Постанова від 19 жовтня 2026 р. у справі №638/6703/24 — Харківський апеляційний суд

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

__________________________________________________________________

Справа № 638/6703/24 Головуючий суддя І інстанції Цвірюк Д. В.

Провадження № 22-ц/818/3861/26 Суддя доповідач Яцина В.Б.

Категорія: визнання права власності

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 жовтня 2026 року м. Харків.

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого Яцини В.Б.

суддів колегії Маміної О.В., Тичкової О.Ю.,

за участю секретаря судового засідання Шевцової К.Є.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 – адвоката Овсяника Сергія Анатолійовича на рішення Шевченківського районного суду м. Харкова від 05 березня 2026 року, у цивільній справі № 638/6703/24, за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , треті особи - ОСОБА_4 , ОСОБА_5 про витребування майна з чужого незаконного володіння,

в с т а н о в и в:

У квітні 2024 року ОСОБА_2 звернувся до суду із позовною заявою до ОСОБА_3 , треті особи - ОСОБА_4 про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Позовна заява мотивована тим, що йому на праві власності на підставі договору купівлі-продажу № 17-6-229 від 12 жовтня 1994 року та свідоцтва про право власності від 11 березня 2008 року належить квартира АДРЕСА_1 , яка з метою забезпечення виконання умов кредитного договору 17 квітня 2008 року, укладеного ним з АТ «Альфа-банк» (нині – АТ «Сенс банк»), була ним передана в іпотеку.

Внаслідок невиконання позивачем зобов`язання за кредитним договором у банку з`явився привід звернути стягнення на предмет іпотеки, яке відбулось з порушенням вимог ЗУ «Про мораторій на стягнення на майно громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», а тому відповідно до рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 20.01.2023 року, постановленого за його відповідним позовом по іншій справі № 638/126/21, вказану спірну квартиру АДРЕСА_2 було витребувано з володіння ОСОБА_5 , який на підставі договору купівлі-продажу від 24.11.2020 придбав її у АТ «Альфа-банк». В той же день 24.11.2020 року між ОСОБА_5 як власником спірної квартири, та ОСОБА_3 було договір позики б/н та з метою забезпечення виконання зобов`язання за цим договором укладено договір іпотеки, за яким вказану спірну квартиру передано в іпотеку останній. Строк виконання основного зобов`язання за договором позики був визначений 16.12.2020 року. Зауважує, що ОСОБА_3 зареєструвала своє право власності на спірну квартиру 26.05.2023 року після винесення Харківським апеляційним судом постанови від 25.05.2023 року, якою залишено без змін рішення Дзержинського районного суду м.Харкова від 20.01.2023 року.

Вказав, що оскільки внаслідок вказаних правочинів власник спірної квартири змінився, рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Департаменту реєстрації Харківської міської ради Харківської області ОСОБА_6 від 24.07.2023 року йому було відмовлено у проведенні державної реєстрації речових прав на квартиру АДРЕСА_1 , на підставі згаданого рішення Дзержинського районного суду м.Харкова від 20.01.2023 року з посиланням на п.п.4, 5 ч.1 ст.24 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також у отриманні з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей стосовно нового власника. З огляду на викладене позивач був позбавлений можливості повернути у свою власність вищевказану квартиру на підставі вказаного рішення суду.

15.07.2024 року він на підставі довідки №386899188, що містить Інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо права власності, інших речових прав, іпотеки, обтяження стосовно спірної квартири позивач дізнався, що станом на 15.07.2024 року право власності на неї було набуте ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу №539, посвідченого 10.05.2024 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Богданович А.О..

Посилаючись на вказані обставини, ОСОБА_2 , з урахуванням уточненої позовної заяви, остаточно просив суд визнати недійсними договір позики, укладений 24.11.2020 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 та іпотечний договір, посвідчений 24.11.2020 року Лавіндою П.О., приватним нотаріусом ХМНО, реєстраційний №3655; визнати протизаконним набуття права власності ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_1 ; витребувати квартиру АДРЕСА_1 , із володіння ОСОБА_1 у володіння ОСОБА_2 .

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Харкова від 20 листопада 2024 залучено до участі у цивільній справі за цим позовом в якості співвідповідача ОСОБА_1 .

Ухвалою суду від 17.09.2025 року до участі у справі залучено ОСОБА_5 в якості третьої особи.

Рішенням Шевченківського районного суду м. Харкова від 05 березня 2026 року позовні вимоги ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 про витребування майна з чужого незаконного володіння та визнання договору позики недійсним – задоволено частково.

Витребувано квартиру АДРЕСА_1 , із володіння ОСОБА_1 у володіння ОСОБА_2 .

В іншій частині позовні вимоги залишено без задоволення.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 3633 гривні 60 копійок.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь держави судовий збір в розмірі 12 112 гривень.

Після набрання рішення суду законної сили скасувати заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Дзержинського районного суду м. Харкова від 20.06.2024 року, у вигляді накладення арешту на квартиру АДРЕСА_1 .

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду першої інстанції, представник ОСОБА_1 – адвокат Овсяник Сергій Анатолійович подав апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішенням в частині витребування квартири АДРЕСА_1 , із володіння ОСОБА_1 у володіння ОСОБА_2 , та прийняти в цій частині нове рішення яким відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 про витребування майна з чужого незаконного володіння. Вирішити питання судових витрат.

