Постанова від 26 жовтня 2026 р. у справі №278/39/24 — Житомирський апеляційний суд

Справа № 278/39/24 Головуючий у 1-й інст. Дубовік О. М.

Категорія 43 Доповідач Бондар О.О.

ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

27 жовтня 2026 рокум. Житомир

Житомирський апеляційний суд у складі колегії суддів: Бондар О. О. (суддя -доповідач), Шалоти К. В., Павицької Т. М.,

за участі: секретаря судового засідання Лугини О. С.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в місті Житомирі

апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Артхаус Груп», ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Кирилюк Віталій Леонідович, на рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 26 лютого 2026 року, ухвалене під головуванням судді Дубовік О. М., у місті Житомирі, повний текст рішення складений 25.03.2026

у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Кирилюк Віталій Леонідович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «Артхаус Груп» про зобов`язання вчинити дії

УСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст вимог

1.03 січня 2024 року ОСОБА_2 (далі також позивач, ОСОБА_2 ) звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Артхаус Груп» (далі також відповідач, ТОВ «Артхаус Груп») про зобов`язання вчинити дії.

2.Позов обґрунтований тим, що вона є власником земельної ділянки площею 1,1657 га, кадастровий номер 1822085600:04:000:0047, розташованої за адресою: Житомирська область, Житомирський район, с. Оліївка (далі – земельна ділянка).

3.30 березня 2016 року між ОСОБА_2 (суперфіціар) та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Тетерів» (суперфіціарій) укладений договір суперфіцію, за умовами якого суперфіціар передав право користування земельною ділянкою для забудови та обслуговування багатоквартирного житлового будинку суперфіціаріюю.

4.У подальшому на підставі договору від 05 травня 2016 року про внесення змін до договору суперфіцію новим суперфіціарієм замість Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Тетерів» (далі також ОК «ЖБК «Тетерів») стало ТОВ «Артхаус Груп».

5.Позивач зазначила, що відповідач не виконав у повному обсязі зобов`язання за договором, а саме: щодо передачі їй у власність визначеної частини квартир у збудованому багатоквартирному житловому будинку та документів, необхідних для реєстрації права власності, яке передбачене договором суперфіцію та додатковими договорами до нього.

Короткий зміст оскарженого рішення суду першої інстанції

6.Рішенням від 26 лютого 2026 року Житомирський районний суд Житомирської області позов ОСОБА_2 задовольнив частково та зобов`язав ТОВ «Артхаус Груп» виконати в натурі обов`язок за договором суперфіцію від 30 березня 2016 року та додатковими договорами до нього шляхом передачі ОСОБА_2 за актом приймання-передачі частини квартир за адресою: АДРЕСА_1 , та передачі пакета документів, необхідних для реєстрації права власності на квартири. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

7.Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що між ОСОБА_2 та відповідачем існують договірні правовідносини за договором суперфіцію від 30 березня 2016 року та додатковими договорами до нього, за умовами яких ТОВ «Артхаус Груп» зобов`язалося передати позивачу частину квартир як форму плати за користування земельною ділянкою.

8.В частині задоволених позовних вимог суд першої інстанції виходив із того, що відповідач, попри завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію, не виконав у натурі зобов`язання щодо передачі ОСОБА_2 визначених сторонами та належним чином ідентифікованих квартир за актом прийому-передачі, а також документів, необхідних для державної реєстрації права власності на них.

9.Відмовляючи в задоволенні решти позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що зобов`язання відповідача змінити форму плати за користування земельною ділянкою шляхом визначення конкретних квартир, які підлягають передачі позивачу, загальною площею 11 % від загальної площі збудованих квартир, а також нежитлові приміщення загальною площею 11 % від площі збудованих нежитлових приміщень, становитиме втручання у договірні відносини сторін. Суд зазначив, що сторони є вільними в укладенні договору та визначенні його умов, в договорі визначено, що сторони змінюють форму оплати шляхом укладення додаткової угоди, а тому вважав, що підстави для задоволення такої вимоги відсутні.

Короткий зміст та узагальнені доводи апеляційних скарг

10.Представник ТОВ «Артхаус Груп», адвокат Гуртовенко Р. М., не погодився з рішенням суду першої інстанції та 17 березня 2026 року подав до Житомирського апеляційного суду апеляційну скаргу.

11.В апеляційній скарзі представник ТОВ «Артхаус Груп» просить: рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 26 лютого 2026 року в частині задоволених позовних вимог скасувати та хвалити у справі нове судове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_2 до ТОВ «Артхаус Груп» відмовити повністю.

12.Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права та не врахував умов договору суперфіцію і додаткових договорів до нього. Представник відповідача зазначає, що передача квартир могла бути здійснена лише після укладення сторонами відповідної додаткової угоди про зміну форми розрахунку з грошової на натуральну, однак такої угоди сторони не укладали.

13.ТОВ «Артхаус Груп» вказує, що плата за користування земельною ділянкою була визначена сторонами у грошовому розмірі – 1 321 955 грн, що еквівалентно 50 000 доларів США, і, на думку відповідача, ця плата була сплачена у повному обсязі. Також відповідач посилається на те, що суд першої інстанції не врахував постанову Верховного Суду від 27 серпня 2024 року у справі №278/2/22, якою встановлено, що виконанню обов`язку щодо передачі конкретних квартир мали передувати домовленості сторін щодо порядку, строків та конкретного майна, яке передається.

14.Крім того, представник відповідача вважає, що обраний позивачем спосіб захисту є неналежним, оскільки відповідач не є власником квартир, які суд першої інстанції зобов`язав його передати ОСОБА_2 , а тому рішення є таким, що не може бути реально виконане та стосується прав та обов`язків інших осіб, які не були залучені до участі у справі.

15.30 березня 2026 року до Житомирського апеляційного суду засобами поштового зв`язку надійшла апеляційна скарга ОСОБА_1 на рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 26 лютого 2026 року.

16.У поданій апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить оскаржене рішення скасувати та ухвалити у справі нове судове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_2 до ТОВ «Артхаус Груп» про зобов`язання вчинити дії відмовити.

17.Апеляційна скарга ОСОБА_1 мотивована тим, що суд першої інстанції вирішив питання про її права та обов`язки як особи, яка не була залучена до участі у справі. ОСОБА_1 зазначає, що є власником квартири, яка належить їй на праві приватної власності, однак оскаржуваним рішенням суд фактично зобов`язав ТОВ «Артхаус Груп» передати цю квартиру ОСОБА_2 .

