Постанова від 22 вересня 2026 р. у справі №754/8003/20 — Касаційний цивільний суд Верховного Суду

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 вересня 2026 року

м. Київ

справа № 754/8003/20

провадження № 61-13546св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:

судді-доповідача Литвиненко І. В.,

суддів: Грушицького А. І., Калараша А. А., Петрова Є. В., Ситнік О. М.,

учасники справи:

позивач за первісним позовом та відповідач за зустрічним позовом - ОСОБА_1 ,

відповідач за первісним позовом та позивач за зустрічним позовом - ОСОБА_2 ,

відповідачі за первісним позовом: Товариство з обмеженою відповідальністю «Грасса Груп», ОСОБА_3 , державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу» Прошкін Олександр Васильович, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мазарчук Наталія Володимирівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Іващенко Наталія Володимирівна,

треті особи за первісним позовом: Товариство з обмеженою відповідальністю «Євро-Клінт», ОСОБА_4 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Глобал Строй-3»,

відповідачі за зустрічним позовом: Товариство з обмеженою відповідальністю «Глобал Строй-3», Товариство з обмеженою відповідальністю «Євро-Клінт», Товариство з обмеженою відповідальністю «Грасса Груп», Товариство з обмеженою відповідальністю «Експлуатаційне підприємство «Веста+», ОСОБА_3 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мазарчук Наталія Володимирівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Іващенко Наталія Володимирівна,

розглянув в порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_5 на рішення Деснянського районного суду міста Києва від 23 травня 2023 року під головуванням судді Скрипки О. І. та постанову Київського апеляційного суду

від 10 вересня 2024 року у складі колегії суддів: Кирилюк Г. М., Рейнарт І. М.,

Ящук Т. І. у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Грасса Груп», ОСОБА_5 , ОСОБА_2 , ОСОБА_6 , Комунального підприємства «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мазарчук Наталії Володимирівни, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Іващенко Наталії Володимирівни, треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Євро-Клінт», ОСОБА_4 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Глобал Строй-3» про визнання рішень про реєстрацію права власності незаконними, зобов`язання вчинити дії, витребування майна, визнання майнового (речового) права на об`єкт незавершеного будівництва та

за зустрічною позовною заявою ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Глобал Строй-3», Товариства з обмеженою відповідальністю «Євро-Клінт», Товариства з обмеженою відповідальністю «Грасса Груп», Товариства з обмеженою відповідальністю «Експлуатаційне підприємство «Веста+», ОСОБА_5 , приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мазарчук Наталії Володимирівни, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Іващенко Наталії Володимирівни, ОСОБА_1 про визнання договорів недійсними, скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо реєстрації прав власності на нерухоме майно,

ВСТАНОВИВ

Короткий зміст позовних вимог

1. У липні 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом в якому просила:

- визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора

Прошкіна О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 46644792 від 25 квітня 2019 року на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , інвентаризаційна справа № 3196 за суб`єктом ОСОБА_4 ;

- визнати незаконним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шепелюк О. Г. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 49028353 від 05 жовтня 2019 року про реєстрацію права власності на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , інвентаризаційна справа № 3196, за суб`єктом:

ОСОБА_2 ;

- визнати незаконним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мазарчук Н. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 47148415 від 27 травня 2019 року на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , інвентаризаційна справа № 3196 за суб`єктом: Товариство з обмеженою відповідальністю «Грасса Груп» (далі - ТОВ «Грасса Груп»);

- визнати незаконним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Іващенко Н. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 49190439 від 16 жовтня 2019 року на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , інвентаризаційна справа № 3196 за суб`єктом: Товариство з обмеженою відповідальністю «Експлуатаційне підприємство «Веста+» (далі - ТОВ «Експлуатаційне підприємство «Веста+»);

- визнати незаконним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Іващенко Н. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 50946171 від 03 лютого 2020 року на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , інвентаризаційна справа № 3196 за суб`єктом: ОСОБА_3 ;

- витребувати на користь ОСОБА_1 з незаконного володіння ОСОБА_5 житлове приміщення - квартиру АДРЕСА_2 з наступними характеристиками: секція 1, кількість кімнат - 2, загальна площа

64,8 кв. м, поверх 12, інвентаризаційна справа № 3196, на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:096:0038;

- визнати за ОСОБА_1 майнове (речове) право на об`єкт незавершеного будівництва: двокімнатну квартиру АДРЕСА_3 , на земельній ділянці за кадастровим номером 8000000000:62:096:0038.

2. Позовна заява мотивована тим, що 05 листопада 2014 року ОСОБА_1 , ТОВ «Глобал Строй-3» та Товариство з обмеженою відповідальністю «Київмонтажбуд» (далі - ТОВ «Київмонтажбуд»), яке змінило назву на ТОВ «Євро-Клінт» уклали договір купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/119, відповідно до умов якого покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості, який розташований в об`єкті капітального будівництва за адресою: АДРЕСА_4 . Об`єкт капітального будівництва розташований на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:62:096:0038.

3. Позивач зазначає, що вона сплатила продавцю кошти у розмірі 500 800 грн з урахуванням збільшення загальної площі квартири, що складає 100 % майнових прав об`єкта нерухомості за договором № КМБ/01/119, про що 07 червня 2016 року ТОВ «Київмонтажбуд» видало довідку про фінансування 100 % майнових прав Об`єкта нерухомості за договором № КМБ/01/119 купівлі-продажу майнових прав

від 05 листопада 2014 року.

4. Згідно з актом приймання-передачі технічного паспорта за договором купівлі-продажу майнових прав від 05 листопада 2014 року № КМБ/01/119 продавець передав, а покупець прийняв технічний паспорт на двокімнатну квартиру АДРЕСА_5 .

5. Зазначала, що будівництво будинку тривалий час не ведеться, з 2014

по 2019 роки тривали судові спори по його знесенню як самочинного будівництва.

6. Наказом Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва від 11 грудня 2017 року № 402 скасована реєстрація Декларації про початок виконання будівельних робіт «Реконструкція нежитлового будинку під багатоквартирний житловий будинок на АДРЕСА_1 від 22 листопада 2016 року.

7. В подальшому їй надійшло повідомлення від 21 травня 2018 року № 18-21/05-34 яким ТОВ «Грасса Груп» повідомило про припинення договору купівлі-продажу майнових прав від 05 листопада 2014 року № КМБ/01/119 з 16 травня 2018 року.

8. 25 квітня 2019 року державний реєстратор Прошкін О. В. провів державну реєстрацію права власності на спірну квартиру НОМЕР_11 з зазначенням секція № 1 , власник ОСОБА_4 . Підстава: довідка, видана 28 червня 2016 року ТОВ «Київмонтажбуд»; акт приймання-передачі майнових прав, виданий 23 березня

2016 року. Вказана реєстрація відбулася за підробленими документами.

9. 05 жовтня 2019 року ОСОБА_4 продав спірну квартиру ОСОБА_2 .

10. Крім цього, 27 травня 2019 року приватний нотаріус Мазарчук Н. В. вперше зареєструвала право власності на спірну квартиру без зазначення секції за ТОВ «Грасса Груп». Підстава: договір купівлі-продажу майновий прав, серія та номер КМБ/01/286 виданий 25 липня 2017 року, видавник ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд», ТОВ «Грасса Груп», акт приймання-передачі об`єкта нерухомості. Під час реєстрації права власності ОСОБА_1 була діючим володільцем майнових прав та договір з нею розірвано не було.

