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), визначених частиною першою цієї статті.

7. За невиконання припису про усунення порушення вимог щодо розкриття інформації про подільний об'єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), визначених частиною першою цієї статті, на замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва) накладається штраф у розмірі 20 прожиткових мінімумів для працездатних осіб, встановлених законом на 1 січня календарного року, в якому накладається штраф.

8. Справи про порушення вимог щодо розкриття інформації про подільний об'єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), визначених частиною першою цієї статті, розглядаються центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державного контролю за додержанням законодавства про захист прав споживачів.

9. Розглядати справи про порушення і накладати стягнення від імені центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державного контролю за додержанням законодавства про захист прав споживачів, мають право керівник, його заступники, керівники територіальних органів та їхні заступники.

10. Підставою для розгляду справи про порушення вимог щодо розкриття інформації про подільний об'єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), визначених частиною першою цієї статті, є акт перевірки та інші матеріали, пов'язані з перевіркою.

Акт перевірки складається на кожне виявлене порушення окремо.

11. Перевірка проводиться відповідно до Закону України "Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності".

Посадові особи, уповноважені на перевірки та складення актів, визначаються центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державного контролю за додержанням законодавства про захист прав споживачів.

12. Акт перевірки складається у двох примірниках, які підписуються посадовою особою центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державного контролю за додержанням законодавства про захист прав споживачів, та надаються для підписання замовнику будівництва (девелоперу будівництва, управителю фонду фінансування будівництва) шляхом вручення особисто або поштовим відправленням з описом вкладення та повідомленням про вручення.

У разі якщо оператор поштового зв'язку не може вручити замовнику будівництва (девелоперу будівництва, управителю фонду фінансування будівництва) акт перевірки через відсутність зазначених осіб за місцезнаходженням (місцем проживання), їх відмову або ухилення від отримання поштового відправлення, документ вважається врученим у день, зазначений оператором поштового зв'язку в повідомленні про вручення, із зазначенням причини невручення.

Замовник будівництва (девелопер будівництва, управитель фонду фінансування будівництва) протягом 10 календарних днів зобов'язаний підписати акт перевірки, надати письмові пояснення щодо виявлених порушень та повернути підписаний акт з письмовими поясненнями до центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державного контролю за додержанням законодавства про захист прав споживачів.

У разі неповернення підписаного акта перевірки або відмови замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва) від підписання акта перевірки посадова (службова) особа центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державного контролю за додержанням законодавства про захист прав споживачів, вносить до такого акта відповідний запис.

Акт перевірки разом з поясненнями керівника суб'єкта господарювання або уповноваженої ним особи (за наявності) та документами, що підтверджують факт виявленого порушення, не пізніше наступного робочого дня після його складення передається посадовій особі, визначеній частиною другою статті 14 цього Закону, для прийняття рішення про накладення штрафу.

13. Справа про правопорушення розглядається у 15-денний строк з дня одержання акта перевірки посадовою особою, уповноваженою розглядати справу.

14. За результатом розгляду справи про правопорушення виноситься постанова.

15. Штраф підлягає сплаті протягом 15 днів з дня отримання копії постанови відповідним суб'єктом господарювання.

16. У разі якщо штраф не сплачено у строк, передбачений частиною п'ятнадцятою цієї статті, примусове виконання постанови про накладення штрафу здійснюється у порядку, встановленому Законом України "Про виконавче провадження".

17. Постанову у справі про правопорушення може бути оскаржено в адміністративному та/або судовому порядку.

{Частина сімнадцята статті 8 в редакції Закону № 4017-IX від 10.10.2024}

Стаття 9. Гарантійна частка

1. Під час первинної державної реєстрації за замовником будівництва/девелопером будівництва спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості такий замовник будівництва зобов'язаний визначити перелік майбутніх об'єктів нерухомості, які складатимуть гарантійну частку.

2. Мінімальний розмір гарантійної частки визначається Кабінетом Міністрів України у відсотковому відношенні до сукупної (загальної) площі майбутніх об'єктів нерухомості у подільному об'єкті незавершеного будівництва (черзі/пусковому комплексі) відповідно до проектної документації на будівництво.

3. До гарантійної частки включаються майбутні об'єкти нерухомості, спеціальне майнове право на які зареєстровано за замовником будівництва/девелопером будівництва.

Не допускається включення до гарантійної частки частини майбутнього об'єкта нерухомості.

Майбутні об'єкти нерухомості, які включаються до гарантійної частки, повинні бути вільні від речових прав інших осіб (крім спеціального майнового права замовника будівництва/девелопера будівництва та/або права довірчої власності управителя фонду фінансування будівництва) та будь-яких обтяжень (крім обтяження майбутніх об'єктів нерухомості іпотекою на підставі іпотечного договору, визначеного статтею 10 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю").

4. У разі якщо проектною документацією на будівництво об'єкта визначені черги будівництва та/або пускові комплекси, кожний із яких може бути прийнятий в експлуатацію окремо, гарантійна частка встановлюється окремо щодо кожної черги будівництва/пускового комплексу.

5. До прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта (черги будівництва та/або пускового комплексу) забороняється, якщо інше не встановлено законом:

1) вчиняти правочини щодо відчуження та/або обтяження речових прав на майбутні об'єкти нерухомості, включені до гарантійної частки (крім обтяження іпотекою відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю");

2) обтяжувати (крім випадків, визначених Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю") та звертати стягнення на майбутні об'єкти нерухомості, включені до гарантійної частки.

6. Обтяження речових прав на майбутні об'єкти нерухомості, включені до гарантійної частки, припиняється:

1) одночасно з прийняттям в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта (черги будівництва та/або пускового комплексу - щодо майбутніх об'єктів нерухомості, включених до гарантійної частки у відповідній черзі будівництва/пусковому комплексі);

2) на підставі рішення суду з метою добудови відповідного об'єкта незавершеного будівництва іншими особами (у тому числі внаслідок банкрутства, фінансової неспроможності замовника будівництва/девелопера будівництва);

3) на підставі заяви управителя фонду фінансування будівництва, за умови що за таким управителем зареєстровано право довірчої власності на всі майбутні об'єкти нерухомості у подільному об'єкті незавершеного будівництва.

7. Замовник будівництва/девелопер будівництва може змінити майбутні об'єкти нерухомості, включені до гарантійної частки, якщо така зміна відповідає вимозі до розміру гарантійної частки, що визначається Кабінетом Міністрів України.

