Постанова від 02 листопада 2026 р. у справі №274/2829/26 — Житомирський апеляційний суд

УКРАЇНА

Житомирський апеляційний суд

Справа №274/2829/26 Головуючий у 1-й інст. Вдовиченко Т. М.

Категорія 32 Доповідач Григорусь Н. Й.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 листопада 2026 року м. Житомир

Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого судді Григорусь Н.Й.,

суддів Галацевич О.М., Панкеєвої В.А.

з участю секретаря

судового засідання Кучер А.Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні (в режимі відеоконференції) у місті Житомирі цивільну справу № 274/2829/26 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Щедра нива» про розірвання договорів оренди земельних ділянок та стягнення заборгованості з орендної плати

за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 – адвоката Запаскіна Максима Романовича

на рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 07 вересня 2026 року, ухвалене під головуванням судді Вдовиченко Т.М. у м.Бердичеві

в с т а н о в и в :

У квітні 2026 року ОСОБА_1 через свого представника адвоката Запаскіна М.Р. звернулася до суду з позовом до ТОВ «Щедра нива» про розірвання договорів оренди земельних ділянок та стягнення заборгованості з орендної плати.

Позовні вимоги мотивовано тим, що ОСОБА_1 є власником земельних ділянок сільськогосподарського призначення на території Бердичівського району Житомирської області: кадастровий номер 1820881200:06:000:7196 (площа 1,8657 га) та кадастровий номер 1820881200:06:000:7197 (площа 1,8659 га) на підставі договорів дарування, посвідчених приватним нотаріусом Бердичівського районного нотаріального округу Пашковським Я.А. (реєстрові №999 та №1000). За зазначеними договорами 06 грудня 2023 року ОСОБА_2 безоплатно передав право власності на обидві земельні ділянки своїй дочці – ОСОБА_1 (позивачці). Право власності позивачки зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно того ж дня.

Зазначені ділянки перебувають у оренді Товариства з обмеженою відповідальністю «Щедра нива» на підставі договорів оренди землі від 10.11.2021 р.

Відповідно до частини 1 статті 148-1 Земельного кодексу України та частини 4 статті 32 Закону України «Про оренду землі» до позивачки з моменту набуття права власності (06.12.2023) автоматично перейшли усі права та обов`язки орендодавця за діючими договорами оренди. Зазначений перехід не є підставою для зміни умов або припинення договорів оренди.

Вказує, що відповідач систематично, протягом усього періоду з моменту набуття позивачкою права власності, а саме: з 06.12.2023 і до дати подання цього позову, не сплачував орендну плату, включаючи орендну плату за 2023 рік, строк сплати якої ще не сплинув на момент набуття позивачкою права власності, одночасно продовжуючи використовувати земельні ділянки для свого господарського виробництва, що в свою чергу, є систематичною несплатою, яка кваліфікується як істотне порушення умов договору.

Оскільки відповідач з 2023 року не сплачує їй орендну плату просить розірвати договори оренди від 10.11.2021, укладені між ОСОБА_2 та ТОВ «Щедра нива», повернути вказані земельні ділянки ОСОБА_1 та стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати за 2023-2025 роки у розмірі 38 235,00 грн; 3% річних від простроченої суми у розмірі 1 493,75 грн; інфляційні втрати у розмірі 5 394,29 грн.

Рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 07 вересня 2026 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 .

В апеляційній скарзі представник позивача, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити у повному обсязі.

Узагальнені доводи апеляційної скарги зводяться до того, що дія постанови Кабінету Міністрів України №187 не поширюється на правочини ОСОБА_2 , оскільки він постійно проживав в Україні на законних підставах.

Зазначає, що недійсність (нікчемність) правочину встановлюється виключно законом відповідно до статтей 204, 215 ЦК України, статті 92 Конституції України та обов`язкової практики Верховного Суду. Нотаріально посвідчені договори дарування від 06.12.20213, за якими позивачка набула право власності та зареєструвала його у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, не визнавалися недійсними судом у встановленому законом порядку. Жоден чинний Закон України не проголошує нікчемними правочини дарування, вчинені іноземцем, який постійно проживає в Україні на законних підставах, на користь дружини - громадянки України. Суд першої інстанції грубо порушив статті 204 та 215 ЦК України, припустившись констатації «нікчемності» нотаріальних правочинів на підставі розширеного тлумачення підзаконної постанови Уряду всупереч прямим приписам закону та презумпції правомірності правочину.

