Рішення від 05 листопада 2026 р. у справі №467/1164/26 — Арбузинський районний суд Миколаївської області

Справа № 467/1164/26

Провадження № 2/467/829/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06.11.2026 Арбузинський районний суд Миколаївської області в складі:

головуючого - судді Догарєвої І.О.,

за участю: секретаря судового засідання Скорнякової С.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт. Арбузинка цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Арбузинської селищної ради Первомайського району Миколаївської області, третя особа, яка не заявляє самостійних виог щодо предмета спору: ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним

В С Т А Н О В И В:

У серпні 2026 року адвокат Рубан С.Ю., який діє в інтересах ОСОБА_1 звернуся до Арбузинського районного суду Миколаївської області з позовом до Арбузинської селищної ради Миколаївської області про визнання договору купівлі-продажу дійсним, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , мотивуючи вимоги тим, що ІНФОРМАЦІЯ_1 померла мати позивача ОСОБА_3 . Після смерті спадкодавця залишилася спадщина у виді жилого будинку АДРЕСА_1 , та належав ОСОБА_3 на підставі договору №1316 купівлі-продажу нерухомого майна від 20.12.2001 року, який посвідчений Вознесенською Універсальною Товарно-Сировинною Біржою. Позивач є спадкоємцем за законом, іншим спадкоємцем є її брат ОСОБА_2 .

Відповідно до роз`яснення завідувача Арбузинською нотаріальною конторою Миколаївської області ОСОБА_4 (вих. №313/02-14 від 27.08.2025 р.) позивачу було відмовлено у видачі свідоцтва про право на спадщину на житловий будинок після смерті ОСОБА_3 з тих підстав, що наявний у позивачів правовстановлюючий документ на належний спадкодавцю житловий будинок АДРЕСА_1 , на підставі договору №1316 купівліпродажу нерухомості 20.12.2001 року посвідчений Вознесенською Універсальною Товарно-Сировинною Біржою, не має обов`язкового нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна згідно зі статтею 209 ЦК України.

Однак, зазначений договір було зареєстровано Арбузинським районним БТІ в книзі реєстрових записів №11 за реєстровим №1316 за ОСОБА_3 . В договорі купівлі-продажу було вказано, що сторони угоди є членами товарної біржі, і відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» від 10 грудня 1991 року договір купівлі-продажу не підлягає нотаріальному посвідченню. Правочин щодо купівлі-продажу житлового будинку був повністю виконаний сторонами, продавцем було звільнено приміщення жилого будинку, передані ключі від будинку та він знявся з реєстрації. Сторони не пред`являли один до одного заперечення та зауваження. ОСОБА_3 стала проживати в придбаному житловому будинку, зареєструвався в ньому, здійснював ремонт житлового будинку та оплачував комунальні послуги, починаючи з моменту придбання будинку і до моменту смерті, тобто на протязі 24 років.

Водночас продавець ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , який мав відповідати за позовом, помер ІНФОРМАЦІЯ_3 . За таких обставин ОСОБА_3 була позбавлена можливості

нотаріального посвідчення угоди. На теперішній час неможливо внести відомості в Єдиний державний реєстр нерухомого майна стосовно права власності на нерухоме майно, яке було посвідчено Вознесенською Універсальною Товарно-Сировинною Біржою, оскільки на час укладення договору купівлі продажу нерухомого майна 20 грудня 2001 року також був чинним Закон України «Про товарну біржу», відповідно до якого, правочини зареєстровані на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягали.

Позивач бажає оформити свої спадкові права, проте не може цього зробити інакше, яку у судовому порядку.

На даний час біржа ліквідована як юридична особа, ОСОБА_3 померла, продавець будинку ОСОБА_5 помер.

3 Відповідно до листа в.о. завідувача Південноукраїнської державної нотаріальної контори Миколаївської області від 30.07.2026 р. вих. № 293/01-16 спадкова справа після смерті ОСОБА_5 не відкривалася.

За таких обставин позивач позбавлена можливості нотаріального посвідчення угоди.

Посилаючись на ці обставини, позивач просила визнати дійсним договір купівлі-продажу будинку АДРЕСА_1 .

Ухвалою від 28 серпня 2026 року у справі відкрито загальне позовне провадження, призначено підготовче судове засідання та витребувано від завідувача Арбузинською державною нотаріальною конторою Миколаївської області Бойченка В.А. копію спадкової справи до майна ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_4 .

Ухвалою Арбузинського районного суду Миколаївської області від 16 вересня 2026 року витребувано у завідувача Арбузинської державної нотаріальної контори Миколаївської області копію спадкової справи після смерті ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_4 ; та витребувати з архіву Арбузинського районного суду Миколаївської області цивільну справу №467/1242/25 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_5 для подальшого огляду оригіналів письмових доказів, що знаходяться в справі.

Ухвалою Арбузинського районного суду Миколаївської області від 20.10.2026 року закрито підготовче провадження та справу призначено до розгляду по суті.

Позивач в судове засідання не з`явилася, через канцелярію суду від представника позивача надійшла заява, в якій позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив суд розглядати справу у їх відсутність.

Представник Арбузинської селищної ради Первомайського району Миколаївської області в судове засідання не з`явилась, від селищного голови надійшла заява, в якій просив розглянути справу у відсутність представника селищної ради, позовні вимоги просив залишити на розсуд суду.