8. У разі зміни проектної документації на будівництво, яка зумовлює необхідність збільшення розміру гарантійної частки, замовник будівництва/девелопер будівництва зобов'язаний збільшити перелік майбутніх об'єктів нерухомості, включених до гарантійної частки, та забезпечити реєстрацію обтяження речових прав на такі об'єкти у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

9. У разі зміни проектної документації на будівництво, яка зумовлює можливість зменшення розміру гарантійної частки, замовник будівництва/девелопер будівництва має право зменшити перелік майбутніх об'єктів нерухомості, включених до гарантійної частки, та забезпечити реєстрацію припинення обтяження речових прав на такі об'єкти у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

10. Фінансування будівництва майбутніх об'єктів нерухомості, включених до гарантійної частки, здійснюється за рахунок коштів замовника будівництва/девелопера будівництва.

Стаття 10. Право першого відчуження, передачі у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов'язань щодо об'єкта незавершеного будівництва та майбутнього об'єкта нерухомості

1. Право першого відчуження об'єкта незавершеного будівництва або майбутнього об'єкта нерухомості (у тому числі з метою прямого або опосередкованого залучення коштів для будівництва об'єкта) належить:

1) замовнику будівництва/девелоперу будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об'єкт, крім випадків відчуження майбутніх об'єктів нерухомості через фонд фінансування будівництва;

2) управителю фонду фінансування будівництва, за яким зареєстровано право довірчої власності на отриманий в управління майбутній об'єкт нерухомості.

2. Право першого відчуження об'єкта незавершеного будівництва або майбутнього об'єкта нерухомості виникає з моменту:

1) державної реєстрації за замовником будівництва права власності/спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва - у разі відчуження неподільного об'єкта незавершеного будівництва або його частки (крім майбутніх об'єктів нерухомості);

2) державної реєстрації за замовником будівництва спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва (крім випадку, визначеного частиною четвертою статті 21 цього Закону) та державної реєстрації за замовником будівництва/девелопером будівництва спеціального майнового права на всі майбутні об'єкти нерухомості в ньому - у разі відчуження майбутнього об'єкта нерухомості (крім випадку, визначеного пунктом 3 цієї частини). Державна реєстрація спеціального майнового права на всі майбутні об'єкти нерухомості здійснюється за замовником будівництва та девелопером будівництва відповідно до розподілу між ними майбутніх об'єктів нерухомості, визначеного договором щодо організації та фінансування будівництва об'єкта;

3) державної реєстрації за замовником будівництва спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва, всі майбутні об'єкти нерухомості в ньому, а в разі відчуження майбутніх об'єктів нерухомості через фонд фінансування будівництва - з моменту державної реєстрації за управителем фонду фінансування будівництва права довірчої власності на отримані в управління майбутні об'єкти нерухомості.

Стаття 11. Особливості відчуження, передачі у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов'язань та обтяження речових прав на об'єкти незавершеного будівництва, майбутні об'єкти нерухомості

1. Відчуження, передача у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов'язань або обтяження речових прав на подільний об'єкт незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, забороняється, крім випадків, визначених частиною другою статті 2 цього Закону.

2. Неподільний об'єкт незавершеного будівництва/ майбутній об'єкт нерухомості може бути предметом договору про відчуження, передачу у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов'язань або обтяження речових прав, за умови дотримання вимог, визначених статтями 2 і 10 цього Закону.

Неподільний об'єкт незавершеного будівництва/ майбутній об'єкт нерухомості, що споруджується шляхом реалізації проектів публічно-приватного партнерства, передбачених статтею 53 Закону України "Про публічно-приватне партнерство", проектів концесії, передбачених розділом IX1 Закону України "Про концесію", та кошти на фінансування якого залучаються відповідно до вимог частини другої статті 6 цього Закону, може бути предметом договору про відчуження, передачу у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов'язань або обтяження речових прав. Укладення, припинення, внесення змін до договору про відчуження, передачу у довірчу власність, а також реалізація прав та обов'язків сторін здійснюються з урахуванням умов, порядку та вимог, визначених договором публічно-приватного партнерства, концесійним договором та законами України "Про публічно-приватне партнерство", "Про концесію".

{Частина друга статті 11 в редакції Закону № 4510-IX від 19.06.2025}

3. Договори про відчуження, передачу у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов'язань або обтяження речових прав на об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості укладаються, якщо інше не визначено законом:

1) за наявності у замовника будівництва права власності/права користування земельною ділянкою, на якій споруджується відповідний об'єкт (крім випадків, якщо законом передбачена можливість набуття права на виконання будівельних робіт без оформлення права власності/права користування земельною ділянкою), - у разі укладення договору про перше відчуження, договору про передачу у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов'язань та обтяження речових прав;

2) за наявності діючих містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки (крім випадків, якщо відповідно до законодавства будівництво може здійснюватися за відсутності містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки) - у разі укладення договору про перше відчуження, договору про передачу у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов'язань та обтяження речових прав;

3) за наявності діючого права на виконання будівельних робіт - у разі укладення договору про перше відчуження, договору про передачу у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов'язань та обтяження речових прав;

4) за відсутності факту зупинення виконання будівельних робіт до усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності - у разі першого відчуження;

5) за відсутності факту прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта;

6) за наявності визначеної гарантійної частки - у разі укладення договору про перше відчуження, договору про передачу у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов'язань та обтяження речових прав на майбутній об'єкт нерухомості;

7) за відсутності обтяження речових прав на подільний об'єкт незавершеного будівництва (крім обтяження, визначеного абзацом сьомим частини другої статті 272 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та статтею 10 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю") - у разі укладення договору про відчуження майбутнього об'єкта нерухомості.

4. Договір про відчуження об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

5. Договір про відчуження об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості, який укладається з фізичною особою, не може містити умови, які є несправедливими згідно із Законом України "Про захист прав споживачів".

6. Правочини щодо відчуження, передачі у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов'язань та обтяження речових прав на майбутні об'єкти нерухомості, які придбаваються на підставі договорів про участь у фонді фінансування будівництва, вчиняються відповідно до статей 2, 4, 6, 9-11, частин другої - шостої статті 13, статей 14, 15 цього Закону з урахуванням особливостей, встановлених Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".

7. Правочини щодо відчуження, передачі у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов'язань та обтяження речових прав на неподільні об'єкти незавершеного будівництва/майбутні об'єкти житлової нерухомості, які набуваються відповідно договору про резервування (бронювання) об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва, вчиняються відповідно до статей 2, 4, 6, 9-11, частин другої - шостої статті 13, статей 14, 15 цього Закону з урахуванням особливостей емісії та обігу цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.

8. Правочин, за яким оплатно придбавається об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості (у тому числі шляхом прямого або опосередкованого залучення коштів для будівництва об'єкта), укладений з порушенням вимог статей 6, 10, частини другої статті 14, частини третьої статті 15 цього Закону, є нікчемним.