11. 16 жовтня 2019 року за договором купівлі-продажу квартири право власності було перереєстроване на ТОВ «Експлуатаційне підприємство «Веста+».

12. 03 лютого 2020 року право власності на спірну квартиру оформлене за ОСОБА_5 , який на цей час у ній проживає.

13. Державна реєстрація права власності спірної квартири 25 квітня 2019 року

та 27 травня 2019 року здійснена під час наказу про скасування реєстрації Декларації про початок виконання будівельних робіт та реєстрації Декларації про готовність об`єкта до експлуатації, а також за відсутності документа про присвоєння об`єкту нерухомості адреси.

14. У березні 2020 року ОСОБА_1 дізналась, що у спірній квартирі відбувається ремонт та проживає новий господар. Вона викликала поліцію, відомості внесені до Єдиного державного реєстру досудових розслідувань.

15. У жовтні 2020 року ОСОБА_2 звернувся до суду з зустрічним позовом у якому просив:

- визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав, укладений 25 липня 2017 року № КМБ/01/286 між ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд» та ТОВ «Грасса Груп»;

- визнати незаконним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мазарчук Н. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ТОВ «Грасса Груп» від 31 травня 2019 року 15:45:16 № 47148415 щодо реєстрації права власності на нерухоме майно: квартиру

АДРЕСА_2 та припинити речові права ТОВ «Грасса Груп» на означене майно, зареєстроване відповідно до законодавства;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири

АДРЕСА_2 від 16 жовтня 2019 року, який був укладений між ТОВ «Грасса Груп» та ТОВ «Експлуатаційне підприємство Веста+» та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іващенко Н. В. і зареєстрований у реєстрі за № 391;

- визнати незаконним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Іващенко Н. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ТОВ «Експлуатаційне підприємство Веста+» від 16 жовтня 2019 року 15:16:58 № 49190439 щодо реєстрації права власності на нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_2 та припинити речові права ТОВ «Експлуатаційне підприємство Веста+» на вказане майно, зареєстроване відповідно до законодавства;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири

АДРЕСА_2 від 03 лютого 2020 року, укладений між ТОВ «Експлуатаційне підприємство Веста+» та ОСОБА_5 , який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іващенко Н. В. і зареєстрований у реєстрі за № 25;

- визнати незаконним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Іващенко Н. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ОСОБА_5 від 03 лютого 2020 року 16:31:22 № 50946171 щодо реєстрації права власності на нерухоме майно: квартиру

АДРЕСА_2 та припинити речові права ОСОБА_5 на означене майно, зареєстроване відповідно до законодавства;

- визнати припиненим договір купівлі-продажу майнових прав від 05 листопада

2014 року № КМБ/01/119, який був укладений між ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд» з однієї сторони та ОСОБА_1 з іншої сторони.

16. Посилався на ті підстави, що 25 листопада 2015 року ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд» та ОСОБА_9 уклали договір купівлі-продажу майнових прав

№ КМБ/01/119, відповідно до умов якого об`єкт нерухомості, майнові права на який передаються розташований у об`єкті капітального будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , з наступними характеристиками: АДРЕСА_8 , загальна площа 64,10 кв. м.

17. 19 червня 2016 року ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд»,

ОСОБА_9 та ОСОБА_4 уклали додаткову угоду про заміну сторони у зобов`язанні за договором № КМБ/01/119 купівлі-продажу майнових прав

від 25 листопада 2015 року. Відповідно до цієї угоди сторони домовились замінити ОСОБА_9 та ОСОБА_4 у договорі № КМБ/01/119 купівлі-продажу майнових прав від 25 листопада 2015 року.

18. 28 червня 2016 року ОСОБА_4 отримав довідку про фінансування 100 % майнових прав об`єкта нерухомості за договором купівлі-продажу майнових прав

від 25 листопада 2015 року № КМБ/01/119 та підписаний акт прийому-передачі майнових прав.

19. 25 квітня 2019 року державний реєстратор Прошкін О. В. здійснив державну реєстрацію права приватної власності на квартиру, яка розташована за адресою:

АДРЕСА_9 за ОСОБА_4 .

20. 05 жовтня 2019 року ОСОБА_4 (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) уклали договір купівлі-продажу квартири, яка розташована за адресою:

АДРЕСА_9 , який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шепелюк О. Г.

21. Після придбання квартири, з метою укладення договорів про надання житлово-комунальних послуг та підключення квартири до електропостачання, водопостачання та водовідведення ОСОБА_2 звернувся до компанії, яка здійснює управління та обслуговування будинку АДРЕСА_1 - ТОВ «Експлуатаційне підприємство «Веста+». При зустрічі керівництво компанії повідомило, що квартири АДРЕСА_10 . Драйзера не існує, що його ввели в оману, оскільки є тільки квартира НОМЕР_11 , без визначення секції, яка на праві власності належить ТОВ «Експлуатаційне підприємство «Веста+».

22. ОСОБА_2 звернувся до Деснянського УП ГУ НП у м. Києві з повідомленням про кримінальне правопорушення за частиною четвертою статті 1190, частиною другою статті 364-1, частиною другою статті 366 КК України. До Єдиного державного реєстру досудових розслідувань внесені відомості про кримінальне правопорушення

від 03 листопада 2019 року № 12019100030007958.

23. 06 березня 2020 року ОСОБА_2 разом з дружиною прибули до належної йому квартири та з`ясували, що замок у вхідних дверях змінений у зв`язку з чим він звернувся до поліції. Після прибуття поліції з`ясувалось, що 03 лютого 2020 року ТОВ «Експлуатаційне підприємство «Веста+» та ОСОБА_5 уклали договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іващенко Н. В.

24. Зазначав, що договір купівлі-продажу майнових прав від 25 липня 2017 року

№ КМБ/01/286, укладений між ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд» та ТОВ «Грасса Груп» підлягає визнанню недійсним, оскільки від імені ТОВ «Грасса Груп» він був підписаний особою, яка не була його директором та не мала відповідних повноважень на його підписання.

25. З огляду на те, що об`єктом нерухомості за договором купівлі-продажу майнових прав від 25 листопада 2015 року № КМБ/01/119 та договором купівлі-продажу майнових прав від 27 липня 2017 року № КМБ/01/119 є одна і та сама квартира, на момент укладення договору від 27 липня 2017 року ТОВ «Глобал Строй-3» та ТОВ «Київмонтажбуд» не були власниками майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 , які були передані ОСОБА_4 , договір купівлі-продажу майнових прав від 25 липня 2017 року № КМБ/01/119 був укладений із порушенням вимог законодавства, зокрема статей 656, 658 ЦК України та є недійсним.

26. Оскільки ТОВ «Грасса Груп» право власності на майно набуло незаконно, договір купівлі-продажу від 16 жовтня 2019 року, укладений між ТОВ «Грасса Груп» та ТОВ «Експлуатаційне підприємство Веста+» із порушенням вимог законодавства та є недійсним.

27. ТОВ «Експлуатаційне підприємство Веста+» право власності на майно набуло незаконно, без відповідної правової підстави, а тому договір купівлі-продажу

від 03 лютого 2020 року, укладений між ТОВ «Експлуатаційне підприємство Веста+» та ОСОБА_5 укладений із порушенням вимог законодавства та є недійсним.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

28. Деснянський районний суд м. Києва рішенням від 23 травня 2023 року позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнив частково.

29. Визнав незаконним та скасував рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу» м. Київ Прошкіна О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 46644792 від 25 квітня 2019 року на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , інвентаризаційна справа № 3196 за суб`єктом: ОСОБА_4 .

