Рішення від 01 листопада 2026 р. у справі №700/1116/26 — Лисянський районний суд Черкаської області

Справа № 700/1116/26

Провадження № 2/700/948/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 листопада 2026 року Лисянський районний суд Черкаської області

в складі: головуючого судді: Пічкура С.Д.,

за участю секретаря судового засідання: Сипченко І.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в загальному порядку в селищі Лисянка, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі - продажу,

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся до суду з позовом до відповідача про визнання дійсним договору купівлі - продажу.

В обґрунтування позовних вимог вказує, що 17.07.2026 року він придбав у відповідача квартиру за адресою АДРЕСА_1 . Позивач провів з відповідачем повний розрахунок, а відповідачем було передано у власність квартиру. Відповідач фактично передав у власність квартиру. Відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору, оскільки квартира не має обслуговуючої організації та ОСББ та відсутня технічна документація на будинок, тому на даний час нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу неможливе, а тому він звернувся до суду із вказаним позовом. Факт отримання коштів відповідачем підтверджується посвідченою розпискою від 08.09.2026 року.

Позивач в судове засідання не з`явився, у позовній заяві просив справу розглянути без його участі, позов підтримує. Додатково подав заяву про розгляд справи без його участі та долучення доказів сплати збору до ПФУ та військового збору.

Відповідач в судове засідання не з`явився, про розгляд справи повідомлений належним чином, відзиву не подав

Розглянувши матеріали справи, проаналізувавши в сукупності зібрані у справі докази, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 17.07.2026 року між позивачем та відповідачем досягнуто домовленості про купівлю-продаж квартири за адресою: АДРЕСА_1 , відповідач фактично вступив у володіння та користування даною квартирою.

Згідно ч. 1 ст.655 ЦК України, за договором купівлі - продажу одна сторона /продавець/ передає або зобов`язується передати майно у власність другій стороні /покупцеві/, а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідно до п. 13 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 року, у зв`язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 Цивільного кодексу України.

При цьому, суд відмічає, що на час виникнення спірних правовідносин та винесення рішення, стаття 657 ЦК України не передбачає обов`язкової державної реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна, та не пов`язує з цим його дійсність, а даною нормою передбачено лише обов`язкове нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки, житлового будинку, іншого нерухомого майна. За таких обставин, з урахуванням вимог вказаної постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" № 9 від 06.11.2009 року, до даних правовідносин можливо застосувати ст. 220 ЦК України.

Виконання даного договору підтверджується отриманням відповідачем грошових коштів, а відповідач ухиляється від його посвідчення, зокрема подання необхідних документів до нотаріальної контори, а тому визнання договору дійсним можливе лише у судовому порядку враховуючи відсутність технічної документації на будинок в цілому.

Так, згідно довідки Лисянської селищної ради від 18 вересня 2026 року № 1132, яка видана позивачу ОСОБА_1 , будинок АДРЕСА_2 не має технічної документації у зв`язку з банкрутством ВУЖКГ. Натомість обслуговуюча організаціюя, ОСББ чи кооператив не створені.

Таким чином, з вини відповідача не надано усіх необхідних документів для посвідчення договору купівлі-продажу, тому позивач обгрунтовано звернувся з даним позовм до суду.

На підставі викладеного та враховуючи, що сторони обумовили всі істотні умови договору і це підтверджується письмовими доказами, зокрема належним чином засвідченою розпискою, суд дійшов висновку про необхідність визнання договору дійсним.

Згідно ч. 1 ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

За ч.1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягнули згоди з усіх істотних умов.

Оскільки сторони у справі домовилися щодо усіх істотних умов договору і відбулося повне виконання договору, що підтверджено письмовими доказами, проте одна із сторін, а саме відповідач у справі ухиляється від його нотаріального посвідчення, а також враховуючи, що відповідач позов визнала, суд приходить до висновку про можливість визнання дійсним договору купівлі-продажу від 17.07.2026 року , укладеного між продавцем ОСОБА_2 та покупцем ОСОБА_1 .

Відповідно до статті 334 ЦК України, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Проте, якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, то право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону.

При цьому, суд також враховує останню актуальну практику суду касаційної інстанції, як суду права, з розгляду даної ктаегорії справ.

Так, Верховний Суд у своїй постанові від 04 листопада 2024 року у справі № 449/593/22 зокрема вказав, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається (частина друга статті 220 ЦК України).

З урахуванням принципу розумності, очевидно, що позов про визнання договору дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України є способом захисту цивільних прав та інтересів учасників приватних відносин. Рішення суду про визнання договору дійсним при недодержанні сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору «зцілює» тільки таку ваду як відсутність нотаріального посвідчення договору. При цьому, наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається в силу прямої вказівки в частині другій статті 220 ЦК України. Проявом розумності є те, що законодавець не пов`язує можливість визнання дійсним договору із залученням податкового чи іншого органу, який контролює сплату фізичною особою податків, зборів чи інших обов`язкових платежів. Очевидно, що для контролю сплати фізичною особою податків, зборів чи інших обов`язкових платежів в публічному праві існують відповідні механізми, які зовсім не пов`язуються із оскарженням в апеляційному порядку та скасуванням судового рішення про визнання дійсним договору. Цивільний суд за позовом про визнання договору дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України вирішує цивільний спір, а не визначає, розмір та порядок сплати податків, зборів чи інших обов`язкових платежів.

Разом з тим, позивачем надано до суду квитанції про сплату військового збору та збору до Пенсійного фонду України з висновком ліцензованого оцінювача про вартість квартири, що додаткво вказує на дійсність договору.

Виходячи з викладеного та керуючись ст.ст. 220, 328, 334, 655, 657, ЦК України, ст.ст. 4,82,258, 259, 263-265, 268 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити .

Визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного покупцем – ОСОБА_1 (місце проживання: с. Почапинці, Звенигородського району Черкаської області РНОКПП: НОМЕР_1 ) з продавцем – ОСОБА_2 (місце проживання: АДРЕСА_3 , РНОКПП: НОМЕР_2 ), укладеного 17.07.2026 року .

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя Сергій ПІЧКУР