18. ОСОБА_1 вважає, що суд першої інстанції не мав права вирішувати питання щодо її майна без залучення її до участі у справі, оскільки це позбавило її можливості подати пояснення, докази та реалізувати процесуальні права. На її думку, таке порушення є самостійною підставою для скасування рішення суду першої інстанції.

19.17 квітня 2026 року до Житомирського апеляційного суду надійшла апеляційна скарга ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Кирилюка В. Л., на рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 26 лютого 2026 року.

20.У поданій апеляційній скарзі ОСОБА_2 просить: скасувати оскаржене рішення в частині відмови у задоволенні позову та ухвалити в цій частині нове судове рішення про зобов`язання ТОВ «Артхаус Груп» виконати в натурі обов`язки за договором суперфіцію від 30.03.2016 та додатковими договорами до нього.Позивач просить зобов`язати відповідача змінити форму плати за користування земельною ділянкою загальною площею 1,1657 га, кадастровий номер 1822085600:04:000:0047, розташованою за адресою: Житомирська область, Житомирський район, село Оліївка та належною їй на праві приватної власності. Для цього відповідач має визначити конкретні квартири на 2, 5 та 8 поверхах зданих в експлуатацію черг багатоповерхових житлових будинків із вбудовано-прибудованими приміщеннями, розташованих на зазначеній земельній ділянці, із зазначенням їх характеристик. Загальна площа визначених квартир має становити 11 % загальної площі збудованих квартир відповідних черг цих будинків. Крім того, позивачка просить визначити нежитлові приміщення комерційного призначення (без урахування площі приміщень загального користування) площею 11 % від загальної площі нежитлових приміщень у завершених будівництвом та зданих в експлуатацію чергах цих будинків. Загальна площа визначених квартир і комерційних приміщень має становити 11 % загальної площі багатоповерхових житлових будинків, але не може бути меншою за 3 600 кв. м. Із цієї площі належить вирахувати квартири та нежитлові приміщення, уже визначені додатковими договорами від 14.06.2016, 27.07.2017 та 22.11.2017 до договору суперфіцію від 30.03.2016, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Артхаус Груп», посвідченого приватним нотаріусом Демецькою С. Л. і зареєстрованого в реєстрі за № 1469.

21.Апеляційна скарга представника ОСОБА_2 мотивована тим, що суд першої інстанції безпідставно відмовив у задоволенні позовної вимоги про зобов`язання відповідача здійснити зміну форми плати за користування земельною ділянкою. Позивач вважає, що умовами договору суперфіцію та додаткових договорів до нього передбачено обов`язок ТОВ «Артхаус Груп» після введення об`єкта будівництва в експлуатацію передати позивачу визначену кількість квартир та нежитлових приміщень як плату за користування земельною ділянкою.

22.У скарзі зазначено, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про необхідність згоди обох сторін для визначення конкретних квартир та нежитлових приміщень, оскільки, на думку позивача, саме відповідач повинен був вчинити дії щодо зміни форми плати й визначення майна, яке підлягає передачі. Представник ОСОБА_2 вказує, що відмова суду в цій частині призводить до неповного захисту порушеного права позивача.

23.Також позивач вважає, що суд першої інстанції керувався позицією Верховного Суду, що викладена в постанові від 18.11.2021 у справі № 908/3233/20, яка є нерелевантною до спірних правовідносин сторін.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

24.17 червня 2026 року представник ОСОБА_2 , адвокат Кирилюк В. Л., подав до Житомирського апеляційного суду відзив на апеляційну скаргу ТОВ «Артхаус Груп».

25.У відзиві представник позивача просить апеляційну скаргу ТОВ «Артхаус Груп» залишити без задоволення, а рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 26 лютого 2026 року в частині задоволення позовної вимоги – без змін.

26.Відзив мотивований тим, що суд першої інстанції правильно встановив обставини справи в частині наявності у відповідача обов`язку передати ОСОБА_2 визначені квартири та документи для реєстрації права власності. Представник позивача зазначає, що доводи апеляційної скарги ТОВ «Артхаус Груп» дублюють заперечення, які вже подавалися відповідачем у суді першої інстанції та яким місцевий суд надав належну правову оцінку.

27.Також представник позивача вказує, що отримані ОСОБА_2 грошові кошти в сумі 50 000 доларів США не є повною оплатою за користування земельною ділянкою, а мають характер попередньої оплати, яка відповідно до умов договору підлягала поверненню відповідачу пропорційно до отриманої позивачем площі об`єкта нерухомості. На думку позивача, обов`язок ТОВ «Артхаус Груп» щодо передачі квартир та комерційних площ після введення об`єктів будівництва в експлуатацію залишався невиконаним.

28.Представник ОСОБА_2 також зазначає, що додатковими договорами від 14 червня 2016 року, 27 липня 2017 року та 22 листопада 2017 року сторони частково визначили конкретні квартири, які мали бути передані позивачці як форма плати за користування земельною ділянкою. Тому доводи відповідача про відсутність домовленості сторін щодо заміни грошової форми оплати на передачу квартир, на думку позивача, є безпідставними.

29.Крім того, представник позивача заперечує проти посилань ТОВ «Артхаус Груп» на постанову Верховного Суду у справі № 278/2/22, зазначаючи, що наведені у ній висновки не спростовують факту укладення між сторонами додаткових договорів, за якими відповідач взяв на себе обов`язки, що не були ним виконані.

30.17 червня 2026 року представник ОСОБА_2 , адвокат Кирилюк В. Л., подав до Житомирського апеляційного суду відзив на апеляційну скаргу ОСОБА_1 .

31.Представник позивача просить закрити апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 26 лютого 2026 року.

32.Відзив мотивований тим, що ОСОБА_1 не була учасником справи в суді першої інстанції, а тому має право на апеляційне оскарження лише у випадку, якщо оскарженим рішенням вирішено питання про її права, свободи, інтереси або обов`язки. На думку позивача, таких обставин ОСОБА_1 не довела.

33.Представник Башмакової І. О. зазначає, що ОСОБА_1 не надала доказів того, що вона є власником усіх квартир, зазначених у рішенні суду першої інстанції, та не довела, що одна зі спірних квартир з такими ж характеристиками, площею та іншими ознаками, які визначені додатковими договорами, належить саме їй.