30. Визнав незаконним та скасував рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мазарчук Н. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 47148415 від 27 травня 2019 року на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , інвентаризаційна справа № 3196 за суб`єктом: ТОВ «Грасса Груп».

31. Визнав незаконним та скасував рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шепелюк О. Г. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 49028353 від 05 жовтня 2019 року про реєстрацію права власності на квартиру, яка розташована за адресою:

АДРЕСА_1 , інвентаризаційна справа № 3196 за суб`єктом: ОСОБА_2 .

32. Визнав незаконним та скасував рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Іващенко Н. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 49190439 від 16 жовтня 2019 року на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , інвентаризаційна справа № 3196 за суб`єктом: ТОВ «Експлуатаційне підприємство «Веста+».

33. Визнав незаконним та скасував рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Іващенко Н. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 50946171 від 03 лютого 2020 року на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , інвентаризаційна справа № 3196 за суб`єктом:

ОСОБА_5. 34 . Витребував на користь ОСОБА_1 з незаконного володіння ОСОБА_5 житлове приміщення - квартиру АДРЕСА_2 , з наступними характеристиками: секція 1, кількість кімнат - 2, загальна площа 64,8 кв. м, поверх 12, інвентаризаційна справа № 3196 на земельній ділянці під кадастровим номером 8000000000:62:096:0038.

35. Визнав за ОСОБА_1 майнове (речове) право на об`єкт незавершеного будівництва: двокімнатну квартиру АДРЕСА_3 , на земельній ділянці під кадастровим номером 8000000000:62:096:0038.

36. У задоволенні позовних вимог до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мазарчук Н. В., приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Іващенко Н. В. відмовив.

37. Позовні вимоги за зустрічним позовом ОСОБА_2 задовольнив частково.

38. Визнав недійсним договір купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/286, укладений 25 липня 2017 року між ТОВ «Глобал Строй-3» в особі Лебедева В. В., ТОВ «Київмонтажбуд» в особі Засіменко О. В. та ТОВ «Грасса Груп» в особі директора Сірош М. О.

39. Визнав недійсним договір купівлі-продажу квартири

АДРЕСА_2 від 16 жовтня 2019 року, який був кладений між ТОВ «Грасса Груп» в особі директора Федорова А. Б. та ТОВ «Експлуатаційне підприємство «Веста+» в особі представника Багірової Ю. Б., який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іващенко Н. В., зареєстрований в реєстрі за № 391.

40. Визнав недійсним договір купівлі-продажу квартири

АДРЕСА_2 від 03 лютого 2020 року, який був укладений між ТОВ «Експлуатаційне підприємство «Веста+» в особі представника Багірової Ю. Б. та ОСОБА_5 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іващенко Н. В., зареєстрований у реєстрі за № 25.

41. В іншій частині зустрічних позовних вимог відмовив.

42. Київський апеляційний суд постановою від 10 вересня 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_5 залишив без задоволення, а рішення Деснянського районного суду

м. Києва від 23 травня 2023 року без змін.

43. Ухвалюючи оскаржене рішення місцевий суд, з висновками якого погодився і суд апеляційної інстанції вважав, що сплативши повну вартість за укладеним з нею договором ОСОБА_1 набула майнове право на об`єкт незавершеного будівництва, спорудженого за її кошти. З огляду на порушення її речового права вона має право на звернення до суду за його захистом шляхом визнання за нею її майнового права та витребування квартири з незаконного володіння

ОСОБА_5. 44 . Оскільки відчуження майнових прав на спірне нерухоме майно відбулось поза волею ОСОБА_1 , вимоги позову в частині витребування вказаного майна з володіння відповідача ОСОБА_5 є обґрунтованими і підлягають задоволенню.

45. Місцевий суд вказав, що ОСОБА_1 є первісним набувачем майнових прав на спірне житло відповідно до договору від 05 листопада 2014 року

№ КМБ/01/119 та особою, яка в повному обсязі сплатила за ці майнові права.

46. Договір від 25 листопада 2015 року між ТОВ «Глобал строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд» та ОСОБА_9 має той самий номер - № КМБ/01/119, укладений більше, ніж через рік, після укладання договору на вказану квартиру з позивачем. При цьому будь-які докази того, що на час його укладення договір купівлі-продажу майнових прав, укладений з позивачем, був розірваний, визнаний недійсним чи припиненим відсутні.

47. Суд врахував, що 23 березня 2016 року між ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд» та ОСОБА_4 був складений акт приймання-передачі майнових прав до договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості у будинку, який розташований за будівельною адресою: АДРЕСА_1 ,

від 25 листопада 2015 року № КМБ/01/119, відповідно до якого ОСОБА_4 (покупець), прийняв майнові права, які випливають з вказаного договору на квартиру НОМЕР_11, кількість кімнат 2, загальна площа 64,10 кв. м, поверх 12, секція 1 .

48. При цьому тільки 19 червня 2016 року ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд», ОСОБА_9 та ОСОБА_4 уклали додаткову угоду про заміну сторони у зобов`язанні, відповідно до якого ОСОБА_9 був замінений на

ОСОБА_4 у цьому договорі.

49. Суд першої інстанції, з висновками якого погодився і апеляційний суд критично оцінив довідку про фінансування 100 % майнових прав на об`єкт нерухомості за договором № КМБ/01/119 купівлі-продажу майнових прав від 25 листопада 2015 року, відповідно до якої ОСОБА_4 сплатив грошові кошти у розмірі 512 800 грн, що складає 100 % вартості майнових прав за вищевказану квартиру, з огляду на відповідь АТ «УкрСиббанк» від 03 вересня 2021 року № 57-4/11/49БТ про те, що така оплата не здійснювалась.

50. З огляду на те, що на момент відчуження майнових прав на спірну квартиру, ці майнові права належали позивачу, а не ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд» місцевий суд вважав, що вони не мали права продажу цих майнових прав, а відтак, не є правомірним і подальше відчуження спірної квартири ОСОБА_4 та ОСОБА_2 .

51. Ці ж обставини та факти стосуються і договору купівлі-продажу майнових прав від 25 липня 2017 року № КМБ/01/286 між ТОВ «Грасса Груп» та ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд», який від імені ТОВ «Грасса Груп» був підписаний особою, яка відповідно до інформації з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань станом на 25 липня 2017 року не значилась його керівником.

52. Місцевий суд, з висновками якого погодився і суд апеляційної інстанції вказав, що на момент видачі довідки від 25 серпня 2017 року про фінансування 100 % майнових прав об`єкта нерухомості до договору № КМБ/01/286 купівлі-продажу майнових прав від 25 липня 2017 року та підписання акта прийому-передачі майнових прав до договору ТОВ «Київмонтажбуд» змінило назву на ТОВ «Євро-Клінт», адресу місцезнаходження та керівника. ТОВ «Грасса Груп» не мало необхідний обсяг цивільної дієздатності для вчинення вказаного правочину, а тому він є недійсним, що тягне за собою недійсність наступних правочинів щодо відчуження спірного майна на користь ТОВ «ЕП «Веста+» та на користь

ОСОБА_5. 53 . Лист від 21 травня 2018 року № 18-21/05-34, яким ТОВ «Грасса Груп» повідомило позивача про припинення з 16 травня 2018 року дії договору купівлі-продажу майнових прав квартири від 05 листопада 2014 року № КМБ/01/119 з наступними характеристиками: секція 1, квартира (будівельний номер 112), кількість кімнат 2, загальна площа 60,81 кв. м, поверх 12, внаслідок тривалого невиконання позивачем умов вищевказаного договору в частині сплати грошових коштів, керуючись, зокрема, але не виключно, п.п.5.4.4, 7.2 того ж договору, не є доказом припинення договору купівлі-продажу майнових прав від 05 листопада 2014 року

№ КМБ/01/119, оскільки ТОВ «Грасса Груп» не набувало майнових прав на вищевказану квартиру взагалі.

