Постанова від 27 жовтня 2026 р. у справі №725/12325/25 — Чернівецький апеляційний суд

ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 жовтня 2026 року

м. Чернівці

справа № 725/12325/25

провадження 822/2098/26

Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Кулянди М.І.,

суддів: Височанської Н.К., Одинака О.О.,

за участю секретаря судового засідання Скулеби А.І.,

учасники справи:

позивач Чернівецька міська рада,

відповідач ОСОБА_1 ,

апеляційна скарга Чернівецької міської ради на рішення Чернівецького районного суду м.Чернівці від 13 серпня 2026 року,

головуючий в суді першої інстанції суддя Галичанський О.І.

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2025 року Чернівецька міська рада звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно збережених коштів.

Позов мотивовано тим, що згідно інформаційної довідки з Державного реєстру прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на нежитлові приміщення, за адресою АДРЕСА_1 .

Зазначене нерухоме майно розміщено на земельній ділянці, кадастровий номер 7310136600:37:001:0072, яка є землею комунальної форми власності.

Позивач вважає, що вказана земельна ділянка використовувалась відповідачем, за, період з 05 грудня 2023 року до 01 жовтня 2025 року, включно, без правовстановлюючих документів на землю.

Тому, Департаментом урбаністики та архітектури Чернівецької міської було підготовлено та направлено відповідачу листа з пропозицією оплатити безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за землю у сумі 643 428 гривень 31 копійку. Зазначену суму орендної плати було розраховано, на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Просив суд стягнути із ОСОБА_1 безпідставно збережені кошти орендної плати за землю у розмірі 643428 гривень 31 копійку та вирішити питання про судові витрати.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Чернівецького районного суду м.Чернівці від 13 серпня 2026 року в позові Чернівецької міської ради про стягнення безпідставно збережених коштів орендної плати відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що доказів використання земельної ділянки ОСОБА_2 , у будь-яких цілях чи здійснення підприємницької діяльності, позивачем не підтверджено та судом не здобуто.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

Чернівецька міська рада в апеляційній скарзі просить рішення Чернівецького районного суду м.Чернівці від 13 серпня 2026 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апелянт у своїй апеляційній скарзі посилається на те, що рішення суду першої інстанції є незаконним та необґрунтованим, судом не надано оцінку доказам, що призвело до прийняття помилкового рішення.

В апеляційній скарзі зазначає, що ОСОБА_1 є фактичним користувачем земельної ділянки, який без достатньої правової підстави, за рахунок власника цих ділянок, зберіг у себе кошти, які мав сплатити Чернівецькій міській раді, за користування земельною ділянкою, зобов`язаний повернути ці кошти, на підставі ч.1 ст.1212 ЦК України.

Мотивувальна частина

Обставини справи, встановлені судом першої та апеляційної інстанцій

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на нежитлові приміщення, за адресою АДРЕСА_1 .

Дане нерухоме майно набуто відповідачем, на підставі договору купівлі- продажу. Дата внесення запису про право власності 05 травня 2010 року.

Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, земельна ділянка про АДРЕСА_1 , площею 0,3783, сформована, на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель 01 червня 2023 року. Дата проведення державної реєстрації земельної ділянки 05 грудня 2023 року.

Згідно витягів з технічної документації №НВ-9970371072025 від 10 липня 2025 року про нормативну грошову оцінку земельної ділянки по АДРЕСА_1 , за кадастровим номером 7310136600:37:001:0072, її вартість складає 12 569 039 гривень.

Відповідно до розрахунку безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за землю, які підлягають стягненню з власника об`єктів нерухомого майна, на підставі ст. 1212, 1214 ЦК України, за користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою, на якій ці об`єкти розміщені, за період з 05 грудня 2023 року по 01 жовтня 2025 року, становить 643428 гривень 316 копійок.

Позиція апеляційного суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови

Заслухавши доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги та перевіривши матеріали справи, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційну скаргу слід задовольнити, виходячи з такого.