34.У зв`язку з цим представник позивача вважає, що рішенням Житомирського районного суду Житомирської області від 26 лютого 2026 року питання про права, свободи, інтереси або обов`язки ОСОБА_1 не вирішувалося, а тому апеляційне провадження за її апеляційною скаргою підлягає закриттю на підставі пункту 3 частини першої статті 362 ЦПК України.

Рух справи в суді апеляційної інстанції

35.Ухвалами від 16 квітня 2026 року та 11 травня 2026 року Житомирський апеляційний суд відкрив апеляційне провадження за апеляційними скаргами у справі №278/39/24.

36.Ухвалою від 11 травня 2026 року Житомирський апеляційний суд залишив без розгляду доповнення до апеляційної скарги представника ОСОБА_2 адвоката Зарудяного А. В. через пропуск строку на їх подання.

37.У зв`язку з самовідводами суддів та відсторонення судді-доповідача Борисюка Р. М. від здійснення правосуддя протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 07 липня 2026 року визначено склад суду для розгляду справи №278/39/24: суддя-доповідач Бондар О. О., судді Павицька Т. М., Шалота К. В.

38.Ухвалою Житомирського апеляційного суду від 10 липня 2026 року цивільну справу прийнято до провадження колегії суддів та призначено до розгляду на 08 вересня 2026 року о 10:00.

39.В судовому засідання 08 вересня 2026 року в зв`язку з вичерпанням часу на розгляд справи оголошено перерву до 12.00 27 жовтня 2026 року.

Позиції учасників справи в апеляційному суді

40.В судовому засіданні представник ТОВ «Артхаус Груп» підтримав апеляційну скаргу з викладених у ній підстав, просив її задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні позову.

41. ОСОБА_1 в судове засідання не з`явилась, про дату, час та місце судового засідання була повідомлена у встановлений законом спосіб. В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просила розглянути її апеляційну скаргу без її особистої присутності.

42.Представники ОСОБА_2 – адвокати Кирилюк В. Л. та Малік Я. П. підтримала апеляційну скаргу позивача, просили її задовольнити з викладених у ній підстав. Проти задоволення апеляційних скарг ТОВ «Артхаус Груп» та ОСОБА_1 заперечували, посилаючись на доводи, викладені у відзивах на апеляційні скарги.

Мотивувальна частина

Обставини, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій

43. ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 1,1657 га, кадастровий номер 1822085600:04:000:0047, розташованої в с. Оліївка Житомирського району Житомирської області, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, індексний номер документа 467280953, сформованою 09 березня 2026 року.

44.30 березня 2016 року між ОСОБА_2 та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Тетерів» укладений договір суперфіцію, посвідчений приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Демецькою С. Л. та зареєстрований у реєстрі за №1469.

45.Згідно з пунктом 1.1 договору суперфіцію ОСОБА_2 надала, а суперфіціарій прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 1,1657 га, кадастровий номер 1822085600:04:000:0047, для ведення будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Суперфіціарій набув функції замовника будівництва.

46.30 березня 2016 року сторони також уклали додатковий договір до договору суперфіцію «Плата за право користування земельною ділянкою для забудови та розподіл результатів будівництва», посвідчений приватним нотаріусом Демецькою С. Л. та зареєстрований у реєстрі за №1480.

47.Пунктом 1 цього додаткового договору сторони погодили, що плата за право користування земельною ділянкою для забудови об`єкта капітального будівництва за весь період становить 1 321 955 грн, що еквівалентно 50 000 доларів США.

48.В пункті 2 додаткового договору від 30 березня 2016 року сторони зобов`язалися протягом 10 днів з моменту отримання суперфіціарієм містобудівних умов та обмежень на забудову земельної ділянки укласти додаткову угоду, в якій визначити порядок та строки проведення розрахунків за договором суперфіцію шляхом передачі у власність суперфіціара конкретно визначених квартир із зазначенням їх характеристик в об`єктах нерухомості та інших квадратних метрів комерційної нерухомості в межах площ, визначених пунктом 4 цього додаткового договору.

49.Пунктом 4 додаткового договору від 30 березня 2016 року сторони передбачили, що суперфіціарій зобов`язується протягом 10 робочих днів з моменту введення в експлуатацію кожної окремої черги об`єкта капітального будівництва укласти із суперфіціаром додаткову угоду або новий договір, за яким у рахунок оплати за право користування земельною ділянкою передати суперфіціару у власність конкретно визначені квартири на 2, 5 та 8 поверхах зданих в експлуатацію черг об`єкта будівництва із зазначенням їх характеристик, а також відповідні квадратні метри комерційної площі. Загальна площа переданих квартир та квадратних метрів комерційної площі мала становити 11 % від загальної площі об`єкта капітального будівництва, але не могла бути меншою 3 600 кв. м.

50.У пункті 9.2 договору суперфіцію сторони передбачили обов`язок суперфіціарія протягом 10 робочих днів з моменту введення в експлуатацію кожної окремої секції об`єкта капітального будівництва вчинити дії щодо внесення відповідних змін до договору в частині зміни форми оплати та надати суперфіціару документи для реєстрації права власності на відповідну кількість квартир і відповідну кількість квадратних метрів комерційної площі.

51.05 травня 2016 року між ОСОБА_2 , ОК «ЖБК «Тетерів» та ТОВ «Артхаус Груп» укладений договір про внесення змін до договору суперфіцію, за яким відбулася заміна суперфіціарія: замість ОК «ЖБК «Тетерів» суперфіціарієм стало ТОВ «Артхаус Груп». За цим договором ОК «ЖБК «Тетерів» перевело на ТОВ «Артхаус Груп» усі свої права та обов`язки за договором суперфіцію, а ТОВ «Артхаус Груп» підтвердило, що умови договору суперфіцію та додаткового договору від 30 березня 2016 року йому відомі, зрозумілі та прийняті ним.

52.14 червня 2016 року між сторонами укладено додатковий договір, яким було визначено частковий розрахунок після введення в експлуатацію трьох під`їздів будинку по АДРЕСА_1 шляхом передачі ОСОБА_2 відповідних квартир та пакета документів, необхідних для реєстрації права власності. За цим додатковим договором було визначено 12 квартир загальною площею 681,43 кв. м (а.с. 24, том 1).

