Постанова від 28 жовтня 2026 р. у справі №908/199/26 — Центральний апеляційний господарський суд

ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29.10.2026 м.Дніпро справа №908/199/26

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Кучеренко О.І. (доповідач)

суддів: Демчини Т.Ю., Стефанів Т.В.

розглянувши у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Євгеніка» на рішення Господарського суду Запорізької області від 10.04.2026 (суддя Ярешко О.В.) у справі

за позовом: Квартирно-експлуатаційного відділу міста Запоріжжя (вулиця Земського лікаря Лукашевича, будинок 4, місто Запоріжжя, 69063)

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Євгеніка» (вулиця Військбуд, будинок 13, місто Запоріжжя, 69013)

про стягнення 43 974 гривень 74 копійок

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст і підстави позовної заяви.

28.01.2026 до Господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява Квартирно-експлуатаційного відділу міста Запоріжжя до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Євгеніка» про стягнення 43974 грн 74 коп. заборгованості.

Позов обґрунтовано недоотриманням позивачем за договором оренди від 09.07.2001 №172/2001/ГКЕУ коштів у сумі 43974 грн 74 коп. внаслідок порушення порядку визначення розміру орендної плати. 06.10.2025 аудиторами Четвертого територіального управління внутрішнього аудиту складено аудиторський звіт №520/22/аз, яким КЕВ м.Запоріжжя внесена пропозиція №6 за договором оренди від 09.07.2001 №172/2001/ГКЕУ, орендодавцем якого виступало Головне КЕУ МО України, орендар – Товариство з обмеженою відповідальністю «Євгеніка». Аудитом встановлено, що у порушення пункту 3 статті 17 Закону України від 03.10.2019 №157-ІХ, пункту 13 Методики розрахунку орендної плати №786 та пункту 18 Методики розрахунку орендної плати №630 щодо порядку визначення розміру орендної плати за кожний наступний місяць, КЕВ м.Запоріжжя застосував положення пункту 18 Методики №630, що не відповідає умовам укладених договорів оренди, оскільки орендна плата за ними мала визначатися за результатами проведення аукціону (який фактично не проводився). Отже, КЕВ м.Запоріжжя недоотримав від Товариства з обмеженою відповідальністю «Євгеніка» за вищевказаним Договором оренди кошти у сумі 43974 грн 74 коп., оскільки з 2022 року сторони продовжували орендні відносини без проведення аукціону, водночас не змінили методику нарахування орендної плати. Відповідно, відповідач сплачував орендну плату на рахунок позивача за методикою, яка визначена для договорів оренди, які укладені за результатами проведення аукціону.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 10.04.2026 позов задоволено повністю, стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Євгеніка» на користь Квартирно-експлуатаційного відділу міста Запоріжжя 43974 грн 74 коп. заборгованості, 2662 грн 40 коп. судового збору.

Місцевий господарський суд виходив із того, що укладений сторонами договір є договором найму державного нерухомого майна, до якого застосовуються положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна». За пунктами 3.1 та 3.3 договору у редакції додаткової угоди від 02.08.2020 №2_д/2020/КЕВ орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції, а застосування Методики розрахунку орендної плати, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786, передбачено, що щомісячне коригування, визначено сторонами у пункті 3.1 договору. Суд встановив, що йдеться не про підвищення орендної плати й не про встановлення збільшеної оціночної вартості орендованого майна, а про фактичне незастосування коригування місячної орендної плати на індекс інфляції.

Розрахунок позивача суд визнав обґрунтованим, зазначивши, що позивач помилково вказав індекси інфляції за березень 2022 року (2,045 замість 1,045) та за березень 2024 року (1,015 замість 1,005), проте розрахунок виконано з урахуванням правильних індексів, а контррозрахунок відповідач не надав. Посилання на добровільну сплату п`ятдесяти відсотків орендної плати суд відхилив, оскільки така орендна плата встановлена додатковою угодою від 01.11.2025 за базовий місяць листопад 2025 року, що не входить до спірного періоду. Доводи про капітальний ремонт та реконструкцію об`єкта оренди за власні кошти відповідача суд не досліджував, оскільки предметом позову є стягнення недоотриманої орендної плати.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.

