Рішення від 02 листопада 2026 р. у справі №537/3921/26 — Крюківський районний суд м. Кременчука

Провадження № 2/537/2253/2026

Справа № 537/3921/26

РІШЕННЯ

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03.11.2026 року Крюківський районний суд м. Кременчука Полтавської області в складі:

головуючого судді Мартишевої Т. О.,

за участі секретаря судових засідань Антохіної Ю.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Кременчук у порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до приватного підприємства «Кременчукбудмонтаж», треті особи: товариство з обмеженою відповідальністю «Фортеця – Буд ЛТД», виконавчий комітет Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області, про визнання майнових прав на об`єкт інвестування,

в с т а н о в и в :

Позивач ОСОБА_1 звернулася до суду з даним до відповідача ПП «Кременчукбудмонтаж», треті особи: ТОВ «Фортеця – Буд ЛТД», виконавчий комітет Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області, про визнання майнових прав на об`єкт інвестування, вказуючи що 05 квітня 2021 року між нею та ПП «Кременчукбудмонтаж» в особі директора Пономарчук О.В. було укладено договір № 46 купівлі-продажу майнових прав, відповідно до якого позивач мала набути право власності на нерухоме майно, а саме на однокімнатну квартиру загальною площею 65,2 кв.м. АДРЕСА_1 .

За змістом пункту 1.1 договору купівлі-продажу майнових прав Продавець передає, а Покупець купує майнові права на вищевказану квартиру. Пунктом 1.3 договору визначено, що Покупець одержує майнові права Продавця на об`єкт, які належатимуть останньому на праві власності згідно з актом прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкту. Пунктом 1.4 договору Покупець набуває право власності на об`єкт після введення його в експлуатацію. Для вказаних цілей Покупець отримує від Продавця відповідні документи для оформлення. Пунктом 1.5 передбачено, що майнові права на об`єкт (квартиру) одержуються Покупцем від Продавця шляхом підписання акту приймання-передачі майнових прав, після чого майнові права переходять від Продавця Покупцю. Плановий строк введення об`єкта в експлуатацію (п. 2.2 договору) - 30.09.2021р. У відповідності до умов договору (п. 2.3), об`єкт здається в наступному стані: зовнішні та внутрішні стіни, металопластикові вікна, штукатурка внутрішніх стін покращена, теплова та шумова ізоляція на плитах перекриття, захисні посилені вхідні сталеві двері з МДФ накладкою, газовий двухконтурний котел не менше 18 Вт, стояки холодного водопостачання, каналізації, газовий лічильник з підключенням, лічильники електроенергії, холодної води. Покупець одержує майнові права на об`єкт, які належатимуть останньому на праві власності після прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкту та акту приймання-передачі. Відповідно до пункту 3.1 договору, станом на 30.03.2021 ціна продажу майнового права за один квадратний метр становить 12000 грн., та автоматично змінюється на неоплачену частку продажу майнових прав на об`єкт з розрахунку, в гривневому еквіваленті, 433 доларів США, але не менше 12 000 грн. за квадратний метр об`єкта по курсу НБУ на день оплати.

Вартість майнових прав на квартиру, відповідно до п. 3.2 договору, станом на 30.03.2021 становить 782 400 грн, що на день сплати становить 28 144 дол. США по курсу НБУ. На виконання умов договору (п. 3.4) позивачкою сплачено 100% вартість майнових прав у розмірі 782 400 грн, що засвідчено довідкою ПП «Кременчукбудмонтаж» та відповідним платіжним документом.