9. Дія положень цієї статті не поширюється на об'єкти незавершеного будівництва, щодо яких зареєстровано право власності.

Стаття 12. Особливості вчинення правочинів, пов'язаних із зміною замовника будівництва

1. На правочини щодо зміни замовника будівництва не поширюються вимоги пунктів 2-4, 7 частини третьої статті 11 цього Закону.

2. Зміна замовника будівництва неподільного об'єкта незавершеного будівництва здійснюється шляхом відчуження такого об'єкта.

Зміна замовника будівництва подільного об'єкта незавершеного будівництва здійснюється шляхом відчуження такого об'єкта та майбутніх об'єктів нерухомості, щодо яких за попереднім замовником зареєстровано спеціальне майнове право.

3. Договір, пов'язаний із зміною замовника будівництва, укладається з дотриманням вимог статті 11 цього Закону та підлягає нотаріальному посвідченню.

4. До нового замовника будівництва подільного об'єкта незавершеного будівництва переходять усі права та обов'язки попереднього замовника будівництва (у тому числі щодо усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності) як продавця за договором купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж) та договору щодо організації та фінансування об'єкта будівництва.

5. У разі зміни замовника будівництва попередній замовник будівництва у визначений договором строк передає новому замовнику будівництва технічну, виконавчу, дозвільну та іншу документацію щодо об'єкта незавершеного будівництва (у тому числі відомості про власників спеціального майнового права на майбутні об'єкти нерухомості та покупців, які сплатили частково ціну майбутнього об'єкта нерухомості та на користь яких зареєстровано обтяження речових прав).

6. Новий замовник будівництва подільного об'єкта незавершеного будівництва зобов'язаний повідомити власників спеціального майнового права на майбутні об'єкти нерухомості та покупців, які сплатили повністю або частково ціну майбутнього об'єкта нерухомості та на користь яких зареєстровано обтяження речових прав, про зміну замовника будівництва протягом 30 календарних днів з дня державної реєстрації за ним спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва.

7. Зміна замовника будівництва (забудовника) у разі фінансування будівництва через фонд фінансування будівництва або фонд операцій з нерухомістю здійснюється з урахуванням Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".

Стаття 13. Договір купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж)

1. За договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж):

1) продавець зобов'язується забезпечити:

будівництво та прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта (у тому числі складовою частиною якого є відповідний майбутній об'єкт нерухомості), зокрема шляхом укладення договору про організацію та фінансування будівництва об'єкта;

підключення закінченого будівництвом об'єкта до інженерних мереж на постійній основі;

передачу покупцю неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості шляхом державної реєстрації за покупцем спеціального майнового права на такий об'єкт;

передачу відповідно до закону покупцю у власність та в натурі об'єкта нерухомого майна після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта;

2) покупець зобов'язується:

сплатити продавцю за неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості грошову суму в розмірі, визначеному договором;

прийняти неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості шляхом державної реєстрації на ім'я покупця спеціального майнового права на такий об'єкт;

прийняти у власність та в натурі об'єкт нерухомого майна після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта.

2. Істотними умовами договору купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж), крім умов, передбачених частиною першою цієї статті, є:

1) відомості про замовника будівництва та девелопера будівництва (за наявності):

для юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи), місцезнаходження;

для фізичної особи - підприємця: прізвище, ім'я, по батькові (за наявності); реєстраційний номер запису про державну реєстрацію фізичної особи - підприємця згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, місце проживання;

2) назва неподільного об'єкта незавершеного будівництва або подільного об'єкта незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об'єкт нерухомості, відповідно до документа, що дає право на виконання будівельних робіт;

3) вид будівництва (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт);

4) відомості про земельну ділянку, на якій розташовано неподільний об'єкт незавершеного будівництва або подільний об'єкт незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об'єкт нерухомості (у випадках якщо законом передбачена можливість набуття права на виконання будівельних робіт без оформлення права власності/права користування земельною ділянкою - за наявності):

а) відомості про власника/користувача земельної ділянки:

для юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи);

для фізичної особи - підприємця: прізвище, ім'я, по батькові (за наявності); реєстраційний номер запису про державну реєстрацію фізичної особи - підприємця згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань;

б) кадастровий номер земельної ділянки;

в) номер відомостей про право власності/право користування замовника будівництва на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

5) номер відомостей про спеціальне майнове право замовника будівництва на неподільний об'єкт незавершеного будівництва або подільний об'єкт незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об'єкт нерухомості, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

6) основні технічні характеристики неподільного об'єкта незавершеного будівництва або подільного об'єкта незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об'єкт нерухомості:

а) функціональне призначення об'єкта;

б) загальна площа об'єкта, функціональне призначення та площа окремих приміщень у складі об'єкта (для неподільного об'єкта незавершеного будівництва) згідно з проектною документацією на будівництво об'єкта;

в) кількість поверхів згідно з проектною документацією на будівництво об'єкта;

г) опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання відповідно до переліку, визначеного Кабінетом Міністрів України;

ґ) клас енергоефективності згідно з енергетичним сертифікатом;

7) ідентифікатор об'єкта будівництва (закінченого будівництвом об'єкта) в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (будівлі, споруди), у тому числі складовою частиною якого є відповідний майбутній об'єкт нерухомості;

8) графічне зображення розташування неподільного об'єкта незавершеного будівництва або подільного об'єкта незавершеного будівництва на генеральному плані об'єкта будівництва (крім об'єктів, що споруджуються на підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки);

9) інформація про те, що продаж неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості є першим;

10) адреса неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості;

11) у разі купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості додатково зазначаються:

а) назва майбутнього об'єкта нерухомості (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо);

б) основні технічні характеристики майбутнього об'єкта нерухомості:

функціональне призначення об'єкта;

секція (під'їзд), поверх, на якому розміщено об'єкт;

загальна площа об'єкта згідно з проектною документацією на будівництво об'єкта (у тому числі функціональне призначення та площа окремих приміщень у складі об'єкта);

опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання згідно з проектною документацією на будівництво об'єкта відповідно до переліку, визначеного Кабінетом Міністрів України;

в) ідентифікатор об'єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва;

г) номер відомостей про спеціальне майнове право на майбутній об'єкт нерухомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

12) графічне зображення схеми будівельного плану неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості із зазначенням назви та площі всіх його приміщень, розміщення об'єкта на поверсі;

13) відомості про відсутність речових прав третіх осіб та обтяжень речових прав на неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості (у тому числі номери відомостей про речові права третіх осіб та обтяження речових прав на об'єкт у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно);

