Рішення від 21 жовтня 2026 р. у справі №903/556/26 — Господарський суд Волинської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

пр. Волі, 54а, м. Луцьк, 43010, тел./факс 72-41-10

E-mail: inbox@vl.arbitr.gov.ua Код ЄДРПОУ 03499885

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

22 жовтня 2026 рокуСправа № 903/556/26

Господарський суд Волинської області у складі головуючої судді Бідюк С.В., за участі секретаря судового засідання Франчук Н.Я., розглянувши матеріали по справіза позовом: Фермерського господарства “Мілінчук Г.В.”, с.Тойкут, Ковельський район, Волинська обл.

до відповідача: Колодяжненської сільської ради Ковельського району Волинської області, с. Колодяжне, Ковельський район, Волинська обл.

про розірвання договору оренди землі

В засіданні приймали участь:

від позивача: Крючков В.О.,

від відповідача: н/з

В С Т А Н О В И В:

Суть спору.

Фермерського господарства “Мілінчук Г.В.” звернулося до Господарського суду Волинської області з позовом до Колодяжненської сільської ради Ковельського району Волинської області, в якому позивач просить суд розірвати договір оренди землі від 03 квітня 2025 року, укладений між Колодяжненською сільською радою Ковельського району Волинської області та Фермерським господарством “Мілінчук Г.В.”, зареєстрований в державному реєстрі речових прав 11.04.2025 за №59470763, предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером 0722180400:05:004:0396, площею 20,0000 га.

Стислий виклад позиції учасників справи.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що у зв`язку із накладенням арешту згідно ухвали слідчого судді Ковельського міськрайонного суду Волинської області у справі № 159/8714/25 (провадження 1-кс/159/2269/25) від 05.12.2025 на земельну ділянку з кадастровим номером 0722180400:05:004:0396, площею 20,0000 га, що перебуває в оренді ФГ “Мілінчук Г.В.”, з позбавленням права відчуження, розпорядження та користування земельною ділянкою, позивач позбавлений можливості фактично обробляти земельну ділянку та отримувати урожай, а також здійснювати будь-які господарські дії щодо неї. Зазначені обставини об`єктивно виключають можливість використання земельної ділянки за цільовим призначенням. При цьому договір оренди продовжує формально існувати, що зобов`язує Орендаря сплачувати орендну плату (пп. 9– 14 Договору) за ділянку, якою він не має права користуватися. Такий стан є несумісним із засадами справедливості, добросовісності та розумності, що закріплені у ст. 3 Цивільного кодексу України. Збереження договору оренди в чинності за описаних обставин суперечить принципу еквівалентності зустрічних зобов`язань.

Вказує, що накладення арешту на земельну ділянку з позбавленням права користування нею є істотною зміною обставин, що є підставою для розірвання договору за згодою сторін. Водночас Колодяжненська сільська рада Ковельського району Волинської області, як орендодавець відмовила позивачу у достроковому розірванні договору оренди землі, у зв`язку із чим ФГ “Мілінчук Г.В.” звернулося із позовом до суду.

У відзиві відповідач позовні вимоги заперечує, просить у задоволенні позову відмовити. В обґрунтування заперечень вказує, що підставою позову визначено накладення ухвалою слідчого судді Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 05.12.2025 арешту на земельну ділянку із забороною користування нею. Разом з тим після подання позову ухвалою слідчого судді Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 18.06.2026 арешт було частково скасовано. Зазначеною ухвалою: надано право користування земельною ділянкою; скасовано заборону щодо користування земельною ділянкою; надано можливість реалізації сторонами договору своїх прав та обов`язків. На даний час позивач не позбавлений можливості використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням, а тому відсутній предмет спору щодо необхідності розірвання договору через неможливість його виконання. Вказує, що позивач не надав жодного доказу того, що: йому фактично було заборонено доступ до земельної ділянки; сільська рада перешкоджала користуванню земельною ділянкою; право оренди було заблоковане в державних реєстрах; будь-які державні органи забороняли здійснювати сільськогосподарську діяльність на земельній ділянці. Натомість усі доводи позивача ґрунтуються виключно на припущеннях щодо можливих наслідків ухвали слідчого судді, а позов фактично не містить жодного посилання на порушення договору з боку Колодяжненської сільської ради. Сільська рада: передала земельну ділянку в оренду; не перешкоджала її використанню; не вчиняла дій щодо припинення права оренди; не позбавляла позивача доступу до земельної ділянки. Усі обставини, на які посилається позивач, пов`язані виключно з кримінальним провадженням та процесуальними рішеннями слідчого судді, а не з поведінкою відповідача. Відтак відсутні підстави для розірвання договору відповідно до статті 651 ЦК України та статті 32 Закону України «Про оренду землі».

Звертає увагу, що позивач звернувся не з клопотанням про скасування арешту як володілець майна відповідно до ст. 174 КПК України, а відразу обрав спосіб захисту у вигляді розірвання договору. Це дозволяє стверджувати, що ним не було використано належний та ефективний спосіб усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, хоча закон прямо надавав йому таке право.

Позивач у відповіді на відзив зазначає, що доводи відповідача про відсутність доказів фактичної неможливості користування земельною ділянкою є безпідставними, оскільки неможливість використання земельної ділянки випливала безпосередньо зі змісту ухвали слідчого судді від 05.12.2025 та відповіді Ковельського РУН ГУНП у Волинській області від 06.05.2026. Не внесення відомостей до Державного реєстру речових прав не усуває юридичних наслідків ухвали слідчого судді. Збереження часткового арешту та відкритого кримінального провадження свідчить про те, що ситуація не може вважатися остаточно вирішеною. Загроза повторного повного блокування не усунута. Враховуючи викладене, доводи відповідача не спростовують обставин, наведених у позовній заяві та не є підставою для відмови у задоволенні позову.