Вказав, що квартира спірна за адресою: АДРЕСА_3 стала належати ОСОБА_1 в результаті виконання рішення Господарського суду Харківської області від 18.03.2024, справа № 922/75/24 на підставі укладеного договору купівлі-продажу квартири від 10 травня 2024 року у відповідності до п. 11 Іпотечного договору, посвідченого 25 вересня 2023 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Шаульською Н.I. за реєстровим № 350.

Зазначив, що матеріали справи не містять жодних доказів на підтвердження того, що ОСОБА_1 як кінцевий набувач спірного майна, знав чи міг знати про порушення порядку реалізації майна або про набуття майна всупереч закону. Більш того, передане добросовісному набувачу майно в порядку виконання судового рішення не підлягає витребуванню навіть у разі подальшого скасування такого рішення. При застосуванні «віндикаційного імунітету» (п. 1 ч. 2 ст. 388 ЦК України) не має значення, чи відбулося вибуття майна з володіння власника за його волею, чи поза нею, оскільки відчужувачем є інша особа, а не власник майна. Такого висновку дійшов Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 25 червня 2025 року у справі № 38/17112/21.

Зазначає, що вирішуючи питання про можливість витребування спірного майна, зокрема про наявність або відсутність підстав для застосування статті 388 Цивільного кодексу України, слід перевіряти, оцінювати добросовісність поведінки насамперед зареєстрованого володільця нерухомого майна (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.04.2019 у справі № 669/927/16-ц, від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17, від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18). Добросовісною не може вважатися особа, яка знала чи могла знати про порушення порядку реалізації майна або знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц, від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16, від 21.09.2022 у справі № 908/976/19).

Вказав, що рішенням Господарського суду Харківської області від 18.03.2024 року по справі №922/75/24 було постановлено звернути в рахунок погашення простроченої заборгованості у сумі 1 500 000 грн. що виникла на підставі мирової угоди, затвердженої ухвалою господарського суду Харківської області від 18 вересня 2023 року у справі №922/3705/23, стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором, укладеним між Фізичною особою – підприємцем ОСОБА_3 ( АДРЕСА_4 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) та Фізичною особою – підприємцем ОСОБА_7 ( АДРЕСА_5 ; РНОКПП НОМЕР_2 ) та надати Фізичній особі – підприємцю ОСОБА_7 ( АДРЕСА_5 ; РНОКПП НОМЕР_2 ) право продати від свого імені будь- якій третій особі предмет іпотеки, а саме: квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 105,2 кв.м, житловою площею 77,2 кв.м. Оскільки право власності на спірне майно виникло у ОСОБА_1 на підставі виконання рішення суду, воно не може вважатися набутим незаконно.

Отже, на думку апелянта, у даній справі відсутній ключовий елемент, необхідний для задоволення позову про витребування майна за п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України.

Зазначив, що спірне майно вибуло з володіння попереднього власника в порядку, встановленому для виконання судового рішення, що виключає можливість його витребування навіть у разі встановлення обставин, передбачених ч. 1 ст. 388 ЦК України. Суд першої інстанції, визнаючи ОСОБА_1 добросовісним набувачем, водночас дійшов суперечливого висновку про можливість витребування майна, що є взаємовиключними правовими позиціями з огляду на наведені норми права.

Крім того, судом не враховано правову позицію Верховного Суду, відповідно до якої у випадку реалізації майна на виконання судового рішення діє так званий «віндикаційний імунітет», оскільки такий механізм спрямований на забезпечення стабільності цивільного обороту та захист прав добросовісного набувача. Отже, суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права, а саме ст. 388 ЦК України, не застосував норму, яка підлягала обов`язковому застосуванню (ч. 2 ст. 388 ЦК України) та дійшов помилкового висновку про наявність підстав для витребування майна.

Також зазначив, що судом не встановлено жодних обставин, які б свідчили про участь ОСОБА_1 у будь-яких протиправних схемах, про його обізнаність про можливі порушення прав попереднього власника, наявність будь-яких обтяжень чи спорів щодо майна на момент його придбання. Натомість, всі обставини справи підтверджують, що ОСОБА_1 діяв добросовісно, покладався на відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та набув право власності на підставі правочину, укладеного в межах виконання судового рішення. За таких умов висновок суду про витребування майна суперечить не лише нормам матеріального права, але й загальним засадам цивільного законодавства, зокрема принципам правової визначеності та стабільності цивільного обороту. Наведені обставини свідчать про те, що рішення суду першої інстанції в частині задоволення позовних вимог про витребування майна підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову в цій частині.

У письмовому відзиві на апеляційну скаргу позивач ОСОБА_2 просить апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення. Рішення Шевченківського районного суду м. Харкова від 05.03.2026 у справі №638/6703/24 залишити без змін. Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судові витрати в апеляційній інстанції.

На обґрунтування вказав, що суд дійшов обґрунтованого висновку, що ОСОБА_1 є добросовісним набувачем квартири АДРЕСА_1 , проте вона вибула з власності позивача не з його волі. Позивач вважає цей висновок повністю відповідає встановленим обставинам і нормам права, а доводи апеляційної скарги не спростовують його.