25.05.2026 Товариство з обмеженою відповідальністю «Фірма «Євгеніка» подало апеляційну скаргу на рішення Господарського суду Запорізької області від 10.04.2026, у якій просить скасувати рішення у справі та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову КЕВ м.Запоріжжя відмовити.

Скаргу обґрунтовано неповним дослідженням доказів та порушенням норм матеріального права. Апелянт стверджує, що суд першої інстанції проігнорував надані відповідачем докази, а саме прямі договори з підприємствами водопостачання та електропостачання, які, на його думку, підтверджують, що на момент початку оренди об`єкт перебував у аварійному стані без комунікацій. Апелянт вважає, що суд не надав оцінки тому, що вартість вкладень орендаря у сумі 213589 гривень у десять разів перевищила первісну вартість об`єкта у сумі 20441 грн, а збільшення орендної плати на підставі нової оцінки без урахування того, що ця вартість створена коштами орендаря, суперечить статті 778 Цивільного кодексу України та принципу добросовісності.

Протягом періоду з 2022 до 2025 позивач виставляв рахунки без спірної індексації, які апелянт вчасно оплачував, а раптова зміна позиції позивача на підставі внутрішнього аудиту порушує принцип правової визначеності. Апелянт також зазначає, що суд проігнорував помилки у розрахунках індексів інфляції, на які сам вказав у мотивувальній частині рішення.

Короткий зміст вимог та узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу.

25.06.2026 позивач подав відзив на апеляційну скаргу, у якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Запорізької області від 10.04.2026 залишити без змін.

Спростовуючи доводи про капітальні вкладення, позивач зазначає, що умови договору визначають правовий режим будь-яких поліпшень. За пунктом 5.3 договору орендар зобов`язаний своєчасно проводити поточний ремонт орендованого майна, забезпечувати належну технічну експлуатацію орендованих будівель, приміщень, інженерних мереж та прилеглої території за рахунок власних коштів, а пунктом 6.2 договору передбачено право орендаря за погодженням з орендодавцем за рахунок власних коштів проводити реконструкцію та поліпшення орендованого майна. Отже, капітальні вкладення, ремонти та реконструкція є фінансовим обов`язком орендаря і здійснюються без права на їх компенсацію чи зменшення за їх рахунок орендної плати, а посилання на статтю 778 Цивільного кодексу України є безпідставним з огляду на принцип свободи договору, закріплений статтею 627 цього Кодексу.

Щодо індексації позивач посилається на частину третю статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», пункт 18 Методики №630, пункт 3.3 договору у редакції додаткової угоди від 02.08.2020 №2_д/2020/КЕВ та додаткову угоду від 01.11.2025, якою пункт 3.1 договору викладено у новій редакції з обов`язком визначати розмір орендної плати шляхом її коригування на щомісячний індекс інфляції. Аудиторський звіт від 06.10.2025 №520/22/аз позивач визнає внутрішнім документом, який, проте, зафіксував порушення закону та фінансові втрати держави; обов`язок стягнути кошти, за його позицією, випливає не безпосередньо зі звіту, а з норм Бюджетного кодексу України та Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Відповідь-вимогу від 02.12.2025 вих. №2069 позивач вважає правомірною, яка спрямована на повернення недоплачених коштів до спеціального фонду державного бюджету відповідно до пункту 3.7 договору.

Додатково позивач вказує, що у суді першої інстанції відповідач ставив під сумнів його статус орендодавця через відсутність оригіналу Директиви Міністерства оборони України 2003, однак протягом сімнадцяти років, з 2008 до 2025 відповідач беззаперечно визнавав позивача орендодавцем, укладаючи з ним додаткові угоди, приймаючи розрахунки та сплачуючи кошти на рахунки позивача. Така поведінка, на думку позивача, суперечить вимогам добросовісності, закріпленим статтею 3 Цивільного кодексу України, і принципу заборони суперечливої поведінки (estoppel).

Рух справи у суді апеляційної інстанції.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.05.2026 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді Кучеренко О.І. (доповідач), судді: Демчина Т.Ю., Стефанів Т.В.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 17.06.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Євгеніка» на рішення Господарського суду Запорізької області від 10.04.2026, витребувано матеріали справи №908/199/26 з Господарського суду Запорізької області.

06.07.2026 на виконання ухвали Центрального апеляційного господарського суду від 17.06.2026 надійшли матеріали справи №908/199/26.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 13.07.2026 розгляд справи призначено здійснювати у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції, перевірені та додатково встановлені апеляційним господарським судом.

09.07.2001 між Міністерством оборони України у особі начальника Головного квартирно-експлуатаційного Управління Міністерства оборони України генерал-майора Литвиненка В.В. (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фірма «Євгеніка» було укладено договір №172/2001/ГоловКЕУ оренди нежитлових приміщень, які розташовані на території Військового містечка №28 у Запорізькому гарнізоні за адресою м. Запоріжжя, Військбуд, 13.

Між сторонами договору підписано акт від 09.07.2001 прийому-передачі нежитлового будинку у оренду.

На підставі Директиви МО України Д– 115/1/03 від 30.03.2003 відбулася зміна орендодавця з Головного квартирно-експлуатаційного управління Міністерства оборони України на Квартирно-експлуатаційний відділ міста Запоріжжя. За змістом цієї Директиви Головне квартирно-експлуатаційне управління передало повноваження Квартирно-експлуатаційному відділу міста Запоріжжя укладати, підписувати та виступати замість нього орендодавцем у договорах оренди та укладати додаткові угоди. Повідомлено, що зазначеної Директиви у розпорядженні позивача немає у зв`язку з її втратою через великий проміжок часу з моменту її прийняття до моменту звернення до суду.

Разом з тим, до матеріалів справи надано копію додаткових угод №8д/2008/КЕВ від 08.11.2008 та №2_д/2020/КЕВ від 02.08.2020 до договору оренди від 09.07.2001 №172/2001/ГКЕУ, де орендодавцем вказано Квартирно-експлуатаційний відділ міста Запоріжжя.

За умовами договору орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування для використання під столярну майстерню нерухоме майно – нежитлову будівлю площею 207,8 кв.м, що перебуває на бухгалтерському обліку у КЕВ м. Запоріжжя за адресою м. Запоріжжя, Військове містечко №28 будівля за ГП №450, вартість визначена на 10.06.2020 за незалежною оцінкою і згідно з актом оцінки становить 261434,00 грн. без ПДВ (пункти 1.1, 1.3 договору (у редакції додаткової угоди №2_д/2020/КЕВ м. Запоріжжя)).

Вартове приміщення літ. А загальною площею 207,8 кв.м за адресою: м.Запоріжжя, вул. Військбуд, 111 належить Державі Україна у особі Міністерства оборони України, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 07.03.2019 №158830298.

Орендна плата встановлена без ПДВ за базовий та перший місяць оренди (лютий 2021) на рівні – 3679 грн 00 коп. за результатами конкурсу з врахуванням моніторингу орендної плати на аналогічних об`єктах оренди, але не нижче орендної плати, визначеної на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 (зі змінами), яка становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (серпень 2020) - 3447 грн 66 коп. (пункт 3.1 договору (у редакції додаткової угоди №2_д/2020/КЕВ м. Запоріжжя))

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць, згідно із законодавством (пункт 3.3 у редакції додаткової угоди №2_д/2020/КЕВ м. Запоріжжя).

Орендна плата у розмірі 100% перераховується орендарем до спеціального фонду державного бюджету на спеціальний рахунок КЕВ м.Запоріжжя у територіальному органі Державного казначейства щомісячно не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним (пункти 3.7 (у редакції додаткової угоди №8д/2008/КЕВ від 08.11.2008)).

Орендар зобов`язаний своєчасно проводити поточний ремонт орендованого майна, забезпечувати належну технічну експлуатацію орендованих будівель, приміщень, інженерних мереж та прилеглої території за рахунок власних коштів (пункт 5.1 договору).

Понад орендну плату за нерухоме майно орендар повинен сплачувати щомісячно фактичні комунальні та загальноексплуатаційні витрати на його утримання (додаток №5)(пункт 5.11 договору).

За погодженням з орендодавцем орендар має право за рахунок власних коштів проводити реконструкцію, поліпшення орендованого майна, але не більше 24%його балансової вартості, у разі якщо ці поліпшення неможливо відокремити від відповідного об`єкту без заподіяння йому шкоди. Даний вид робіт оформлюється окремою згодою мі; орендарем та орендодавцем (пункт 6.2 договору).

Договір діє з моменту підписання до 31.07.2023 включно (пункт 10.1 (у редакції додаткової угоди №2_д/2020/КЕВ м. Запоріжжя)).

Додатковою угодою №_д/2025/КЕВ міста Запоріжжя від 01.11.2025 сторонами пункт 3.1 договору викладено у іншій редакції, визначено, що орендна плата встановлена без ПДВ за базовий місяць оренди (листопад 2025) на рівні 50% згідно з Постановою Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634 (з урахуванням індексації) та складає 2502 грн/міс. Розмір орендної плати визначається шляхом коригування орендної плати на щомісячний індекс інфляції.

Пункт 10.1 договору викладено у іншій редакції: договір діє з моменту підписання на весь період воєнного стану та протягом трьох місяців після його припинення.

Службою внутрішнього аудиту Четвертого територіального управління Міністерства оборони України складено аудиторський звіт №520/22/аз від 06.10.2015 щодо Квартирно-експлуатаційного відділу міста Запоріжжя.

Аудитом встановлено, що у порушення пункту 3 статті 17 Закону України від 03.10.2019 №157-ІХ, пункту 13 Методики розрахунку орендної плати №786 та пункту 18 Методики розрахунку орендної плати №630 щодо порядку визначення розміру орендної плати за кожний наступний місяць, КЕВ м. Запоріжжя застосував положення пункту 18 Методики №630, що не відповідає умовам укладених договорів оренди, оскільки орендна плата за ними мала визначатися за результатами проведення аукціону (який фактично не проводився). Унаслідок невідповідності порядку розрахунку орендної плати вимогам законодавства КЕВ м. Запоріжжя недоотримано коштів, що призвело до втрат фінансових ресурсів у сумі 43974 грн 74 коп. від ТОВ «ФІРМА «ЄВГЕНІКА».

13.11.2025 відповідач вручив позивачу лист-претензію від 12.11.2025 вих. №2, яким заперечив підвищення орендної плати, зазначив, що додатковою угодою №3/д/2022/КЕВ від 01.04.2022 без згоди орендаря встановлено нову оціночну вартість майна (261434 грн.), що спричинило необґрунтоване підвищення орендної плати. Просив скасувати підвищення орендної плати.

На цей лист позивачем надано відповідь від 02.12.2025 вих. №2069, у якому зазначено, що мова йде про погашення заборгованості за аудиторським звітом від 06.10.2-25 №520/22/аз, яка складає суму 43974 грн 74 коп., та суму 18471 грн 21 коп. за період із січня до червня 2025 за додаткове використання 416 кв.м земельної ділянки.

Листом від 17.12.2025 вих. №3 відповідач вимоги позивача не визнав, зазначивши, що аудиторський звіт не є правовою природою для зміни умов договору оренди №172/2001/ГКЕВ від 09.07.2001 та не створює фінансових зобов`язань для орендаря та не може бути підставою для нарахування заборгованості.

Джерела права та мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови.

Відповідно до частини першої статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Згідно з частиною четвертою цієї статті суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. Підстави для скасування або зміни судового рішення визначено частиною першою статті 277 цього Кодексу, а порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування чи зміни рішення лише тоді, коли це порушення призвело до неправильного вирішення справи (частина друга статті 277).

Судом встановлено, що між Міністерством оборони України у особі начальника Головного квартирно-експлуатаційного управління (орендодавець) та відповідачем (орендар) укладено договір оренди нежитлових приміщень військового містечка, а їх передачу у оренду оформлено актом прийому-передачі. Позивач набув прав орендодавця, що хоч і ставиться під сумнів апелянтом у скарзі, проте спростовується матеріалами справи, зокрема, укладенням додаткових угод до договору між позивачем та відповідачем, виставленням позивачем рахунків та їх оплату відповідачем за спірним договором.

За умовами договору у редакції додаткової угоди від 02.08.2020 №2_д/2020/КЕВ відповідач користується нежитловою будівлею площею 207,8 квадратних метрів під столярну майстерню; будівля належить державі Україна у особі Міністерства оборони України, що підтверджено витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Пунктом 3.1 договору орендну плату за базовий та перший місяць оренди (лютий 2021) встановлено у розмірі 3679 гривень без податку на додану вартість, але не нижче розміру, який визначено за Методикою розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу (затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786), за базовий місяць розрахунку (серпень 2020) становить 3447 гривень 66 копійок. Згідно з пунктом 3.3 договору орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування плати за попередній місяць на індекс інфляції.

За своєю правовою природою укладений між сторонами договір оренди нежитлових приміщень є договором найму державного нерухомого майна. За приписами статті 759 Цивільного Кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

За найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна (стаття 762 Цивільного Кодексу).

Правовідносини найму (оренди) державного нерухомого майна регулюються параграфом 1 глави 58 Цивільного кодексу України та Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Як визначено у частинах 1-3 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (у редакції станом на 02.08.2020), орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, які визначені договором. Орендна плата визначається за результатами аукціону. У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати, яка затверджується Кабінетом Міністрів України щодо державного майна та представницькими органами місцевого самоврядування - щодо комунального майна. У разі якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив Методику розрахунку орендної плати, застосовується Методика, яка затверджена Кабінетом Міністрів України. Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно.

Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 (яка діяла на момент укладення додаткової угоди №2_д/2020/КЕВ від 02.08.2020) затверджено Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, у пункті 13 якої визначено, що розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Постанова Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 втратила чинність на підставі Постанови Кабінету Міністрів України від 28.04.2021 №630, якою затверджено Методику розрахунку орендної плати за державне майно, яка визначає механізм визначення розміру плати за оренду об`єктів, визначених частиною першою статті 3 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Пунктом 18 цієї Методики у редакції, чинній станом на 27.09.2025, передбачено, що якщо орендна плата визначена за результатами проведення аукціону, орендна плата за рік оренди, наступний за роком, на який припадає перший місяць оренди, визначається шляхом коригування орендної плати за перший місяць оренди на річний індекс інфляції року, на який припадає перший місяць оренди, а за третій і кожний наступний календарний рік оренди визначається шляхом коригування місячної орендної плати, що сплачувалася у попередньому році, на середньорічний індекс інфляції такого року. У редакції постанови Кабінету Міністрів України від 17.12.2025 №1671 пункт 18 Методики передбачає щомісячне коригування на індекс інфляції орендної плати, визначеної за результатами аукціону або встановленої на підставі цієї Методики.

Переглядаючи справу у апеляційному порядку, апеляційний господарський суд керується статтею 269 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до якої суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються у апеляційній скарзі та відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду у суді першої інстанції.

Матеріальне регулювання спірних відносин здійснюється насамперед Цивільним кодексом України. Пунктами 3 та 6 частини першої статті 3 цього Кодексу серед загальних засад цивільного законодавства закріплено свободу договору та справедливість, добросовісність і розумність. Відповідно до частин першої та третьої статті 626 договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; стаття 627 закріплює свободу договору, частина перша статті 628 визначає зміст договору як умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, обов`язкові відповідно до актів цивільного законодавства, а стаття 629 встановлює, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 776 Цивільного Кодексу встановлено, що поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за найм речі. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості ( стаття 778 Цивільного Кодексу)

Статтею 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено право орендаря державного майна за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та (або) капітальний ремонт орендованого майна. Стаття 25 цього Закону визначає, що орендар, який за рахунок власних коштів здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу, визначеного статтею 21, має право на відшкодування своїх витрат у межах збільшення у результаті цих поліпшень вартості орендованого майна згідно з Порядком передачі майна у оренду, якщо інше не визначено договором оренди, а вартість невід`ємних поліпшень, зроблених без такої згоди, компенсації не підлягає.

З врахуванням вищенаведеного, суд констатує, що відповідач, як орендар, зобов`язаний щомісячно не пізніше п`ятнадцятого числа місяця, наступного за звітним, перераховувати до спеціального фонду державного бюджету на спеціальний рахунок позивача орендну плату, розмір якої за пунктами 3.1 та 3.3 договору у редакції додаткової угоди від 02.08.2020 №2_д/2020/КЕВ визначається від базового розміру з коригуванням орендної плати за кожний наступний місяць на індекс інфляції. Позивач, у свою чергу, має право вимагати сплати орендної плати саме у такому розмірі, а відповідальність за порушення цього обов`язку у вигляді стягнення недоотриманих коштів настає за приписами статей 526 та 599 Цивільного кодексу України.

Суд першої інстанції дійшов висновку, що за умовами договору та пунктом 13 Методики №786, на застосування якої сторони вказали у пункті 3.1, орендна плата за кожний наступний місяць мала визначатися шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції, тоді як відповідач сплачував її без такого коригування, а тому з нього підлягає стягненню недоотримана орендна плата у сумі 43974 гривні 74 копійки. Апеляційний господарський суд погоджується з цим висновком, оскільки він відповідає обставинам справи та нормам матеріального права.

Доводи апеляційної скарги про неповне дослідження обставин реконструкції та капітальних вкладень не спростовують висновків суду першої інстанції. Предметом позову є стягнення недоотриманої орендної плати, яка утворилася внаслідок незастосування щомісячного коригування на індекс інфляції, як то передбачено умовами договору та законодавства, а підставою позову є порушення відповідачем обов`язку зі сплати орендної плати у належному розмірі. Обставини ремонту, реконструкції та облаштування об`єкта інженерними мережами не стосуються ні розміру індексу інфляції, ні факту сплати орендної плати за спірний період, а тому не входять до предмета доказування у цій справі.

Крім того, як зазначено вище, згідно з положеннями статті 778 Цивільного Кодексу, яка регулює питання поліпшення наймачем речі, переданої у найм, наймач має право на вилучення поліпшень, які можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, а право на відшкодування вартості поліпшень, зроблених за рахунок наймача, пов`язується із наявністю згоди наймодавця на їх здійснення. У матеріалах справи відсутні докази, як звернення відповідача за погодженням з проведення ремонту чи реконструкції орендованого, так і доказів звернення відповідача щодо зарахування вартості цих робіт в рахунок орендних платежів. Рішення суду першої інстанції не містить відомостей про подання відповідачем таких документів, а у відзиві на позовну заяву відповідач обмежився посиланням на здійснення капітального ремонту та реконструкції на суму не менше 213589 гривень.

Твердження апелянта про те, що суд першої інстанції проігнорував надані відповідачем докази, а саме прямі договори з підприємствами водопостачання та електропостачання, також не підтверджується матеріалами справи. Згідно з частиною третьою статті 269 Господарського процесуального кодексу України докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом апеляційної інстанції лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання з причин, що об`єктивно не залежали від нього; такого обґрунтування апеляційна скарга не містить. Незважаючи на це, апеляційний господарський суд оглянув долучені до скарги копії документів, що дозволило переконатися у відсутності підстав для іншого вирішення спору.

Зміст долучених документів не змінює висновку про те, що наявність таких договорів не стосується предмету спору. Договір з приватним підприємством від 22.07.2002, акт інвентаризації затверджено 01.06.2001, додаткову угоду до договору з комунальним підприємством «Водоканал» від 04.06.2020, договір про постачання електричної енергії від 01.12.2010. Ці документи не впливають на результат розгляду справи, оскільки за умовами договору понад орендну плату за нерухоме майно орендар повинен сплачувати щомісячно фактичні комунальні та загальноексплуатаційні витрати на його утримання. Дефектний акт і кошторис, у якому підсумок із податком на додану вартість становить 213589 гривень, визначають обсяг та розрахункову вартість робіт, але не є первинними документами, які підтверджують фактичне виконання робіт і їх оплату відповідачем; сума договору від 22.07.2002 №05, що становить 112368 гривень 40 копійок, відрізняється від суми кошторису, а апеляційна скарга не містить пояснень щодо цієї обставини.

Стаття 778 Цивільного кодексу України, на яку посилається апелянт, не може бути підставою для скасування рішення. Вона визначає наслідки здійснення наймачем поліпшень речі, зокрема, право на вилучення відокремлюваних поліпшень та право на відшкодування вартості поліпшень за наявності згоди наймодавця, і не містить норм, які надавали б наймачеві право зменшити орендну плату або не сплачувати її частину на підставі здійснення ремонту чи поліпшень. Спеціальні положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна» також пов`язують здійснення ремонту та невід`ємних поліпшень орендованого державного майна з письмовою згодою уповноваженого суб`єкта і передбачають окремий порядок відшкодування витрат орендаря, а не автоматичне зменшення орендної плати.

Правильність цього висновку підтверджується й умовами договору за якими орендар зобов`язаний проводити поточний ремонт орендованого майна та забезпечувати належну технічну експлуатацію орендованих будівель, приміщень, інженерних мереж і прилеглої території за рахунок власних коштів. Апеляційна скарга не містить заперечень проти змісту цих пунктів і не наводить умов договору, які надавали б відповідачу право на зменшення орендної плати чи на зарахування вартості поліпшень. Відповідно до статей 627 та 629 Цивільного кодексу України погоджені сторонами умови договору є обов`язковими для виконання, і саме відповідач, уклавши договір та додаткові угоди до нього, прийняв на себе зазначені зобов`язання.

Порівняння вартості вкладень у сумі 213589 гривень із первісною вартістю об`єкта у розмірі 20441 гривня не має правового значення для вирішення цього спору. Розмір орендної плати за договором у чинній редакції визначено сторонами у пунктах 3.1 та 3.3, а предметом позову є не підвищення орендної плати на підставі нової оцінки майна, а виконання умови про щомісячне коригування орендної плати на індекс інфляції. Суд першої інстанції встановив, що йдеться не про підвищення орендної плати й не про встановлення збільшеної оціночної вартості орендованого майна, і апеляційний господарський суд цей висновок поділяє, оскільки розрахунок позивача ґрунтується на визначенні місячної орендної плати за Методикою №786 з урахуванням щомісячного індексу інфляції. Твердження апелянта про збільшення орендної плати на підставі нової оцінки без врахування вкладень орендаря побудоване на помилковому тлумаченні предмета та підстав позову.

Не заслуговує на увагу довід апелянта про відсутність правових підстав для нарахування індексації заднім числом. Умова про щомісячне коригування орендної плати на індекс інфляції закріплена у пункті 3.3 договору у редакції додаткової угоди від 02.08.2020 №2_д/2020/КЕВ і діяла впродовж усіх місяців спірного періоду. Індексацію не запроваджено позивачем у 2025, вона є договірною умовою, яка погоджена сторонами, і водночас вимогою статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», за якою орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Недоотримана сума є наслідком не застосування позивачем у розрахунках положень, що відповідають договору, а не ретроспективною зміною умов договору.

Виставлення позивачем протягом періоду з 2022 року до 2025 року рахунків без урахування спірної індексації та оплата цих рахунків відповідачем не змінили умов договору. Відповідно до статей 525 та 651 Цивільного кодексу України і частини сьомої статті 193 Господарського кодексу України зміна умов договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, а за частиною третьою статті 632 Цивільного кодексу України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Апелянт не посилається на жодну додаткову угоду чи інший правочин, якими сторони відмовилися б від щомісячного коригування орендної плати, і такого правочину суд першої інстанції не встановив. Виставлення рахунків із помилковим розрахунком та сплата боржником меншої суми не належать до підстав припинення зобов`язання, які передбачені статтею 598 Цивільного кодексу України. За частиною першою статті 599 цього Кодексу зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином, тобто відповідно до умов договору, як того вимагає стаття 526 Цивільного Кодексу.

Необґрунтованим є й посилання апелянта на порушення принципу правової визначеності внаслідок зміни позиції позивача за результатами внутрішнього аудиту. Правова визначеність не означає проведення розрахунку, який суперечить договору та вимогам закону, і не звільняє боржника від виконання грошового зобов`язання у розмірі, який визначений законом та договором. Аудиторський звіт від 06.10.2025 №520/22/аз сам по собі не є джерелом виникнення зобов`язання; він зафіксував порушення порядку визначення орендної плати та фінансові втрати держави, тоді як обов`язок відповідача сплатити орендну плату у належному розмірі. Позов ґрунтується не на звіті, а на положеннях договору, а звіт разом із розрахунком позивача є письмовим доказом обставин, що мають значення для справи. Лист відповідача від 17.12.2025 вих. №3 про те, що звіт не створює фінансових зобов`язань для орендаря не спростовує вимог позивача.

Довід апелянта про те, що суд проігнорував помилки у розрахунках індексів інфляції, не відповідає змісту рішення. Суд першої інстанції при ухваленні рішення виявив, що у розрахунку позивача неправильно зазначено індекс інфляції за березень 2022 року (2,045 замість 1,045) та за березень 2024 року (1,015 замість 1,005), перевірив розрахунок і встановив, що його виконано з урахуванням правильних індексів, тобто зазначені помилки не вплинули на визначену суму заборгованості. Відповідач не надав ні суду першої інстанції, ні апеляційному господарському суду свого розрахунку та не вказав, які саме індекси, на його думку, застосовано неправильно і у якій сумі це вплинуло на розмір заборгованості.

Перегляд рішення у апеляційному порядку не виявив підстав, які визначені статтею 277 Господарського процесуального кодексу України, для скасування або зміни рішення. Обставини, що мають значення для справи, з`ясовано судом першої інстанції повно, висновки суду відповідають обставинам справи, норми матеріального права застосовано правильно, а порушень норм процесуального права, які призвели б до неправильного вирішення справи, не допущено. Рішення Господарського суду Запорізької області від 10.04.2026 є законним і обґрунтованим, доводи апеляційної скарги зводяться до незгоди з оцінкою обставин справи та не спростовують висновків суду першої інстанції, тому апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення залишити без змін.

Судові витрати.

Судовий збір, згідно з пунктом 2 частини першої статті 129 Господарського процесуального кодексу України, у спорах, що виникають при виконанні договорів, покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки апеляційну скаргу залишено без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін, судові витрати, понесені апелянтом у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, покладаються на апелянта.

Керуючись статтями 129, 269, 275, 281, 282 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Євгеніка» на рішення Господарського суду Запорізької області від 10.04.2026 залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Запорізької області від 10.04.2026 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Головуючий суддя О.І. Кучеренко

судді Т.В. Стефанів

Т.Ю. Демчина