Рішення від 28 жовтня 2026 р. у справі №501/2982/26 — Чорноморський міський суд Одеської області

Дата документу 29.10.2026

Справа № 501/2982/26

2/501/2323/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 жовтня 2026 року Чорноморський міський суд Одеської області у складі:

головуючого - судді Пушкарського Д.В.,

за участю:

секретаря судового засідання - Карпової Ю.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Чорноморського міського суду Одеської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 (третя особа: Одеська універсальна товарна біржа «Центр») про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири, -

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 в якому просить визнати дійсним укладений 16 жовтня 1997 договір купівлі-продажу квартири, зареєстрований на Одеській Універсальній Товарній Біржі «Центр» у «Журналі реєстрації договорів з об`єктів нерухомості», реєстраційний № Н/97-1020 від 16 жовтня 1997 року, за умовами якого ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , продали, а ОСОБА_6 , купила квартиру під номером АДРЕСА_1 загальною площею 40,2 кв.м., житловою площею 25,8 кв.м.

Позов мотивовано тим, що між сторонами вказаного договору було досягнуто згоди щодо усіх істотних умов договору, покупець сплатила відповідачам обумовлену договором ціну, вселилась в квартиру та постійно проживала в ній, а відповідачі виселились та знялись з реєстрації з квартири, про нове місце проживання ОСОБА_6 не повідомили, чим фактично ухились від подальшого нотаріального оформлення угоди та унеможливили таке оформлення на даний час.

Позивачка є спадкоємцем за заповітом після смерті ОСОБА_6 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , однак у видачі свідоцтва про право на спадкування вказаної квартири нотаріусом відмовлено з посиланням на те, що договір купівлі-продажу нерухомого майна мав бути нотаріально посвідчений, у зв`язку з цим рекомендовано звернутись до суду з позовом про визнання дійсним договору.

Представник позивача – адвокат Стеценко О.П. надав заяву в якій просив розгляд справи провести без його участі, позовні вимоги підтримує та просить задовольнити.

Відповідачі в судове засідання не з`явились, повідомлялись про день, час та місце розгляду справи, про причини неявки не сповістили, відзив на позов не надали.

Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 16 жовтня 1997 року в Одеській Універсальній Товарній Біржі «Центр» між продавцями ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та покупцем ОСОБА_6 укладено договір № Н/97-1020 купівлі продажу квартири за адресою: АДРЕСА_2 (на момент укладення договору АДРЕСА_3 ), який 16 жовтня 1997 року зареєстрований на Одеській Універсальній Товарній Біржі «Центр» за № Н/97-1020.

Сторони домовились щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу квартири як тих, що є необхідними за законом, так і тих стосовно яких сторони бажали досягнути згоди. А саме: предмет угоди - квартира за адресою АДРЕСА_3 , яка належала продавцям на праві власності; ціна квартири - 8000 гривен, які були сплачені до підписання договору; строки виписки продавців із квартири та звільнення ними квартири до 24 жовтня 1997 року; необхідність реєстрації договору в БТІ; продавці повністю виконали умови договору, отримали обумовлену договором ціну, звільнили квартиру та передали її покупцю, виписались із квартири; покупець повністю виконала умови договору - сплатила обумовлену договором ціну, прийняла квартиру, зареєструвала договір в БТІ, зареєструвалась в квартирі, вселилась в неї, постійно проживала в ній, сплачувала комунальні послуги.

16 квітня 1998 року на підставі зазначеного договору Іллічівське бюро технічної інвентаризації зареєструвало в цілому за ОСОБА_6 право приватної власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_3 .

Вищевказані обставини підтверджуються змістом договору № Н/97-1020 від 16 жовтня 1997 року купівлі-продажу майна, технічним паспортом на квартиру за адресою АДРЕСА_2 , реєстраційним посвідченням, зареєстрованим Бюро інвентарізації і приватизації житлового фонду м.Іллічівська в реєстровій книзі № ПР-15, за реєстровим № 29, на сторінці 1, 16.04.1998 року.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_6 померла.

За життя (22 жовтня 2025 року) ОСОБА_6 склала заповіт, відповідно до якого, все майно, яке на день її смерті буде їй належати, з чого б воно не складалось, та де б воно не знаходилося, та все те, на що вона за законом буде мати право, заповідала - ОСОБА_1 . Даний заповіт посвідчений приватним нотаріусом Одеського районного нотаріального округу Мірошніченко Л.М. 22 жовтня 2025 року та зареєстрований в реєстрі за № 855.

Після смерті ОСОБА_6 , ОСОБА_1 подала нотаріусу заяву про прийняття спадщини за заповітом після смерті - ОСОБА_6 . Спадкова справа заведена приватним нотаріусом Одеського районного нотаріального округу Одеської області Мірошниченко Л.М. за № 34/2025 та зареєстрована в Спадковому реєстрі за № 74906889. Приватний нотаріус Мірошниченко Л.М. повідомила позивачку, що у зв`язку з відсутністю нотаріального посвідчення, договір купівлі-продажу квартири не може бути прийнятий нотаріусом як документ, що підтверджує право власності на квартиру для видачі їй, як спадкоємцю, свідоцтва про право на спадщину за заповітом.

Позивачці нотаріусом запропоновано звернутися до суду за захистом прав та інтересів щодо вирішення питання визнання дійсним вищезазначеного договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Відповідно до положень ст.5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності; якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Оскільки спірні відносини виникли до набрання чинності ЦК України, то при вирішенні спору підлягають застосуванню норми ЦК Української РСР (1963 року) та інші діючі на той час норми права.

Згідно ст.227 ЦК УРСР договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією із сторін є громадянин. Недотримання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Однак, ЦК УРСР набув чинності з 1 січня 1964 року. На момент набрання ним чинності до об`єктів, на які громадяни СРСР могли мати право особистої власності, відносився тільки житловий будинок.

Квартири, як об`єкт індивідуальної власності та цивільного обігу, з`являються в ньому в зв`язку з прийняттям Закону Української РСР «Про власність» від 07.02.1991 року, введений в дію з 15.04.1991 року.

Таким чином, ст. 227 ЦК УРСР не регламентувала питання про форму правочину щодо купівлі-продажу квартири, а її застосування до договорів купівлі-продажу квартири мало характер аналогії. При цьому, заповнюючи прогалину в законодавстві, яка виникла у зв`язку з розширенням об`єктів індивідуальної власності та наступної трансформацію її в приватну власність, стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» від 10.12.1991 року, яка була чинною станом на 16 жовтня 1997 року, тобто на дату укладання договору, встановлювала, що угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.

Право власності ОСОБА_6 було зареєстровано (тобто визнано державою України) відповідно до чинних на той час Правил державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних і фізичних осіб, затверджених наказом №56 Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 13.12.19995 року, які передбачали в якості правовстановлюючого документу зареєстровані на біржі правочини. Згідно ч.3 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Однак, Верховний Суд України виснував, що норма статті 15 Закону України «Про товарну біржу» має загальний характер, тоді як положення статті 227 ЦК УРСР стосовно обов`язкової нотаріальної форми договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) є спеціальними і підлягають застосуванню (постанова ВС від 26.11.2018 року у справі №205/8493/16-ц, від 01.04.2020 року у справі №754/1466/15-ц, від 21.07.2021 року у справі № 640/3509/19, від 28.03.2023 року у справі №521/4839/21).

Отже договір № Н/97-1020 від 16 жовтня 1997 року купівлі-продажу майна, який зареєстровано на Одеській Універсальній Товарній Біржі «Центр», підлягав нотаріальному посвідченню.

У відповідності до положень статті 128 ЦК УРСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Передачею визнається вручення речей набувачеві; до передачі речей прирівнюється передача коносаменту або іншого розпорядчого документа на речі.

Відповідно до положень статті 153 ЦК УРСР договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах; істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

За договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму (ст.224 ЦК УРСР). Отже, істотними та необхідними умовами договору купівлі-продажу квартири є предмет та ціна, а також інші умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Згідно з частиною другою статті 47 ЦК УРСР якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Сторони домовились щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу квартири як тих, що є необхідними за законом, так і тих стосовно яких сторони бажали досягнути згоди. А саме: предмет угоди - квартира за адресою АДРЕСА_3 , яка належала продавцям на праві власності; ціна квартири - 8000 гривен, які були сплачені до підписання договору; строки виписки продавців із квартири та звільнення ними квартири до 24 жовтня 1997 року; необхідність реєстрації договору в БТІ; продавці повністю виконали умови договору, отримали обумовлену договором ціну, звільнили квартиру та передали її покупцю, виписались із квартири; покупець повністю виконала умови договору - сплатила обумовлену договором ціну, прийняла квартиру, зареєструвала договір в БТІ, зареєструвалась в квартирі, вселилась в неї, постійно проживала в ній, сплачувала комунальні послуги.

Отже, укладений 16 жовтня 1997 договір купівлі-продажу квартири під номером АДРЕСА_1 , зареєстрований на Одеській Універсальній Товарній Біржі «Центр» у «Журналі реєстрації договорів з об`єктів нерухомості», реєстраційний № Н/97-1020 від 16 жовтня 1997 року; що зареєстрований Бюро інвентарізації і приватизації житлового фонду м.Іллічівська в реєстровій книзі № ПР-15, за реєстровим № 29, на сторінці 1, 16.04.1998 року, підлягає визнанню дійсним з підстав, передбачених частиною другою статті 47 ЦК УРСР.

Аналогічний висновок щодо застосування частини другої статті 47 ЦК УРСР в подібних правовідносинах викладено в постанові Верховного Судку України від 09.11.2022 року у справі №487/7745/18.

До правовідносин спадкування позивача після смерті ОСОБА_6 підлягають застосуванню норми ЦК України.

Відповідно до ст.1216 ЦК спадкування є перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). Спадкування здійснюється за заповітом або за законом (ст. 1217 ЦК) До складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті. Право вимоги про визнання угоди дійсною, укладеної за життя спадкодавця, не входить до переліку прав та обов`язків особи, які не входять до складу спадщини (ст.1219 ЦК).

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.263-265 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири, - задовольнити.

Визнати дійсним укладений 16 жовтня 1997 договір купівлі-продажу квартири, зареєстрований на Одеській Універсальній Товарній Біржі «Центр» у «Журналі реєстрації договорів з об`єктів нерухомості», реєстраційний № Н/97-1020 від 16 жовтня 1997 року, за умовами якого ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , продали, а ОСОБА_6 , купила квартиру під номером АДРЕСА_1 (чотири а), загальною площею 40,2 кв.м., житловою площею 25,8 кв.м.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя