Про затвердження Порядку визначення вартості відтворення або заміщення земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд багатоповерхового житлового будівництва

Тип: Наказ

№ 3379/430

Дата: 27 серпня 2012 р.

Статус: Чинний

ФОНД ДЕРЖАВНОГО МАЙНА УКРАЇНИ

МІНІСТЕРСТВО РЕГІОНАЛЬНОГО РОЗВИТКУ, БУДІВНИЦТВА ТА ЖИТЛОВО-КОМУНАЛЬНОГО ГОСПОДАРСТВА УКРАЇНИ

НАКАЗ

27.08.2012 № 3379/430

Зареєстровано в Міністерстві

юстиції України

19 вересня 2012 р.

за № 1608/21920

Про затвердження Порядку визначення вартості відтворення або заміщення земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд багатоповерхового житлового будівництва

Відповідно до пункту 3 постанови Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року № 1103 "Деякі питання визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються)" НАКАЗУЄМО:

1. Затвердити Порядок визначення вартості відтворення або заміщення земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд багатоповерхового житлового будівництва, що додається.

2. Управлінню з питань оціночної діяльності Департаменту координації розробки та виконання програмних документів, оцінки та розпорядження об'єктами державної власності Фонду державного майна України у встановленому порядку забезпечити подання цього наказу на державну реєстрацію до Міністерства юстиції України.

3. Контроль за виконанням цього наказу покласти на заступника Голови Фонду державного майна України та заступника Міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України відповідно до розподілу функціональних обов'язків.

4. Цей наказ набирає чинності з дня його офіційного опублікування.

Голова Фонду

державного майна України

О.В. Рябченко

Міністр регіонального

розвитку, будівництва

та житлово-комунального

господарства України

А.М. Близнюк

ПОГОДЖЕНО:

В.о. Голови Державної служби України

з питань регуляторної політики

та розвитку підприємництва

О.Ю. Потімков

ЗАТВЕРДЖЕНО

Наказ Фонду державного

майна України,

Міністерства регіонального

розвитку, будівництва

та житлово-комунального

господарства України

27.08.2012 № 3379/430

Зареєстровано в Міністерстві

юстиції України

19 вересня 2012 р.

за № 1608/21920

ПОРЯДОК

визначення вартості відтворення або заміщення земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд багатоповерхового житлового будівництва

I. Загальні положення

1. Цей Порядок застосовується для визначення вартості заміщення (відтворення) багатоповерхових житлових будинків, у тому числі малометражних і спеціальних, та гуртожитків, а також їх частин (блоків, секцій, окремих квартир, нежитлових приміщень, підвалів і паркінгів).

Вартість заміщення (відтворення) багатоповерхових житлових будинків або їх частин відповідно до цього Порядку може визначатися на основі:

Збірника укрупнених показників вартості відтворення багатоповерхових житлових будинків, що міститься в розділі 5 Стандарту Міністерства з питань житлово-комунального господарства України СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0016:2009 "Житлові будинки. Збірник укрупнених показників вартості відтворення багатоповерхових житлових будинків", затвердженого наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 07 лютого 2009 року № 31 (далі - Збірник);

вартості оцінюваного будинку, зокрема кошторисної вартості його будівництва за затвердженою проектною документацією;

вартості подібного до оцінюваного будинку об'єкта, зокрема кошторисної вартості його будівництва за затвердженою проектною документацією;

застосування інших методів, обґрунтованих належним чином у звіті про оцінку майна.

2. Оцінка житлових будинків та їх частин з поверховістю до 3 поверхів включно проводиться відповідно до Порядку визначення вартості відтворення чи заміщення земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд малоповерхового житлового будівництва, затвердженого наказом Фонду державного майна України та Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 23 грудня 2004 року № 2929/227, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18 січня 2005 року за № 54/10334.

3. Поверховість будинків визначається кількістю надземних поверхів, включаючи мансардний поверх, технічні і цокольний поверхи, якщо верх перекриття цокольного поверху знаходиться вище середньої планувальної позначки землі не менше ніж на 2 м. Якщо окремі частини будинку (блоки, секції) мають різну кількість надземних поверхів, поверховість визначається для кожного блока (секції) окремо.

II. Інформаційні показники для визначення вартості заміщення (відтворення) багатоповерхових житлових будинків та/або їх частин

1. Укрупнені показники вартості відтворення багатоповерхових житлових будинків об'єктів-аналогів, зазначених у Збірнику, до оцінюваних будинків призначаються для оцінки із застосуванням витратного підходу до будинків з кількістю поверхів від 4 (включно) до 24 як зданих в експлуатацію, так і незавершених будівництвом.

