Постанова від 06 жовтня 2026 р. у справі №908/745/26 — Центральний апеляційний господарський суд

ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07.10.2026 року м. Дніпро Справа № 908/745/26

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя: Чус О.В. (доповідач),

судді: Андрейчук Л.В., Вінніков С.В.

секретар судового засідання Солодова І.М.

за участю:

від прокуратури: Олійник Г.В. (в залі суду) - прокурор відділу;

від позивача: Крат А.С. (поза межами суду) – самопредставництво;

від відповідача-1: не з`явився;

від відповідача-2: Фомін Є.Ю. (в залі суду) – самопредставництво;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “АРТ 2005” на рішення Господарського суду Запорізької області від 07.07.2026 (повне рішення складено 22.07.2026, суддя Азізбекян Т.А.) у справі № 908/745/26

за позовом заступника керівника Дніпровської окружної прокуратури м. Запоріжжя в інтересах держави в особі Запорізької міської ради

до відповідача 1 Товариства з обмеженою відповідальністю “ЛЮКС КОМФІ”, м. Запоріжжя

до відповідача 2 Товариства з обмеженою відповідальністю “АРТ 2005”, м. Запоріжжя

про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог та підстав позову.

До Господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява заступника керівника Дніпровської окружної прокуратури м. Запоріжжя в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах - Запорізька міська рада до відповідача-1: Товариство з обмеженою відповідальністю “ЛЮКС КОМФІ” та до відповідача-2: Товариство з обмеженою відповідальністю “АРТ 2005” про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованого об`єкту нерухомого майна.

В обґрунтування позовних вимог прокурор вказує, що реєстрація права власності на нежитлові приміщення за ТОВ “Люкс Комфі” здійснена на підставі розірваного договору оренди землі та неіснуючої, підробленої декларації про готовність об`єкта до експлуатації. Крім того, спірні об`єкти нерухомості, на які зареєстровано право власності за ТОВ “Люкс Комфі” є самочинно збудованими. Оскільки ТОВ “Люкс Комфі” набуло право власності на самочинно збудований об`єкт нерухомості незаконно та на підставі неіснуючих документів, тому не мало права його відчужувати шляхом укладення договорів купівлі-продажу нежитлових будівель з ТОВ “АРТ 2005”. ТОВ “Арт 2005” і ТОВ “Люкс Комфі” користуються земельною ділянкою без відповідних правових підстав, їх дії є самовільним зайняттям земельної ділянки. На земельній ділянці розташовані об`єкти самочинного будівництва, які належать ТОВ “Арт 2005” і ТОВ “Люкс Комфі” та зареєстровані за ними. Це створює перешкоди для власника земельної ділянки. Оскільки земельна ділянка житлової та громадської забудови із кадастровим номером 2310100000:06:001:0056 продовжує перебувати у користуванні відповідачів і порушення прав її законного володільця – територіальної громади в особі Запорізької міської ради, на реалізацію усіх правомочностей власника триває, тому прокурор звертається до суду з негаторним позовом про знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦК України.

Короткий зміст оскаржуваного судового рішення у справі та мотиви його прийняття.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 07.07.2026 у справі №908/745/26 позов задоволено.

Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю “АРТ 2005” усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованого об`єкту нерухомого майна, а саме нежитлового приміщення літера “А-1” площею 27,1 кв.м., що знаходиться за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, будинок 10А, приміщення 1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1288031923101), яке розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056.

Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю “АРТ 2005” усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованого об`єкту нерухомого майна, а саме нежитлового приміщення “А-1” площею 27,1 кв.м., що знаходиться за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, будинок 10А, приміщення 2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1288287823101), яке розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056.

Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю “АРТ 2005” усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованого об`єкту нерухомого майна, а саме нежитлового приміщення “А-1” площею 27,1 кв.м., що знаходиться за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, будинок 10А, приміщення 3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1288311823101), яке розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056.

Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю “АРТ 2005” усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованого об`єкту нерухомого майна, а саме нежитлового приміщення “А-1” площею 27,1 кв.м., що знаходиться за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, будинок 10А, приміщення 4 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1288332823101), яке розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056.

Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю “АРТ 2005” усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованого об`єкту нерухомого майна, а саме нежитлового приміщення “А-1” площею 27,1 кв.м., що знаходиться за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, будинок 10А, приміщення 5 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1288377823101), яке розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056.

Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю “АРТ 2005” усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованого об`єкту нерухомого майна, а саме нежитлового приміщення “А-1” площею 27,1 кв.м., що знаходиться за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, будинок 10А, приміщення 6 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1288396423101), яке розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056.

Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю “АРТ 2005” усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованого об`єкту нерухомого майна, а саме нежитлового приміщення “А-1” площею 27,1 кв.м., що знаходиться за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, будинок 10А, приміщення 7 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1288416923101), яке розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056.

Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю “АРТ 2005” усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованого об`єкту нерухомого майна, а саме нежитлового приміщення “А-1” площею 27,1 кв.м., що знаходиться за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, будинок 10А, приміщення 8 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1288440623101), яке розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056.

Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю “АРТ 2005” усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованого об`єкту нерухомого майна, а саме нежитлового приміщення “А-1” площею 27,1 кв.м., що знаходиться за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, будинок 10А, приміщення 9 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1288468423101), яке розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056.

Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю “АРТ 2005” усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованого об`єкту нерухомого майна, а саме нежитлового приміщення “А-1” площею 27,1 кв.м., що знаходиться за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, будинок 10А, приміщення 10 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1288490823101), яке розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056.

Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю “Люкс Комфі” усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованого об`єкту нерухомого майна, а саме нежитлового приміщення “А-1” площею 354,6 кв.м., що знаходиться за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, будинок 10А, приміщення 11 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1308760223101), яке розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю “АРТ 2005” на користь Запорізької обласної прокуратури в особі Дніпровської окружної прокуратури міста Запоріжжя кошти, витрачені у 2026 році на сплату судового збору при здійсненні представництва інтересів держави у розмірі 14643 (чотирнадцять тисяч шістсот сорок три) грн. 20 коп.

Стягнуто з Товариство з обмеженою відповідальністю “Люкс Комфі” на користь Запорізької обласної прокуратури в особі Дніпровської окружної прокуратури міста Запоріжжя кошти, витрачені у 2026 році на сплату судового збору при здійсненні представництва інтересів держави у розмірі 14643 (чотирнадцять тисяч шістсот сорок три) грн. 20 коп.

Місцевий господарський суд, задовольняючи позовні вимоги, виходив з обставин того, що відповідачі не є власниками спірної земельної ділянки і в користування остання Запорізькою міською радою, в т.ч. і під забудову, не передавалася, а збудовані будівлі є самочинним будівництвом. Відтак, судом першої інстанції виснувано про необхідність задоволення позову в повному обсязі на підставі ч. 4 ст. 376 ЦК України.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги.

Не погодившись з рішенням суду, через систему “Електронний суд”, Товариство з обмеженою відповідальністю “АРТ 2005” звернулося до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить: скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 07.07.2026 у справі №908/745/26 у частині задоволення позовних вимог до Товариства з обмеженою відповідальністю «АРТ 2005» та ухвалити в цій частині нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог до Товариства з обмеженою відповідальністю «АРТ 2005» у повному обсязі; стягнути з Запорізької обласної прокуратури в особі Дніпровської окружної прокуратури міста Запоріжжя на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «АРТ 2005» судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи в суді апеляційної інстанції.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.

Апелянт вважає оскаржуване рішення незаконним і необґрунтованим у частині вимог, заявлених до нього, оскільки суд першої інстанції: (1) дійшов висновку щодо обставин, які не відповідають наявним у справі доказам, і безпідставно не застосував презумпцію добросовісності апелянта; (2) не дослідив питання обов`язковості оцінки пропорційності обраного способу захисту та допустимості знесення майна добросовісного набувача без надання компенсації, хоча зобов`язаний був це зробити відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду та Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду; (3) не дослідив законодавчо передбачену альтернативу обраному способу захисту; (4) не перевірив наявність належного волевиявлення позивача — Запорізької міської ради — щодо обраного способу захисту порушеного права. Викладене свідчить про порушення судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, що відповідно до пунктів 1, 3, 4 частини першої статті 277 ГПК України є підставою для скасування оскаржуваного рішення.

У мотивувальній частині оскаржуваного рішення суд встановив, що «згідно протоколу №1 від 13.01.2017 ТОВ «Люкс Комфі» та наказу №1-к від 16.01.2017, директором ТОВ «Люкс Комфі» призначено Музичук О.М.», і на цій підставі дійшов висновку про те, що засновниками, власниками та директорами ПП «Терра Віта V», ТОВ «Люкс Комфі» та ТОВ «АРТ 2005» «фактично» були одні й ті самі особи, що, за висновком суду, свідчить про умисне уникнення правомірного оформлення документів. Зазначені протокол №1 від 13.01.2017 та наказ №1-к від 16.01.2017 в матеріалах справи відсутні, судом не досліджувалися та учасникам справи не пред`являлися. Натомість апелянтом до матеріалів справи долучено офіційний витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань щодо ТОВ «Люкс Комфі» станом на 16.08.2017 19:00:00 — тобто станом безпосередньо на дату й момент вчинення спірних договорів купівлі-продажу. Згідно з цим витягом, керівником та представником ТОВ «Люкс Комфі» на зазначену дату був Білоцерковський Олег Васильович, а не Музичук О.М. При цьому розділ витягу «Дані про хронологію реєстраційних дій» містить лише один запис за період з 05.02.2015 по 16.08.2017 — про державну реєстрацію створення юридичної особи від 05.02.2015; жодного запису про зміну керівника в період з 05.02.2015 по 16.08.2017 цей документ не містить. Також апелянтом зазначено, що Музичук О.М. став керівником ТОВ «Люкс Комфі» лише 13.06.2018 — тобто майже через рік після укладення спірних договорів купівлі-продажу від 16.08.2017.

Суд першої інстанції не навів жодного мотиву, який спростовував би презумпцію добросовісності ОСОБА_1 відповідно до вимог частини п`ятої статті 12 ЦК України. У межах кримінального провадження №42017081050000018, яке безпосередньо стосувалося обставин створення спірного об`єкта нерухомості, органи досудового розслідування, встановлюючи коло причетних до вчинення кримінального правопорушення осіб, не висунули жодних підозр чи обвинувачень Музичуку О.М. — попри те, що він брав участь у представленні інтересів ПП «Терра Віта V» за довіреністю при укладенні інвестиційного договору від 30.11.2016. Обвинувачення в межах цього провадження за ч. 1 ст. 364-1, ч. 1 ст. 366 Кримінального кодексу України (злочини спеціального суб`єкта — службової особи) висунуто виключно Білоцерковському О.В.

