Постанова від 06 жовтня 2026 р. у справі №509/2822/19 — Касаційний цивільний суд Верховного Суду

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 жовтня 2026 року

м. Київ

справа № 509/2822/19

провадження № 61-2734св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І.,

суддів: Гудими Д. А., Дундар І. О., Краснощокова Є. В. (суддя-доповідач), Пархоменка П. І.,

учасники справи:

позивач- заступник керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Міністерства юстиції України, Департамента державної архітектурно-будівельної інспекції у Одеській області, Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області,

відповідачі: державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерова Римма В`ячеславівна, ОСОБА_1 ,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана адвокатом Ткачом Сергієм Анатолійовичем, на рішення Овідіопольського районного суду Одеської області від 03 березня 2023 року у складі судді Кириченко П. Л. та постанову Одеського апеляційного суду від 24 жовтня 2024 року у складі колегії суддів Карташова О. Ю., Коновалової В. А., Кострицького В. В.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У червні 2019 року заступник керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Міністерства юстиції України, Департамента державної архітектурно-будівельної інспекції у Одеській області, Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області звернувся до суду з позовом до державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Кушнерової Р. М., ОСОБА_1 про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, скасування в державному реєстрі речових прав запису про право власності.

Позовні вимоги мотивовано тим, що прокуратурою Одеської області встановлено, що державним реєстратором КП «Агенція державної реєстрації» Одеської області Кушнеровою Р. В. 15 лютого 2019 року проведено державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - нежитлову будівлю площею 44,5 кв. м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Підставою проведення вказаної реєстрації є довідка від 09 лютого 2019 року, серії та номер № 74/19, видавником якої є ГО «Отрада», та технічний паспорт, виданий ТОВ «Нове БТІ» 14 січня 2019 року.

Згідно з даних з Єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, які засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відсутня інформація щодо реєстрації або видачі дозвільних документів на виконання будівельних робіт за вказаною адресою. Право власності на спірний об`єкт за будь-якою особою ніколи не було зареєстровано. Враховуючи наведене можна зробити висновок, що зазначеного об`єкта нерухомості взагалі не існувало, а отже спірний об`єкт є новозбудованим.

Ураховуючи те, що відомості про наявність дозвільних документів відсутні, збудоване майно є самочинним. Державним реєстратором проведено державну реєстрацію з порушенням положень 41-43, 45 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25 грудня 2015 року (далі - Порядок), статті 31 Закону України «Про державну реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки не перевірено наявність реєстрації документа, що підтверджує готовність об`єкта до експлуатації в реєстрі, документа про присвоєння адреси об`єкту нерухомого майна, документа, що посвідчує право на земельну ділянку та відсутності суперечностей між заявленими правами. Такі протиправні дії порушують встановлений чинним законодавством порядок реєстрації прав власності на об`єкти нерухомого майна, оскільки зареєстровано право власності на самовільно збудований об`єкт, який не введено в експлуатацію та розташований на земельній ділянці, яка відповідачу у власність або користування не надавалась.

Заступник керівника Одеської обласної прокуратури просив суд:

визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Кушнерової Р. В. № 45592404 від 19 лютого 2019 року про реєстрацію право власності за ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна, а саме нежитлову будівлю садового будинку загальною площею 44,5 кв.м, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 ;

скасувати запис про право власності № 30354234 на нежитлову будівлю садового будинку загальною площею 44,5 кв.м, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , та належить на праві приватної власності ОСОБА_1 .

Короткий зміст судових рішень

Рішенням Овідіопольського районного суду Одеської області від 03 березня 2023 року, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного суду від 24 жовтня 2024 року, позов заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах Міністерства юстиції України, Департамента державної архітектурно-будівельної інспекції у Одеській області, Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області до Державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерової Р. В., ОСОБА_1 про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора та скасування в державному реєстрі речових прав запис про право власності задоволено частково.

Визнано незаконним та скасовано рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Кушнерової Р. В. № 45592404 від 19 лютого 2019 року про реєстрацію право власності за ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна, а саме нежитлову будівлю садового будинку загальною площею 44,5 кв. м, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

Скасовано запис про право власності № 30354234 на нежитлову будівлю садового будинку загальною площею 44,5 кв. м, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , та належить на праві приватної власності ОСОБА_1 .

У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.

Стягнено з Кушнерової Р. В. на користь Одеської обласної прокуратури судовий збір в розмірі 2 401,25 грн.

Стягнено з ОСОБА_1 на користь Одеської обласної прокуратури судовий збір в розмірі 2 401,25 грн.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що відповідно до вимог статей 37, 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (який діяв на час спірних правовідносин) власник земельної ділянки (відповідач у справі) до уповноваженого органу з заявою про надання права на виконання підготовчих робіт або (та) будівельних робіт не звертався. Об`єкт нерухомого майна в експлуатацію не приймався. Тому суд приходить до висновку, що спірний об`єкт нерухомого майна відповідно до статті 376 ЦК України є самочинним.

При здійсненні державної реєстрації спірного нерухомого майна державний реєстратор належним чином не дав оцінку заяві з додатками до неї, наданої ОСОБА_1 , чим порушив процедуру державної реєстрації права власності на нерухоме майно, яку передбачено Порядком та статтею 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяження», а саме не перевірив наявності реєстрації документу, що підтверджує готовність об`єкту до експлуатацію в ЄДР, документа про присвоєння адреси об`єкту нерухомого майна, документа, що посвідчує право на земельну ділянку, та відсутності суперечності між заявленими правами.