2. Інформація про об'єкти-аналоги містить укрупнені показники вартості відтворення житлових будинків, їх частин, у тому числі нежитлових вбудованих, вбудовано-прибудованих приміщень (далі - нежитлові приміщення), відносну вартість (питому вагу) конструктивних елементів, що розраховані станом на 01 січня 2007 року, а також ознаки складності зовнішніх стін із цегли та каменів керамічних або силікатних, основні ознаки категорій якості внутрішнього опорядження, усереднені показники питомої ваги (відносної вартості) інженерного обладнання житлових будинків різної поверховості.

3. Укрупнені показники вартості відтворення враховують:

усі прямі витрати на будівельні та монтажні роботи, що складаються з вартості трудових та матеріально-технічних ресурсів;

загальновиробничі витрати будівельно-монтажних організацій;

витрати на спорудження тимчасових будівель та споруд;

додаткові витрати під час виконання будівельно-монтажних робіт у зимовий та літній періоди;

витрати на утримання служби замовника, включаючи витрати на технічний та авторський нагляди;

витрати на проектні роботи та витрати, пов'язані з проведенням експертизи проектів будівництва;

адміністративні витрати будівельно-монтажних організацій (підрядника);

кошторисний прибуток (прибуток підрядника);

кошти на покриття ризику всіх учасників будівництва;

податок на додану вартість.

Укрупнені показники вартості відтворення об'єктів-аналогів не враховують витрат на підготування території до будівництва, створення зовнішніх інженерних мереж, споруд та благоустрій.

4. Укрупнені показники вартості відтворення формуються за видами об'єктів - представників різних цінових груп, що визначаються кількістю поверхів, архітектурно-планувальними та конструктивними характеристиками будинків, і включають вартість відтворення всіх загальних будівельних, а також спеціальних будівельних робіт, у тому числі:

санітарно-технічні роботи: централізоване або автономне опалення, газопостачання, централізоване постачання холодної та гарячої води, дощова та побутова каналізації, вентиляція, кондиціонування;

електротехнічні роботи і слабкострумові пристрої: освітлення, ліфти, радіо, телефон, телебачення, блискавкозахист, замково-переговорне обладнання, автоматизація і диспетчеризація інженерного обладнання тощо.

Укрупнені показники вартості об'єктів-аналогів п'яти і більше поверхів, якщо інше не зазначено у Збірнику, визначаються з урахуванням наявності у будинку технічного підвалу.

5. Укрупнені показники вартості відтворення об'єктів-аналогів, зазначені у Збірнику, визначені для:

багатоповерхових житлових будинків, які запроектовані і збудовані до 1983 року включно (об'єкти-аналоги старого покоління);

багатоповерхових житлових будинків, що запроектовані для будівництва після 1983 року (об'єкти-аналоги нового покоління).

Об'єкти-аналоги можуть складатись із блоків (секцій), які відрізняються за:

кількістю поверхів;

видом (торцевий, середній, спарений, одиничний);

наявністю чи відсутністю нежитлових приміщень, підвалу, мансарди;

середньою загальною площею квартири;

категорією якості внутрішнього опорядження.

6. Об'єкти-аналоги старого покоління характеризуються за такими показниками:

кількість поверхів;

висота поверху - 2,8 м;

конструктивно-технологічні характеристики стін;

клас якості (капітальність) будинку;

будівельний об'єм будинку;

вартість відтворення одного м3 загального будівельного об'єму будинку (грн/м3);

перелік і опис конструктивних елементів, видів робіт та інженерного обладнання;

питома вага (відносна вартість) основних конструктивних елементів, видів робіт та інженерного обладнання в загальній вартості будинку.

Для приведення характеристик конструктивних елементів, видів робіт і інженерного обладнання об'єкта-аналога у відповідність до характеристик відповідних елементів оцінюваного будинку необхідно використовувати передбачені у Збірнику поправні коефіцієнти та примітки.

7. Об'єкти-аналоги нового покоління характеризуються такими показниками:

загальною характеристикою: кількість поверхів і кількість квартир, клас якості (капітальність) будинку, конструктивна схема та конструктивно-технологічні характеристики стін, категорія якості внутрішнього опорядження;

основними техніко-економічними показниками: будівельний об'єм, у тому числі надземної і підземної частин будинку, площа забудови, висота поверху, загальна площа квартир, середня загальна площа квартири, корисна площа нежитлових приміщень (за їх наявності), довжина і ширина будинку, кількість секцій, вартість відтворення одного м2 загальної площі квартир будинку, вартість відтворення одного м3 загального будівельного об'єму будинку, вартість відтворення одного місця в гуртожитку;

графічною інформацією у такому складі: фасад, розріз і план типового поверху, яка використовується для більш обґрунтованого їх вибору;

характеристикою конструктивних елементів, видів робіт та інженерного обладнання, які включають їх перелік, узагальнений опис та питому вагу в загальній вартості будинку;

експлікацією квартир із зазначенням їх кількості та кількості кімнат у таких квартирах, житлової та загальної площ квартир (без літніх приміщень), а також середньої житлової і загальної площ квартир будинку.

8. У Збірнику передбачено такі види багатоповерхових житлових будинків за конструктивно-технологічними характеристиками стін з відповідною нумерацією, визначеною у Збірнику: цегляні (1); дрібноблокові (2); великоблокові (3); великопанельні (4); монолітні (5); комбіновані (6), а також ознаки категорій якості внутрішнього опорядження будинку: спрощене (С), поліпшене (П), високоякісне (В).

Окремі об'єкти-аналоги, що мають нежитлові приміщення, характеризуються також укрупненими показниками вартості відтворення одного м2 загальної корисної площі таких приміщень, визначених за умови, що вартість таких нежитлових приміщень не враховує вартості допоміжних приміщень.

9. Показники та характеристики об'єктів-аналогів обох поколінь, зазначені у Збірнику, включають уніфіковану ідентифікаційну частину.

Повний код об'єкта-аналога, що враховує основні характеристики будинків, має таку структуру:

X.XX.X. - XX.X.X.X,

де (зліва направо) X - номер підрозділу Збірника;

XX - порядковий номер об'єкта-аналога;

X - номер типорозміру;

XX - кількість поверхів;

X - вид будинку за конструктивно-технологічними характеристиками стін;

X - клас якості (капітальність);

X - кількість блоків (секцій) у будинку.

Структурні елементи коду об'єкта-аналога відокремлюються один від одного крапкою.

З урахуванням зазначеного, наприклад, код об'єкта-аналога 1.49.1. - 09.1.3.4 містить інформацію (зліва направо) про:

1 - номер підрозділу Збірника;

49 - порядковий номер об'єкта-аналога у відповідному підрозділі Збірника;

1 - номер типорозміру;

09 - кількість поверхів (поверховість) об'єкта-аналога;

1 - ознаку цегляного будинку за конструктивно-технологічними характеристиками стін;

3 - клас якості (капітальність);

4 - кількість блоків (секцій).

Для об'єктів-аналогів, які наведені одним типорозміром, на місці розряду коду - "номер типорозміру" зазначається одиниця.

У разі коли об'єкт-аналог наведений кількома типорозмірами, на місцях розрядів його коду - "номер типорозміру" і "кількість секцій" - зазначається нуль, а конкретні значення розрядів наводяться у кодах відповідних типорозмірів такого об'єкта-аналога.

10. Скорочений код типу об'єкта-аналога складається з трьох цифрових знаків. Його перший знак відповідає номеру розділу Збірника, а два інших є порядковим номером такого об'єкта-аналога у відповідному розділі Збірника.

III. Порядок визначення площі забудови, загальної площі, будівельного об'єму житлового будинку та окремих його частин

1. Площа забудови будинку визначається як площа горизонтального перерізу по зовнішньому обводу будинку на рівні цоколя, включаючи частини, що виступають.

Площа під будинком, розташованим на стовпах, а також проїзди під будинком включаються до площі забудови будинку.

2. Загальну площу квартири житлового будинку визначають як суму площ усіх приміщень квартири, вбудованих шаф і літніх приміщень, підрахованих із такими знижувальними коефіцієнтами для:

балконів і терас - 0,3;

лоджій - 0,5;

засклених балконів - 0,8;

веранд, засклених лоджій і холодних комор - 1,0.

При цьому площа під маршем внутрішньоквартирних сходів з висотою від підлоги до низу конструкцій, що виступають, 1,6 м і більше включається до площі приміщень, у яких розташовані сходи.

3. Загальну площу квартир житлового будинку визначають як суму загальної площі всіх квартир такого будинку, визначену з урахуванням пункту 2 цього розділу.

Площі горища, технічного горища, технічного підвалу, позаквартирних комунікацій, а також тамбурів, сходових кліток, ліфтових та інших шахт, портиків, ґанків, зовнішніх відкритих сходів до загальної площі квартир житлового будинку не включаються.

Середня загальна площа квартир оцінюваного будинку визначається шляхом ділення загальної площі квартир на кількість квартир цього будинку.

Загальна корисна площа нежитлових приміщень визначається як сума площ розташованих у житловому будинку всіх таких приміщень, а також внутрішніх балконів і антресолей у залах, фойє тощо, за винятком сходових кліток, ліфтових шахт, внутрішніх сходів і пандусів.

До загальної корисної площі нежитлових приміщень не включаються площі горища (технічного горища), технічного підвалу, якщо висота від підлоги до низу конструкцій, що виступають, менше 1,9 м, а також лоджій, тамбурів, зовнішніх балконів, портиків, ґанків та зовнішніх відкритих сходів.

4. Загальну площу приміщень гуртожитків і спеціалізованих будинків для ветеранів війни та праці, громадян похилого віку та інвалідів визначають як суму площ житлових кімнат, у тому числі вбудованих шаф, нежитлових приміщень, приміщень, призначених для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його користувачів (сходові клітки, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, комори, сміттєзбиральні камери, технічні поверхи, теплі горища, підвали, шахти тощо) (далі - допоміжні приміщення), а також літніх приміщень з коефіцієнтами, зазначеними в пункті 2 цього розділу.

5. Площу приміщень житлових будинків визначають за їх розмірами, що вимірюються між опорядженими поверхнями стін і перегородок на рівні підлоги (без урахування плінтусів). У разі визначення площі мансардного житлового приміщення враховують площу такого приміщення з висотою похилої стелі не менше 1,5 м при нахилі 30° до горизонту; 1,1 м - при нахилі 45°; 0,5 м - при нахилі 60° і більше. У разі проміжних значень висота визначається шляхом інтерполяції. Площу приміщення з меншою висотою враховують у загальній площі з коефіцієнтом 0,7. При цьому мінімальна висота стіни повинна становити 1,2 м за умови нахилу стелі 30°, 0,8 м - за умови нахилу стелі від 45° до 60°; не обмежується - за умови нахилу стелі 60° і більше.

Під час визначення площ мансардних нежитлових приміщень ураховуються площі таких приміщень з висотою похилої стелі не менше 1,9 м.

6. Загальний будівельний об'єм житлового будинку визначають як суму будівельних об'ємів вище позначки ±0,00 (надземна частина) та нижче цієї позначки (підземна частина). За позначку ±0,00 приймається, як правило, рівень поверхні чистої підлоги (далі - чиста підлога) першого поверху будинку.

Будівельний об'єм надземної і підземної частин будинку визначають у межах обмежуючих поверхонь із включенням огороджувальних конструкцій: стін, утепленої покрівлі, світлових ліхтарів тощо, починаючи з позначки чистої підлоги кожної з частин будинку без урахування проїздів і просторів під будинками на опорах.

При цьому до загального будівельного об'єму будинку включають об'єми підвалу, мансардного поверху, технічних поверхів (нижнього, середніх, верхнього), а також об'єми шахт ліфтів і шахт виходу на покрівлю, що виступають над покрівлею.

Будівельний об'єм еркерів, тамбурів, засклених галерей, лоджій, які розміщуються в межах обмежуючих поверхонь будинку, включається до загального об'єму.

Виміри по зовнішньому обводу стін повинні виконуватися з урахуванням товщини шару штукатурки (тиньку) або обличкування.

Об'єми портиків, входів до підвалів, приямків, ґанків, літніх приміщень (незасклених балконів і лоджій, відкритих терас), які розміщуються поза обмежувальними поверхнями будинку, до загального об'єму будинку не входять.

7. Будівельний об'єм окремої квартири (нежитлових приміщень) житлового будинку визначається як добуток її (їх) площі в межах обмежувальних поверхонь по зовнішньому обводу зовнішніх стін та по осях внутрішніх обмежувальних стін на висоту поверху, що складається з висоти приміщень і товщини перекриття над поверхом, на якому знаходиться квартира (нежитлові приміщення).

Об'єм квартири (нежитлових приміщень) визначається як добуток загальної площі квартири (нежитлових приміщень) і висоти поверху.

Для оцінки квартири (нежитлових приміщень) її (їх) корисний об'єм збільшується на частину об'єму допоміжних приміщень, пропорційну об'єму такої квартири (нежитлових приміщень).

8. Будівельний об'єм підземної частини будинку, який має цокольний поверх або підвал, визначається множенням площі горизонтального перетину по зовнішньому обводу будинку на рівні першого поверху вище цоколя на висоту, виміряну від позначки чистої підлоги першого поверху до рівня підлоги цокольного поверху, підвалу, у тому числі технічного підвалу, призначеного для розміщення інженерного обладнання і прокладання комунікацій.

Будівельний об'єм підземної частини будинку, який не має підвалу, у тому числі технічного підвалу, визначається шляхом множення площі горизонтального перетину по зовнішньому обводу будинку на рівні першого поверху вище цоколя на висоту цоколя, що вимірюється від позначки чистої підлоги першого поверху до рівня вимощення спланованої позначки землі. За умови розташування будинку на рельєфі або східчастій конструкції цоколя за висоту цокольної частини будинку береться її середнє значення.

Якщо будинок складається з житлової і нежитлової частин, будівельний об'єм кожної з цих частин визначається як сума об'ємів їх наземної і підземної частин. При цьому об'єм частини будинку нижче позначки чистої підлоги першого поверху (підвал, цоколь) розподіляється між житловою і нежитловою частинами пропорційно їх об'ємам у загальному об'ємі будинку вище позначки чистої підлоги першого поверху. У разі коли нежитлові приміщення розміщені в підвалі будинку, будівельний об'єм підземної частини будинку, який підлягає розподілу з віднесенням відповідних часток до житлової і нежитлової частин будинку, зменшується на об'єм, що належить до нежитлових приміщень. У такому разі в оцінці використовуються розрахункові об'єми житлової частини і нежитлової частини будинку, які визначаються за формулами:

V(р)ж.ч.=Vж.ч.хКп.ч.,

де

V(р)ж.ч.