54. З цих підстав місцевий суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення вимог зустрічного позову про визнання припиненим договору купівлі-продажу майнових прав від 05 листопада 2014 року № КМБ/01/119, який був укладений між ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд» та ОСОБА_1 .

55. Окремо суд зауважив, що за договором від 25 липня 2017 року № КМБ/01/286, який був укладений між ТОВ «Грасса Груп» та ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд» предметом договору є майнові права, які випливають з вказаного договору на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 з наступними характеристиками: секція 1, квартира НОМЕР_11 , загальна площа 64,80 кв. м, поверх 12.

56. Відтак суди вважали, що рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мазарчук В. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 47148415 від 27 травня 2019 року на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 з наступними характеристиками: квартира НОМЕР_11, загальна площа 64,80 кв. м, поверх 12 за ТОВ «Грасса Груп» без зазначення секції є також неправомірним.

57. З урахуванням встановлених обставин, а також задоволення вимог зустрічного позову в частині визнання недійсними договорів, суди вважали обґрунтованими вимоги позивача про визнання незаконним та скасування рішень про державну реєстрацію прав.

58. Врахувавши положення абзацу 2 частини другої статті 16 ЦК України та частини другої статті 5 ЦПК України, як наслідок недійсності правочину та спосіб захисту порушеного права, що призведе до належного ефективного результату з повернення майна законному володільцю, суд першої інстанції з висновками якого погодився і апеляційний суд, вважав необхідним скасувати рішення державного реєстратора та нотаріусів, оскільки у цій ситуації саме по собі визнання договорів купівлі-продажу недійсним не призведе до поновлення порушених майнових прав.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги

59. У жовтні 2024 року представник ОСОБА_5 адвокат Юрченко Т. П. подав до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Деснянського районного суду м. Києва від 23 травня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду

від 10 вересня 2024 року в якій просить скасувати оскаржені судові рішення в частині:

- визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мазарчук Н. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 47148415 від 27 травня 2019 року на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , інвентаризаційна справа № 3196 за суб`єктом: ТОВ «Грасса Груп» (код ЄДРПОУ 40994849);

- визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Іващенко Н. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 49190439 від 16 жовтня 2019 року на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , інвентаризаційна справа №3196 за суб`єктом: ТОВ «Експлуатаційне підприємство «Веста+» (код ЄДРПОУ 41932365);

- визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Іващенко Н. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 50946171 від 03 лютого 2020 року на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , інвентаризаційна справа № 3196 за суб`єктом: ОСОБА_5 ;

- витребування на користь ОСОБА_1 з незаконного володіння

ОСОБА_5 житлового приміщення - квартири АДРЕСА_2 , з наступними характеристиками: секція 1, кількість кімнат - 2, загальна площа 64,8 кв. м, поверх 12, інвентаризаційна справа № 3196 на земельній ділянці під кадастровим номером 8000000000:62:096:0038;

- визнання за ОСОБА_1 майнового (речового) права на об`єкт незавершеного будівництва: двокімнатну квартиру АДРЕСА_3 , на земельній ділянці під кадастровим номером 8000000000:62:096:0038;

- визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/286, який був укладений 25 липня 2017 року між ТОВ «Глобал Строй-3» в особі Лебедева В. В., ТОВ «Київмонтажбуд» в особі Засіменко О. В. та ТОВ «Грасса Груп» в особі директора Сірош М. О.;

- визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири

АДРЕСА_2 від 16 жовтня 2019 року, який був укладений між ТОВ «Грасса Груп» в особі директора Федорова А. Б. та ТОВ «Експлуатаційне підприємство «Веста+» в особі представника Багірової Ю. Б., який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іващенко Н. В., зареєстрований в реєстрі за № 391;

- визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири

АДРЕСА_2 від 03 лютого 2020 року, укладеного між ТОВ «Експлуатаційне підприємство «Веста+» в особі представника Багірової Ю. Б. та ОСОБА_5., який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іващенко Н. В. та зареєстрований у реєстрі за № 25.

Ухвалити в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні цих позовних вимог.

60. Наведені в касаційній скарзі доводи містили підстави, передбачені пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України, для відкриття касаційного провадження.

61. Представник заявника вказує, що апеляційний суд не врахував правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної у постанові від 17 грудня

2014 року у справі № 6-140цс14, верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі

№ 338/180/17, від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 29 травня

2019 року у справі № 367/2022/15, від 03 липня 2019 року у справі № 342/180/17,

від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17, від 01 квітня 2020 року у справі

№ 610/1030/18, від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17, від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19, від 09 листопада 2021 року у справі

№ 466/8649/16-ц, від 10 квітня 2018 року у справі № 910/11079/17, від 20 березня 2019 року у справі № 521/8368/15-ц, від 02 квітня 2019 року у справі № 904/2178/18, від 26 вересня 2019 року у справі № 2-4352/11, від 24 лютого 2021 року у справі

№ 926/2308/19, від 24 березня 2021 року у справі № 127/26398/16-ц.

62. Представник заявника вказує, що суди дійшли помилкових висновків про наявність підстав для визнання за ОСОБА_1 майнового права на спірну квартиру, адже об`єктом продажу майнових прав за договором була саме квартира НОМЕР_12 , а потім її номер змінився на НОМЕР_11 , однак такі висновки не ґрунтуються на матеріалах справи. Суди не перевірили обставину, чи набула ОСОБА_1 майнові права на кватиру НОМЕР_11, площа якої більша від квартири НОМЕР_12 на 3,29 кв. м, оскільки необхідно було здійснити доплату в сумі 26 320 грн, а не 14 320 грн. У зв`язку з чим меморіальний ордер № МАВ81924 не можна вважати належним та допустимим доказом виконання вимог п. 4.4.1. договору, а також не звернули увагу на те, що матеріалами справи підтверджена та обставина, що до позивача не переходило майнове право на квартиру з НОМЕР_11.

63. Арґументом касаційної скарги також є те, що задоволення судами одночасно позовних вимог про витребування майна з чужого незаконного володіння, визнання права власності на майнові права одночасно із визнанням недійсними договорів та скасування державної реєстрації на нерухоме майно є неналежним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.

64. Також суди не надали оцінку добросовісності набуття заявником права власності на спірну квартиру, який є добросовісним набувачем, а тому майно не може бути витребуване із його власності. Зауважує, що на момент укладення договору купівлі-продажу за яким касатор набув права власності, були наявні усі правовстановлюючі документи, які не були оспорені, квартира під арештом не перебувала і такі відомості були відображені у Державному реєстрі прав на нерухоме майно.

65. Вважає, що суди дійшли помилкових висновків про недійсність договору купівлі-продажу майнових прав від 25 липня 2017 року № КМБ/01/286, який був укладений між ТОВ «Грасса Груп» та ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд», і від імені ТОВ «Грасса Груп» підписаний особою, яка відповідно до інформації з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань станом на 25 липня 2017 року не значилась його керівником.