Прокурор подав позов в інтересах Міністерства юстиції України та в інтересах Державної інспекції архітектури та містобудування України. З урахуванням тих правовідносин, які виникли між сторонами, та повноваженнями державних установ, суд приходить до висновку, що права та інтереси вказаних установ не порушуються, а тому в цій частині суд вважає позовні вимоги необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що відсутність дозволу на будівництво, проекту або порушення умов, передбачених у цих документах, тягне визнання такого будівництва самочинним відповідно до частини першої статті 376 ЦК України. Головним наслідком самочинного будівництва є те, що в особи, яка його здійснила, не виникає права власності на нього, як на об`єкт нерухомості (частина друга статті 376 ЦК України).

Відповідач наполягає на тому, що спірна будівля побудована до 1990 року, тому її прийняття в експлуатацію не вимагалося, документи, що були подані ним державному реєстратору, є достатніми для державної реєстрації права власності на таке майно. Між тим, навіть у разі будівництва спірної будівлі до 1990 року державна реєстрація, яка оспорюється, вчинена у порушення Порядку. За змістом пункту 41 Порядку для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; 2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності). Пунктом 18 Порядку передбачено, що за результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.

Порядок оформлення права власності на об`єкти нерухомого майна, на які відсутні акти про прийняття їх в експлуатацію, наведено в ДБН А3.1-3-94 «Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів» та в листі Державному комітету України з будівництва та архітектури від 23 березня 1999 року № 12/5-126, в якому, зокрема, роз`яснюється: оформлення свідоцтва на право власності на об`єкти, які були закінчені будівництвом після 05 серпня 1992 року і на цей час не прийняті в експлуатацію, проводиться тільки за наявності актів прийняття їх в експлуатацію відповідними комісіями - державними приймальними або державними технічними; по об`єктах, що збудовані до 05 серпня 1992 року, тобто до прийняття постанови Кабінету міністрів України від 05 серпня 1992 року № 449, якою встановлено порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, при їх реєстрації для оформлення права власності одним із документів є висновок про технічний стан будинку (будівлі), що складається бюро технічної інвентаризації.

Виходячи зі змісту наведених нормативних актів, громадяни, які збудували житлові будинки до 05 серпня 1992 року, могли мати правовстановлюючі документи на будинок, навіть якщо його споруджено самовільно (самочинно), однак на земельній ділянці, яка перебуває в їх законному користуванні або у приватній власності.

Оскільки земельна ділянка знаходиться у комунальній власності, у користування або у власність ОСОБА_1 не виділялась, відповідних документів реєстратору та суду не надано, тому державна реєстрація такого об`єкту не відповідає вимогам закону.

Крім того, довідка з ГО «Отрада» від 09 лютого 2019 року, з якої вбачається, що ОСОБА_1 є членом ОО «Отрада» та за нею закріплена ділянка № НОМЕР_1 , на якій розташований садовий будинок, на підставі договору оренди ділянки ГО «Отрада», не є належною довідкою для реєстрації права власності.

За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що державна реєстрація права власності з боку державного реєстратора на об`єкт нерухомого майна у вигляді садового будиночку (будинку рибалки) площею 44,5 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , не відповідає вимогам закону.

Доводи апеляційної скарги про те, що до 05 серпня 1992 року не передбачалась процедура введення приватних житлових будинків в експлуатацію при оформленні прав власності, єдиним документом, що засвідчує факт існування об`єкта нерухомого майна й містить його технічні характеристики, є технічний паспорт на такий об`єкт, виготовлений за результатами технічної інвентаризації, є безпідставними та спростовується викладеним й тим, що заявники не надали доказів того, що земельна ділянка була виділена у встановленому законом порядку на час здійснення відповідного будівництва.

Щодо доводів апеляційної скарги, що суд першої інстанції не забезпечив справедливий баланс між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи, то будь-які приписи, зокрема, і приписи Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, слід застосовувати з урахуванням обставин кожної конкретної справи, оцінюючи поведінку обох сторін спору, а не лише органів державної влади та місцевого самоврядування. Отже, скасування запису про право власності № 30354234 на нежитлову будівлю садового будинку, що розташована на земельній ділянці, належній територіальній громаді, не порушуватиме принцип пропорційності втручання у право мирного володіння майном.

Доводи апеляційної скарги, що суд розглянув справу за відсутності відповідача, якого не було повідомлено про дату та час судового засідання, на увагу не заслуговують. В матеріалах справи на аркуші справи 71 наявна довідка від 13 червня 2019 року щодо направленням сторонам у справі судових повісток про виклик до суду. Також судом на адресу відповідача надсилалося поштове повідомлення (а. с. 101 - 105), яке повернулося до суду із зазначенням причини повернення «Адресат відсутній за вказаною адресою» (а .с. 103), що відповідно до вимог пункту 3 частини восьмої статті 128 ЦПК України вважається врученням судової повістки цій особі.

Аргументи учасників справи

03 березня 2025 року через підсистему «Електронний суд» ОСОБА_1 подала до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просила оскаржені судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову, а також вирішити питання розподілу судових витрат.