Він заперечує проти посилання апелянта на норму п. 1 ч. 2 ст. 388 ЦК України щодо неможливості витребування майна, набутого на виконання судового рішення, оскільки підстав для застосування цієї норми до спірних правовідносин не існує з огляду на преюдиційні обставини, встановлені Верховним Судом Постановою Верховного Суду від 09.10.2024 у справі № 638/126/21 (провадження № 61-9927св23), яка є остаточною і оскарженню не підлягає (ст. 416 ЦПК України), а тому такі обставини відповідно до ч. 4 ст. 82 ЦПК України не підлягають повторному доказуванню:

- квартира АДРЕСА_1 вибула з власності ОСОБА_2 поза його волею;

- банк порушив Закон України № 1304-VII (мораторій) і не мав права відчужувати квартиру;

- квартира є єдиним житлом ОСОБА_2 .

Ці обставини є обов`язковими для апеляційного суду при розгляді цієї справи.

Щодо доводів скарги про підстави для незастосування норми п. 1 ч. 2 ст. 388 ЦК України. Норма п. 1 ч. 2 ст. 388 ЦК передбачає захист набувача лише у разі придбання майна у порядку, встановленому для виконання судових рішень. Цей порядок визначений Законом України «Про виконавче провадження» і передбачає примусове виконання через державного або приватного виконавця та реалізацію майна на електронних торгах через СЕТАМ.

У спірних правовідносинах виконавчого провадження відкрито не було. ОСОБА_7 продав квартиру ОСОБА_1 від свого імені на підставі рішення господарського суду, яке надало йому право на такий продаж, що не можна вважати виконанням рішення суду, оскільки це є реалізацією предмета іпотеки в порядку ст. 38 Закону «Про іпотеку» — позасудовий продаж іпотекодержателем, а не виконання судового рішення через механізм примусового виконання. Верховний Суд у постанові від 13.07.2022 у справі № 199/2903/21 чітко розмежував ці поняття: «реалізація майна іпотекодержателем на підставі судового рішення про звернення стягнення та реалізація майна державним виконавцем у виконавчому провадженні — це різні правові механізми». Норма ч. 2 ст. 388 ЦК поширюється лише на другий випадок. Відтак правова підстава, на яку посилається апелянт, не підлягає застосуванню до спірних правовідносин.

Зауважує на послідовність дій, що свідчать про наявність ознак фраудаторності у ланцюгу оспорених ним правочинів:

- 24.11.2020 — банк продає квартиру ОСОБА_5 . У той самий день Бельмас передає її в іпотеку ОСОБА_3 строком на 22 дні;

- після того, як 25.05.2023 — апеляційний суд залишає без змін рішення суду першої інстанції від 20.01.2023 про витребування спірної квартири у ОСОБА_5 на користь ОСОБА_2 -

26.05.2023, тобто наступного дня після набрання чинності постановою апеляційного суду, - ОСОБА_3 реєструє право власності на спірну квартиру.

- 18.09.2023 - між ФОП ОСОБА_8 та ФОП ОСОБА_9 укладається мирова угода на 1 500 000 грн у справі № 922/3705/23.

- 25.09.2023, через тиждень, - між тими самими особами укладається іпотечний договір.

- 18.03.2024 - Господарський суд виносить рішення про звернення стягнення на квартиру.

- 10.05.2024, через два місяці, - ОСОБА_7 продає квартиру ОСОБА_1 .

Суд першої інстанції правильно взяв до уваги вказану хронологію при оцінці обставин справи.

Зазначає, що з матеріалів справ № 922/3705/23 та № 922/75/24 Господарського суду Харківської області вбачаються обставини, що викликають сумніви у реальності правовідносин між сторонами: Щодо підстави «боргу». ОСОБА_7 стягував збитки за договором від 12.06.2023 про надання послуг за договором розробки програмного забезпечення ОСОБА_3 , якій на момент укладення договору виповнилось 77 років, що виглядає є надуманим. Суд має оцінити, чи були підтверджені первинними документами реальне виконання робіт і фактичний рух коштів на суму 1 500 000 грн.

Крім того, первісна позовна вимога ОСОБА_7 становила 100 000 грн і була збільшена до 1 500 000 грн наступного дня після відкриття провадження, без зміни фактичних обставин справи, що також свідчить про нереальність заявленого боргу.

Щодо поведінки відповідача у господарській справі. ОСОБА_3 не взяла участі у жодному засіданні у справі № 922/75/24 про стягнення заборгованості на 1 500 000 грн. При цьому саме її представник раніше підписував мирову угоду, що стала підставою для цього позову. Пасивна поведінка боржника при значній сумі претензій є обставиною, яку суд також має право врахувати при оцінці реальності спору. Сукупність наведених обставин дає підстави для висновку, що правочини між ФОП ОСОБА_8 та ФОП ОСОБА_9 не мали ознак звичайних господарських відносин. Відповідно до правової позиції Верховного Суду (постанови № 463/6249/16-ц, № 183/1617/16-ц), правочини, укладені після виникнення судового спору і спрямовані на унеможливлення виконання судових рішень, мають ознаки фраудаторності та не можуть слугувати підставою для захисту подальших набувачів.