В оскаржуваному рішенні місцевий суд припустився взаємовиключних правових висновків: якщо договори дарування нікчемні, це означало б, що спірні ділянки не вибували із власності іноземця і підлягали конфіскації державою, що суперечить судовому рішенню у справі №274/7360/23, яке набрало законної сили. Ігнорування судом першої інстанції змісту та процесуальних наслідків наведеного судового рішення грубо порушує вимоги статтей 263-265 ЦПК України та статтю 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод щодо права на мотивоване судове рішення.

Зауважує, що орендар земельної ділянки не має матеріально-правового інтересу та процесуального права оспорювати правочини щодо відчуження орендованого майна.

Систематична несплата орендної плати за 2023-2025 роки та невикористання передбачених ст. 537 ЦК України способів належного виконання зобов`язання, є безумовною підставою для дострокового розірвання договорів оренди та стягнення боргу.

Також посилається на порушення місцевим судом норм процесуального права, яке полягає у непроголошенні судового рішення у відкритому судовому засіданні 07.09.2026, що порушує засаду гласності судового процесу (ст. 129 Конституції України, ст.ст. 7, 259, 268 ЦПК України).

У відзиві на апеляційну скаргу «Щедра нива», посилаючись на законність і обґрунтованість судового рішення, просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду – без змін.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та її представник – адвокат Запаскін М.В. доводи апеляційної скарги підтримали та просили її задовольнити.

Представник відповідача – адвокат Заєць Б.В. апеляційну скаргу вважав безпідставною та в її задоволенні просив відмовити.

Перевіривши матеріали справи, законність та обґрунтованість рішення суду, в межах доводів апеляційної скарги, заслухавши пояснення учасників, що з`явились в судове засідання, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з огляду на наступне.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 є громадянином Російської Федерації (а.с. 69-70) та відповідно до посвідки на тимчасове проживання № НОМЕР_1 від 25.11.2022 мав право на проживання на території України до 24.11.2023 ( а.с. 78).

11.04.2024 ОСОБА_2 видана посвідка на постійне проживання на території України № НОМЕР_2 на строк до 10.04.2034 (а.с. 55).

Згідно із Витягом з реєстру Бердичівської територіальної громади №2022/001829335 від 06.12.2022 ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , з 27.05.2021 був зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 56).

10.11.2021 між ОСОБА_2 та ТОВ «Щедра нива» було укладено договір оренди землі, щодо земельної ділянки кадастровий номер 1820881200:06:000:7196, площею 1,8657 га та договір оренди землі, щодо земельної ділянки кадастровий номер 1820881200:06:000:7197, площею 1,8659 га (а.с. 9-12).

Згідно із п. 8 вказаних договорів, строк оренди становить 10 років.

У пункті 9 цих договорів визначено річну орендну плату у розмірі 6 372,50 грн.

Відповідно до Витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №296453404 від 26.01.2022 та №296910298 від 28.01.2022 зареєстровано права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно:

- ділянка 7197: запис про інше речове право №46358956 від 18.01.2022, витяг №296453404 від 26.01.2022;

- ділянка 7196: запис про інше речове право №52834571, витяг №296910298 від 28.01.2022.

Вказані земельні ділянки отримані ОСОБА_2 у власність в порядку спадкування після смерті матері ОСОБА_3 (а.с. 68, 68 зворот, 71, 72)

06.12.2023 за договорами дарування, посвідченими приватним нотаріусом Бердичівського районного нотаріального округу Пашковським Я.А. (реєстрові №999 та №1000), ОСОБА_2 безоплатно передав право власності на обидві земельні ділянки своїй дружині - ОСОБА_1 . Право власності позивачки зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (а.с. 13 - 14).