66. Вказує, що суди не перевірили та не витребували реєстраційну справу для перевірки дня коли було прийняте рішення про звільнення одного директора ТОВ «Грасса Груп» та призначення іншого, а здійснено лише посилання на відомості із Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Вважає, що висновок про те, що договір підписаний не уповноваженою особою з боку покупця суд може дійти виключно за обставин його оскарження виключно засновником або іншою уповноваженою особою товариства, або іншої сторони правочину. Крім того договір містить відтиск печатки, що свідчить про схвалення юридичною особою такого правочину.

Узагальнені доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

67. У поданому у лютому 2025 року до Верховного Суду відзиві на касаційну скаргу представник ОСОБА_1 адвокатка Чвир О. М. просила у задоволенні касаційної скарги відмовити.

68. Вказувала, що висновки судів про часткове задоволення позовних вимог правильні. На момент державної реєстрації права власності на спірну квартиру за обома реєстраційними номерами об`єкта нерухомого майна була здійснена така реєстрація з порушенням пункту 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

69. Зазначає, що оскільки за обставин справи право власності на спірну квартиру неодноразово переходило без законних на те підстав та введення будинку у експлуатацію, обраний спосіб захисту є ефективним.

70. Додатково зауважує, що жодна із сторін справи крім ОСОБА_1 не довела обставини сплати коштів у повному обсязі.

Рух справи в суді касаційної інстанції

71. Верховний Суд ухвалою від 15 листопада 2024 року відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував справу із Деснянського районного суду

м. Києва.

72. 26 листопада 2024 року цивільна справа № 754/8003/20 надійшла до Верховного Суду.

73. Верховний Суд ухвалою від 02 вересня 2026 року призначив справу до розгляду колегією у складі п`яти суддів.

Фактичні обставини справи, з`ясовані судами

74. 05 листопада 2014 року ТОВ «Глобалстрой-3» (замовник), ТОВ «Київмонтажбуд» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) уклали договір № КМБ/01/119 купівлі-продажу майнових прав, відповідно до пункту 2.2. якого сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на які передаються за цим договором, є об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою АДРЕСА_1 , з наступними характеристиками: секція 1, двокімнатна квартира загальною площею 60,81 кв. м, поверх 12, квартира НОМЕР_12 .

75. Згідно з положенням п. 3.1. договору, майнові права на об`єкт нерухомості за цим договором передаються продавцем покупцю шляхом підписання акта прийому-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості.

76. На виконання пунктів 4.2., 4.3.1. договору ОСОБА_1 перерахувала на рахунок ТОВ «Київмонтажбуд» 486 502 грн: 05 листопада 2014 року - 10 000 грн;

17 листопада 2014 року - 476 502 грн, що підтверджується платіжним дорученням та квитанціями АТ «УкрСиббанк», що складає 100 % вартості майнових прав об`єкта нерухомості, яка розташована за будівельною адресою: АДРЕСА_16 , двокімнатна квартира загальною площею 60,81 кв. м на 12 поверсі.

77. 17 листопада 2014 року ТОВ «Київмонтажбуд» видав ОСОБА_1 довідку про те, що вона відповідно до умов договору купівлі-продажу майнових прав

від 05 листопада 2014 року № КМБ/01/119 сплатила продавцю грошові кошти у розмірі 486 480 грн, що складає 100 % вартості майнових прав об`єкта нерухомості, який розташований за будівельною адресою: АДРЕСА_17 , загальною площею 60,81 кв. м на 12 поверсі. Вказана площа - проектна.

78. 07 травня 2016 року ТОВ «Київмонтажбуд» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) склали акт приймання-передачі технічного паспорта до договору купівлі-продажу майнових прав від 05 листопада 2014 року № КМБ/01/119 про те, що продавець передав, а покупець прийняв технічний паспорт двокімнатної квартири

АДРЕСА_18 .

79. 24 травня 2016 року ОСОБА_1 перерахувала на рахунок ТОВ «Київмонтажбуд» грошові кошти в сумі 14 320 грн, що підтверджується меморіальним ордером ПАТ «Альфа-Банк». Призначення платежу: згідно договору купівлі-продажу майнових прав від 05 листопада 2014 року № КМБ/01/119.

80. 07 червня 2016 року ТОВ «Київмонтажбуд» видав ОСОБА_1 довідку про те, що вона відповідно до умов договору сплатила продавцю грошові кошти у розмірі 500 800 грн, що складає 100 % вартості майнових прав об`єкта нерухомості, який розташований за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 64,10 кв. м на 12 поверсі. Площа та номер квартири згідно технічного паспорта.

81. Матеріали справи містять технічний паспорт на квартиру, яка розташована на 12 поверсі у будинку АДРЕСА_1 , загальною площею

64,10 кв. м, який виданий на ім`я ОСОБА_14 .

82. Відповідно до додаткової угоди від 25 липня 2017 року про заміну сторони у зобов`язанні до договору № КМБ/01/119 купівлі-продажу майнових прав

від 05 листопада 2014 року, яка не містить підпису ОСОБА_1 , ТОВ «Глобал Строй-3, ТОВ «Київмонтажбуд», ОСОБА_1 та ТОВ «Грасса Груп» домовились замінити ТОВ «Київмонтажбуд» на ТОВ «Грасса Груп».

83. 25 липня 2017 року ТОВ «Київмонтажбуд» змінило назву на ТОВ «Євро-Клінт».

84. Згідно відомостей ТОВ «Експлуатаційне підприємство «Веста+» нарахування оплати ОСОБА_15 за 2017 та 2018 роки здійснювалось по квартирі НОМЕР_11 .

85. ТОВ «Грасса Груп» листом № 18-21/05-34 від 21 травня 2018 року повідомило ОСОБА_1 про припинення договору з 16 травня 2018 року дії договору

№ КМБ/01/119 купівлі-продажу майнових прав від 05 листопада 2014 року квартири з наступними характеристиками: секція 1, квартира (будівельний номер 112), кількість кімнат 2, загальна площа 60,81 кв. м, поверх 12, внаслідок тривалого невиконання умов договору в частині сплати грошових коштів.

86. 25 листопада 2015 року ТОВ «Глобал строй-3» (замовник), ТОВ «Київмонтажбуд» (продавець) та ОСОБА_9 (покупець) уклали договір

№ КМБ/01/119 купівлі-продажу майнових прав, відповідно до п. 2.2. якого сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на які передаються за цим договором, є об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою АДРЕСА_1 , з наступними характеристиками: секція 1, двокімнатна квартира загальною площею 64,10 кв. м, 12 поверх, квартира НОМЕР_11 .

87. Згідно з положенням п. 3.1. договору, майнові права на об`єкт нерухомості за цим договором передаються продавцем покупцю шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості. Згідно п. 4.2. даного договору, орієнтовна загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості складає 486 480 грн.

88. 23 березня 2016 року ОСОБА_9 , ТОВ «Київмонтажбуд» та ТОВ «Глобал Строй-3» уклали додаткову угоду до вказаного договору, відповідно до якого сторони вирішили викласти п. 2.2. договору у наступній редакції: «Сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за цим договором, є об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_20 . Покупець ОСОБА_9 зобов`язався до 18 березня 2016 року сплатити продавцю визначену у цій угоді грошову суму в розмірі 26 320 грн за додаткові 3,29 кв. м.

89. 23 березня 2016 року ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд» та

ОСОБА_4 склали акт приймання-передачі майнових прав до договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості в будинку, який розташований за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , № КМБ/01/119 від 25 листопада 2015 року, відповідно до якого ОСОБА_4 (покупець), прийняв майнові права, які випливають з вказаного договору на квартиру НОМЕР_11, кількість кімнат 2, загальна площа 64,10 кв. м, поверх 12, секція 1 .