Позивач звертає увагу суду на те, що між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 , за наявними відомостями, існують родинні відносини. Ця обставина, яка не була спростована в ході розгляду справи в суді першої інстанції, пояснює економічну логіку передачі квартири в іпотеку того самого дня купівлі строком на 22 дні: при сторонніх особах такі умови є нетиповими, тоді як при наявності родинного зв`язку вони набувають іншого змісту. Відсутність у ОСОБА_3 підтверджених доходів, сумірних із сумою «позики», додатково підтверджує, що правочин від 24.11.2020 не мав ознак звичайного комерційного кредитування. Відповідно до ст. 13 ЦК України, здійснення прав особою з метою заподіяння шкоди іншій особі або в інший спосіб, що суперечить засадам добросовісності, не підлягає захисту.

Велика Палата Верховного Суду (постанова від 02.11.2021, справа № 925/1351/19) визначила: добросовісна особа може покладатися на відомості реєстру за відсутності обставин, «які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей». На момент купівлі ОСОБА_1 (10.05.2024) у публічному доступі містились такі відомості:

- квартира змінила власника чотири рази за чотири роки;

- продавцем виступав ОСОБА_7 - особа, яка ніколи не була власником квартири;

- рішення у справі № 638/126/21 про витребування квартири на користь ОСОБА_2 було загальнодоступним в ЄДРСР.

Сукупність цих обставин, доступних будь-якому розумному покупцю при перевірці нерухомості, є підставою для висновку, що ОСОБА_1 міг обґрунтовано припускати про велику ймовірність незаконного походження майна у продавця, а тому таку його поведінку не можна вважати добросовісною.

Апелянт посилається на принцип остаточності судових рішень (res judicata). Позивач поділяє цей принцип, однак звертає увагу на те, що в цій справі саме постанова Верховного Суду від 09.10.2024, яка є остаточною і оскарженню не підлягає, встановила незаконність вибуття квартири. Рішення апеляційного суду, яке визнало б законним ланцюг правочинів, що веде до ОСОБА_1 , фактично суперечило б цій постанові.

Колегія суддів, заслухала доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, відповідно до ст.ст. 367, 368 ЦПК України перевірила законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги і вважає, що скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Згідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Вказаним вимогам оскаржене рішення суду відповідає.

Рішення суду мотивовано наступним.

Відповідач ОСОБА_1 є добросовісним набувачем квартири АДРЕСА_1 , проте вона вибула з власності позивача не з його волі. Тому суд дійшов висновку, що право позивача підлягає захисту саме шляхом витребування спірної квартири від ОСОБА_1 ..

При цьому вимога власника про оскарження чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статті 388 ЦК України, є неефективним способом захисту права власника, у тому числі і оспорювання правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право. Часткове задоволення позову та витребування спірного майна у відповідача як добросовісного набувача на користь позивача на переконання суду не призведе до порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а відповідає справедливому балансу інтересів сторін та є пропорційним заходом захисту порушеного права позивача.

Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду від 19 листопада 2019 року у справі № 911/3680/17 (провадження № 12-104гс19) визначено, що власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача.

Добросовісний набувач може захистити своє право на отримання сплачених ним за договором купівлі-продажу грошових коштів, шляхом пред`явлення відповідного позову до продавця.

Суд апеляційної інстанції погоджується з такими висновками суду, які доводами скарги не спростовані.

Відповідно до статті 41 Конституції України та частини першої статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Згідно з частиною першою статті 386 ЦК України держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності.

Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Згідно з частиною першою статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Отже, якщо нерухоме майно, що вибуло з фактичного володіння його власника за неукладеним договором купівлі-продажу, було зареєстровано за іншою особою без відповідної на те правової підстави, власник такого майна може витребувати його із чужого незаконного володіння у всіх випадках відповідно до статті 387 ЦК України. При цьому відсутністю правової підстави в цьому випадку потрібно розуміти: реєстрацію спірного нерухомого майна за стороною неукладеного правочину; реєстрацію спірного майна за третьою особою на підставі правочину, укладеного всупереч нормам чинного законодавства.

У разі, якщо спірне нерухоме майно надалі відчужене за відплатним договором, і сторона цього договору не знала і не могла знати про відсутність у продавця права його відчужувати, у зв`язку із чим така особа є добросовісним набувачем, спірне нерухоме майно також може бути витребуване його власником відповідно до пункту 3 частини першої статті 388 ЦК України, оскільки таке майно вибуло з володіння власника (законного володільця) не з його волі (за неукладеним правочином).

Наведене також узгоджується з положеннями статті 330 ЦК України, згідно з якими, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Крім цього, необхідно враховувати, що позивач з дотриманням правил статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння кінцевого набувача.

Для такого витребування не потрібно заявляти вимоги про визнання незаконними та недійсними рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, рішень, записів про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за незаконним володільцем, самої державної реєстрації цього права, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, у тому числі документів (свідоцтв, державних актів тощо), що посвідчують відповідне право.