Прокуратурою Житомирської області у 2023 році було порушено справу №274/7360/23 про конфіскацію земельних ділянок ОСОБА_2 як нерухомого майна, що належить громадянину Російської Федерації. Товариство з обмеженою відповідальністю «Щедра нива» було залучено до участі у цій справі як третя особа. Ухвалою Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 27.02.2024 (справа №274/7360/23) провадження у справі закрито на підставі п. 1 ч. 1 ст. 255 ЦПК України у зв`язку з тим, що відповідач ОСОБА_2 добровільно відчужив (подарував) земельні ділянки позивачці, яка є його дружиною - громадянці України. Суд констатував, що конфіскація неможлива, оскільки спірне майно вже не належить громадянину РФ (а.с. 18 -19).

15.08.2024 представником ОСОБА_1 - адвокатом Бугайчуком М.В. на адресу ТОВ «Щедра нива» спрямовано претензію – вимогу щодо усунення перешкод у користуванні земельними ділянками та повернення їх ОСОБА_1 ( а.с. 73 зворот - 77).

02.09.2024 на ім`я ОСОБА_1 ТОВ «Щедра Нива» надано відповідь на претензію - вимогу (а.с. 57 -59).

02.10.2024 директором ТОВ «Щедра Нива» на ім`я ОСОБА_2 надіслано лист щодо врегулювання питання виплати орендної плати за 2024 рік (а.с. 24).

02.10.2024 листом начальника земельного відділу ТОВ «Щедра нива» Поліщук Н.В., що адресовано ОСОБА_1 , останній запропоновано надіслати документи, що підтверджують її власність на орендовані земельні ділянки та платіжні реквізити для прийняття рішення щодо виплати їй орендної плати (а.с. 44).

29.10.2024 ОСОБА_2 на адресу ТОВ «Щедра Нива» направив відповідь на лист товариства від 02.10.2024 (а.с. 50 - 54).

25.11.2024 директором ТОВ «Щедра Нива» Лобунцю Д.П. надано відповідь щодо умов виплати орендної плати за 2024 рік ( а.с. 21).

16.12.2024 ТОВ «Щедра Нива» за допомогою сервісу оплати коштів АТ «Укрпошта» відправило грошові кошти в сумі 37 860,03 грн (оплата оренди земельних паїв) ОСОБА_2 за адресою м.Бердичів, провулок Лесі Українки, які були повернуті відправнику 10.02.2025 (а.с. 45-49).

ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_2 помер у м.Бердичеві Житомирської області, що підтверджується копією повторного свідоцтва про смерть серії НОМЕР_3 від 14.05.2025 (а.с. 20).

14.07.2026 ТОВ «Щедра Нива» направило ОСОБА_1 лист з проханням надати докази, що вона є спадкоємицею ОСОБА_2 (а.с. 103) .

Вирішуючи спір, суд першої інстанції виходив з того, що відчуження земельних ділянок відбулось 06.12.2023, особою, яка пов`язана з державою-агресором, оскільки ОСОБА_2 був громадянином держави-агресора, наявну пряму заборону на вчинення нотаріальних дій на відчуження її майна та пряме визнання таких правочинів недійсними на підставі п. 2 постанови КМУ № 187 від 03.03.2022, тому згідно вимог ч. 2 ст. 215 ЦК України правочини договори дарування земельних ділянок від 06.12.2023 року є нікчемними. Оскільки договори дарування від 06.12.2023 укладено з порушенням встановленого державою Україна мораторію та з моменту їх укладення є нікчемними, відтак позивачка не набула права власності на земельні ділянки, що є підставою для відмови у задоволенні її позовних вимог про розірвання договорів оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати.

Колегія суддів не погоджується із такими висновками місцевого суду з огляду на таке.

Частиною першою статті 202 ЦК України встановлено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (частина перша статті 203 ЦК України).

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (частина друга статті 215 ЦК України).

Правочином, пов`язаним з набуттям прав на земельну ділянку, є, зокрема договір найму (оренди) земельної ділянки.

У статті 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Майнові відносини, що виникають із договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства: ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до частини першої статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Спеціальним законом, який регулює спірні правовідносини, є Закон України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності (стаття 3 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 4 Закону України «Про оренду землі» орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Відповідно до частини першої статті 5 Закону України «Про оренду землі» орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Орендарями земельних ділянок можуть бути, зокрема громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об`єднання та організації, а також іноземні держави (пункт «в» частини другої статті 5 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Аналіз наведених норм Закону України «Про оренду землі», зокрема частини першої статті 4 Закону України «Про оренду землі» у взаємному зв`язку з положеннями пункту «в» частини другої статті 5 цього Закону, дає підстави для висновку, що орендодавцем земельної ділянки не можуть бути іноземці.

У справі, яка переглядається, встановлено, що ОСОБА_2 будучи громадянином Російської Федерації з правом постійного проживання на території України, після смерті матері у порядку спадкування за законом набув право власності на дві земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею понад 3,7 га, уклавши в подальшому з відповідачем договори оренди цих земельних ділянок.

Відомості про право власності на спірні земельні ділянки внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

З цього ж реєстру відомо, що ОСОБА_2 уклав з агрофірмою договори оренди землі строком на 10 років.

Оскільки відповідач як громадянин іноземної держави, упродовж року після набуття права власності на спірні земельні ділянки сільськогосподарського призначення добровільно їх не відчужив в порядку ч. 4 ст. 81, ст. 145 ЗК України, прокуратура звернулася до суду з позовом про припинення права власності на земельні ділянки шляхом їх конфіскації.

За наслідками розгляду такого позову суд закрив провадження у справі за відсутністю предмету спору, оскільки ОСОБА_2 спірні земельні ділянки добровільно відчужив своїй дружині за договором дарування від 06.12.2023, чим фактично усунув допущене ним порушення закону. Вказані обставини встановлені ухвалою Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 27.02.2024 у справі №274/7360/23 (а.с. 18-19).

З огляду на вказані обставини позивач ОСОБА_1 відповідно до ст. 148-1 ЗК України набула всіх прав та обов`язків за вище названими договорами оренди землі, в тому числі і отримання орендної плати.

Так, за ч. 2 ст. 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди землі, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до ч. 13 ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати, що передбачено абз. 5 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про оренду землі», а орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, що визначено абз. 7 ч. 2 ст. 25 цього Закону.

Винятком з цього правила є приписи ч. 2 ст. 651 ЦК України, відповідно до яких договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Тож загальне правило про розірвання договору без згоди сторін на підставі рішення суду передбачене саме ч. 2 ст. 651 ЦК України, що визначає універсальні засади, застосовні до усіх видів приватноправових договорів.

Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи ст. 32 Закону України «Про оренду землі», відповідно до ч. 1 якої на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України, а також приписи ст. 141 ЗК України, п. «д» ч. 1 якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Функціональним призначенням ЦК України у врегулюванні спірних відносин є деталізація та диференціація факту систематичної несплати орендної плати як підстави припинення договору оренди землі шляхом його розірвання. Потреба такої деталізації обумовлена надзвичайно узагальненим формулюванням категорії «систематична несплата земельного податку або орендної плати». Оскільки на практиці така систематична несплата може бути повною або частковою (недоплата), законодавець урегулював відносини оренди землі так, що специфічні підстави припинення права оренди землі, зокрема за систематичну повну несплату орендної плати, визначені нормами ЗК України, а нормами ЦК України надається можливість додаткової оцінки саме часткової несплати (недоплати) орендної плати та її кваліфікації як істотного порушення договору.

При цьому, коли норма закону закінчується словами «якщо інше не встановлено законом або договором», як у ч. 1 ст. 651 ЦК України, правила спеціального закону або домовленість сторін можуть скасувати дію відповідної загальної норми. Натомість у ч. 2 ст. 651 ЦК України використано формулу «та в інших випадках», що свідчить про те, що викладене в ній правило не може бути скасоване ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін, а може бути лише доповнене. Отже, приписи п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України та правила ч. 2 ст. 651 ЦК України співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки доповнюють одні одних.

Такі правові висновки викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) та підтримано Верховним Судом у постанові від 20.05.2026 у справі № 610/986/25 (провадження № 61-16354св25).

Для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату» орендної плати.

Під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання (постанови Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, від 01.04.2020 у справі № 277/1186/18-ц, від 08.05.2024 у справі № 629/2698/23).

Поняття «несплата», вжите в п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», законодавець не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.

До того ж розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення. Протилежне розуміння, тобто віднесення до підстав розірвання договору за п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України і сплати орендної плати не в повному обсязі, навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн з 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди були б змушені розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору, а орендодавець отримав би можливість вимагати розірвання договору в тому разі, коли несплата орендної плати є частковою та зумовлена, зокрема, виникненням спору між сторонами з приводу порядку нарахування та розміру орендних платежів. Таке тлумачення норм права порушувало б баланс інтересів сторін у договірних відносинах, надавши власнику землі більше переваг у порівнянні з її орендарем.

Отже, підставою розірвання договору оренди землі згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки), повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми ч. 2 ст. 651 ЦК України немає потреби.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Для застосування ч. 2 ст. 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17).

Головна ідея, на якій ґрунтується правило ч. 2 ст. 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору. Ця ідея спирається на принцип збереження договору (preservation of contract): договірні відносини мають підтримуватися, доки це можливо й економічно доцільно для сторін, а розірвання договору має бути крайнім заходом.

Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди. Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення (постанова Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19). Законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, прагнучи досягти справедливого балансу між ними.

У разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, ніж визначено умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, а загальне правило ч. 2 ст. 651 ЦК України. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України. Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3% річних, інфляційних втрат, неустойки. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі, виходячи з балансу інтересів обох сторін (постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, постанова Верховного Суду від 20.05.2026 у справі № 610/986/25).

Так, відповідно до п. 11 Договорів оренди землі від 10.11.2021 орендна плата вноситься з 01 вересня до 31 грудня поточного року. ОСОБА_1 набула право власності на спірні земельні ділянки 06 грудня 2023 року, тобто до закінчення строку сплати товариством орендної плати за 2023 рік – 31 грудня 2023 року, тому вже мала право на її отримання. Орендна плата за 2024 повинна бути сплачена позивачу до 31 грудня 2024 року, а за 2025 рік – до 31 грудня 2025 року.

Факт невиконання орендарем обов`язку щодо сплати орендної плати ОСОБА_1 , в тому числі і у спосіб, передбачений ч.1 ст. 537 ЦК України, підтверджується матеріалами справи та фактично не заперечується відповідачем, що свідчить про систематичне невиконання відповідачем умов договорів та відповідно до п. «д» ч.1 ст. 141 ЗК України, ч.1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», ст. 651 ЦК України є підставою для розірвання договорів оренди.

Заборгованість з орендної плати за договорами оренди землі становить у загальному 45123,04 грн (основна заборгованість – 38235,00 грн, 3% річних – 1493,75 грн, інфляційні втрати – 5 394,29 грн). Розмір цієї заборгованості підтверджується п.п. 9-15 вказаних договорів, розрахунком, наданим позивачем та не спростовується ТОВ «Щедра нива», а відтак підлягає стягненню з відповідача.

Посилання відповідача на нікчемність договорів дарування, за яким позивач набула право власності на спірні земельні ділянки, та відповідні висновки суду першої інстанції, наведені у судовому рішенні, колегія суддів оцінює як помилкові, мотивуючи таким.

31 травня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 635/5911/18 досліджував питання щодо врахування судом нікчемності правочину під час прийняття судового рішення.

У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ.

Недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 27 січня 2020 року в справі № 761/26815/17 (провадження № 61-16353сво18).

Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі) (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 21 грудня 2021 року в справі № 148/2112/19 (провадження № 61-18061св20).

В ЦК України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного.

Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов).

Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним».

Виходячи з принципу судочинства jura novit curia – «суд знає закони», неправильна юридична кваліфікація стороною спірних правовідносин не звільняє суд від обов`язку застосувати для вирішення спору належні приписи юридичних норм, відтак при розгляді справи суд має самостійно перевірити доводи сторін щодо застосування закону, який регулює спірні правовідносини та надати правильну правову кваліфікацію цим відносинам і зобов`язанням сторін (аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц та від 26.06.2019 у справі № 587/430/16-ц, у постанові Верховного Суду від 06.11.2019 у справі № 905/2419/18).

Нікчемний правочин (частина друга статті 215 ЦК України) є недійсним вже в момент свого вчинення (ab initio), і незалежно від волі будь-якої особи, автоматично (ipso iure). Нікчемність правочину має абсолютний ефект, оскільки діє щодо всіх. Нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, тобто, не зумовлює переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав ні для кого. Саме тому посилатися на нікчемність правочину може будь-хто. Суд, якщо виявить нікчемність правочину, має її враховувати за власною ініціативою в силу свого положення (ex officio), навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 лютого 2023 у справі № 359/12165/14-ц (провадження № 61-13417св21).

Таким чином, можна стверджувати, що нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону.

Як вище зазначено, ОСОБА_2 як громадянин РФ відповідно до приписів ч. 4 ст. 81, ст. 145 ЗК України зобов`язаний був відчужити дані земельні ділянки, що він і здійснив, уклавши договори дарування на користь своєї дружини – громадянки України, 06 грудня 2023 року. Та обставина, що таке відчуження відбулось поза річним строком, встановленим Законом, не має правового значення для вирішення даного спору, оскільки попереднім судовим рішенням у справі №274/7360/23 підтверджена легітимність переходу права власності від громадянина РФ до іншої особи.

При цьому дія постанови Кабінету Міністрів України від 03.03.2022 №187, якою встановлено мораторій на відчуження нерухомого майна особами, пов`язаними з державою-агресором, не поширюється на ці правовідносини, оскільки ОСОБА_2 , через наявність посвідки на тимчасове проживання в Україні (а.с. 78), чинної на момент укладення договорів дарування, а в подальшому і посвідки на постійне проживання в Україні (а.с. 55), не був особою, пов`язаною з державою-агресором, відтак мав право на відчуження цього майна.

Одночасно колегія суддів акцентує увагу на тому, що положення частини четвертої статті 81 ЗК є імперативним, а постанова КМУ – підзаконний нормативний акт.

Враховуючи наведене, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню в порядку п.п.1—4 ч.1 ст. 376 ЦПК України із ухваленням нового – про задоволення позову.

В порядку ст. 141 ЦПК України, у зв`язку із задоволенням апеляційної скарги, з ТОВ «Щедра нива» на користь позивача належить стягнути сплачений судовий збір у розмірі 7 987,20 гривень (за подання позовної заяви та апеляційної скарги).

Керуючись ст.ст. 258, 259, 367, 368, 374, 376, 382-384, 389-391 ЦПК України, апеляційний суд

у х в а л и в:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 – адвоката Запаскіна Максима Романовича задовольнити.

Рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 07 вересня 2026 року скасувати. Ухвалити нове судове рішення про задоволення позову.

Розірвати договір оренди земельної ділянки площею 1,8657 га з кадастровим номером 1820881200:06:000:7196, укладений 10 листопада 2021 року між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Щедра нива», та зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Щедра нива» (код ЄДРПОУ 32075024) повернути вказану земельну ділянку ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_4 ).

Розірвати договір оренди земельної ділянки площею 1,8659 га з кадастровим номером 1820881200:06:000:7197, укладений 10 листопада 2021 року між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Щедра нива», та зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Щедра нива» (код ЄДРПОУ 32075024) повернути вказану земельну ділянку ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_4 ).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Щедра нива» на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати за договорами оренди землі у загальному розмірі 45123,04 грн (основна заборгованість – 38235,00 грн, 3% річних – 1493,75 грн, інфляційні втрати – 5 394,29 грн).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Щедра нива» на користь ОСОБА_1 судові витрати у вигляді судового збору у розмірі 7 987,20 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий Н.Й. Григорусь

Судді О.М. Галацевич

В.А. Панкеєва

Повний текст складений 05.11.2026.