Суд: Північний апеляційний господарський суд
Інстанція: Апеляційна
Юрисдикція: Господарське
Категорія: Справи у спорах, що виникають із земельних відносин, з них
Дата: 02 листопада 2026 р.
Справа: №927/331/26
Суддя: Яценко О.В.
ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"03" листопада 2026 р. Справа№ 927/331/26
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Яценко О.В.
суддів: Горбасенка П.В.
Спаських Н.М.
за участю секретаря судового засідання: Антонюк А.С.
за участю представників учасників справи згідно протоколу судового засідання від 03.11.2026
розглянувши у відкритому судовому засіданні
апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Гетьманське»
на рішення Господарського суду Чернігівської області від 12.08.2026 (повний текст складено 20.08.2026)
у справі № 927/331/26 (суддя - Новик Т.О.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Гетьманське»
до Новгород-Сіверської міської ради Чернігівської області
про визнання додаткової угоди укладеною, -
ВСТАНОВИВ:
09.04.2026 Товариство з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» (далі - Товариство) звернулося до Господарського суду Чернігівської області з позовом до Новгород-Сіверської міської ради Чернігівської області (далі- Рада) про визнання укладеною додаткової угоди до Договору оренди землі № 001 від 22.12.2018, укладеного між Новгород-Сіверською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Гетьманське», в редакції, викладеній у позовній заяві.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив про те, що ним, як орендарем, дотримано порядок, передбачений ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (чинний на момент укладення договору), для укладення договору оренди на новий строк, у той час як відповідач, не висунувши заперечень проти цього, ухиляється від прийняття рішення стосовно поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк.
Відповідач, заперечуючи проти задоволення позову, зазначив, що позивач після виникнення обставин, передбачених частиною четвертою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент укладення договору), не звертався до міської ради з пропозицією про укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. У зв`язку з цим відповідач вважав безпідставними доводи позивача про його бездіяльність та ухилення від укладення відповідної додаткової угоди. Крім того, відповідач зазначив, що звернення до суду за захистом цивільного права можливе лише за умови його порушення, невизнання або оспорювання, а відсутність порушеного права позивача є підставою для відмови в задоволенні позову.
Рішенням Господарського суду Чернігівської області від 12.08.2026 у справі № 927/331/26 у задоволенні позову відмовлено.
Ухвалюючи вказане рішення, місцевий господарський суд дійшов висновку, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент звернення орендаря з пропозицією про укладення договору на новий строк, а не в редакції, чинній на момент укладення договору оренди. При цьому суд першої інстанції зазначив, що чинна редакція цієї статті передбачає реалізацію переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, а не автоматичне поновлення попереднього договору.
Так, установивши, що позивач не довів належними та допустимими доказами своєчасного направлення відповідачу повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, оскільки наданий лист-повідомлення не містив належних підтверджень його отримання міською радою, суд дійшов висновку про недотримання позивачем установленого договором строку повідомлення орендодавця, що зумовило втрату переважного права на укладення договору оренди на новий строк та відсутність у відповідача обов`язку розглянути відповідне звернення.
Крім того, місцевий господарський суд зазначив, що запропонована позивачем додаткова угода передбачала зміну істотних умов договору, зокрема предмета оренди, розміру орендної плати та строку дії договору, без згоди відповідача. За висновком суду, такі умови підлягають погодженню сторонами, а суд не може підміняти орган місцевого самоврядування у вирішенні питань, віднесених до його компетенції. З огляду на недоведеність дотримання процедури реалізації переважного права та відсутність згоди сторін щодо запропонованих змін місцевий господарський суд відмовив у задоволенні позову.
Не погоджуючись із вказаним рішенням, 09.09.2026 Товариство з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» звернулось з апеляційною скаргою до Північного апеляційного господарського суду, у якій просило рішення Господарського суду Чернігівської області від 12.08.2026 у справі № 927/331/26 скасувати повністю та ухвалити нове рішення, яким позовну заяву ТОВ «Гетьманське» до Новгород-Сіверської міської ради Чернігівської області задовольнити повністю та визнати укладеною додаткову угоду до Договору оренди землі № 001 від 22.12.2018, укладену між Новгород-Сіверською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» у редакції, викладеній в апеляційній скарзі. Крім того, апелянт просив поновити строк на апеляційне оскарження.
В обґрунтування апеляційної скарги апелянт зазначив, що місцевий господарський суд дійшов передчасного висновку про неможливість установити дату отримання листа-повідомлення № 203 від 27.10.2025. На думку апелянта, рішення суду містить суперечливі висновки щодо підтвердження факту отримання міською радою зазначеного листа та неможливості встановити дату його отримання. Апелянт вважає, що суд першої інстанції мав оцінити в сукупності відмітку під текстом першого аркуша листа-повідомлення «підпис Л.Чен 28.10.2025», інформацію на офіційному сайті міської ради про те, що Чех Людмила Миколаївна працює головним спеціалістом загального відділу ради, та відповідь Новгород-Сіверської міської ради, у якій зазначено реквізити цього листа, зокрема його номер і дату.
Крім того, апелянт зазначив, що Закон України «Про оренду землі» встановлює процедуру реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, а тому позивач мав обґрунтовані очікування щодо належного та своєчасного розгляду міською радою його звернення. Зокрема, направивши лист-повідомлення про намір продовжити орендні відносини у жовтні 2025 року, позивач очікував до закінчення строку дії договору на отримання відповіді щодо укладення договору на новий строк або відмови від його укладення. Водночас міська рада надала відповідь лише в лютому 2026 року, тобто поза межами встановленого законом строку. На думку апелянта, така бездіяльність орендодавця свідчить про недотримання ним установленої законом процедури, а негативні наслідки несвоєчасного розгляду звернення не можуть покладатися на орендаря.