Отже, власник, майно якого вибуло з його законного володіння за неукладеним договором, може захистити своє майнове право шляхом пред`явлення віндикаційного позову (про витребування майна із чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача (статті 387, 388 ЦК України)) без оспорювання правочину (правочинів) щодо спірного майна та скасування рішення (рішень) про державну реєстрацію права власності на належне йому майно за іншою (іншими) особою (особами).

Аналогічні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду

від 27 листопада 2024 року в справі № 204/8017/17 (провадження № 14-29цс23).

Статтею 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Примусове відчуження об`єктів права власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього та повного відшкодування їх вартості, крім випадків, встановлених частиною другою статті 353 цього Кодексу.

Відповідно до ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Згідно з ст. 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 338 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Частиною 2 ст.386 ЦК України власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.

Статтею 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Згідно з положеннями п.3 ч. 1 ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Частиною 1 ст. 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Статтею 388 ЦК України витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником (законним володільцем) і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.

Положення статті 388 ЦК України застосовується як правова підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин (правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду України від 21 листопада 2016 року у справі№ 127/15802/15-ц).

Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження№ 14-208цс18), задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача (подібна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 17 грудня 2014 року у справі № 6-140цс14). Для такого витребування оспорювання правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

Також відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду від 19 листопада 2019 року у справі № 911/3680/17 (провадження № 12-104гс19) визначено, що власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача.

Аналогічні висновки також викладені і в постановах Верховного Суду від 23 березня 2021 року у справі № 205/3243/17-ц (провадження № 61-14763св20), від 07 квітня 2021 року у справі № 202/589/18 (провадження № 61-12611св20), від 04 серпня 2021 року у справі № 199/8662/16-ц (провадження № 61-6424св20).

Матеріалами справи підтверджується та судом встановлено, що рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова від 20.01.2023 року у справі № 638/126/21 за позовом ОСОБА_2 до акціонерного товариства «Сенс Банк», ОСОБА_5 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору – ОСОБА_3 про визнання протиправним та скасування запису про право власності на нерухоме майно та витребування майна позовні вимоги задоволено частково. Витребувано квартиру АДРЕСА_1 , з володіння добросовісного набувача ОСОБА_5 у власність ОСОБА_2 .

Рішенням Дзержинського районного суду м.Харкова від 20.01.2023 року у справі № 638/126/21 встановлено, що у державного реєстратора були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_6 , за АТ «Альфа-Банк». Проте всупереч дії мораторію відбувся фактичний перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки без згоди власника майна.

Також встановлено, що ОСОБА_5 є добросовісним набувачем спірної квартири, оскільки він не знав та не міг знати, що квартира за відплатним договором придбана у АТ «Альфа-Банк», яке не мало права його відчужувати. Відповідно, згідно з пунктом 3 частини першої статті 388 ЦК України ОСОБА_2 має право на витребування від

ОСОБА_5 квартири, яка вибула з володіння позивача поза його волею та була набута ОСОБА_5 шляхом укладення правочину з банком, який не мав права відчужувати квартиру.

Постановою Харківського апеляційного суду від 25.05.2023 року рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 20.01.2023 року залишено без змін.

Постановою Верховного Суду від 09.10.2024 року касаційні скарги ОСОБА_5 , в інтересах якого діє адвокат Мица Юрій Вікторович, та Акціонерного товариства «Сенс Банк» залишено без задоволення. Рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 20 січня 2023 року та постанову Харківського апеляційного суду від 25 травня 2023 року залишено без змін.

Відповідно до п.9 ч.1 ст.27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості.

Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Департаменту реєстрації Харківської міської ради Шеховцової М.Є. №68571413 від 24.07.2023 року ОСОБА_2 відмовлено у проведенні реєстраційної дії за його заявою на підставі п.4, п.5 ч.1 ст.24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а саме подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.

Зі змісту рішення державного реєстратора вбачається, що під час розгляду заяви державним реєстратором отримано відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, які містять інформацію стосовно зареєстрованого права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 на підставі іпотечного договору, посвідченого 24.11.2020 року Лавіндою Н.О., приватним нотаріусом ХМНО р.№3655; вимоги іпотекодержателя про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, посвідченої 11.04.2023 року ОСОБА_10 , приватним нотаріусом ХМНО р.№315; документу, що підтверджує надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимогу іпотекодержателя про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, виданого 11.04.2023 року, видавник: Укрпошта. Поряд з цим Державний реєстр речових прав на нерухоме майно містить актуальну інформацію про державну реєстрацію іпотеки, за номером запису: 39355218, іпотекодержатель – ОСОБА_3 ; іпотекодавець – ОСОБА_5 .

З довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №346125815 від 12.09.2023 року вбачається, що право власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_3 26.05.2023 року рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №67816313 від 31.05.2023 року на підставі іпотечного договору, серія та номер 3655, виданий 24.11.2020 року, видавник ПН ХМНО Лавінда Н.О.; вимоги іпотекодержателя про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, серія та номер №314, виданий 11.04.2023, видавник: Хотинець Ю.А., приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу; документу, що підтверджує надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимогу іпотекодержателя про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, серія та номер б/н, виданий 15.04.2023, видавник: Укрпошта; вимоги іпотекодержателя про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, посвідченої 11.04.2023 року ОСОБА_10 , приватним нотаріусом ХМНО р.№315; документу, що підтверджує надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимогу іпотекодержателя про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, виданого 11.04.2023 року, видавник: Укрпошта. За змістом довідки за номером запису: 39355218 міститься наступна інформація: іпотекодержатель – ОСОБА_3 ; іпотекодавець – ОСОБА_5 .

Зі змісту довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №386899188 від 15.07.2024 року вбачається, що право власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_1 10.05.2024 року рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 73066847 від 10.05.2024, приватним нотаріусом ХМНО Богданович А.О. на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер 539, виданий 10.05.2024, видавник: приватний нотаріус ХМНО Богданович А.О..

Рішенням Господарського суду Харківської області від 18.03.2024 року у справі № 922/75/24 звернуто в рахунок погашення простроченої заборгованості у сумі 1500 000, що виникла на підставі мирової угоди, затвердженої ухвалою господарського суду Харківської області від 18 вересня 2023 року у справі № 922/3705/23, стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором, укладеним між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_7 та надано Фізичній особі-підприємцю ОСОБА_7 право продати від свого імені будь-якій третій особі предмет іпотеки, а саме квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 105,2 кв.м, житловою площею 77,2 кв.м.

Також судом встановлено, що 10 травня 2024 року між ОСОБА_7 як продавцем, який одночасно є іпотекодержателем, ОСОБА_3 , як іпотекодавцем, та ОСОБА_1 як покупцем укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 .

Отже, з вищезазначених рішень вбачається, що квартира вибула з власності позивача поза його волею, внаслідок незаконного звернення стягнення на предмет іпотеки банком в порушення приписів Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», та потім була продана тому позивач має право витребувати квартиру у добросовісного набувача.

Суд першої інстанції правильно вважав, шо витребування спірного майна у відповідача як добросовісного набувача на користь позивача на переконання суду не призведе до порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а відповідає справедливому балансу інтересів сторін та є пропорційним заходом захисту порушеного права позивача.

Крім того колегія суддів зазначає, що за змістом частин третьої, четвертої статті 390 ЦК України добросовісний або недобросовісний набувач (володілець) має право вимагати від власника майна відшкодування необхідних витрат на утримання, збереження майна, здійснених ним з часу, з якого власникові належить право на повернення майна або передання доходів.

Добросовісний набувач (володілець) має право залишити собі здійснені ним поліпшення майна, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без завдання йому шкоди. Якщо поліпшення не можуть бути відокремлені від майна, добросовісний набувач (володілець) має право на відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася його вартість.

Тобто, у разі витребування майна від добросовісного набувача його права та інтереси підлягають захисту у порядку, передбаченому частинами третьою-четвертою статті 390 ЦК України.

Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 24 липня 2019 року у справі № 61-38621св18.

Також добросовісний набувач може захистити своє право на отримання сплачених ним за договором купівлі-продажу грошових коштів, шляхом пред`явлення відповідного позову до продавця.

Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції).

Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (далі – ЄСПЛ) стаття 1 Першого протоколу до Конвенції закріплює три правила: 1) у першому реченні першого абзацу – загальне правило, що фіксує принцип мирного володіння майном; 2) у другому реченні того ж абзацу – охоплює питання позбавлення майна й обумовлює таке позбавлення певними критеріями; 3) у другому абзаці – визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Друге та третє правила, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, мають тлумачитися у світлі загального принципу, закладеного у першому правилі (mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року, заява № 19336/04, § 166-168).

Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право.

Втручання держави у право мирного володіння майном повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування – передбачуваними.

Якщо можливість втручання у право мирного володіння майном передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів чи штрафів.

Втручання у право мирного володіння майном, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає такого втручання. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа – добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року, заява № 29979/04, «Кривенький проти України» від 16 лютого 2017 року, заява № 43768/07).

Посилаючись у скарзі на правові висновки Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19, відповідач наполягає на тому, що в суду не було підстав для витребування в нього квартири як у добросовісної набувача спірного майна, який покладався на офіційну інформацію щодо права власності продавця, відображену в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Однією з основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними.

З конструкції частини третьої статті 13 ЦК України випливає, що дії особи, які полягають у реалізації такою особою свого права, однак вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, є формою зловживання правом.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України). Водночас відповідно до частини третьої статті 16 ЦК України суд може відмовити у захисті цивільного права та інтересу особи в разі порушення нею положень частин другої – п`ятої статті 13 цього Кодексу, зокрема відмовити у захисті права, яким особа зловживала.

Колегія суддів звертає увагу, що за обставинами цієї справи не встановлено факту чи наміру зловживання позивачем своїми правами щодо спірного нерухомого майна, яке вибуло з її володіння поза його волею, він вчасно на підставі вказаного рішення суду першої інстанції про витребування майна на свою користь звернувся для державної реєстрації відновлення свого права власності, однак не зміг виконати це рішення суду внаслідок недобросовісних дій інших учасників цієї справи – ОСОБА_5 та ОСОБА_3 , після чого у розумний строк звернувся до суду з повторним віндикаційним позовом до останнього набувача, а тому у даній справі немає підстав для відмови у захисті його права власності.