розрахунковий об'єм житлової частини будинку;

Vж.ч.

будівельний об'єм житлової частини будинку;

Кп.ч.

коефіцієнт з урахуванням частки підземної частини об'єму будинку в складі житлової і нежитлової частин будинку, який визначається за формулою:

де

Vб

загальний будівельний об'єм оцінюваного будинку;

V(р)н.ж.ч.=(Vн.ж.ч.(+)+Vн.ж.ч.(-))хКп.ч.,

де

V(р)н.ж.ч.

розрахунковий об'єм нежитлової частини будинку;

Vн.ж.ч.(+)

будівельний об'єм нежитлової частини будинку вище позначки чистої підлоги першого поверху;

Vн.ж.ч.(-)

будівельний об'єм нежитлової частини будинку нижче позначки чистої підлоги першого поверху.

9. Будівельний об'єм житлового будинку, що складається з окремих блоків (секцій), які відрізняються за висотою, конфігурацією в плані забудови або конструктивними рішеннями, визначається як сума об'ємів цих блоків (секцій). Під час визначення об'ємів окремих блоків (секцій) будинку стіна, що розмежовує частини будинку, належить до тієї частини, якій вона відповідає за висотою чи конструкцією, а стіни, що розмежовують житлову і нежитлову частини будинку, належать до його житлової частини.

IV. Система поправок на відмінність оцінюваного житлового будинку від об'єктів-аналогів

1. За наявності відмінностей умов будівництва, класу якості (капітальності), загальних показників, об'ємно-планувальних і технічних характеристик житлового будинку від характеристик відібраного для оцінки об'єкта-аналога до його вартості відтворення застосовуються поправки, які визначаються у формі поправних коефіцієнтів.

Система введення поправок до вартості заміщення житлового будинку, що оцінюється, передбачає певні види поправок у:

класі якості (капітальності) будинків;

регіональних і місцевих умовах будівництва;

загальних показниках;

об'ємно-планувальних показниках;

конструктивних елементах і видах робіт;

системах інженерного обладнання і окремих елементах будинків (ліфти, ґанки, балкони тощо) (наявність/відсутність або відмінність таких систем).

Для введення поправних коефіцієнтів на конструктивно-технологічні характеристики стін, інженерне забезпечення, матеріал чи вид робіт житлового будинку застосовуються питома вага основних конструктивних елементів, видів робіт та інженерного обладнання (далі - структурні елементи), зазначені у Збірнику.

Питома вага структурного елемента визначається у відсотках відносно вартості будинку на підставі вартості такого структурного елемента. Сума питомої ваги усіх структурних елементів об'єкта-аналога дорівнює 100%.

2. Залежно від строку служби, строку експлуатації, конструктивно-технологічних характеристик стін, перекриттів та наявного інженерного обладнання житлові будинки розподіляються на класи якості (капітальності), наведені у додатку А до Збірника.

Якщо клас якості (капітальності) об'єкта оцінки не відповідає капітальності об'єктів-аналогів, наведених у Збірнику, до їх укрупнених показників необхідно застосувати поправні коефіцієнти для врахування класів якості (капітальності) об'єкта оцінки, наведені в таблиці 1.

Таблиця 1

Поправні коефіцієнти для врахування класів якості (капітальності) об'єкта оцінки

Клас якості (капітальності) об'єкта-аналога

Клас якості (капітальності) об'єкта оцінки

1,00

0,93

0,86

0,80

0,74

0,69

1,08

1,00

0,93

0,86

0,80

0,74

1,16

1,08

1,00

0,93

0,86

0,80

1,25

1,16

1,08

1,00

0,93

0,86

1,35

1,25

1,16

1,08

1,00

0,93

1,45

1,35

1,25

1,16

1,08

1,00

3. Укрупнені показники вартості відтворення житлових будинків не враховують зростання вартості будівництва в сейсмічних районах (крім зазначеного у Збірнику об'єкта-аналога типу 1.44). Для оцінки житлових будинків, розташованих у сейсмічних районах (понад 6 балів), до їх укрупнених показників вартості застосовуються поправні коефіцієнти для врахування сейсмічності району розташування об'єкта оцінки, наведені в таблиці 2.

Таблиця 2

Поправні коефіцієнти для врахування сейсмічності району розташування об'єкта оцінки

Кількість поверхів житлових будинків

Сейсмічність, бали

4 - 5

1,00

1,03

1,05

1,08

6 - 9

1,00

1,05

1.10

1,16

10 - 12

1,00

1,08

1,15

1,20

13 - 16

1,00

1,10

1,20

Перелік населених пунктів, що перебувають у сейсмонебезпечних зонах, а також сейсмічність у балах таких пунктів наведено в додатку А до ДБН В.1.1-12:2006 "Будівництво у сейсмічних районах України", затверджених наказом Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України від 23 серпня 2006 року № 282 (далі - ДБН В.1.1-12:2006).

Для житлових будинків у населених пунктах, не наведених у додатку А до ДБН В.1.1-12:2006, сейсмічність у балах визначається безпосередньо за картами загального сейсмічного районування території України з врізкою карт Автономної Республіки Крим та Одеської області (додаток Б до ДБН В.1.1-12:2006).

У разі розміщення об'єктів оцінки в районах з іншими особливими умовами будівництва (розроблювані, карстові території, осідаючі ґрунти тощо) до укрупнених показників вартості відтворення об'єктів-аналогів, наведених у Збірнику, застосовується поправний коефіцієнт 1,11.

4. Поправками на відмінність загальних показників оцінюваного будинку та об'єктів-аналогів є:

а) поправні коефіцієнти, що враховують перевищення будівельного об'єму оцінюваного будинку щодо об'єму об'єкта-аналога понад 5%.

Такі коефіцієнти до показників вартості відтворення об'єктів-аналогів становлять:

для цегляних і дрібноблокових будинків - 0,95;

для великопанельних і великоблокових будинків - 0,98.

У разі коли будівельний об'єм оцінюваного будинку перевищує об'єм об'єкта-аналога до 5% включно, вартість відтворення об'єкта-аналога не коригується.

Зазначені поправки використовуються під час застосування спрощеного методу оцінки;

б) поправка для оцінюваних будинків з підвалом, якщо в об'єкта-аналога підвал відсутній.

У такому разі вартість будинку за спрощеним методом визначається як сума вартостей надземної і підземної частин. При цьому вартість підвалу визначається шляхом множення укрупнених показників вартості відтворення об'єкта-аналога на будівельний об'єм підземної частини житлового будинку з коефіцієнтом 0,8.

5. Поправками на відмінність об'ємно-планувальних показників оцінюваного будинку та об'єктів-аналогів є:

а) поправний коефіцієнт з урахування відмінностей висоти поверху оцінюваного будинку порівняно з висотою поверху об'єкта-аналога.

Укрупнені показники вартості відтворення об'єктів-аналогів визначені у Збірнику переважно для багатоповерхових житлових будинків із середньою висотою поверху - 2,8 м, яку мають будинки найбільш масової забудови. Для випадків, коли висота поверхів об'єкта оцінки відрізняється від висоти поверхів об'єкта-аналога, наведеного у Збірнику, до показників вартості відтворення об'єкта-аналога необхідно застосовувати поправні коефіцієнти на відмінність висоти поверху об'єкта оцінки від базової висоти об'єкта-аналога - 2,8 м, наведені в таблиці 3.

Таблиця 3

Поправні коефіцієнти на відмінність висоти поверху об'єкта оцінки від базової висоти об'єкта-аналога - 2,8 м

Висота поверху, м

2,7 і нижче

2,8

2,9

3,0

3,1

3,2

3,3

3,4

3,5

Поправний коефіцієнт

1,01

1,00

0,99

0,97

0,96

0,95

0,94

0,93

0,92

Висота поверху, м

3,6

3,7

3,8

3,9

4,1

4,3

4,5

4,8

5,2 і вище

Поправний коефіцієнт

0,91

0,90

0,89

0,88

0,86

0,85

0,83

0,81

Висотою поверху будинку є відстань між відмітками чистих підлог двох суміжних поверхів, яка складається з висоти приміщення і товщини перекриття над поверхом. У разі коли поверхи житлового будинку є різними за висотою, розраховується середньозважена висота поверху такого будинку.

У разі коли поверхи будинку є різними за висотою та площею, розраховується середньозважена висота поверху за формулою:

де

висота i-го поверху;

площа i-го поверху;

кількість поверхів;

б) поправний коефіцієнт у зв'язку з більшою чи меншою кількістю поверхів оцінюваного будинку порівняно з об'єктом-аналогом.

Якщо оцінюваний будинок, його блок (секція) відрізняються від об'єктів-аналогів на один поверх, показник його вартості заміщення визначається із застосуванням поправних коефіцієнтів на відмінність у кількості поверхів між об'єктом-аналогом та об'єктом оцінки, зазначеними у таблиці 4.