90. 19 червня 2016 року ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд»,

ОСОБА_9 та ОСОБА_4 уклали додаткову угоду про заміну сторони у зобов`язанні за договором від 25 листопада 2015 року № КМБ/01/119.

91. 28 червня 2016 року ТОВ «Київмонтажбуд» видало ОСОБА_4 довідку про фінансування 100 % майнових прав об`єкта нерухомості за договором № КМБ/01/119 купівлі-продажу майнових прав від 25 листопада 2015 року.

92. 25 квітня 2019 року державний реєстратор Прошкін О. В., розглянувши заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, прийняту 25 квітня 2019 року за реєстраційним номером 33826706, яку подав ОСОБА_4 , прийняв рішення провести державну реєстрацію права власності на квартиру

АДРЕСА_10 за суб`єктом ОСОБА_4 . Відкрив розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майне та реєстраційну справу на об`єкт нерухомого майна.

93. 05 жовтня 2019 року ОСОБА_4 уклав з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шепелюк О. Г.

94. При зверненні до ТОВ «Веста +» ОСОБА_2 повідомили, що квартири АДРЕСА_10 не існує, а існує квартира АДРЕСА_2 , без секції, яка належить саме ТОВ «Веста+».

95. 03 листопада 2019 року на підставі звернення ОСОБА_2 було зареєстроване кримінальне провадження: 12019100030007958 за частиною першою статті 190 КК України.

96. Суди встановили, що 25 липня 2017 року ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд» та ТОВ «Грасса Груп» уклали договір № КМБ/01/286 купівлі-продажу майнових прав, відповідно до п. 1.8. об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором є об`єкт нерухомості, який розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою:

АДРЕСА_1 , з наступними характеристиками: секція 1, квартира НОМЕР_11, загальна площа 64,80 кв. м, поверх 12 . Згідно п. 4.2. цього договору, орієнтовна загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості складає 778 323,20 грн.

97. 25 серпня 2017 року ТОВ «Київмонтажбуд» видало ТОВ «Грасса Груп» довідку про фінансування 100 % майнових прав об`єкта нерухомості за договором

№ МБ/01/286 купівлі-продажу майнових прав від 25 липня 2017 року, відповідно до якої ТОВ «Грасса Груп» сплатило грошові кошти у розмірі 778 323,20 грн, що складає 100 % вартості майнових прав за вищевказану квартиру за наступними характеристиками: секція 1, поверх 12, номер квартири НОМЕР_11.

98. 25 серпня 2017 року ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд» та ТОВ «Грасса Груп» склали акт приймання-передачі технічного паспорта до договору купівлі-продажу майнових прав від 25 серпня 2017 року № КМБ/01/286, відповідно до якого ТОВ «Грасса Груп», як покупець, прийняв технічний паспорт двокімнатної квартири

АДРЕСА_5 (без секції).

99. 31 травня 2019 року державний реєстратор Мазурчук Н. В., розглянувши заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, прийняту 27 травня 2019 року за реєстраційним номером 34247262, прийняла рішення провести державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 за суб`єктом ТОВ Грасса Груп». Відкрити розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майне та реєстраційну справу на об`єкт нерухомого майна.

100. 16 жовтня 2019 року ТОВ «Грасса Груп» продало вказану квартиру ТОВ «Експлуатаційне підприємство «Веста+» на підставі договору купівлі-продажу квартири від 16 жовтня 2019 року, який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іващенко Н. В. В цей же день право власності на квартиру АДРЕСА_2 було зареєстроване за ТОВ «Експлуатаційне підприємство «Веста+» .

101. 03 лютого 2020 року ТОВ «Експлуатаційне підприємство «Веста+» в особі представника Багірової Ю. Б. (продавець) та ОСОБА_5 уклали договір купівлі-продажу квартири, за яким продавець продав, а покупець купив квартиру під АДРЕСА_2 . Продаж квартири вчинений за 350 000 грн, які покупець сплатив продавцю до підписання цього договору. Вказаний договір був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іващенко Н. В. та зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

102. 03 вересня 2021 року АТ «УкрСиббанк» у відповідності до ухвали Деснянського районного суду м. Києва від 04 серпня 2021 року щодо розкриття банківської таємниці надало наступну інформацію:

- оплата майнових прав з призначенням платежу за договором від 25 листопада

2015 року № КМБ/01/119 про купівлю продаж майнових прав ОСОБА_9 у сумі 486 480 грн на рахунок ТОВ «Київмонтажбуд» в АТ «УкрСиббанк» не здійснювалась;

- оплата ОСОБА_4 за договором від 25 листопада 2015 року № КМБ/01/119 про купівлю продаж майнових прав на рахунок ТОВ «Київмонтажбуд» в АТ «УкрСиббанк» не здійснювалась;

- оплата від ТОВ «Грасса Груп» з призначенням платежу - договір від 25 липня

2017 року № КМБ/01/286 купівлі-продажу майнових прав на рахунок ТОВ «Київмонтажбуд» в АТ «УкрСиббанк» не надходила.

Позиція Верховного Суду

103. Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

104. Відповідно до положень частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

105. Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

НОМЕР_11. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише у межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

107. Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

108. Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

109. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

110. Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див., зокрема постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968сво21)).

111. Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23)).

112. За змістом частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

113. У частині другій статті 331 ЦК України вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

114. Власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою (стаття 392 ЦК України).

115. Відповідно до статті 387, частини першої статті 388 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача, зокрема у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

116. Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом.

117. Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

118. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

119. Касаційний суд враховує, що механізми забезпечення єдності судової практики полягають у застосуванні спеціальної процедури відступу від висновків щодо застосування норм права, викладених у раніше постановлених рішеннях Верховного Суду. Логіка побудови й мета існування цих процесуальних механізмів вказує на те, що висновки, які містяться в судових рішеннях судової палати Касаційного цивільного суду, мають перевагу над висновками колегії суддів, висновки Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду - над висновками палати чи колегії суддів цього суду, а висновки Великої Палати Верховного Суду - над висновками об`єднаної палати, палати й колегії суддів Касаційного цивільного суду (див., зокрема, постанови Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі № 130/1001/17, від 18 січня

2021 року у справі № Б-23/75-02, від 29 вересня 2021 року у справі № 166/1222/20 (провадження № 61-9003св21)).

120. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі

№ 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зазначено, що 13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

121. Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України). Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.

122. Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України).

123. Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

124. Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

125. У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» закріплено, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

126. Колегія суддів зазначає, що у разі оспорювання або невизнання речових прав замовника на майно, що перебуває в процесі створення, останній має право на захист шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав на усе таке майно в цілому (об`єкт архітектури) або його частину та витребування своєї власності (майнових прав) з незаконного володіння іншої особи (статті 388, 392 ЦК України). Такий підхід дозволяє суду не лише відновити правове становище первісного власника, а й надати належну оцінку поведінці набувача, забезпечуючи справедливий баланс між інтересами сторін та пропорційність втручання у право власності з урахуванням приписів статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Натомість спосіб захисту прав шляхом визнання договору про відчуження спірного нерухомого майна (ланцюга правочинів) недійсним не лише є неефективним, а й може призвести до непропорційного і безпідставного втручання у права третьої особи (останнього володільця). Під час розгляду такої позовної вимоги питання добросовісності набуття спірного майна останнім володільцем не досліджується належним чином, що позбавляє особу юридичних гарантій захисту права власності. Задоволення подібних вимог без застосування механізму віндикації фактично нівелює принцип правової визначеності та захисту легітимних очікувань добросовісного набувача.