Касаційну скаргу мотивовано тим, що суд першої інстанції закрив підготовче провадження і в той же день, не повідомляючи відсутніх учасників справи, розглянув справу по суті. Таким чином, суд першої інстанції позбавив її можливості реалізувати свої процесуальні права, в тому числі, право надавати заперечення на позов та докази в обґрунтування цих заперечень, надавати пояснення та заявляти клопотання про витребування документів, допит свідків, призначення експертизи.

Суд першої інстанції не з`ясував коли саме було побудовано садовий будинок (будинок рибалки), право власності на який було зареєстровано за нею, хоча це питання мало суттєве значення для визначення законодавства, що підлягає застосуванню у спірних відносинах. До 05 серпня 1992 року законодавство України не вимагало введення в експлуатацію об`єктів нерухомості, для таких об`єктів не вимагається подання реєстратору документів, на які послався позивач в своєму позові та суди в оскаржуваних рішеннях, такі об`єкти не можуть вважатися самовільно побудованими.

У матеріалах справи міститься копія технічного паспорту будинку рибалки, в якому не вказана дата побудови садового будинку (будинку рибалки). Тобто, з вказаного технічного паспорту не вбачається, що цей будинок побудований після 05 серпня 1992 року. Таким чином, позивач не надав суду докази, на підставі яких можна було б встановити рік побудови будинку рибалки, і суд вказане питання не дослідив. Між тим, без встановлення вказаної обставини не можна було прийняти законне рішення, а також посилатися на законодавство, яке було прийнято після 05 серпня 1992 року.

Апеляційний суд, відхиляючи її доводи з цього питання, висловив припущення, що спірний садовий будинок (будинок рибалки) міг бути побудований до 05 серпня 1992 року, однак при цьому послався на законодавство, яке набуло чинності після вказаної дати.

З апеляційною скаргою нею подано технічний паспорт та довідку БТІ, з яких вбачається, що садовий будинок (будинок рибалки) було побудовано у 1989 році (іншої дати судами не встановлено). Також у матеріалах справи знаходяться копії договорів оренди земельної ділянки, укладені між Таїровською селищною радою та ГО «Отрада», відповідно до яких земельна ділянка, на якій розташовано її садовий будинок (будинок рибалки), знаходиться в користуванні у ГО «Отрада», членом якого вона є. Однак апеляційний суд вказані документи не дослідив, не надав їм належної правової оцінки та не виклав в постанові мотиви, за яких він відхилив вказані докази.

Суди не залучили до участі у справі як третю особу, що не заявляє самостійних вимог на стороні відповідачів, ? ГО «Отрада», яка на підставі договору оренди користується земельною ділянкою, на якій збудовано її садовий будинок (будинок рибалки). Рішенням № 45 від 01 лютого 2001 року виконавчого комітету Таїровської селищної ради Овідіопольського району Одеської області «Про оформлення права тимчасового користування земельною ділянкою на умовах оренди» було вирішено надати ГО «Добровільне товариство рибалок-любителів «Отрада» у тимчасове довгострокове користування на умовах оренди строком на 15 років земельні ділянки площею 5,52 га без зміни загальної площі землекористування та цільового призначення земельної ділянки. 20 червня 2005 року між Таїровською селищною радою Овідіопольського району Одеської області та ГО «Отрада» укладено договір оренди земельної ділянки площею 5,1072 га для зберігання катерів та човнів і відпочинку рибалок-любителів. Вказаний договір є чинним. Отже, діяльність на причалі № НОМЕР_2 , а саме здійснення благоустрою причалу, будівництво гідротехнічних споруд, інженерної інфраструктури, а також, підсобних приміщень, будиночків для зберігання човнів та відпочинку родин рибалок любителів, здійснювалось з 1966 року.

Спірний будинок рибалки належав її батькові - ОСОБА_3 , який був членом УООР причал «Отрада» з 1962 року та побудував у липні 1966 року будиночок рибалки НОМЕР_4 (особистий рахунок № НОМЕР_3 ), а у 1998-1989 роках на його місті здійснив реконструкцію, в результаті якої було створено об`єкт нерухомості - будинок рибалки НОМЕР_4. ГО «Отрада» було створено 20 липня 1997 року та зареєстровано в ЄДРПОУ 09 лютого 1998 року. ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 помер та вона прийняла спадщину, а у вересні того ж року вступила у члени ГО «Отрада» з переоформленням на неї будинку рибалки НОМЕР_5 (рахунок № НОМЕР_3). Як повідомило ГО «Отрада» на запит адвоката, будинок рибалки НОМЕР_5 було збудовано ОСОБА_3 в період з 1988 по 1989 рік. Згідно з технічним паспортом від 14 січня 2019 року, виготовленого ТОВ «НОВЕ БТІ», рік будівництва будинку рибалки, який їй належить, - 1989. Отже, будівництво будинку рибалки за адресою: АДРЕСА_1 було здійснено в 1989 році на земельній ділянці, яку було відведено для цієї мети.

Пунктом 3.2. «Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна», затвердженого наказом Держбуду України від 24 травня 2001 року № 227, передбачено, що не належать до самочинного будівництва для одноквартирних (садибних), дачних та садових будинків, зокрема, індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі та споруди, прибудови до них, побудовані до 05 серпня 1992 року.