Надаючи оцінку добросовісності відповідача як набувача майна суд апеляційної інстанції також зважає на те, що безвідносно до ступеню його добросовісності останнього набувача майна – відповідача ОСОБА_1 , спірне майно вибуло не з волі позивача та було 11.04.2023 придбане у ланцюгу правочинів від ОСОБА_5 на підставі іпотечного договору ОСОБА_3 – вже після ухвалення рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 20.01.2023 року у справі № 638/126/21 про витребування спірної квартири АДРЕСА_2 з володіння ОСОБА_5 у власність ОСОБА_2 , в якій вони також брали участь.

Тому їх подальша поведінка, яка була спрямована на невиконання вказаного рішення суду, а саме:

-передача ОСОБА_5 спірної квартири спочатку ОСОБА_3 ;

-наступна передача нею в межах мирової угоди та її затвердження ухвалою від 18 вересня 2023 року під час розгляду господарським судом вищевказаної справи № 922/3705/23 – у власність ФОП ОСОБА_7 ;

-не повідомлення ОСОБА_3 господарському суду про те, що вказана мирова угода стосується визнаних судом прав на цю квартиру третіх осіб, ОСОБА_2 , який не брав участі у розгляді згаданих господарських справ, - внаслідок чого господарський суд звернув стягнення на присуджене позивачу майно на користь іншій особі, -

не відповідає основним засадам цивільного законодавства - добросовісності, п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України, а тому такі їх дії відповідно до ч.ч. 3, 6 ст. 13 ЦК України виходять поза межі допустимих, та згідно загальних положень ч. 3 ст. 16 ЦК України набуте в результаті цього право добросовісного набувача не підлягає захисту.

З огляду на вищевказане, згідно до ч. 6 ст. 13 ЦК України суд може застосувати інші наслідки, встановлені законом, п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України, та захистити право власника на витребування майна від добросовісного набувача. Отже, за обставинами цієї справи випадку втручання у майнові права відповідача є законим, відповідає легітимній меті, яка визначена у вказаних нормах цивільного права, та інтересам суспільства, якими є швидке відновлення статус кво з метою захисту права власності та забезпечення ефективності правосуддя, яке у даному випадку опинилося під загрозою умисного невиконання рішення суду про повернення спірного майна власнику.

Оцінюючи справедливий баланс у даній справі, колегія суддів зважає на те, що недоторканність набутого добросовісним набувачем права власності за рахунок позбавлення законного власника, який не допускав недобросовісного користування своїми правами є реальна правова можливість відшкодувати свої збитки за рахунок недобросовісних продавців спірного майна.

При цьому колегія суддів відхиляє аргумент скарги про те, що спірна квартира не може бути витребувана у відповідача ОСОБА_1 відповідно до норми п. 1 ч. 2 ст. 388 ЦК України, яка передбачає, що майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане або передане у власність у порядку, встановленому для виконання судових рішень, - за їх необґрунтованістю.

Колегія суддів звертає увагу, що за змістом вказаної норми права для застосування цієї норми не має значення, яким саме шляхом спірне майно вибуло з володіння первісного власника (навіть якщо воно вибуло поза його волею), якщо відчужувачем у такому випадку виступає державний чи приватний виконавець у межах процедури виконавчого провадження.

Отже, право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі ч. 1 ст. 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.

Завдяки такому «віндикаційному імунітету», який передбачений парламентом для майна, проданого чи переданого в порядку виконання судового рішення, досягається охорона прав добросовісної особи, яка набула майно, що було відчужене чи передане на виконання судового рішення, і стабільність цивільного обороту. Якщо майно продається чи передається на виконання судового рішення, то таке рішення набрало законної сили. Виконання судового рішення відбувається відповідно до Закону України «Про виконавче провадження». Відчужувачем є не власник майна (оскільки майно продається не з волі власника), а особа, уповноважена державою, тобто виконавець. Саме тому публічна складова відчуження (передання) майна власника має вирішальне значення і свідчить про те, що існують підстави для такого відчуження (передання), та, як наслідок, є підстави для набуття права власності на майно, відчужене чи передане в процесі виконання судового рішення.

Саме такий правовий висновок щодо змісту вказаних норм права був висловлений КЦС ВС у постанові від 25 червня 2025 року у справі № 38/17112/21 (провадження № 61-8393св24) – https://reyestr.court.gov.ua/Review/128594907).

Однак, у даній справі ОСОБА_1 набув право власності на спірну квартиру на підставі договору купівлі-продажу 10 травня 2024 року, який було укладено не у порядку примусового виконання рішення суду, а в результаті реалізації продавцем ОСОБА_7 свого диспозитивного права, яке лише було перед цим підтверджено згаданим рішенням Господарського суду Харківської області від 18.03.2024 року.

Судом відповідно до матеріалів справи було встановлено, що ОСОБА_7 (продавець/іпотекодержатель) продав квартиру ОСОБА_1 від свого імені предмет іпотеки квартиру АДРЕСА_1 на підставі рішення господарського суду від 18.03.2024, у справі №922/75/24.

Цим рішенням господарського суду від 18.03.2024 встановлено, що: «фізична особа-підприємець ОСОБА_3 основне зобов`язання за мировою угодою затвердженою ухвалою господарського суду Харківської області від 18 вересня 2023 року у справі № 922/3705/23 не виконала, позивач має право звернути стягнення на майно, що є предметом іпотеки за іпотечним договором і реалізувати його для погашення вказаних вище зобов`язань у порядку, встановленому умовами мирової угоди.

