Постанова від 28 жовтня 2026 р. у справі №716/871/25 — Чернівецький апеляційний суд

ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 жовтня 2026 року

м. Чернівці

справа № 716/871/25

провадження № 22-ц/822/1868/26, 22-ц/822/2267/26

Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Одинака О. О.

суддів: Кулянди М. І., Перепелюк І. М.

за участю секретаря судового засідання Тодоряка Г. Д.

розглянувши справу

за позовом Сільськогосподарського приватного підприємства «МАЯК ПЛЮС»

до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «ЗАХІДНИЙ БУГ»

про витребування у своє тимчасове (строкове) володіння орендованої земельної ділянки

та за зустрічним позовом ОСОБА_1

до Сільськогосподарського приватного підприємства «МАЯК ПЛЮС»

про розірвання договору оренди землі

за апеляційними скаргами Сільськогосподарського приватного підприємства «МАЯК ПЛЮС», в інтересах якого діє Шиманський Віталій Миколайович, на рішення Заставнівського районного суду Чернівецької області від 20 липня 2026 року та додаткове рішення від 03 вересня 2026 року, ухвалені суддею Пухарєвою О.В.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог Сільськогосподарського приватного підприємства «МАЯК ПЛЮС»

У травні 2025 року Сільськогосподарське приватне підприємство «МАЯК ПЛЮС» (далі – СПП «МАЯК ПЛЮС») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , Приватного підприємства «ЗАХІДНИЙ БУГ» (далі – ПП «ЗАХІДНИЙ БУГ»), правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «ЗАХІДНИЙ БУГ» (далі – ТОВ «ЗАХІДНИЙ БУГ»), у якому просило витребувати на користь СПП «МАЯК ПЛЮС» у його тимчасове (строкове) володіння з тимчасового (строкового) володіння ПП «ЗАХІДНИЙ БУГ» земельну ділянку кадастровий номер 7321584400:01:008:0047, загальною площею 1,12 га, орендарем якої є СПП «МАЯК ПЛЮС» згідно з договором оренди землі від 21 листопада 2006 року, укладеним між ОСОБА_1 та СПП «МАЯК ПЛЮС».

Позов обґрунтований тим, що 21 листопада 2006 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та СПП «МАЯК ПЛЮС», як орендарем, укладено договір оренди землі. Відповідно до умов вказаного договору ОСОБА_1 передала підприємству в оренду строком на 30 років земельну ділянку площею 1,12 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва по вирощуванню фруктів. Земельна ділянка кадастровий номер 7321584400:01:008:0047, яка є предметом договору, належить орендодавиці на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ІІ-ЧВ № 012543.

Проте, як стало відомо позивачу, 29 березня 2024 року, тобто до закінчення строку дії договору оренди землі від 21 листопада 2006 року, ОСОБА_1 уклала з ПП «ЗАХІДНИЙ БУГ» договір оренди щодо цієї ж земельної ділянки. СПП «МАЯК ПЛЮС» вказувало на те, що за наявності дійсного договору оренди між підприємством та відповідачкою, в силу вимог закону остання не мала права передавати земельну ділянку кадастровий номер 7321584400:01:008:0047 в оренду ПП «ЗАХІДНИЙ БУГ», і у зв`язку з чим порушуються права позивача як законного орендаря цієї земельної ділянки.

З посиланням на правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладенні у постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) та фактичні обставини цієї справи, вважало наявними підстави для задоволення позову.

Короткий зміст зустрічного позову ОСОБА_1 .

У зустрічному позові ОСОБА_1 просила розірвати договір оренди землі від 21 листопада 2006 року, укладений між нею та СПП «МАЯК ПЛЮС».

В обґрунтування позовних вимог вказувала на те, що СПП «МАЯК ПЛЮС» у період дії договору оренди землі систематично порушувало його умови та взяті на себе зобов`язання щодо сплати орендної плати, що відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України є підставою для розірвання цього договору.

Також як на підставу розірвання договору оренди землі посилалася на використання СПП «МАЯК ПЛЮС» спірної земельної ділянки не за цільовим призначенням – пункт «г» частини першої статті 141 ЗК України.

На переконання ОСОБА_1 вказані обставини свідчать про порушення СПП «МАЯК ПЛЮС» як орендарем істотних умов договору оренди землі, що відповідно до закону є підставою для його розірвання за рішенням суду.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Заставнівського районного суду Чернівецької області від 20 липня 2026 року у позові СПП «МАЯК ПЛЮС» до ОСОБА_1 , ТОВ «ЗАХІДНИЙ БУГ» про витребування земельної ділянки відмовлено. Зустрічний позов ОСОБА_1 до СПП «МАЯК ПЛЮС» задоволено. Розірвано договір оренди землі від 21 листопада 2006 року, укладений між СПП «МАЯК ПЛЮС» та ОСОБА_1 , щодо земельної ділянки площею 1,12 га, зареєстрований у Головному управлінні Держгеокадастру у Чернівецькій області 26 листопада 2007 року за № 040781300082.

Рішення суду мотивоване тим, що відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19 (провадження № 14-49цс22) витребування орендарем орендованої земельної ділянки можливе лише за певних умов: 1) наявність в орендодавця первісного договору оренди землі з одним орендарем і нового договору оренди землі з іншим орендарем; 2) первісний орендар мав зареєстроване право оренди, однак таке право також зареєстрував новий орендар; 3) первісний орендар заявив вимогу про витребування у своє тимчасове (строкове) володіння орендованої земельної ділянки з тимчасового (строкового) володіння нового орендаря, а не власника земельної ділянки; 4) на момент задоволення цієї вимоги строк первісного договору оренди землі не сплив. Також суд послався на релевантні правові висновки ВП ВС у постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19.

Встановивши, що договір оренди землі від 21 листопада 2006 року є чинним та строк його дії не закінчився, суд дійшов висновку, що обраний позивачем СПП «МАЯК ПЛЮС» спосіб захисту є ефективним. Водночас, оскільки власниця земельної ділянки ОСОБА_1 пред`явила зустрічний позов про розірвання відповідного договору з підстав невиконання його істотних умов, що полягає у систематичній несплаті орендної плати, першочергово підлягають дослідженню саме ці обставини.

Вирішуючи зустрічний позов, суд першої інстанції виходив із того, що термін «несплата», вжитий у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. При цьому під систематичністю слід розуміти два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору.

Суд першої інстанції виходив із того, що тягар спростування зазначених обставин та доведення систематичної сплати орендної плати покладається в даному випадку на орендаря СПП «МАЯК ПЛЮС».

Дослідивши подані відповідачем за зустрічним позовом докази на підтвердження виконання зобов`язань за договором оренди від 21 листопада 2006 року в частині сплати орендної плати суд першої інстанції дійшов висновку, що матеріали справи не містять достовірних доказів на підтвердження отримання ОСОБА_1 орендної плати за землю за період з 2007 по 2020 роки.

В свою чергу, що стосується сплати орендної плати за період 2021-2023 років суд дійшов висновку, що подані СПП «МАЯК ПЛЮС» докази за своєю формою та змістом не відповідають вимогам офіційного документа фінансової звітності, не відносяться до платіжних документів, якими б могли бути видатковий касовий ордер, виписаний орендарем та підписаний орендодавцем; видаткова накладна, підписана сторонами тощо.

Крім того, подані до суду докази містять суттєві невідповідності та протиріччя, зокрема, зазначений у пункті 2.1 договору оренди землі від 21 листопада 2006 року розмір орендної плати становить 225 гривень на рік, що не узгоджується з сумою орендної плати, зазначеної у відомостях за 2021-2023 роки (5 000 та 5 500 гривень), в той час коли договір оренди не містить умов та порядку збільшення чи індексації орендної плати, а додаткова угода про збільшення розміру орендної плати з відповідною її державною реєстрацією між сторонами не укладалася.

Більш того, у податковій звітності за 2021, 2022 та 2023 роки СПП «МАЯК ПЛЮС» відзвітувало про нарахований ОСОБА_1 дохід у розмірі по 2 650 гривень щорічно.

За висновком суду відповідач за зустрічним позовом не довів проведення належного розрахунку з ОСОБА_1 за оренду земельної ділянки упродовж 2007-2023 років, що свідчить про невиконання зі свого боку обов`язку, передбаченого статтею 25 Закону України «Про оренду землі» зі своєчасної та в повному обсязі сплати орендної плати, що є підставою для дострокового розірвання договору оренди землі від 21 листопада 2006 року на підставі пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України через систематичну несплату орендної плати.

Водночас, дійшовши висновків про розірвання договору оренди землі від 21 листопада 2006 року, суд вважав відсутніми підстави для задоволення первісного позову та витребування від ТОВ «ЗАХІДНИЙ БУГ» у володіння СПП «МАЯК ПЛЮС» спірної земельної ділянки, оскільки у зв`язку з розірванням договору право оренди СПП «МАЯК ПЛЮС» припиняється.