53.27 липня 2017 року між сторонами укладено договір про внесення змін до додаткового договору суперфіцію від 30 березня 2016 року, яким сторони уточнили індивідуальні характеристики квартир, які підлягають передачі позивачу за додатковим договором від 14 червня 2016 року.

54.27 липня 2017 року сторони уклали додатковий договір до договору суперфіцію, яким визначили порядок часткового розрахунку щодо багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1 (декларація про початок виконання будівельних робіт зареєстрована управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Житомирській області від 26.10.2026 за № ЖТ 083162982308), зокрема передачу 9 квартир загальною площею 465, 05 кв. м, що становить 11 % збудованої площі (а.с. 26-27 том 1).

55.22 листопада 2017 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Артхаус Груп» укладений договір про внесення змін до додаткових договорів від 14 червня 2016 року та 27 липня 2017 року. Сторони доповнили перелік квартир квартирою АДРЕСА_2 загальною площею 69,50 кв. м, а також змінили перелік квартир за додатковим договором від 27 липня 2017 року, виключивши з нього квартиру АДРЕСА_3 загальною площею 69,50 кв. м (а.с. 28 том 1).

56.Державною інспекцією архітектури та містобудування України (ДІАМ) на адвокатський запит Віталія Білоуса була надана відповідь від 06 лютого 2025 року про видачу ТОВ «Артхаус Груп» сертифікатів про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів на земельній ділянці з кадастровим номером 1822085600:04:000:0047:

-від 16.07.2021 № ІУ122210514967 «Багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_1 ». Загальна площа будівлі 5675,9 кв.м;

-від 14.09.2018 № ЖТ 162182571298 «Багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_1 ». Загальна площа об`єкту 5593,1 кв.м;

-від 09.06.2020 № ІУ162201611935 «Багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_1 ». Загальна площа об`єкту 6742,7 кв.м;

-від 22.05.2019 № ЖТ162191421288 «Багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_1 . Загальна площа об`єкту 5855,4 кв.м;

-від 20.12.2017 № ЖТ162173541017 «Багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_1 ». Загальна площа об`єкту 6731 кв.м;

-від 29.09.2017 № ЖТ162172720423 «Багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_1 . Загальна площа об`єкту 8526,7 кв.м.

57.Відповідно до відповіді Оліївської сільської ради від 21.02.2025 №275/02-19/25 на адвокатський запит ОСОБА_3 спірній земельній ділянці з кадастровим номером 1822085600:04:000:0047 рішенням виконавчого комітету №30 від 28 квітня 20-16 року присвоєно адресу: АДРЕСА_1 (а.с. 191).

58.Надалі за клопотанням ТОВ «Артхаус Груп» щодо присвоєння адреси об`єкту нерухомого майна рішенням виконавчого комітету Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області №102 від 19 грудня 2016 року об`єкту будівництва – 115 квартирному житловому будинку на земельній ділянці з кадастровим номером 1822085600:04:000:0047 присвоєно адресу:

АДРЕСА_4 .17 лютого 2022 року судовим експертом Свістуновим І. С. складено висновок земельно-технічної експертизи №1317/02-2022, відповідно до якого на земельній ділянці площею 1,1657 га, кадастровий номер 1822085600:04:000:0047, розміщується багатоквартирний дев`ятиповерховий тринадцяти секційний житловий будинок ЖК «Домашній», що разом з елементами благоустрою використовує всю територію земельної ділянки, а інших об`єктів нерухомого майна на земельній ділянці з кадастровим номером 1822085600:04:000:0047, площею 1,1657 не виявлено.

60.Також експертом у висновку (а.с. 76, том 1) вказано, що в межах земельної ділянки з кадастровим номером 1822085600:04:000:0047 розміщується багатоквартирний дев`ятиповерховий тринадцяти секційний житловий будинок, а саме: Житловий комплекс «Домашній» за адресою: АДРЕСА_1 .

61. Відповідно до розписок від 30 березня 2016 року та 14 червня 2016 року ОСОБА_2 отримала грошові кошти 20 000 доларів США, що еквівалентно 540 000 грн, та 30 000 доларів США, що еквівалентно 750 000 грн. У розписках зазначено, що ці кошти отримані як гарантійний внесок за право користування земельною ділянкою та підлягають поверненню після виконання зобов`язань за договором суперфіцію, що підтверджується копіями відповідних розписок.

62.Згідно з копією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності індексний номер 133293279 від 06.08.2019 ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_5 , площею 66,6 кв.м на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна серія та номер б/н від 04.07.2018 та договору купівлі-продажу майнових прав серія та номер ЄР 11.1.2.8 від 03.07.2018 укладеного з ТОВ «Артхаус Груп».

Позиція апеляційного суду

63.Відповідно до частин 1 та 2 статті 367 Цивільного процесуального кодексу України (далі – ЦПК України) суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

64.Апеляційний суд заслухав суддю-доповідача, вивчив матеріали справи, перевірив законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційних скарг та вважає, що апеляційні скарги ТОВ «Артхаус Груп» та ОСОБА_1 потрібно задовольнити, апеляційну скаргу ОСОБА_2 – залишити без задоволення, а рішення суд першої інстанції – скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову з огляду на таке.

Оцінка висновків суду першої інстанції

65.Рішення суду повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні (частини 1 – 5 статті 263 ЦПК України).

66.Апеляційний суд вважає, що рішення суду першої інстанції в частині задоволення позову зазначеним вимогам не відповідає та зазначає таке.

67.Спір у цій справі стосується захисту права суперфіціара на отримання плати за користування земельною ділянкою у формі та розмірі, погоджених сторонами в договорі суперфіцію.

68.Частково задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із того, що додатковими договорами до договору суперфіцію, з урахуванням подальших змін до них, сторони погодили конкретні квартири, які мали бути передані ОСОБА_2 як плата за користування земельною ділянкою. Оскільки відповідач не виконав цього зобов`язання, суд дійшов висновку про необхідність його виконання в натурі шляхом передачі позивачці погоджених квартир і документів, необхідних для державної реєстрації права власності на них.

69.Відмовляючи в задоволенні решти позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що за умовами договору сторони мали укласти додаткову угоду, якою визначити конкретні квартири, що підлягають передачі позивачу. Оскільки такої угоди сторони не уклали, суд дійшов висновку, що вимога про зобов`язання відповідача змінити форму плати за користування земельною ділянкою шляхом визначення конкретних квартир не може бути задоволена в судовому порядку, оскільки це означало б втручання у свободу договору та право сторін самостійно визначати його умови.

70.Апеляційний суд не погоджується з висновками суду першої інстанції, оскільки під час вирішення спору суд не з`ясував належним чином, яке саме право позивача порушене та за захистом якого вона звернулася до суду, а також чи забезпечує обраний нею спосіб захисту ефективне поновлення цього права з огляду на встановлені обставини справи. Вирішуючи спір, суд зобов`язаний визначити зміст спірних правовідносин, установити характер порушення права позивача та оцінити, чи здатний заявлений спосіб захисту забезпечити реальне поновлення цього права.

71.Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 Цивільного КодексуУкраїни (далі – ЦК України).

72.Відповідно до статті 16 ЦК України одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є примусове виконання обов`язку в натурі. Застосування цього способу захисту передбачає покладення на боржника обов`язку виконати саме те зобов`язання, яке він узяв на себе, але не виконав або виконав неналежним чином.

73.Велика Палата Верховного Суду неодноразово зауважувала, що у кожній справі за змістом обґрунтувань позовних вимог, наданих позивачем пояснень тощо суд має встановити, якого саме результату позивач хоче досягнути унаслідок вирішення спору. Суд розглядає справи у межах заявлених вимог, але, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим кодексом. Виконання такого обов`язку пов`язане, зокрема, з тим, що суд має надавати позовним вимогам належну інтерпретацію, а не тлумачити їх лише буквально (див. mutatis mutandis постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.02.2022 у справі № 750/3192/14, від 22.09.2022 у справі № 462/5368/16-ц, від 04.07.2023 у справі № 233/4365/18).

74. Безпосередню мету, якої прагне досягнути позивач звертаючись з позовом до суду, втілює спосіб захисту порушеного права, застосування якого має за ціль попередити, усунути чи компенсувати наслідки порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного цивільного права та інтересу.

75.Застосування способу захисту має бути об`єктивно виправданим і обґрунтованим, тобто залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання, оспорювання та спричинених відповідними діяннями наслідків (див. mutatis mutandis постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 18.01.2013 у справі № 488/2807/17, від 04.07.2023 у справі № 373/626/17).

76.У цій справі ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом, у якому просила зобов`язати відповідача виконати зобов`язання в натурі шляхом передачі визначених квартир, а також зобов`язати його змінити форму плати за користування земельною ділянкою шляхом визначення конкретних квартир, що підлягають передачі позивачці та загальна площа яких має становити 11 % від загальної площі збудованих відповідачем житлових і нежитлових приміщень.

77.За змістом позовних вимог та наданих доказів, метою пред`явленого позову є отримання квартир і нежитлових приміщень у збудованому відповідачем об`єкті нерухомості як плати за користування земельною ділянкою. За таких обставин суд першої інстанції мав з`ясувати, чи має відповідач фактичну та юридичну можливість передати позивачці відповідне нерухоме майно й документи, необхідні для державної реєстрації права власності на нього, та чи забезпечить задоволення заявлених вимог реальне досягнення мети позову і поновлення порушеного права позивачки.

78.Апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції, що відповідач не виконав передбачені договором суперфіцію зобов`язання в частині повної оплати за користування земельною ділянкою відповідно до погоджених сторонами умов договору і право позивача на отримання цієї оплати підлягає захисту.

79.У загальних положеннях про зобов`язання передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України).

80.Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

81.Також наголошено про необхідність виконання зобов`язання належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 ЦК України).

82.У частині першій статті 527 ЦК України передбачено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

83.Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

84.За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

85.Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

86.У цій справі спірні правовідносини сторін виникли з договору суперфіцію.

87.Згідно з частиною 1 статтею 413 ЦК України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту.

88. Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею (частина 1 статті 414 ЦК України).

89.Частинами першою та четвертою статті 415 ЦК України встановлено, що землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором. Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови. Землекористувач зобов`язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом.

90.Сторонами договору суперфіцію порядок та форму плати за користування земельною ділянкою узгоджено в пункті 4 договору, а також в додатковому договорі до договору суперфіцію «Плата за право користування земельною ділянкою для забудови та розподіл результатів будівництва» з наступними доповненнями та змінами.

91.Погоджені сторонами умови договору суперфіцію щодо форми та розміру плати за користування земельною ділянкою в установленому законом порядку недійсними не визнавалися, а отже, з огляду на презумпцію правомірності правочину, закріплену у статті 204 ЦК України, є чинними та обов`язковими для виконання сторонами. Тому відповідач не вправі ухилятися від виконання взятих на себе договірних зобов`язань, а суд, вирішуючи спір, має виходити з обов`язковості погоджених сторонами умов.

92.Судом установлено, що відповідач не виконав узятого на себе зобов`язання щодо передачі у власність позивачки 11 % загальної площі збудованих житлових і нежитлових приміщень у багатоквартирному тринадцяти секційному житловому будинку, зведеному на земельній ділянці позивачки. При цьому щодо частини приміщень сторони уклали додаткові договори, якими визначили конкретні об`єкти нерухомості, що підлягають передачі позивачці, тоді як щодо решти приміщень конкретні об`єкти передачі погоджені не були.

93.Частиною другою статті 415 ЦК України встановлено, що землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.

94.В пункті 9.2 договору суперфіцію сторони дійшли згоди, що суперфіціарій зобов`язується протягом 10 робочих днів з моменту введення в експлуатацію кожної окремої черги Об`єкта капітального будівництва вчинити дії по внесенню змін до договору в частині зміни форми оплати за вказаним договором та надати суперфіціару документи для реєстрації за суперфіціаром права власності на відповідну кількість квартир (з урахуванням загальної житлової площі, визначеної додатковими договорами до даного Договору) та надати Суперфіціару документи для реєстрації за суперфіціаром права власності на відповідну кількість квадратних метрів комерційної площі (крім площі загального користування) в Об`єкті нерухомості та всіляко сприяти у реєстрації права власності та відповідні квартири та комерційну нерухомість за суперфіціаром.

