Рішення від 04 листопада 2026 р. у справі №705/2184/26 — Христинівський районний суд Черкаської області

Справа № 705/2184/26

2/706/766/26

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

05 листопада 2026 року м. Христинівка

Христинівський районний суд Черкаської області у складі:

головуючої судді Школьної А.В.,

за участю секретаря судового засідання Самсоненко А.П.,

позивача ОСОБА_1 ,

представника позивача ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань в м. Христинівка Черкаської області в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі – продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 31.03.2026 звернувся до Уманського міськрайонного суду Черкаської області із позовною заявою до ОСОБА_3 , в якій просить визнати договір купівлі - продажу нерухомого майна дійсним та визнати за ним право власності.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 03 липня 2024 року між позивачем та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу, належного відповідачу житлового будинку, розташованого по АДРЕСА_1 .

03.07.2024 між позивачем та відповідачем був укладений цивільно – правовий правочин (домашня угода) з приводу купівлі вищевказаного житлового будинку. Сторони домовились про ціну та всі істотні умови договору купівлі – продажу. ОСОБА_1 сплатив повну вартість нерухомого майна в сумі 5 000 доларів США. На підтвердження правочину ОСОБА_3 надав розписку та взяв на себе зобов`язання нотаріально посвідчити укладений між сторонами договір купівлі – продажу до 03.07.2025. Нотаріально договір купівлі – продажу не складався і угода ніде не реєструвалася.

26.02.2026 позивач направив відповідачу вимогу про необхідність прибуття до нотаріуса задля укладення договору купівлі – продажу житлового будинку. Письмової відповіді на вимогу ОСОБА_3 позивачу не надав.

Позивач стверджує, що такі дії відповідача порушують його права, у зв`язку із чим він позбавлений можливості переоформити право власності на своє ім`я, що спонукало його звернутися до суду із даним позовом.

Ухвалою Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 01.04.2026 вказана цивільна справа на підставі п. 1 ч. 1 ст. 31 ЦПК України передана за підсудністю до Христинівського районного суду Черкаської області.

Постановленою 13.05.2026 Христинівським районним судом Черкаської області ухвалою позов прийнято до розгляду, відкрите загальне позовне провадження у справі та призначено у ній підготовче засідання.

Ухвалою суду від 12.08.2026 підготовче провадження у справі закрито та призначено її до судового розгляду.

У судовому засіданні позивач ОСОБА_1 позовні вимог підтримав, просив задовольнити та пояснив, що він дізнався про продаж будинку по АДРЕСА_1 та узгодив із ОСОБА_3 умови придбання майна. Він передав відповідачу кошти за будинок, а відповідач надав розписку про отримання грошей та передав ключі і наявні документи на житло. Сторони погодили, що відповідач зобов`язується виготовити кадастровий номер на неприватизовану земельну ділянку, після чого сторони мали нотаріально посвідчити договір купівлі – продажу. Проте до нотаріуса для оформлення договору вони не зверталися, оскільки відповідач не виконав зобов`язання щодо виготовлення кадастрового номеру, без якого нотаріальне посвідчення правочину було неможливим. Позивач неодноразово телефонував відповідачу, який обіцяв завершити виготовлення документів, а під час останньої розмови на початку 2026 року повідомив, що вже передав розписку, ключі та документи, тому позивач має займатися оформленням самостійно. Позивач також зазначив, що із осені минулого року фактично вселився у будинок та проживає там із дружиною та двома дітьми.

Представник позивача Телещук І.В. висловила думку про наявність підстав для задоволення позовних вимог, зазначила, що сторони домовились щодо всіх істотних умов договору купівлі – продажу належного відповідачу на праві власності житлового будинку. У зв`язку із тим, що ОСОБА_3 не мав повного пакету документів, не міг нотаріально посвідчити договір, тому за обопільною згодою сторін позивач передав відповідачу повну вартість будинку, на що ОСОБА_3 надав розписку про отримання даних коштів, ключі від спірного будинку, правовстановлюючі документи та зобов`язався виготовити необхідний пакет документів. Оскільки відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору, а позивач не має можливості зареєструватися у житлі, підключити комунікації, оскільки титульним власником нерухомого майна є ОСОБА_3 , позивач був змушений звернутися до суду із даним позовом.