Короткий зміст додаткового рішення суду першої інстанції

Додатковим рішенням Заставнівського районного суду Чернівецької області від 03 вересня 2026 року заяву ТОВ «ЗАХІДНИЙ БУГ» задоволено.

Стягнуто з СПП «МАЯК ПЛЮС» на користь ТОВ «ЗАХІДНИЙ БУГ» понесені витрати на професійну правничу допомогу в сумі 59 400 гривень.

Додаткове рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що під час ухвалення рішення від 20 липня 2026 року, яким у задоволенні первісного позову до ТОВ «ЗАХІДНИЙ БУГ» про витребування земельної ділянки було відмовлено, не було вирішено питання про розподіл судових витрат на професійну правничу допомогу. Представник відповідача подав відповідну заяву у встановлений процесуальним законом п`ятиденний строк, надавши належні докази на підтвердження обсягу наданих послуг та здійснених витрат (договір, додаткові угоди, акти здачі-приймання робіт, звіти, рахунки на оплату та платіжні інструкції).

Суд дійшов висновку, що заявлений розмір витрат є співмірним зі складністю справи, її значенням для відповідача, часом, витраченим адвокатом, а також обсягом наданих ним послуг у ході тривалого судового розгляду справи.

Водночас, суд відхилив клопотання позивача по первісному позову про зменшення розміру цих витрат до 10 000 гривень, оскільки воно не було належним чином обґрунтоване та не містило належної оцінки доказів щодо невідповідності вартості наданих адвокатських послуг.

Оскільки в задоволенні позову до ТОВ «ЗАХІДНИЙ БУГ» було відмовлено, понесені ним судові витрати покладено на позивача.

Короткий зміст вимог апеляційних скарг

В апеляційній скарзі СПП «МАЯК ПЛЮС» просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким позов підприємства до ОСОБА_1 , ТОВ «ЗАХІДНИЙ БУГ» про витребування земельної ділянки задовольнити, а у зустрічному позові ОСОБА_1 до СПП «МАЯК ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі відмовити.

В апеляційній скарзі на додаткове рішення суду першої інстанції від 03 вересня 2026 року СПП «МАЯК ПЛЮС» просить його скасувати та ухвалити нове, яким відмовити відповідачу у задоволенні заяви про відшкодування витрат на професійну правничу допомогу.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційні скарги

СПП «МАЯК ПЛЮС» посилається на те, що рішення суду першої інстанції є незаконним та необґрунтованим, а також ухвалено з порушенням процесуального та неправильним застосуванням норм матеріального права.

Вказує на те, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення зустрічного позову ОСОБА_1 з підстав систематичної несплати підприємством орендної плати, оскільки зібраними у справі доказами підтверджується факт сплати орендної плати у період 2021-2023 років.

Скаржник наголошує, що згідно з усталеною практикою Верховного Суду несплата має бути систематичною та повною, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Зібраними у справі доказами, зокрема податковою звітністю та відомостями, підтверджується факт сплати орендної плати у період 2021-2023 років. Суд не врахував, що ОСОБА_1 не надала жодних належних та допустимих доказів того, що підписи у відомостях виконані не нею, тому висновки суду щодо цього ґрунтуються на неприпустимих припущеннях. Крім того, орендодавець у судовому засіданні фактично визнала факт отримання орендної плати, що в силу частини 1 статті 82 ЦПК України не підлягає додатковому доказуванню.

В свою чергу роблячи висновки про недоведеність обставини сплати орендної плати у період 2007-2020 років суд першої інстанції помилково не врахував, що строк зберігання первинних бухгалтерських документів, які б могли достовірно підтвердити факт такої оплати, відповідно до вимог статті 44.3 Податкового кодексу України становив 1095 днів (3 роки), в зв`язку з чим підприємство об`єктивно було позбавлене можливості надати докази виконання зобов`язань починаючи з 2007 року.

З урахуванням вищевикладеного, вважає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про задоволення зустрічного позову, оскільки обставина повної та систематичної несплати орендної плати є недоведеною.

В свою чергу в частині відмови у задоволенні первісного позову вказує на те, що фактичною підставою для такої відмови якраз слугувало помилкове задоволення зустрічного позову ОСОБА_1 ..

Як вбачається з мотивувальної частини оскарженого рішення суд дійшов висновку про чинність договору оренди землі з СПП «МАЯК ПЛЮС», порушення прав позивача фактом укладення договору оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ «ЗАХІДНИЙ БУГ» і належність та ефективність обраного позивачем способу захисту шляхом витребування земельної ділянки.

А тому у випадку відмови у зустрічному позові ОСОБА_1 первісний позов підлягає задоволенню відповідно до встановлених судом першої інстанції фактичних обставин справи та наведених судом норм матеріального права, а також практики їх застосування судом касаційної інстанції.

У апеляційній скарзі на додаткове рішення, СПП «МАЯК ПЛЮС» посилається на те, що воно ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального та порушенням норм процесуального права, а тому підлягає скасуванню.

Стверджує, що наявні в матеріалах справи докази не є безумовною підставою для відшкодування судом витрат на професійну правничу допомогу у заявленому розмірі. Наголошує, що цей розмір має бути документально обґрунтованим, відповідати критеріям реальності та розумної необхідності таких витрат, виходячи з конкретних обставин справи.

Звертає увагу на те, що ТОВ «ЗАХІДНИЙ БУГ» не є позивачем у цій справі, а виступає лише відповідачем за первісним позовом про витребування земельної ділянки. Вважає, що справа не є складною, а суд першої інстанції безпідставно повністю задовольнив заяву відповідача замість відповідного зменшення цих витрат у зв`язку з їх неспівмірністю складності справи, витраченому адвокатом часу та ціні позову, як того вимагають норми статті 137 ЦПК України.

Додатково вказує, що оскільки СПП «МАЯК ПЛЮС» оскаржує основне рішення Заставнівського районного суду Чернівецької області від 20 липня 2026 року в апеляційному порядку і просить його скасувати, ухваливши нове рішення про задоволення первісного позову, відповідно підлягає скасуванню і додаткове рішення суду щодо розподілу витрат на правову допомогу.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

ОСОБА_1 подала відзив на апеляційну скаргу, у якому просила апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду без змін.

Акцентувала увагу на тому, що обов`язковою передумовою задоволення позову СПП «МАЯК ПЛЮС» про витребування земельної ділянки є наявність у підприємства чинного та такого, що підлягає судовому захисту, права оренди. Сам факт існування запису про державну реєстрацію договору не звільняє орендаря від виконання обов`язків та не надає права вимагати судового захисту в разі їх систематичного порушення.

З урахуванням пред`явлення ОСОБА_1 зустрічного позову, СПП «МАЯК ПЛЮС» у цій справі підлягав доказуванню не лише факт наявності договірних відносин між сторонами, а належного виконання умов договору, зокрема в частині сплати орендної плати та використання орендованої земельної ділянки за призначенням.

Поданими відповідачем за зустрічним позовом доказами не спростовуються обставини щодо неналежного виконання ним умов договору, проте саме на підприємство, як боржника за грошовим зобов`язанням, покладено відповідний тягар доказування.

Наявні в матеріалах справи відомості на видачу грошей (продукції) не відповідають вимогам нормативно-правових актів НБУ щодо оформлення касових операцій, не містять інформації про правову підставу виплати (договір від 21 листопада 2006 року) та кадастровий номер ділянки. Ці документи не доводять факт сплати оренди саме за спірним договором, а відсутність необхідних реквізитів унеможливлює ідентифікацію господарської операції. Крім того, аналогічні відомості СПП «МАЯК ПЛЮС» вже були предметом оцінки та відхилені Верховним Судом у постанові від 08 липня 2026 року у справі № 716/2308/24.

Також наявні в матеріалах справи документи податкової звітності (форма 4ДФ) складені самим підприємством як податковим агентом і не доводять фактичного вручення готівки. Більш того, зазначені у них суми (2 650 гривень) прямо суперечать як сумам у відомостях, так і розміру орендної плати, визначеному в договорі.

Окремо зазначає, що закінчення строків зберігання документів, визначених Податковим кодексом України, не створює презумпції виконання цивільного зобов`язання, не змінює розподілу тягаря доказування та не перетворює відсутність доказів платежу на доказ його здійснення.

Акцентує увагу на тому, що СПП «МАЯК ПЛЮС» не виконувало обов`язок щодо використання земельної ділянки за призначенням під посадку саду.

ТОВ «ЗАХІДНИЙ БУГ» подало відзив на апеляційну скаргу, у якому просило апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду без змін.

Посилалося на те, що в договорі оренди землі від 21 листопада 2006 року його сторони не дійшли згоди щодо всіх істотних умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент його укладення. Зокрема, не визначено належним чином місце розташування та точний розмір земельної ділянки, індексацію орендної плати, порядок її внесення та перегляду, умови збереження, повернення ділянки та відповідальність сторін. Відсутність кадастрового номера та невід`ємних додатків до договору унеможливлює ідентифікацію об`єкта оренди, що свідчить про неукладеність такого договору.

