Про визнання недійсними рішення та договору купівлі-продажу

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07.07.2004 Справа N 1/211

(ухвалою Судової палати у господарських справах Верховного Суду України від 16.09.2004 відмовлено у порушенні провадження з перегляду)

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого Кривди Д.С.,

суддів: Жаботиної Г.В., Уліцького А.М.

розглянувши касаційну скаргу 1. Миколаївської міської ради 2. ПП "Агроспецсервіс"

на постанову від 06.02.2004 р. Одеського апеляційного господарського суду

у справі N 1/211 господарського суду Миколаївської області

за позовом ТОВ "Фрегат"

до Миколаївської міської ради

третя особа ПП "Агроспецсервіс"

про визнання недійсними рішення Миколаївської міської ради від 13.06.2003 р., договору оренди земельної ділянки від 04.07.2003 р.

за зустрічним позовом Миколаївської міської ради

до 1. ТОВ "Фрегат" 2. ПП "Агроспецсервіс"

про визнання недійсним договору купівлі-продажу

за участю представників сторін

від Миколаївської міської ради: Дмитрієва Т.В., дов.

від ПП "Агроспецсервіс": Рижий В.Ф., дов.

від ТОВ "Фрегат": Мартиненко В.В., дов. Вербицький А.Ю. - директор

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Фрегат" звернулося до господарського суду Миколаївської області з позовом до про визнання частково недійсним рішення Миколаївської міської Ради від 13.06.2003 N 12/13 "Про вилучення надання, передачу за фактичним користуванням, продовження строку користування земельними ділянками юридичними особами, громадянами, зміну цільового призначення земельної ділянки та внесення змін до рішення міської ради та міськвиконкому по центральному району м. Миколаєва", а також визнання недійсним договору оренди від 04.07.2003, укладеного між міськрадою та ПП "Агроспецсервіс".

Миколаївська міська Рада звернулась до господарського суду із зустрічним позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу будівлі по вул. Потьомкінській, 61 у м. Миколаєві від 04.04.1991, укладеного між МБМП "Фрегат" та Центральним райвиконкомом м. Миколаєва.

Рішенням господарського суду Миколаївської області від 12.12.2003 р. (суддя Волковицька Н.О.) у задоволені первісного та зустрічного позовів відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано встановленням обставин, які свідчать, що договір купівлі-продажу, укладений між позивачем і виконкомом Центральної районної ради м. Миколаєва, від 04.04.1991 про продаж фасадного флігеля будинку по вул. Потьомкінській, 61 підписаний з боку виконкому невідомою особою, а зазначені у позові будівлі зруйновані у 1998, що за відсутністю будинку, будівлі на спірній земельній ділянці виключає право позивача на оформлення прав на ділянку на підставі ст. 120 ЗК України ( 2768-14 ) через відсутність майна.

Щодо доводів позивача про порушення відповідачем вимог ст. 15 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ) щодо проведення конкурсу між кількома особами, що виявили бажання орендувати одну земельну ділянку, суд визначив, що протягом місяця була тільки одна заява ПП "Агроспецсервіс", а заява позивача про надання в оренду цієї ж земельної ділянки надійшла у вересні 2002 р., тобто після закінчення місячного строку, визначеного ст. 123 ЗК України ( 2768-14 ), тому оспорене рішення не містить порушень земельного законодавства.

Зустрічний позов Миколаївської міської ради не задоволено за відсутністю належного відповідача - сторони, яка уклала угоду - Центральної районної ради м. Миколаєва.

Постановою від 06.02.2004 Одеського апеляційного господарського суду (колегія суддів у складі: Пироговського В.Т. - головуючого, Продаєвич Л.В., Туренко В.Б.) рішення господарського суду скасовано, задоволено первісний позов ТОВ "Фрегат", а у задоволені зустрічного позову відмовлено.

Постанова апеляційної інстанції обґрунтована наступними обставинами і висновками: на підставі рішення Центрального райвиконкому м. Миколаєва від 15.02.1991 N 72 Міжгалузеве багатофункціональне мале підприємство (МБМП) "Фрегат", правонаступником якого є ТОВ "Фрегат", за договором купівлі-продажу від 04.04.1991, укладеним з Центральним райвиконкомом м. Миколаєва придбало будівлю по вул. Плеханівська, 61 (зараз вул. Потьомкінська, 61) (а.с. 25-26), сплативши її вартість у сумі 177110 крб., про що свідчить платіжне доручення N 1 від 04.04.1991 (а.с. 26).

Розпорядженням голови Миколаївського райвиконкому від 24.07.1991 N 218ар, придбана будівля передана на баланс МБМП "Фрегат" (а.с. 27).

Рішенням виконавчого комітету Миколаївської міськради від 24.06.1994 N 372 викуплене приміщення передано у власність МПМБ "Фрегат" (а.с. 28).