ТОВ «АРТ 2005» є добросовісним набувачем спірного майна: правочини вчинені особою, яка на момент їх укладення не мала жодного відношення до продавця; презумпція добросовісності цієї особи не спростована судом належним чином; а відсутність підозр у кримінальному провадженні, що безпосередньо досліджувало обставини створення об`єкта, додатково підтверджує відсутність доведеної обізнаності апелянта щодо протиправного характеру дій, вчинених іншими особами.

Велика Палата Верховного Суду у справі № 908/2388/21 відносно цих самих об`єктів нерухомості, правові висновки якої є обов`язковими для застосування у подібних правовідносинах згідно з ч. 6 ст. 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» та ч. 4 ст. 236 ГПК України, зазначила наступне: « 178. Слід з-поміж іншого зауважити, що процесуальний статус останнього набувача прав на об`єкт самочинного будівництва як відповідача надає такій особі можливість використовувати всі передбачені процесуальним законом засоби для захисту своїх прав та інтересів. Також суд під час розгляду справи зможе оцінити добросовісність відповідача та пропорційність застосовуваних до нього засобів». Цим формулюванням Велика Палата фактично визначила обов`язковий зміст процесуальної діяльності суду при наступному розгляді справи: оцінка добросовісності відповідача та пропорційності застосовуваних до нього засобів є не факультативною, а обов`язковою частиною судового аналізу.

Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини, втручання у право мирного володіння майном, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства та інтересами особи, яка зазнає такого втручання. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа — добросовісний набувач — внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20.10.2011, пункт 68, та «Кривенький проти України» від 16.02.2017, пункт 45). Скаржник зазначає, що суд першої інстанції не виконав прямо покладений на нього Великою Палатою Верховного Суду у справі №908/2388/21 обов`язок оцінити пропорційність застосованого способу захисту - який баланс інтересів в разі задоволення вимог Позивача, а саме який суспільний інтерес досягається при застосуванні найбільш руйнівного механізму до Відповідача, чи існує механізм компенсації апелянту вартості знесеного майна, ефективний, а не лише формальний, як цього вимагає стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Апелянт зауважує, що встановлення Європейським судом порушення статті 1 Першого протоколу у справі «Одеська бутербродна компанія» не означає заборони знесення як такого - про це прямо зазначила Велика Палата Верховного Суду в постанові від 08.10.2025 у справі №523/7180/14-ц, відмовивши в перегляді судових рішень про знесення того самого об`єкта: непропорційність втручання не зобов`язує змінити позицію щодо законності будівництва, а покладає на державу обов`язок усунути встановлену непропорційність шляхом виплати добросовісному власнику належної компенсації або іншого виду відшкодування. Апелянт саме на цьому і наполягає: до вирішення питання про знесення суд зобов`язаний дослідити наявність та ефективність компенсаційного механізму, а не ігнорувати це питання, як це зробив суд першої інстанції. При цьому земельна ділянка у цій справі, на відміну від землі водного та природно заповідного фонду у справі «Одеська бутербродна компанія», не має жодного природоохоронного чи іншого особливого правового статусу, який міг би виправдовувати посилений публічний інтерес, здатний переважити інтерес добросовісного набувача — а отже, підстави для встановлення порушення статті 1 Першого протоколу в цій справі є не слабшими, а сильнішими. Слід зауважити, що навіть формальна наявність передбаченого законом механізму компенсації (регресна вимога до продавця) не задовольняє вимог статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо цей механізм є практично недієвим. Європейський суд з прав людини послідовно наголошує, що право на ефективний засіб захисту передбачає саме практичне застосування механізму захисту, а не його формальне існування (рішення ЄСПЛ у справах «Дорани проти Ірландії» від 31.07.2003 та «Каіч та інші проти Хорватії» від 17.07.2008). Призначення неплатоспроможної юридичної особи єдиним джерелом компенсації є саме таким формальним, а не практичним засобом захисту.

ТОВ «АРТ 2005» звертало увагу суду першої інстанції на надмірний тягар у вигляді відсутності компенсації за знесення майна. Але суд першої інстанції не навів жодного мотиву щодо пропорційності покладеного на апелянта тягаря, не дослідив питання наявності чи відсутності ефективного компенсаційного механізму та залишив без жодної оцінки наведені апелянтом доводи й докази неплатоспроможності ТОВ «Люкс Комфі», що є самостійним порушенням вимог статті 236 ГПК України щодо обґрунтованості судового рішення.

За визнанням самого Департаменту управління активами Запорізької міської ради, питання про вибір між знесенням та визнанням права власності за територіальною громадою належить до компетенції сесії міської ради. Разом з тим, попри пряме звернення апелянта у 2026 році з пропозицією врегулювати відносини щодо ділянки, сесія Запорізької міської ради це питання не розглядала - жодного рішення про обрання того чи іншого способу захисту, як і про порівняння економічної доцільності кожного з них, компетентним органом не ухвалено. При цьому представник міської ради в судовому процесі підтримав позовні вимоги прокуратури про знесення майна, хоча ця процесуальна позиція не спирається на жодне рішення сесії як органу, уповноваженого вирішувати це питання по суті. Таким чином, вимога про знесення, яку суд першої інстанції визнав обґрунтованою, не є результатом свідомого й обґрунтованого вибору територіальної громади між двома законодавчо доступними альтернативами, а є наслідком того, що компетентний орган місцевого самоврядування це питання просто не розглядав - ні до звернення апелянта, ні після нього. У цій справі щонайменше дві законодавчо доступні, менш радикальні альтернативи знесенню залишились нерозглянутими компетентним органом: (1) визнання права власності на майно за територіальною громадою, про необхідність вирішення якого сесією прямо визнав сам Департамент управління активами; та (2) укладення договору оренди спірної земельної ділянки з ТОВ «АРТ 2005», пропозицію про що апелянт направив у 2026 році. Щодо другої альтернативи слід зазначити, що чинне законодавство не лише не перешкоджає її реалізації, а прямо передбачає позаконкурсний порядок надання в оренду земельної ділянки, на якій розташований об`єкт нерухомого майна, що перебуває у власності відповідної юридичної особи (частина друга статті 134 Земельного кодексу України), тобто йдеться не про гіпотетичну, а про безпосередньо застосовну правову можливість. Жодна з цих альтернатив не була предметом розгляду сесії Запорізької міської ради - ні до звернення апелянта, ні після нього. Застосування судом крайньої міри захисту за таких обставин не відповідає наведеному правовому висновку Верховного Суду: рішення про знесення не є результатом свідомого й обґрунтованого вибору територіальної громади між законодавчо доступними альтернативами, а є наслідком того, що жодна з них компетентним органом взагалі не розглядалася.

Обраний спосіб захисту (знесення) взагалі не є результатом волевиявлення позивача як уповноваженого законом органу, а отже, вимога про знесення не може вважатися такою, що виходить від територіальної громади в належній юридичній формі. Матеріали справи не містять жодного рішення сесії Запорізької міської ради, яким би територіальна громада в особі свого представницького органу визначилася з обранням саме знесення (а не альтернативного способу захисту за частинами п`ятою і шостою статті 376 Цивільного кодексу України - з урахуванням чинної на момент подання скарги редакції зазначеної статті) як способу захисту порушеного права власності на земельну ділянку. Підтримка вимоги про знесення представником позивача Кратом А.С. у судовому засіданні 07.07.2026, як і письмові пояснення Запорізької міської ради від 10.04.2026, не можуть підмінити собою акт волевиявлення територіальної громади, прийнятий у формі, встановленій законом, оскільки повноваження представника на вчинення процесуальних дій у суді не тотожні повноваженню самостійно визначати спосіб розпорядження активом комунальної власності.

Узагальнений виклад позицій інших учасників справи.

23.09.2026 від заступника керівника Запорізької обласної прокуратури до ЦАГС надійшов відзив на апеляційну скаргу (документ сформований в системі «Електронний суд» 22.09.2026), в якому просить: апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «АРТ 2005» залишити без задоволення, рішення Господарського суду Запорізької області від 07.07.2025 у справі № 908/745/26, залишити без змін; справу розглянути за участі прокурора.

Відзив обґрунтований наступним.

На думку апелянта, висновки суду першої інстанції про те, що ТОВ «АРТ 2005» не є добросовісним набувачем спірного нерухомого майна, ґрунтуються виключно на встановленні факту перебування ОСОБА_1 на посаді директора ТОВ «Люкс Комфі». Відповідач 2 посилається на те, що станом на 16.08.2017 керівником ТОВ «Люкс Комфі» був ОСОБА_2 , а ОСОБА_1 набув статусу керівника цього товариства лише 13.06.2018. На підставі цього апелянт доходить висновку, що ОСОБА_1 на момент укладення спірних договорів не мав відношення до продавця, а тому ТОВ «АРТ 2005» слід вважати добросовісним набувачем. Проте, такі доводи не відповідають фактичним обставинам справи. ОСОБА_1 не був сторонньою особою щодо попередньої юридичної історії саме спірного нерухомого майна. Так, 30.11.2016 між ПП «Терра Віта V» та ТОВ «Люкс Комфі» укладено інвестиційний договір щодо будівництва спірного об`єкта нерухомого майна. При укладенні цього договору від імені ПП «Терра Віта V» за довіреністю діяв ОСОБА_1 , тоді як ТОВ «Люкс Комфі» представляв ОСОБА_2 . Ці обставини визнаються і апелянтом (п. 1.3 апеляційної скарги). Надалі вже 16.08.2017 при укладенні договорів купівлі-продажу тих самих об`єктів нерухомого майна між ТОВ «Люкс Комфі» та ТОВ «АРТ 2005» від імені продавця діяв ОСОБА_3 , тоді як від імені покупця ТОВ «АРТ 2005» ОСОБА_1 як директор вказаного підприємства (копії договорів містяться в матеріалах справи). Таким чином, ОСОБА_1 послідовно брав безпосередню участь у правовідносинах щодо спірного майна на різних етапах його юридичного оформлення: спочатку як представник ПП «Терра Віта V» при укладенні інвестиційного договору, на підставі якого ТОВ «Люкс Комфі» здійснювало будівництво відповідного об`єкта, а згодом як представник ТОВ «АРТ 2005» при придбанні у ТОВ «Люкс Комфі» сформованих із цього об`єкта приміщень. Тому посилання апелянта на те, що ОСОБА_1 «не мав жодного відношення до продавця» не відповідають фактичним обставинам справи, а дослідження цього питання у такому випадку має суттєве значення для оцінки добросовісності набувача. Визначальним є не те, чи обіймав ОСОБА_4 посаду в ТОВ «Люкс Комфі», а те, чи був він обізнаний або, виходячи з його попередньої безпосередньої участі у правовідносинах щодо цього самого майна, міг бути обізнаний з обставинами його виникнення та оформлення. І саме ця обставина суттєво відрізняє ТОВ «АРТ 2005» від звичайного стороннього покупця нерухомості, який уперше стикається з об`єктом безпосередньо перед його придбанням. Фактична хронологія правовідносин свідчить, що ОСОБА_1 не був сторонньою щодо походження спірного майна особою: 30.11.2016 він представляв ПП «Терра Віта V» при укладенні з ТОВ «Люкс Комфі» інвестиційного договору щодо цього майна; 16.08.2017 представляв ТОВ «АРТ 2005» при його придбанні у ТОВ «Люкс Комфі»; з 13.06.2018, за твердженням самого апелянта, став керівником ТОВ «Люкс Комфі». Така послідовність не дозволяє оцінювати ТОВ «АРТ 2005» як абсолютно стороннього набувача, представник якого не був і не міг бути обізнаний із попередньою юридичною історією придбаного майна. Отже, помилковість окремого висновку щодо дати та юридичної особи, керівником якої був ОСОБА_1 , не спростовує встановленої сукупності взаємозв`язків між учасниками відповідних правовідносин та не усуває необхідності оцінки їх поведінки через критерії добросовісності, розумності й обачності. Навпаки, документально підтверджена послідовна участь ОСОБА_1 у правовідносинах щодо одного й того самого майна до його придбання ТОВ «АРТ 2005», безпосередньо під час такого придбання та його подальше набуття статусу керівника ТОВ «Люкс Комфі» є обставинами, які в сукупності підлягають врахуванню при визначенні того, чи знав або міг знати набувач про юридичні вади походження спірного майна.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 17.11.2016 у справі № 908/2336/16 розірвано Договір оренди та зобов`язано ПП «Терра Віта V» повернути земельну ділянку Запорізькій міській раді. Судом у цій справі встановлено обізнаність ПП «Терра Віта V» із судовим рішенням у справі № 908/2336/16, оскільки її розгляд відбувався за участі представника ПП «Терра Віта V». Попри це вже 30.11.2016, тобто, через 13 днів після його ухвалення, ПП «Терра Віта V» укладає з ТОВ «Люкс Комфі» інвестиційний договір щодо будівництва на цій земельній ділянці. При цьому саме Музичук О.М. безпосередньо представляв ПП «Терра Віта V» при укладенні такого договору. Стан земельної ділянки та хронологія створення об`єктів також не узгоджуються з доводами про безумовну добросовісність набувача. На виконання рішення суду у справі № 908/2336/16 за актом державного виконавця 19.04.2017 земельну ділянку фактично повернуто Запорізькій міській раді. Цим же актом встановлено, що на земельній ділянці відсутнє нерухоме майно, у зв`язку з чим виконавче провадження було закінчено. Вже 28.04.2017, тобто, через дев`ять днів орган державного архітектурно будівельного контролю зафіксував на земельній ділянці виконання будівельних робіт без документів, що дають право на їх виконання, після чого були складені відповідні матеріали та видано припис про зупинення будівельних робіт. Надалі протягом надзвичайно короткого проміжку часу відбувалося формування та державна реєстрація окремих об`єктів нерухомості, зміна їх площ та поділ первісного об`єкта, а 16.08.2017 ТОВ «АРТ 2005» одночасно придбало приміщення № № 1– 10. Отже, йдеться не про ситуацію, коли ТОВ «АРТ 2005» придбало окремий давно існуючий об`єкт нерухомості з очевидною усталеною юридичною історією. Натомість, Відповідачем 2 фактично одночасно придбано майже весь комплекс об`єктів, сформованих незадовго до їх відчуження, причому від імені покупця діяв той самий ОСОБА_1 , який ще на попередньому етапі особисто представляв сторону інвестиційного договору щодо будівництва цього майна.

Необґрунтованим є посилання апелянта на відсутність повідомлення ОСОБА_1 про підозру у кримінальному провадженні як на обставину, що нібито підтверджує добросовісність ТОВ «АРТ 2005». Наявність складу кримінального правопорушення у діях конкретної фізичної особи та добросовісність юридичної особи при набутті майна є різними за своєю правовою природою питаннями та мають різний предмет доказування. Відсутність повідомлення про підозру означає лише відсутність відповідного процесуального рішення в кримінальному провадженні та жодним чином не встановлює того, що ОСОБА_1 не знав і не міг знати про обставини виникнення та оформлення спірного майна. Тим більше, така обставина не створює самостійної ознаки добросовісності ТОВ «АРТ 2005».

Сукупність установлених обставин свідчить щонайменше про наявність таких об`єктивних передумов, за яких особа, яка діяла від імені набувача, проявивши розумну обачність, могла знати про проблемний характер виникнення та оформлення прав на спірне майно, а тому доводи апеляційної скарги про неспростовану добросовісність ТОВ «АРТ 2005» є необґрунтованими.

Не відповідають змісту оскаржуваного рішення доводи апелянта про те, що судом першої інстанції не взято до уваги висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, та взагалі не надано оцінки обставинам, які мають значення для вирішення питання щодо можливості застосування до Відповідача 2 такого способу захисту як знесення самочинно збудованого майна. Велика Палата Верховного Суду у наведеній постанові зазначила, що процесуальний статус останнього набувача прав на об`єкт самочинного будівництва як відповідача надає такій особі можливість використовувати всі передбачені процесуальним законом засоби захисту своїх прав та інтересів, а суд під час розгляду справи зможе оцінити добросовісність відповідача та пропорційність застосованих до нього засобів. Наведені обставини були досліджені судом першої інстанції під час розгляду даної справи. Зокрема, судом детально встановлено обставини виникнення спірних об`єктів, відсутність правових підстав для забудови земельної ділянки, відсутність дозвільної документації та неприйняття об`єкта в експлуатацію; досліджено подальший перехід прав на спірне майно, обставини діяльності ПП «Терра Віта V», ТОВ «Люкс Комфі» та ТОВ «АРТ 2005», склад їх власників, керівників та представників. За результатами оцінки цих обставин суд не погодився з доводами ТОВ «АРТ 2005» щодо добросовісності набуття ним спірного майна. Крім того, суд, надаючи оцінку втручанню у права Відповідача 2 у співвідношенні з порушеним правом територіальної громади, виходив із того, що розташування на земельній ділянці комунальної власності самочинно збудованих об`єктів істотно та на невизначений строк обмежує права її власника, позбавляючи його можливості вільно визначати спосіб використання земельної ділянки, здійснювати її забудову або передавати у користування іншим особам. При цьому судом установлено, що таке порушення є триваючим, а його усунення можливе шляхом звільнення земельної ділянки від самочинно збудованих об`єктів. Правовий висновок, що саме такий спосіб захисту порушеного права у спірних правовідносинах є ефективним, сформований Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21. Тому твердження апелянта про те, що суд «жодного разу не торкнувся питання» суспільного інтересу та співвідношення такого інтересу з наслідками застосування обраного способу захисту, фактично ґрунтується не на змісті рішення в цілому, а на відсутності в ньому окремого формального розділу.

У межах цієї справи власник земельної ділянки не зайняв нейтральної позиції та не залишив питання щодо подальшої долі самочинного будівництва невирішеним, а однозначно висловив позицію на підтримку саме того способу захисту, який заявлений прокурором та задоволений судом першої інстанції. Спірна земельна ділянка надавалася у користування ПП «Терра Віта V» для розташування 14-поверхового житлового будинку з вбудовано прибудинковим громадського-торговельним центром. Тоді як наразі на земельній ділянці розташовані гаражі, що не відповідає її цільовому призначенню – 02.03 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. У свою чергу за відсутності на спірній земельній ділянці самочинно збудованих об`єктів нерухомості Запорізька міська рада мала б можливість надати її у користування за результатами аукціону на більш вигідних умовах, а ніж за умови надання її ТОВ «АРТ 2005» під розташування вже існуючих самочинно збудованих об`єктів. ТОВ «АРТ 2005» після набуття 16.08.2017 права власності на спірні об`єкти нерухомості звернулося до Запорізької міської ради лише 13.04.2026, тобто, вже після звернення прокурора з відповідним позовом до суду. При цьому, Відповідачем 2 встановлені законом обов`язкові платежі за фактичне використання спірної земельної ділянки не вносились. Відтак, посилання представника ТОВ «АРТ 2005» на нібито відсутність волевиявлення територіальної громади є безпідставним. Позиція Запорізької міської ради у цій справі є чіткою та послідовною: рішення про передачу спірної земельної ділянки Відповідачу 2 у користування та про легалізацію розташованих на ній самочинно збудованих об`єктів не приймалося, натомість, у межах судового розгляду міська рада безпосередньо підтримала вимогу прокурора про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення таких об`єктів.

24.09.2026 від Запорізької міської ради до ЦАГС надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому просить: апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «АРТ 2005» на рішення Господарського суду Запорізької області від 07.07.2026 у справі № 908/745/26 - залишити без задоволення; рішення Господарського суду Запорізької області від 07.07.2026 у справі № 908/745/26 - залишити без змін.

Відзив обґрунтований наступним.

У контексті спірних правовідносин слід зазначити, що сама по собі правова природа добросовісності означає, що особа, придбаваючи той чи інший актив, не знала, і проявивши розумну обачність, не могла знати про те, що актив є проблемним та існують права та претензії третіх осіб на нього. Разом з цим, за результатами вивчення реєстраційних справ підприємств ПП «Терра Віта V», ТОВ «Люкс Комфі» та ТОВ «АРТ 2005» слід зазначити наступне. Зокрема, 19.10.2005 здійснено державну реєстрацію юридичної особи ПП «Терра Віта V». 05.02.2015 здійснено державну реєстрацію Товариства з обмеженою відповідальністю «Люкс Комфі» за юридичною адресою: м. Запоріжжя, вул. Будівельників, 23. Згідно рішення (меморандуму) власника ПП «Терра Віта V» №12/08-15 від 12.08.2015 права власника ПП «Терра Віта V» передано ТОВ «Люкс Комфі» та визначено юридичну адресу ПП «Терра Віта V» по вул. Будівельників, 23 у м. Запоріжжі. Таким чином, з 12.08.2015 власником та директором ПП «Терра Віта V» та ТОВ «Люкс Комфі» була одна особа – Білоцерковський О.В. В кінці листопада 2016 року, право представляти інтереси підприємства ПП «Терра Віта V» було надано на підставі довіреності Музичук О.М. (зокрема, на момент укладення інвестиційного договору від 30.11.2016 про забудову спірного об`єкту нерухомості). У подальшому, згідно протоколу №1 від 13.01.2017 ТОВ «Люкс Комфі» та наказу №1-к від 16.01.2017, директором ТОВ «Люкс Комфі» призначено Музичук О.М. Ці обставини були встановлені зокрема під час розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 908/2388/21. На теперішній час, Музичука О.М. 17.05.2021 призначено керівником ТОВ «Люкс Комфі» та ПП «Терра Віта V». Крім того, 13.03.2017 зареєстровано Товариство з обмеженою відповідальністю «АРТ 2005», директором якого згідно протоколу №1 загальних зборів учасників товариства від 10.03.2017 обрано саме Музичука О.М. Згідно спірних договорів купівлі-продажу від 16.08.2017 нежитлових приміщень, саме Музичук О.М. являється представником ТОВ «АРТ 2005». Вищевикладене свідчить, про те, що фактично засновниками, власниками та директорами юридичних осіб ПП «Терра Віта V», ТОВ «Люкс Комфі» та ТОВ «АРТ 2005» були одні і ті ж особи. Відтак, доводи Відповідача-2, що реальним власником майна, придбаного на підставі спірних договорів купівлі-продажу від 16.08.2017 є Фомін Є.Ю. не спростовують позовні вимоги прокурора.

ПП «Терра Віта V» та ТОВ «Люкс Комфі» під час укладення 30.11.2016 інвестиційного договору будівництва об`єкта нерухомості та в подальшому 01.02.2017 під час здійснення державної реєстрації права власності на самочинно збудовані об`єкти нерухомого майна за ТОВ «Люкс Комфі», будучи професійними учасниками ринку будівництва та нерухомості, були обізнаними про наявність порушення процедури будівництва спірних об`єктів нерухомості, тобто діяли недобросовісно. Враховуючи викладене, а також те, що ТОВ «Люкс Комфі» правомірно не набуло право власності на самочинно збудовану нежитлову будівлю по вул. Калнишевського, 10А, літера А-1 у м. Запоріжжі, ТОВ «Люкс Комфі» не мало законних підстав на продаж нежитлових приміщень 1-10, що утворились в процесі поділу об`єкту нерухомого майна загальною площею 295,0 кв.м. за вищевказаною адресою; посилання апелянта на презумпцію добросовісності саме по собі не спростовує факту порушення права Запорізької міської ради як власника земельної ділянки.

Належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога до ТОВ «Люкс Комфі» та ТОВ «АРТ 2005» про знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦК України. Зазначений спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача. Вказані висновки викладені у пунктах 145, 146 постанови Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21.

Внаслідок укладення інвестиційного договору та договору купівлі-продажу у ТОВ «Люкс Комфі» і ТОВ «Арт 2005» не виникає право власності на нерухому річ (право на нерухому річ не виникло у ПП «Терра Віта V» як у особи, яка здійснила самочинне будівництво, і не може бути передане іншим особам), проте ТОВ «Люкс Комфі» і ТОВ «Арт 2005» набули права на об`єкт самочинного будівництва. ТОВ «Арт 2005» і ТОВ «Люкс Комфі» користуються земельною ділянкою без відповідних правових підстав, їх дії є самовільним зайняттям земельної ділянки. На земельній ділянці розташовані об`єкти самочинного будівництва, які належать ТОВ «Арт 2005» і ТОВ «Люкс Комфі» та зареєстровані за ними. Це створює перешкоди для власника земельної ділянки. Обов`язок знести об`єкт самочинного будівництва має розглядатися в контексті правового захисту права власності на земельну ділянку. Отже, відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач).

В апеляційній скарзі Відповідач-2 також зазначає, що ним до Запорізької міської ради було скеровано заяву про надання в оренду частини земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056, в межах якої розташовані нежитлові приміщення 1-10 літ. А-1 по вул. Калнишевського, буд.10А в м. Запоріжжя під вже збудовані об`єкти нерухомого майна. Вказані доводи, однак, не спростовують обставин, встановлених судом першої інстанції, та не свідчать про наявність у ТОВ «АРТ 2005» законних підстав для користування спірною земельною ділянкою. Згідно з пунктом 34 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин належить до виключної компетенції сільських, селищних, міських рад та вирішується виключно на пленарних засіданнях ради. Відповідно до статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Таким чином, юридично значущим волевиявленням Запорізької міської ради щодо передачі земельної ділянки комунальної власності в оренду є відповідне рішення міської ради, прийняте у встановленому законом порядку, а не саме по собі звернення юридичної особи із заявою про передачу земельної ділянки в оренду. У даному випадку Відповідач-2 не наводить та матеріали справи не містять доказів прийняття Запорізькою міською радою рішення про передачу ТОВ «АРТ 2005» в оренду частини земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056.

Доводи апелянта про те, що земельна ділянка тривалий час не використовувалася міською радою, не мають правового значення для вирішення питання про наявність порушення права власника. Відповідно до статті 319 ЦК України власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Саме існування на земельній ділянці об`єкта самочинного будівництва обмежує можливість міської ради реалізовувати правомочності власника щодо цієї землі. Велика Палата Верховного Суду у справі № 908/2388/21 прямо зазначила, що перебування на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості іншого власника істотно обмежує права власника землі, оскільки він не може вільно використовувати земельну ділянку, зокрема передати її в оренду іншій особі. Тому твердження апелянта про нібито «тривалу незацікавленість» міської ради не спростовує ані права комунальної власності на землю, ані факту порушення цього права шляхом зайняття земельної ділянки самочинно збудованим об`єктом нерухомого майна.

Рух справи в суді апеляційної інстанції.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10.08.2026 у даній справі визначена колегія суддів у складі: головуючий, доповідач суддя Чус О.В., судді: Андрейчук Л.В., Вінніков С.В.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 12.08.2026 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “АРТ 2005” на рішення Господарського суду Запорізької області від 07.07.2026 у справі № 908/745/26 залишено без руху. Рекомендовано скаржнику усунути недоліки апеляційної скарги, а саме: подати до апеляційного суду належні докази сплати судового збору (доплати), на належні реквізити, надавши строк 10 днів з дня отримання копії цієї ухвали для усунення недоліків. Роз`яснено скаржнику, що в разі невиконання зазначеної ухвали суду в строк, визначений п.2 її резолютивної частини, апеляційна скарга вважається неподаною та повертається апелянту.

21.08.2026 (документ сформовано) від скаржника через систему “Електронний суд” до ЦАГС (зареєстровано 24.08.2026) надійшла заява про усунення недоліків, якою долучено до матеріалів апеляційної скарги докази сплати (доплати) судового збору у розмірі 17971,20 грн. відповідно до квитанції від 21.08.2026.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 16.09.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю “АРТ 2005” на рішення Господарського суду Запорізької області від 07.07.2026 у справі № 908/745/26; розгляд апеляційної скарги призначено у судовому засіданні на 07.10.2026 об 11 год. 50 хв.

29.09.2026 від ТОВ “АРТ 2005” до ЦАГС надійшла відповідь на відзиви на апеляційну скаргу (документ сформований в системі “Електронний суд” 28.09.2026), в якій просить апеляційну скаргу ТОВ “АРТ 2005” задовольнити у повному обсязі.

Відповідь обґрунтована, зокрема, тим, що жоден із відзивів не захищає конкретний фактичний висновок суду першої інстанції про дату призначення Музичука О.М. директором ТОВ «Люкс Комфі» — навпаки, у матеріалах справи тепер фігурують три взаємно суперечливі, непідтверджені документами дати; жоден із відзивів не наводить фрагмента оскаржуваного рішення, який містив би застосування тесту на пропорційність за статтею 1 Першого протоколу до Конвенції, а твердження про суспільний інтерес у знесенні та економічну вигідність гіпотетичного аукціону нічим не підтверджені; позиція прокурора щодо компетенції сесії міської ради є внутрішньо суперечливою, а відзив ради сам підтверджує відсутність будь-якого рішення сесії щодо законодавчо доступних альтернатив знесенню.

07.10.2026 від ТОВ “АРТ 2005” до ЦАГС надійшли письмові пояснення, в яких просить: перевірити наявність підстав для представництва прокурором інтересів держави в особі Запорізької міської ради та, встановивши їх відсутність, скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 07.07.2026 у справі № 908/745/26 у частині вимог до ТОВ «АРТ 2005» і залишити позов у цій частині без розгляду; у разі, якщо суд не знайде підстав для залишення позову без розгляду, розглянути апеляційну скаргу ТОВ «АРТ 2005» по суті з урахуванням викладених у ній доводів.

У судове засідання 07.10.2026 з`явилися прокурор, представники позивача та відповідача-2.

Відповідач-1 правом участі в судовому засіданні не скористався, про дату, час та місце судового розгляду справи повідомлений належним чином (т. 2, а.с. 131).

Представник відповідача-2 підтримав доводи апеляційної скарги, просив її задовольнити. Прокурор та представник позивача заперечили проти доводів апеляційної скарги, просили відмовити у її задоволенні.

У судовому засіданні 07.10.2026 колегією суддів оголошено скорочене судове рішення (вступну та резолютивну частини постанови) у справі.

Встановлені судом обставини справи.

На підставі рішення Запорізької міської ради №55/281 від 28.03.2007 між Запорізькою міською радою та Приватним підприємством “Терра Віта V” (код ЄДРПОУ 3383697) 06.07.2007 укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,5722 га, розташованої в районі існуючого житлового будинку №10А по вул. Калнишевського у місті Запоріжжя, кадастровий номер 2310100000:06:001:0056 (строк дії договору 10 років).

Згідно пункту 1 вказаного Договору, земельну ділянку надано у користування для розташування 14-ти поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудинковим громадського-торговельним центром.

Пунктом 4 Договору визначено, що земельна ділянка вільна від забудови та інші об`єкти інфраструктури відсутні.

Згідно акту приймання-передачі від 11.06.2007 Запорізька міська рада передала, а ПП “Терра Віта V” прийняло вищевказану земельну ділянку у користування.

У подальшому, у зв`язку із порушенням договору оренди щодо систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, рішенням Господарського суду Запорізької області від 17.11.2016 у справі №908/2336/16 задоволено позовну заяву Запорізької місцевої прокуратури №3 про розірвання договору оренди з ПП “Терра Віта V” та зобов`язання повернути земельну ділянку площею 0,5722 га з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056 на користь Запорізької міської ради.

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 01.03.2017 у справі №908/2336/16 рішення Господарського суду Запорізької області від 17.11.2016 залишено без змін.

На виконання наказу № 908/2336/16, виданого Господарським судом Запорізької області 11.01.2017, Хортицьким відділом державної виконавчої служби міста Запоріжжя ГТУЮ у Запорізькій області 19.04.2017 передано, а Запорізькою міською радою прийнято земельну ділянку площею 0,5722 га з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056, розташовану в районі існуючого житлового будинку № 10А по вул. Калнишевського у міста Запоріжжя, про що складено Акт передачі земельної ділянки (т. 1, а.с. 49). На момент приймання-передачі земельної ділянки, на ній знаходилась металева огорожа, металева споруда (пересувна), залізобетонні конструкції, перекриті залізним настилом. Водночас, забезпечено вільний доступ до зазначеної земельної ділянки, та вона поверталась власнику у стані, не гіршому, порівняно з тим, у якому Приватне підприємство “Терра Віта V” одержало її в оренду, відповідно до договору оренди землі від 30.07.2007 №040726100619.

Отже, 19.04.2017, на момент повернення земельної ділянки Запорізькій міській раді, об`єкти нерухомості на ній були відсутні.

У подальшому, згідно з інформацією Виконавчого комітету Запорізької міської ради №05874/03-20/09 від 07.05.2021 та Департаменту управління активами Запорізької міської ради від 27.02.2026 № 1931/01/01-07/3291,3406, договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056 із ТОВ “Терра Віта V” не поновлювався.

Рішення про надання вказаної земельної ділянки в оренду ТОВ “Люкс Комфі” Запорізькою міською радою не приймалось та договір оренди землі із зазначеним землекористувачем Запорізькою міською радою не укладався, на теперішній час договір оренди щодо вказаної ділянки не обліковується.

Згідно з інформацією Управління з питань земельних відносин Запорізької міської ради №988/02-03 від 17.05.2021 та Департаменту управління активами Запорізької міської ради від 27.02.2026 № 1931/01/01-07/3291,3406, за кадастровим номером 2310100000:06:001:0056 значився договір оренди з ПП “Терра Віта V” від 30.07.2007 № 040726100619, який на підставі рішення Господарського суду Запорізької області від 17.11.2016 у справі № 908/2336/16 було розірвано та земельну ділянку повернуто Запорізькій міській раді.

30.11.2016 ПП “Терра Віта V” укладено з ТОВ “Люкс Комфі” (ЄДРПОУ 39623335) інвестиційний договір будівництва об`єкта нерухомості, а саме нежитлової будівлі літера А-1, за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, в районі існуючого житлового будинку №10-а, загальною площею 295,0 кв.м. (т. 1, а.с. 50-52).

Згідно з інвестиційним договором та додатком №1 до нього, ПП “Терра Віта V” як Забудовник та ТОВ “Люкс Комфі” як Інвестор уклали договір про те, що за умови виконання Інвестором своїх зобов`язань щодо здійснення інвестиції шляхом перерахування грошових коштів на рахунок Забудовника або підрядної організації, Забудовник не заперечує проти оформлення за інвестором права власності на 100 (сто) відсотків об`єкту інвестування: нежитлової будівлі літера А-1, за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, в районі існуючого житлового будинку №10А, загальною площею 295,0 кв.м.

Так, згідно з інформацією Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (т. 1, а.с. 39), 01.02.2017 державним реєстратором виконавчого комітету Дніпрорудненської міської ради Запорізької області Горпинич С.С. зареєстровано право власності на нежитлову будівлю А-1 загальною площею 295,0 кв.м. за адресою: м. Запоріжжя, вулиця Калнишевського, будинок 10А, за ТОВ “Люкс Комфі” (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1161502123101).

Підставою для реєстрації права власності стали наступні документи: інвестиційний договір будівництва об`єкта нерухомості від 30.11.2016 з додатком №1 до нього, договір оренди землі від 06.07.2007, технічний паспорт від 30.12.2016, декларація про готовність об`єкта до експлуатації ЗП142163643071 від 06.01.2017.

Згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна №1161502123101 встановлено, що об`єкт нерухомого майна за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, будинок 10-А, нежитлова будівля А-1, загальною площею 295,0 кв.м. перебувала в процесі поділу.

Державним реєстратором 25.07.2017 прийнято рішення №36289759 про закриття розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з реєстраційним номером 1161502123101, у зв`язку із поділом об`єкту нерухомого майна на 11 приміщень як окремих об`єктів нерухомого майна. Разом з цим, відомості щодо закриття відповідного розділу в Реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутні.

У подальшому, 29.06.2017 державним реєстратором Виконавчого комітету Орлянської сільської ради Василівського району Запорізької області проведено державну реєстрацію права приватної власності за ТОВ “Люкс Комфі” на вказані нижче нежитлові приміщення, літера “А-1”, за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вулиця Калнишевського, будинок 10А, площею по 28,0 кв.м. кожен, які утворились в процесі поділу об`єкта нерухомого майна №1161502123101, а саме: приміщення 1 (реєстраційний номер об`єкта 1288031923101); приміщення 2 (реєстраційний номер об`єкта 1288287823101); приміщення 3 (реєстраційний номер об`єкта 1288311823101); приміщення 4 (реєстраційний номер об`єкта 1288332823101); приміщення 5 (реєстраційний номер об`єкта 1288377823101); приміщення 6 (реєстраційний номер об`єкта 1288396423101); приміщення 7 (реєстраційний номер об`єкта 1288416923101); приміщення 8 (реєстраційний номер об`єкта 1288440623101); приміщення 9 (реєстраційний номер об`єкта 1288468423101); приміщення 10 (реєстраційний номер об`єкта 1288490823101).

19.07.2017 державним реєстратором Виконавчого комітету Орлянської сільської ради Василівського району Запорізької області проведено державну реєстрацію права приватної власності за ТОВ “Люкс Комфі” (реєстраційний номер об`єкта 1308760223101) на нежитлове приміщення 11, літера “А-1”, за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вулиця Калнишевського, будинок 10А, який утворився в процесі поділу об`єкта нерухомого майна №1161502123101.

Після проведення додаткової технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, а саме 11 нежитлових приміщень за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, 10А, які утворилися в процесі поділу, встановлено невідповідність загальної площі поділених приміщень до площі первинного об`єкту нерухомого майна.

На підставі проведеної додаткової технічної інвентаризації та інформації ТОВ “Укрспецекспертиза” встановлено, що площа нежитлових приміщень з 1 по 10, що знаходяться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, 10А, становить по 27,1 кв.м. кожне, приміщення 11 – 27,0 кв.м.

На підставі вищевказаних документів, державним реєстратором 20.07.2017 внесено відповідні зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо площі вищевказаних 10 нежитлових приміщень, а саме зменшено площі 10 нежитлових приміщень з 28,0 кв.м. на 27,1 кв.м.

Крім того, згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно площа приміщення 11 складає 354,6 кв.м. Відомості щодо підстав зміни загальної площі об`єкту нерухомого майна та дати внесення до Реєстру відповідних змін, в реєстраційній справі об`єкту нерухомого майна №1308760223101 відсутні.

16.08.2017 між ТОВ “Люкс Комфі” та ТОВ “АРТ 2005” укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, літера А-1, що розташовано за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вулиця Калнишевського, будинок 10А, приміщення 1, загальною площею 27,1 кв.м.

Указаний договір купівлі-продажу 16.08.2017 посвідчено та зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Єдемською-Фастовець О.О. за №2092.

Аналогічні договори купівлі-продажу між ТОВ “Люкс Комфі” та ТОВ “АРТ 2005” 16.08.2017 укладено щодо нежитлових приміщень 2-10 за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вулиця Калнишевського, будинок 10А, літера “А-1”.

Вказані договори купівлі-продажу також посвідчено та зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Єдемською-Фастовець О.О. за №№2094 (щодо приміщення 2), 2096 (приміщення 3), 2098 (приміщення 4), 2100 (приміщення 5), 2102 (приміщення 6), 2104 (приміщення 7), 2108 (приміщення 8), 2110 (приміщення 9), 2112 (приміщення 10).

Відповідні відомості щодо права власності ТОВ “АРТ 2005” на вказані приміщення внесено приватним нотаріусом до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 16.08.2017.

Згідно з договорами купівлі-продажу нерухоме майно розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056 площею 0,5722 га за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вулиця Калнишевського, в районі існуючого житлового будинку № 10А.

За фактом службового підроблення та зловживання повноваженнями проводилось досудове розслідування в рамках кримінального провадження, відомості про яке внесено до ЄРДР за №42017081050000018 від 13.05.2017 за ч. 1 ст. 364 1, ч. 1 ст. 366 КК України.

У межах здійснення досудового розслідування, районною адміністрацією Запорізької міської ради по Хортицькому району було надано інформацію №01/01-30/0390 від 20.04.2017 щодо того, що районна адміністрація не присвоювала адресу об`єкту нерухомого майна – нежитлова будівля А-1 по вул. Калнишевського, будинок 10А у м. Запоріжжі.

28.04.2017 Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Запорізькій області було проведено позапланову перевірку об`єкту будівництва розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вулиця Калнишевського, біля будинку 10А.

За результатами проведеної перевірки встановлено порушення вимог ч. 2, ч. 8. ст. 36 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” та п.п. 5,11 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, який затверджено Постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №466, а саме зафіксовано початок виконання будівельних робіт за вказаною адресою з влаштування залізобетонної споруди з використанням опалубки металевих армокаркасів, бетону завдовжки більш ніж 50м, яка частково заглиблена в ґрунті. Відповідно до Єдиного реєстру дозвільних документів, документи, що дають право на виконання будівельних робіт ПП “Терра Віта V” відсутні.

Так, Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Запорізькій області 28.04.2017 було складено відповідний акт перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 28.04.2017, протокол про правопорушення у сфері містобудівної діяльності від 05.05.2017, постанову про накладення штрафу за правопорушення у сфері містобудівної діяльності №19/1008-23.2/1412 від 19.05.2017 та припис №20 від 05.05.2017 про зупинення підготовчих та будівельних робіт, які не відповідають законодавству, будівельним нормам, державним стандартам і правилам, архітектурним вимогам, затвердженим проектним рішенням, технічним умовам та іншим нормативно-правовим актам, які виконуються без повідомлення, реєстрації декларації про початок їх виконання або без отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

У рамках проведення досудового розслідування проведено судову будівельно-технічну експертизу №311-18 від 30.05.2018, за результатами якої встановлено наступне:

- на момент виконання візуально-інструментального огляду об`єкта дослідження будівельна готовність нежитлової будівлі складала 62%;

- будівництво нежитлової будівлі літера “А-1”, приміщення 1-11, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , виконано без права на виконання будівельних робіт, що є порушенням ч. 2, ч. 8. ст. 36 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” та п.п. 5,11 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, який затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №466;

- вид будівництва нежитлової будівлі літера “А-1”, приміщення 1-11, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , класифіковано як нове будівництво;

- функціональне призначення приміщень 1-11, що розташовані за адресою: м. Запоріжжя, вулиця Калнишевського, 10А, літера “А1”, відносяться до приміщення гаражів.

За результатами досудового розслідування, у кримінальному провадженні № 42017081050000018, внесеного до ЄРДР 13.05.2017, за обвинуваченням ОСОБА_2 у вчиненні кримінальних правопорушень, передбачених ч. 1 ст. 364-1, ч. 1 ст. 366 КК України, за фактом складання службовою особою шляхом зловживання своїми службовими повноваженнями завідомо неправдивих офіційних документів, а саме декларації № ЗП 08216360080 про початок будівельних робіт та декларації № ЗП 142163643071 про готовність до експлуатації об`єкта за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, 10-А, до суду скеровано обвинувальний акт.

Ухвалою Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 19.03.2020 у справі № 337/2932/18 кримінальне провадження № 42017081050000018 закрито, а ОСОБА_2 звільнено від кримінальної відповідальності за ч. 1 ст. 364-1, ч. 1 ст. 366 КК України, у зв`язку із закінченням строків притягнення до кримінальної відповідальності.

Відповідно до інформації виконавчого комітету Запорізької міської ради від 07.05.2021 та Департаменту управління активами Запорізької міської ради від 27.02.2026 № 1931/01/01-07 договір оренди зазначеної земельної ділянки із Приватним підприємством “Терра Віта V” розірвано на підставі рішення Господарського суду Запорізької області від 17.11.2016 у справі № 908/2336/16; рішення про надання Товариству з обмеженою відповідальністю “Люкс Комфі” в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056, що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, 10а, Запорізькою міською радою не приймалось.

Зазначені обставини стали причиною звернення до суду прокуратури в інтересах держави в особі Запорізької міської ради з даним позовом про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою.

Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.

Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1). Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч. 2). Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (ч. 3). Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4).

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення прокурора, представників позивача та відповідача-2, дослідивши доводи, наведені в апеляційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

Предметом апеляційного оскарження є рішення суду першої інстанції, яким задоволено позов про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, що заявлений до останніх набувачів об`єктів нерухомого майна: ТОВ “Люкс Комфі” та ТОВ “АРТ 2005”.

Колегія суддів зауважує, що рішення Господарського суду Запорізької області від 07.07.2026 у даній справі оскаржується відповідачем-2 у частині задоволених позовних вимог до ТОВ «АРТ 2005», відтак, на підставі ч. 1 ст. 269 ГПК України, оскаржуване рішення в іншій частині (щодо задоволених позовних вимог до ТОВ “Люкс Комфі”) в апеляційному порядку не переглядається.

Щодо наявності/відсутності підстав для представництва прокурором інтересів держави в особі Запорізької міської ради.

Статтею 131-1 Конституції України на прокуратуру покладено представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Відповідно до ч. 3 ст. 23 Закону України “Про прокуратуру” прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Згідно зі ст. ст. 4, 53 ГПК України суд порушує справи за позовними заявами прокурорів, які звертаються до суду в інтересах держави.

Поняття “орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах”, означає орган, на який державою покладено обов`язок щодо здійснення конкретної діяльності у відповідних правовідносинах, спрямованої на захист інтересів держави. Таким органом може виступати орган державної влади чи орган місцевого самоврядування, якому законом надано повноваження процесуальної дії (відповідні функції). Підставою представництва в суді інтересів держави є наявність порушень або загрози порушень інтересів держави.

Аналіз положень ст. 53 ГПК України у взаємозв`язку зі змістом ч. 3 ст. 23 Закону України “Про прокуратуру” дає підстави вважати, що прокурор може представляти інтереси держави в суді лише у двох випадках: якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесено відповідні повноваження; у разі відсутності такого органу.

Перший “виключний випадок” передбачає наявність органу, який може здійснювати захист інтересів держави самостійно, а другий - відсутність такого органу. Однак підстави представництва інтересів держави прокуратурою у цих двох випадках істотно відрізняються.

У першому випадку прокурор набуває право на представництво, якщо відповідний суб`єкт владних повноважень не здійснює захист або здійснює неналежно.

“Нездійснення захисту” має прояв в усвідомленій пасивній поведінці уповноваженого суб`єкта владних повноважень - він усвідомлює порушення інтересів держави, має відповідні повноваження для їх захисту, але всупереч цим інтересам за захистом до суду не звертається.

“Здійснення захисту неналежним чином” має прояв в активній поведінці (сукупності дій та рішень), спрямованій на захист інтересів держави, але яка є неналежною.

“Неналежність” захисту може бути оцінена з огляду на встановлений порядок захисту інтересів держави, який, серед іншого, включає досудове з`ясування обставин порушення інтересів держави, обрання способу їх захисту та ефективне здійснення процесуальних прав позивача.

Невжиття органом державної влади, до компетенції якого віднесено відповідні повноваження, заходів щодо захисту та поновлення права власності держави на спірну земельну ділянку свідчить про наявність підстав для вжиття прокуратурою представницьких повноважень в інтересах держави шляхом звернення до суду з відповідним позовом.

При цьому, відповідно до п.п. 5.6 постанови від 16.04.2019 у справі № 910/3486/18 Верховним Судом встановлено, що прокурор не повинен встановлювати причини невиконання уповноваженими державою органами відповідних функцій у спірних відносинах.

Пунктами 4, 5 мотивувальної частини рішення Конституційного Суду України від 08.04.1999 у справі № 1-1/99 визначено, що “інтереси держави” є оціночним поняттям, а, отже, прокурор у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах і може здійснювати представництво в порядку, передбаченому процесуальним законом.

“Інтереси держави” охоплюють широке і водночас чітко не визначене коло законних інтересів, які не піддаються точній класифікації, а тому їх наявність повинна бути предметом самостійної оцінки суду у кожному конкретному випадку звернення прокурора з позовом. Надмірна формалізація “інтересів держави”, особливо у сфері публічних правовідносин, може призвести до необґрунтованого обмеження повноважень прокурора на захист суспільно значущих інтересів там, де це дійсно потрібно (аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 25.04.2018 у справі № 806/1000/17).

Розглядаючи питання обґрунтування прокурором підстав представництва інтересів держави у суді, Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18 зазначено, що прокурор, звертаючись до суду з позовом, повинен обґрунтувати та довести бездіяльність компетентного органу. При цьому, бездіяльність компетентного органу (нездійснення захисту інтересів держави) означає, що компетентний орган знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, мав повноваження для захисту, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.

Звертаючись до компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України “Про прокуратуру”, прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з врахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню тощо.

Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження судом підстав для представництва. Якщо прокурору відомі причини такого незвернення, він обов`язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові. Але якщо з відповіді зазначеного органу на звернення прокурора такі причини з`ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим. Означену правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18.

Конституція України (статті 13, 14) визначає, що земля, водні ресурси є об`єктом права власності Українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст є комунальною власністю.

У пункті “б” ч. 1 ст. 80 Земельного кодексу України визначено, що суб`єктами права комунальної власності на землю є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

Відповідно до Конституції України народ здійснює владу безпосередньо і через органи державної влади та органи місцевого самоврядування (ч. 2 ст. 5).

Виходячи з цих конституційних положень у системному зв`язку з положеннями ст. 6 Конституції України про те, що державна влада в Україні здійснюється на засадах її поділу на законодавчу, виконавчу та судову, Конституційний Суд України визначив політико правову природу органів місцевого самоврядування, які не є органами державної влади, а є представницькими органами, через які здійснюється право територіальної громади самостійно вирішувати не будь-які питання суспільного життя, а питання саме місцевого значення, перелік яких визначено у Конституції і законах України.

Гарантоване державою місцеве самоврядування здійснюється територіальною громадою через сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи і передбачає правову, організаційну та матеріально-фінансову самостійність, яка має певні конституційно-правові межі, встановлені, зокрема, приписами ст.ст. 19 , 140 , 143 , 144 , 146 Конституції України.

З аналізу вказаних конституційних положень вбачається, що органи місцевого самоврядування, здійснюючи владу і самостійно вирішуючи питання місцевого значення, віднесені законом до їх компетенції, та приймаючи рішення, зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Звернення прокурора до суду з позовом у цій справі спрямовано саме на захист інтересів територіальної громади м. Запоріжжя як власника земельної ділянки комунальної власності, права якої порушено внаслідок самочинного будівництва на ній та реєстрації права власності на самочинно збудовані об`єкти нерухомого майна.

Ураховуючи, що права територіальної громади міста Запоріжжя, у тому числі і право на захист, реалізуються через її представницький орган, статус органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, має виключно Запорізька міська рада.

Врегульовуючи відносини набуття права користування земельною ділянкою та будівництва об`єктів нерухомості, законодавець унормував їх шляхом встановлення відповідних процедур, з чіткою вимогою – недопущення порушення прав інших осіб.

Таким чином, дії відповідачів безпосередньо порушують як інтереси держави, так й інтереси територіальної громади міста Запоріжжя.

З огляду на викладене, у прокурора виникло не тільки право, але й обов`язок відреагувати на існуючий факт порушення інтересів держави у спірних правовідносинах шляхом звернення до суду з цим позовом.

Норми ч. 3 ст. 23 Закону України “Про прокуратуру” встановлює дві альтернативні групи умов, при наявності яких, прокурор наділений правом здійснення представництва в суді законних інтересів держави. Перша група альтернативних умов - порушення або загроза порушення інтересів держави. Друга група альтернативних умов - захист цих інтересів (порушених, або щодо порушення яких існує загроза) не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056 площею 0,5722 га, яка розташована у м. Запоріжжя по вул. Калнишевського в районі житлового будинку № 10А відноситься до земель комунальної власності.

Запорізька міська рада відповідно до вимог пунктів 3, 7 Прикінцевих та перехідних положень Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності” та ч. 1 ст. 122 Земельного кодексу України є органом, який від імені територіальної громади здійснює права власника щодо спірної земельної ділянки.

Крім того, відповідно до вимог ст. ст. 2, 10 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” Запорізька міська рада є органом, через який територіальною громадою міста Запоріжжя безпосередньо здійснюється місцеве самоврядування.

З метою встановлення наявності підстав для представництва інтересів держави окружною прокуратурою на адресу Запорізької міської ради скеровано лист 16.02.2026 № 53-95-1145 ВИХ-26 (т. 1, а.с. 89-91), в якому викладено виявлені факти порушень вимог законодавства при користуванні земельною ділянкою.

Тобто, прокурором було повідомлено позивача про виявлені порушення та необхідність вжиття заходів представницького характеру для захисту законних інтересів держави (територіальної громади).

Запорізька міська рада як власник та розпорядник земель комунальної форми власності повинна була вжити заходи до усунення порушень законодавства, зокрема, шляхом пред`явлення позовної заяви щодо усунення перешкод у користуванні спірною земельною ділянкою з боку відповідачів.

Разом з тим, Запорізька міська рада листом від 27.02.2026 № 1931/01/01-07/3291, 3406 (т. 1, а.с. 93-94, 95) повідомила про невжиття заходів претензійно-позовного характеру щодо усунення перешкод у користуванні земельної ділянкою.

Таким чином, позивач особисто підтвердив нездійснення жодних дій, спрямованих на звернення до суду з відповідним позовом, що свідчить про його бездіяльність щодо захисту інтересів держави (територіальної громади).

Підставою для реалізації прокурором представницьких функцій стала усвідомлена пасивна поведінка позивача, який є компетентним органом у спірних правовідносинах і який при виявленні порушень законодавства та інтересів територіальної громади не звернувся до суду з відповідним позовом на їхній захист.

На виконання вимог ч. 4 ст. 23 Закону України “Про прокуратуру” Дніпровською окружною прокуратурою міста Запоріжжя листом повідомлено Запорізьку міську раду про намір звернутись до Господарського суду Запорізької області із вказаним позовом в інтересах держави (т. 1, а.с. 96).

Ураховуючи викладене, на підставі ст. 131-1 Конституції України, ст. 23 Закону України “Про прокуратуру”, з огляду на обставини повідомлення прокурором у встановленому законом порядку орган місцевого самоврядування щодо здійснення представництва інтересів держави у суді в особі відповідного органу, обґрунтування прокурором обставин бездіяльності уповноваженого органу у сукупності з обставинами відсутності заперечень позивача щодо поданого прокурором позову, як і щодо здійснення у суді представництва інтересів держави в особі позивача, підтримання позивачем зазначеного позову, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для пред`явлення цього позову прокурором в інтересах держави в особі Запорізької міської ради, та висновує про відсутність підстав для задоволення клопотання відповідача-2 від 07.10.2026 про залишення позову прокурора без розгляду.

Щодо суті спору.

Частиною першою статті 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина перша статті 317 ЦК України).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).

Особливості права власності на землю врегульовані Земельним кодексом України. Відповідно до статті 80 ЗК України суб`єктами права власності на землю є: а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.

Згідно зі статтею 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. При цьому права володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою в повному обсязі можуть належати лише власникові земельної ділянки.

Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (частина перша статті 375 ЦК України).

Стаття 375 ЦК України врегульовує право власника на забудову належної йому земельної ділянки, тобто можливість власника земельної ділянки здійснювати на ній будівництво в порядку, встановленому законом. Власник має право здійснювати на належній йому земельній ділянці нове будівництво, створюючи будівлі та споруди, яких раніше не існувало.

Статтею 331 ЦК України визначається порядок набуття права власності на новостворене майно. За змістом цієї норми право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Водночас можуть існувати ситуації, коли особа, не маючи прав на земельну ділянку (не будучи власником або користувачем земельної ділянки), здійснює на ній будівництво, або здійснює будівництво без відповідного документа, проєкту, з істотним порушенням будівельних норм і правил. Такі правовідносини врегульовані статтею 376 ЦК України, в якій визначено правовий режим самочинного будівництва.

Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Виходячи зі змісту частини першої статті 376 ЦК України об`єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює ситуації, коли особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку для забудови, але порушує мету використання такої земельної ділянки, а також коли особа здійснює будівництво, не маючи юридичних прав на земельну ділянку.

Мова може йти про самовільне зайняття земельної ділянки, що є правопорушенням відповідно до статті 211 ЗК України. Самовільним зайняттям земельної ділянки є активні протиправні дії особи, спрямовані на фактичне заволодіння чи/та використання земельної ділянки або її частини за відсутності рішення уповноваженого органу чи волевиявлення власника про її відчуження чи надання в користування.

Відсутність в особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося вище, право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні речові права на земельну ділянку.

Отже, якщо об`єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об`єктом самочинного будівництва.

У разі здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, найбільшого порушення зазнає право власника користуватись земельною ділянкою, яке слід розглядати як юридично гарантовану правовими нормами можливість власника самостійно господарювати на земельній ділянці, використовувати її корисні властивості для задоволення власних соціальних, економічних, духовних та інших потреб, тобто можливість її господарської експлуатації та, як наслідок, отримання доходу від неї.

Особа, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що їй не належить, своїми протиправними діями позбавляє власника можливості належним чином вільно користуватися земельною ділянкою.

У разі самочинного будівництва особа своїми діями також створює й інші перешкоди власнику. Йдеться, зокрема, про порушення права розпорядження земельною ділянкою, яке належить лише її власнику і полягає у юридично забезпеченій можливості визначати юридичну або фактичну долю земельної ділянки, тобто можливість вчиняти різні дії із земельною ділянкою, у тому числі й щодо її відчуження іншим особам.

У справі, що розглядається, прокурор в інтересах держави в особі Запорізької міської ради як власника земельної ділянки заявив позовні вимоги до останніх набувачів об`єктів нерухомого майна про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованих об`єктів.

Способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.

Частинами третьою - п`ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке. Право власності на самочинно збудоване майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Визнання права власності в порядку частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п`ята статті 376 ЦК України).

При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, норм частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

Відтак, належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України.

Судом встановлено, що:

- за змістом пункту 1 договору оренди землі спірну земельну ділянку надано у користування для розташування 14-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованим громадсько-торговельним центром;

- рішенням Господарського суду Запорізької області від 17.11.2016 у справі № 908/2336/16 договір оренди землі розірвано, зобов`язано ПП «Терра Віта V» повернути Запорізькій міській раді земельну ділянку площею 0,5722 га з кадастровим номером 2310100000:06:001:0056. Судове рішення набрало законної сили 01.03.2017;

- 30.11.2016 ПП «Терра Віта V» в особі представника Музичук О.М. уклало з ТОВ «Люкс Комфі» в особі директора Білоцерковського О.В. інвестиційний договір будівництва об`єкта нерухомості, а саме нежитлової будівлі (літера «А-1») за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, в районі існуючого житлового будинку № 10-А, загальною площею 295,0 кв. м;

- 01.02.2017 державним реєстратором виконавчого комітету Дніпрорудненської міської ради Запорізької області зареєстровано за ТОВ «Люкс Комфі» право власності на нежитлову будівлю (літера «А-1») загальною площею 295,0 кв. м за адресою: м. Запоріжжя, вулиця Калнишевського, 10-А (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1161502123101);

- 16.08.2017 між ТОВ “Люкс Комфі” в особі Касьян Є.В. та ТОВ “АРТ 2005” в особі Музичук О.М. укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, літера А-1, що розташовано за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вулиця Калнишевського, будинок 10А, приміщення 1, загальною площею 27,1 кв.м. Аналогічні договори купівлі-продажу між ТОВ “Люкс Комфі” та ТОВ “АРТ 2005” 16.08.2017 укладено щодо нежитлових приміщень 2-10;

- за функціональним призначенням приміщення 1-11, що розташовані за адресою: м. Запоріжжя, вул. Калнишевського, 10-А, нежитлова будівля (літера «А-1»), відносяться до приміщення гаражів.

Тобто, земельна ділянка була надана у користування ПП «Терра Віта V» з метою будівництва на ній останнім 14-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованим громадсько-торговельним центром, але не була відведена для будівництва на ній нежитлової будівлі - приміщення гаражів.

Крім того, ПП «Терра Віта V» уклало договір інвестування з ТОВ «Люкс Комфі» та здійснило будівництво спірних об`єктів вже після розірвання в судовому порядку договору оренди земельної ділянки у справі № 908/2336/16 унаслідок порушення орендарем своїх обов`язків за договором та, безперечно, будучи обізнаним про таке судове рішення.

Таким чином, установивши такі обставини, суд першої інстанції правильно кваліфікував здійснене будівництво як самочинне.

Апеляційний господарський суд зазначає, що укладення інвестиційного договору від 30.11.2016 та договорів купівлі-продажу від 16.08.2017 не породжує у відповідачів (ТОВ «Люкс Комфі» та ТОВ “АРТ 2005”) права власності на об`єкти нерухомого майна, оскільки право власності на нерухому річ не виникло у ПП «Терра Віта V» як у особи, яка здійснила самочинне будівництво і таке право не може бути передане іншим особам.

Судом першої інстанції було правильно виснувано, що ТОВ “Люкс Комфі” правомірно не набуло право власності на самочинно збудовану нежитлову будівлю по вул. Калнишевського, 10А, літера А-1 у м. Запоріжжі, відтак, не мало законних підстав на продаж нежитлових приміщень 1-10, що утворились в процесі поділу об`єкта нерухомого майна загальною площею 295,0 кв.м. за вищевказаною адресою.

Отже, на земельній ділянці, що належить позивачу, здійснено самочинне будівництво, останніми набувачами якого є відповідачі у даній справі (ТОВ «Люкс Комфі» та ТОВ “АРТ 2005”), які є належними відповідачами згідно з висновком Великої Палати Верховного Суду, що викладений у п. 180 постанови від 17.12.2025 у справі №908/2388/21.

Щодо доводів апеляційної скарги про добросовісність ТОВ “АРТ 2005” як набувача майна та необхідність надання оцінки судом пропорційності застосовуваних до нього засобів у контексті п. 178 постанови Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі №908/2388/21, колегія суддів зазначає про таке.

Судом встановлено, що 19.10.2005 здійснено державну реєстрацію юридичної особи ПП “Терра Віта V”.

05.02.2015 здійснено державну реєстрацію Товариства з обмеженою відповідальністю “Люкс Комфі” за юридичною адресою: м. Запоріжжя, вул. Будівельників, 23.

Згідно рішення (меморандуму) власника ПП “Терра Віта V” №12/08-15 від 12.08.2015 права власника ПП “Терра Віта V” передано ТОВ “Люкс Комфі” та визначено юридичну адресу ПП “Терра Віта V” по вул. Будівельників, 23 у м. Запоріжжі.

З 12.08.2015 власником та директором ПП “Терра Віта V” та ТОВ “Люкс Комфі” була одна особа – ОСОБА_2 .

Наприкінці листопада 2016 року право представляти інтереси ПП “Терра Віта V” було надано на підставі довіреності Музичук О.М. (зокрема, на момент укладення інвестиційного договору від 30.11.2016 про забудову спірного об`єкту нерухомості).

У подальшому, згідно з протоколом ТОВ “Люкс Комфі” №1 від 13.02.2017 та наказом №1-к від 16.02.2017 директором ТОВ “Люкс Комфі” призначено Музичук О.М.

На теперішній час, Музичука О.М. 17.05.2021 призначено керівником ТОВ “Люкс Комфі” та ПП “Терра Віта V”.

13.03.2017 зареєстровано Товариство з обмеженою відповідальністю “АРТ 2005”, директором якого згідно з протоколом №1 загальних зборів учасників товариства від 10.03.2017 обрано саме Музичука О.М.

Згідно зі спірними договорами купівлі-продажу нежитлових приміщень від 16.08.2017 саме ОСОБА_1 діяв від ТОВ “АРТ 2005”.

Вищевикладене свідчить, про те, що фактично засновниками, власниками та директорами юридичних осіб ПП “Терра Віта V”, ТОВ “Люкс Комфі” та ТОВ “Арт 2005” були одні і ті ж особи.

Зазначені обставини також були установлені судами у справі №908/2388/21.

Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції).

Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) стаття 1 Першого протоколу до Конвенції закріплює три правила: 1) у першому реченні першого абзацу - загальне правило, що фіксує принцип мирного володіння майном; 2) у другому реченні того ж абзацу - охоплює питання позбавлення майна й обумовлює таке позбавлення певними критеріями; 3) у другому абзаці - визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Друге та третє правила, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, мають тлумачитися у світлі загального принципу, закладеного у першому правилі (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі "East/West Alliance Limited» проти України" від 23.01.2014 (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04).

Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право:

- втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними;

- якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів;

- втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення.

Отже, позбавлення права власності має бути: здійснене відповідно до закону, необхідне в демократичному суспільстві і спрямоване на досягнення "справедливого балансу" між інтересами суспільства та інтересами заявника.

"Справедлива рівновага" - це наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар".

Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки: встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.

Будь-які приписи, зокрема і приписи Конвенції, слід застосовувати з урахуванням обставин кожної конкретної справи, оцінюючи поведінку сторін спору, а не лише органів державної влади та місцевого самоврядування.

Виходячи з наведеного в сукупності та оцінюючи підставність заявлених позовних вимог до ТОВ «Арт 2005» в контексті дотримання критеріїв сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, колегія суддів ураховує доведення належними та допустимими доказами здійснення ПП «Терра Віта V» самочинного будівництва на земельній ділянці комунальної форми власності, що не була відведена для будівництва на ній гаражів. Окрім цього, ПП «Терра Віта V» уклало договір інвестування з ТОВ «Люкс Комфі» та здійснило будівництво спірних об`єктів вже після розірвання у судовому порядку договору оренди земельної ділянки у справі №908/2336/16, будучи обізнаним про таке рішення.

Таким чином, право власника земельної ділянки (Запорізької міської ради) на повернення самовільно зайнятої земельної ділянки, з огляду на встановлені у даній справі обставини, гарантоване чинним законодавством України (стаття 212 ЗК України). Відповідні приписи стосовно охорони земель і регламентування підстав для повернення самовільно зайнятої земельної ділянки є доступними, чіткими та передбачуваними.

У цьому контексті судова колегія зауважує, що відповідно до чітких та зрозумілих вимог чинного законодавства обов`язковою умовою використання земельної ділянки під забудову є її відведення саме для цієї мети, водночас, відсутність згоди власника на забудову земельної ділянки свідчить про самочинність збудованого на ній майна.

Ураховуючи викладене, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що ПП «Терра Віта V», ТОВ «Люкс Комфі» та ТОВ «Арт 2005» діяли недобросовісно, оскільки могли та повинні були знати про відсутність волі власника земельної ділянки на її відведення під забудову гаражів, укладаючи інвестиційний договір від 30.11.2016 між ПП «Терра Віта V» та ТОВ «Люкс Комфі» (підписаний від ПП «Терра Віта V» як забудовника – представником за довіреністю Музичуком О.М.), а в подальшому, договори купівлі-продажу спірних об`єктів від 16.08.2017 між ТОВ «Люкс Комфі» та ТОВ «Арт 2005» (підписаний від ТОВ «Арт 2005» як покупця – директором Музичуком О.М.).

Апелянт/ТОВ «Арт 2005» перед покупкою спірних об`єктів, ознайомившись зі змістом земельного та цивільного законодавства, проявивши розумну обачність, міг та повинен був знати про незаконність здійсненої забудови за відсутності земельної ділянки, відведеної для цієї мети. Проігнорувавши вимоги чинного законодавства, відповідач-2 фактично взяв на себе ризики, пов`язані, у тому числі, з можливим знесенням самочинно збудованих об`єктів будівництва.

Тож, надаючи оцінку правомірності втручання держави у право на мирне володіння майном, апеляційний суд ураховує, що поведінка відповідача-2 не була добросовісною і у нього не було законних підстав вважати, що реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно (гаражі) без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку підміняє цей порядок та здатна легітимізувати об`єкти, самочинно збудовані на земельній ділянці, що належить територіальній громаді міста Запоріжжя.

Судова колегія ураховує висновки ЄСПЛ, викладені у справі "ТОВ "Одеська бутербродна компанія" проти України" (рішення ЄСПЛ від 12.12.2024), на яку посилається ТОВ «Арт 2005» у своїй апеляційній скарзі, та у якій йшлося про визнання недійсним права власності ТОВ "Одеська бутербродна компанія" на кафе, яке було збудоване без належних дозвільних документів. Підприємство-заявник скаржилося за статтею 1 Першого протоколу до Конвенції, що позбавлення майна, якого воно зазнало, було незаконним і непропорційним. У цьому рішенні ЄСПЛ зазначив, серед іншого, що кафе тричі змінювало власників, але жодного разу органи державної влади під час реєстрації права власності не виявили жодних порушень щодо статусу майна чи не запобігли вчиненню правочинів щодо нього, хоча їм мало бути відомо, що це майно було самочинною забудовою (рішення ЄСПЛ у справі "Зела проти Албанії" (Zela v. Albania), пункт 92). ЄСПЛ вказав, що таке є ознакою тривалого терпимого ставлення органів державної влади до існуючої ситуації або щонайменше небажання остаточно розв`язати її. За наслідками розгляду справи ЄСПЛ констатував порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції (захист власності); зважив, що кафе є майном, навіть, не зважаючи на його статус без дозволу, адже товариство придбало його добросовісно, тож втручання в право власності Судом визнано непропорційним.

Однак, ураховуючи встановлені обставини у даній справи, зокрема, кримінальне провадження за обвинуваченням ОСОБА_2 у вчиненні злочинів, передбачених ч. 1 ст. 364-1, ч. 1 ст. 366 КК України (складення та подача завідомо неправдивих: декларації № ЗП 08216360080 до ДАБІ у грудні 2016 року, яка була зареєстрована 27.12.2016, декларації № ЗП 142163643071 до ДАБІ у грудні 2016 року, яка була зареєстрована 06.01.2017), ознаки недобросовісності ТОВ «Арт 2005» як набувача майна, зазначена скаржником справа ЄСПЛ "ТОВ "Одеська бутербродна компанія" проти України" не є релевантною справі, яка розглядається.

Окрім цього, ініціювання прокурором у серпні 2021 року спору у справі №908/2388/21 не є ознакою тривалого терпимого ставлення органів державної влади до існуючої ситуації або щонайменше небажання остаточно розв`язати її у контексті висновків ЄСПЛ у справі "ТОВ "Одеська бутербродна компанія" проти України".

Інші доводи апеляційної скарги, зокрема, про звернення ТОВ «Арт 2005» у 2026 році до позивача з метою оформлення права користування земельною ділянкою, судовою колегією узято до уваги, однак, вони не мають вирішального значення для правильного вирішення цього спору, оскільки не спростовують кваліфікації спірних об`єктів нерухомості як самочинного будівництва, а також належного способу захисту прав позивача у цій справі, який (спосіб захисту, передбачений ч. 4 ст. 376 ЦК України) підтриманий останнім.

Підсумовуючи все вищевикладене, колегія суддів вважає правильним висновок суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення заявлених у цій справі на підставі частини четвертої статті 376 ЦК України позовних вимог до ТОВ «Арт 2005» як до останнього набувача спірних нежитлових приміщень про їх знесення.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

У справі "Руїз Торіха проти Іспанії", ЄСПЛ вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Межі такого обов`язку можуть різнитися залежно від природи рішення та мають оцінюватися у світлі обставин кожної справи.

Апеляційний господарський суд відхиляє доводи апелянта як необґрунтовані та такі, що ґрунтуються на неправильному тлумаченні скаржником норм матеріального права, що виключає можливість задоволення апеляційної скарги.

Порушень або неправильного застосування судом норм матеріального та процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи, апеляційним судом не встановлено.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Згідно зі ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За таких обставин та з урахуванням меж розгляду апеляційної скарги в порядку ст. 269 ГПК України, апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення підлягає залишенню без змін.

Судові витрати.

У зв`язку з відмовою в задоволенні апеляційної скарги, відповідно до вимог ст. 129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору за її подання і розгляд покладаються на апелянта.

Керуючись ст. ст. 269, 270, 275, 276, 282-284, 287 Господарського процесуального кодексу України, Центральний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “АРТ 2005” на рішення Господарського суду Запорізької області від 07.07.2026 у справі № 908/745/26 – залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Запорізької області від 07.07.2026 у справі № 908/745/26 – залишити без змін.

Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена 02.11.2026

Головуючий суддя О.В. Чус

Суддя Л.В. Андрейчук

Суддя С.В. Вінніков