Окремо звертало увагу на тому, що СПП «МАЯК ПЛЮС» істотно порушувало умови договору оренди землі, систематично не сплачуючи орендну плату та використовуючи земельну ділянку не у спосіб, визначений умовами договору (не посадило сад та доказів виконання цієї умови не надало).

На момент укладення 29 березня 2024 року договору оренди землі між ОСОБА_1 та ПП «ЗАХІДНИЙ БУГ», правонаступником якого є ТОВ «ЗАХІДНИЙ БУГ», в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно був відсутній запис про право оренди СПП «МАЯК ПЛЮС». Оскільки товариство є добросовісним набувачем, яке покладалося на офіційні відомості реєстру, воно на законних підставах набуло у користування та 08 квітня 2024 року зареєструвало за собою право оренди земельної ділянки кадастровий номер 7321584400:01:008:0047, загальною площею 1,1185 га.

ТОВ «ЗАХІДНИЙ БУГ» також подало відзив на апеляційну скаргу на додаткове рішення суду першої інстанції, у якому просило апеляційну скаргу залишити без задоволення, а додаткове рішення суду без змін.

Наголошує, що представник ТОВ «ЗАХІДНИЙ БУГ» брав участь у справі від самого початку, підготував значну кількість документів та брав безпосередню участь у більшості судових засідань, тоді як представник позивача вступив у справу значно пізніше. Вказує, що участь у судовому засіданні охоплює не лише формальну присутність, але й підготовку до нього, час на дорогу та очікування.

Зауважує, що всі надані послуги були прийняті та фактично оплачені товариством, що підтверджується належними доказами (актами, звітами, рахунками, платіжними інструкціями), долученими до заяви про ухвалення додаткового рішення.

Додатково звертає увагу на те, що вартість години роботи адвоката адвокатського об`єднання обґрунтовано включає в себе не лише гонорар, але й податки, витрати на заробітну плату персоналу, а також поточні витрати на утримання офісу. Вважає, що позивач, подаючи позов, мав належним чином оцінювати перспективу справи та ризики відшкодування судових витрат іншій стороні.

Мотивувальна частина

Обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій

ОСОБА_1 є власником земельних ділянок загальною площею 1,21 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка складається з ріллі площею 1,12 га, багаторічних насаджень площею 0,09. Зазначене підтверджується Державним актом на право приватної власності на землю серії ІІ-ЧВ № 012543 від 26.02.2002. Згідно з Планом зовнішніх меж земельної ділянки, набута у власність ОСОБА_1 земельна ділянка площею 1,21 га складається з двох земельних ділянок : ділянка 1 – площею 1,12 га; ділянка 2 – площею 0,09 га. Кадастрові номера земельних ділянок не визначені (а. с. 10).

Відповідно до договору оренди землі від 21 листопада 2006 року орендар СПП «МАЯК ПЛЮС» прийняв у тимчасове користування земельну ділянку ОСОБА_1 площею 1,12 га (пункт 1.1) на строк 30 років, який обчислюється з моменту державної реєстрації договору оренди (п.4.1) з виплатою орендної плати в розмірі 225 гривень або надання різного роду послуг та проводити оплату натуральною продукцією в строк до 31 грудня поточного року (пункт 2.1) (а. с. 9).

26 листопада 2007 року відбулася державна реєстрація договору оренди землі від 21 листопада 2006 року у Чернівецькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК», реєстраційний номер №040781300082, про що зазначено на примірнику договору оренди землі від 21 листопада 2006 року (а. с. 9, на звороті).

Факт реєстрації договору оренди землі від 21 листопада 2006 року у Чернівецькій регіональній філії ДП «ЦЕНТР ДЗК» підтверджено також листом Головного Управління Держгеокадастру у Чернівецькій області №100/012-25 від 21.01.2025, згідно з яким у Книзі записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельні ділянки та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі (Заставнівський район) наявний запис №040781300082 від 26 листопада 2007 року про реєстрацію договору оренди землі на земельну ділянку кадастровий номер 7321584400:01:008:0047, загальною площею 1,12 га, право власності на яку посвідчено Державним актом на право приватної власності серії ІІ-ЧВ № 012543 від 26.02.2002 на ім`я ОСОБА_1 , за СПП «МАЯК ПЛЮС» терміном на 30 років (а. с. 47).

Згідно з актом прийому-передачі від 21 листопада 2006 року земельної ділянки ОСОБА_1 передала, а СПП «МАЯК ПЛЮС» прийняло в оренду земельну ділянку площею 1,12 га в с. Дорошівці для вирощування сільськогосподарської продукції, яка придатна за використанням за цільовим призначенням (а. с. 11).

На підтвердження виконання умов договору оренди від 21 листопада 2006 року позивач надав додаток №4 (4ДФ) до Податкового розрахунку з ПДФО та ЄСВ за 2021-2023 роки, в яких відображено, що: у 2021 році ОСОБА_1 отримала від СПП «МАЯК ПЛЮС» дохід в розмірі 2 650 гривень, з якого сплачено ПДФО в розмірі 477,00 гривень, військовий збір в розмірі 39,75 гривень; у 2022 році ОСОБА_1 отримала від СПП «МАЯК ПЛЮС» дохід в розмірі 2 650,00 гривень, з якого сплачено ПДФО в розмірі 477 гривень, військовий збір в розмірі 39,75 гривень; у 2023 році ОСОБА_1 отримала від СПП «МАЯК ПЛЮС» дохід в розмірі 2 650,00 гривень, з якого сплачено ПДФО в розмірі 477 гривень, військовий збір в розмірі 39,75 гривень ( а. с. 15-16, 22-23, 29-31).

На підтвердження отримання орендної плати ОСОБА_1 від СПП «МАЯК ПЛЮС» позивач надав відомості на видачу грошей (продукції) громадянам с. Дорошівці за земельні паї по СПП «МАЯК ПЛЮС», згідно з якими у 2021 році ОСОБА_1 отримала від СПП «МАЯК ПЛЮС» 5 000 гривень (запис № 7), у 2022 році — 5 000 гривень (запис № 7), у 2023 році – 5 500 гривень (запис №7) (а. с. 42-46).

Відповідно до інформації ГУ Держгеокадастру у Чернівецькій області № 100/012-25 від 21 січня 2025 року, відомості про зміну або припинення договору оренди землі від 21 листопада 2006 року не вносились (а. с. 47).

Відповідно до договору оренди землі від 29 березня 2024 року ОСОБА_1 надала, а ПП «ЗАХІДНИЙ БУГ» прийняло у строкове платне користування земельну ділянку кадастровий № 7321584400:01:008:0047 загальною площею 1,1185 га (пункти 1, 2) строком на 10 років (пункт 6), з виплатою орендної плати в розмірі 7147,13 гривень на рік, яка сплачується до 31 грудня кожного року (пункти 7, 9) (а. с. 101).

Право оренди ПП «ЗАХІДНИЙ БУГ» земельної ділянки ОСОБА_1 кадастровий № 7321584400:01:008:0047 площею 1,1185 га зареєстроване у Державному реєстрі речових прав за № 54479685 від 04 квітня 2024 року (а. с. 102).

Відповідно до довідки № 3Б-856-05-25 від 30.05.2025ПП «ЗАХІДНИЙ БУГ» нарахувало ОСОБА_1 орендну плату за договором оренди земельної лілянки в кадастровий №7321584400:01:008:0047 площею 1,1185 га за 2024 рік в розмірі 7147,13 гривень (а. с. 103).

Щодо меж розгляду справи судом апеляційної інстанції

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 24 квітня 2024 року у справі № 657/1024/16-ц (провадження № 14-5цс23) вказала на те, що позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, яке складається з двох елементів – предмета і підстави позову.

Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підставу позову становлять обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

Виходячи зі змісту позовної заяви, зустрічний позов ОСОБА_1 до СПП «МАЯК ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі від 21 листопада 2006 року фактично пред`явила з двох підстав: 1) систематичної несплати орендарем орендної плати; 2) нецільового використання орендарем земельної ділянки.

Суд першої інстанції зустрічний позов ОСОБА_1 до СПП «МАЯК ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі задовольнив лише з підстави систематичної несплати орендарем орендної плати у строки, визначені договором.

При цьому щодо розірвання договору оренди з підстав використання СПП «МАЯК ПЛЮС» спірної земельної ділянки не за цільовим призначенням, суд першої інстанції вважав, що оскільки під час розгляду зустрічного позову встановлено обставини систематичної несплати орендарем орендної плати, то це є самостійною та достатньою підставою для розірвання договору оренди.

Тобто суд першої інстанції зустрічний позов ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі від 21 листопада 2006 року з підстав нецільового використання СПП «МАЯК ПЛЮС» орендованої земельної ділянки по суті не вирішував.

Згідно з правилом частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Із апеляційною скаргою на рішення суду першої інстанції у цій справі звернулося лише СПП «МАЯК ПЛЮС», яке доводів щодо невирішення судом першої інстанції зустрічного позову ОСОБА_1 з вищенаведеної підстави не наводило.