У подальшому протягом 1998-2000 р.р. МПМБ "Фрегат" неодноразово зверталося до органів місцевої міської влади щодо узгодження можливості демонтажу придбаної будівлі, проектування та будівництва нового житлового будинку та відведення земельної ділянки площею 0,1 га по вул. Потьомкінській, 61, про що свідчать листи Головного управління архітектури та містобудування Миколаївського міськвиконкому (а.с. 101-102).

У зв'язку із перереєстрацією МБМП "Фрегат" у ТОВ "Фрегат", останнє звернулося до органів місцевого самоврядування з листом N 1 від 24.09.2002 про відведення вищевказаної земельної ділянки товариству (а.с. 112).

Листування між ТОВ "Фрегат" та Миколаївською міською радою протягом лютого-червня 2003 р. свідчить про неодноразове звернення ТОВ "Фрегат" щодо відведення земельної ділянки по вул. Потьомкінській, 61 у м. Миколаєві для будівництва житлового будинку, які фактично не розглянуті і відповідно до вимог ст.ст. 122, 123, 124 чинного Земельного кодексу України ( 2768-14 ) не прийнято рішення щодо відмови у наданні земельної ділянки в користування або залишення заяви без розгляду (а.с. 104-111).

Згідно зі ст. 120 ЗК України ( 2768-14 ) при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.

Враховуючи наявність вказаного вище договору купівлі-продажу від 04.04.1991 та технічного паспорту від 19.05.2003, виготовленого Миколаївською МБТІ, ТОВ "Фрегат" належить будинок по вул. Потьомкінській, 61 у м. Миколаєві загальною площею 1538 м.кв., у тому числі під будинком 417 м.кв. (а.с. 15-22).

Таким чином, висновок господарського суду стосовно того, що ТОВ "Фрегат" втратило придбану будівлю визнаний таким, не відповідає фактичним обставинам та матеріалам справи.

Враховуючи те, що у матеріалах справи наявні дві заяви на оренду однієї й тієї ж земельної ділянки, рішення Миколаївської міськради від 13.06.2003 N 12/13 в частині затвердженого проекту відведення та передачі в оренду ПП "Агропромінвест" земельної ділянки 1000 кв.м по вул. Потьомкінській, 61 у м. Миколаєві суперечить вимогам чинного законодавства, у зв'язку з чим підлягає визнанню недійсним з підстав передбачених ст. 48 ЦК України ( 1540-06 ).

Зважаючи на те, що договір оренди між ПП "Агроспцсервіс" та Миколаївською міською радою укладено на підставі рішення Ради від 13.06.2003, яке прийняте всупереч вимог законодавства України, договір оренди землі від 02.07.2003 про оренду земельної ділянки площею 1000 кв.м, розташованої по вул. Потьомкінській, 61 у м. Миколаєві, (а.с. 143-146) апеляційний суд визнав його недійсним, одночасно погодившись із висновком господарського суду в частині відмови у задоволенні зустрічного позову Миколаївської міської ради про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 04.04.1991, як прийнятим у відповідності із нормами чинного законодавства.

Не погоджуючись з рішенням та постановою у справі Миколаївська міська рада та ПП "Агроспецсервіс" звернулися до Вищого господарського суду України з касаційними скаргами, в яких просять постанову скасувати частково і відмовити позивачу у задоволені позову.

Касатори доводять, що майно на спірній земельній ділянці було зруйновано у 1998 р., підстави для набуття прав на земельну ділянку у позивача згідно ст. 120 ЗК України ( 2768-14 ) були відсутні, і надання могло бути здійснено тільки на загальних підставах, а обставини щодо звернення з клопотанням оформлення прав позивача на спірну ділянку не є доказом через відсутність обставин спонукання відповідача розглянути клопотання у судовому порядку, тому ПП "Агроспецсервіс" надано в оренду спірну земельну ділянку, коли інших заяв не було.

Визнання рішення органу самоврядування недійсним згідно ст. 48 ЦК УРСР ( 1540-06 ) касатор вважає неправомірним, зважаючи на правовий характер оспореного акту, який не є угодою.

Ухвалою від 27.04.2004 Вищий господарський суд України порушив касаційне провадження у справі.

Заслухавши суддю-доповідача Уліцького А.М., пояснення представників сторін, що під тримали викладені у справі доводи, перевіривши матеріали справи, Вищий господарський суд України вважає, що касаційні скарги підлягають задоволенню частково виходячи з наступного.

З обставин встановлених судами першої та апеляційної інстанцій вбачається, що позивач за первісним позовом набув прав власності на будинок і споруди, розташовані за адресою вул. Потьомкінська, 61, які згідно технічного паспорту Миколаївської МБТІ (інвент. справа N 22057, реєстр. N 19246) від 19.05.2003 мають різний технічний стан, але за висновком суду першої інстанції відомості щодо їх зруйнування суперечать відомостям технічного паспорту МБТІ, які визнані апеляційною інстанцією доказом знаходження на спірній земельній ділянці об'єктів позивача. Тому за висновком апеляційної інстанції у позивача знаходиться майно на спірній земельній ділянці та право на оренду земельної ділянки згідно ст. 120 ЗК України ( 2768-14 ). Судами не були встановлені обставини, зазначені у п.5 ст. 116 ЗК України та ч.6 ст. 16 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ), оскільки відповідач не довів, що спірна земельна ділянка на момент прийняття рішення відповідно до ст. 123 ЗК України була у запасі або звільнена попереднім землекористувачем чи іншою особою, яка фактично користувалася ділянкою.

Суди першої та апеляційної інстанції при розгляді справи дійшли різних висновків внаслідок неповного встановлення усіх суттєвих обставин у справі і неправильного застосування законодавства.

Рішенням виконавчого комітету Миколаївської міськради від 24.06.1994 N 372 викуплене приміщення передано у власність МПМБ "Фрегат" (а.с. 28).

Обставини набуття позивачем права власності на будинок та споруди, розташовані на земельній ділянці, та мета придбання цих об'єктів судами не були визначені, як не були встановлені обставини фактичного використання цієї земельної ділянки з моменту переходу права власності на будинок і споруди, зважаючи на існуючий план забудови цієї ділянки, враховуючи строк їх експлуатації.

Право на забудову (будівництво) полягає у можливості власника, користувача земельної ділянки здійснювати на ній у встановленому законом порядку будівництво об'єктів містобудування, перебудову або знесення будинків та споруд.

Відповідно до ст. 22 Закону України "Про основи містобудування" ( 2780-12 ) забудова земельних ділянок, що надаються для містобудівних потреб, здійснюється після виникнення права власності чи права користування земельною ділянкою у передбаченому законом порядку та отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Право на забудову (будівництво) виникає щодо земельних ділянок, визначених для містобудівних потреб містобудівною документацією, місцевими правилами забудови.

Право на забудову (будівництво) полягає у можливості власника, користувача земельної ділянки здійснювати на ній у встановленому законом порядку будівництво об'єктів містобудування, перебудову або знесення будинків та споруд.

Наявність права позивача на руйнування придбаних об'єктів для подальшого будівництва або їх реконструкції судами не встановлені.

Не встановлені також обставини здійснення позивачем дій, передбачених ст.ст. 19, 30 ЗК України ( 561-12 ) (у редакції 1990 р.), щодо оформлення права на користування спірною ділянкою після придбання у власність будинку і споруд.

Апеляційна інстанція, задовольняючи позов та посилаючись на ст. 120 ЗК України ( 2768-14 ) (у редакції 2002 р.) не прийняла до уваги, що зазначена норма передбачає перехід права власності на будинки, будівлі і споруди. Належність спірних об'єктів до споруд і будинків не отримала правової оцінки судами.

Не можна також погодитися з висновком апеляційної інстанції про визнання рішення відповідача недійсним згідно ст. 48 ЦК УРСР ( 1540-06 ).

Згідно ст. 124 ЗК України ( 2768-14 ) передача земель комунальної власності в оренду здійснюється на підставі рішення органу самоврядування.

Висновки судів першої і апеляційної інстанцій щодо зустрічного позову не суперечать обставинам у справі, оскільки угода від 04.04.1991 прийнята згідно рішення виконкому від 15.02.1991 N 72, недійсність якої не була встановлена у судовому порядку.

Оспорене позивачем рішення від 13.06.2003 Миколаївської міської ради є актом органу місцевого самоврядування і підставою визнати його недійсним може бути невідповідність акту законодавству, що регулює правовідносини, які виникають або припиняються згідно змісту акту. Зустрічний позов за відсутністю правої оцінки рішення виконавчого комітету від 15.02.1991 N 72, яке згідно ст. 4 ЦК УРСР ( 1540-06 ) стало підставою укладання угоди, зазначеної у зустрічному позові, по суті не розглянуто.

Зважаючи на викладене, судова колегія дійшла висновку, що рішення і постанова судів першої і апеляційної інстанцій прийняті при неповному встановленні усіх суттєвих обставин у справі, тому підлягають скасуванню, а справа направленню на новий розгляд до суду першої інстанції, зважаючи на недодержання судами вимог ст.43, 43 ГПК України ( 1798-12 ).

При здійсненні нового розгляду у справі слід встановити усі обставини у справі щодо цільового використання спірної земельної ділянки позивачем і відповідачем та прийняття рішення згідно земельного законодавства.

Керуючись ст.ст. 108, 111-5, 111-7, 111-9 - 111-12 ГПК України ( 1798-12 ), Вищий господарський суд України ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу задовольнити частково.

2. Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 06.02.2004 та рішення господарського суду Миколаївської області від 12.12.2003 у справі N 1/211 скасувати, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.