Лише 05 серпня 1992 року постановою Кабінету Міністрів України від №449 «Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів державного замовлення» вперше на законодавчому рівні було встановлено порядок та умови прийняття в експлуатацію об`єктів будівництва. До 05 серпня 1992 року збудовані членами товариств садові будинки (домики рибалки) не вважалися самовільними та не передбачалась процедура введення їх в експлуатацію при оформленні права власності.

Отже, садовий будинок (будинок рибалки) загальною площею 127,6 кв. м збудований в 1989 році та не є самочинним будівництвом, не підлягав та не підлягає на даний час введенню в експлуатацію. Вказані обставини були встановлені також рішенням господарського суду Одеської області від 12 лютого 2021 року та постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 21 квітня 2021 року у справі № 916/2052/19. Копії вказаних судових рішень були надані судовій колегії апеляційного суду, однак суд не прийняв до уваги висновки господарського суду та не виклав мотиви, за який він відхилив вказаний доказ. У вказаній справі суд дійшов висновку не тільки про законність будівництва будинку рибалки, що їй належить, а й про право на реєстрацію права власності на вказаний будинок без введення його в експлуатацію.

Суди першої та апеляційної інстанцій не прийняли до уваги позицію Верховного Суду щодо способу захисту порушеного права у випадку встановлення факту самовільного будівництва та реєстрації права власності самовільно збудованого об`єкту. Вимоги про скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності та про скасування запису в реєстрі про право власності не є належними способами захисту порушеного права. Належним способом захисту є вимога про зобов`язання знести самовільно збудований об`єкт, тоді як така вимога позивачем не заявлялась.

Відповідно до висновків Верховного Суду, викладених у подібних правовідносинах, єдиним документом, яким підтверджується рік побудови, є технічний паспорт; належним доказом, що підтверджує адресу садового будинку, є довідка кооперативу, у якого в користуванні знаходиться земельна ділянка; садовий будинок, побудований до 1992 року не вважається самочинно побудованим та не потребує введенню в експлуатацію за законом, який був прийнятий після 1992 року.

Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки

Державним реєстратором державну реєстрацію права власності на будинок було здійснено відповідно до пункту 42 Порядку, на підставі технічного паспорту на об`єкт нерухомого майна та довідки ГО «Отрада», в якій зазначено відомості про кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташований об`єкт нерухомого майна, та адресу об`єкту нерухомого майна. При цьому, адресу земельній ділянці, яка знаходиться в користування ГО «Отрада» ( АДРЕСА_2 ), було присвоєно рішенням виконавчого комітету Таїровської селищної ради Овідіопольського району Одеської області № 90 від 28 березня 2008 року.

Щодо доводів про те, що згідно з підпунктом «а» пункту 8.1 договору оренди земельної ділянки від 20 червня 2005 року, укладеного між Таїровською селищною радою Овідіопольського району та ГО «Отрада», орендареві заборонено зводити на земельній ділянці або її окремій частині будь-які капітальні будівлі та споруди, крім тимчасових будівель та споруд для зберігання катерів та човнів і відпочинку рибалок-любителів, слід зазначити, що будинок рибалки № 580 було побудовано в 1989 році, тобто до укладення вказаного договору оренди. Крім того, 04 вересня 2020 року між сторонами вказаного договору оренди було укладено додаткову угоду, якою підпункт «а» пункту 8.1. договору було викладено в наступній редакції: «Заборонити орендареві зводити на земельній ділянці або її окремій частині будь-які будівлі та споруди, крім будівель та споруд для зберігання катерів та човнів і відпочинку рибалок-любителів та їх родин». Тобто, договір оренди на час розгляду справи в суді першої інстанції вже не містив обмежень для будівництва капітальних будівель та споруд, якщо вони побудовані для відпочинку рибалок-любителів та членів їх родин.

У паспорті, якій міститься у реєстраційній справі ТОВ «Нове БТІ», яке проводило інвентаризацію будівлі та виготовляло на неї паспорт, помилково не було вказано рік побудови. Виявивши таку помилку, вона звернулася до ТОВ «Нове БТІ» з вимогою виправити виявлені недоліки у технічному паспорті. У зв`язку з чим ТОВ «Нове БТІ» виготовило новий технічний паспорт, який містить дату будівництва, а саме 1989 рік.

Апеляційний суд, встановивши дату побудови садового будинку (будинку рибалки), який зазначений у технічному паспорті (1989 рік), мав забезпечити «справедливий баланс» між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Самі по собі формальні порушення процедури реєстрації права власності не можуть бути достатньою підставою для скасування рішення про таку реєстрацію та відповідного запису в реєстрі.

09 травня 2025 року через підсистему «Електронний суд» заступник керівника Одеської обласної прокуратури подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, у якому просив касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржені судові рішення без змін.

Відзив мотивовано тим, що якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об`єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об`єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку. У свою чергу, державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства. Ураховуючи те, що відомості про наявність дозвільних документів відсутні, - спірний об`єкт нерухомого майна є самочинним будівництвом.

Державна реєстрація права власності нерухомого майна, яке перебуває у власності ОСОБА_1 , проведена державним реєстратором з порушенням положень Порядку, Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки державним реєстратором не перевірено наявність реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації в Єдиному реєстрі документів, а також відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі. На підставі спірного рішення реєстратора зареєстровано право власності на самовільно збудований об`єкт нерухомості, який не введено в експлуатацію у встановленому законом порядку. Самочинно побудований ОСОБА_1 об`єкт розташований на земельній ділянці, яка їй не належить, а перебуває у комунальній власності територіальної громади. Зазначені протиправні дії порушують встановлений чинним законодавством порядок реєстрації прав власності на новостворені об`єкти нерухомого майна, що є підставою для захисту інтересів держави у судовому порядку.

Встановлено, що 20 червня 2005 Таїровською селищною радою Овідіопольського району Одеської області укладено договір оренди земельної ділянки, згідно з яким ГО «Отрада» передано у строкове платне володіння і користування земельну ділянку рекреаційного призначення, загальною площею 5,1072 га (кадастровий номер земельної ділянки 5123755800:02:008:0354). Відповідно до пункту 5.1 вказаного договору, земельна ділянка передається в оренду для зберігання катерів та човнів і відпочинку рибалок-любителів. Згідно з підпунктом «а» пункту 8.1 договору відповідно до висновків уповноважених органів виконавчої влади право орендаря на використання орендованої ним земельної ділянки площею 5,1072 га, яка знаходиться в зсувній зоні і зазнає вплив зсувних процесів ґрунтів, обмежено законом шляхом встановлення на строк оренди землі наступних обмежень, зобов`язань та умов, в тому числі заборони орендареві зводити на земельній ділянці або її окремій частині будь-якій капітальні будівлі та споруди, крім тимчасових будівель та споруд для зберігання катерів та човнів і відпочинку рибалок-любителів.

Таким чином, реєстрацію права власності на спірний об`єкт нерухомості, що розташований на землях комунальної власності, проведено в порушення вимог законодавства, а отже оскаржені судові рішення. Частиною другою статті 152 ЗК України передбачено, що власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю.

Рішення Овідіопольського районного суду Одеської області від 03 березня 2023 року виконано у повному обсязі. Згідно з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно речове право ОСОБА_1 на спірний об`єкт нерухомого майна припинено на підставі вказаного рішення. Крім того, відповідно до постанови головного державного виконавця Київського ВДВС у м. Одесі Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) Сокол Ю. С. грошова сума, виконавчий збір та витрати на організацію та проведення виконавчих дій стягнуто з боржника ОСОБА_1 у повному обсязі при примусовому виконанні виконавчого листа № 509/2822/19 від 01 червня 2023 року, виданого на виконання рішення Овідіопольського районного суду Одеської області від 03 березня 2023 року.

Щодо доводів касаційної скарги про неналежне повідомлення відповідача про судові засідання та відсутність у матеріалах справи документів, які свідчать про вручення відповідачу позовної заяви та інших документів, слід зазначити, що відповідно до супровідних листів, наявних у справі, усі зазначені відповідачем документи були надіслані судом на її адресу, яку вона також вказала у своїй апеляційній та касаційний скаргах. Направлення листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну адресу є достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним, оскільки отримання такого листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника, у даному випадку ? суду. Тому листи, що повертаються з відміткою поштового відділення з причиною повернення - «за закінченням терміну зберігання» або «інші причини» є належно врученими. Неотримання відповідачем поштової кореспонденції не є наслідком порушення судом процесуального права та права відповідача на надання своїх заперечень на позовну заяву. Як зазначено в рішенні суду першої інстанції, ОСОБА_1 в ході судового розгляду копію позовної заяви та матеріали до нього отримала належним чином, відзив у порядку статті 178 ЦПК України до суду не направила.

Предмет спору у цій справі жодним чином не порушує права та інтереси ГО «Отрада», у зв`язку з чим судами не було порушено норми процесуального права. Як зазначала сама відповідач, договір на право тимчасового користування землею було підписано сторонами, однак в книзі записів договорів на право тимчасового користування землею його зареєстровано не було, що свідчить про неналежне оформлення права користування земельною ділянкою.

Вказана земельна ділянка не була відведена під будівництво садових (дачних) будинків, на який проведено первинну державну реєстрацію права власності. За таких обставин довідка з ГО «Отрада» від 09 лютого 2019 року, з якої вбачається, що ОСОБА_1 є членом ГО «Отрада» та за нею закріплена ділянка, на якій розташовано садовий будинок, на підставі договору оренди ділянки ГО «Отрада», не є належною довідкою для реєстрації права власності.

ОСОБА_1 стверджує, що спірний об`єкт побудовано до 1992 року, тобто реєстрація права власності на такий об`єкт повинна була здійснюватися за спрощеною процедурою. Проте земельна ділянка була відведена для розміщення будиночків рибалок-любителів, площадок для зберігання човнів та катерів, а не для будівництва садового будинку, тобто зведення капітальної будівлі. Тому ОСОБА_1 мала надати державному реєстратору для реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомості, в тому числі, документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта.