Основною засадою (принципом) цивільного судочинства є, зокрема, диспозитивність (пункт 5 частини третьої статті 2 ЦПК України).

Диспозитивність – один з основних принципів судочинства, на підставі якого особа (зокрема, позивач чи відповідач), самостійно вирішує, зокрема, чи оскаржувати судові рішення в апеляційному порядку та в яких межах (близькі за змістом висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 22 листопада 2023 року у справі № 465/6549/16-ц (провадження № 61-11927св23)).

З урахуванням вищевикладеного рішення суду першої інстанції щодо вирішення зустрічного позову переглядається апеляційним судом лише з підстави систематичної несплати орендарем орендної плати.

Позиція апеляційного суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови

Заслухавши доповідача, обговоривши доводи скарги та перевіривши матеріали справи, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційну скаргу слід задовольнити з наступних підстав.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Рішення суду першої інстанції не відповідає зазначеним вище вимогам процесуального закону з наступних підстав.

Щодо вирішення зустрічного позову ОСОБА_1 пред`явленого до СПП «МАЯК ПЛЮС»

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина перша статті 2 ЦПК України).

Згідно із частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Кожна особа має право на захист її особистого немайнового або майнового права чи інтересу в суді (статті 15, 16 ЦК України).

Шляхом вчинення провадження у справах суд здійснює захист осіб, права й охоронювані законом інтереси яких порушені або оспорюються. Розпорядження своїм правом на захист є приписом цивільного законодавства і полягає в наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором (пункти 51, 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 30 травня 2018 року у справі № 923/466/17 (провадження № 12-89гс19).

Способами захисту суб`єктивних прав є закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав і вплив на правопорушника (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16 (пункт 5.5), від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 90), від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17 (пункт 68).

Тож це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними [постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц (пункт 14) та від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункт 40)].

Суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до ЦПК України, в межах заявлених ними вимог (частина перша статті 13 ЦПК України).

Відповідно частини першої статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно пункту 3 частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Статтею 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно зі статтею 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

На вимогу однієї із сторін договір відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Положеннями статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі» визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Підстави припинення договору оренди землі – це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних.

Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною та достатньою і звертатися до загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби.

У разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України.

Тобто якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Вказані висновки щодо застосування норм права викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, яка підлягає врахуванню відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України.

У справі, що переглядається, надавши оцінку зібраним у справі доказам та встановленим обставинам, суд першої інстанції дійшов висновку про доведеність підстав для розірвання договору оренди землі.

Згідно із частиною шостою статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

У пункті 1 статті 6 Конвенції гарантується «процесуальна» справедливість, тобто змагальні провадження, у процесі яких у суді на рівних засадах заслуховуються аргументи сторін.

Суд враховує, що одним із елементів права на суд (крім права на доступ) є принцип процесуальної рівності сторін, або так званий принцип «рівної зброї» («equality of arms»), згідно з яким кожній стороні має бути надано розумну можливість подати обґрунтування своєї позиції за умов, які б не ставили цю сторону у становище істотно невигідне по відношенню до опонента.

Цей принцип неодноразово було застосовано і в практиці Європейського суду з прав людини та зазначено, що принцип процесуальної рівності сторін вимагає насамперед рівності сторін спору в їхніх процесуальних можливостях щодо подання доказів і пояснень у судовому провадженні (рішення у справах «Dombo Beheer B.V. v. The Netherlands» від 27 жовтня 1993 року та «Ankerl v. Switzerland» від 23 жовтня 1996 року).

Загалом колегія суддів погоджується із позицією суду першої інстанції стосовно того, що за загальним правилом у спорі про розірвання договору оренди землі з підстав систематичної несплати орендної плати обов`язок доводити відсутність відповідної заборгованості в першу чергу покладається на орендаря, оскільки несплата орендної плати за своєю суттю явище завжди негативне. Разом з цим такий обов`язок не може вважатися абсолютним, оскільки за такого підходу саме лише твердження орендодавця про несплату орендарем орендної плати у будь-якому випадку вважатиметься достатньою підставою для задоволення позову та розірвання договору оренди.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05 лютого 2025 року у справі 925/457/23 (провадження № 12-33гс24) вказала на те, що оскільки договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України.

Для приватного права апріорі є притаманною така засада як розумність. Розумність характерна та властива як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і тлумачення процесуальних норм (див: постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 16 червня 2021 року в справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року в справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року в справі № 209/3085/20, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2022 року в справі № 519/2-5034/11).

За обставин цієї справи, пред`являючи зустрічний позов ОСОБА_1 як на його підставу вказувала на те, що СПП «МАЯК ПЛЮС» з моменту укладення договору оренди землі від 21 листопада 2006 року не виконувало свій обов`язок зі сплати орендної плати у повному обсязі, обґрунтовуючи при цьому свою позицію недоведеністю підприємством належними та допустимими доказами факту передачі їй грошових коштів та складення за наслідком їх передачі первинних документів встановленої форми.

На спростування цих доводів СПП «МАЯК ПЛЮС» в частині сплати орендної плати подав до суду копії відомостей, складених у довільній формі на видачу грошей (продукції) громадянам с. Дорошівці за земельні паї у період 2021-2023 років, згідно з якими ОСОБА_1 отримано в рахунок оплати орендної плати за землю 5 000 гривень у 2021 році, 5 000 – у 2022 році та 5 500 гривень – у 2023 році, про що свідчить підпис від імені ОСОБА_1 у відповідній графі відомості про отримання коштів (а. с. 42-46).

Також на підтвердження сплати орендної плати за землю за період 2021-2024 років СПП «МАЯК ПЛЮС» надав відомості про суми нарахованого доходу, утриманого та сплаченого податку на доходи фізичних осіб та військового збору за формою 4ДФ, а також відповідні квитанції, згідно з якими у 2021 році з отриманого ОСОБА_1 від СПП «МАЯК ПЛЮС» доходу в розмірі 2 650 гривень сплачено ПДФО в розмірі 477 гривень, військовий збір в розмірі 39,75 гривень; у 2022 році з доходу в розмірі 2 650 гривень сплачено ПДФО в розмірі 477 гривень, військовий збір в розмірі 39,75 гривень; у 2023 році з доходу в розмірі 2 650 гривень сплачено ПДФО в розмірі 477 гривень, військовий збір в розмірі 39,75 гривень (а.с. 15-16, 22-23, 29-31).

Суд першої інстанції надаючи правову оцінку вказаним доказам вважав їх неналежними та недопустимими, оскільки відомості на видачу грошей (продукції) за період 2021-2023 років за своєю формою та змістом не відповідають вимогам офіційного документа фінансової звітності, не відносяться до платіжних документів, якими б могли бути видатковий касовий ордер, виписаний орендарем та підписаний орендодавцем; видаткова накладна, підписана сторонами тощо.

Крім цього суд першої інстанції також звернув увагу на невідповідність зазначених у відомостях грошових сум визначеному у пункті 2.1 договору оренди землі розміру орендної плати, яка становить 225 гривень на рік, а в матеріалах справи відсутні докази внесення змін до договору та державної реєстрації таких змін.

В даному випадку сплата СПП «МАЯК ПЛЮС» податків та зборів з отриманого ОСОБА_1 доходу від здачі в оренду землі достовірно не доводить факт передачі орендодавцю грошових коштів. Окрім цього, податки та збори були сплачені підприємством виходячи із іншого (відмінного від зазначених у відомостях на видачу грошей (продукції) за період 2021-2023 років) розміру орендної плати, а саме – 2 650 гривень.

Колегія суддів не погоджується з такими висновками суду першої інстанції з огляду на наступне.

Аналіз умов договору оренди землі від 21 листопада 2006 року вказує на те, що сторони в пункті 2.1 визначили розмір орендної плати у сумі 225 гривень на рік, яка включає прибутковий податок та строки її оплати до 31 грудня поточного року.

Умови договору не встановлюють обов`язок сторін щодо складення документа за певною формою та змістом на підтвердження факту сплати орендодавцем орендної плати на користь орендодавця.

За такого регулювання факт сплати СПП «МАЯК ПЛЮС» орендної плати та складення з метою його фіксації відомості на видачу грошей (продукції) у довільній формі не суперечить умовам договору, а тому відсутні підстави вважати, що такий документ є неналежним та недопустимим доказом.

За відсутності в матеріалах справи доказів наявності між СПП «МАЯК ПЛЮС» та ОСОБА_1 будь-яких інших зобов`язальних правовідносин, які б передбачали обов`язок сплати підприємством грошових коштів, відповідний письмовий доказ може підтверджувати виконання орендарем свого обов`язку зі сплати орендної плати за землю, особливо за умови відсутності заперечень з боку іншої сторони договору.

СПП «МАЯК ПЛЮС» вказувало, що підпис про отримання грошових коштів у рахунок орендної плати у відомостях на видачу грошей (продукції) за 2021-2023 роки зроблений саме ОСОБА_1 .

Позивачка за зустрічним позовом посилаючись на те, що підпис у відомостях про отримання грошових коштів їй не належить, правом заявити клопотання про призначення у справі почеркознавчої експертизи не скористалася, і як наслідок не спростувала цю обставину, хоча не була позбавлена такої можливості.

За правилом частини шостої статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях, а частиною четвертою статті 12 ЦПК України унормовано, що кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Оцінюючи подані СПП «МАЯК ПЛЮС» на підтвердження сплати орендної плати за період 2021-2023 років відомості на видачу грошей (продукції) у сукупності з відомостями про суми нарахованого доходу, утриманого та сплаченого податку на доходи фізичних осіб та військового збору, які достовірно підтверджують факт сплати підприємством податків та зборів з отриманого ОСОБА_1 доходу від оренди земельної ділянки, колегія суддів приходить до висновку про доведеність факту сплати СПП «МАЯК ПЛЮС» орендної за вказаний період.

В даному випадку помилковим є посилання суду першої інстанції на невідповідність (неузгодженість) зазначеного у цих документах розміру орендної плати, оскільки такий розмір є значно більшим у порівнянні із погодженим сторонами у пункті 2.1 договору розміром орендної плати, який становить 225 гривень на рік.

Вищевказаним також спростовуються аналогічні доводи ОСОБА_1 та ТОВ «ЗАХІДНИЙ БУГ».

Також колегія суддів критично оцінює висновку суду про обґрунтованість зустрічного позову з підстав систематичної несплати орендної плати СПП «МАЯК ПЛЮС» у період з 2007 по 2020 роки.

Зокрема як зазначалося вище, пред`являючи зустрічний позов ОСОБА_1 вказувала на те, що СПП «МАЯК ПЛЮС» з моменту укладення договору оренди землі від 21 листопада 2006 року не виконувало свій обов`язок зі сплати орендної плати у повному обсязі.

Разом з цим у ході розгляду справи у суді першої інстанції, надаючи пояснення по суті спору ОСОБА_1 підтвердила як факт укладення нею договору землі, так і обставини сплати орендної плати СПП «МАЯК ПЛЮС» як в натуральній формі, так і в грошовій, тобто неодноразове виконання орендарем у цій частині своїх зобов`язань, обмежившись при цьому лише посиланням на те, що орендна плата не сплачувалася підприємством протягом останніх років, які передували укладенню договору оренди цієї ж земельної ділянки із ПП «ЗАХІДНИЙ БУГ» у 2024 році.

Щодо цього колегія суддів звертає увагу на те, що однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Категорія «добросовісність» є основоположною в розмежуванні належного здійснення цивільних процесуальних прав і зловживання такими правами. Добросовісність слід розглядати як властивість, що передбачає використання цивільних процесуальних прав виключно за їх призначенням та є однією з умов виконання завдань цивільного судочинства, оскільки вона є регулятором суспільних відносин.

Крім того, питання добросовісності поведінки особи слід комплексно оцінювати у контексті так званого «процесуального естопелю», під яким розуміють неможливість суперечливої поведінки сторін у цивільному судочинстві, яка надасть переваги одній стороні над іншою, порушивши при цьому основні засади та завдання цивільного судочинства.

Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі – «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Верховний Суд у постанові від 17 червня 2026 року у справі № 456/376/22 (провадження № 61-5093св24) звернув увагу на те, що доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) може застосовуватися лише за наявності поведінки особи, яка об`єктивно створила у контрагента обґрунтовані очікування щодо існування та виконання відповідного правочину.

З урахуванням конкретних обставин цієї справи, а саме: підтвердження ОСОБА_1 факту укладення із СПП «МАЯК ПЛЮС» договору оренди землі від 21 листопада 2006 року та його часткового виконання у частині сплати орендної плати без вказівки на конкретні періоди у межах 2007-2020 років, у яких відповідне зобов`язання орендарем не виконувалося, ба більше, визнання факту його виконання у грошовій та натуральній формах в судовому засіданні в суді першої інстанції; відсутності в матеріалах справи будь-яких доказів на підтвердження звернення ОСОБА_1 до СПП «МАЯК ПЛЮС» щодо невиконання умов договору у частині сплати орендної плати, незважаючи на твердження позивачки про значну тривалість такого періоду (більше десяти років); укладення договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 7321584400:01:008:0047 із ПП «ЗАХІДНИЙ БУГ» у межах строку дії договору щодо цієї ж земельної ділянки із СПП «МАЯК ПЛЮС» та пред`явлення позову про розірвання первісного договору з підстав систематичної несплати орендної плати лише після пред`явлення позову СПП «МАЯК ПЛЮС» про витребування відповідної земельної ділянки, колегія суддів приходить до висновку, що такі дії ОСОБА_1 є недобросовісними та суперечать її попередній поведінці – відсутності будь-яких заперечень щодо порядку та розміру сплати первісним орендарем орендної плати.

Протилежна правова оцінка судом поведінки сторін, за якої саме лише посилання орендодавця на систематичне невиконання орендарем умов договору щодо сплати орендної плати зі спливом значного інтервалу часу є самостійною та достатньою підставою для розірвання договору, за відсутності будь-яких доказів вжиття орендодавцем розумних заходів на захист відповідного права (отримання плати за оренду) у цей період (за обставин цієї справи такий період за твердженням позивачки тривав більш ніж десять років), суперечила б принципу гарантування правової визначеності у цивільних відносинах та забезпечення сталості цивільного обороту.

Також колегія суддів враховує, що конструкція розірвання договору, в тому числі за рішенням суду, повинна переслідувати легітимну мету – бути спрямованою на захист порушеного права, а не використовуватися стороною для уникнення виконання зобов`язань за відповідним договором.

З вищенаведених мотивів апеляційний суд приходить до висновку про відсутність факту систематичного порушення СПП «МАЯК ПЛЮС» умов договору оренди землі від 21 листопада 2006 року щодо своєчасної сплати орендної плати, тобто істотного порушення умов відповідного договору, і як наслідок відсутності підстав для задоволення зустрічного позову ОСОБА_1 .

Доводи апеляційної скарги СПП «МАЯК ПЛЮС» у цій частині знайшли своє підтвердження.

В свою чергу колегія суддів відхиляє доводи відзиву на апеляційну скаргу ТОВ «ЗАХІДНИЙ БУГ» щодо неукладеності договору з підстав непогодження усіх істотних умов договору оренди землі.

Так, у постанові Верховного Суду України від 21 вересня 2016 року у справі № 6-1512цс16 зазначено, що: «правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Отже, якщо відсутність у договорі однієї з істотних умов не унеможливила виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків, і сторони протягом певного часу виконували договір погодженим способом, то незгода позивачів з умовою виконання договору не може бути підставою для визнання їх прав порушеними».

ТОВ «ЗАХІДНИЙ БУГ» не є стороною договору оренди землі від 21 листопада 2006 року, а тому його права фактом укладення цього договору жодним чином не порушуються. В свою чергу ОСОБА_1 не навела переконливих аргументів, які б вказували на те, що окремі недоліки договору порушують її права та є підставою для його розірвання відповідно до закону.

Окрім цього, як зазначалося вище суд першої інстанції зустрічний позов ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі від 21 листопада 2006 року задовольнив лише з підстави систематичної несплати СПП «МАЯК ПЛЮС» орендної плати.

ОСОБА_1 , вважаючи наявними підстави для розірвання вказаного договору з інших, наведених нею у зустрічному позові підстав, не була позбавлена можливості оскаржити рішення суду першої інстанції у апеляційному порядку, проте розпорядилася своїми процесуальними правами на власний розсуд.

Також колегія суддів відхиляє аргументи ОСОБА_1 щодо застосування до спірних правовідносин висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 17 жовтня 2019 року у справі № 473/2878/18, від 08 липня 2026 року у справі 716/2308/24, з урахуванням наступного.

Велика Палата Верховного Суду виходить з того, що подібність правовідносин означає тотожність суб`єктного складу учасників відносин, об`єкта та предмета правового регулювання, а також умов застосування правових норм (зокрема, часу, місця, підстав виникнення, припинення та зміни відповідних правовідносин). При цьому, зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності визначається обставинами кожної конкретної справи (пункт 32 постанови від 27 березня 2018 року у справі № 910/17999/16; пункт 38 постанови від 25квітня 2018 року № 925/3/17, пункт 40 постанови від 25 квітня 2018 року у справі № 910/24257/16).

Слід зауважити, що під судовими рішеннями в подібних правовідносинах необхідно розуміти такі рішення, де подібними (тотожними, аналогічними) є предмети спору, підстави позову, зміст позовних вимог і встановлені судом фактичні обставини, а також наявне однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (пункт 6.30 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 910/719/19, пункт 5.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2018 року у справі № 922/2383/16; пункт 8.2 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 травня 2018 року у справі № 910/5394/15-г; постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі № 2-3007/11; постанова Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 757/31606/15-ц).

Верховний Суд висловлює правові висновки у справах з огляду на встановлення судами певних фактичних обставин справи і такі висновки не є універсальними та типовими до всіх справ і фактичних обставин, які можуть бути встановлені судами. З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності і необхідності застосування правових висновків Верховного Суду в кожній конкретній справі (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 22 березня 2023 року у справі № 154/3029/14-ц).

Так, за обставин справи № 473/2878/18, на яку містяться посилання у відзиві на апеляційну скаргу, спір виник у зв`язку з систематичним невиконанням орендарем умов договору оренди землі від 17 вересня 2015 року в частині сплати орендної плати.

Відповідач (орендар земельної ділянки) заперечуючи проти позову посилався на отримання позивачем орендної плати наперед за 5 років, що підтверджується відповідною розпискою, датованою 03 листопадом 2013 року.

Суд апеляційної інстанції ухвалюючи рішення про задоволення позову, мотивував свої висновки тим, що відповідно до умов укладеного між сторонами договору орендна плата підлягала сплаті орендарем не пізніше 30 грудня поточного року. Проте в наданій відповідачем розписці, датованій 03 листопадом 2013 року, будь-яких відомостей, які б давали можливість дійти певних висновків, щодо характеру правовідносин, які виникла між сторонами; предмету та ціни по ньому, інших істотних умов, необхідних для договорів даного виду. З неї неможливо дійти висновку про те, що відповідачем наперед сплачено належну суму за договором оренди, який буде укладено лише 17 вересня 2015 року, тобто, майже через два роки, після отримання грошей.

Верховний Суд у вказаній справі залишаючи без змін постанову суду апеляційної інстанції вказав на те, що «належними доказами сплати коштів за оренду є: видатковий касовий ордер, виписаний орендарем та підписаний орендодавцем; видаткова накладна, підписана сторонами; довідка, видана податковою інспекцією, про наявність сплати коштів із земельного податку та оренди землі. Виплата орендної плати (її частини) у грошовій формі здійснюється через касу підприємства. Разом з тим, під час розгляду справи відповідач не довів належними і допустимими доказами належне виконання ним умов договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати, у будь-який спосіб, передбачений договором».

Тобто у справі № 473/2878/18 судами надавалася правова оцінка з урахуванням обставини укладення між сторонами договору оренди землі у 2015 році, посилання відповідача на сплату орендних платежів задовго до його укладення, а саме у 2013 році, і складення орендодавцем на підтвердження цього факту відповідної розписки, а також з урахуванням умов договору оренди землі, які передбачали щорічну сплату орендної плати не пізніше 30 грудня поточного року.

Отже, правовідносини у справі, яка переглядається апеляційним судом та у справі № 473/2878/18 не є подібними.

При цьому аналіз мотивувальної частини постанови суду касаційної інстанції вказує на те, що наведений судом перелік доказів на підтвердження сплати орендної сплати не є вичерпним і не виключає можливості складення розписки або іншого документа, якщо це не суперечить умовам договору оренди землі. Проте за конкретних обставин справи № 473/2878/18 зі змісту розписки неможливо встановити, що відповідач наперед сплатив належну суму за договором оренди, який буде укладено лише 17 вересня 2015 року, тобто, майже через два роки, після отримання грошей, оскільки у розписці не зазначено точної суми орендної плати та з неї не вбачається, що її складання пов`язано безпосередньо з договором оренди земельної ділянки від 17 вересня 2015 року.

Звертаючись до вищенаведених правових висновків Верховний Суд у постанові від 08 липня 2026 року у справі № 716/2308/24 за позовом СПП «МАЯК ПЛЮС» до ОСОБА_2 , ТОВ «ЗАХІДНИЙ БУГ» про витребування земельної ділянки та зустрічним позовом ОСОБА_2 до СПП «МАЯК ПЛЮС» про усунення перешкод у користуванні земельними ділянками, скасування державної реєстрації договору оренди землі, з у урахуванням встановленої судами на підставі висновку судової почеркознавчої експертизи від 30 червня 2025 року № СЕ-19/120-25/4202-ПЧ обставини, що підпис від імені ОСОБА_2 у договорі оренди землі від 21 листопада 2006 року, складеному між ним та СПП «МАЯК ПЛЮС», а також в акті прийому-передачі земельної ділянки до зазначеного договору оренди, виконані не ОСОБА_2 , а іншою особою, погодився із висновками судів попередніх інстанцій про доведеність позивачем за зустрічним позовом відсутності його волевиявлення на вчинення такого правочину, на погодження відповідних істотних умов договору оренди землі та відповідно про його неукладеність.

У пункті 91 постанови від 08 липня 2026 року у справі № 716/2308/24 Верховний Суд вказав на те, що надані відомості на видачу грошей (продукції) громадянам с. Дорошівці за земельні паї по СПП «МАЯК ПЛЮС» за 2021-2023 роки, які не містять даних щодо правової підстави виплати коштів та відповідності вказаних у відомості сум умовам договору, погодженого сторонами, були мотивовано відхилені судами попередніх інстанцій, як такі, що не підтверджують виконання з 2007 року договору оренди землі. Подібний правовий висновок було викладено Верховним Судом у постанові 24 червня 2026 року у справі № 567/1222/22.

Разом з цим правовідносини у справі, яка переглядається апеляційним судом та у справах № 567/1222/22 та № 716/2308/24 не є подібними.

Зокрема, за обставин цієї справи, ОСОБА_1 не заперечувала факт укладення нею договору оренди землі із СПП «МАЯК ПЛЮС», як і фактично підтвердила у ході розгляду справи часткове виконання цього договору, зокрема сплату підприємством коштів в рахунок орендної плати за землю за попередні періоди. Про наявність будь-яких інших зобов`язальних відносин між нею та підприємством, які б передбачали сплату коштів, не вказувала.

Як вбачається з мотивувальної частини цієї постанови апеляційний суд з урахуванням цих обставин, а також поданих СПП «МАЯК ПЛЮС» доказів на підтвердження виконання зобов`язань зі сплати орендних платежів за період 2021-2023 років у їх сукупності (складення відомостей на видачу грошей (продукції), сплати податків та зборів з отриманого ОСОБА_1 доходу від оренди земельної ділянки), відсутності будь-яких зауважень ОСОБА_1 щодо порядку виконання договору до звернення СПП «МАЯК ПЛЮС» із позовом у цій справі, дійшов висновку про відсутність підстав для розірвання договору оренди землі і як наслідок відмови у задоволенні зустрічного позову.

Отже, висновки суду апеляційної інстанції з урахуванням конкретних обставин цієї справи не суперечать висновкам Верховного Суду, викладеним у постановах від 17 жовтня 2019 року у справі № 473/2878/18, від 24 червня 2026 року у справі № 567/1222/22, від 08 липня 2026 року у справі 716/2308/24.

Щодо вирішення позову СПП «МАЯК ПЛЮС» до ОСОБА_1 , ТОВ «ЗАХІДНИЙ БУГ»

Серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України (тут і далі – в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) вирізняє, зокрема, договори.

За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).

Виникнення, зміна або припинення цивільних прав та обов`язків стосується саме сторін договору й пов`язується з моментом його укладення.

У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.

У частині першій статті 640 ЦК України передбачено загальне правило щодо визначення моменту, з якого договір уважається укладеним. Так, у цій нормі права вказано, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

Водночас у частині другій цієї ж статті зазначено, що якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Однією з таких дій, необхідних для укладення договору, законодавець визначив здійснення його державної реєстрації, зазначивши в частині третій статті 640 ЦК України про те, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

За змістом статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.

У справі, яка переглядається, йдеться про укладення сторонами договору оренди землі від 21 листопада 2006 року.

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частини перша та друга статті 792 ЦК України).

Таким законом є Закон № 161-XIV (тут і далі – в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), у статті 13 якого закріплено, що договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (частина перша статті 14 Закону № 161-XIV).

У статті 18 Закону № 161-XIV передбачено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, а відповідно до частини першої статті 20 цього Закону укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Питання набрання чинності договорами оренди землі, підписаними його сторонами до 01 січня 2013 року, вже перебувало на вирішенні Великої Палати Верховного Суду. Зокрема, у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як це передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (тобто в редакції до 01 січня 2013 року).

У цій же постанові Велика Палата Верховного Суду зазначила, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення його дії, однак якщо вони цього не зробили, то діють загальні правила, передбачені Законом № 161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. Підсумовуючи, суд касаційної інстанції вказав, що оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії відповідної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше відповідно до частини третьої статті 631 цього Кодексу.

Як встановлено судами першої та апеляційної інстанції 21 листопада 2006 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та СПП «МАЯК ПЛЮС», як орендарем, укладено договір оренди землі.

Відповідно до умов вказаного договору, зокрема пунктів 1.1, 2.1, 4.1, СПП «МАЯК ПЛЮС» прийняв у тимчасове користування земельну ділянку загальною площею 1,12 га строком на 30 років.

21 листопада 2006 року сторонами договору складено акт приймання-передачі земельної ділянки за договором оренди землі.

Також за умовами пункту 4.1 початок строку дії договору та плата за оренду обчислюються з дня державної реєстрації.