Відповідно до положень статті 80 ЗК України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

За змістом статей 122, 123, 124 ЗК України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Згідно зі статтею 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положенням частини першої статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Відповідно до частини другої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. При цьому згідно з пунктом «д» частини першої статті 156 ЗК України власникам землі відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.

Відповідно до частин першої та другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 Цивільного кодексу України.

Частиною першою статті 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату.

Частиною четвертою статті 2 Закону України «Про плату за землю» передбачено, що за земельні ділянки, надані в оренду, справляється орендна плата.

Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки (підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14, підпункти 288.5.1, 288.5.2. пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України).

Підстави та порядок переходу права на земельну ділянку при переході права власності на розташовані на ній жилий будинок, будівлю або споруду визначаються статтею 377 ЦК України та статтею 120 ЗК України.

Частина друга статті 120 ЗК України закріплює принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За приписом цієї частини визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на відповідні житловий будинок, будівлю чи споруду (див висновок Верховного Суду України, викладений у постанові від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-2225цс16).

Відповідно до частини четвертої статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

Перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою (див. пункт 7.42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16).

Отже, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна.

Як убачається з матеріалів справи, відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на нежитлові приміщення, за адресою АДРЕСА_1 . Дане нерухоме майно набуто відповідачем, на підставі договору купівлі- продажу. Дата внесення запису про право власності 05 травня 2010 року.

Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, земельна ділянка про АДРЕСА_1 , площею 0,3783, сформована, на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель 01 червня 2023 року. Дата проведення державної реєстрації земельної ділянки 05 грудня 2023 року.

Відповідач має сплатити позивачеві кошти за фактичне користування земельною ділянкою у спірний період, що відповідає вказаним нормам матеріального права.

Установлено, що з 05 грудня 2023 року по 01 жовтня 2025 року ОСОБА_1 використовував спірну земельну ділянку, без правовстановлюючих документів, орендну плату не сплачував, хоча земельна ділянка використовувалась для розміщення належного йому об`єкта нерухомого майна.

Таким чином, з матеріалів справи вбачається, що з часу виникнення права власності на нерухоме майно, тобто з 05 травня 2010 року у ОСОБА_1 виник обов`язок укласти та зареєструвати договір оренди на вищезазначену земельну ділянку. Цього обов`язку відповідач не виконав, а отже без законних підстав зберіг у себе майно - кошти за оренду землі.

Відтак, відповідач (набувач), не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, фактично збільшив свої доходи, а позивач (потерпілий) втратив належне йому майно (кошти від орендної плати). До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права власності на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.

Об`єктивними умовами виникнення зобов`язань із набуття, збереження майна без достатньої правової підстави виступають: 1) набуття або збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); 2) шкода у вигляді зменшення або не збільшення майна у іншої особи (потерпілого); 3) обумовленість збільшення або збереження майна на стороні набувача шляхом зменшення або відсутності збільшення на стороні потерпілого; 4) відсутність правової підстави для вказаної зміни майнового стану цих осіб.

Тобто, незалежно від наявності вини в поведінці відповідача, сам факт несплати відповідачем за користування земельними ділянками у встановленому законодавчими актами розмірі, свідчить про втрату позивачем майна, яке у спірних правовідносинах підпадає під визначення Європейського суду з прав людини "виправдане очікування" щодо отримання можливості ефективного використання права власності.

Такий правовий висновок відповідає постановам Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17, від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18), від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17 (провадження № 12-182гс18), від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 (провадження № 12-161гс19).

Згідно зі ст. 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Відповідно до ч. 4 ст. 79-1 ЗК України земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; шляхом інвентаризації земель державної чи комунальної власності у випадках, передбачених законом; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв).

Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

З матеріалів справи вбачається, що земельна ділянка є сформованою, має кадастровий номер та внесена до державного реєстру.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 156 ЗК України власникам землі відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.

Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі і землекористувачам встановлюється Кабінетом Міністрів України (частина третя статті 157 ЗК України). Такий порядок затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 року № 284 (далі - Порядок № 284).

Звертаючись до суду з цим позовом, позивач обґрунтовував фактичний розмір недоотриманої орендної плати в розмірі 643428 гривень 31 коп, визначений на підставі розрахунку Департаментом урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради.

Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 76-81, 89, 228, 229, 235, 263-265 ЦПК України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів.

Обґрунтовуючи заявлену суму позивач зазначав про те, що Чернівецька міська рада при здійсненні розрахунків керувалися, Законом України «Про оренду землі та Податковим кодексом України та рішеннями Чернівецької міської ради від 26 лютого 2021 року № 118.

Згідно з абзацом 3 частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки, зокрема, комунальної власності.

Крім того, згідно з абзацом 1 пункту 289.1 ПК України для визначення розміру орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (частина друга статті 20 Закону України «Про оцінку земель»).

Необхідності визначення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється на підставі нормативної грошової оцінки.

Аналогічний правовий висновок зробила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц, Верховний Суд у постанові від 18 березня 2020 року у справі №639/5391/19.

Чернівецька міська рада надала до матеріалів справи витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки площею 0,0,3782 га.

Зроблений позивачем розрахунок заборгованості підтверджується належними доказами та є обґрунтованим.

Таким чином, оскільки відносини з фактичного користування земельною ділянкою, без укладеного договору оренди, та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними, відповідач ОСОБА_1 , як фактичний користувач земельної ділянки, що без достатньої правової підстави, за рахунок власника цієї ділянки, зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки – Чернівецькій міській раді, на підставі ч.1 ст.1212 Цивільного кодексу України.

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до п. п. 1, 2, 3, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

За вказаних обставин, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню, на підставі п. п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України, з ухваленням нового судового рішення про задоволення позову та стягнення з ОСОБА_1 на користь Чернівецької міської ради безпідставно збережених коштів, у вигляді орендної плати за землю, у розмірі 643428 гривень 31 копійку.

Щодо судових витрат

Відповідно до правил статті 141 ЦПК України слід змінити розподіл судових витрат.

З мотивувальної частини постанови вбачається, що апеляційний суд приходить до висновку про скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення про задоволення позовних вимог.

При зверненні до суду першої інстанції Чернівецька міська рада сплатила судовий збір у розмірі 9651 гривню 42 копійки та за подання апеляційної скарги - 14477 гривні 13 копійк.

З огляду на зазначене, слід стягнути з ОСОБА_1 на користь Чернівецької міської ради 9651 гривню 42 копійки в рахунок відшкодування судових витрат, понесених на оплату судового збору за подання до суду позовної заяви та 14477 гривні 13 копійок в рахунок відшкодування судових витрат, понесених на оплату судового збору за подання до суду апеляційної скарги.

Керуючись ст. ст. 374, 376, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу Чернівецької міської ради задовольнити.

Рішення Чернівецького районного суду м.Чернівці від 13 серпня 2026 року скасувати.

Позов Чернівецької міської ради до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно збережених коштів задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Чернівецької міської ради безпідставно збережені кошти, у вигляді орендної плати, за період з 05 грудня 2023 року по 01 жовтня 2025 року, в розмірі 642428 гривень 31 копійку.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Чернівецької міської ради 9651 гривню 42 копійки в рахунок відшкодування судових витрат понесених на оплату судового збору за подання до суду позовної заяви та 14477 гривні 13 копійок в рахунок відшкодування судових витрат понесених на оплату судового збору за подання до суду апеляційної скарги.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

На постанову може бути подана касаційна скарга до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повної постанови.

Дата складання повної постанови-28 жовтня 2026 року.

Головуючий М.І. Кулянда

Судді Н.К. Височанська

О.О. Одинак