Суд, дослідивши матеріали справи зробив висновок, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 20 грудня 2001 року між позивачем ОСОБА_3 та ОСОБА_5 було укладено договір про купівлю-продаж будинку АДРЕСА_1 . Дана угода була зареєстрована Вознесенською Універсальною Товарно-Сировинною Біржею за №1316 20 грудня 2001 року.

Будинок АДРЕСА_1 на момент продажу належав ОСОБА_5 на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом, виданого Арбузинською державною нотаріальною конторою Миколаївської області 31 березня 1998 року, зареєстрованого в реєстрі за № 524.

ОСОБА_3 як покупець, сплатила продавцю належну за договором покупну ціну, а ОСОБА_5 отримав кошти за купівлю будинку та передав будинок у її розпорядження. Тобто, була досягнута згода з усіх необхідних та суттєвих умов угоди та відбулося її виконання.

Крім того, право власності на будинок було зареєстровано 20.12.2001 року в Арбузинському КП «Бюро технічної інвентаризації» за № 2044.

ІНФОРМАЦІЯ_5 помер ОСОБА_5 , який являвся продавцем за договором купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 .

Спадкова справа після смерті ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_6 не відкривалася, що підтверджується інформаційною довідкою зі Спадкового реєстру за №86168455 від 30.07.2026 року.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла, що підтверджується копією актового запису про смерть серії НОМЕР_1 від 04 березня 2025 року.

Після смерті ОСОБА_3 залишилась спадщина у виді житлового будинку АДРЕСА_1 та належав ОСОБА_3 на підставі договору № 1316 купівлі-продажу нерухомого майна від 20.12.2001 року, який посвідчений Вознесенською Універсальною Товарно-Сировинною біржею.

Позивач ОСОБА_1 є спадкоємцем за законом, іншим спадкоємцем є її брат ОСОБА_2 .

Відповідно до роз`яснення завідувача Арбузинською нотаріальною конторою Миколаївської області ОСОБА_4 (вих. №313/02-14 від 27.08.2025 р.) позивачу було відмовлено у видачі свідоцтва про право на спадщину на житловий будинок після смерті ОСОБА_3 з тих підстав, що наявний у позивачів правовстановлюючий документ на належний спадкодавцю житловий будинок АДРЕСА_1 , на підставі договору №1316 купівлі-продажу нерухомості 20.12.2001 року посвідчений Вознесенською Універсальною Товарно-Сировинною Біржою, не має обов`язкового нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна згідно зі статтею 209 ЦК України.

Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.

Таким чином, на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року.

Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.

За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР 1963 року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Відповідно до статті 224 ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 227 ЦК УРСР 1963 року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.

Згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.

У період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК УРСР 1963 року договір купівлі-продажу

житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.

За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до статті 153 ЦК УРСР 1963 року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.

Отже, положення статті 227 ЦК УРСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми,

закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.

Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним.

Згідно зі статтею 47 ЦК УРСР 1963 року нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.

Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Судом встановлено, що сторони досягнули всіх істотних умов угоди і виконали угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, тобто продавцем отримано узгоджену суму грошових коштів в рахунок оплати вартості нерухомого майна та передано зазначене нерухоме майно покупцеві. Покупець в свою чергу прийняв дане нерухоме майно та до цього часу правомірно ним володіє. Разом з тим продавець, не заперечуючи прав покупця на нерухоме майно, ухилився від нотаріального посвідчення договору, оскільки отримавши кошти втратила інтерес до подальших дій, пов`язаних з його оформленням.

Уклавши договір купівлі-продажу нерухомості у 2001 році у відповідності до законодавства, яке діяло на той час і повністю виконавши всі умови договору, сторони не мали претензій щодо виконання суттєвих умов договору. Укладений договір був зареєстрований в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації». Тобто, незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення держава, здійснивши реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомості, тим самим визнала право на придбаний житловий будинок за покупцем. Проте на даний час позивач ОСОБА_1 позбавлена можливості реалізувати свої права як власника житлового будинку в зв`язку з невідповідністю форми правовстановлюючого документу вимогам закону.

Відтак, вивчивши і проаналізувавши всі матеріали справи у їх сукупності, встановивши зміст правовідносин, що склались між сторонами, законодавство, яке підлягає застосуванню щодо правового режиму спірного майна, враховуючи відсутність заперечень відповідача, суд приходить до висновку про можливість судового захисту прав позивача шляхом визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним. За таких обставин, позов слід задовольнити повністю.

Керуючись ст.ст. 4, 12, 263-265, 268 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

Позовну заяву ОСОБА_1 до Арбузинської селищної ради Первомайського району Миколаївської області, третя особа, яка не заявляє самостійних виог щодо предмета спору: ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, задовольнити.

Визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна №1316, укладений на Вознесенській Універсальній Товарно-Сировинній біржі 20 грудня 2001 року, відповідно до якого ОСОБА_5 продав, а ОСОБА_3 купила житловий будинок АДРЕСА_1 .

Рішення суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Миколаївського апеляційного суду протягом 30 (тридцяти) днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідкамиапеляційного перегляду.

Суддя І.О. Догарєва