Відповідно до п. 4.2 Продавець прийняв на себе зобов`язання дійсності проданих покупцю майнових прав на об`єкт протягом строку дії договору та до повного його виконання (п. 4.1) шляхом забезпечення будівництва об`єкта та введення його в експлуатацію. У відповідності до п. 5.3.1, 5.3.2, 5.3.3 продавець зобов`язаний своєчасно і у повному обсязі виконувати свої зобов`язання, здійснювати нагляд за будівництвом об`єкту, ввести його в експлуатацію, контролювати виконання договорів з генпідрядником та іншими підрядними організаціями, підписати з Покупцем акт приймання-передачі майнових прав. Разом з цим, на даний час забудовником не введено будинок в експлуатацію, не підписано акт приймання-передачі майнових прав та не передано документи необхідні для оформлення права власності. Будь-яких листів про перенесення термінів здачі в експлуатацію позивачка не отримувала, як і не отримувала пропозицій про підписання додаткової угоди та вирішення питання у досудовому порядку.

Звертає увагу, що не виконання зобов`язань забудовником виникли за довго до початку воєнних дій в Україні та фактично не пов`язані з непереборними силами, які виникли після спливу всіх існуючих строків щодо введення будинку в експлуатацію, та як наслідок не тягнуть за собою підстав для відстрочення виконання зобов`язань за вказаним договором та не сплати штрафних санкцій, а також враховуючи виконання усіх обов`язків зі сторони позивачки.

Обов`язок щодо здійснення будівництва та введення його в експлуатацію забудовником не виконаний, як і невиконані всі умови договору. Так, наразі стан виконання будівельних робіт складає близько 60%, а саме: на даний час дах будинку не добудований, відсутнє підведення до будинку комунікацій та їх внутрішньо будинкове розведення з влаштуванням засобів обліку, частково відсутні віконні рами, відсутні двері, відсутні оздоблювальні роботи у квартирах та загальнодоступних місцях всередині будинку, відсутнє фасадне оздоблення будинку, вхідна група до будинку не облаштована, відсутні прилади опалення, відсутнє ліфтове обладнання, роботи по його влаштуванню не виконані, благоустрій території не проведено, внутрішньо будинкові роботи в повному обсязі не виконані, тощо. На даний час роботи майже не проводяться та з часу укладення договору ніяким чином не прогресують. Відповідь на претензії від 17.08.2023 та 01.08.2024 до забудовника та генерального підрядника, з метою урегулювання питання у досудовому порядку, позивачкою до цього часу не отримано, будь-яких дій зі сторони забудовника щодо врегулювання спірних питань не вчинено, як і не вчинені дії щодо добудови будинку та передачі об`єкта будівництва та документів.

Враховуючи викладене, просить суд ухвалити рішення, яким визнати за нею, ОСОБА_1 , майнові права на об`єкт інвестування – однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 , вартістю 78 2400 грн, що на день сплати становить 28 144 дол. США по курсу НБУ, яка є предметом договору купівлі-продажу майнових прав № 46 від 05 квітня 2021 року, укладеного між ОСОБА_1 та ПП «Кременчукбудмонтаж», та яка розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 5310436500:09:001:0242.

Ухвалою судді Крюківського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 17 червня 2026 позовну заяву залишено без руху та позивачу надано строк для усунення недоліків, що не може перевищувати десяти днів з дня отримання копії ухвали суду.

Ухвалою Крюківського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 24 червня 2026 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито загальне провадження у справі, у справі призначено підготовче засідання.

06.07.2026 до суду надійшли письмові пояснення представника треьої особи – виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області, згідно яких зазначено, що сформована земельна ділянка за кадастровим №5310436500:09:001:0242 по АДРЕСА_3 , є землею комунальної форми власності з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Пунктом 2 рішення Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області від 24.02.2026 «Про укладення договорів оренди землі на новий строк» вирішено укласти з ПП «Кременчукбудмонтаж» договір оренди даної землі для будівництва 7-поверхового житлового будинку по АДРЕСА_3 . Проєкт даного рішення є додатком до позовної заяви. Проте, договір до цього часу не укладений. В Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за адресою: просп. Свободи 16-А зареєстровано об`єкт незавершеного будівництва – блок побутового обслуговування, що перебуває у власності ПП «Кременчукбудмонтаж». За ПП «Кременчукбудмонтаж» обліковувалась земельна ділянка згідно договору оренди землі з реєстрацією іншого речового права в ДРРП - №48098093 від 05.10.2022 по просп. Свободи 16-А для будівництва 7-поверхового житлового будинку, термін дії якого закінчився 12.09.2025 року. При вирішенні спору представник третьої особи поклався на розсуд суду.