Крім того, апелянт заперечив висновок місцевого господарського суду про відсутність підстав для задоволення позову з огляду на те, що позивач мав реалізувати переважне право шляхом укладення нового договору оренди на погоджених сторонами умовах, однак відповідної позовної вимоги у цій справі не заявив. Посилаючись на постанову Великої Палати Верховного Суду від 13.05.2026 у справі № 456/252/22, апелянт зазначив, що спосіб захисту опосередковується позовною вимогою, яка відображає безпосередню мету, якої прагне досягти позивач для припинення порушення його прав або нівелювання негативних наслідків такого порушення. На думку апелянта, заявлені позовні вимоги відображають намір позивача продовжити користування земельними ділянками, а тому помилкове розуміння позивачем положень законодавства та обрання ним неналежного правового механізму продовження орендних відносин не звільняло місцевий господарський суд від обов`язку розглянути заявлені вимоги з урахуванням належного застосування норм матеріального права.
Водночас апелянт вважав поведінку відповідача недобросовісною.
Стосовно істотних умов договору апелянт зазначив, що земельні ділянки не є об`єктами комунальної чи державної власності, а міська рада тимчасово розпоряджається ними до моменту їх витребування власниками (спадкоємцями). Крім того, зміна предмета договору (кількості земельних ділянок) частково зумовлена зміною правового статусу окремих земельних ділянок у зв`язку з набуттям права власності на п`ять із них, а відтак орган місцевого самоврядування втратив право на тимчасове розпорядження цими ділянками. Також апелянт вважав, що встановлення орендної плати в розмірі 12 % нормативної грошової оцінки не погіршує становища орендодавця.
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 09.09.2026 справа № 927/331/26 передана на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Яценко О.В., Спаських Н.М., Горбасенко П.В.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 14.09.2026 апеляційну скаргу залишено без руху та надано апелянту десятиденний строк для усунення її недоліків шляхом подання доказів сплати судового збору в сумі 3 993,60 грн.
21.09.2026 апелянт подав заяву про усунення недоліків апеляційної скарги, до якої додав докази сплати судового збору.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 22.09.2026 відкрито апеляційне провадження та призначено справу до розгляду на 13.10.2026.
06.10.2026 матеріали справи надійшли до Північного апеляційного господарського суду.
07.10.2026 від представника позивача надійшла заява про участь у судових засіданнях у справі № 927/331/26 в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.
07.10.2025 від представника відповідача надійшла заява, в якій останній просить надати йому можливість приймати участь в судовому засіданні в режимі відео конференції, обов`язок забезпечити проведення судового засідання в режимі відеоконференції покласти на Новгород-Сіверський районний суд Чернігівської області, який розташований за адресою: Чернігівська область м. Новгород-Сіверський, вул. Гімназична 10 а.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 08.10.2026 задоволено клопотання представника позивача про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції та вирішено провести 13.10.2026 судове засідання у справі №927/331/26 в режимі відеоконференції.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 08.10.2026 задоволено клопотання представника відповідача про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції та вирішено провести судове засідання 13.10.2026 у справі № 927/331/26 у режимі відеоконференції, проведення якої доручено Новгород-Сіверському районному суду Чернігівської області.
У судове засідання 03.11.2026 представники сторін з`явилися. Представник позивача підтримав подану ним апеляційну скаргу та просив її задовольнити, тоді як представник відповідача заперечував проти її задоволення.
Згідно із ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційних скарг та заперечень на них, заслухавши пояснення представників учасників справи, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення суду першої інстанції скасуванню, з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 22 грудня 2018 року між Печенюгівською сільською радою Новгород-Сіверського району Чернігівської області (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» (орендар) укладено Договір оренди землі 001 (далі по тексту - Договір).
Відповідно до п. 1. Договору Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, що входить до складу спадщини (з причин відсутності спадкоємців за заповітом і за законом, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття після спливу шести місяців з дня відкриття спадщини), яка розташована за межами населеного пункту на території Печенюгівської сільської ради Новгород-Сіверського району Чернігівської області.
Згідно пункту 2.1. Договору в оренду передаються земельні ділянки з кадастровими номерами: № 7423688100:07:000:0110, площа ріллі 2,5130 га, № 7423688100:07:000:0301, площа ріллі 1,4783 га, № 7423688100:07:000:0166, площа ріллі 2,5248 га, № 7423688100:07:000:0158, площа ріллі 3,4297 га, № 7423688100:07:000:0278, площа ріллі 3,4931 га, № 7423688100:07:000:0189, площа ріллі 3,5901 га, № 7423688100:07:000:0228, площа ріллі 2,5122 га, № 7423688100:07:000:0116, площа ріллі 2,8923 га, № 7423688100:07:000:0007, площа ріллі 2,5129 га, № 7423688100:07:000:0233, площа ріллі 1,4782 га, № 7423688100:07:000:0299, площа ріллі 1,4783 га, № 7423688100:07:000:0060, площа ріллі 2,5132 га, № 7423688100:07:000:0017, площа ріллі 2,5133 га, № 7423688100:07:000:0129, площа ріллі 2,5645 га, № 7423688100:07:000:0103, площа ріллі 2,5129 га, № 7423688100:07:000:0045, площа ріллі 2,5865 га, № 7423688100:07:000:0146, площа ріллі 2,5126 га, № 7423688100:07:000:0190, площа ріллі 3,5899 га, № 7423688100:07:000:0009, площа ріллі 2,5130 га, № 7423688100:07:000:0145, площа ріллі 2,5150 га, № 7423688100:07:000:0254, площа ріллі 2,5129 га.
На земельній ділянці відсутні розміщені об`єкти нерухомого майна, а також інші об`єкти інфраструктури (п. 2.2. Договору).
Нормативно грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 45889,25 грн (п. 2.3. Договору).
Згідно п. 3.1 Договору Договір укладено на 7 (сім) років або до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на таку земельну ділянку або до набрання законної сили рішенням суду про визнання спадщини відумерлою.
У випадку оформлення спадщини спадкоємцем померлого власника або набрання законної сили рішенням суду про визнання спадщини відумерлою, тобто до настання однієї з подій, що зумовлюють припинення дії договору, дія договору припиняється, але не раніше сезонних робіт, необхідних орендарю для збору врожаю на відповідній земельній ділянці (п. 3.2. Договору).
Пунктом 3.3 Договору визначено, що після закінчення строку дії Договору Орендар за умови належного виконання обов`язків, відповідно до умов цього Договору та вимог чинного законодавства України, має переважне право на його поновлення на новий строк. У цьому разі Орендар зобов`язаний письмово (листом-повідомленням) повідомити Орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії Договору.
При поновленні Договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов Договору переважне право Орендаря на укладення Договору оренди землі на новий строк припиняється (п. 3.4. Договору).
Факт продовження дії договору засвідчується рішенням орендодавця (п. 3.5. Договору).
Відповідно до п. 4.1., п. 4.2. Договору, орендна плата справляється у грошовій формі у розмірі 77093,94 грн, що складає 8% від нормативної грошової оцінки.
Орендна плата сплачується на рахунок місцевого бюджету Печенюгівської сільської ради.
Обчислення розміру орендної плати за користування земельною ділянкою здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнту індексації, визначеного законодавством (п. 4.3. Договору).
Відповідно до п. 4.4 Договору, орендна плата вноситься щомісячно не пізніше 25 числа місяця наступного за звітним, а в разі визначення податковим законодавством інших строків (періодів) внесення плати за землю, - відповідно до вимог Податкового кодексу України.
Розмір орендної плати переглядається щорічно у разі:
- зміни умов господарювання, передбачених договором;
- зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
- зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки;
- в інших випадках, передбачених законодавством. (п. 4.9. Договору)
Відповідно до пунктів 5.1., 5.2. Договору земельна ділянка передається в оренду для сільськогосподарського використання.
Цільове призначення земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Після припинення дії договору, орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Орендодавець, у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов`язаних із зміною її стану має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами (п. 6.1. Договору).
В Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди земельних ділянок (19-ти з 21-ї) з кадастровими номерами:
№ 7423688100:07:000:0110, площа ріллі 2,5130 га. - номер запису про інше речове право 30661182 (спеціальний розділ) від 11.03.2019 (Витяг з ДРРП від 13.03.2019 № 159284109);
№ 7423688100:07:000:0301, площа ріллі 1,4783 га. - номер запису про інше речове право: 30661343 (Інформація із ДРРП від 01.04.2026);
№ 7423688100:07:000:0166, площа ріллі 2,5248 га. - номер запису про інше речове право: 30661476 (Інформація із ДРРП від 01.04.2026);
№ 7423688100:07:000:0158, площа ріллі 3,4297 га. - номер запису про інше речове право 30661626 (спеціальний розділ) від 11.03.2019 (Витяг з ДРРП від 13.03.2019 № 159288864);
№ 7423688100:07:000:0278, площа ріллі 3,4931 га. - номер запису про інше речове право: 30661802 (Інформація із ДРРП від 01.04.2026);
№ 7423688100:07:000:0228, площа ріллі 2,5122 га. - номер запису про інше речове право: 30662410 (Інформація із ДРРП від 01.04.2026);
№ 7423688100:07:000:0116, площа ріллі 2,8923 га. - номер запису про інше речове право: 30662785 (Інформація із ДРРП від 01.04.2026);
№ 7423688100:07:000:0007, площа ріллі 2,5129 га. - номер запису про інше речове право: 30662985 (Інформація із ДРРП від 01.04.2026);
№ 7423688100:07:000:0233, площа ріллі 1,4782 га. - номер запису про інше речове право: 30663175 (Інформація із ДРРП від 01.04.2026);
№ 7423688100:07:000:0299, площа ріллі 1,4783 га. - номер запису про інше речове право: 30663373 (Інформація із ДРРП від 01.04.2026);
№ 7423688100:07:000:0060, площа ріллі 2,5132 га. - номер запису про інше речове право: 30695455 (Інформація із ДРРП від 01.04.2026);
№ 7423688100:07:000:0017, площа ріллі 2,5133 га. - номер запису про інше речове право: 30695655 (Інформація із ДРРП від 01.04.2026);
№ 7423688100:07:000:0129, площа ріллі 2,5645 га. - номер запису про інше речове право 30695829 (спеціальний розділ) від 12.03.2019 (Витяг з ДРРП від 14.03.2019 № 159589530);
№ 7423688100:07:000:0103, площа ріллі 2,5129 га. - номер запису про інше речове право: 30696030 (Інформація із ДРРП від 01.04.2026);
№ 7423688100:07:000:0045, площа ріллі 2,5865 га. - номер запису про інше речове право: 30696352 (Інформація із ДРРП від 01.04.2026);
№ 7423688100:07:000:0146, площа ріллі 2,5126 га. - номер запису про інше речове право: 30696561 (Інформація із ДРРП від 01.04.2026);
№ 7423688100:07:000:0009, площа ріллі 2,5130 га. - номер запису про інше речове право: 30696987 (Інформація із ДРРП від 01.04.2026);
№ 7423688100:07:000:0145, площа ріллі 2,5150 га. - номер запису про інше речове право: 30697221 (Інформація із ДРРП від 01.04.2026);
№ 7423688100:07:000:0254, площа ріллі 2,5129 га. - номер запису про інше речове право: 30699753 (Інформація із ДРРП від 01.04.2026).
Як зазначає позивач, щодо земельних ділянок з кадастровими номерами 7423688100:07:000:0189 та 7423688100:07:000:0190 державна реєстрація права оренди не здійснювалася, оскільки за ними було зареєстровано право власності, та дані земельні ділянки не являлися невитребуваними.
Відповідно до Витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб- підприємців та громадських формувань Печенюгівська сільська рада припинена 18.03.2021 року, її правонаступником є Новгород-Сіверська міська рада Чернігівської області.
Листом-повідомленням від 27.10.2025 за вих.№ 203 ТОВ «ГЕТЬМАНСЬКЕ» звернулося до Новгород-Сіверської міської ради про намір продовжити дію Договору оренди землі № 001 від 22 грудня 2018 року вих. № 203 від 27 жовтня 2025 року та проектом додаткової угоди.