14) ціна неподільного об'єкта будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості або спосіб її визначення;

15) запланований квартал та рік прийняття в експлуатації закінченого будівництвом об'єкта, у тому числі складовою частиною якого є майбутній об'єкт нерухомості, та виконання продавцем зобов'язання щодо забезпечення передачі об'єкта нерухомого майна покупцю;

16) відомості про укладення між замовником будівництва та девелопером будівництва договору про організацію та фінансування будівництва об'єкта:

назва договору;

дата укладення та номер (за наявності) договору;

найменування сторін договору;

для сторони договору - юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи);

для сторони договору (замовника будівництва) - фізичної особи - підприємця: прізвище, ім'я, по батькові (за наявності); реєстраційний номер запису про державну реєстрацію фізичної особи - підприємця згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань;

відомості про нотаріуса, який посвідчив договір;

17) підстави та порядок зміни істотних умов договору;

18) підстави та порядок дострокового припинення дії договору;

19) строк повернення покупцю коштів у разі дострокового припинення дії договору, який не може перевищувати 60 календарних днів з дня припинення дії договору;

20) строк повернення покупцю надміру сплачених коштів, якщо за результатами технічної інвентаризації фактична загальна площа об'єкта нерухомого майна виявиться меншою за площу, зазначену в договорі купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості, який не може перевищувати 60 календарних днів з дня державної реєстрації за покупцем права власності на відповідний об'єкт нерухомого майна;

21) строк доплати покупцем коштів, якщо за результатами технічної інвентаризації фактична загальна площа об'єкта нерухомого майна виявиться більшою за площу, зазначену в договорі купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості;

22) відповідальність сторін за несвоєчасне виконання та невиконання умов договору;

23) порядок надання покупцю інформації про хід виконання умов договору;

24) стислий перелік будівельних робіт, які повинні бути проведені на неподільному об'єкта незавершеного будівництва/майбутньому об'єкті будівництва;

25) перелік обладнання, яке повинно бути встановлено на неподільному об'єкті незавершеного будівництва/майбутньому об'єкті нерухомості та передано покупцю;

26) стислий перелік робіт, які повинні бути проведені на об'єкті будівництва та прибудинковій території;

27) перелік обладнання, яке повинно бути встановлено на об'єкті будівництва, призначеного для забезпечення функціонування такого об'єкта після закінчення будівельних робіт та прийняття його в експлуатацію;

28) номери телефонів та адреси для листування сторін.

3. Продавець (замовник будівництва, девелопер будівництва, управитель фонду фінансування будівництва) на вимогу покупця зобов'язаний ознайомити його з такими відомостями та документами:

1) відомості Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань про замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва);

2) документи, що підтверджують право власності/право користування замовника будівництва земельною ділянкою, на якій споруджується об'єкт будівництва (якщо законом передбачена можливість набуття права на виконання будівельних робіт без оформлення права власності/права користування земельною ділянкою - за наявності);

3) містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки або будівельний паспорт забудови земельної ділянки;

4) технічні умови до інженерного забезпечення об'єкта будівництва;

5) проектна документація на будівництво;

6) звіт про результати експертизи проектної документації на будівництво;

7) відомості (документ) про набуття права на виконання будівельних робіт;

8) договір про організацію та фінансування будівництва об'єкта - у разі укладення;

9) фінансова звітність про господарську діяльність замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва) за останні два роки (для суб'єктів господарювання, які здійснюють господарську діяльність менше двох років, - за час здійснення господарської діяльності).

4. Спеціальне майнове право на неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості, сплата ціни якого відповідно до договору купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості здійснюється покупцем частинами, до моменту повної сплати ціни залишається у продавця (крім випадків, якщо договором передбачено перехід до покупця спеціального майнового права до повної сплати ціни неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості).

Перехід спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості від продавця до покупця здійснюється після повної сплати покупцем ціни такого об'єкта (крім випадків, якщо договором передбачено перехід до покупця спеціального майнового права до повної сплати ціни неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості). Таке право переходить до покупця з моменту державної реєстрації за покупцем спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості.

5. Продавець за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж) зобов'язаний:

1) забезпечити будівництво та прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, у тому числі складовою частиною якого є відповідний майбутній об'єкт нерухомості;

2) забезпечити передачу покупцю неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості шляхом проведення державної реєстрації спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості на ім'я покупця, який повністю сплатив ціну неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості, протягом п'яти робочих днів з дня сплати відповідних коштів;

3) забезпечити проведення державної реєстрації обтяження речових прав на неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості на користь покупця, який сплатив частково ціну неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості, протягом трьох робочих днів з дня внесення першого платежу, крім випадків, визначених пунктом 4 цієї частини;

4) забезпечити проведення державної реєстрації спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості на ім'я покупця, який частково сплатив ціну неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості, з одночасною державною реєстрацією обтяження речових прав на неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості на свою користь протягом п'яти робочих днів з дня часткової сплати в обсязі, визначеному договором, - якщо договором передбачено передачу покупцю неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості шляхом державної реєстрації спеціального майнового права до повної сплати ціни неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості;

5) забезпечити проведення державної реєстрації припинення обтяження речових прав на неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості, зареєстрованого на користь замовника будівництва, девелопера будівництва відповідно до пункту 4 цієї частини, ціна якого повністю сплачена покупцем, протягом п'яти робочих днів з дня сплати відповідних коштів;

6) видати на вимогу покупця, який повністю сплатив ціну неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості, довідку про повну сплату ціни неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості, що підтверджує право покупця на державну реєстрацію спеціального майнового права на відповідний об'єкт, протягом трьох робочих днів з дня звернення покупця за такою довідкою;

7) забезпечити проведення державної реєстрації припинення обтяження речових прав на об'єкт нерухомого майна, зареєстрованого на користь замовника будівництва, девелопера будівництва відповідно до частини третьої статті 273 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", щодо якого між продавцем та покупцем проведено остаточні розрахунки, протягом п'яти робочих днів з дня проведення остаточних розрахунків;

8) забезпечити передачу відповідно до закону покупцю у власність та в натурі об'єкта нерухомого майна після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта;

9) видати власнику об'єкта нерухомого майна, з яким проведено остаточні розрахунки за об'єкт нерухомого майна, довідку, що підтверджує проведення остаточних розрахунків за об'єкт нерухомого майна, протягом трьох робочих днів з дня звернення власника об'єкта нерухомого майна за такою довідкою;

10) повернути покупцю надміру сплачені кошти, якщо інше не встановлено законом, у разі якщо за результатами технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна фактична загальна площа об'єкта нерухомого майна виявиться меншою за площу, зазначену в договорі купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж).

Дія обтяження речових прав, визначеного пунктом 3 цієї частини, припиняється з дати державної реєстрації за покупцем спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості та в інших випадках, визначених законом.

6. У разі відмови продавця або залишення без відповіді заяви про видачу довідок, передбачених пунктами 6 і 9 частини п'ятої цієї статті, факт оплати може бути встановлений у судовому порядку.

7. Дія положень цієї статті не поширюється на неподільні об'єкти незавершеного будівництва, щодо яких зареєстровано право власності.

8. Укладення, припинення, внесення змін до договору купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/ майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж), що є об'єктом публічно-приватного партнерства, об'єктом концесії, а також реалізація прав та обов'язків покупця і продавця здійснюються з урахуванням порядку, умов та вимог, визначених договором публічно-приватного партнерства, концесійним договором та законами України "Про публічно-приватне партнерство", "Про концесію".

{Статтю 13 доповнено частиною восьмою згідно із Законом № 4510-IX від 19.06.2025}

Стаття 14. Друге та наступні відчуження неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості

1. Власник спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості має право відчужити такий об'єкт іншій особі (особам):

1) за згодою замовника будівництва та/або девелопера будівництва, та/або управителя фонду фінансування будівництва - якщо власник спеціального майнового права сплатив частково ціну неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості;

2) без згоди замовника будівництва та/або девелопера будівництва, та/або управителя фонду фінансування будівництва - якщо власник спеціального майнового права повністю сплатив ціну майбутнього об'єкта нерухомості;

3) за згодою замовника будівництва та/або девелопера будівництва, та/або публічного партнера/ концесієдавця та за умови дотримання порядку, умов та вимог, визначених договором публічно-приватного партнерства, концесійним договором, - у разі реалізації проекту публічно-приватного партнерства, передбаченого статтею 53 Закону України "Про публічно-приватне партнерство", проекту концесії, передбаченого розділом IX1 Закону України "Про концесію".

{Частину першу статті 14 доповнено пунктом 3 згідно із Законом № 4510-IX від 19.06.2025}

2. Правочин щодо другого та наступного відчуження неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.

3. Одночасно з вчиненням правочину щодо другого та наступного відчуження неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості до нового власника спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості переходять всі права та обов'язки покупця/довірителя за договором купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж)/договору про участь у фонді фінансування будівництва. Такий новий власник спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості вважається покупцем/довірителем за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж)/договором про участь у фонді фінансування будівництва. У такому разі внесення змін до договору або укладення нового договору не вимагається.

4. Державна реєстрація спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості за новим власником спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості здійснюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Державний реєстратор речових прав на нерухоме майно протягом 10 календарних днів з дня державної реєстрації переходу спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості до нового власника надсилає (надає) замовнику будівництва (девелоперу будівництва; управителю фонду фінансування будівництва - у разі першого відчуження об'єкта через фонд фінансування будівництва) витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно про таку реєстрацію та контактну інформацію (номер телефону та адресу для листування) про нового власника спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості.

5. Істотними умовами договору про друге та наступні відчуження неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості є:

1) назва неподільного об'єкта незавершеного будівництва або подільного об'єкта незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості;

2) вид будівництва (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт);

3) відомості про земельну ділянку, на якій розташовано неподільний об'єкт незавершеного будівництва або подільний об'єкт незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об'єкт нерухомості (якщо законом передбачена можливість набуття права на виконання будівельних робіт без оформлення права власності/права користування земельною ділянкою - за наявності):

а) відомості про власника/користувача земельної ділянки:

для юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи);

для фізичної особи - підприємця: прізвище, ім'я, по батькові (за наявності); реєстраційний номер запису про державну реєстрацію фізичної особи - підприємця згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань;

б) кадастровий номер земельної ділянки;

в) номер відомостей про право власності/право користування замовника будівництва на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

4) відомості про замовника будівництва та девелопера будівництва (за наявності):

для замовника будівництва - юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи), місцезнаходження;

для замовника - фізичної особи - підприємця: прізвище, ім'я, по батькові (за наявності); реєстраційний номер запису про державну реєстрацію фізичної особи - підприємця згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, місце проживання;

5) номер відомостей про спеціальне майнове право на неподільний об'єкт незавершеного будівництва або подільний об'єкт незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об'єкт нерухомості, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та відомості про осіб, за якими зареєстровано такі права;

6) основні технічні характеристики неподільного об'єкта незавершеного будівництва або подільного об'єкта незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об'єкт нерухомості:

функціональне призначення об'єкта;

загальна площа об'єкта, функціональне призначення та площа окремих приміщень у складі об'єкта (для неподільного об'єкта незавершеного будівництва) згідно з проектною документацією на будівництво об'єкта;

кількість поверхів згідно з проектною документацією на будівництво об'єкта;

опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання відповідно до переліку, визначеного Кабінетом Міністрів України;

клас енергоефективності згідно з енергетичним сертифікатом;

7) ідентифікатор об'єкта будівництва (закінченого будівництвом об'єкта) в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (будівлі, споруди), у тому числі складовою частиною якого є відповідний майбутній об'єкт нерухомості;

8) у разі відчуження майбутнього об'єкта нерухомості додатково зазначаються:

а) назва майбутнього об'єкта нерухомості (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо);

б) основні технічні характеристики майбутнього об'єкта нерухомості:

функціональне призначення об'єкта; секція (під'їзд), поверх, на якому розміщено об'єкт;

загальна площа об'єкта згідно з проектною документацією на будівництво об'єкта (у тому числі функціональне призначення та площа окремих приміщень у складі об'єкта);

опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання згідно з проектною документацією на будівництво об'єкта відповідно до переліку, визначеного Кабінетом Міністрів України;

в) ідентифікатор об'єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (майбутнього об'єкта нерухомості);

г) номер відомостей про спеціальне майнове право на майбутній об'єкт нерухомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

9) відомості про те, що відчуження неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості не є першим;

10) адреса неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості;

11) відомості про речові права третіх осіб та обтяження речових прав на неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості (у тому числі номери відомостей про речові права третіх осіб та обтяження речових прав на об'єкт у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно);

12) ціна неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості - якщо договір є оплатним;

13) номери телефонів та адреси для листування сторін.

6. До договору про друге та наступні відчуження неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості додається договір купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж)/договір про участь у фонді фінансування будівництва.