09.07.2026 до суду надійшов письмовий відзив представника відповідача ПП «Кременчукбудмонтаж», з якого вбачається, що відповідач не погоджується з позовними вимогами у заявленому вигляді та просить відмовити у їх задоволенні з огляду на передчасність, недоведеність і невідповідність обраного способу захисту фактичному стану правовідносин сторін.

Зазначає, що факт укладення між сторонами договору № 46 від 05.04.2021 року сам по собі не означає автоматичного переходу до позивача майнових прав у тому обсязі, у якому вони заявлені у позові. Сам договір передбачає спеціальний порядок: завершення будівництва, введення об`єкта в експлуатацію, оформлення технічної документації та підписання акта приймання-передачі майнових прав.

Станом на час подання позову житловий будинок за адресою: АДРЕСА_3 не введений в експлуатацію, акт приймання передачі майнових прав між сторонами не підписаний, технічна документація на будинок та документи для державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_4 не оформлені. Отже, не настали договірні та законні передумови для передання позивачу результату, якого вона просить досягти судовим рішенням.

Позивач посилається на повну оплату вартості майнових прав. Водночас навіть за умови підтвердження факту оплати оригіналами первинних бухгалтерських і платіжних документів, сама оплата не замінює передбаченого договором механізму передачі майнових прав та не створює окремого об`єкта нерухомого майна до завершення будівництва і введення будинку в експлуатацію.

Відповідач не заперечує існування договірних правовідносин із позивачем, не заявляв про продаж спірної квартири іншій особі та не вчиняв дій, спрямованих на позбавлення позивача можливості набути відповідний об`єкт після завершення будівництва. Тому позивач не довела факту невизнання чи оспорювання її договірного статусу у спосіб, який потребує саме судового визнання майнових прав.

Затримка будівництва обумовлена не протиправним ухиленням відповідача, а сукупністю об`єктивних обставин: зупиненням та істотним скороченням оплат з боку частини покупців/інвесторів, залежністю будівництва від загального фінансування об`єкта, а також повномасштабною війною, яка розпочалася у 2022 році та істотно вплинула на будівельну галузь, логістику, вартість матеріалів, доступність підрядників і платоспроможність учасників будівництва.

Долучене позивачем рішення суду щодо інших інвесторів не створює преюдиційності для цієї справи, оскільки має інший суб`єктний склад, інші договори, інші обсяги оплати та інші фактичні обставини. Кожна справа має вирішуватися з урахуванням конкретного договору, доказів оплати, поведінки сторін та фактичного стану будівництва

Відповідачем зазначено, що позовна заява не враховує, що будівництво багатоквартирного будинку є складним тривалим процесом, виконання якого залежить не лише від волі відповідача як сторони договору, але і від фінансування всього проєкту, роботи підрядних організацій, ринку будівельних матеріалів, дозвільних процедур та обставин, які виникли після 24.02.2022 року. На дату подання позову будинок не введений в експлуатацію. Саме тому не підписано акт приймання-передачі майнових прав та не передано документи для оформлення права власності. Такі дії не є відмовою відповідача визнавати позивача стороною договору; вони зумовлені відсутністю передбачених договором і законом передумов для оформлення відповідних документів. Відповідач окремо зазначає, що затримка будівництва має об`єктивні причини. Значна частина покупців/інвесторів після початку повномасштабної війни припинила або істотно скоротила оплату, що призвело до недостатності фінансування будівельного процесу в цілому. Водночас будівництво багатоквартирного будинку не може завершуватися ізольовано за рахунок одного договору або одного покупця, оскільки будинок є єдиним будівельним об`єктом із спільними конструктивними елементами, інженерними мережами та загальнобудинковою інфраструктурою.

У цій справі відповідач не заперечує самого факту існування договірних відносин із позивачем. Відповідач не стверджує, що позивач втратила право на отримання квартири після завершення будівництва, не повідомляв про відчуження спірного об`єкта іншій особі та не вчиняв дій, які б унеможливлювали виконання договору після введення будинку в експлуатацію. Отже, позивач фактично просить не відновити порушене право, а достроково зафіксувати майбутній результат виконання договору. Майнові права, пов`язані з майбутнім набуттям квартири, не можуть розглядатися у відриві від умов договору, якими визначено порядок їх передачі. Якщо суд визнає за позивачем майнові права у запропонованому нею формулюванні до завершення будівництва і без акта приймання-передачі, таке рішення фактично підмінить собою договірний механізм і створить правовий результат, який сторони прямо пов`язали з настанням інших обставин. Крім того, визнання майнових прав на квартиру як на конкретний об`єкт майбутньої нерухомості не усуне практичної проблеми, на яку посилається позивач: без завершення будівництва, прийняття будинку в експлуатацію, технічної інвентаризації та державної реєстрації об`єкта судове рішення не дасть змоги оформити право власності на квартиру. Тому такий спосіб захисту у цій ситуації не є належним і ефективним у розумінні статей 15, 16 ЦК України.

Позовна заява подає затримку будівництва як виключно протиправну бездіяльність відповідача. Такий підхід є спрощеним і не враховує фактичної природи будівництва багатоквартирного будинку, яке здійснюється за рахунок сукупного фінансування та із залученням підрядників, постачальників, проєктних, технічних і дозвільних процедур. Після початку повномасштабної війни у 2022 році істотна кількість покупців/інвесторів припинила або затримала оплату за укладеними договорами. Це спричинило дефіцит фінансування будівництва, а також унеможливило виконання робіт у первісно запланованих темпах. Крім того, війна призвела до різкого зростання вартості будівельних матеріалів, ускладнення логістики, кадрових проблем, ризиків для господарської діяльності та загального зниження платоспроможності учасників будівельного процесу. Відповідач не ухилявся від виконання договору та не мав на меті позбавити позивача результату інвестування. Невведення будинку в експлуатацію на цей час пов`язане з об`єктивними фінансовими та організаційними обставинами, а не з відмовою відповідача виконувати договір. Саме тому позивач не довела наявність протиправної бездіяльності відповідача у розумінні статей 610, 611, 614 ЦК України. Факт того, що плановий строк був визначений до початку повномасштабної війни, не скасовує впливу воєнних обставин на подальше виконання зобов`язання, адже будівництво є триваючим процесом. Війна, припинення оплат значною частиною покупців та економічні наслідки цих обставин істотно вплинули саме на можливість подальшого завершення об`єкта та введення його в експлуатацію.

Позов ОСОБА_1 вважає передчасним та недоведеним. Позивач фактично просить суд визнати за нею результат, який за договором може настати лише після завершення будівництва, введення будинку в експлуатацію, оформлення відповідної документації та підписання акта приймання-передачі майнових прав. Відповідач не заперечує договірного статусу позивача та не вчиняв дій, спрямованих на відчуження спірного об`єкта іншій особі. Отже, заявлений спосіб захисту не відповідає фактичному характеру спору та не є необхідним для відновлення порушеного права.

Просив відмовити у задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 до Приватного підприємства «КРЕМЕНЧУКБУДМОНТАЖ» про визнання майнових прав на об`єкт інвестування повністю.

22.07.2026 позивачем ОСОБА_1 до суду подано відповідь на відзив, у якій зазначено, що поданий відповідачем відзив не містить належних і допустимих доказів, які б спростовували обставини, викладені у позовній заяві, а наведені у ньому доводи ґрунтуються переважно на власному тлумаченні відповідачем норм матеріального права та умов укладеного між сторонами договору. При цьому фактичні обставини, викладені самим відповідачем у відзиві, не лише не спростовують заявлених позовних вимог, а навпаки – підтверджують їх обґрунтованість. Насамперед слід звернути увагу, що між сторонами відсутній спір щодо більшості юридично значимих фактів. Відповідач не заперечує факту укладення договору купівлі-продажу майнових прав №46 від 05 квітня 2021 року, не ставить під сумнів його дійсність, не заявляє про припинення або розірвання договору, не оспорює визначений сторонами предмет договору, а також не заперечує, що позивач є саме тією особою, для якої за договором було визначено квартиру АДРЕСА_5 . Більше того, відповідач не заявляє про невиконання позивачем умов договору та не посилається на існування будь-якої заборгованості чи інших порушень з боку позивача. У відзиві фактично визнається, що між сторонами існують чинні договірні правовідносини, які не припинені та продовжують діяти. Так само відповідач підтверджує, що багатоквартирний житловий будинок до цього часу не введений в експлуатацію, квартира позивачу не передана, акт приймання передачі майнових прав не підписаний, а оформлення права власності є неможливим саме у зв`язку із незавершенням будівництва. Таким чином, відповідач фактично визнає головну обставину, яка і стала підставою для звернення до суду, – власне зобов`язання за договором ним не виконано.

Водночас, незважаючи на визнання зазначених обставин, відповідач просить суд відмовити у задоволенні позову, посилаючись виключно на те, що заявлений позивачем спосіб захисту є передчасним та не відповідає характеру спірних правовідносин. З такими доводами погодитися не можна. Фактично відповідач пропонує суду виходити з того, що особа, яка належним чином виконала свої договірні зобов`язання, повністю сплатила вартість майнових прав, протягом майже п`яти років не отримала результату, на який розраховувала при укладенні договору, та позбавлена можливості оформити право власності через невиконання забудовником своїх обов`язків, повинна й надалі перебувати у стані повної правової невизначеності без будь-якої можливості судового захисту. Такий підхід суперечить не лише положенням Цивільного кодексу України, а й самим конституційним засадам права на судовий захист.

Відповідач фактично ототожнює поняття «майнові права» та «право власності», хоча це різні правові категорії, які мають різний зміст, різні підстави виникнення та різні правові наслідки. Позивач не звертався до суду з вимогою про визнання права власності на квартиру. Позивач не просить суд підмінити собою орган державної реєстрації речових прав. Позивач не просить суд визнати будинок введеним в експлуатацію. Позивач не просить суд замінити акт приймання-передачі. Позовні вимоги спрямовані виключно на підтвердження належності позивачу майнових прав на визначений договором об`єкт інвестування. Отже, доводи відповідача про те, що позов є передчасним через відсутність введення будинку в експлуатацію, фактично побудовані на підміні предмета спору.

Позивач не просить суд підтвердити те, що може виникнути у майбутньому. Позивач просить підтвердити право, яке виникло внаслідок укладення договору та належного виконання ним своїх договірних обов`язків і яке вже сьогодні існує як самостійний об`єкт цивільних прав. Відповідач фактично визнає, що після завершення будівництва саме позивач має отримати спірну квартиру. Проте водночас стверджує, що до цього моменту позивач не має права вимагати судового підтвердження належності йому майнових прав.

У відзиві зазначено, що будівництво не завершене через недостатність фінансування, припинення платежів іншими інвесторами, економічні труднощі та наслідки повномасштабної війни. Позивач не заперечує того, що зазначені обставини могли вплинути на діяльність відповідача. Проте вони не є предметом даного спору та не можуть бути підставою для відмови у задоволенні позову. По-перше, строк введення об`єкта в експлуатацію, визначений договором, настав 30 вересня 2021 року, тобто майже за п`ять місяців до початку повномасштабного вторгнення Російської Федерації на територію України. Отже, прострочення виконання договірного обов`язку виникло ще до настання тих обставин, на які сьогодні посилається відповідач. По-друге, навіть якщо після 24 лютого 2022 року виконання договору істотно ускладнилося, це жодним чином не впливає на існування вже набутих позивачем майнових прав. Неможливість завершити будівництво у визначений строк може бути предметом оцінки суду при вирішенні питання про відповідальність відповідача, однак не може свідчити про припинення або відсутність у позивача прав, які виникли на підставі укладеного договору. По-третє, відповідач не заявляє про припинення своїх зобов`язань у порядку, передбаченому законом, не посилається на припинення дії договору чи неможливість його подальшого виконання. Навпаки, він підтверджує, що після завершення будівництва має намір передати квартиру саме позивачу. Отже, сам відповідач визнає чинність договору та продовження існування взаємних прав і обов`язків сторін. Саме за таких обставин твердження про передчасність звернення до суду є необґрунтованим, оскільки предметом даного спору є не питання завершення будівництва чи оформлення права власності, а необхідність судового підтвердження вже існуючих майнових прав позивача як інвестора, який належним чином виконав свої договірні зобов`язання, тоді як відповідач свій основний обов`язок щодо передачі результату інвестування у визначений договором строк не виконав.

Відповідно до статті 190 Цивільного кодексу України майнові права визнаються особливим об`єктом цивільних прав. Таким чином, законодавець прямо передбачає можливість існування майнових прав як самостійної категорії прав, яка не тотожна праву власності та не залежить від моменту державної реєстрації такого права.

Зазначає, що ризики, пов`язані з організацією будівництва, фінансуванням проекту та господарською діяльністю забудовника, не можуть автоматично перекладатися на інвестора шляхом позбавлення його можливості захистити належні йому майнові права.

Враховуючи викладене, просила задовольнити позов до ПП «Кременчукбудмонтаж» про визнання майнових прав на квартиру у повному обсязі

Ухвалою Крюківського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 11.09.2026 закрито підготовче провадження у справі, призначено справу до судового розгляду по суті, за клопотанням позивача визнано явку представника відповідача ПП «Кременчукбудмонтаж» Пономарчук О.В. обов`язковою.

У судове засідання позивач ОСОБА_1 не з`явилася, звернулася до суду із заявою про розгляд справи без її участі, позовні вимоги підтримує, не наполягає на обов`язковій явці у судове засідання представника відповідача та просить розглянути справу за наявними матеріалами.

Представник відповідача ПП «Кременчукбудмонтаж» в судове засідання не з`явився, був належним чином повідомленим про дату та час судового розгляду справи.

Представник третьої особи – виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області, у судове засідання не з`явився, був належним чином повідомленим про дату та час судового розгляду справи, надав заяву про розгляд справи без участі представника, щодо вирішення спору поклався на розсуд суду.

Представник третьої особи – ТОВ «Фортеця – Буд ЛТД», в судове засідання не з`явився, був належним чином повідомленим про дату та час судового розгляду справи, письмові пояснення від представника третьої особи до суду не надходили.

Суд, з`ясувавши позицію сторін, дослідивши докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, встановив такі обставини та дійшов таких висновків.

Згідно із частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Захист цивільних прав - це застосування цивільно-правових засобів з метою забезпечення цивільних прав.

Порушення права пов`язано з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково.

При оспоренні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорення суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.

Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту слід враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення та забезпечити поновлення порушеного права.

У постанові Верховного Суду від 19 жовтня 2021 року в справі №628/1475/19 (провадження №61-7554св21) зазначено, що «правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення, невизнання або оспорювання її прав, свобод та інтересів, а тому суд повинен установити, чи були порушені або невизнані права, свободи чи інтереси особи, яка звернулася до суду за їх захистом, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або про відмову в їх задоволенні».

З матеріалів справи вбачається, що 05 квітня 2021 року між Приватним підприємством «Кременчукбудмонтаж» (продавцем) та ОСОБА_1 (покупцем) укладено договір №46 купівлі-продажу майнових прав на однокімнатну квартиру (об`єкт), загальною площею 65,2 кв.м, розташовану на 5-му поверсі в житловому будинку, будівництво якого ведеться за адресою: АДРЕСА_3 .

Пунктом 1.3 договору визначено, що Покупець одержує майнові права Продавця на об`єкт, які належатимуть останньому на праві власності згідно з актом прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкту.

Пунктом 1.4 договору Покупець набуває право власності на об`єкт, які після набуття покупцем його у власність реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування та розпорядження) на об`єкт після введення об`єкта в експлуатаію та оформлення покупцем відповідних правовстановлюючих документів.

Пунктом 1.5 передбачено, що майнові права на об`єкт (квартиру) одержуються Покупцем від Продавця шляхом підписання акту приймання-передачі майнових прав.

Пунктом 2.2. Договору встановлено, що орієнтовний строк введення об`єкта в експлуатацію 30.09.2021р.

Пунктом 3.2. Договору передбачено, що вартість майнових прав на Об`єкт, станом на 30.03.2021р. становить 782 400,00 (сімсот вісімдесят дві тисячі чотириста) гривень 00 копійок, у тому числі ПДВ, що нараховується хгідно з діючим законодавством на дату виникнення податкового зобов`язання.

Відповідно до Договору №46 купівлі-продажу майнових прав на квартиру покупець здійснює оплату за цим договором на користь продавця згідно з графіком платежів (додаток 1), що є невід`ємною частиною договору (п. 3.4).

Відповідно до п.4.2 Договору продавець приймає на себе зобов`язання забезпечити дійсність проданих покупцю майнових прав на об`єкт протягтм строку дії цього договору шляхом забезпечення будівництва об`єкта та введення його в експлуатацію.

П.п. 5.3.1, 5.3.4. Договору передбачено, що продавець зобов`язується своєчасно та у повному обсязі виконувати свої зобов`язання за цим договором та виконувати інші функції і обов`язки згідно з договором, підписати Акт приймання-передачі майнових прав після повного виконання покупцем зобов`язань щодо сплати вартості придбаних майнових прав.

Згідно із п.4.1 Договору, даний договір набуває чинності після підписання його сторонами і діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань за цим договором.

Земельна ділянка за кадастровим №5310436500:09:001:0242 по АДРЕСА_3 є землею комунальної форми власності з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, що вбачається з копії рішення Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області від 21.02.2019 року «Про зміну цільового призначення земельних ділянок в м. Кременчуці».

Пунктом 2 рішення Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області від 24.02.2026 «Про укладення договорів оренди землі на новий строк» вирішено укласти з ПП «Кременчукбудмонтаж» договір оренди даної землі для будівництва 7-поверхового житлового будинку по АДРЕСА_3 .

На виконання умов договору позивачем сплачено в повному обсязі вартість майнових прав у розмірі 782 400 грн, на підвердження чого до позову додано платіжні інструкції та довідку ПП «Кременчукбудмонтаж» за вих. № 01/09-1 від 01.09.2021р.

Як встановлено судом, відповідачем свої зобов`язання за Договором №46 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 05.04.2021р. перед позивачем станом на час розгляду справи не виконані, об`єкт в експлуатацію не введено, акт приймання-передачі майнових прав не підписано.

Згідно з частинами першою-четвертою статті 202 ЦК України правочин - це дія особи, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Метою будь-якого правочину є досягнення певних юридичних наслідків, що мають істотне значення для сторін правочину.

Однією з підстав виникнення зобов`язання є договір (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).

Договір як універсальний регулятор приватних відносин покликаний забезпечити їх регулювання та має бути спрямований на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов`язків.

У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У частині першій статті 628 ЦК України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою (частина перша статті 4, частини п`ята та шоста статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність»).

Інвестування та фінансування однієї квартири в об`єкті будівництва кількома інвесторами можливе виключно за умови укладення між ними договору в письмовій формі, в якому визначаються частка кожного інвестора та порядок внесення ним відповідної інвестиції (частина третя статті 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність»).

У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав належать речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України).

За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року №2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

Концепція «майна» у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «майновими правами», а отже і «майном» (пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява №10972/05).

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як «права очікування» та повноваження власника таких прав окреслено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2019 року у справі №2610/22985/2012, від 16 жовтня 2019 року у справі №761/5156/13-ц та постановах Верховного Суду від 02 грудня 2020 року у справі №520/4555/17, від 26 січня 2022 року у справі №761/3462/13-ц, від 08 червня 2022 року у справі №947/25597/19, від 21 червня 2022 року у справі №947/25617/19, від 08 січня 2025 року в справі №363/641/22.

Таким чином, майнове право, яке є предметом договору - це обумовлене право на набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» (№25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі «Стреч проти Сполучного Королівства», заява №44277/98). В іншій справі «Н.К.М. проти Угорщини» (NKM v. Hungary, скарга №66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

У частині першій статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Після завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до закону (постанова Верховного Суду від 26 січня 2022 року у справі №521/19092/17).

Реєстрація права власності на нерухоме майно є офіційним визнанням права власності з боку держави (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі №911/3594/17).

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі №680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі №916/2791/13 зроблено висновки про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року в справі №359/5719/17 зроблено висновок, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлено право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої на підставі договору був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України).

Інвестор післявиконання нимфінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

Наведені норми права та практика Верховного Суду спростовують доводи відповідача про обрання позивачем неналежного способу захисту свого порушеного права.

Також, зазначені представником відповідача у відзиві на позовну заяву інші підстави для відмови в задоволенні позовних вимог не підтверджені належним чином та не спростовують висновків, яких дійшов суд.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його неви¬конання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (нена¬лежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Таким чином, оскільки позивач належним чином виконала свої зобов`язання за Договором №46 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 05.04.2021р., сплатила на рахунок відповідача в повному обсязі вартість майнових прав за договором, що останнім не заперечено, а відповідачем у свою чергу свої зобов`язання не виконано, відповідних доказів щодо належного виконання суду не надано, суд приходить до висновку, що позовні вимоги позивача є законними та обґрунтованими, та позивачем обраний правильний спосіб захисту своїх прав. За викладених обставин, суд вважає, що позов ОСОБА_1 підлягає до задоволення в повному обсязі.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, №63566/00, §23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмовив позові-на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки позов підлягає задоволенню, з відповідача на користь позивача підлягають стягненню витрати, пов`язані зі сплатою судового збору, у розмірі 7842, 80 грн.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 2, 5, 10-13, 81, 133, 141, 258, 259, 263-265 ЦПК України, -

ухвалив:

Позов ОСОБА_1 (адреса: АДРЕСА_6 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) до приватного підприємства «Кременчукбудмонтаж» (місцезнаходження: Полтавська область, місто Кременчук, провулок Героїв Бресту, будинок 47, квартира 21; ЄДРПОУ 34958039), треті особи: товариство з обмеженою відповідальністю «Фортеця – Буд ЛТД» (місцезнаходження: Полтавська область, місто Кременчук, вулиця Троїцька, будинок 61/52; ЄДРПОУ 43469948), виконавчий комітет Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області (місцезнаходження: Полтавська область, місто Кременчук, площа Перемоги, 2; ЄДРПОУ 04057287), про визнання майнових прав на об`єкт інвестування - задовольнити.

Визнати за ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , майнові права на об`єкт інвестування – однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 , вартістю 782400 грн, що на день сплати становить 28144 дол. США по курсу НБУ, яка є предметом договору купівлі-продажу майнових прав № 46 від 05 квітня 2021 року, укладеного між ОСОБА_1 та ПП «Кременчукбудмонтаж», та яка розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 5310436500:09:001:0242.

Стягнути з Приватного підприємства «Кременчукбудмонтаж» на користь ОСОБА_1 судові витрати у виді судового збору в розмірі 7842 (сім тисяч вісімсот сорок дві) гривні 80 копійок.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Полтавського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення виготовлений 03 листопада 2026 року.

Суддя : Т.О. Мартишева