Таблиця 4

Поправні коефіцієнти на відмінність у кількості поверхів між об'єктом-аналогом та об'єктом оцінки

Кількість поверхів об'єкта-аналога

Зміна кількості поверхів об'єкта оцінки на один

збільшення

зменшення

4 - 8

0,990

1,016

9 - 12

0,988

1,020

понад 12

0,985

1,024

В окремих випадках за умови поверховості об'єктів-аналогів понад 12 поверхів, коли основні конструктивно-технологічні характеристики стін об'єкта оцінки і об'єкта-аналога однакові, кількість поверхів оцінюваного будинку може перевищувати кількість поверхів об'єкта-аналога на 2 - 5 поверхів. У такому разі до укрупнених показників вартості відтворення об'єктів-аналогів застосовуються поправні коефіцієнти до показників вартості відтворення об'єктів-аналогів у разі перевищення кількості поверхів об'єкта оцінки на 2 - 5 поверхів згідно з таблицею 4.1.

Таблиця 4.1

Поправні коефіцієнти до показників вартості відтворення об'єктів-аналогів у разі перевищення кількості поверхів об'єкта оцінки на 2 - 5 поверхів

Кількість поверхів об'єкта-аналога

Допустиме перевищення кількості поверхів об'єкта оцінки щодо об'єкта-аналога

Поправний коефіцієнт

13 - 16

0,98

17 - 19

до 5

0,97

в) поправний коефіцієнт на різну величину середньої загальної площі квартир в оцінюваному будинку і об'єкті-аналогу.

За різних розмірів середньої загальної площі квартир об'єктів-аналогів вартість заміщення об'єкта оцінки визначається з використанням поправних коефіцієнтів до укрупнених показників вартості відтворення об'єктів-аналогів у разі відмінностей середньої загальної площі квартир об'єкта оцінки порівняно з середньою загальною площею квартири 55-65 м2 об'єкта-аналога, зазначених у таблиці 5.

Таблиця 5

Поправні коефіцієнти до укрупнених показників вартості відтворення об'єктів-аналогів у разі відмінностей середньої загальної площі квартир об'єкта оцінки порівняно з середньою загальною площею квартири 55-65 м2 об'єкта-аналога

Розмір середньої загальної площі квартир оцінюваного будинку, м2

Поправний коефіцієнт

До 35 включно

1,15

Понад 35 до 45 включно

1,05

Понад 35 до 55 включно

1,02

Понад 55 до 65 включно

1,00

Понад 65 до 80 включно

0,98

Понад 80 до 95 включно

0,95

Понад 95 до 120 включно

0,92

Понад 120 до 150 включно

0,89

Понад 150

0,85

Для житлових будинків з малометражними квартирами (готельного типу, для малосімейних, спеціалізованих житлових будинків для інвалідів і осіб похилого віку та гуртожитків) поправні коефіцієнти, наведені в таблиці 5, не використовуються.

Наприклад, розрахувати поправний коефіцієнт впливу на вартість заміщення оцінюваного будинку із середньою загальною площею квартири 92,0 м2, для якої згідно з даними таблиці 5 поправний коефіцієнт становить 0,95, за умови, що об'єкт-аналог має середню загальну площу квартири 79,8 м2, якій відповідає поправний коефіцієнт 0,98. У такому випадку поправний коефіцієнт становить:

0,95 : 0,98 = 0,97;

г) поправні коефіцієнти на відмінність у кількості секцій між об'єктом-аналогом та об'єктом оцінки наведено у таблиці 6.

Таблиця 6

Поправні коефіцієнти на відмінність у кількості секцій між об'єктом-аналогом та об'єктом оцінки

Кількість секцій, шт.

5 і більше

Поправний коефіцієнт

1,031

1,00

0,972

0,957

0,942

6. Поправний коефіцієнт Кі на відмінність конструктивних елементів і видів робіт оцінюваного будинку і об'єкта-аналога розраховується як відношення укрупнених показників вартості кожного з таких структурних елементів відповідно оцінюваного будинку і об'єкта-аналога, а саме:

Кі=вео:веа,

де

вео

укрупнені показники вартості структурного елемента оцінюваного будинку;

веа

укрупнені показники вартості відповідного структурного елемента об'єкта-аналога.

Укрупнені показники вартості для всіх основних елементів будівель: фундаментів, стін, перекриттів, перегородок, підлог, заповнення прорізів та покрівель, визначені для найбільш розповсюджених варіантів застосування різних матеріалів і технологій у практиці будівництва житла в Україні, наведені в Збірнику у відповідних одиницях виміру (грн/м2, грн/м3, грн/п.м).

6.1. У разі заміни кількох видів одного конструктивного елемента об'єкта-аналога на кілька інших видів такого елемента в оцінюваному будинку визначення поправного коефіцієнта Ке здійснюється з використанням середньозваженої вартості, що враховує частку різних видів цього елемента в загальному обсязі будинків, які порівнюються, а саме:

Ке=вес(о):вес(а),

де

вес(о)

середньозважений укрупнений показник вартості конструктивного елемента оцінюваного будинку, який складається з кількох видів (двох і більше), в гривнях на одиницю виміру елемента;

вес(а)

середньозважений укрупнений показник вартості відповідного конструктивного елемента об'єкта-аналога, який також має кілька видів, у гривнях на одиницю виміру елемента.

6.2. Середньозважений укрупнений показник вартості конструктивного елемента оцінюваного будинку вес(о) розраховується за даними щодо частки кожного виду елемента в загальному обсязі оцінюваного будинку, отриманої в процесі його обстеження, за формулою:

де

частка n-го виду конструктивного елемента в загальній його кількості для оцінюваного будинку;

вen(o)

укрупнений показник вартості n-го виду елемента оцінюваного будинку, в гривнях на одиницю виміру елемента.

6.3. Середньозважений укрупнений показник вартості конструктивного елемента об'єкта-аналога вес(а) розраховується за даними Збірника щодо питомої ваги кожного виду такого елемента в загальній вартості об'єкта-аналога в такій послідовності:

а) розраховується кількість кожного виду конструктивного елемента об'єкта-аналога, що розглядається:

де

gem(a)

питома вага m-го виду конструктивного елемента об'єкта-аналога, що розглядається, у відсотках;

вa(v)

укрупнений показник вартості відтворення одного м3 об'єкта-аналога, у гривнях;

загальний об'єм об'єкта-аналога, у м3;

вem(a)

укрупнений показник вартості m-го виду конструктивного елемента, що розглядається, у гривнях на відповідну одиницю виміру елемента;

б) визначається частка m-го виду конструктивного елемента в загальній його кількості для об'єкта-аналога за формулою:

;

в) за даними, отриманими відповідно до підпунктів "а" і "б" цього підпункту, розраховується середньозважений укрупнений показник вартості конструктивного елемента об'єкта-аналога вес(a) за формулою:

де

частка m-го виду конструктивного елемента в загальній його кількості для об'єкта-аналога;

вem(a)

укрупнений показник вартості m-го виду конструктивного елемента об'єкта-аналога, що розглядається, в гривнях на відповідну одиницю виміру.

При цьому визначається загальна питома вага конструктивного елемента об'єкта-аналога як сума питомої ваги окремих його видів, до якої застосовується поправний коефіцієнт Ке, що розрахований відповідно до підпункту 6.1 цього пункту.

7. Поправні коефіцієнти з урахуванням конструктивних відмінностей фундаментів об'єкта оцінки і фундаментів об'єктів-аналогів з різною висотою підземної частини визначаються в такій послідовності:

а) розраховується поправний коефіцієнт як відношення висоти підземної частини оцінюваного будинку до аналогічного показника будинку-аналога, а саме:

Кф(h)=hп.ч.о:hп.ч.а,

де

hп.ч.о

висота підземної частини оцінюваного будинку (підвалу, у тому числі технічного підвалу), яка встановлюється під час обстеження;

hп.ч.а

висота підземної частини об'єкта-аналога, яка визначається шляхом ділення об'єму його підземної частини Vп.ч.а на площу забудови Sз.а, які для об'єктів-аналогів нового покоління наводяться в Збірнику;

б) відповідно до підпункту 6.1 пункту 6 цього розділу розраховується поправний коефіцієнт, що враховує відмінності фундаментів різних конструктивних рішень (товщина, матеріал тощо) оцінюваного будинку і будинку-аналога, за формулою:

Кф(в)=вфо:вфа,

де

вфо і вфа

укрупнені показники вартості фундаментів (грн/м2) відповідно до оцінюваного будинку і об'єкта-аналога, які наведені у Збірнику для окремих видів фундаментів;

в) розраховується поправний коефіцієнт на відмінність площ забудови оцінюваного будинку і об'єкта-аналога за формулою:

Кф(S)=Sо:Sа,

де

Sо і Sа

площі забудови відповідно оцінюваного будинку і об'єкта-аналога;

г) визначається загальний поправний коефіцієнт на відмінність фундаментів (підземної частини) оцінюваного будинку і об'єкта-аналога:

Кзаг.ф=Кф(h)хКф(в)хКф(S)

У разі коли для об'єктів-аналогів окремо визначена питома вага (відносна вартість) земляних робіт - gз в загальній вартості відтворення об'єкта-аналога, поправний коефіцієнт до цього показника визначається через співвідношення об'ємів підземної частини оцінюваного будинку і об'єкта-аналога, а саме:

де

Кз

коефіцієнт земляних робіт;

Vп.ч.о

об'єм підземної частини оцінюваного будинку;

Vп.ч.а

об'єм підземної частини об'єкта-аналога, і враховується під час визначення загального поправного коефіцієнта на відмінність фундаментів.

8. Укрупнені показники вартості відтворення об'єктів-аналогів зі стінами з цегли та каменів керамічних або силікатних передбачають, як правило, мурування стін середньої складності.