26 листопада 2007 року проведено державну реєстрацію договору оренди землі від 21 листопада 2006 року у Чернівецькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК», реєстраційний номер № 040781300082, про що зазначено на примірнику договору оренди землі від 21 листопада 2006 року.

Факт реєстрації договору оренди землі від 21 листопада 2006 року у Чернівецькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК» підтверджено також листом Головного Управління Держгеокадастру у Чернівецькій області від 21 січня 2025 року № 100/012-25, згідно з яким у Книзі записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельні ділянки та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі (Заставнівський район) наявний запис від 26 листопада 2007 року № 040781300082 про реєстрацію договору оренди землі щодо земельної ділянки кадастровий номер 7321584400:01:008:0047, загальною площею 1,12 га, право власності на яку посвідчено Державним актом на право приватної власності серії ІІ-ЧВ № 012543 від 26 лютого 2002 року на ім`я ОСОБА_1 , згідно з яким за СПП «МАЯК ПЛЮС» зареєстровано право оренди вищевказаної земельної ділянки строком на 30 років.

З урахуванням встановлених судами першої та апеляційної інстанції фактичних обставин справи договір оренди землі, підписаний сторонами 21 листопада 2006 року, набув чинності для сторін 26 листопада 2007 року після його державної реєстрації. Саме з цього моменту у сторін виникли права й обов`язки за цим договором, як-то: передати земельну ділянку та не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою – в орендодавця та вносити плату за користування нею – в орендаря.

Зазначене узгоджується із висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постановах від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19), від 05 лютого 2025 року у справі № 925/457/23 (провадження № 12-33гс24).

Також як встановлено судами відомості про зміну або припинення договору оренди землі від 21 листопада 2006 року не вносились.

Водночас 29 березня 2024 року в період чинності договору оренди землі від 21 листопада 2006 року ОСОБА_1 уклала новий договір оренди щодо тієї ж самої земельної ділянки із ПП «ЗАХІДНИЙ БУГ», чим порушуються права первісного орендаря СПП «МАЯК ПЛЮС».

Відповідно до вимог частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) вказано, що:

«Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону № 161-XIV); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (див. постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц, 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди.

За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати».

У постанові від 29 листопада 2023 року у справі №513/879/19 (провадження № 14-49цс22) Велика Палата Верховного Суду зауважила, що на підставі приписів Закону України «Про оренду землі» витребування орендарем орендованої земельної ділянки можливе лише за певних умов: (1) наявність в орендодавця первісного договору оренди землі з одним орендарем і нового договору оренди землі з іншим орендарем; (2) первісний орендар мав зареєстроване право оренди, однак таке право також зареєстрував новий орендар; (3) первісний орендар заявив вимогу про витребування у своє тимчасове (строкове) володіння орендованої земельної ділянки з тимчасового (строкового) володіння нового орендаря, а не власника земельної ділянки; (4) на момент задоволення цієї вимоги строк первісного договору оренди землі не сплив.

Також у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) вказано наступне:

«Щодо вимоги про витребування земельної ділянки в третьої особи, то первісний орендар може заявити таку вимогу лише в тому разі, якщо він (первісний орендар) зареєстрував своє право оренди. Проте «витребування земельної ділянки» не є наслідком визнання недійсним договору оренди, на підставі якого було здійснено державну реєстрацію права оренди наступним орендарем.

У разі укладення договору оренди земельної ділянки в період чинності попереднього договору оренди оскаржуваний договір оренди може бути визнано недійсним, однак у вказаному випадку позивач заявив вимогу про витребування земельної ділянки, задоволення якої повністю поновлює його права орендаря.

Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту такого права можуть бути такими, що притаманні речовим правам.

У відносинах оренди визнається право орендаря на абсолютний захист від порушення його права на орендоване майно третіми особами; на збереження сили договору оренди при переході права власності на орендоване майно до іншої особи (право слідування).

У статті 27 Закону № 161-XIV як у редакції, що була чинною на час виникнення спірних правовідносин, так і на час розгляду справи у судах передбачалося, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.

Тобто орендар мав абсолютний захист права оренди шляхом витребування орендованої земельної ділянки з тимчасового володіння ТОВ «Агрокомплекс «Узин» у своє тимчасове (строкове) володіння».

Надаючи оцінку обраному позивачем за первісним позовом способу захисту, колегія суддів враховує висновок Верховного Суду у подібних правовідносинах, наведений у постанові від 16 вересня 2026 по справі № 144/991/23:

«Верховний Суд погоджується із висновками суду першої інстанції про те, що укладення під час дії попереднього договору оренди нового договору з новим орендарем і реєстрація за ним речового права оренди на одну і ту ж саму земельну ділянку порушує право первинного орендаря.

При цьому помилковим є висновок апеляційного суду про обрання позивачем неналежного способу захисту, оскільки у постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 Велика Палата Верховного Суду наголосила на тому, що у разі укладення договору оренди земельної ділянки в період чинності попереднього договору оренди оскаржуваний договір оренди може бути визнано недійсним, однак у вказаному випадку позивач заявив вимогу про витребування земельної ділянки, задоволення якої повністю поновлює його права орендаря. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами. У контексті спору щодо земельної ділянки, переданої в оренду, тимчасовим володільцем такої земельної ділянки є особа, за якою зареєстроване право оренди землі, а відтак неволодіючий орендар, право оренди якого порушено, може скористатися спеціальним способом захисту, який передбачено спеціальним законом, а саме статтею 27 Закону України «Про оренду землі», на підставі якої він може витребувати земельну ділянку із чужого незаконного володіння…

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що в кожній справі за змістом обґрунтувань позовних вимог, наданих позивачем пояснень тощо суд має встановити, якого саме результату хоче досягнути позивач унаслідок вирішення спору. Суд розглядає справи в межах заявлених вимог, але, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених процесуальним законодавством. Виконання такого обов`язку пов`язане, зокрема, з тим, що суд має надавати позовним вимогам належну інтерпретацію, а не тлумачити їх лише буквально (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 30 червня 2021 року у справі № 9901/172/20 (пункти 1, 80, 81, 83), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункти 6, 20-26, 101, 102), від 01 лютого 2022 року у справі № 750/3192/14 (пункти 4, 26, 47), від 22 вересня 2022 року у справі № 462/5368/16-ц (пункти 4, 36), від 20 червня 2023 року у справі № 633/408/18 (підпункт 11.12), від 04 липня 2023 року у справі № 233/4365/18 (пункт 31))…

Ураховуючи викладене, Верховний Суд погоджується з висновками суду першої інстанції, вважає, що районний суд надав правильну оцінку обставинам справи та наявним у справі доказам і дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позову ПП «ЗІС», а суд апеляційної інстанції помилково скасував законне та обґрунтоване рішення суду першої інстанції.»

Як встановлено судами відповідно до договору оренди землі від 21 листопада 2006 року, укладеного між СПП «МАЯК ПЛЮС» та ОСОБА_1 , остання передала в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 7321584400:01:008:0047, загальною площею 1,12 га, строком на 30 років.

Відповідно до статті 110 ЗК України на використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження.

Право власності на земельну ділянку може бути обтяжено правами інших осіб. Передача земельної ділянки в оренду і є таким обтяженням права власника земельної ділянки. Тому договір оренди землі від 21 листопада 2006 року не припинив своєї дії фактом укладення ОСОБА_1 іншого договору оренди із ПП «ЗАХІДНИЙ БУГ» .

Як вбачається з мотивувальної частини цієї постанови апеляційний суд дійшов висновку про відмову у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 до СПП «МАЯК ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі від 21 листопада 2006 року, а тому він є чинним та встановлює для сторін певні юридичні наслідки.

Встановивши, що ОСОБА_1 діяла недобросовісно та уклала договір оренди землі з двома юридичними особами щодо однієї і тієї самої земельної ділянки, колегія суддів приходить до висновку про наявність правових підстав для задоволення позовної вимоги СПП «МАЯК ПЛЮС» про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння ТОВ «ЗАХІДНИЙ БУГ».

Такий спосіб захисту забезпечує ефективний захист і відновлення порушених прав позивача та відповідає характеру тих правовідносин, які склалися між сторонами, є легітимним та пропорційним заходом, застосованим судом.

Щодо додаткового рішення суду першої інстанції

Згідно зі змістом частин першої, третьої статті 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати, зокрема на професійну правничу допомогу.

Суд, що ухвалив рішення, може за заявою учасників справи чи з власної ініціативи ухвалити додаткове рішення, зокрема, якщо судом не вирішено питання про судові витрати (пункт 3 частини першої статті 270 ЦПК України).