Відповідач ОСОБА_3 у судове засідання повторно не з`явився, про місце, дату та час його проведення повідомлявся у встановленому законом порядку, шляхом направлення за місцем реєстрації судової кореспонденції, яка була повернута оператором поштового зв`язку у зв`язку з відсутністю адресата за вказаною адресою.

Крім того, відповідач ОСОБА_3 викликався до суду шляхом направлення повістки за адресою, вказаною в позовній заяві, та шляхом розміщення оголошень на сайті Судова влада України. Заяв про відкладення судового засідання чи розгляд справи у відсутність відповідача до суду не надходило. Відзиву на позовну заяву ним не подано.

Відповідно до п. 4 ч. 8 ст.128 ЦПК України днем вручення судової повістки є день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати судову повістку чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, що зареєстровані у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.

Передбачених ч. 2 ст. 223 ЦПК України підстав для відкладення розгляду справи судом не встановлено, а тому прийняте рішення про розгляд справи за відсутності належним чином сповіщеного відповідача.

Заслухавши пояснення позивача, думку його представника, дослідивши надані суду докази, оцінивши їх з точки зору належності, допустимості і достовірності, а їх сукупність - з точки зору достатності та взаємозв`язку, за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному та безпосередньому дослідженні усіх обставин справи, які мають значення для правильного вирішення спору, керуючись законом, створивши при цьому учасникам справи всі необхідні умови для реалізації ними їхніх процесуальних прав та виконання обов`язків, суд дійшов таких висновків і такого рішення.

Судом встановлено, що ОСОБА_3 – відповідач у справі, на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі - продажу від 03.10.1995, що укладений між ним та ОСОБА_4 , є власником житлового будинку площею 80 кв. м та надвірних споруд, що знаходяться в АДРЕСА_1 .

Відповідно до технічного паспорту на житловий будинок садибного типу АДРЕСА_1 , станом на 09.11.2007 на земельній ділянці площею 180 кв м розташовані – житловий будинок А, веранда а, ганок І, літня кухня Б, гараж В, сарай Г, сарай Ж, погріб Е, криниця К, споруди №1, 2. Право власності на самочинно збудований сарай Ж площею 20 кв.м. рішенням Христинівського районного суду Черкаської області від 23.11.2007 визнано за ОСОБА_3 .

Із дослідженої судом розписки суд встановив, що ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП – НОМЕР_1 , отримав грошові кошти від ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП – НОМЕР_2 , за належне йому майно, а саме житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , в сумі 5000 доларів США. Зобов`язується підготувати повний пакет документів для подальшого переоформлення вищезазначеного нерухомого майна на ім`я ОСОБА_1 та уклати договір купівлі – продажу до 03.07.2025. Розрахунок здійснений у повному обсязі, претензій ОСОБА_3 не має та в подальшому мати не буде. Розписка датована 03.07.2024, на ній наявний підпис та ініціали « ОСОБА_3 ».

Наявність у позивача оригіналу розписки, дублікату договору купівлі – продажу та технічного паспорту перевірено судом у судовому засіданні.

26.02.2026 позивач ОСОБА_1 направив на адресу ОСОБА_3 – АДРЕСА_2 , вимогу про переоформлення права власності на житловий будинок. Поштова кореспонденція направлена листом із описом вкладення.

Відомості про отримання зазначеного листа ОСОБА_3 , як і докази проживання відповідача за вищевказаною адресою, в матеріалах справи відсутні.

Згідно вимог частини 1 статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому. (ч. 1 ст. 656 ЦК України).

За приписами ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ч. 1 ст. 220 ЦК України).

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається (ч. 2 ст. 220 ЦК України).

Положення частини другої статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору.

Як роз`яснив Пленум Верховного Суду України в постанові «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року №9, при розгляді справ про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.

Так, відповідно до положень статті 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Особливості договору купівлі-продажу окремих видів майна можуть встановлюватися законом.

Згідно статті 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів (частина 1статті 328 ЦК України).

Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним (частина 3 статті 334 ЦК України).

У частині першій статті 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до набувача такого об`єкта.

Згідно з ч. 8 ст. 120 ЗК України істотною умовою договору, на підставі якого набувається право власності (частки у праві спільної власності) на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, пов`язаного з переходом права власності (крім державної, комунальної власності) на земельну ділянку або прав оренди, емфітевзису, суперфіцію земельних ділянок усіх форм власності, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на такий об`єкт.

Отже, вказані норми права передбачають, що в договорі відчуження нерухомого майна повинен бути зазначений кадастровий номер та розмір земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду.

Позивач просить визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку, розташованого по АДРЕСА_1 , що укладений 03.07.2024 між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 .

Водночас у матеріалах справи відсутні необхідні у таких випадках за змістом наведених норм матеріального права письмові докази щодо земельної ділянки під об`єктом нерухомості, що є предметом договору купівлі-продажу, а саме: кадастровий номер земельної ділянки, її власника та речове право, що переходить до позивача у зв`язку з набуттям права власності на житловий будинок, що має істотне значення, оскільки за відсутності таких істотних умов, договір купівлі - продажу об`єкта нерухомості вважаються неукладеним.

Більш того, саме відсутність кадастрового номеру земельної ділянки, на якій розташований спірний житловий будинок, унеможливила нотаріальне посвідчення договору у даній справі.

Із дослідженої судом розписки від 03.07.2024 вбачається, що сторони в належній формі не досягли згоди з усіх істотних умов договору, а тому відсутні підстави вважати вказану розписку договором купівлі-продажу житлового будинку. Зміст даного документу свідчить, що ОСОБА_3 зобов`язався підготувати повний пакет документів для подальшого переоформлення майна - як пояснили в судовому засіданні позивач та його представник – виготовити технічну документацію на земельну ділянку із присвоєнням кадастрового номеру, проте такі документи продавець не виготовив, що і стало перепоною для нотаріального посвідчення правочину.

Неможливість нотаріального посвідчення договору купівлі – продажу житлового будинку через невиготовлення відповідачем «пакету документів» не може бути підставою для застосування частини 2 статті 220 ЦК України та визнання за позивачем права власності на об`єкт нерухомості у судовому порядку.

У справі також відсутні належні і допустимі у розумінні ст. 76 ЦПК України докази про те, що продавець ухилився від укладення договору купівлі-продажу будинку у нотаріальному порядку.

Направлення позивачем відповідачу вимоги на вказану в позовній заяві адресу - АДРЕСА_2 , за відсутності відомостей про фактичне проживання за нею відповідача та за відсутності відомостей про вручення йому даного поштового відправлення, не є доказом на підтвердження факту ухилення ОСОБА_3 від нотаріального посвідчення договору. Інших доказів суду не надано.

Таким чином, позивачем не доведено факту безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та втрати можливості з будь-яких причин його посвідчити, що є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним на підставі частини другої статті 220 Цивільного кодексу України.

За таких обставин відсутні передбачені законом підстави для визнання договору купівлі-продажу дійсним, а тому у задоволенні позовних вимог слід відмовити.

Понесені позивачем судові витрати, які складаються зі сплаченого судового збору, відповідно до приписів ст. 141 ЦПК України, суд залишає за позивачем.

На підставі викладеного та керуючись статтями 12, 13, 76-81, 141, 247, 258, 259, 263-265, 268, 274, 352, 354, 355 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволені позову ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі – продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно - відмовити повністю.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку протягом тридцяти днів з дня його проголошення шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до Черкаського апеляційного суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення суду складено та проголошено 05 листопада 2026 року.

Позивач – ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП – НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_3 .

Відповідач – ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 .

Суддя Альона ШКОЛЬНА