127. Суди встановили, що ОСОБА_1 є первісним набувачем майнових прав на спірне житло відповідно до договору від 05 листопада 2014 року № КМБ/01/119 та особою, яка в повному обсязі сплатила за ці майнові права.

128. Отже колегія суддів зазначає, що ухвалюючи рішення про задоволення позову ОСОБА_1 суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, правильно зауважив, що сплативши повну вартість за укладеним з нею договором ОСОБА_1 набула майнове право на об`єкт незавершеного будівництва, який був споруджений за її кошти.

129. Крім того суди звернули увагу на ту обставину, що договір від 25 листопада 2015 року між ТОВ «Глобал строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд» та ОСОБА_9 має той самий номер № КМБ/01/119, укладений більше, ніж через рік, після укладання договору на вказану квартиру з позивачем ОСОБА_1 . При цьому будь-які докази того, що на час його укладення договір купівлі-продажу майнових прав, укладений з позивачем, був розірваний, визнаний недійсним чи припиненим відсутні.

130. З огляду на порушення її речового права ОСОБА_1 має право на звернення до суду за його захистом шляхом визнання за нею її майнового права та витребування квартири з незаконного володіння ОСОБА_5 , оскільки відчуження майнових прав на спірне нерухоме майно відбулось поза її волею, а тому висновки судів про визнання за нею майнових прав на проінвестовану нею квартиру правильні.

131. Суди також правильно встановили, що будинок

АДРЕСА_1 є об`єктом незавершеного будівництва, який не введений в експлуатацію, тому позов про визнання майнових прав ОСОБА_1 на спірну квартиру є обґрунтованим та таким, що підлягає задоволенню.

132. Суди врахували, що 23 березня 2016 року ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд» та ОСОБА_4 склали акт приймання-передачі майнових прав до договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості у будинку, який розташований за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , № КМБ/01/119 від 25 листопада 2015 року, відповідно до якого ОСОБА_4 (покупець), прийняв майнові права, які випливають з вказаного договору на квартиру НОМЕР_11, кількість кімнат 2, загальна площа 64,10 кв. м, поверх 12, секція 1 . При цьому тільки 19 червня 2016 року ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ « Київмонтажбуд», ОСОБА_9 та ОСОБА_4 уклали додаткову угоду про заміну сторони у зобов`язанні, відповідно до якого ОСОБА_9 був замінений на ОСОБА_4 у цьому договорі.

133. Суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, також критично оцінив довідку про фінансування 100 % майнових прав на об`єкт нерухомості за договором № КМБ/01/119 купівлі-продажу майнових прав від 25 листопада

2015 року, відповідно до якої ОСОБА_4 сплатив грошові кошти у розмірі

512 800 грн, що складає 100 % вартості майнових прав за вищевказану квартиру, з огляду на відповідь АТ «УкрСиббанк» від 03 вересня 2021 року № 57-4/11/49БТ про те, що така оплата не здійснювалась.

134. Врахувавши, що на момент відчуження майнових прав на спірну квартиру, ці майнові права належали позивачу, а не ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд», а тому вони не мали права продажу майнових прав, колегія суддів вважає правильним висновок судів про те, що не є правомірним і подальше відчуження спірної квартири ОСОБА_4 та ОСОБА_2 .

135. Наведеним спростовується довід касаційної скарги представника ОСОБА_5 про те, що суди дійшли помилкових висновків про наявність підстав для визнання за ОСОБА_1 майнового права на спірну квартиру та витребування квартири від ОСОБА_5 на її користь.

136. Арґумент касаційної скарги про те, що суди не перевірили тієї обставини, чи набула ОСОБА_1 майнові права на кватиру з

АДРЕСА_2 колегія суддів відхиляє, оскільки суд апеляційної інстанції надавав оцінку аналогічному за змістом арґументу апеляційної скарги та вказував, що зазначення у договорі будівельної адреси об`єкта нерухомості - квартира АДРЕСА_22 не спростовує доводи ОСОБА_1 про те, що внаслідок об`єднання площ у будинку нумерація квартир змінювалась, замість квартири під номером НОМЕР_12 стала квартира під номером НОМЕР_11 , яка є однією і тією ж квартирою, яка розташована на 12 поверсі. Зміна нумерації квартир не потребувала підписання додаткової угоди, оскільки об`єкт нерухомості не змінився.

137. Вказана обставина підтверджується: актом приймання-передачі технічного паспорта до договору купівлі-продажу майнових прав від 05 листопада 2014 року

№ КМБ/01/119 про те, що продавець передав, а покупець прийняв технічний паспорт двокімнатної квартири АДРЕСА_18 та довідкою ТОВ «Київмонтажбуд» про те, що ОСОБА_1 відповідно до умов договору сплатила продавцю грошові кошти у розмірі 500 800 грн, що складає 100 % вартості майнових прав об`єкта нерухомості, який розташований за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 64,10 кв. м на 12 поверсі. Площа та номер квартири згідно технічного паспорта, виданого на ім`я ОСОБА_1 на квартиру, яка розташована на АДРЕСА_19 становить 64,10 кв. м.

138. Апеляційний суд вказав, що ОСОБА_1 була передана саме квартира

НОМЕР_11 про що свідчить також довідка ТОВ «Експлуатаційне підприємство «Веста+» про здійснення нарахування оплати ОСОБА_15 за 2017 та 2018 роки саме по квартирі НОМЕР_11 .

139. Докази того, що на 12 поверсі будинку АДРЕСА_1 існує квартира НОМЕР_12 площею 64,10 кв. м суду надані не були.

140. Оцінюючи добросовісність ОСОБА_5 як набувача спірного нерухомого майна, колегія суддів Верховного Суду зазначає наступне.

141. Як вже зазначалось вище, відповідно до положень статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

142. Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем майна відсутні договірні відносини і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У цьому разі майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача, з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України.

143. Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

144. З аналізу змісту наведеного правила випливає, що право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння.

145. Положення статті 388 ЦК України застосовується як правова підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.

146. Власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19 листопада 2019 року в справі № 911/3680/17 (провадження № 12-104гс19).

147. Враховуючи ту обставину, що до ОСОБА_5 право власності на спірне майно перейшло за відплатним договором від ТОВ «Експлуатаційне підприємство «Веста+», яке не мало правових підстав його відчужувати, колегія суддів вважає аналогічний за змістом довід касаційної скарги необґрунтованим.

148. Щодо арґументу касаційної скарги з приводу обраних позивачами способів захисту порушених прав у цій справі колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.

149. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

150. Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження

№ 61-5252сво23)).

151. Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968сво21)).

152. Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду

від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

153. Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року у справі

№ 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).

154. Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду

від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року у справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

155. Як вже зазначалось вище у справі, яка є предметом касаційного перегляду суди встановили, що ОСОБА_1 , виконавши умови договору про оплату пайових внесків, як інвестор набула майнові права на спірну квартиру.

156. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зазначено, що позивач як інвестор довів своє право на об`єкт нерухомого майна. Разом з цим, заявляючи вимогу про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, позивач обрав неправильний спосіб захисту порушеного права, адже згідно з вищезазначеними висновками Великої Палати Верховного Суду, зробленими у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження

№ 14-8цс21), у спірних правовідносинах належним способом захисту порушеного права позивача є, зокрема, вимоги про визнання за ним майнових прав та витребування майна з незаконного володіння іншої особи.

157. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зазначено, що інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна.

158. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України). Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти. Разом з тим у разі вчинення самочинного будівництва об`єкту нерухомого майна інвестор, рівно як і забудовник, не набуває права власності на об`єкт самочинного будівництва (стаття 376 ЦК України). Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України).

159. При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України).

160. Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18).

161. Оскільки суди встановили, а матеріали справи підтверджують ту обставину, що спірна квартира протиправно вибула з володіння ОСОБА_1 і внаслідок ланцюжка неправомірних відчужень перейшла у власність ОСОБА_5 вимоги

ОСОБА_2 про визнання договорів недійсними не призведе но відновлення його порушених прав, адже майнові права від ОСОБА_1 до нього не переходили.

162. Разом із тим, пред`явлення ОСОБА_1 вимог про скасування рішень державного реєстратора не є належними та ефективними способами захисту, оскільки не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів та скасування державної реєстрації, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами.

163. Належним способом захисту ОСОБА_1 є віндикаційний позов.

164. Отже, колегія суддів вважає обґрунтованими арґументи касаційної скарги ОСОБА_5 у цій частині та в межах заявлених ним касаційних вимог.

165. Таким чином колегія суддів вважає, що у цій справі необхідно ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог про:

- визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мазарчук Н. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 47148415 від 27 травня 2019 року на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , інвентаризаційна справа № 3196 за суб`єктом: ТОВ «Грасса Груп» (код ЄДРПОУ 40994849);

- визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Іващенко Н. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 49190439 від 16 жовтня 2019 року на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , інвентаризаційна справа №3196 за суб`єктом: ТОВ «Експлуатаційне підприємство «Веста+» (код ЄДРПОУ 41932365);

- визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Іващенко Н. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 50946171 від 03 лютого 2020 року на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , інвентаризаційна справа № 3196 за суб`єктом: ОСОБА_5 ;

- визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/286, який був укладений 25 липня 2017 року між ТОВ «Глобал Строй-3» в особі Лебедева В. В., ТОВ «Київмонтажбуд» в особі Засіменко О. В. та ТОВ «Грасса Груп» в особі директора Сірош М. О.;

- визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири

АДРЕСА_2 від 16 жовтня 2019 року, який був укладений між ТОВ «Грасса Груп» в особі директора Федорова А. Б. та ТОВ «Експлуатаційне підприємство «Веста+» в особі представника Багірової Ю. Б., який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іващенко Н. В., зареєстрований в реєстрі за № 391;

- визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири

АДРЕСА_2 від 03 лютого 2020 року, укладеного між ТОВ «Експлуатаційне підприємство «Веста+» в особі представника Багірової Ю. Б. та ОСОБА_5 , який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іващенко Н. В. та зареєстрований у реєстрі за № 25.

Висновок за результатами розгляду касаційної скарги

166. Відповідно до частини третьої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення -без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

167. Відповідно до частин першої, третьої та четвертої статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.

168. Зважаючи на те, що рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції в частині визнання недійсними правочинів та скасування рішень про державну реєстрацію права власності ухвалені з помилковим застосуванням норм матеріального права, вказані судові рішення в цій частині підлягають скасуванню з ухваленням постанови про відмову у задоволенні позову. В решті оскаржені судові рішення підлягають залишенню без змін.

Щодо судових витрат

169. Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

170. Частиною десятою статті 141 ЦПК України визначено, що при частковому задоволенні позову, у випадку покладення судових витрат на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, суд може зобов`язати сторону, на яку покладено більшу суму судових витрат, сплатити різницю іншій стороні. У такому випадку сторони звільняються від обов`язку сплачувати одна одній іншу частину судових витрат.

171. Враховуючи, що за наслідками касаційного перегляду Верховний Суд дійшов висновку про наявність підстав для зменшення обсягу задоволених позовних вимог, а тому з урахуванням частини десятої статті 141 ЦПК України з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_5 підлягають стягненню судові витрати в розмірі 2 942,80 грн, а з ОСОБА_2 у розмірі 8 828,40 грн за подачу апеляційної та касаційної скарг.

Керуючись статтями 141, 400, 406, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу ОСОБА_5 задовольнити частково.

2. Рішення Деснянського районного суду міста Києва від 23 травня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 10 вересня 2024 року в частині задоволених позовних вимог ОСОБА_1 про:

- визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мазарчук Наталії Володимирівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 47148415

від 27 травня 2019 року на квартиру, яка розташована за адресою:

АДРЕСА_1 , інвентаризаційна справа № 3196 за суб`єктом: Товариством з обмеженою відповідальністю «Грасса Груп» (код ЄДРПОУ 40994849);

- визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Іващенко Наталії Володимирівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 49190439

від 16 жовтня 2019 року на квартиру, яка розташована за адресою:

АДРЕСА_1 , інвентаризаційна справа № 3196 за суб`єктом: Товариством з обмеженою відповідальністю «Експлуатаційне підприємство «Веста+» (код ЄДРПОУ 41932365);

- визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Іващенко Наталії Володимирівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 50946171

від 03 лютого 2020 року на квартиру, яка розташована за адресою:

АДРЕСА_1 , інвентаризаційна справа № 3196 за суб`єктом: ОСОБА_5 ;

та задоволених позовних вимог ОСОБА_2 про:

- визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/286, який був укладений 25 липня 2017 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Глобал Строй-3» в особі Лебедева Вячеслава Володимировича, Товариством з обмеженою відповідальністю «Київмонтажбуд» в особі Засіменко Оксани Володимирівни та Товариством з обмеженою відповідальністю «Грасса Груп» в особі директора Сірош Михайла Олеговича;

- визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири

АДРЕСА_2 від 16 жовтня 2019 року, який був укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Грасса Груп» в особі директора Федорова Антона Борисовича та Товариством з обмеженою відповідальністю «Експлуатаційне підприємство «Веста+» в особі представника Багірової Юлії Бахтіярівни, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іващенко Наталією Володимирівною і зареєстрований в реєстрі за № 391.

- визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири

АДРЕСА_2 від 03 лютого 2020 року, який був укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Експлуатаційне підприємство «Веста+» в особі представника Багірової Юлії Бахтіярівни та ОСОБА_5 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іващенко Наталією Володимирівною і зареєстрований в реєстрі за №25,

скасувати та ухвалити у цій частині нове судове рішення про відмову у задоволенні позовів у цій частині.

3. Рішення Деснянського районного суду міста Києва від 23 травня

2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 10 вересня 2024 року в частині задоволених позовних вимог ОСОБА_1 про:

- витребування на користь ОСОБА_1 з незаконного володіння ОСОБА_5 житлового приміщення - квартири

АДРЕСА_2 з наступними характеристиками: секція 1, кількість кімнат - 2, загальна площа 64,8 кв. м, поверх 12, інвентаризаційна справа № 3196, земельна ділянка кадастровий номер 8000000000:62:096:0038;

- визнання за ОСОБА_1 майнового (речового) права на об`єкт незавершеного будівництва: двокімнатну квартиру

АДРЕСА_3 , на земельній ділянці під кадастровим номером 8000000000:62:096:0038 залишити без змін.

4. Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_5

2 942 (дві тисячі дев`ятсот сорок дві) гривні 80 копійок у відшкодування судових витрат.

5. Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_5

8 828 (вісім тисяч вісімсот двадцять вісім) гривень 40 копійок у відшкодування судових витрат.

6. Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач І. В. Литвиненко

Судді: А. І. Грушицький

А. А. Калараш

Є. В. Петров

О. М. Ситнік