95.Відповідно до відомостей ДІАМ останній сертифікат про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів на земельній ділянці з кадастровим номером 1822085600:04:000:0047, власником якої є позивач був отриманий відповідачем 16.07.2021.

96.Однак на час розгляду справи судом відповідач не виконав у повному обсязі зобов`язання щодо передачі позивачу 11 % збудованої площі в об`єкті будівництва та заперечує його право на отримання цього нерухомого майна.

97.За змістом умов договору суперфіцію, з урахуванням укладених додаткових договорів і внесених до них змін, правовідносини сторін у частині отримання позивачем плати за користування земельною ділянкою шляхом передачі їй визначеної частки площі житлових і нежитлових приміщень за своїм змістом подібні до правовідносин щодо набуття майнових прав на нерухоме майно в об`єкті будівництва.

98.Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

99.У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

100.Зазначено про їх поділ на нерухомі та рухомі (стаття 181 ЦК України) і що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

101.Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

102.Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

103.З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

104.Таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц.

105.Майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац 2 частини 2 статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність» у відповідній редакції).

106.У вказаній постанові Велика Палата Верховного Суду посилалась на правові позиції Європейського суду з прав людини, зокрема відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» (№ 25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі «Стреч проти Сполучного Королівства», заява № 44277/98). В іншій справі «Н.К.М. проти Угорщини» (NKM v. Hungary, скарга № 66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права.

107.Проаналізувавши норми чинного законодавства, а також практику Європейського суду з прав людини Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

108.У постанові від 30 січня 2013 року № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

109.Частиною першою статті 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

110.За змістом умов спірного договору суперфіцію та встановлених у справі обставин позивач мала правомірне очікування отримати право власності на 11 % площі в збудованому відповідачем об`єкті та стати його первісним власником.

111.У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови). При розгляді справи Велика Палата Верховного Суду керується тим, що, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

112.Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

113.Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі №344/16879/15-ц).

114.З огляду на викладене апеляційний суд доходить висновку, що позов у цій справі спрямований на захист майнових прав позивача на квартири та нежитлові приміщення у збудованому відповідачем об`єкті нерухомості, набуття яких передбачено умовами договору суперфіцію як плати за користування земельною ділянкою. Отже, попри договірну підставу виникнення спірних правовідносин, визначальним для обрання способу захисту є характер права, за захистом якого звернулася позивач, та правовий режим майна, на яке спрямовані її вимоги.

115.За таких обставин суд першої інстанції мав оцінити ефективність заявлених вимог крізь призму способів захисту майнових і речових прав, з`ясувавши, чи здатні вони забезпечити позивачці реальне набуття відповідного нерухомого майна та оформлення права власності на нього. Саме по собі існування договірного зобов`язання не є достатнім для висновку про ефективність вимоги про його виконання в натурі, якщо така вимога з огляду на правовий статус майна та фактичні обставини не забезпечує досягнення мети позову. Водночас застосування речово-правового способу захисту потребує встановлення передбачених законом підстав для його застосування та не може ґрунтуватися виключно на факті невиконання договору.

116.Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.

117.У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

118.За змістом статті 392 ЦК України вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.

119.Суб`єктом вимог про визнання права власності може будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.

120.Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.

121.Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту - визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.

122.Таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 14 грудня 2021 року в справі №344/16879/15-ц за результатами розгляду спору щодо захисту майнових прав інвестора на нерухоме майно в об`єкті будівництва. Правові висновки, сформульовані в цій постанові щодо визначення належного способу захисту майнових прав на нерухомість, є релевантними для вирішення цієї справи з огляду на подібність правової природи спірних правовідносин, у яких набуття нерухомого майна передбачено як результат виконання зобов`язань сторін.

123.14 вересня 2021 року Велика Палата Верховного Суду ухвалила постанову у справі № 359/5719/17, в якій позивач (інвестор) захищав своє речове право на нерухоме майно (квартиру) в об`єкті, що будувався. Спір полягав у тому, що відповідач відчужив майнові права на нерухоме майно, що належали позивачу, іншій особі. За результатами розгляду справи Велика Палата дійшла висновків, що інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має вчинити дії, щоб трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, за умови завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно до вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України). Як вже зазначалося, інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з якою був споруджений об`єкт інвестування, набуває первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкта нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України).

124.Крім того, Велика Палата Верховного суду ухвалила постанову від 23 липня 2026 року в справі № 727/6125/23 де позивач, як замовник будівництва захищав своє право на новостворене нерухоме майно. В цій постанові Велика Палата зазначила, що правові висновки щодо способу захисту речових прав інвестора на об`єкт новоствореного нерухомого майна, викладені у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, мають універсальний характер та застосовні й до правовідносин за участю замовника будівництва, за умови наявності в такого суб`єкта правових підстав для первісного набуття права власності на завершений будівництвом об`єкт (прийнятий в експлуатацію).

125.В цій же постанові Велика Палата Верховного Суду зазначила, що системне тлумачення положень статей 328, 331, 415, 876 ЦК України у їх взаємозв`язку свідчить, що замовник будівництва є первинним носієм майнових прав на об`єкт будівництва, якщо інше не встановлено законом або договором. За своєю правовою природою майнові права замовника на новостворюваний об`єкт нерухомості є тотожними за змістом майновим правам інвестора, оскільки ці суб`єкти наділені правомочністю на трансформацію зазначених речових прав у повноцінне право власності після закінчення будівництвом об`єкта та прийняття його в експлуатацію. Правовий статус суб`єктів правовідносин (зокрема, замовника, забудовника чи інвестора) не є вирішальним критерієм для обрання належного способу захисту порушеного права. Ключовим чинником для застосування відповідного інструментарію захисту є підстави виникнення майнових прав, що ґрунтуються на факті створення нової речі (стаття 331 ЦК України). У разі якщо відповідний суб`єкт забезпечив дотримання встановленого законом порядку спорудження об`єкта та (або) зберіг за собою обсяг майнових прав на нього, він є первісним набувачем права власності щодо такого майна.

126.Апеляційний суд уважає, що наведені правові висновки підлягають застосуванню до спірних правовідносин, оскільки за змістом умов договору суперфіцію з подальшими змінами та доповненнями сторони погодили передачу позивачу квартир у новозбудованому об`єкті нерухомості як плату за користування земельною ділянкою, а в додаткових договорах від 14 червня 2016 року та від 27 липня 2017 року з урахуванням подальших змін до них конкретно визначили квартири, які підлягають такій передачі. Отже, незалежно від правового статусу позивача в процесі створення об`єкту будівництва, визначальним є те, що погоджені сторонами умови договору суперфіцію є правовою підставою для первісного набуття права власності позивачем на конкретно визначені сторонами квартири.

127.Згідно правової позиції Великої Палати Верховного Суду, яка сформульована у вказаній постанові у разі оспорювання або невизнання речових прав замовника на майно, що перебуває в процесі створення, останній має право на захист шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав на усе таке майно в цілому (об`єкт архітектури) або його частину та витребування своєї власності (майнових прав) з незаконного володіння іншої особи (статті 388, 392 ЦК України). Такий підхід дозволяє суду не лише відновити правове становище первісного власника, а й надати належну оцінку поведінці набувача, забезпечуючи справедливий баланс між інтересами сторін та пропорційність втручання у право власності з урахуванням приписів статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

128.Водночас Велика Палата Верховного Суду також зауважила, що коли внаслідок втрати речового права на земельну ділянку, завершення будівництва, прийняття об`єкта нерухомості в експлуатацію та подальша державна реєстрація права власності на нього стають юридично неможливими, а віндикаційний механізм захисту майнових прав - недієвим, відбувається трансформація способу захисту порушеного права з речово-правового на зобов`язальний. За таких умов суб`єкт, який фактично поніс витрати на створення відповідного майна, проте був позбавлений можливості набути право власності на нього в натурі, має право вимоги щодо відшкодування вартості таких витрат.

129.З огляду на викладене апеляційний суд уважає, що для ефективного захисту майнових прав позивача необхідно розмежовувати способи їх захисту залежно від того, чи були конкретні об`єкти нерухомості погоджені сторонами. Так, щодо квартир, конкретно визначених у додаткових договорах до договору суперфіцію з урахуванням подальших змін до них, позивач має право вимагати визнання за нею майнових прав на відповідні об`єкти нерухомості та витребування цих прав із незаконного володіння іншої особи за наявності передбачених законом підстав. Водночас щодо квартир і нежитлових приміщень, які сторонами конкретно визначені не були, захист її прав може здійснюватися шляхом стягнення з відповідача грошової компенсації, розмір якої належить визначити відповідно до вартості відповідної частини нерухомого майна з урахуванням інших погоджених сторонами умов договору та дій, вчинених на його виконання.

130.Такий підхід спрямований на забезпечення реального поновлення майнових прав позивача та досягнення передбаченого договором результату - отримання нею майнового еквівалента 11 % загальної площі збудованих житлових і нежитлових приміщень відповідно до погоджених сторонами умов договору. Для цього необхідно встановити та належним чином оцінити всі обставини, що мають значення для визначення обсягу майнових прав позивача, можливості їх реалізації, а також наявності підстав і визначення розміру можливої грошової компенсації. При цьому має бути забезпечений справедливий баланс інтересів усіх учасників спірних правовідносин, врахування змісту узятих ними на себе договірних зобов`язань з метою недопущення непропорційного обмеження прав та законних інтересів будь-кого з них та третіх осіб.

131.Враховуючи викладене, апеляційний суд уважає, що висновок суду першої інстанції про часткове задоволення позову та зобов`язання відповідача виконати зобов`язання в натурі є помилковим, оскільки не ґрунтується на всебічному з`ясуванні обставин справи та належній оцінці змісту спірних правовідносин сторін і ефективності обраного позивачем способу захисту. За таких обставин рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позову.

Оцінка аргументів, викладених у апеляційних скаргах

132.Апеляційний суд відхиляє доводи апеляційної скарги ТОВ «Артхаус Груп» про те, що в пунктах 1.1 та 2.1 договору суперфіцію сторони погодили плату за користування земельною ділянкою протягом усього строку дії договору в розмірі 1 321 955 грн, що еквівалентно 50 000 доларів США, оскільки такі доводи ґрунтуються на відокремленому тлумаченні окремих положень договору без урахування його змісту в цілому. Зміст і обсяг договірних зобов`язань сторін мають визначатися шляхом системного тлумачення всіх погоджених ними умов правочину з урахуванням укладених додаткових договорів, внесених до них змін, які є складовими договірного регулювання спірних правовідносин, а також фактичних дій сторін, спрямованих на виконання взятих на себе зобов`язань. При цьому тлумачення умов договору має здійснюватися відповідно до статті 213 ЦК України та з урахуванням загальних засад цивільного законодавства, визначених статтею 3 цього Кодексу, зокрема принципів справедливості, добросовісності та розумності. Отже, самі лише положення пунктів 1.1 та 2.1 договору не можуть бути підставою для висновку про погодження сторонами виключно грошової форми та остаточного розміру плати за користування земельною ділянкою без урахування інших умов договору, додаткових домовленостей сторін і їхньої поведінки під час виконання правочину.

133.Посилання представника ТОВ «Артхаус Груп» на те, що позивач отримала передбачену договором плату в розмірі 50 000 доларів США, не спростовує наведених висновків апеляційного суду, оскільки згідно з розписками передані кошти є гарантійним платежем, який підлягає поверненню після розподілу результатів будівництва в порядку, визначеному договором. Отже, сам факт передання зазначених коштів не свідчить про остаточне виконання відповідачем зобов`язання щодо здійснення оплати за користування земельною ділянкою та має оцінюватися в сукупності з іншими умовами договору, додатковими домовленостями сторін і доказами виконання ними своїх зобов`язань.

134.Апеляційний суд також не вважає обґрунтованим посилання представника ТОВ «Артхаус Груп» на постанову Верховного Суду від 27 серпня 2024 року у справі № 278/2/22, оскільки предметом розгляду в цій справі була вимога про стягнення штрафу за невиконання відповідачем зобов`язань, передбачених пунктом 4 договору в цілому. Верховний Суд перевіряв обґрунтованість вимог позивача з огляду на строки введення об`єкта в експлуатацію та дійшов висновку про відсутність підстав для стягнення штрафу, оскільки надані докази не давали змоги визначити кінцевий строк виконання відповідачем відповідних зобов`язань. Водночас зазначена постанова не містить висновку про належне та повне виконання відповідачем договірних зобов`язань у частині внесення плати за користування земельною ділянкою, а тому не підтверджує доводів апелянта в цій частині.

