Постанова від 18 жовтня 2026 р. у справі №910/2606/26 — Північний апеляційний господарський суд

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" жовтня 2026 р. Справа№ 910/2606/26

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Євсікова О.О.

суддів: Алданової С.О.

Корсака В.А.

за участю:

секретаря судового засідання Лукінчук І.А.,

представників сторін:

від позивача: Медведський В.Д. (в залі суду),

від відповідача: Машковська О.А. (в залі суду),

розглянувши апеляційну скаргу

Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву

на рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2026 (повний текст складено 24.06.2026)

у справі № 910/2606/26 (суддя Пукшин Л.Г.)

за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву

до Приватного акціонерного товариства «Київстар»

про стягнення 258 629,50 грн,

за зустрічним

позовом Приватного акціонерного товариства «Київстар»

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву

про стягнення 88 413, 73 грн,

в с т а н о в и в :

Короткий зміст і підстави вимог первісного позову.

У березні 2026 року Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву (далі - Регіональне відділення, Фонд) сформувала у системі «Електронний суд» позовну заяву, у якій просило Господарський суд міста Києва стягнути з Приватного акціонерного товариства «Київстар» (далі - Товариство) 258 629,50 грн неустойки за період з 28.09.2020 по 30.09.2022.

На обґрунтування заявлених вимог Фонд посилається на несвоєчасне повернення Товариством нерухомого майна, переданого Товариству в оренду за договором оренди №6068 від 27.12.2011. Фонд зазначає, що оскільки Товариство подало заяву про продовження договору після спливу строку, встановленого ч. 3 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договір припинив дію 27.09.2020.

Позиції учасників справи.

Товариство у відзиві проти заявлених до нього вимог заперечило, просило відмовити у їх задоволенні. Товариство вважає, що правомірно користувалося приміщенням після 27.09.2020, оскільки орендодавець в порушення встановлених законом вимог, не оголосив про проведення аукціону на продовження договору оренди протягом 10 робочих днів з дати прийняття відповідного рішення. За доводами Товариства, передбачена ч. 2 ст. 785 ЦК України неустойка не підлягає застосуванню, оскільки Товариство користувалося орендованим майном на підставі діючого договору оренди та своєчасно сплачувало оренду плату, яка зараховувалась позивачем.

Короткий зміст і підстави вимог зустрічного позову.

31.03.2026 Товариство сформувало у системі «Електронний суд» зустрічну позовну заяву, у якій просило стягнути з Фонду 88 413,73 грн надмірно сплачених коштів.

На обґрунтування заявлених вимог Товариство зазначає, що орендодавець, прийнявши рішення про проведення аукціону, не розмістив оголошення про його проведення, а тому на підставі п. 10.4 договору та ст. 764 ЦК України договір оренди державного майна №6068 від 27.12.2011 є продовженим до 27.08.2023. У зв`язку з цим Товариство за період 24.02.2022-30.09.2022 надмірно сплатило на користь Фонду 88 413,73 грн орендної плати.

Позиції учасників справи.

Фонд у відзиві проти вимог Товариства заперечив, просив відмовити у їх задоволенні. За доводами Фонду, строк дії договору оренди закінчився 27.09.2020, а для його продовження має застосовуватися порядок продовження, визначений Законом України №157-ІХ, при цьому орендар направив заяву про продовження дії договору оренди поза межами встановленого тримісячного строку до якого закінчення, як встановлено ст. 18 вказаного закону.

Товариство у відповіді на відзив зазначило, що Фонд прийняв рішення про оголошення аукціону, чим фактично підтвердив належність та прийнятність заяви про продовження дії договору оренди.

Фонд у додаткових поясненнях наголосив на тому, що договір припинив свою дію 27.09.2020; Товариство не скористалося своїм переважним правом на продовження договору та не брало участі в аукціоні на його продовження, хоча було достовірно обізнане про проведення аукціону, а тому тривалий час не виконувало свій обов`язок повернути майно.

У додаткових поясненням Товариство зауважило на тому, що оголошення про проведення аукціону в ЕТС створено фактично через сім місяців після прийняття відповідного рішення, а не у строк протягом 10 робочих днів, що є недобросовісною поведінкою з боку орендодавця.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 10.06.2026 у задоволенні первісного позову відмовлено повністю. Зустрічний позов задоволено повністю. Стягнуто з Фонду на користь Товариства надмірно сплачені кошти у розмірі 88 413,73 грн та витрати зі сплати судового збору у розмірі 2 662,40 грн.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.

Не погодившись з рішенням Господарського суду міста Києва від 10.06.2026, Фонд звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати оскаржуване рішення повністю і ухвалити нове, яким позовні вимоги первісного позову задовольнити у повному обсязі, а у задоволені зустрічного позову відмовити повністю; стягнути з Товариства за договором оренди №6068 від 27.12.2011 неустойку у розмірі 258 629,50 грн; судові витрати покласти на відповідача за первісним позовом.

Фонд вважає оскаржуване рішення необґрунтованим та таким, що підлягає скасуванню.

Скаржник вважає, що Товариство всупереч Закону України №157-ІХ та Порядку подало заяву про продовження договору оренди 18.08.2020, тобто значно менше ніж за три місяця до закінчення строку дії договору 27.09.2020. На думку Фонду, затримка з оголошенням аукціону була наслідком, а не причиною недобросовісної поведінки Товариства, оскільки для призначення аукціону потрібна підготовка, що було важко зробити з огляду на карантинні обмеження та пропуск Товариством строку подання заяви на продовження договору оренди. Товариство не здійснило не жодного кроку, який свідчив би про його намір взяти участь в аукціоні на продовження договору оренди, більше того, 05.11.2020 листом №27923/05 Товариство надіслало на адресу Фонду звіт про незалежну експертну оцінку об`єкта оренди та визнало, що договір оренди №6068 закінчив свою дію 27.09.2020, що свідчить про намір продовжувати договір оренди без застосування аукціону, тому що ці документи потрібні лише у разі продовження договору оренди без проведення аукціону.

Щодо задоволення зустрічного позову Фонд зазначив, що з огляду на вище вказані обставини вважає договір оренди припиненим з 27.09.2020. Крім того, щодо вимоги стягнення з Фонду 88 413,73 грн Фонд зазначив, що спірні кошти були зараховані до Державного бюджету України, а тому Фонд не є їх безпосереднім отримувачем і належним способом захисту прав орендаря (у разі наявності спору або бездіяльності) є вимога майнового характеру до Державного бюджету.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті.

Згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 26.06.2026 сформовано колегію у складі: головуючий суддя Євсіков О.О., судді Корсак В.А., Алданова С.О.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 02.07.2026 витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/2606/26 та відкладено вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, які визначені главою 1 розділу IV ГПК України, за апеляційною скаргою Фонду на рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2026 до надходження матеріалів справи №910/2606/26.

13.07.2026 матеріали справи №910/2606/26 надійшли до Північного апеляційного господарського суду.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 14.07.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фонду на рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2026 у справі №910/2606/26. Розгляд справи призначено на 24.08.2026. Запропоновано учасникам справи надати відзив на апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня вручення копії даної ухвали. Роз`яснено апелянту право подати до суду відповідь на відзив протягом десяти днів з дня вручення йому відзиву на апеляційну скаргу.

24.08.2026 колегія суддів у судовому засіданні оголосила перерву розгляді справи до 07.10.2026 на підставі ст. 216 ГПК України.

Позиції учасників справи.

Товариство надало відзив на апеляційну скаргу, у якому проти доводів та вимог Фонду заперечує, наводить власні доводи на їх спростування, просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а оскаржуване рішення залишити без змін як законне та обґрунтоване.

Межі розгляду справи судом апеляційної інстанції.

Статтею 269 ГПК України встановлено межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції.

Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1).

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч. 2).

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (ч. 3).

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4).

У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції (ч. 5).

Згідно з ч. 1 ст. 271 ГПК України апеляційні скарги на ухвали суду першої інстанції розглядаються в порядку, передбаченому для розгляду апеляційних скарг на рішення суду першої інстанції з урахуванням особливостей, визначених цією статтею.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції, перевірені та додатково встановлені апеляційним господарським судом.

27.12.2011 Фонд (орендодавець, Регіональне відділення) та Товариство (орендар) уклали договір оренди №6068 (далі - договір), за умовами п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно загальною площею 9,5 кв. м (частина даху будівлі площею 3,00 кв.м та частина технічного поверху будівлі площею 6,5 кв. м), яке розташовано за адресою: м. Київ, вул. Дегтярівська, 51 (далі - майно), та перебуває на балансі Державного підприємства НДІ "Оріон", код ЄДРПОУ 14310709 (далі - балансоутримувач), вартість якого визначена згідно з висновком про вартість станом на 30.06.2011 і становить 182 026,00 грн без урахування ПДВ.

Майно передається в оренду з метою розміщення обладнання базової станції (частина технічного поверху - 6,5 кв.м) та встановлення 3-х антено-фідерних пристроїв (частина даху - 3,00 кв.м) (п. 1.2 договору).

Відповідно до п. 2.1 договору орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передавання майна.

27.12.2011 за актом передачі-приймання об`єкта оренди орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно (далі - майно) загальною площею 9,5 кв. м (частина даху будівлі площею 3,00 кв. м та частина технічного поверху будівлі площею 6,5 кв. м), яке розташовано за адресою: м. Київ, вул. Дегтярівська, 51, та перебуває на балансі Державного підприємства НДІ "Оріон", код ЄДРПОУ 14310709.

Сторони неодноразово вносили зміни до договору шляхом укладання додаткових договорів: №6068/01 від 24.12.2014, №6068/02 від 18.03.2015, №6068/03 від 27.04.2016, №6068/04 від 16.03.2017, №6068/05 від 18.01.2018, зокрема щодо розміру орендної плати та продовження строку дії договору.

За умовами п. 3.1 договору у редакції від 18.01.2018 орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 (зі змінами) і становить без ПДВ за базовий місяць - вересень 2017 року 9 575, 91 грн.

Згідно з п. 3.3 договору орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

У разі користування майном протягом неповного календарного місяця (першого та або останнього місяців оренди) добова орендна плата за дні користування визначається згідно з чинною Методикою розрахунку на основі орендної плати за відповідні місяці пропорційно дням користування (п. 3.4. договору).

Згідно з п. 3.6 договору орендна плата перераховується до державного бюджету та балансоутримувачу у співвідношенні 70% до 30% щомісяця не пізніше 10 числа місяця наступного за звітним з урахуванням щомісячного індексу інфляції відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, з урахуванням змін у законодавстві на дату продовження цього договору (п. 10.4 договору).

Відповідно до п. 10.9 договору у разі припинення або розірвання цього договору майно протягом трьох робочих днів повертається орендарем орендодавцю / балансоутримувачу.

Майно вважається поверненим орендодавцю / балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акта приймання-передавання. Обов`язок щодо складання акта приймання-передавання про повернення майна покладається на орендаря (пункт 10.10. договору).

Пунктом 5 договору №6068/08 від 18.01.2018 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна №6068 від 18.01.2018 сторони домовилися продовжити договір до 27.09.2020 включно.

18.08.2020 через встановлену у приміщенні Регіонального відділення скриньку надійшов лист орендаря (Товариства) №17797/05 від 18.08.2020 щодо продовження терміну дії договору оренди №6068 від 27.12.2011.

Листом від 04.09.2020 №30-06/7621 Регіональне відділення повідомило Товариство про прийняте рішення щодо продовження договору шляхом проведення аукціону, за результатами якого договір оренди може бути продовжений із існуючим орендарем або укладений новий договір оренди з новим орендарем. Регіональне відділення також зазначило, що до моменту укладення договору з переможцем електронного аукціону на продовження договору оренди або до підписання додаткової угоди про продовження договору оренди (якщо чинного орендаря буде визнано переможцем) договір є чинним, та користування державним майном на визначений вище термін є платним, а також про те, що у разі, якщо орендар не погоджується з викладеними у листі умовами, або у разі настання випадку, передбаченого п. 152 Порядку, цей лист вважається заявою про припинення дії договору, і останній припиняє свою дію 27.09.2020.

09.06.2021 Регіональне відділення прийняло розпорядження №18 щодо припинення договору оренди державного майна №6068 від 27.12.2011, за яким цей договір вважається припиненим з дати закінчення строку дії договору, а саме з 27.09.2020.

30.09.2022 за актом приймання-передачі нерухомого майна орендар повернув із користування нерухоме майно, а орендодавець прийняв нерухоме майно за адресою: м. Київ, вул. Дегтярівська, 51.

Листами №30-05/4166 від 06.10.2022 та №30-06/4965 від 24.11.2022 Регіональне відділення зверталось до Товариства з вимогою сплатити неустойку за час прострочення повернення орендованого майна та з попередженням, що у разі невиконання означених вимог звернеться до суду з відповідним позовом.

Позаяк вимоги за даними листами Товариство залишило без відповіді і задоволення, Фонд звернувся з позовом у цій справі, у якому просив стягнути з Товариства 258 629, 50 грн неустойки за період з 28.09.2020 по 30.09.2022, з урахуванням часткових оплат.

Заперечуючи проти задоволення вимог Фонду у повному обсязі, Товариство зазначає, що Фонд ухвалив рішення про оголошення аукціону, а тому Товариство як орендар правомірно користувалося приміщенням після 27.09.2020, однак Фонд як орендодавець в порушення встановлених законом вимог не оголосив про проведення аукціону протягом 10 робочих днів з дати прийняття відповідного рішення. Товариство також відзначає, що здійснювало орендні платежі після закінчення строку дії договору та, оскільки договір був продовженим до 27.08.2023, грошові кошти в сумі 88 413,73 грн є надмірно сплаченими та підлягають стягненню в судому порядку, що і стало підставою для звернення до суду із зустрічним позовом.

Джерела права та мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови.

Частиною 1 ст. 11 ЦК України встановлено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

За визначенням ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст. 6, 627, 628 ЦК України).

Стаття 629 ЦК України передбачає, що договір є обов`язковим для виконання сторонами. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).

Згідно зі ст. 526 ЦК України, яка кореспондуються зі ст. 193 ГК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.

Відносини, пов`язані з орендою нерухомого майна, що належить до державної власності, регулюються Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України та Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Згідно з ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом (ч. 1, 3 ст. 760 ЦК України).

Відповідно до ст. 765 ЦК України наймодавець зобов`язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Згідно з ч. 1 ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Суд встановив, що на час укладення договору діяв Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-ХІІ.

Але 03.10.2019 було прийнято Закон України № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон № 157-ІХ від 03.10.2019). У розділі "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (за виключенням окремих визначених норм). При цьому Закон № 2269-XII від 10.04.1992 втрачає чинність з дня введення в дію цього Закону № 157-ІХ від 03.10.2019.

Закон № 157-ІХ від 03.10.2019 опублікований в офіційному друкованому виданні "Голос України" 26.12.2019, набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, отже, з урахуванням частини першої статті 5 Цивільного кодексу України, з цієї дати підлягають застосуванню його норми (за винятком норм, наведених у розділі "Прикінцеві та перехідні положення").

За змістом п. 2 Перехідних та прикінцевих положень Закону №157-IX договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абз. 5 ч. 2 ст. 18 цього Закону, або 01.07.2020.

Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом.

Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Правовий аналіз наведених положень дає підстави для висновку, що порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом № 2269-XII від 10.04.1992 (втратив чинність 31.01.2020), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) в силу вимог абзацу 3 пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 157-IX від 03.10.2019 має застосовуватися порядок продовження, визначений Законом України № 157-ІХ від 03.10.2019.

Отже, на правовідносини сторін, що виникли з договору оренди, поширюється дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ від 03.10.2019.

Статтею 18 вказаного Закону визначено порядок продовження договору оренди.

Так, ч. 1 ст. 18 Закону №157-IX передбачено, що продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.

За змістом ч. 2 цієї статті без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими ч. 1 ст. 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими ч. 2 ст. 15 цього Закону відповідно до вимог ст. 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абз. 11 та 12 ч. 2 ст. 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.

Відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону №157-IX договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

За частинами четвертою, п`ятою статті 18 Закону № 157-ІХ від 03.10.2019 рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття орендодавцем, становить 30 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття або погодження представницьким органом самоврядування чи визначеними ним органами, становить 60 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря.

Згідно з частиною сьомою цієї статті договори, що продовжуються відповідно до частини другої цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду.

Відповідно до частини восьмої статті 18 Закону №157-ІХ від 03.10.2019 орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого частини сьомої цієї статті, зобов`язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Порядком передачі майна в оренду (для державного майна) або рішенням представницького органу місцевого самоврядування (для комунального майна) на орендаря може бути покладений обов`язок подачі додаткових документів разом із заявою про продовження договору оренди, що продовжується відповідно до частини другої цієї статті.

Частиною 9 статті 18 Закону № 157-IX встановлено, що після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи) згідно з Порядком передачі майна в оренду приймає одне з таких рішень: про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем; про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону.

За частиною першою статті 24 Закону № 157-ІХ від 03.10.2019 договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його укладено. У разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди (частина перша статті 25 цього Закону).

Отже, Закон № 157-ІХ від 03.10.2019 не передбачає такої підстави для продовження дії договору оренди як "мовчазна згода", натомість вимагає від орендаря вчинити юридично значимі дії, а саме, звернутись з заявою про продовження договору не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди, та надати звіт про оцінку майна.

Отже, Закон №157-IX, який є спеціальним актом і підлягає застосуванню до даних правовідносин, не передбачає автоматичної пролонгації договорів оренди державного та комунального майна, а встановлює певний порядок здійснення волевиявлення зі сторони, як орендаря так і орендодавця.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 Закону об`єкти державної та комунальної власності передаються в оренду за результатами проведення аукціону виключно в ЕТС, у т.ч. аукціону, предметом якого є право на продовження договору оренди об`єкта згідно із ст. 18 цього Закону.

Порядок функціонування ЕТС, порядок та строки передачі майна в оренду, подання заяв на участь в аукціоні, проведення аукціонів, розмір, порядок та строки сплати, повернення гарантійних, реєстраційних внесків, плати за участь в аукціоні (винагороди оператора), порядок та строки підписання, опублікування протоколу та договору оренди за результатами аукціону визначаються Порядком передачі майна в оренду.

У абз. 6 п. 144 Постанови Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна» передбачено, що рішення про оголошення аукціону та оголошення про проведення аукціону на продовження договору оренди оприлюднюються орендодавцем в електронній торговій системі протягом десяти робочих днів з дати прийняття такого рішення. У межах зазначеного строку орендодавець може переглянути умови та додаткові умови (у разі наявності) оренди майна згідно з п. 51 та 54 цього Порядку з урахуванням особливостей, передбачених п. 146 цього Порядку.

Частиною 1 ст. 25 Закону визначено, що у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Відповідно до ч. 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення (ч. 2 ст. 785 ЦК України).

Суд встановив, що сторони домовилися продовжити договір до 27.09.2020 включно.

18.08.2020 Товариство звернулося до Фонду з листом №17797/05 від 18.08.2020 щодо продовження терміну дії договору оренди №6068 від 27.12.2011 на той самий термін та на тих самих умовах.

Листом №30-06/7621 від 04.09.2020 Фонд повідомив Товариство про прийняте рішення щодо продовження договору шляхом проведення аукціону, за результатами якого договір оренди може бути продовжений із існуючим орендарем або укладений новий договір оренди з новим орендарем. Фонд також зазначив, що до моменту укладення договору з переможцем електронного аукціону на продовження договору оренди або до підписання додаткової угоди про продовження договору оренди (якщо чинного орендаря буде визнано переможцем) договір є чинним та користування державним майном на визначений вище термін є платним, а також про те, що у разі якщо орендар не погоджується з викладеними у листі умовами, або у разі настання випадку, передбаченого п. 152 Порядку, цей лист вважається заявою про припинення дії договору і той припиняє свою дію 27.09.2020.

Надаючи оцінку доводам Фонду про те, що Товариство не дотрималося строку щодо звернення із заявою про продовження дії договору (не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди), суд зазначає, що Фонд у листі №30-06/7621 від 04.09.2020 не зробив жодних заяв про пропуск Товариством строку подання заяви про продовження дії договору оренди або інші допущені Товариством порушення під час подання цієї заяви. Навпаки, листом №30-06/7621 від 04.09.2020 на лист Товариства №17797/05 від 18.08.2020 Фонд повідомив, що договір оренди може бути продовжений із існуючим орендарем або укладений новий договір оренди з новим орендарем і до моменту укладення договору з переможцем електронного аукціону на продовження договору оренди або до підписання додаткової угоди про продовження договору оренди (якщо чинного орендаря буде визнано переможцем) договір є чинним.

Однак Фонд не оголосив про проведення аукціону в ЕТС на продовження договору оренди №6068 протягом 10 робочих днів з дати прийняття такого рішення, як це визначено законодавством.

Суд у цьому випадку вважає за необхідне зауважити на принципі належного урядування. Належне урядування (добре врядування) є засадничим принципом, покладеним в основу публічно-правових відносин.

У рішеннях ЄСПЛ сформувалась стала практика щодо розуміння принципу належного урядування, до змісту якого можна включити п`ять головних складових елементів: 1) покладення на суб`єктів владних повноважень зобов`язання запроваджувати внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок; 2) якщо діяльність суб`єкта владних повноважень впливає на основоположні права людини, такі суб`єкти повинні діяти вчасно, в належний і якомога послідовніший спосіб; 3) ризик будь-якої помилки суб`єкта владних повноважень повинен покладатися на такого суб`єкта, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються; 4) застосування принципу належного урядування, як правило, не повинно перешкоджати суб`єкту владних повноважень виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість; 5) потреба виправити минулу «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій суб`єкта владних повноважень.

На особу, яка діє добросовісно, не повинна перекладатися відповідальність за допущену органами держави помилку, якщо така помилка стала наслідком недотримання державними органами своїх внутрішніх правил і процедур крім випадків, якщо такі правила не випливають з публічно доступних актів, або якщо така особа була іншим чином обізнана або повинна була бути обізнаною про те, що державний орган не мав повноважень вчиняти відповідні дії.

Суд вважає, що Фонд не може обґрунтовувати правомірність свої рішень іншими обставинами, ніж ті, що встановлені у цій справі та підтверджуються наданими у матеріали справи доказами. За іншого підходу суб`єкт владних повноважень міг би самостійно та довільно змінювати (доповнювати) обґрунтування своїх дій після їх вчинення, що не сумісне з принципами правової визначеності та належного урядування, які є фундаментальними для правової держави.

Надавши Товариству конкретну відповідь, Фонд мав діяти послідовно та вчиняти дії, які відповідатимуть його рішенням, задекларованим в т.ч. у листі №30-06/7621 від 04.09.2020.

У справі, що розглядається, орендар діяв добросовісно та мав законні очікування, сформовані офіційним листом Фонду, де прямо констатувалася чинність договору до моменту визначення переможця аукціону. Оскільки орендодавець не виконав свій законодавчий обов`язок щодо своєчасного оголошення аукціону, його подальші спроби нарахувати неустойку та видати розпорядження про припинення договору «заднім числом» суперечать доктрині заборони суперечливої поведінки (venire contra factum proprium).

Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) базується на римській максимі - "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).

В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності.

Добросовісність (п. 6 ст. 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Наприклад, у статті 1.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

За таких обставин, враховуючи повідомлення Фонду про прийняте рішення щодо продовження договору оренди шляхом проведення аукціону, у Товариства виникли законні очікування на продовження договору оренди державного майна, а твердження Фонду про припинення дії договору 27.09.2020 у зв`язку із закінченням строку, суперечить його подальшій поведінці, що не відповідає принципу добросовісності.

При цьому за період з лютого 2022 року по вересень 2022 року Товариство сплачувало орендну плату згідно з платіжними дорученнями: №176899 від 15.03.2022 на суму 11 043,19 грн, №178687 від 14.04.2022 на суму 1 540,14 грн, №1815364 від 13.05.2022 на суму 11 897,88 грн, №1847854 від 20.06.2022 на суму 12 219,12 грн, №1862652 від 14.07.2022 на суму 12 597,91 грн, №1890656 від 12.08.2022 на суму 12 686,10 грн, №1913650 від 12.09.2022 на суму 12 825,65 грн, №1937000 від 13.10.2022 на суму 13 069,33 грн, яка зараховувалась орендодавцем, і протягом цього часу жодних зауважень щодо чинності договору орендодавець не заявляв.

30.09.2022 за актом приймання-передачі нерухомого майна Товариство повернуло із користування нерухоме майно, а Фонд прийняв нерухоме майно за адресою: м. Київ, вул. Дегтярівська, 51.

Враховуючи наведене, вимоги Фонду про стягнення з Товариства неустойки, передбаченої ч. 2 ст. 785 Цивільного кодексу України, за період з 28.09.2020 по 30.09.2022 не підлягають задоволенню.

Щодо вимог Товариства суд зазначає таке.

Суд встановив, що в період з лютого 2022 року по вересень 2022 року Товариство сплачувало орендну плату (наведено вище за текстом цієї постанови).

Постановою Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634 "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану" (далі - Постанова №634) установлено, що на період воєнного стану, але у будь-якому разі не довше ніж до 30.09.2022, за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24.02.2022 або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24.02.2022 або раніше, звільняються від орендної плати орендарі, які використовують майно, розміщене на територіях Київської, Чернігівської, Сумської, Харківської, Запорізької, Миколаївської областей і м. Києва (крім адміністративно-територіальних одиниць на визначених територіях) (пп. 2 п. 1 Постанови №634).

Підпунктом 4 п. 1 Постанови №634 визначено, що на період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24.02.2022 або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24.02.2022 або раніше: орендарям на територіях, визначених у підпунктах 2 і 3 цього пункту, орендна плата нараховується у розмірі 50 відсотків розміру орендної плати, встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації) після 30.09.2022 і 30.05.2022 відповідно і до закінчення строку, визначеного в абзаці першому цього підпункту

Згідно з пп. 5 п. 1 Постанови №634 звільнення або перерахунок орендної плати відповідно до цього пункту здійснюється без окремого рішення орендодавця.

Отже, з урахуванням положень Постанови №634 Товариство за період з 24.02.2022 по 30.09.2022 надмірно сплатило на користь Фонду грошові кошти у якості орендної плати в сумі 88 413,73 грн, у зв`язку з чим вимоги Товариства про стягнення цих коштів підлягають задоволенню.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.

Як зазначено у п. 41 висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень, обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент захисту на підтримку кожної підстави захисту. Обсяг цього обов`язку може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах. З тим, щоб дотриматися принципу справедливого суду, обґрунтування рішення повинно засвідчити, що суддя справді дослідив усі основні питання, винесені на його розгляд.

Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Суду у справі Трофимчук проти України, no. 4241/03 від 28.10.2010).

Європейський суд з прав людини вказав, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, №63566/00, §23, ЄСПЛ, від 18.07.2006).

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права (ст. 276 ГПК України).

Судові витрати.

У зв`язку з відсутністю підстав для задоволення апеляційної скарги витрати за її подання відповідно до ст. 129 ГПК України покладаються на апелянта.

Керуючись ст. 74, 129, 269, 275-277, 281-284 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд

У Х В А Л И В :

1. Апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву на рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2026 у справі №910/2606/26 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2026 у справі №910/2606/26 залишити без змін.

3. Судові витрати, пов`язані з поданням апеляційної скарги, покласти на скаржника.

4. Справу повернути до суду першої інстанції.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.

Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та в строк, передбачені ст. 287 - 289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 28.10.2026.

Головуючий суддя О.О. Євсіков

Судді С.О. Алданова

В.А. Корсак