Відповідач у запереченнях на відповідь на відзив доводить, що позивач не спростував доводів відзиву щодо відсутності станом на день розгляду справи правових підстав для дострокового розірвання договору оренди землі. Наведені у відповіді на відзив аргументи здебільшого стосуються можливих збитків, припущень щодо майбутніх обставин та містять нові фактичні підстави, які не були покладені в основу позовних вимог. Позивач фактично просить суд розірвати договір через ризик можливого повторного арешту в майбутньому, тоді як судовий захист надається щодо вже порушених або оспорюваних прав, а не щодо гіпотетичних майбутніх обставин.

У письмових поясненнях позивач зазначає, що неможливість користування земельною ділянкою тривала протягом щонайменше 6 (шести) місяців. Це самостійний юридичний факт, який вже настав, є завершеним у часі та спричинив конкретні негативні наслідки для позивача — неможливість оброблення землі, а відтак пропуск посівної кампанії, неможливість своєчасно обробити ґрунт, здійснити необхідний комплекс агротехнічних заходів. Подальше (пізніше) скасування заборони не усуває та не може усунути наслідків, які вже настали, і не має зворотної дії в часі: воно поширюється на користування ділянкою на майбутнє, але не відновлює втрачений позивачем посівний період та не компенсує вже понесені втрати. Звертає увагу суду на те, що станом на дату розгляду справи кримінальне провадження, в межах якого було накладено арешт на спірну земельну ділянку, не завершено, а отже не виключається проведення повторних слідчих (розшукових) дій та повторного застосування заходів забезпечення кримінального провадження щодо цієї ж ділянки. Отримавши ухвалу слідчого судді про накладення арешту, відповідач як орендодавець мав вжити заходів для усунення такої перешкоди невідкладно, зокрема, звернутися із клопотанням про скасування арешту, а не залишатися бездіяльним протягом шести місяців. Бездіяльність відповідача протягом тривалого часу та вжиття відповідних заходів лише після подання позивачем позову до суду свідчить про невиконання відповідачем свого договірного обов`язку забезпечити орендарю безперешкодне користування земельною ділянкою, що є самостійним істотним порушенням договору відповідачем у розумінні статті 651 Цивільного кодексу України. Відтак, вказує, що умови, передбачені статтями 651 та 652 Цивільного кодексу України, є доведеними, оскільки

саме на відповідача як орендодавця покладався обов`язок забезпечити позивачу безперешкодне користування земельною ділянкою та невідкладно усунути перешкоди у такому користуванні.

У судовому засіданні представник позивача позов підтримав, просив його задовольнити. Додатково пояснив, що з моменту укладення договору оренди і до моменту накладення арешту на орендовану земельну ділянку (05.12.2025) фермерське господарство не використовувало земельну ділянку та не здійснювало обробітку землі. ФГ «Мілінчук Г.В.» планувало здійснювати обробіток землі та її посів весною 2026 року.

Відповідач у судові засідання не з`являвся, просив здійснювати розгляд справи без участі представника сільської ради.

Процесуальні дії у справі.

Ухвалою суду від 15.06.2026 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Призначено підготовче засідання у справі на 15.07.2026 об 11:30 год.

Відповідач ухвалу суду отримав 15.06.2026, строк для подання відзиву – до 30.06.2026.

22.06.2026 від відповідача надійшов відзив на позовну заяву.

30.06.2026 позивач подав суду відповідь на відзив.

03.07.2026 відповідач надіслав суду заперечення на відповідь на відзив.

Також, 06.07.2026 позивач подав пояснення щодо заперечень відповідача на відповідь на відзив.

14.07.2026 від відповідача надійшла заява про розгляд справи за відсутності його представника.

Від позивача надійшло клопотання від 14.07.2026, в якому просить визнати поважними причини неможливості участі представника позивача у судовому засіданні 15.07.2026 та відкласти розгляд справи на іншу дату.

Ухвалою суду від 15.07.2026 відкладено підготовче засідання на 05 серпня 2026 року о 14:00 год.

Відповідач у заяві від 04.08.2026 розгляд справи просить здійснювати без участі його представника.

Позивач у заяві та клопотанні від 05.08.2026 просить долучити додаткові докази до матеріалів справи. Розгляд справи проводити без участі його представника.

Враховуючи надходження клопотання позивача про долучення доказів безпосередньо перед судовим засіданням, з метою надання відповідачу можливості ознайомитись з ним та подати відповідні пояснення, суд дійшов висновку про відкладення підготовчого засідання.

Відповідач у додаткових поясненнях від 12.08.2026 просить відмовити у задоволенні клопотання позивача про долучення доказів, оскільки позивачем не обґрунтовано причин несвоєчасного подання доказів. При цьому документи, які позивач просить долучити, існували до подання позову та могли бути подані ним раніше. Навіть у разі їх долучення вони: не підтверджують порушення договору відповідачем; не доводять наявності підстав для розірвання договору; не спростовують факт відновлення можливості користування земельною ділянкою; не підтверджують істотної зміни обставин; не підтверджують причинного зв`язку між діями сільської ради та заявленими позивачем витратами.

У заяві від 12.08.2026 відповідач розгляд справи просить здійснювати без участі його представника.

У судовому засіданні представник позивача клопотання про долучення доказів підтримав.

У клопотанні позивача про долучення доказів пояснення з посиланням на докази, які підтверджують, що відповідач здійснив всі залежні від нього дії, спрямовані на отримання спірних доказів у встановлений судом строк, об`єктивної неможливості отримання таких доказів, посилання на доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк, позивачем не вказані.

Клопотання про поновлення пропущеного строку для подання доказів позивачем не подано.

Отже, враховуючи звернення позивача із клопотанням про долучення нових доказів до матеріалів справи після закінчення визначеного процесуальним законодавством строку для їх подання, відсутність обґрунтувань неможливості отримання чи подання до суду таких доказів у встановлений строк, суд протокольною ухвалою від 13.08.2026 залишив без розгляду клопотання позивача про долучення доказів до матеріалів справи.

Заслухавши у судовому засіданні пояснення представника позивача, враховуючи відсутність не розглянутих заяв/клопотань, виконання мети підготовчого провадження, суд протокольною ухвалою від 13.08.2026 закрив підготовче провадження, призначив розгляд справи по суті на 22.09.2026 о 12:00 год.

21.09.2026 від відповідача надійшла заява про проведення судового засідання 22.09.2026 за відсутності представника Колодяжненської сільської ради Ковельського району Волинської області.

З метою забезпечення можливості реалізації сторонами своїх процесуальних прав, дотримання засад рівності всіх учасників процесу перед законом і судом, принципу змагальності в судочинстві, повного та всебічного розгляду справи, надання учасникам справи можливості підготуватися до судових дебатів, суд протокольною ухвалою від 22.09.2026 відклав розгляд справи по суті на 15.10.2026 о 11:00 год.

14.10.2026 на адресу суду від відповідача надійшла заява про проведення судового засідання за відсутності його представника. Також відповідач просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

У судовому засіданні 15.10.2026 було заслухано пояснення представника позивача, судом завершено стадію з`ясування обставин справи та перевірки їх доказами, а також надано можливість учаснику справи на стадії судових дебатів висловити перед судом свої правові позиції щодо спірних правовідносин.

Після стадії судових дебатів, суд перейшов до стадії ухвалення судового рішення.

Відповідно до ст. 219 ГПК України, після судових дебатів суд оголошує про перехід до стадії ухвалення судового рішення та час його проголошення в цьому судовому засіданні. У виняткових випадках залежно від складності справи суд може відкласти ухвалення та проголошення судового рішення на строк не більше десяти днів з дня переходу до стадії ухвалення судового рішення, оголосивши дату та час його проголошення.

На підставі вищевикладеного, суд відкладає ухвалення та проголошення судового рішення у справі на 22.10.2026 на 14:00 год.

Фактичні обставини, встановлені судом.

За результатами земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки, 03.04.2025 між Колодяжненською сільською радою (Орендодавець) та ФГ «Мілінчук Г.В.» (Орендар) укладено договір оренди землі (далі – Договір), згідно якого Орендодавець надав, а Орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим номером 0722180400:05:004:0396, яка розташована Волинська область, Ковельський район, Колодяжненська сільська рада.

Відповідно до п. 2 Договору в оренду передається земельна ділянка, кадастровий номер 0722180400:05:004:0396, загальною площею: 20,0000 га, в тому числі: ріллі - 20,0000 га.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 425609,26 грн (п. 5 договору).

Договір укладено на 10 років (п. 8).

Згідно п. 9 Договору за оренду земельної ділянки Орендар сплачує орендну плату у грошовій формі, у національній валюті України. Розмір річної орендної плати становить 450 100,00 грн, що становить 105,754% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Орендна плата вноситься щомісячно, рівними частинами до останнього числа місяця. Нарахування орендної плати розпочинається з моменту укладення договору оренди (п. 12 Договору).

У п. 16 та п. 17 Договору визначено, що земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Цільове призначення земельної ділянки згідно п.1 ст.19 Земельного кодексу України – землі сільськогосподарського призначення.

Пунктом 18 Договору передбачені умови збереження стану об`єкта оренди, зокрема:

- Орендар несе відповідальність за належне використання земельної ділянки та погіршення її стану;

- у разі погіршення Орендарем корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов`язаних із зміною її стану, Орендодавець має право на відшкодування збитків.

Після закінчення строку дії договору Орендар повертає Орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду (п. 19 Договору).

Відповідно до п. 22 Договору Орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних унаслідок невиконання Орендодавцем зобов`язань, передбачених цим договором. Збитками вважається:

- фактичні втрати, яких Орендар зазнав у зв`язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору Орендодавцем, а також витрати, які Орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права;

- доходи, які Орендар міг би реально отримати в разі належного виконання Орендодавцем умов договору.

Розмір фактичних витрат Орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних (п. 23 Договору).

Згідно п. 26 Договору Орендодавець має право, зокрема:

- вимагати від Орендаря використання земельної ділянки у відповідності до мети, визначеної у пункті 16, 17 договору; забезпечення екологічної безпеки землекористування шляхом додержання вимог земельного і природоохоронного законодавства України, державних та місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі; своєчасного внесення орендної плати;

- вільного доступу до переданої в оренду земельної ділянки для контролю за додержанням Орендарем умов договору.

Відповідно до п. 27 Договору Орендодавець зобов`язаний:

- забезпечувати, відповідно до закону, права третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;

- передати Орендарю земельну ділянку у належному стані та у визначених межах згідно з цим договором;

- вимагати відповідно до законодавства від Орендаря збереження родючості ґрунтів шляхом проведення не рідше ніж один раз на три роки перевірки стану орендованої земельної ділянки;

- не втручатися в господарську діяльність Орендаря не створювати йому будь-яких перешкод при виконанні умов цього договору.

Згідно п. 28 Договору Орендар має право, зокрема, використовувати орендовану земельну ділянку на власний розсуд у відповідності до мети, обумовленої у договорі; одержувати доходи від її використання.

У п. 29 Договору визначені обов`язки Орендаря, серед яких: приступити до використання земельної ділянки після державної реєстрації права оренди; використовувати орендовану земельну ділянку відповідно до мети, визначеної у пункті 16 цього договору, дотримуючись при цьому земельного і природоохоронного законодавства України, державних та місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі.

Відповідно до п. 30 Договору ризик випадкового знищення або пошкодження об`єкта оренди чи його частини несе Орендар.

Пункт 34 Договору передбачає припинення його дії шляхом розірвання, зокрема за взаємною згодою сторін або за рішенням суду, а також з інших підстав, визначених законом.

Згідно п. 35 Договору розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається у випадку:

- невиконання Орендарем умов пункту 11 Договору;

- несплати Орендарем впродовж п`яти банківських днів з дня укладення Договору витрат, здійснених на підготовку лоту до продажу, відповідно до п.29 цього Договору;

- у разі виявлення порушення земельного законодавства, зафіксованого у встановленому законом порядку, та невиконання законних вимог про його усунення у встановлені законодавством строки.

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав державна реєстрація права оренди здійснена 11.04.2025, номер запису: 59470763.

Ухвалою слідчого судді Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 05.12.2025 у справі № 159/8714/25 (провадження 1-кс/159/2269/25) клопотання слідчого СВ Ковельського районного управління поліції ГУНП у Волинській області про арешт майна, у кримінальному провадженні №12025030550001313 від 06 листопада 2025 року за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.1 ст.246 КК України – задоволено. Накладено арешт з позбавленням права на відчуження, розпорядження та користування на земельну ділянку з кадастровим номером 0722180400:05:004:0396, площею 20,00 га, яка належить Колодяжненській сільській раді, згідно договору оренди землі орендується ФГ «Мілінчук Г.В.» (а.с. 10-11).

Супровідним листом Ковельського районного управління поліції ГУНП у Волинській області № 183138-2025 від 15.12.2025 ухвала слідчого судді Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 05.12.2025 надіслана на адресу ФГ «Мілінчук Г.В.».

Позивач зазначає, що отримав копію ухвали супровідним листом органу досудового розслідування.

ФГ «Мілінчук Г.В.» направило до Колодяжненської сільської ради лист №04/02-2026 від 04.02.2026 щодо розірвання договору оренди землі у зв`язку з арештом земельної ділянки та забороною користування з пропозицією розірвання договору оренди землі від 03.04.2025 за взаємною згодою сторін з 02.02.2026.

Листом №222/1.8/2-26 від 10.02.2026 Колодяжненська сільська рада Ковельського району Волинської області надала письмову відповідь про те, що підстави для дострокового розірвання договору оренди землі кадастровий номер 0722180400:05:004:0396 відсутні, оскільки станом на 10.02.2026 відомостей щодо заборон відчуження об`єктів нерухомого майна відсутні у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна.

01.05.2026 Фермерське господарство «Мілінчук Г.В.» направило запит начальнику слідчого відділу Ковельського районного управління поліції ГУНП у Волинській області щодо роз`яснення порядку виконання ухвали про арешт майна Ковельського міськрайонного суду волинської області від 05.12.2025 у справі № 159/8714/25 (провадження 1-кс/159/2269/25).

Листом № 59284-2026 від 06.05.2026 Ковельське районне управління поліції ГУНП у Волинській області повідомило, що згідно ухвали слідчого судді Ковельського міськрайонного суду волинської області від 05.12.2025 (провадження 1- кс/159/2269/25) на земельну ділянку накладено арешт з позбавленням права на відчуження, розпорядження та в тому числі користування (а.с. 15).

Сільський голова Колодяжненської сільської ради Ковельського району Волинської області звернувся до слідчого судді з клопотанням, в якому просив скасувати арешт у кримінальному провадженні ЄРДР за №12025030550001313 від 06 листопада 2025 року, який накладений ухвалою слідчого судді Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 05.12.2025.

Ухвалою слідчого судді Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 18.06.2026 у справі № 159/8714/25 клопотання задоволено частково. Арешт накладений ухвалою слідчого судді Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 05.12.2025 на земельну ділянку з кадастровим номером 0722180400:05:004:0396, площею 20,00 га., яка належить Колодяжненській сільській раді, згідно договору оренди землі орендується ФГ «Мілінчук Г.В.» - скасовано частково, надано право користування земельною ділянкою та розпорядженнями правами орендодавця щодо неї. Зобов`язано Колодяжненську сільську раду Ковельського району Волинської області надати доступ до земельної ділянки з кадастровим номером 0722180400:05:004:0396, площею 20,00 га., яка належить Колодяжненській сільській раді, згідно договору оренди землі орендується ФГ «Мілінчук Г.В.» на першу вимогу дізнавача, слідчого, прокурора для проведення відповідних слідчих дій (а.с. 38-39).

Оцінка суду, мотиви, з яких виходить суд, та застосовані норми права.

Суд зазначає, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За змістом частин 1, 2 статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною 1 статті 202 Цивільного кодексу України встановлено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків

Згідно зі статтею 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Статтею 526 Цивільного кодексу України визначено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Виконання зобов`язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов`язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов`язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін.

Частиною 1 статті 626 Цивільного кодексу України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

У частині 1 статті 627 Цивільного кодексу України зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

При цьому приписами статті 6 Цивільного кодексу України визначено, що сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Статтею 629 Цивільного кодексу України визначено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За змістом приписів статті 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 792 Цивільного кодексу України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

За приписами частини 1 статті 93 Земельного кодексу України, яка кореспондується зі статтею 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Приписами статті 13 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У статті 24 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орендодавець, зокрема, має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди. Орендодавець, зокрема, зобов`язаний передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; не вчинити дій, які б перешкодили орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Частиною 1 статті 25 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі. Водночас відповідно до частини 2 цієї статті орендар земельної ділянки зобов`язаний, зокрема: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди; виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.

Відповідно до частини 1 статті 36 Закону України "Про оренду землі" в разі невиконання зобов`язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.

У частині 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Частинами 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 викладено такий висновок:

"149. Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

150. Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

151. Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

152. Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

153. Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

154. Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

155. Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19)".

Отже, законодавство в питанні щодо розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

Крім того, потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 Цивільного кодексу України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 Цивільного кодексу України. Відповідно, істотність за абзацом другим частини 2 статті 651 Цивільного кодексу має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 03.02.2026 у справі № 902/1337/24, від 15.10.2025 у справі № 925/833/23, від 23.04.2025 у справі № 916/5400/23.

Суд установив, що 03.04.2025 між Колодяжненською сільською радою (Орендодавець) та ФГ «Мілінчук Г.В.» (Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер 0722180400:05:004:0396, площею 20,0000 га, цільове призначення — для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строк оренди — 10 років.

Відповідно до п. 2 Договору в оренду передається земельна ділянка, кадастровий номер 0722180400:05:004:0396, загальною площею: 20,0000 га, в тому числі: ріллі - 20,0000 га.

У п. 16 та п. 17 Договору визначено, що земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Цільове призначення земельної ділянки згідно п.1 ст.19 Земельного кодексу України – землі сільськогосподарського призначення.

У п. 29 Договору визначені обов`язки Орендаря, серед яких: приступити до використання земельної ділянки після державної реєстрації права оренди; використовувати орендовану земельну ділянку відповідно до мети, визначеної у пункті 16 цього договору, дотримуючись при цьому земельного і природоохоронного законодавства України, державних та місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі.

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав державна реєстрація права оренди здійснена 11.04.2025, номер запису: 59470763.

05.12.2025 слідчим суддею Ковельського міськрайонного суду Волинської області у справі № 159/8714/25 накладено арешт з позбавленням права на відчуження, розпорядження та користування на земельну ділянку з кадастровим номером 0722180400:05:004:0396, площею 20,00 га, яка належить Колодяжненській сільській раді, згідно договору оренди землі орендується ФГ «Мілінчук Г.В.».

ФГ «Мілінчук Г.В.» вказує, що у спірних правовідносинах існують підстави для розірвання оспорюваного договору за рішенням суду, оскільки позивач, укладаючи договір оренди землі, розраховував на можливість реального користування земельною ділянкою для ведення сільськогосподарського виробництва, а накладений арешт з позбавленням права користування повністю позбавляє Орендаря цього права та економічного сенсу договору.

Суд зазначає, що відповідно до частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

При цьому, як зазначила Велика Палата Верховного Суду в постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. Подібні висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, а також в постанові Верховного Суду від 03.02.2026 у справі № 902/1337/24

Як вбачається із ухвали слідчого судді від 05.12.2025, що слідчий СВ Ковельського районного управління поліції ГУНП у Волинській області звернувся до суду з клопотанням про арешт майна, у кримінальному провадженні №12025030550001313 від 06 листопада 2025 року за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.1 ст.246 КК України, вказуючи на те, що 05.11.2025 в ІТС ІПНП (журналі ЄО) Ковельського РУП ГУНП у Волинській області зареєстровано повідомлення від начальника відділу Державної екологічної інспекції у Волинській області про незаконну порубку лісодеревини поблизу між н.п. Білашів та Рокитниця. Досудовим розслідуванням встановлено, у невстановлений час, невстановленими особами було здійснено незаконну порубку деревини породи «сосна» у кількості понад 500 дерев між н.п. Білашів та Рокитниця, Ковельського району, чим заподіяно тяжкі наслідки. Вищевказана земельна ділянка має кадастровий номер 0722180400:05:004:0396, яка перебуває у комунальній власності Колодяжненської селищної ради та згідно договору оренди від 03.04.2025 передана ФГ «Мілінчук Г.В.». В ході огляду місця події від 10.11.2025 року із спеціалістами Державної екологічної інспекції у Волинській області виявлено, що земельні ділянки відносяться до земель, вкритих лісовою рослинністю, заростями багаторічних дерев`янистих кущових рослин тобто є самозалісеними. Державною екологічною інспекцією у Волинській області проведено розрахунок шкоди, завданої навколишньому природному середовищу внаслідок незаконної порубки 6788 (шести тисяч сімсот вісімдесяти восьми) дерев породи «сосна», «вільха», «береза», «осика», «верба», «груша», на території земельної ділянки між н.п. Білашів та Рокитниця Ковельського району, на землях, які перебувають у комунальній власності Колодяжненської селищної ради, який становить 34 102 787,20 грн. Постановою слідчого земельна ділянка з кадастровим номером 0722180400:05:004:0396, площею 20 га визнана речовим доказом.

Слідчим суддею доцільність накладення арешту на земельну ділянку встановлена з огляду на те, що існує обґрунтована підозра вчинення кримінального правопорушення, яке відноситься до нетяжкого злочину, земельна ділянка зазначена в клопотанні відповідає критеріям речового доказу у кримінальному правопорушенні та може бути використана як доказ факту чи обставин, що встановлюються під час кримінального провадження, є предметом злочину, необхідністю проведення її обстеження працівниками Північно-Західного міжрегіонального управління лісового та мисливського господарства з метою визначення належності цієї ділянки до самозаліснених лісових територій та подальшого призначення інженерно-екологічної експертизи, враховуючи обставини, які підтверджують, що їх незастосування може призвести до знищення наявних лісових насаджень і завдання шкоди навколишньому природному середовищу, а також до викорчовування залишків пнів, що у подальшому унеможливить визначення її правового статусу спеціалістами та експертами.

Отже, застосування арешту земельної ділянки з кадастровим номером 0722180400:05:004:0396 з позбавленням права на відчуження, розпорядження та користування було зумовлено потребами досудового розслідування.

У позові ФГ «Мілінчук Г.В.» зазначає, що у зв`язку із накладенням арешту на земельну ділянку з позбавленням права користування земельною ділянкою, позивач позбавлений можливості фактично обробляти земельну ділянку та отримувати урожай, а також здійснювати будь-які господарські дії щодо неї. Зазначені обставини об`єктивно виключають можливість використання земельної ділянки за цільовим призначенням. При цьому договір оренди продовжує формально існувати, що зобов`язує Орендаря сплачувати орендну плату за ділянку, якою він не має права користуватися.

Суд зазначає, що у межах встановлених обставин позивач не надав належних і допустимих доказів того, що відповідач порушив умови договору оренди землі від 03.04.2025 в спосіб, який би позбавив його можливості реалізувати мету укладеного правочину. Фактичні дані свідчать про належне виконання орендодавцем своїх зобов`язань щодо передачі земельної ділянки у користування. Жодних доказів того, що надане у користування майно було непридатним для передбаченої договором діяльності, позивач не надав, як і не довів причинно-наслідкового зв`язку між діями (або бездіяльністю) орендодавця та настанням будь-якої шкоди чи істотного порушення, що могло би слугувати підставою для розірвання договору у судовому порядку.

Більше того, у судовому засіданні, під час розгляду справи по суті, представник позивача зазначив, що з моменту укладення договору оренди від 03.04.2025 і до моменту накладення арешту на орендовану земельну ділянку (05.12.2025) фермерське господарство не використовувало земельну ділянку та не здійснювало обробітку землі.

Крім того позивач зазначає, що відповідач, як орендодавець, отримавши ухвалу слідчого судді про накладення арешту, мав вжити заходів для усунення такої перешкоди невідкладно, зокрема, звернутися із клопотанням про скасування арешту, а не залишатися бездіяльним протягом шести місяців. Бездіяльність відповідача протягом тривалого часу та вжиття відповідних заходів лише після подання позивачем позову до суду свідчить про невиконання відповідачем свого договірного обов`язку забезпечити орендарю безперешкодне користування земельною ділянкою, що є самостійним істотним порушенням договору відповідачем у розумінні статті 651 Цивільного кодексу України.

Відповідно до вимог ст. 174 КПК України підозрюваний, обвинувачений, їх захисник, законний представник, інший власник або володілець майна, представник юридичної особи, щодо якої здійснюється провадження, які не були присутні при розгляді питання про арешт майна, мають право заявити клопотання про скасування арешту майна повністю або частково. Таке клопотання під час досудового розслідування розглядається слідчим суддею, а під час судового провадження - судом.

Арешт майна також може бути скасовано повністю чи частково ухвалою слідчого судді під час досудового розслідування чи суду під час судового провадження за клопотанням підозрюваного, обвинуваченого, їх захисника чи законного представника, іншого власника або володільця майна, представника юридичної особи, щодо якої здійснюється провадження, якщо вони доведуть, що в подальшому застосуванні цього заходу відпала потреба або арешт накладено необґрунтовано.

Отже, правом на подання клопотання про скасування арешту майна наділений як власник майна, так і його володілець, у зв`язку з чим доводи позивача про бездіяльність відповідача, як власника землі, щодо невжиття заходів по скасуванню арешту земельної ділянки, є безпідставними.

Матеріали справи не містять доказів того, що позивач, як володілець земельної ділянки, вживав заходів для скасування арешту земельної ділянки.

Між тим, як вбачається із ухвали слідчого судді від 05.12.2025, орендар у письмовій заяві просив клопотання слідчого розглянути без його участі, на розсуд суду.

Із інформації Єдиного державного реєстру судових рішень за посиланням https://reyestr.court.gov.ua/Review/134748958 встановлено, що 10.03.2026 ухвалою слідчого судді Ковельського міськрайонного суду Волинської області у справі № 159/8714/25 (провадження 1-кс/159/310/26) клопотання прокурора Ковельської окружної прокуратури про надання дозволу на проведення огляду – задоволено. Дозволено слідчим СВ Ковельського районного управління поліції ГУНП у Волинській області, прокурорам Ковельської окружної прокуратури, з участю відповідних спеціалістів провести огляд земельних ділянок, зокрема з кадастровим номером 0722180400:05:004:0396, з метою виявлення та фіксації відомостей про обставини вчинення кримінального правопорушення. Слідчий суддя вважав доведеними підстави вважати, що було вчинено кримінальне правопорушення проти довкілля, а саме незаконну порубку дерев та те, що огляд в даний час є єдиним та найбільш доцільним та ефективним способом виявлення та фіксації відомостей про обставини вчинення кримінального правопорушення, а також заходом пропорційним втручанню в право користування земельними ділянками особи, враховуючи відмову в огляді орендарів.

У подальшому, за результатами розгляду клопотання сільського голови Колодяжненської сільської ради Ковельського району, ухвалою слідчого судді Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 18.06.2026 у справі № 159/8714/25 арешт накладений ухвалою слідчого судді Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 05.12.2025 на земельну ділянку з кадастровим номером 0722180400:05:004:0396, площею 20,00 га., яка належить Колодяжненській сільській раді, згідно договору оренди землі орендується ФГ «Мілінчук Г.В.» - скасовано частково, надано право користування земельною ділянкою та розпорядженнями правами орендодавця щодо неї.

Доказів неможливості користування орендованою земельною ділянкою після часткового скасування арешту, а саме з червня 2026 року по день ухвалення судом рішення, позивач суду не надав.

В свою чергу згідно з частиною першою статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Зі змісту вказаної норми вбачається, що, укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей. Проте, під час виконання договору можуть виявлятись обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін. При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, при яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватись будь-якою зміною обставин, що виникають у ході виконання договору, проте, лише істотна зміна обставин визнається підставою для вимоги про зміну чи розірвання договору. Зміна обставин вважається істотною, тільки якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах (див. правовий висновок, викладений у постанові постанова Верховного Суду від 16.02.2022 у справі № 910/13557/21).

Істотна зміна обставин є оціночною категорією, яка полягає у зміні договірного зобов`язання таким чином, що його виконання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків (див. правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 910/15484/17).

Частиною другою статті 652 ЦК України передбачено, що якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Отже закон пов`язує можливість розірвання договору одночасно з наявністю істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, та з наявністю чотирьох умов, визначених частиною 2 статті 652 ЦК України, при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили, укладаючи договір.

Істотна зміна обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, має бути не наслідком поведінки сторін, а бути зовнішньою щодо юридичного зв`язку між ними. Зміна/розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин за рішенням суду, виходячи з принципу свободи договору (пункт 3 частини 1 статті 3, частини 1 статті 627 ЦК України), є винятковим заходом. Для застосування судом відповідного повноваження потрібна як сукупність чотирьох умов, визначених у частині другій статті 652, так і встановлення того, що розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (частина четверта цієї статті), тобто що таке розірвання буде необґрунтованим згідно з принципом "найменших негативних наслідків" для сторін договору (близькі за змістом висновки наведено у постановах Верховного Суду від 12.09.2019 у справі № 910/17469/18, від 19.11.2019 у справі № 910/9859/18, від 25.02.2020 у справі № 922/2279/19, від 19.07.2022 у справі № 910/14155/21).

Так, першою умовою - є умова про те, що в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. Відповідно до даної умови, події, що нібито викликали ускладнення у виконанні договору і які можна назвати "істотною зміною обставин" повинні мати місце або стати відомими заінтересованій стороні після укладення договору. Названа умова є відсутньою якщо буде встановлено, що заінтересована у розірванні договору сторона, знала про ці події і могла прийняти їх до уваги в момент укладення договору, а не легковажно ігнорувати їх. Легковажно проігноровані події, які і створили ускладнення, або іншими словами "істотну зміну обставин", створюють неможливість для сторони, яка заінтересована розірвати договір, покладатися на ускладнення (аналогічний висновок міститься у постановах Верховного Суду від 27.02.2018 у справі № 910/5110/17, від 23.07.2019 у справі № 910/13249/17). При цьому колегія суддів не вбачає нерелевантності відповідної практики Верховного Суду, яку було застосовано апеляційним судом у справі № 910/5029/22, оскільки вони стосується саме застосування положень ст. 652 ЦК України.

Судом встановлено, що укладаючи договір оренди, позивач погодився на його умови, строк, розмір та порядок оплати, а також підстави для його припинення.

При цьому, як пояснив суду позивач, він не використовував земельну ділянку з моменту укладення договору 03.04.2025 до її арешту (05.12.2025). Доказів неможливості її використання після часткового скасування арешту також не надано.

Крім того, суд звертає увагу на дані огляду земельної ділянки, проведеного органом досудового розслідування через шість місяців після укладення договору оренди землі, в ході якого виявлено, що орендована ділянка є самозалісненою.

Очевидно, що з огляду на виявлений органом досудового розслідування характер рослинності (лісова рослинність, зарості багаторічних дерев`янистих кущових рослин), яка знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 0722180400:05:004:0396, обставини неможливості користування земельною ділянкою за її цільовим призначенням не могли не існувати в момент укладення договору оренди.

Отже, судом встановлено, що позивачем не доведено те, що на дату укладання договору він виходив з того, що кримінальне провадження не буде розпочато, а отже, така зміна обставин могла настати, що виключає застосування п. 1 ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України до спірних правовідносин.

Друга умова, яка є необхідною для встановлення підстав розірвання договору, відповідно до ч. 2 ст. 652 ЦК України, це умова про те, що зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися.

Ураховуючи те, що договір оренди позивачем укладений з метою отримання прибутку, то основним чинником даних правовідносин є комерційна вигода сторін у проведенні господарської діяльності.

Так, на обґрунтування наявності умов, визначених ст. 652 ЦК України позивач має надати суду докази того, що здійснення господарської діяльності по використанню земельної ділянки, є, зокрема, збитковою, проте такі докази в матеріалах справи відсутні. При цьому, для того, щоб довести наявність умови, що визначена в п. 2 ч. 2 ст. 652 ЦК України, позивач також має надати суду докази того, що він вчинив дії для усунення таких причин збитковості.

У той же час, позивач не звертався до відповідача з пропозиціями внесення змін до договору або з проханням зменшити розмір оренди. Також не вживав дій щодо скасування арешту земельної ділянки у частині заборони її користування.

Третьою і четвертою необхідними умовами для розірвання договору, визначеними у ч. 2 ст. 652 ЦК України, є те, що виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору та, що із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Щодо даних умов, то випадки ускладнення у виконанні договору не можуть мати місця, якщо потерпіла сторона прийняла на себе ризик зміни обставин. Прийняття на себе ризику зміни обставин необов`язково повинно бути прямо відображено у договорі, такий висновок може слідувати із самого характеру та змісту зобов`язання.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 23.07.2019 у справі № 910/13249/17.

Позивач звертає увагу суду на те, що станом на дату розгляду справи кримінальне провадження, в межах якого було накладено арешт на спірну земельну ділянку, не завершено, а отже не виключається проведення повторних слідчих (розшукових) дій та повторного застосування заходів забезпечення кримінального провадження щодо цієї ж ділянки

Суд зазначає, що наведені позивачем аргументи здебільшого стосуються можливих збитків, припущень щодо майбутніх обставин, тобто позивач фактично просить суд розірвати договір через ризик можливого повторного арешту в майбутньому.

Позивачем під час розгляду справи не доведено обставин порушення його інтересів у випадку продовження виконання договору оренди землі, а також не доведено факту порушення співвідношення майнових інтересів сторін договору.

Суд звертає увагу, що однією з основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (п. 6 ч. 1 ст. 3 Цивільного кодексу України) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

У разі здійснення підприємницької діяльності особа (у даному випадку, позивач) має усвідомлювати, що господарська діяльність здійснюється нею на власний ризик, особа має здійснювати власний комерційний розрахунок, щодо наслідків здійснення відповідних дій, самостійно розраховувати ризики настання несприятливих наслідків в результаті тих чи інших її дій та самостійно приймати рішення про вчинення чи утримання від таких дій (аналогічна правова позиція викладена у п. 6.42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 910/15484/17).

Отже, фактично позивач здійснюючи господарську діяльність приймає як сприятливі наслідки такої господарської діяльності так і несприятливі, а тому, підписуючи договір позивач має здійснювати власний комерційний розрахунок щодо наслідків здійснення відповідних дій.

З огляду на викладене вище, судом не встановлено всіх обставин для розірвання договору на підставі ст.652 Цивільного кодексу України, а позивачем не доведено наявності всіх чотирьох умов, передбачених ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України.

Відповідно до частин першої та третьої статті 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи. Важливим елементом змагальності процесу є стандарти доказування - спеціальні правила, якими суд має керуватися при вирішення справи. Ці правила дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою (постанова Верховного Суду від 22 квітня 2021 року у справі № 904/1017/20).

Так, відповідно до статті 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять у предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

За статтею 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на необхідності застосування передбачених процесуальним законом стандартів доказування та зазначала, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язку вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тобто певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (пункт 81 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц, провадження № 14-400цс19; пункт 9.58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 листопада 2021 року у справі № 904/2104/19, провадження № 12-57гс21).

Повертаючись до стандартів доказування, передбачених процесуальним законом, Велика Палата Верховного Суду зазначає, що покладений на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність передбачає, що висновки суду можуть будуватися на умовиводах про те, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

Кожна із сторін судового спору самостійно визначає докази, які, на її думку, належним чином підтверджують або спростовують заявлені позовні вимоги. Суд з дотриманням вимог щодо всебічного, повного, об`єктивного та безпосереднього дослідження наявних у справі доказів визначає певну сукупність доказів, з урахуванням їх вірогідності та взаємного зв`язку, які, за його внутрішнім переконанням, дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, що входять до предмета доказування. Сторона судового спору, яка не погоджується з доводами опонента, має їх спростовувати шляхом подання відповідних доказів, наведення аргументів, надання пояснень тощо. Інакше принцип змагальності, задекларований у статті 13 ГПК України, втрачає сенс.

Враховуючи викладене в сукупності, зважаючи на зміст позовних вимог, обставини, встановлені під час розгляду справи, суд дійшов висновку, що у позові належить відмовити.

Розподіл судових витрат.

Згідно із п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи, що у позові відмовлено, то судовий збір покладається на позивача.

На підставі викладеного та керуючись ст. 129, 233, 236, 237, 238, 240, 256 ГПК України, суд

УХВАЛИВ:

Відмовити в позові.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржене до Північно-західного апеляційного господарського суду відповідно до ст. ст. 255-256, п. 17.5 Перехідних положень ГПК України.

Повний текст рішення складено 02.11.2026.

Суддя С. В. Бідюк