Оскільки сторони в іпотечному договорі визначили спосіб задоволення вимог на вибір іпотекодержателя, серед яких набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем відповідно до статті 37 Законом України "Про іпотеку" та продажу предмету іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом на підставі договору купівлі-продажу у порядку статті 38 Законом України "Про іпотеку" то позовні вимоги відповідають даним способам».

Тобто, реалізація предмета іпотеки у даному випадку відбулася у порядку ст. 38 Закону «Про іпотеку» який передбачає його позасудовий продаж іпотекодержателем, а не у порядку виконання судового рішення через механізм примусового виконання.

Отже, передача спірного нерухомого майна ОСОБА_1 і подальша реєстрація за ним права власності на це майно відбувалася не в порядку примусового виконання судових рішень, а тому у даному випадку відсутні підстави для застосування частини другої статті 388 ЦК України.

У разі коли нерухоме майно вибуває з володіння особи, якій воно належить, на підставі неукладеного правочину, така особа залишається дійсним власником цього майна, оскільки вона не бажала втрачати правовий зв`язок з належним їй майном. Позбавлення особи в такому випадку права повернути своє майно, яке вибуло з її володіння без наявних на те правових підстав (неукладений правочин не створює жодних правових наслідків), безумовно призводить до непропорційного втручання у право такої особи на мирне володіння своїм майном і є порушенням статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

При цьому ОСОБА_1 , стосовно якого у справі немає даних про його залученість у незаконне придбання спірної нерухомості, не звільняється від негативних наслідків, які можуть виникнути при виборі недобросовісного контрагента. Окрім інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, добросовісний набувач діючи розумно має оцінювати й інші обставини, які можуть свідчити про сумнівний характер вчинюваного правочину, такі як занижена ціна договору, факт неодноразового протягом короткого проміжку часу перепродажу майна, поведінка продавця тощо, які у даному випадку мали місце.

Тому за обставин вибуття майна із власності законного володільця поза його волею, зокрема за неукладеним правочином за відсутності його волевиявлення, витребування цього майна у відповідача ОСОБА_1 на користь законного володільця є належним і виправданим способом захисту права останнього, суд першої інстанції в цій справі правильно виходив із законності втручання у право власності кінцевого набувача спірного майна та що справедливий балансу між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи є дотриманий.

Отже, висновки суду за встановлених у цій справі обставин не суперечать правовим висновкам, викладеним у постановах касаційного суду, на які посилається відповідач, про те, що добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Як вже було сказано, витребування від ОСОБА_1 майна, яке належить

ОСОБА_2 та вибуло з його володіння поза його волею, не свідчить про порушення справедливої рівноваги (балансу) між інтересами позивача та інтересами відповідача, який не позбавлений права на відшкодування завданих йому збитків, зокрема, в порядку, передбаченому статтею 661 ЦК України, пред`явивши вимогу до незаконного набувача, у якого він придбав спірне нерухоме майно.

Так, у ст. 661 ЦК України передбачено, що у разі вилучення за рішенням суду товару у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу товару, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав.

Правочин щодо звільнення продавця від відповідальності або щодо її обмеження у разі витребування товару у покупця третьою особою є нікчемним.

У разі понесення відповідних витрат на підставі приписів частин третьої та четвертої статті 390 ЦК України відповідач також має право вимагати від власника майна відшкодування необхідних витрат на утримання, збереження майна, здійснених нею із часу, з якого власникові належить право на повернення майна або передання доходів.

Колегія суддів також звертає увагу, що добросовісний набувач не позбавлений права на захист своїх майнових інтересів, зокрема шляхом пред`явлення до ОСОБА_7 , ОСОБА_3 вимог про відшкодування збитків відповідно до статті 661 ЦК України, а розрахунки між власником і добросовісним набувачем у разі витребування майна здійснюються в порядку, визначеному статтею 390 ЦК України.

Таким чином, доводи апеляційної скарги про неможливість витребування майна з огляду на положення частини другої статті 388 ЦК України, якою передбачено, що майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень, є помилковими та безпідставними.

Такий підхід узгоджується з правовими висновками, викладеними у постанові Верховного Суду України від 16 грудня 2015 року у справі № 6-2510цс15, а також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц та від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц.

Вирішуючи спір, який виник між сторонами справи, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив обставини справи та наявні у справі докази, надав їм належну оцінку, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.

На підставі вищевказаних обставин та правового обґрунтування колегія суддів визнає, що оскаржене рішення суду ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, доводи скарги є недоведеними та висновків суду не спростували, що відповідно до статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення без змін.

Керуючись ст.ст. 259, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд апеляційної інстанції

постановив :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 – адвоката Овсяника Сергія Анатолійовича -залишити без задоволення.

Рішення Шевченківського районного суду м. Харкова від 05 березня 2026 року-залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня ухвалення, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст постанови складений 09 листопада 2026 року.

Головуючий В.Б. Яцина.

Судді колегії О.В. Маміна.

О.Ю. Тичкова.