135.Апеляційний суд погоджується з доводами апеляційної скарги ТОВ «Артхаус Груп» в частині неналежності обраного способу захисту та нез`ясування судом першої інстанції того, чи має відповідач фактичну й юридичну можливість виконати зобов`язання в натурі.

136.Доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 апеляційний суд уважає обґрунтованими, оскільки до апеляційної скарги вона додала витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, індексний номер 133293279, сформований 06 серпня 2018 року, з якого встановлено, що за нею зареєстроване право приватної власності на квартиру АДРЕСА_6 . Між тим згідно висновку експерта за результатами проведення земельно-технічної експертизи на належній позивачу земельній ділянці розташований багатоквартирний дев`ятиповерховий тринадцяти секційний житловий будинок з елементами благоустрою, а саме: ЖК «Домашній» адреса: АДРЕСА_1 , інші об`єкти на цій земельній ділянці відсутні.

137.Отже, оскарженим рішенням суд першої інстанції фактично вирішив питання про передачу ОСОБА_2 квартири АДРЕСА_7 , право власності на яку, за наданим ОСОБА_1 витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, зареєстроване за ОСОБА_1 .

138.Посилання представника ОСОБА_2 на те, що це інша квартира суд апеляційної інстанції оцінює критично, оскільки за висновком експерта на земельній ділянці, яка належить позивачу розташований один житловий багатоквартирний будинок за адресою АДРЕСА_1 , інші об`єкти на цій земельній ділянці відсутні.

139.За таких обставин рішення суду першої інстанції безпосередньо стосується майнових прав ОСОБА_1 , оскільки його виконання може призвести до передачі іншій особі квартири, право власності на яку зареєстроване за ОСОБА_1 ..

140.Суд першої інстанції не залучив ОСОБА_1 до участі у справі, не надав їй можливості подати пояснення, докази та заперечення щодо заявлених позовних вимог у частині квартири АДРЕСА_7 , чим порушив її право на участь у розгляді справи, в якій вирішувалося питання про її майнові права.

141.Наведене відповідно до пункту 4 частини третьої статті 376 ЦПК України є обов`язковою підставою для скасування рішення суду першої інстанції.

142.Доводи апеляційної скарги ОСОБА_2 про необхідність скасування рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позову та задоволення позову в повному обсязі апеляційний суд відхиляє з мотивів викладених в пунктах 68-130 цієї постанови.

143.Інші доводи апеляційних скарг та відзивів на апеляційні скарги охоплюються мотивами цієї постанови і надання оцінки кожному з них окремо апеляційний суд вважає недоцільним.

144.Враховуючи викладене суд апеляційної інстанції вважає, що апеляційні скарги ТОВ «Артхаус Груп» та ОСОБА_1 потрібно задовольнити, а апеляційну скаргу ОСОБА_2 – залишити без задоволення.

Висновки за результатами розгляду апеляційних скарг

145.Відповідно до пунктів 1 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково та ухвалити нове судове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

146.Згідно з пунктами 1, 3, 4 частини першої статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

147.Апеляційний суд уважає, що суд першої інстанції неповно з`ясував обставини, які мають значення для правильного вирішення спору, та не надав належної оцінки ефективності обраного позивачем способу захисту з огляду на характер спірних правовідносин і фактичні обставини справи. Зокрема, суд не встановив зміст права, яке позивач вважає порушеним, не з`ясував, чи забезпечує задоволення заявленої вимоги реальне поновлення цього права та чи є обраний спосіб захисту належним і ефективним для досягнення мети позову. Крім того, суд не перевірив, чи стосується спір прав та обов`язків осіб, незалучених до участі у справі, і чи може ухвалене рішення вплинути на їхні права та законні інтереси.

148.За таких обставин суд апеляційної вважає, що апеляційні скарги ТОВ «Артхаус Груп» та ОСОБА_1 потрібно задовольнити, апеляційну скаргу ОСОБА_2 – залишити без задоволення, рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 26 лютого 2026 року – скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні позову.

Висновки щодо розподілу судових витрат

149.Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно до розміру задоволених позовних вимог.

150.Оскільки суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційні скарги ТОВ «Артхаус Груп» та ОСОБА_1 підлягають задоволенню, рішення суду першої інстанції – скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_2 , судові витрати, понесені ТОВ «Артхаус Груп» та ОСОБА_1 у зв`язку з поданням апеляційних скарг, підлягають стягненню з позивача.

151.За подання апеляційної скарги ТОВ «Артхаус Груп» сплатило судовий збір у розмірі 18 168 грн, що підтверджується квитанцією від 09 березня 2026 року.

152.За подання апеляційної скарги ОСОБА_1 сплатила судовий збір у розмірі 22 710 грн, що підтверджується квитанцією від 25 березня 2026 року.

153.Отже, з ОСОБА_2 на користь ТОВ «Артхаус Груп» підлягає стягненню судовий збір у розмірі 18 168 грн, а на користь ОСОБА_1 – судовий збір у розмірі 22 710 грн.

154.Судові витрати ОСОБА_2 за подання апеляційної скарги відшкодуванню не підлягають, оскільки її апеляційна скарга залишена без задоволення.

155.Керуючись статтями 141, 259, 268, 367, 368, 374, 376, 381–384 ЦПК України, Житомирський апеляційний суд

УХВАЛИВ

1. Апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Артхаус Груп» та ОСОБА_1 задовольнити.

2. Апеляційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Кирилюк Віталій Леонідович залишити без задоволення.

4. Рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 26 лютого 2026 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

5. У задоволенні позову ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Кирилюк Віталій Леонідович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «Артхаус Груп» про зобов`язання вчинити дії відмовити.

6. Стягнути з ОСОБА_2 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Артхаус Груп» судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 18 168 (вісімнадцять тисяч сто шістдесят вісім) гривень.

7. Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 22 710 (двадцять дві тисячі сімсот десять) гривень.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.

Постанова апеляційного суду може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Підстави, строк, порядок касаційного оскарження, а також вимоги до форми і змісту касаційної скарги визначенні статтями 389 - 392 ЦПК України.

Судді

О. О. Бондар (суддя - доповідач)

К. В. Шалота

Т. М. Павицька

Повний текст судового рішення складено 29 жовтня 2026 року.