На вказаному листі-повідомленні проставлена відмітка про отримання 28.10.2025.
Листом № 04-20/536 від 16.02.2026 року «Про розгляд заяв» Новгород-Сіверська міська рада повідомила ТОВ «ГЕТЬМАНСЬКЕ» про те, що лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди № 001 від 22.12.2018 був розглянутий 13 лютого 2026 року на 64-ій позачерговій сесії Новгород-Сіверської міської ради VIII скликання. Рішення не було прийняте (не проголосувала відповідна кількість депутатів міської ради для його прийняття).
Адвокат Демчук Євген Вікторович в інтересах ТОВ «ГЕТЬМАНСЬКЕ» звернувся із адвокатським запитом вих. № 1 від 03.03.2026 року до Новгород-Сіверської міської ради Чернігівської області з метою отримання наступних належним чином завірених документів: порядок денний засідання постійної комісії Новгород-Сіверської міської ради з питань земельних відносин та екології від 12 лютого 2026 року; поіменне голосування розглянутих проєктів рішень депутатами Новгород-Сіверської міської ради VШ скликання на засіданні постійної комісії міської ради з питань земельних відносин та екології від 12 лютого 2026 року; проєкт рішення № 27 Новгород-Сіверської міської ради VШ скликання про передачу в оренду земельних ділянок ТОВ «Гетьманське»; перелік та результати голосування розглянутих проєктів рішень депутатами Новгород-Сіверської міської ради на пленарному засіданні 64 позачерговій сесії VШ скликання від 13 лютого 2026 року та результати поіменного голосування розглянутих рішень депутатами Новгород-Сіверської міської ради на засіданні 64 позачергової сесії VШ скликання від 13 лютого 2026 року.
Відповідно до листа № 04-20/762 від 10.03.2026 року Новгород-Сіверською міською радою надано належним чином завірені відповідні копії документів.
Відповідно до витягу з протоколу № 1 засідання постійної комісії міської ради з питань земельних відносин та екології Новгород-Сіверської міської ради від 12 лютого 2026 року було розглянуто питання про передачу в оренду земельних ділянок ТОВ «ГЕТЬМАНСЬКЕ».
Згідно поіменного голосування розглянутих проєктів рішень депутатами Новгород- Сіверської міської ради VIII скликання на засіданні постійної комісії міської ради з питань земельних відносин та екології від 12 лютого 2026 року «за» передачу в оренду земельних ділянок ТОВ «ГЕТЬМАНСЬКЕ» проголосувало 6 осіб з 9.
Створено проєкт рішення № 27 64-ї позачергової сесії VIII скликання Новгород-Сіверської міської ради Чернігівської області «Про передачу в оренду ТОВ «ГЕТЬМАНСЬКЕ» шістнадцяти земельних ділянок із кадастровими номерами: № 7423688100:07:000:0009, площею 2,5130 га; № 7423688100:07:000:0007, площею 2,5129 га; № 7423688100:07:000:0301, площею 1,4783 га; № 7423688100:07:000:0166, площею 2,5248 га; № 7423688100:07:000:0278, площею 3,4931 га; № 7423688100:07:000:0228, площею 2,5122 га; № 7423688100:07:000:0116, площею 2,8923 га; № 7423688100:07:000:0233, площею 1,4782 га; № 7423688100:07:000:0299, площею 1,4783 га; № 7423688100:07:000:0060, площею 2,5132 га; № 7423688100:07:000:0017, площею 2,5133 га; № 7423688100:07:000:0103, площею 2,5129 га; № 7423688100:07:000:0045, площею 2,5865 га; № 7423688100:07:000:0146, площею 2,5126 га; № 7423688100:07:000:0145, площею 2,5150 га; № 7423688100:07:000:0254, площею 2,5129 га, з орендною платою в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок».
За результатами поіменного голосування розглянутих рішень депутатами Новгород- Сіверської міської ради на засіданні 64 позачергової сесії VIII скликання від 13 лютого 2026 року «Про передачу в оренду земельних ділянок ТОВ «ГЕТЬМАНСЬКЕ» з присутніх 17 депутатів (депутати + міський голова), відсутні - 10 (депутати), проти проголосувало 11 депутатів, 6 депутатів утрималося. Рішення не прийняте.
У зв`язку з відмовою Ради в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі в порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі» Товариство звернулося до суду.
Статтею 11 ЦК України визначено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки; підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Частиною 1 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до статей 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідності до статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
За приписами частини 1 статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За приписами статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Як вірно встановлено судом першої інстанції, правовідносини, що склалися між сторонами у зв`язку з виконанням Договору від 22.12.2088, за своєю правовою природою є правовідносинами з договору найму (оренди), за яким відповідно до частини 1 статті 759 ЦК України (у редакції, чинній на момент укладення договору) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
За частиною 2 статті 759 ЦК України законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом (частина 3 статті 760 ЦК України).
З матеріалів справи вбачається, що об`єктом оренди виступає земельна ділянка.
Відповідно до частини 9 статті 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.
Таким законом є Закон України «Про оренду землі».
Отже, умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає спеціальний нормативно-правовий акт - Закон України «Про оренду землі».
Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 04.12.2019 у справі №917/1739/17 висловлено правову позицію про те, що оскільки повноваження органів влади, зокрема і щодо здійснення захисту законних інтересів держави, є законодавчо визначеними, суд згідно з принципом jura novit curia («суд знає закони») під час розгляду справи має самостійно перевірити доводи сторін. При цьому суди, з`ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу на обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми права, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини (аналогічну правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 червня 2019 року у справі № 924/1473/15 (провадження № 12-15гс19)). Зазначення позивачем конкретної правової норми на обґрунтування позову не є визначальним при вирішенні судом питання про те, яким законом слід керуватися при вирішенні спору (аналогічну правову позицію викладено у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 761/6144/15-ц (провадження № 61-18064св18)).
Великою Палатою Верховного Суду зазначено, що саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту.
16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі», яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126№ Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126№ Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».
Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.
Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України «Про оренду землі»).
ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
У пункті 38 постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року зазначено таке: «Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі», орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону України «Про оренду землі», розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.»
Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону України «Про оренду землі» додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Тож статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» істотно змінив редакцію статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126 Земельного кодексу України.
При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Згідно з частиною другою статті 126 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до частини першої статті 126 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126 Земельного кодексу України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.
З наведеного вбачається, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 №340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Законі України «Про оренду землі» у попередній редакції, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі». Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
Такі висновки викладені Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від у постанові від 23.11.2023 у справі №906/1314/21, які є подібними до спірних правовідносин.
Як правильно встановлено місцевим господарським судом, спір у цій справі виник у зв`язку з реалізацією Товариством переважного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, а не щодо автоматичного поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах у порядку, передбаченому статтею 126-1 Земельного кодексу України.
А відтак, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що до спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк необхідно застосовувати положення Закону України «Про оренду землі» у новій редакції із внесеними змінами чинними на час виникнення спірних правовідносин, тобто, на момент звернення Товариства до Ради з із вимогою про визнання укладеною додаткової угоди (листом №203 від 27.10.2025).
При цьому колегія суддів враховує, що Договір оренди земельних ділянок від 22.12.2018 укладено до набрання чинності Законом України від 05.12.2019 № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», яким, зокрема, змінено порядок поновлення договорів оренди землі. Водночас саме по собі укладення договору до набрання чинності зазначеним Законом не виключає можливості реалізації орендарем переважного права на укладення договору на новий строк у порядку, передбаченому статтею 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент виникнення відповідних правовідносин.
За частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев`ята цієї ж статті).
Таким чином, стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
Такі висновки викладені Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від у постанові від 23.11.2023 у справі №906/1314/21, які є подібними до спірних правовідносин.
Також за усталеними висновками Верховного Суду, викладених, зокрема у постановах від 21.09.2022 у справі №926/2720/21, від 28.09.2020 у справі №272/440/18, від 22.09.2022 у справі №342/117/20, недотримання орендарем встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури поновлення договору оренди, за загальним правилом, означає втрату останнім переважного права на поновлення договору оренди та є підставою для відмови в задоволенні позову про визнання укладеної додаткової угоди. Крім цього, у випадку, якщо орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився із запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в межах своїх повноважень, а отже, суди повинні також відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним.
Судом першої інстанції встановлено, що підтверджується матеріалами справи, 22.12.2018 між Підприємством та Печенюгівською сільською радою Новгород-Сіверського району Чернігівської області (правонаступником якої є - Рада) було укладено Договір оренди земельних ділянок, що входять до складу спадщини (з причин відсутності спадкоємців за заповітом і за законом, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття після спливу шести місяців з дня відкриття спадщини), які розташовані за межами населеного пункту на території Печенюгівської сільської ради Новгород-Сіверського району Чернігівської області. Згідно пункту 2.1. Договору в оренду передаються земельні ділянки з кадастровими номерами: № 7423688100:07:000:0110, площа ріллі 2,5130 га, № 7423688100:07:000:0301, площа ріллі 1,4783 га, № 7423688100:07:000:0166, площа ріллі 2,5248 га, № 7423688100:07:000:0158, площа ріллі 3,4297 га, № 7423688100:07:000:0278, площа ріллі 3,4931 га, № 7423688100:07:000:0189, площа ріллі 3,5901 га, № 7423688100:07:000:0228, площа ріллі 2,5122 га, № 7423688100:07:000:0116, площа ріллі 2,8923 га, № 7423688100:07:000:0007, площа ріллі 2,5129 га, № 7423688100:07:000:0233, площа ріллі 1,4782 га, № 7423688100:07:000:0299, площа ріллі 1,4783 га, № 7423688100:07:000:0060, площа ріллі 2,5132 га, № 7423688100:07:000:0017, площа ріллі 2,5133 га, № 7423688100:07:000:0129, площа ріллі 2,5645 га, № 7423688100:07:000:0103, площа ріллі 2,5129 га, № 7423688100:07:000:0045, площа ріллі 2,5865 га, № 7423688100:07:000:0146, площа ріллі 2,5126 га, № 7423688100:07:000:0190, площа ріллі 3,5899 га, № 7423688100:07:000:0009, площа ріллі 2,5130 га, № 7423688100:07:000:0145, площа ріллі 2,5150 га, № 7423688100:07:000:0254, площа ріллі 2,5129 га. Згідно п. 3.1 Договору Договір укладено на 7 (сім) років або до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на таку земельну ділянку або до набрання законної сили рішенням суду про визнання спадщини відумерлою. У випадку оформлення спадщини спадкоємцем померлого власника або набрання законної сили рішенням суду про визнання спадщини відумерлою, тобто до настання однієї з подій, що зумовлюють припинення дії договору, дія договору припиняється, але не раніше сезонних робіт, необхідних орендарю для збору врожаю на відповідній земельній ділянці (п. 3.2. Договору). Тобто строк оренди закінчився 22.12.2025.
У відповідності до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» та пункту 3.3 Договору оренди землі Товариство, як користувач вказаних земельних ділянок, з метою використання свого переважного права щодо укладення договору оренди землі на новий строк, за місяць до закінчення строку дії Договору оренди землі від 22.12.2018 звернулося до Ради із листом-повідомленням №203 від 27.10.2025. До листа-повідомлення було додано проект додаткового договору про поновлення Договору оренди земельної ділянки.
Колегія суддів зазначає, що в матеріалах справи наявні платіжні інструкції ТОВ «Гетьманське» на підтвердження сплати орендної плати за землю в період дії договору оренди.
При цьому слід врахувати, що Законом України № 540 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» звільнено від плати за землю за період з 1 березня по 31 березня 2020 року.
Також відповідно до абз. 1-2 п. 69.14. Перехідних положень Податкового кодексу України за період з 1 січня 2022 року до 31 грудня 2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців.
Починаючи з 1 січня 2023 року, за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України, які включені до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) не нараховується та не сплачується за період з першого числа місяця, в якому було визначено щодо відповідних територій дату початку активних бойових дій або тимчасової окупації, до останнього числа місяця, в якому було завершено активні бойові дії або тимчасова окупація на відповідній території.
За наказом Мінреінтеграції від 22 грудня 2022 року № 309 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією» Новгород-Сіверська міська територіальна громада, в межах якої розташовані земельні ділянки, була віднесена до території можливих бойових дій з 22.06.2022 року, тимчасово окупованою Російською Федерацією територією України з 24.02.2022 року по 03.04.2022 рік.
Наступним наказом Міністерства розвитку громад і територій України № 376 від 28 лютого 2025 року «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією» Новгород-Сіверська міська територіальна громада в межах якої розташовані земельні ділянки, була віднесена до території можливих бойових дій з 22.06.2022 року по 30.11.2024 року та території активних бойових дій, на яких функціонують державні електронні інформаційні ресурси з 01.12.2024 року, тимчасово окупованою російською федерацією територією України з 24.02.2022 року по 03.04.2022 рік.
Як зазначив позивач, оскільки ТОВ «ГЕТЬМАНСЬКЕ» у відповідності до абз. 5 п. п. 69.14. Перехідних положень Податкового кодексу України подало уточнюючу податкову декларацію за період з березня по грудень 2022 року, тому виникла переплата та дана орендна плата була зарахована за період лютий-листопад 2024 року.
З 01.12.2024 року ТОВ «ГЕТЬМАНСЬКЕ» звільнено від сплати податків на землю та сплати орендної платні.
На підтвердження відсутності заборгованості зі сплати орендної платні позивач надав Витяг з інформаційно-комунікаційної системи ДПС про стан розрахунків платника за податками, зборами, платежами та єдиним внеском на загальнообов`язкове державне соціальне страхування, контроль за справляння яких покладено на ДПС, в розрізі платежів № 0013969554 від 24.03.2026 року, відповідно до якого податковий борг/заборгованість зі сплати орендної плати з юридичних осіб (код класифікації доходів бюджету 180010600) станом на 24.03.2026 відсутні.
Як зазначив позивач, а відповідач не заперечив, Орендар добросовісно виконував свої обов`язки, своєчасно сплачував орендну плату.
Колегія суддів зазначає, що, відхиливши твердження Ради про неотримання від Товариства листа-повідомлення № 203 від 27.10.2025 з огляду на те, що в листі Новгород-Сіверської міської ради від 16.02.2026 № 04-20/536 «Про розгляд заяв» у реквізитах зазначено, що відповідь надається на лист № 203 від 27.10.2025, суд першої інстанції водночас дійшов висновку про неможливість встановити точну дату надсилання та отримання Радою такого листа, оскільки на підтвердження його направлення Товариство надало копію примірника листа-повідомлення з поміткою під текстом першого аркуша «підпис Л. Чен 28.10.2025», яка не свідчить про отримання Радою листа-повідомлення ані 28.10.2025, ані в будь-який інший строк.
Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на таке.
Відповідно до статті 73 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.
Згідно з частинами першою, третьою статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Відповідно до статті 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були.
Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.
Принципу змагальності в господарському судочинстві найбільшою мірою відповідає стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанова Верховного Суду від 10.09.2019 р. у справі № 916/2403/18), і саме цей стандарт, як правило, має застосовуватись при розгляді господарських спорів (постанови Верховного Суду від 02.10.2018 р. у справі № 910/18036/17 від 14.08.2018 у справі № 905/2382/17).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на необхідності застосування передбачених процесуальним законом стандартів доказування та зазначала, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язку вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тобто певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (пункт 81 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2020 у справі №129/1033/13-ц, провадження №14-400цс19; пункт 9.58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.11.2021 у справі №904/2104/19, провадження № 12-57гс21).
Колегія суддів зазначає, що надану Товариством копію листа-повідомлення № 203 від 27.10.2025 з рукописною відміткою, як зазначає позивач (апелянт), «підпис Л. Чех 28.10.2025» необхідно оцінювати в сукупності з іншими доказами у справі. Відповідно до загальнодоступних відомостей, розміщених на офіційному вебсайті Новгород-Сіверської міської ради, Чех Людмила Миколаївна працює головним спеціалістом загального відділу міської ради.
При цьому у листі від 16.02.2026 № 04-20/536 «Про розгляд заяв» Рада послалася на лист Товариства з відповідними номером і датою. Крім того, як вбачається з матеріалів справи, звернення було розглянуто профільною комісією, підготовлено проєкт рішення № 27 щодо передачі земельних ділянок в оренду ТОВ «Гетьманське», а відповідне питання винесено на пленарне засідання. Отже, Рада не лише була обізнана про існування листа № 203 від 27.10.2025, а й здійснювала розгляд порушеного в ньому питання.
При цьому колегія суддів враховує, що Рада як орган місцевого самоврядування зобов`язана діяти на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені законом. За таких обставин, якщо Рада у своїй офіційній відповіді посилається на лист із конкретними номером і датою, однак заперечує його отримання або не надає пояснень щодо дати фактичного надходження, така поведінка підлягає оцінці з погляду принципу добросовісності.
А відтак, враховуючи, що відомості про дату надходження кореспонденції перебувають у сфері організації діловодства самої Ради, то за наявності заперечень щодо дати отримання листа Рада мала можливість надати відповідні дані реєстрації вхідної кореспонденції або інші документи, які б пояснювали обставини та дату його надходження. Ненадання таких відомостей за наведених обставин саме собою не спростовує доказів Товариства та не може бути достатньою підставою для висновку про недоведеність факту своєчасного вручення листа.
За таких обставин відсутність на копії листа вхідного штампа та реєстраційного індексу сама по собі не спростовує факту його вручення. Вимоги внутрішнього діловодства установи-одержувача не можуть розглядатися як єдиний допустимий спосіб підтвердження отримання документа, якщо інші наявні у справі докази дають змогу встановити відповідні обставини.
За таких обставин колегія суддів доходить висновку, що докази на підтвердження факту отримання Радою листа-повідомлення № 203 від 27.10.2025 саме 28.10.2025 є більш вірогідними, а висновок місцевого господарського суду про неможливість встановлення дати отримання листа-повідомлення - передчасним.
Отже, товариством було дотримано процедуру укладення договору оренди на новий строк, встановлену статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та пунктом 3.3. Договору оренди землі 001 від 22.12.2018.
Проте Рада розглянула проєкт додаткової угоди поза межами місячного строку, встановленого статтею 33 Закону України «Про оренду землі» для його розгляду орендодавцем.
Оцінюючи бездіяльність та зволікання органу місцевого самоврядування щодо укладення нового договору оренди землі, колегія суддів вважає за доцільне звернутися до висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.
« 34. Отже, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення.Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар.
35. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.
36. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону № 161-XIV).
37. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина шоста статті 33 Закону № 161-XIV).
38. Частини п`ята та шоста статті 33 Закону № 161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
38.1. Зазагальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону № 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.
Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).
39. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).»
Враховуючи викладене, колегія суддів зазначає, що Товариство належним чином реалізувало передбачене законом переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк, своєчасно звернувшись до Ради з листом-повідомленням та проєктом відповідної додаткової угоди. Натомість Рада, отримавши таке звернення, не розглянула його та не повідомила Товариство про наявність заперечень щодо укладення договору оренди землі на новий строк у встановлений законом місячний строк.
За таких обставин бездіяльність Ради щодо розгляду звернення Товариства не може нівелювати належне виконання останнім передбаченої законом процедури реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк.
При цьому колегія суддів зазначає, що запропонована Товариством редакція договору не передбачає зміни його істотних умов, які б погіршували становище орендодавця. Водночас проєктом договору передбачено зміну його положень у частині розміру орендної плати та переліку земельних ділянок. Збільшення орендної плати з 8 % до 12 % нормативної грошової оцінки не погіршує становища орендодавця, а зміна предмета договору в частині окремих земельних ділянок була зумовлена зміною їх правового статусу, зокрема реєстрацією права власності на земельні ділянки з кадастровими номерами 7423688100:07:000:0189 та 7423688100:07:000:0190. Крім того, проєкт рішення № 27, підготовлений міською радою, передбачав передачу Товариству саме шістнадцяти земельних ділянок та встановлення орендної плати в розмірі 12 % нормативної грошової оцінки.
Колегія суддів зазначає, що під час розгляду спорів у подібних правовідносинах необхідно враховувати презумпцію добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин, у зв`язку з чим колегія суддів зазначає таке.
У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі №905/650/19, від 15.05.2019 у справі №912/1984/17, від 15.05.2019 у справі №912/3810/16 та у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від у постанові від 23.11.2023 у справі №906/1314/21, суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
Верховний Суд зауважував, що відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону України «Про оренду землі» орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
При цьому, Верховний Суд зауважував, що вказівка на проект правочину щодо продовження орендних правовідносин як на додаткову угоду чи на додатковий договір не впливає на суть наявного волевиявлення орендаря на продовження орендних правовідносин.
Відповідно до частини 1 статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Частиною 2 статті 16 ЦК України передбачені способи захисту. При цьому, в абзаці 12 цієї статті вказано, що суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
Вимогу позивача про зобов`язання укласти договір у певній редакції у випадках, які допускають вирішення таких спорів судом, слід тлумачити як вимогу про визнання укладеним такого договору в судовому порядку в запропонованій позивачем редакції, що не суперечить способам захисту, визначеним пунктом 1 частини другої статті 16 ЦК України, та відповідає способам захисту, визначеним статтею 20 ГК України.
За наслідками розгляду такої вимоги у резолютивній частині свого рішення суд, керуючись частиною дев`ятою статті 238 ГПК України, має зробити висновки про визнання укладеним договору в запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи про відмову у визнанні укладеним договору в запропонованій позивачем редакції.
Така правова позиція викладена у постанові Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.09.2020 у справі №916/1423/18.
У контексті ефективності способу захисту Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 вказала, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є "автоматичною" пролонгацією орендних правовідносин (пункт 41).
Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону № 161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Тому помилковим є висновок суду першої інстанції, з якими погодився апеляційний суд, про те, що передбачені у частинах першій - п`ятій і шостій статті 33 Закону № 161-XIV підстави для поновлення договору оренди землі не пов`язані між собою (пункт 43).
Великою Палатою Верховного Суду взято до уваги, що Закон № 340-ІХ суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять "поновлення договору оренди землі" та "переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк". Ці законодавчі зміни спрямовані на впорядкування інститутів поновлення договорів оренди землі та переважного права орендаря на укладення цього договору на новий строк задля удосконалення регулювання відносин орендаря й орендодавця земельної ділянки. Проте такі зміни не спростовують наведених вище висновків Великої Палати Верховного Суду щодо застосування приписів статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом №340-IX (пункти 44. 46).
З огляду на викладене, вимога про визнання укладеної Додаткової угоду до Договору оренди земельної ділянки є належним та ефективним способом захисту.
При цьому, сторони не позбавлені права і можливості надалі, за необхідності, вносити зміни до Договору оренди земельної ділянки.
А відтак, наведений місцевим господарським судом висновок щодо незаявлення Товариством вимоги про укладення нового договору оренди на нових умовах не спростовує обґрунтованості його позовних вимог та не змінює висновків колегії суддів щодо наявності підстав для судового захисту порушеного права.
З огляду на викладене, колегія суддів не погоджується з висновком місцевого господарського суду про доведеність неналежного виконання Товариством умов Договору оренди землі. Водночас, установивши факт своєчасного звернення Товариства, колегія суддів зазначає, що Рада не розглянула його у встановлений законом місячний строк, чим допустила зволікання у вирішенні питання щодо укладення договору оренди землі на новий строк. Така бездіяльність Ради є неправомірною.
Щодо інших аргументів сторін колегія суддів зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).
Частиною 1 статті 277 ГПК України встановлено, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:
1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи;
2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;
3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;
4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Колегія суддів вважає, що при прийнятті оскаржуваного рішення судом першої інстанції мало місце неправильне застосування норм матеріального права, у зв`язку з чим рішення Господарського суду Чернігівської області від 12.08.2026 у справі № 927/331/26 підлягає скасуванню з прийняттям нового, яким позовні вимоги задовольнити повністю.
Враховуючи вимоги та доводи апеляційної скарги, апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» задовольняється.
Відповідно до приписів ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за звернення з апеляційною скаргою покладаються на відповідача.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 129, 252, 263, 267-271, 273, 275, 277, 281-285, 287 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -
ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» на рішення Господарського суду Чернігівської області від 12.08.2026 у справі № 927/331/26 задовольнити.
2. Рішення Господарського суду Чернігівської області від 12.08.2026 у справі № 927/331/26 скасувати та прийняти нове, яким позов задовольнити повністю.
3. Визнати укладеною між Новгород-Сіверською міською радою (16000, Чернігівська область, м. Новгород-Сіверський, вул. Захисників України, 2) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» (15233, Чернігівська обл., Корюківський р-н, село Чепелів, вул. Шевченка, будинок 74) Додаткову угоду про поновлення Договору оренди землі №001 від 22.12.2018, укладеного між Печенюгівська сільська рада Новгород-Сіверського району Чернігівської області (правонаступником, якої є Новгород-Сіверська міська рада) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Гетьманське», у такій редакції::
«ДОДАТКОВА УГОДА №
до Договору оренди землі № 001 від 22 грудня 2018 року
м. Батурин "____" ________________ 20___ р.
Орендар: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ГЕТЬМАНСЬКЕ», в особі директора Яременка Анатолія Володимировича, що діє на підставі Статуту, з однієї сторони, та
Орендодавець: Новгород-Сіверська міська рада, в особі міського голови Ткаченко Людмили Миколаївни з іншої сторони, (разом поіменовані «Сторони», а кожен окремо - «Сторона»), уклали даний Додатковий договір (надалі - Договір) до Договору оренди землі № 001 від 22.12.2018 року (надалі - Договір оренди), укладеного щодо оренди земельних ділянок, розташованих за адресою: Чернігівська область, Новгород-Сіверський район, на території Печенюгівської сільської ради (за межами населених пунктів), (надалі Земельна ділянка), про наступне:
1.Сторони домовилися:
1.1. Пункт 2.1 розділу 2. «Об`єкт оренди» викласти в наступній редакції:
В оренду передаються земельні ділянки з кадастровими номерами:
Порядковий номерКадастровий номерПлоща
17423688100:07:000:00092,513
27423688100:07:000:00072,5129
37423688100:07:000:03011,4783
47423688100:07:000:01662,5248
57423688100:07:000:02783,4931
67423688100:07:000:02282,5122
77423688100:07:000:01162,8923
87423688100:07:000:02331,4782
97423688100:07:000:02991,4783
107423688100:07:000:00602,5132
117423688100:07:000:00172,5133
127423688100:07:000:01032,5129
137423688100:07:000:00452,5865
147423688100:07:000:01462,5126
157423688100:07:000:01452,515
167423688100:07:000:02542,5129
38,5495
1.2. Доповнити розділ 3. «Строк дії Договору»:
3.1.Даний Договір поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах. Жодних заяв, заперечень щодо не поновлення цього Договору Сторони не мають та ними не направлялися.»
1.3 Доповнити розділ 4. «Орендна плати»:
4.1. Орендна плата справляється в грошовій формі, що становить 12% від нормативно грошової оцінки землі.
1.4. Доповнити розділ 5. «Умови використання земельної ділянки»:
5.6.Інші положення Договору оренди залишаються без змін.
3. Ця Додаткова угода набирає чинності з дня її підписання Сторонами і є невід`ємною частиною Договору оренди.
4. Ця Додаткова угода складена в двох однакових примірниках, по одному примірнику для кожної зі Сторін.
Підписи Сторін
Орендодавець:
Новгород-Сіверська міська рада
Місцезнаходження (юридична адреса): 16000, Україна, Новгород-Сіверський р-н, Чернігівська обл., місто Новгород-Сіверський, вулиця Захисників України, будинок 2
Ідентифікаційний код ЄДРПОУ 04061978
Голова __________________ Л.М.Ткаченко
Орендар:
ТОВ «Гетьманське»
Місцезнаходження (юридична адреса):
16512, Чернігівська обл., Бахмацький район,
місто Батурин, вул. ім. В. Ющенка, будинок 61
Ідентифікаційний код ЄДРПОУ 41105190
р/р НОМЕР_1
в ПАТ ПУМБ МФО 334851
Директор_________________ А.В.Яременко»
4. Стягнути з Новгород-Сіверської міської ради (16000, Чернігівська область, м. Новгород-Сіверський, вул. Захисників України, 2) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» (15233, Чернігівська обл., Корюківський р-н, село Чепелів, вул. Шевченка, будинок 74) 2 662,40 грн (дві тисячі шістсот шістдесят дві гривні 40 копійок) судового збору за подання позовної заяви.
5. Стягнути з Новгород-Сіверської міської ради (16000, Чернігівська область, м. Новгород-Сіверський, вул. Захисників України, 2) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» (15233, Чернігівська обл., Корюківський р-н, село Чепелів, вул. Шевченка, будинок 74) 3 993,60 грн (три тисячі дев`ятсот дев`яносто три гривні 60 копійок) судового збору за подання апеляційної скарги.
6. Доручити місцевому господарському суду видати накази на виконання даної постанови.
Матеріали даної справи повернути до місцевого господарського суду.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст судового рішення складено 04.11.2026.
Головуючий суддя О.В. Яценко
Судді П.В. Горбасенко
Н.М. Спаських
Оригінал: reyestr.court.gov.ua