Стаття 15. Особливості відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця

1. Покупець за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості, який сплатив частково ціну неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості та на користь якого зареєстровано обтяження речових прав, має право відступити свої права за таким договором іншій особі (особам).

2. Відступлення права вимоги за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості здійснюється за згодою продавця за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості, а також за згодою продавця за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж).

3. Договір про відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.

4. У разі відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості іншій особі до такої особи переходять права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості (у тому числі за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж).

5. Відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості здійснюється з одночасним переведенням боргу на правонабувача. Відступлення таких прав має наслідком перехід обтяження речових прав на неподільний об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості на користь правонабувача.

6. Покупець за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/ майбутнього об'єкта нерухомості, що споруджується шляхом реалізації проекту публічно-приватного партнерства, передбаченого статтею 53 Закону України "Про публічно-приватне партнерство", проекту концесії, передбаченого розділом IX1 Закону України "Про концесію", та який сплатив частково ціну такого неподільного об'єкта незавершеного будівництва/ майбутнього об'єкта нерухомості, має право відступити свої права за таким договором іншій особі (іншим особам), якщо таке відступлення передбачено умовами договору публічно-приватного партнерства, концесійного договору. У такому разі відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/ майбутнього об'єкта нерухомості здійснюється з урахуванням порядку, умов та вимог, визначених договором публічно-приватного партнерства, концесійним договором та законами України "Про публічно-приватне партнерство", "Про концесію".

{Статтю 15 доповнено частиною шостою згідно із Законом № 4510-IX від 19.06.2025}

Стаття 16. Державна реєстрація права власності на об'єкт нерухомого майна, щодо якого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право власності на неподільний об'єкт незавершеного будівництва або спеціальне майнове право на неподільний об'єкт незавершеного будівництва чи майбутній об'єкт нерухомості

1. Державна реєстрація права власності на об'єкт нерухомого майна, щодо якого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право власності на неподільний об'єкт незавершеного будівництва або спеціальне майнове право на неподільний об'єкт незавершеного будівництва чи майбутній об'єкт нерухомості, здійснюється автоматично програмними засобами ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у день отримання відомостей з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта у порядку, визначеному Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Стаття 17. Взаємодія продавця за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта нерухомого майна/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж) та власника об'єкта нерухомого майна після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта

1. Продавець за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта нерухомого майна/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж) протягом 30 календарних днів з дня прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта зобов'язаний забезпечити повідомлення власника об'єкта нерухомого майна про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта та необхідність приймання-передачі об'єкта нерухомого майна.

2. Приймання-передача об'єкта нерухомого майна здійснюється разом з паспортами, сертифікатами, гарантійними та іншими документами на обладнання, що встановлено на об'єкті нерухомого майна, за актом, у якому зазначається перелік обладнання, встановленого на об'єкті нерухомого майна.

3. Власник об'єкта нерухомого майна має право у 15-денний строк з дня отримання акта підписати акт приймання-передачі об'єкта нерухомого майна із зазначенням інформації про відсутність претензій щодо об'єкта нерухомого майна або подати у письмовій формі свої обґрунтовані зауваження до об'єкта нерухомого майна та щодо виявлених будівельних недоліків.

За наявності у власника об'єкта нерухомого майна обґрунтованих зауважень до об'єкта нерухомого майна та щодо виявлених будівельних недоліків продавець зобов'язаний забезпечити безоплатне усунення недоліків у 15-денний строк з дня подання зауважень або в інший узгоджений сторонами строк чи забезпечити безоплатне повторне виконання робіт, щодо яких допущено недоліки, встановлення обладнання чи виготовлення непоставленої чи пошкодженої речі (обладнання) не нижчої якості.

4. Зауваження власника об'єкта нерухомого майна можуть бути відхилені, якщо вони ґрунтуються на недостовірній інформації або не відповідають вимогам законодавства чи договору.

5. Перебіг строків виконання зобов'язань власника об'єкта нерухомого майна зупиняється на час усунення недоліків.

6. Якщо після дворазового письмового попередження (з перервою не менше 10 робочих днів) власника об'єкта нерухомого майна про необхідність підписання акта приймання-передачі об'єкта нерухомого майна власник об'єкта нерухомого майна необґрунтовано ухиляється від підписання акта, об'єкт нерухомого майна вважається переданим власнику об'єкта нерухомого майна на десятий робочий день після другого попередження.

Попередження про необхідність підписання акта приймання-передачі об'єкта нерухомого майна надається власнику об'єкта нерухомого майна особисто під розписку або надсилається поштовим відправленням з описом вкладення та повідомленням про вручення.

Днем вручення попередження про необхідність підписання акта приймання-передачі об'єкта нерухомого майна є:

1) день вручення попередження власнику об'єкта нерухомого майна під розписку;

2) день вручення власнику об'єкта нерухомого майна поштового відправлення;

3) день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати попередження чи відмітки про відсутність особи за адресою для листування згідно з договором чи повідомленням державного реєстратора речових прав на нерухоме майно.

7. У разі недосягнення згоди з питань передачі об'єкта нерухомого майна спір вирішується в судовому порядку.

8. Зобов'язання щодо забезпечення передачі об'єкта нерухомого майна його власнику в натурі вважаються виконаними з дня передачі об'єкта нерухомого майна його власнику згідно з цією статтею.

9. У разі якщо за результатами технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна фактична загальна площа об'єкта нерухомого майна виявиться меншою за площу, зазначену в договорі купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж), продавець зобов'язаний протягом 60 календарних днів з дня прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта повернути покупцю надміру сплачені кошти, якщо інше не встановлено законом. Відмова від цього права чи його обмеження, зокрема за домовленістю між покупцем та продавцем, є нікчемною.

Повернення коштів здійснюється виходячи з ціни 1 квадратного метра загальної площі (іншої вимірної одиниці) неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості, передбаченої у договорі купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж), якщо інше не встановлено договором.

10. У разі якщо за результатами технічної інвентаризації встановлено факт перевищення фактичної загальної площі об'єкта нерухомого майна над площею, зазначеною у договорі купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж), власник об'єкта нерухомого майна зобов'язаний у строк, визначений договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості, доплатити продавцю грошові кошти в сумі, що дорівнює вартості частини площі, яка перевищує зазначену в договорі, якщо інше не встановлено законом.

Доплата коштів здійснюється виходячи з ціни 1 квадратного метра загальної площі (іншої вимірної одиниці) неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості, передбаченої у договорі купівлі-продажу неподільного об'єкта нерухомого майна/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж), на підставі розрахунку, наданого продавцем.