Додаткове рішення це акт правосуддя, яким усуваються недоліки судового рішення, пов`язані з порушенням вимог щодо його повноти. Водночас, додаткове рішення не може змінити суті основного рішення або містити в собі висновки про права та обов`язки осіб, які не брали участі у справі, чи вирішувати вимоги, не досліджені в судовому засіданні. У разі скасування рішення у справі, ухвалене додаткове рішення втрачає силу. Тобто додаткове рішення є невід`ємною частиною рішення у справі (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 червня 2018 року в справі № 756/4441/17 (провадження № 61-17081св18)).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі № 904/8884/21 (провадження № 12-39гс22) зазначено, що: «за загальним правилом у судовому рішенні повинні бути розглянуті усі заявлені вимоги, а також вирішені всі інші, зокрема й процесуальні питання. Неповнота чи невизначеність висновків суду щодо заявлених у справі вимог, а також невирішення окремих процесуальних питань, зокрема розподілу судових витрат, є правовою підставою для ухвалення додаткового судового рішення. Тобто додаткове рішення це акт правосуддя, яким усуваються недоліки судового рішення, пов`язані з порушенням вимог щодо його повноти. Водночас додаткове рішення не може змінити суті основного рішення або містити в собі висновки про права та обов`язки осіб, які не брали участі у справі, чи вирішувати вимоги, не досліджені в судовому засіданні. Тобто додаткове рішення є невід`ємною частиною рішення у справі. У разі скасування рішення у справі ухвалене додаткове рішення втрачає силу.

Подібні висновки викладені у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23 грудня 2021 року у справі № 925/81/21, від 09 лютого 2022 року у справі № 910/17345/20, від 15 лютого 2023 року у справі № 911/956/17(361/6664/20), від 07 березня 2023 року у справі № 922/3289/21.

Оскільки апеляційний суд дійшов висновку про необхідність скасування рішення Заставнівського районного суду Чернівецької області від 20 липня 2026 року у цій справі, то додаткове рішення Заставнівського районного суду Чернівецької області від 03 вересня 2026 року також слід скасувати.

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Враховуючи наведене вище, рішення суду першої інстанції від 20 липня 2026 року ухвалено з порушенням норм процесуального та неправильним застосування норм матеріального права, а тому його слід скасувати та ухвалити нове рішення.

Позов СПП «МАЯК ПЛЮС» до ОСОБА_1 , ТОВ «ЗАХІДНИЙ БУГ» задовольнити.

Витребувати на користь СПП «МАЯК ПЛЮС» у його тимчасове (строкове) володіння з тимчасового (строкового) володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «ЗАХІДНИЙ БУГ» земельну ділянку кадастровий номер 7321584400:01:008:0047, загальною площею 1,12 га, орендарем якої є СПП «МАЯК ПЛЮС» згідно з договором оренди землі від 21 листопада 2006 року, укладеним між ОСОБА_1 та СПП «МАЯК ПЛЮС».

У зустрічному позові ОСОБА_1 до СПП «МАЯК ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі відмовити.

З урахуванням того, що рішення Заставнівського районного суду Чернівецької області від 20 липня 2026 року підлягає скасуванню, то додаткове рішення Заставнівського районного суду Чернівецької області від 03 вересня 2026 року також належить скасувати.

Щодо розподілу судових витрат

Відповідно до частини першої статті 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Згідно з вимогами частин першої, тринадцятої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Предметом позову СПП «МАЯК ПЛЮС», який пред`явлено до двох відповідачів, є одна вимога майнового характеру (витребування земельної ділянки).

За подання позову у паперовій формі, у цій справі підприємством, виходячи із ціни позову у сумі 45 071 гривні 15 копійок, у встановленому законом порядку сплачено судовий збір у розмірі 3 028 гривень, що підтверджується платіжною інструкцією від 13 травня 2025 року (том 1, а. с. 1).

За подання зустрічного позову немайнового характеру у електронному вигляді ОСОБА_1 у встановленому законом порядку та розмірі підлягав сплаті судовий збір у розмірі 968 гривень 96 копійок, проте позивачкою з зустрічним позовом сплачено судовий збір у розмірі 1 211 гривень 20 копійок, що підтверджується платіжною інструкцією від 25 червня 2025 року.

Ухвалою Чернівецького апеляційного суду від 24 серпня 2026 року апеляційну скаргу СПП «МАЯК ПЛЮС» було залишено без руху та запропоновано апелянту сплатити судовий збір у розмірі 8 720 гривень 64 копійки.

За наслідками перегляду справи, з огляду на встановлені обставини, а також враховуючи наведене вище, колегія суддів дійшла висновку, що при поданні апеляційної скарги СПП «МАЯК ПЛЮС», з урахуванням її подачі в електронній формі, підлягав сплаті судовий збір у розмірі 3 633 гривні 60 копійок (3 028 х 1,5 х 0,8) в частині оскарження рішення суду першої інстанції за позовом підприємства про витребування земельної ділянки та 1 453 гривні 44 копійки (1 211,20 х 1,5 х 0,8) в частині оскарження рішення суду першої інстанції за зустрічним позовом ОСОБА_1 , а всього – 5 087 гривень 04 копійки.

Згідно із наявними у матеріалах справи платіжними інструкціями СПП «МАЯК ПЛЮС» за подання апеляційної скарги на рішення суду сплачено судовий збір у розмірі 8 720 гривень 64 копійки, тобто у розмірі більшому, ніж встановлено законом.

Як вбачається зі змісту мотивувальної частини цієї постанови, апеляційний суд дійшов висновку про задоволення позову СПП «МАЯК ПЛЮС» витребування у своє тимчасове (строкове) володіння орендованої земельної ділянки, який пред`явлено до двох відповідачів – ОСОБА_1 , ТОВ «ЗАХІДНИЙ БУГ», а також про відмову у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі, який пред`явлено до СПП «МАЯК ПЛЮС».

З урахуванням суб`єктного складу сторін первісного та зустрічного позовів пропорційно до задоволених позовних вимог з ОСОБА_1 на користь СПП «МАЯК ПЛЮС» слід стягнути 4 784 гривні 24 копійки ((3 028,00 + 3 633,60) / 2 + 1 453,44) в рахунок відшкодування судових витрат у виді судового збору.

В свою чергу з ТОВ «ЗАХІДНИЙ БУГ» на користь СПП «МАЯК ПЛЮС» підлягає стягненню 3 330 гривень 80 копійок ((3 028,00 + 3 633,60) / 2) в рахунок відшкодування судових витрат у виді судового збору.

Щодо надміру сплаченого ОСОБА_1 судового збору у розмірі 242 гривні 24 копійки, СПП «МАЯК ПЛЮС» – у розмірі 3 633 гривень 60 копійок, колегія суддів вважає за необхідне зазначити на ступне.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 7 Закону України «Про судовий збір» сплачена сума судового збору повертається за клопотанням особи, яка його сплатила за ухвалою суду в разі зменшення розміру позовних вимог або внесення судового збору в більшому розмірі, ніж встановлено законом.

Згідно з частиною другою статті 7 Закону України «Про судовий збір» у випадках, установлених пунктом 1 частини першої цієї статті, судовий збір повертається в розмірі переплаченої суми; в інших випадках, установлених частиною першою цієї статті, - повністю.

Отже, ОСОБА_1 та СПП «МАЯК ПЛЮС» мають право звернутися до суду з клопотанням про повернення надміру сплаченого судового збору.

Керуючись статтями 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, Чернівецький апеляційний суд

УХВАЛИВ:

Апеляційні скарги Сільськогосподарського приватного підприємства «МАЯК ПЛЮС» задовольнити.

Рішення Заставнівського районного суду Чернівецької області від 20 липня 2026 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Позов Сільськогосподарського приватного підприємства «МАЯК ПЛЮС» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «ЗАХІДНИЙ БУГ» задовольнити.

Витребувати на користь Сільськогосподарського приватного підприємства «МАЯК ПЛЮС» у його тимчасове (строкове) володіння з тимчасового (строкового) володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «ЗАХІДНИЙ БУГ» земельну ділянку кадастровий номер 7321584400:01:008:0047, загальною площею 1,12 га, орендарем якої є Сільськогосподарське приватне підприємство «МАЯК ПЛЮС» згідно з договором оренди землі від 21 листопада 2006 року, укладеним між ОСОБА_1 та Сільськогосподарським приватним підприємством «МАЯК ПЛЮС».

В зустрічному позові ОСОБА_1 до Сільськогосподарського приватного підприємства «МАЯК ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі відмовити.

Додаткове рішення Заставнівського районного суду Чернівецької області від 03 вересня 2026 року скасувати.

Змінити розподіл судових витрат за результатами розгляду справи у судах першої та апеляційної інстанцій.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Сільськогосподарського приватного підприємства «МАЯК ПЛЮС» 4 784 гривні 24 копійки в рахунок відшкодування судових витрат у виді судового збору.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЗАХІДНИЙ БУГ» на користь Сільськогосподарського приватного підприємства «МАЯК ПЛЮС» 3 330 гривень 80 копійок в рахунок відшкодування судових витрат у виді судового збору.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення.

На постанову може бути подана касаційна скарга до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Повна постанова складена 02 листопада 2026 року.

Суддя-доповідач Олександр ОДИНАК

Судді: Мирослава КУЛЯНДА

Ірина ПЕРЕПЕЛЮК