Порядок оформлення права власності на об`єкти нерухомого майна, на які відсутні акти про прийняття їх в експлуатацію, наведено в ДБН А3.1-3- 94 «Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів» та в листі Державному комітету України з будівництва та архітектури від 23 березня 1999 року № 12/5-126, в якому, зокрема, роз`яснюється: оформлення свідоцтва про право власності на об`єкти, які були закінчені будівництвом після 05 серпня 1992 року і на цей час не прийняті в експлуатацію, проводиться тільки за наявності актів прийняття їх в експлуатацію відповідними комісіями - державними приймальними або державними технічними; по об`єктах, що збудовано до 05 серпня 1992 року, тобто до прийняття постанови Кабінету Міністрів України від 05 серпня 1992 року № 449, якою встановлено порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, при їх реєстрації для оформлення права власності одним із документів є висновок про технічний стан будинку (будівлі), що складає бюро технічної інвентаризації. Таким чином, громадяни, які збудували житлові будинки до 05 серпня 1992 року, могли мати правовстановлюючі документи на будинок, навіть якщо його споруджено самовільно (самочинно), однак на земельній ділянці, яка перебуває в їх законному користуванні або у приватній власності.

ОСОБА_1 зареєструвала право власності спочатку на садовий будинок загальною площею 44,5 кв. м, а потім до Реєстру були внесені зміни, якими садовий будинок змінено на будинок рибалки та загальну площу об`єкта збільшено з 44,5 кв. м на 127,6 кв. м, що також свідчить про те, що державним реєстратором прийнято рішення про реєстрацію права власності в порушення вимог законодавства, оскільки реконструкцію, в результаті якої збільшено площу нерухомого майна, було проведено за відсутності дозвільних документів.

Спірні правовідносини виникли з моменту державної реєстрації права власності, тоді, коли була пряма заборона на будівництво капітальної будівлі, а отже доводи відповідача, що на час розгляду справи в суді першої інстанції договір оренди не містив обмежень для будівництва капітальних будівель та споруд, є безпідставними. Спірну державну реєстрацію на вказану будівлю було проведено 19 лютого 2019 року, тобто до 04 вересня 2020 року - моменту укладення додаткової угоди до договору оренди. На момент реєстрації права власності на вказане нерухоме майно державному реєстратору документів, що підтверджували рік будівництва, надано не було.

З урахуванням викладеного є підстави вважати спірний об`єкт самочинним будівництвом.

Щодо посилань ОСОБА_1 на практику Верховного Суду щодо неналежного способу, то таку позицію було висловлено після ухвалення судом першої інстанції рішення у цій справі. Разом з цим, у 2023 році Таїровською селищною радою подано позовну заяву до ОСОБА_1 , третя особа - ГО «Отрада», про приведення земельної ділянки до попереднього стану шляхом знесення об`єкта нерухомості.

У даному випадку ОСОБА_1 набула право власності на спірну будівлю шляхом реєстрації права власності на неї всупереч вимогам чинного законодавства. Відповідно до прецедентної практики ЄСПЛ майнове право особи може бути припинено, зокрема, у разі, якщо цього потребують загальні інтереси суспільства.

Рух справи, межі та підстави касаційного перегляду, рух справи

Ухвалою Верховного Суду від 18 квітня 2025 року поновлено ОСОБА_1 строк на касаційне оскарження, відкрито касаційне провадження у справі. У задоволенні заяви ОСОБА_1 про зупинення дії судових рішень відмовлено.

В ухвалі зазначено, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підставу, передбачену пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження (зазначено, що суд апеляційної інстанції в оскарженому судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 15 березня 2023 року у справі № 916/1174/22, від 15 січня 2021 року у справі № 1540/3952/18, від 20 лютого 2020 року у справі № 607/16873/18, від 15 жовтня 2020 року у справі № 623/214/17, від 21 жовтня 2018 року у справі № 201/7012/18, від 20 вересня 2023 року у справі № 520/5081/23, суд не дослідив зібрані у справі докази - пункт 1 частини третьої статті 411 ЦПК України).

Ухвалою Верховного Суду від 28 вересня 2026 року справупризначено до судового розгляду.

Аналіз змісту касаційної скарги свідчить, що судові рішення оскаржуються в частині позовних вимог заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області до державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Кушнерової Р. М. та ОСОБА_1 про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, скасування в державному реєстрі речових прав запису про право власності. В іншій частині судові рішення не оскаржуються, а тому в касаційному порядку не переглядаються.

Фактичні обставини справи

Суди встановили, що відповідно до довідки ГО «Отрада» від 09 лютого 2019 року ОСОБА_1 є членом ГО «Отрада» та за нею закріплена ділянка АДРЕСА_3 , на якій розташований садовий будинок, на підставі договору оренди землі ГО «Отрада».

19 лютого 2019 року державним реєстратором КП «Агенція державної реєстрації» Кушнеровою Р. В. зареєстрований об`єкт нерухомого майна ? садовий будинок площею 44.5 кв.м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

Підставою для реєстрації вказаного нерухомого майна були наступні документи:

- довідка ГО «Отрада» від 09 лютого 2019 року;

- загальні відомості про земельну ділянку від 03 січня 2018 року;

- технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна від 14 січня 2019 року.

У Реєстрі прав власності на нерухоме майно відомості щодо зазначеного нерухомого майна раніше були відсутні. Відповідач до уповноваженого органу з заявою про надання права на виконання підготовчих робіт або (та) будівельних робіт не зверталася. Об`єкт нерухомого майна в експлуатацію не приймався.

Позиція Верховного Суду

Щодо позовних вимог до державного реєстратора

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина першої статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

У статті 50 ЦПК України передбачено, що позов може бути пред`явлений спільно кількома позивачами або до кількох відповідачів. Кожен із позивачів або відповідачів щодо другої сторони діє в цивільному процесі самостійно. Участь у справі кількох позивачів і (або) відповідачів (процесуальна співучасть) допускається, якщо: 1) предметом спору є спільні права чи обов`язки кількох позивачів або відповідачів; 2) права та обов`язки кількох позивачів чи відповідачів виникли з однієї підстави; 3) предметом спору є однорідні права і обов`язки.

Суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача. Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку (стаття 51 ЦПК України).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

Визначення відповідачів, предмета і підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи (див., зокрема, висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений в постанові від 17 квітня 2018 року у справі №523/9076/16-ц (провадження № 14-61цс18, пункт 41) та багатьох інших)).

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу, що поняття «сторона у спорі» може не бути тотожним за змістом поняттю «сторона у процесі»: сторонами в процесі є такі її учасники, як позивач і відповідач; тоді як сторонами у спорі є належний позивач і той належний відповідач, до якого звернута чи має бути звернута відповідна матеріально-правова вимога позивача. Такі висновки сформульовані у постановах від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункт 70), від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376цс18, пункт 66), від 07 липня 2020 року у справі № 712/8916/17 (провадження № 14-448цс19, пункт 27), від 09 лютого 2021 року у справі № 635/4741/17 (провадження № 14-46цс20, пункт 33.2).

Отже, належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача (див. пункт 8.10. постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі № 910/15792/20 (провадження № 12-31гс22)).

Установивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє в позові до такого відповідача (див., зокрема, постанову Великої Палати Верховного Суду від 21 листопада 2018 року у справі №127/93/17-ц (пункт 50)).

Спір про скасування запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно чи обтяження такого права за іншою особою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є цивільно-правовим. А тому вирішення таких спорів здійснюється за правилами цивільного або господарського судочинства залежно від суб`єктного складу сторін. Належним відповідачем у справах за таким позовом має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано. Таку правову позицію сформульовано у постанові Великої Палати Верховного Суду від 4 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (провадження № 11-377апп18).

Позовна вимога про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності на квартиру не може бути звернена до приватного нотаріуса, яку позивачка визначила співвідповідачем. Державний реєстратор, зокрема і приватний нотаріус, зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений. Встановивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача (див. постанова Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 520/13067/17 (провадження № 14-397цс19)).

Спір про скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно має розглядатись як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо того ж нерухомого майна. Належним відповідачем у такому спорі є особа, речове право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Державний реєстратор не може виступати належним відповідачем у такому спорі, він лише зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений (див., зокрема, постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 липня 2021 року у справі № 336/4662/19, Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року в справі № 200/11374/18).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 грудня 2023 року у справі № 591/1849/20 зазначено, що «у справі, що переглядається, зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи, підтверджують, що цей спір виник між ОСББ «Герасима Кондратьєва, 127/2» та ОСОБА_1 внаслідок проведення самочинного будівництва та реєстрації права власності на такий об`єкт. Державний реєстратор у такому спорі є неналежним відповідачем. Тому судові рішення в цій частині належить скасувати і ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову до державного реєстратора».

Отже, встановлення належності відповідачів є обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи (ex officio), навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає. Пред`явлення позову до неналежного відповідача (неналежного складу відповідачів) є самостійною та безумовною підставою для відмови в позові незалежно від доводів учасників справи, стадії її розгляду або залучення такої особи (осіб) до участі у справі як третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 13 червня 2024 року у справі № 932/163/21).

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина перша статті 13 ЦПК України).

У справі, що переглядається:

зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судами обставини справи підтверджують, що цей спір виник між державою, інтереси якої представляє заступник керівника Одеської обласної прокуратури в особі Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області, і ОСОБА_1 щодо реєстрації самочинно збудованого нерухомого майна;

суди не врахували, що державний реєстратор не може бути відповідачем у таких справах незалежно від доводів та підстав позову, оскільки з ним у позивача відсутній спір про право цивільне. Пред`явлення позову до неналежного відповідача є самостійною та безумовною підставою для відмови в позові до такого відповідача.

За таких обставин оскаржені судові рішення в цій частині підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Щодо позовних вимог до ОСОБА_1 .

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем, і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968 сво 21)).

Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).

Приватноправовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20, пункт 52), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20, пункт 76), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21, пункт 155).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 червня 2021 року в справі № 509/11/17 зазначено, що «ОСОБА_11 вимог про усунення перешкод у здійснені права користування та розпорядження своїм майном (знесення самочинно збудованого майна) чи про відновлення становища, яке існувало до порушення не пред`являв. Тому в задоволенні позовних вимог ОСОБА_11 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 необхідно було відмовити у зв`язку з тим, що визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень спричинених самочинним будівництвом. Як наслідок постанову апеляційного суду в цій частині належить змінити в мотивувальній частині».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23), на яку посилається заявник, зроблено висновок, що «за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. Оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30 квітня 2024 року у cправі № 904/2129/23 вказано, що «на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб. Отже, знесення самочинно побудованого спірного об`єкта нерухомості відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво. Формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Ураховуючи наведене, коли належний власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки (частина друга статті 152 ЗК України). Не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку. Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається. Судовим рішенням про знесення спірного об`єкта нерухомості суд вирішує подальшу юридичну долю самочинно побудованого майна (спірного об`єкта нерухомості). Якщо право власності на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у разі задоволення позовної вимоги про знесення об`єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації. Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21 (провадження № 12-73гс24) вказано, що:

«усталеною є практика Великої Палати Верховного Суду, відповідно до якої у спорах про знесення об`єкта самочинного будівництва заявлені позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора є неналежними та такими, що не спрямовані на реальний захист прав та інтересів позивача. Щодо вимог про визнання недійсними укладених між відповідачами договорів купівлі-продажу, то слід зазначити, що Міськрада не є стороною спірних договорів та не заявляє про свої права або інтереси щодо об`єктів купівлі-продажу. Внаслідок укладення відповідачами спірних договорів обсяг прав та обов`язків Міськради жодним чином не змінюється. Укладення оскаржуваних договорів не створило для позивача як дійсного власника земельної ділянки жодних правових наслідків. При цьому самі договори, на відміну від розташування на земельній ділянці самочинного будівництва, не створюють для позивача перешкоди в розпорядженні земельною ділянкою.

Підсумовуючи викладене, слід зазначити, що у справі, яка розглядається, належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України. Зазначений спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача.

Звернення з негаторним позовом спрямоване на відновлення суб`єкта речового права у попередньому стані. Вимоги за негаторним позовом полягають в усуненні порушення, яке триває і має місце на момент звернення з позовом. Негаторний позов може бути пред`явлений впродовж всього строку тривання відповідного порушення (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц). Вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову власника земельної ділянки з усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою. Статтею 376 ЦК України регламентовано правовий режим самочинного будівництва. Частиною другою статті 212 ЗК України встановлено право власника вимагати усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою з боку суб`єктів, які створюють такі перешкоди. Отже, враховуючи негаторний характер позову власника земельної ділянки, обов`язок з приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, покладається на особу, яка чинить такі перешкоди на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду. На об`єкт самочинного будівництва не виникає право власності як на нерухому річ (згідно із частиною другою статті 376 ЦК України особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на нього). Зміна правового режиму самочинного будівництва може бути здійснена виключно на підставі рішення суду в порядку, встановленому статтею 376 ЦК України.

… відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач)».

У справі, що переглядається:

заступник керівника прокуратури Одеської області просив визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Кушнерової Р. В. № 45592404 від 19 лютого 2019 року про реєстрацію право власності за ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна, а саме нежитлову будівлю садового будинку загальною площею 44,5 кв.м, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , а також скасувати запис про право власності № 30354234 на цю нежитлову будівлю. Зазначав, що дії державного реєстратора порушують встановлений чинним законодавством порядок реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, оскільки зареєстровано право власності на самовільно збудований об`єкт, який не введено в експлуатацію та розташований на земельній ділянці, яка відповідачу у власність або користування не надавалась;

суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, задовольнив позовні вимоги;

суди не врахували, що задоволення позовних вимог про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності і скасування запису про право власності в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не забезпечує усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом. Належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно;

за таких обставин судові рішення в частині задоволених позовних вимог, пред`явлених до ОСОБА_1 , слід скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову у цій частині.

Ураховуючи висновки суду за результатами касаційного перегляду, скасування судових рішень в частині задоволених позовних вимог до ОСОБА_1 та відмову у задоволенні позову в цій частині, інші доводи касаційної скарги суд касаційної інстанції не аналізує.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (частина третя статті 400 ЦПК України).

Доводи касаційної скарги, з урахуванням висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21 (провадження № 12-73гс24), дають підстави для висновку, що судові рішення в оскарженій частині ухвалені без додержання норм матеріального та процесуального права. У зв`язку з наведеним колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити, судові рішення в оскарженій частині скасувати і ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог в цій частині.

Щодо розподілу судових витрат

Згідно з підпунктами «б», «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції має вирішити питання щодо нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення; щодо розподілу судових витрат, понесених у зв`язку із переглядом справи у суді касаційної інстанції.

За подання апеляційної скарги ОСОБА_1 сплатила 5 763,00 грн (т. 2, а. с. 99а), а за подання касаційної скарги - 6 147,20 грн. Оскільки суд касаційної інстанцій дійшов висновку про скасування судових рішень і ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позову, то з прокуратури Одеської області на користь ОСОБА_1 належить стягнути судові витрати на сплату судового збору у розмірі 11 910,20 грн.

Керуючись статтями 141, 400, 402, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Овідіопольського районного суду Одеської області від 03 березня 2023 року та постанову Одеського апеляційного суду від 24 жовтня 2024 року в частині позовних вимог заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Таїровської селищної ради Одеського району Одеської областідо державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Кушнерової Римми В`ячеславівни та ОСОБА_1 про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, скасування в державному реєстрі речових прав запису про право власності скасувати та ухвалити нове рішення.

У задоволенні позовних вимог заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області до державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерової Римми В`ячеславівни та ОСОБА_1 про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, скасування в державному реєстрі речових прав запису про право власності відмовити.

Стягнути з прокуратури Одеської області на користь ОСОБА_1 11 910,20 грн судових витрат на сплату судового збору.

З моменту ухвалення постанови суду касаційної інстанції рішення Овідіопольського районного суду Одеської області від 03 березня 2023 року та постанова Одеського апеляційного суду від 24 жовтня 2024 року в скасованій частині втрачають законну силу і подальшому виконанню не підлягають.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Д. А. Гудима

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

П. І. Пархоменко