11. За результатами остаточних розрахунків між продавцем та власником об'єкта нерухомого майна за об'єкт нерухомого майна продавець видає власнику об'єкта нерухомого майна довідку, що підтверджує проведення остаточних розрахунків за об'єкт нерухомого майна між продавцем та покупцем і є підставою для зняття обтяження речових прав на об'єкт незавершеного будівництва, визначеного абзацом сьомим частини другої статті 272 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Стаття 18. Розірвання договору купівлі-продажу неподільного об'єкта нерухомого майна/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж)

1. Покупець має право вимагати розірвання договору купівлі-продажу неподільного об'єкта нерухомого майна/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж) у разі:

1) порушення строку прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта (у тому числі складовою якого є майбутній об'єкт нерухомості) більш як на шість місяців, крім випадків, якщо таке порушення зумовлено форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили), що підтверджено у встановленому законом порядку. Перебіг цього строку зупиняється на період оскарження рішень, дій або бездіяльності державних органів, якщо такі рішення, дії або бездіяльність впливають на строк прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта;

2) зміни без згоди покупця проектної документації на будівництво подільного об'єкта незавершеного будівництва, до складу якого входить майбутній об'єкт нерухомості, якщо така зміна потребує узгодження з покупцем відповідно до Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності";

3) в інших встановлених законом або договором випадках.

2. Продавець має право вимагати розірвання договору купівлі-продажу неподільного об'єкта нерухомого майна/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж) у разі:

1) прострочення внесення покупцем першого платежу більш як на 30 календарних днів;

2) прострочення внесення покупцем наступних платежів більш як на 45 календарних днів;

3) порушення покупцем встановленого договором терміну внесення платежів більше трьох разів протягом календарного року, при цьому кожне таке прострочення повинно становити не менше 14 календарних днів;

4) в інших встановлених законом випадках.

3. Продавець має право в односторонньому порядку розірвати з покупцем договір купівлі-продажу неподільного об'єкта нерухомого майна/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж) лише у випадках, визначених пунктами 1 і 2 частини другої цієї статті, за умови що на день розірвання договору не внесено або внесено не в повному обсязі відповідний платіж.

Одностороння відмова продавця від договору купівлі-продажу неподільного об'єкта нерухомого майна/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж) в інших випадках не допускається.

4. Продавець, який має намір розірвати договір купівлі-продажу неподільного об'єкта нерухомого майна/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж) в односторонньому порядку, зобов'язаний письмово повідомити про це покупця шляхом:

1) вручення повідомлення покупцю особисто під розписку;

2) поштовим відправленням з описом вкладення та повідомленням про вручення;

3) передачі заяви про розірвання договору нотаріусом відповідно до Закону України "Про нотаріат".

Повідомлення покупця про одностороннє розірвання договору з підстави, визначеної пунктом 1 частини другої цієї статті, здійснюється не менш як за 15 календарних днів до дати розірвання договору.

Повідомлення покупця про одностороннє розірвання договору з підстави, визначеної пунктом 2 частини другої цієї статті, здійснюється двічі:

перше повідомлення - не менш як за 20 календарних днів до дати розірвання договору;

друге повідомлення - не менш як через 20 календарних днів після вручення першого повідомлення.

Днем вручення повідомлення про одностороннє розірвання договору є:

1) день вручення повідомлення покупцю під розписку;

2) день вручення покупцю поштового відправлення;

3) день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати повідомлення чи відмітки про відсутність особи за адресою для листування згідно з договором або повідомлення державного реєстратора речових прав на нерухоме майно.

Одностороннє розірвання договору є підставою для зняття обтяження речових прав, зареєстрованого на користь покупця, який сплатив частково ціну неподільного об'єкта нерухомого майна/майбутнього об'єкта нерухомості.

Рішення продавця про розірвання договору в односторонньому порядку може бути оскаржено до суду в установленому законом порядку.

5. У разі розірвання договору з підстав, визначених цією статтею, продавець за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта нерухомого майна/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж) зобов'язаний повернути покупцю кошти, фактично сплачені за неподільний об'єкт нерухомого майна/майбутній об'єкт нерухомості у строки, визначені договором. Сума коштів, що підлягає поверненню покупцю, може бути змінена з урахуванням суми штрафних санкцій (якщо такі санкції передбачені договором).

Кошти за неподільний об'єкт нерухомого майна/майбутній об'єкт нерухомості можуть бути повернуті шляхом внесення їх на депозит нотаріуса відповідно до закону. Витрати, пов'язані з внесенням коштів на депозит нотаріуса, покладаються на сторону, визначену договором купівлі-продажу неподільного об'єкта нерухомого майна/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж).

6. У разі недосягнення згоди між продавцем та покупцем з питань розірвання договору купівлі-продажу неподільного об'єкта нерухомого майна/майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж) спір вирішується в судовому порядку.

Стаття 19. Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості, об'єкта нерухомого майна

1. Ризик випадкового знищення та випадкового пошкодження об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості, об'єкта нерухомого майна до передачі власнику об'єкта нерухомого майна за актом приймання-передачі несе продавець за договором купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж).

Стаття 20. Спадкування об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право

1. У разі смерті власника спеціального майнового права на об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості або особи, на користь якої зареєстровано обтяження речових прав на об'єкт незавершеного будівництва/майбутній об'єкт нерухомості, до спадкоємця (спадкоємців) переходять відповідні речові права та/або обтяження згідно із законом.

Стаття 21. Прикінцеві та перехідні положення

1. Цей Закон набирає чинності через один місяць з дня його опублікування, але не раніше дня набрання чинності Законом України "Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо сприяння розвитку волонтерської діяльності та діяльності неприбуткових установ та організацій в умовах збройної агресії Російської Федерації проти України", крім пунктів 8-10 цієї статті, які набирають чинності з дня, наступного за днем опублікування цього Закону.

2. Дія цього Закону поширюється на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості, які є складовими частинами об'єкта незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте після набрання чинності цим Законом, з урахуванням особливостей, визначених цією частиною.

На майбутні об'єкти нерухомості, які придбаваються на підставі договору про участь у фонді фінансування будівництва та є складовими частинами подільного об'єкта незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо якого набуте після набрання чинності цим Законом, та правочини щодо таких майбутніх об'єктів нерухомості поширюються вимоги статей 2, 4, 5-11, частин другої - шостої статті 13, статей 14-20 цього Закону.

На неподільні об'єкти незавершеного будівництва/майбутні об'єкти житлової нерухомості, які набуваються відповідно до договору про резервування (бронювання) об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте після набрання чинності цим Законом, та на правочини щодо таких неподільних об'єктів незавершеного будівництва/майбутніх об'єктів нерухомості поширюються вимоги статей 2, 4, 5-11, частин другої - шостої статті 13, статей 14-20 цього Закону з урахуванням особливостей емісії та обігу цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.

За рішенням замовника будівництва дія цього Закону може бути поширена на об'єкти будівництва та їх складові частини, які після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта стануть самостійними об'єктами нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто до набрання чинності цим Законом, у порядку (у тому числі в частині передачі таких об'єктів в іпотеку) та з урахуванням особливостей, визначених Кабінетом Міністрів України.

3. До запровадження державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна відповідно до статті 273 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" дія положень статей 17 та 19 цього Закону поширюється на особу, за якою зареєстровано спеціальне майнове право на неподільний об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості.

4. Державна реєстрація спеціального майнового права на подільний об'єкт нерухомого майна не проводиться, а державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об'єкти нерухомості проводиться за відсутності такої реєстрації, якщо проектною документацією на реконструкцію, реставрацію, капітальний ремонт передбачено створення нових майбутніх об'єктів нерухомості в існуючому багатоквартирному будинку. У такому разі розмір гарантійної частки визначається у відсотковому відношенні до сукупної (загальної) площі таких майбутніх об'єктів нерухомості відповідно до проектної документації на будівництво.

5. Внести зміни до таких законодавчих актів України:

1) у статті 120 Земельного кодексу України (Відомості Верховної Ради України, 2002 р., № 3-4, ст. 27):

назву викласти в такій редакції:

"Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права власності, господарського відання, оперативного управління на об'єкт нерухомого майна (крім багатоквартирного будинку), об'єкт незавершеного будівництва, спеціального майнового права на об'єкт незавершеного будівництва, що розміщені на ній";

частину дев'яту доповнити новим абзацом першим такого змісту:

"Вимоги частин першої, другої, четвертої, шостої - восьмої цієї статті поширюються на випадки переходу спеціального майнового права на об'єкт незавершеного будівництва від одного суб'єкта такого права до іншого".

У зв'язку з цим абзац перший вважати абзацом другим;

2) у Цивільному кодексі України (Відомості Верховної Ради України, 2003 р., №№ 40-44, ст. 356):

статтю 178 доповнити частиною третьою такого змісту:

"3. Особливості оборотоздатності об'єктів незавершеного будівництва, майбутніх об'єктів нерухомості встановлюються законом";

абзац другий частини третьої статті 331 викласти в такій редакції:

"У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нього відповідно до закону";

у статті 384:

частину першу викласти в такій редакції:

"1. Усі власники (співвласники) квартир та нежитлових приміщень у будинку, спорудженому або придбаному житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна такого будинку.

Спільним майном будинку кооперативу є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку кооперативу, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників будинку кооперативу та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований будинок кооперативу та його прибудинкова територія, з моменту державної реєстрації таких прав відповідно до закону";

доповнити частиною четвертою такого змісту:

"4. Управління спільним майном будинку кооперативу здійснюється його співвласниками (незалежно від членства в кооперативі) відповідно до закону.

Установчі документи кооперативу не можуть включати норми, які обмежують визначені законом права співвласників будинку кооперативу. Положення установчих документів кооперативу, що обмежують визначені законом права співвласників будинку кооперативу, є нікчемними";

частину першу статті 575 викласти в такій редакції:

"1. Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості. Подільний об'єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом";

частини першу, другу і четверту статті 577 викласти в такій редакції:

"1. Якщо предметом застави є нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості, а також в інших випадках, встановлених законом, договір застави підлягає нотаріальному посвідченню, крім випадків, установлених законом.

2. Застава нерухомого майна, об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості підлягає державній реєстрації у випадках та в порядку, встановлених законом";

"4. Моментом реєстрації застави рухомого майна є дата та час внесення відповідного запису до Державного реєстру обтяжень рухомого майна";

частину четверту статті 5971 викласти в такій редакції:

"4. До надання кредиту або позики, що забезпечується переданням нерухомого майна, об'єкта незавершеного будівництва та майбутнього об'єкта нерухомості у довірчу власність, кредитор зобов'язаний запропонувати боржнику надання такого кредиту, позики, можливість забезпечити виконання цих зобов'язань в інший спосіб. Умови кредитного договору, договору позики, що забезпечується переданням майна у довірчу власність, можуть відрізнятися від умов кредитного договору, договору позики, що забезпечується в інший спосіб";

частину другу статті 5972 викласти в такій редакції:

"2. Якщо законом не встановлено інше, об'єктом довірчої власності не можуть бути корпоративні права. Об'єктом довірчої власності не можуть бути подільні об'єкти незавершеного будівництва";

частини четверту і п'яту статті 5973 викласти в такій редакції:

"4. Договір про встановлення довірчої власності на нерухоме майно, неподільний об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

5. Довірча власність на нерухоме майно, неподільний об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості виникає з моменту її реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно";

частину четверту статті 59711 доповнити абзацом другим такого змісту:

"За результатами відчуження довірчим власником об'єкта довірчої власності - неподільного об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості, щодо яких за довірчим власником зареєстровано спеціальне майнове право (внаслідок звернення стягнення на такий об'єкт або внаслідок його передачі за актом приймання-передачі довірчому засновникові чи іншій особі), у набувача виникає спеціальне майнове право на такий об'єкт, якщо інше не встановлено законом або договором. Спеціальне майнове право набувача на неподільний об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості виникає з моменту реєстрації такого права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно";

частину другу статті 59712 викласти в такій редакції:

"2. Довірча власність у третьої особи (нового кредитора за основним зобов'язанням) на нерухоме майно, неподільний об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості виникає з моменту державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно";

частину другу статті 631 викласти в такій редакції:

"2. Договір набирає чинності з моменту його укладення, якщо інше не визначено законом або договором";

у статті 635:

частину першу доповнити абзацом п'ятим такого змісту:

"Попередній договір щодо купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва або майбутнього об'єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню";

доповнити частиною п'ятою такого змісту:

"5. Будь-які платежі на підтвердження зобов'язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва або майбутнього об'єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов'язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва або майбутнього об'єкта нерухомості не допускаються";

частину першу статті 656 викласти в такій редакції:

"1. Предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому.

Особливості купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва та майбутніх об'єктів нерухомості визначаються законом";

частину першу статті 876 викласти в такій редакції:

"1. Власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено законом або договором";

частину другу статті 1029 після абзацу першого доповнити новим абзацом такого змісту:

"Довірча власність на отримане в управління нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості виникає з моменту її державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно".

У зв'язку з цим абзац другий вважати абзацом третім;

частину другу статті 1031 викласти в такій редакції:

"2. Договір управління нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва, майбутнім об'єктом нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню";