Постанова від 20 жовтня 2026 р. у справі №906/28/26 — Північно-західний апеляційний господарський суд

ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 жовтня 2026 року Справа № 906/28/26

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Василишин А.Р., суддя Бучинська Г.Б. , суддя Філіпова Т.Л.

секретар судового засідання Кужель Є.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали апеляційної скарги Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області на рішення Господарського суду Житомирської області від 11 червня 2026 року в справі №906/28/26 (суддя Машевська О.П.)

час та місце ухвалення рішення: 11 червня 2026 року; м. Житомир майдан Путятинський, 3/65; повний текст рішення складено 22 липня 2026 року

за позовом Фермерського господарства "АСК"

до Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області

про визнання додаткової угоди укладеною

за участю представників сторін:

від Позивача - Сааді Р.М.;

від Відповідача - не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

Фермерське господарство "АСК" (надалі – Позивач) звернулося до Господарського суду Житомирської області з позовом до Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області (надалі – Відповідач), про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 17 серпня 2018 року №3/57-18-ДО (надалі – Договір; том 1, а.с. 13-15) на той самий строк (сім років) та на тих самих умовах, що передбачені Договором.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Позивач своєчасно звернувся до Відповідача з листом-повідомленням та проєктом додаткової угоди про поновлення Договору, однак Відповідач у встановлений Законом строк не прийняв рішення щодо його поновлення чи відмови у поновленні та не направив заперечень. Вказує, що після закінчення строку дії Договору Позивач продовжив користуватися земельною ділянкою, належно виконував свої договірні зобов`язання та не мав заборгованості з орендної плати. Посилаючись на недотримання Відповідачем передбаченої Законом процедури поновлення Договору.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 11 червня 2026 року позов задоволено частково. Вирішено у проєкті додаткової угоди до Договору замінити у назві сполучення слів "про поновлення" на прийменник "до"; замінити у реквізиті "дата укладення" преамбули рік з "2025" на "2026"; замінити у преамбулі сполучення слів "про поновлення" на прийменник "до"; замінити у реченні пункт 1 слово "укласти" на "продовжити" та виключити слово в дужках (поновити): виключити у реченні пункті 2 після слів "Житомирської області" сполучення слів " у зв`язку з переходом земельної ділянки у комунальну власність"; замінити у реченні пункті 4 сполучення слів "після підписання сторонами" на сполучення слів "з дня набрання рішенням суду від 11 червня 2026 року в справі №906/28/26 законної сили"; пункт 5 виключено.

Визнано укладеною між Позивачем та Відповідачем додаткову угоду про поновлення Договору на той самий строк (сім років) та на тих самих умовах, що передбачені Договором, у редакції, визначеній в рішенні. Також судовим рішенням покладено на Відповідача судові витрати по сплаті судового збору в розмір 2422 грн 40 коп..

Рішення суду першої інстанції обґрунтовано тим, що Позивач належним чином виконав передбачені Договором та статтею 33 Закону України "Про оренду землі" дії для реалізації свого переважного права на укладення Договору оренди землі на новий строк, своєчасно повідомивши Відповідача про намір продовжити Договір та надавши проект додаткової угоди. Водночас, суд наголосив, що Відповідач у встановлений законом місячний строк не розглянув звернення Позивача, не висловив заперечень щодо запропонованих умов та не прийняв рішення про укладення Договору або відмову в його укладенні, а прийняв відповідне рішення лише 22 жовтня 2025 року, тобто з порушенням установленого законом строку. Суд першої інстанції також установив належне виконання Позивачем умов Договору, а доводи Відповідача про невикористання земельної ділянки визнав недоведеними. Застосовуючи редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", чинну на час звернення Позивача до суду, місцевий господарський суд виходив із того, що Відповідач, не маючи обґрунтованих заперечень щодо запропонованих умов та не здійснивши у встановлений строк належного розгляду звернення, фактично ухилився від добросовісного врегулювання питання продовження орендних правовідносин. За таких обставин суд першої інстанції визнав укладеною додаткову угоду до Договору з викладенням її змісту у резолютивній частині прийнятого судового рішення, однак в тій частині, що визнана судом обґрунтованою, на підставі частини 9 статті 238 Господарського процесуального кодексу України.

Не погоджуючись з прийнятим судом першої інстанції рішенням, Відповідач звернувся до Північно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

В обґрунтування апеляційної скарги Відповідач зазначає, що спірний Договір укладений у 2018 році, а тому питання його поновлення, на його переконання, має вирішуватися відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на момент укладення Договору. На думку апелянта, Позивач не довів наявності всіх необхідних юридичних фактів для поновлення Договору на підставі частин 1-6 статті 33 зазначеного Закону.

Апелянт також посилається на те, що між сторонами не було досягнуто згоди щодо умов поновлення Договору та зазначає, що саме по собі направлення Позивачем листів-повідомлень із проектом додаткової угоди не є безумовною підставою для продовження орендних правовідносин. Крім того, Відповідач наголошує, що земельні ділянки фактично не використовувалися за призначенням, були вкриті деревами та чагарниками, що, на його думку, свідчить про неналежне виконання Позивачем умов Договору.

Також Відповідач звертає увагу на те, що питання розпорядження землями комунальної власності належить до виключної компетенції Відпоідача та вирішується шляхом прийняття відповідного рішення на пленарному засіданні. У зв`язку з цим апелянт посилається на прийняте 22 жовтня 2025 року рішення Відповідачем, яким клопотання Позивача про поновлення Договору залишено без задоволення.

Узагальнюючи наведені доводи, Відповідач вважає, що суд першої інстанції не надав належної оцінки наведеним обставинам та доказам, неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи, унаслідок чого дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позову.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 25 серпня 2025 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Відповідача. Запропоновано Позивачу надати відзив на апеляційну скаргу.

7 вересня 2026 року через підсистему «Електронний суд» від Позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу в якому Позивач просив залишити рішення місцевого господарського суду без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Позивач вказав, що ним виконано всі залежні від нього дії для реалізації переважного права, і що Відповідач не виконав кореспондуючого обов`язку, а саме у місячний строк не розглянув проєкт по суті, не перевірив й не повідомив про його невідповідність закону, не запропонував змін до істотних умов та не направив повідомлення про прийняте рішення. Позивач наголошує, що за відсутності будь-якого обміну пропозиціями твердження Відповідача про «недосягнення домовленості» не має фактичної основи. Позивач вказав, що 1 серпня 2022 року звертався до Відповідача із заявою № 23 про надання дозволу на розчищення орендованих земель від дерев та кущів та що Відповідач відмовився сприяти, пославшись на відсутність повноважень, хоча права орендодавця вже перейшли до комунального власника. При цьому Позивач акцентує увагу натому, що за принципом venire contra factum proprium особа не може спочатку відмовитися вирішувати питання розчищення, а згодом використати наявність природної рослинності як підставу для позбавлення орендаря переважного права.

Ухвалою апеляційного господарського суду від 7 вересня 2026 року призначено справу № 906/28/26 до розгляду на 21 жовтня 2025 року об 14:00 год..

Ухвалою суду апеляційної інстанції від 8 вересня 2026 року задоволено клопотання представника Позивача про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

В судове засідання від 21 жовтня 2026 року представник Відповідача не з`явився і про причини неявки апеляційний господарський суд не повідомив.

Водночас, суд не викликав учасників справи у судове засідання, відповідно до частини 1 статті 120 Господарського процесуального кодексу України, що вказує на те, що ухвалою суду від 7 вересня 2026 року явка сторін обов`язковою не визнавалась.

Разом з тим суд апеляційної інстанції констатує, що відкладення розгляду апеляційної скарги, визначено статтею 273 Господарського процесуального кодексу України, що по суті є неприпустимим з огляду на те, що це суперечить одному із завдань господарського судочинства, визначених частиною 1 статті 2 Господарського процесуального кодексу України (своєчасне вирішення судом спорів). При цьому апеляційний господарський суд наголошує на тому, що в силу дії частини 2 статті 2 Господарського процесуального кодексу України, суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням господарського судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

В силу дії частини 3 статті 202 Господарського процесуального кодексу України, якщо учасник справи або його представник належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі: неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

Колегія апеляційного господарського суду вбачає за можливим розглядати дану апеляційну скаргу без участі представника Відповідача, за наявними в матеріалах справи доказами та зважаючи на закінчення шістдесятиденого строку розгляду даної апеляційної скарги.

В судовому засіданні від 21 жовтня 2026 року, яке проведено в режимі відеоконференції, представник Позивача просив залишити рішення місцевого господарського суду без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Представник Позивача вказав, що ним виконано всі залежні від нього дії для реалізації переважного права, та що Відповідач не виконав кореспондуючого обов`язку, а саме у місячний строк не розглянув проєкт по суті, не перевірив й не повідомив про його невідповідність Закону, не запропонував змін до істотних умов та не направив повідомлення про прийняте рішення.

Заслухавши пояснення представника Позивача, дослідивши матеріали справи та обставини на предмет повноти їх встановлення, надання їм судом першої інстанції належної юридичної оцінки, вивчивши доводи апеляційної скарги та відзиву на апеляційну скаргу стосовно дотримання норм матеріального і процесуального права судом першої інстанції, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду прийшла до висновку, що оскаржуване рішення слід залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. При цьому суд апеляційної інстанції виходив з наступного.

Як вбачається з доказів, долучених до матеріалів справи, 17 серпня 2018 року між Головним управлінням Держгеокадастру у Житомирській області (як орендодавцем) та Позивачем (як орендарем) укладено Договір (том 1, а.с. 13-15) за результатами земельних торгів від 17 серпня 2018 року, оформлених протоколом №43/06, про передачу в строкове платне користування земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 1825684400:06:000:0093, яка розташована на території Черняхівського району, за межами населених пунктів Зороківської сільської ради.

За умовою пункту 2.1 Договору, в оренду передано земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 74,5000 га, у тому числі: 69,7000 га рілля та 4,8000 га пасовища.

Розділ 3 "Строк дії Договору" Договору викладено в такій редакції: Договір укладено на 7 (сім) років; право оренди земельної ділянки виникає у Відповідача з моменту його державної реєстрації відповідно до закону; після закінчення строку дії Договору Позивач, за умови належного виконання обов`язків, відповідно до умов Договору та вимог чинного законодавства України, має переважне право на його поновлення на новий строк; у цьому разі Позивач зобов`язався не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмового орендодавця про намір продовжити його дію; при поновленні Договору його умови можуть бути змінені за згодою сторін; у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов Договору переважне право орендаря на укладення Договору на новий строк припиняється.

Пунктом 5.1 Договору визначено, що земельну ділянку передано в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код цільового призначення - 01.01).

Згідно пункту 8.3 Договору, Позивач має переважне право перед іншими особами на поновлення Договору за умови належного виконання обов`язків, відповідно до умов Договору та вимог чинного законодавства України.

За пунктом 11.5 Договору, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання Договору.

Право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:06:000:0093 площею 74,5 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 7 (сім) років зареєстровано за Позивачем (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №138449376 від 20 вересня 2018 року) (том 1, а.с. 16).

27 червня 2025 року Позивач звернувся до Відповідача з листом-повідомленням за №27/06-1 про поновлення Договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди, який отримано Відповідачем 3 липня 2025 року (том 1, а. с. 19-22).

В подальшому Позивач, 7 липня 2025 року звернувся до ЦНАП Відповідача із заявою про поновлення Договору та проектом додаткової угоди, яку отримано адміністратором ЦНАП за вх. №3165 (том 1, а. с. 22 зворот).

18 вересня 2025 року Позивач повторно звернувся до Відповідача з листом-повідомленням за №18/19/2025-2 про поновлення Договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди (том 1, а. с. 23-26).

На офіційному вебсайті Відповідача 21 жовтня 2025 року оприлюднено проект рішення 69 сесії VIII скликання "Про розгляд клопотання Позивача" з наступною резолютивною частиною: клопотання Позивача щодо поновлення Договору на земельну ділянку з кадастровим номером 1825684400:03:000:0037 площею 69,4926 га та Договору з кадастровим номером 1825684400:06:000:0093 площею 74,5000 га, залишити без задоволення у зв`язку з тим, що земельні ділянки не використовуються, на земельних ділянках ростуть дерева та чагарники (береза, вільха, осика та чагарникова рослинність).

Позивач уважаючи, на таку поведінку Відповідача щодо не поновлення Договору звернувся, за захистом порушеного, на його думку права, із позовом до господарського суду про визнання додаткової угоди до Договору поновленою.

Аналізуючи встановлені обставини справи та переглядаючи спірні правовідносини на предмет наявності правових підстав для задоволення позовних вимог, суд апеляційної інстанції приймає до уваги наступні положення діючого законодавства з урахуванням фактичних даних справи.

Відповідно до частини 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно із статтею 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі".

Частиною 1 статті 93 та статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що на час укладення Договору розпорядником земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:06:000:0093 площею 74,5000 га, яка розташована на території Черняхівського району за межами населених пунктів Зороківської сільської ради, було Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області.

Водночас з 27 травня 2021 року набрав чинності пункт 24 розділу Х "Перехідні положення" Земельного кодексу України, відповідно до якого землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім земель:

а) що використовуються органами державної влади, державними підприємствами, установами, організаціями на праві постійного користування (у тому числі земельних ділянок, що перебувають у постійному користуванні державних лісогосподарських підприємств, та земель водного фонду, що перебувають у постійному користуванні державних водогосподарських підприємств, установ, організацій, Національної академії наук України, національних галузевих академій наук);

б) оборони;

в) природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення в межах об`єктів і територій природно-заповідного фонду загальнодержавного значення, лісогосподарського призначення;

г) зони відчуження та зони безумовного (обов`язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

ґ) під будівлями, спорудами, іншими об`єктами нерухомого майна державної власності;

д) під об`єктами інженерної інфраструктури загальнодержавних та міжгосподарських меліоративних систем державної власності;

е) визначених у наданих до набрання чинності цим пунктом дозволах на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, наданих органами виконавчої влади з метою передачі земельних ділянок у постійне користування державним установам природно-заповідного фонду, державним лісогосподарським та водогосподарським підприємствам, установам та організаціям, якщо рішення зазначених органів не прийняті.

Земельні ділянки, що вважаються комунальною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст відповідно до цього пункту і право державної власності на які зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, переходять у комунальну власність з моменту державної реєстрації права комунальної власності на такі земельні ділянки.

Інші земельні ділянки та землі, не сформовані у земельні ділянки, переходять у комунальну власність з дня набрання чинності цим пунктом.

Перехід земельних ділянок із державної власності у комунальну власність згідно з вимогами цього пункту не є підставою для припинення права оренди та інших речових прав, похідних від права власності, на такі земельні ділянки. Внесення змін до договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту із зазначенням нового органу, що здійснює розпорядження такою земельною ділянкою, не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору.

З дня набрання чинності цим пунктом до державної реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки державної власності, що передаються у комунальну власність територіальних громад, органи виконавчої влади, що здійснювали розпорядження такими земельними ділянками, не мають права здійснювати розпорядження ними.

При цьому матеріалами справи підтверджується, що станом на 31 грудня 2025 року право комунальної власності Відповідача на спірну земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не зареєстровано.

Разом з тим, суд апеляційної інстанції констатує, що сама по собі відсутність державної реєстрації права комунальної власності не є достатньою підставою для висновку про те, що спірна земельна ділянка залишилася у державній власності. Питання належності земельної ділянки до комунальної власності має вирішуватися з урахуванням приписів пункту 24 розділу Х "Перехідні положення" Земельного кодексу України, зокрема, правового режиму відповідної земельної ділянки та наявності передбачених законом винятків.

У цій справі спірна земельна ділянка є сформованою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, розташованою за межами населеного пункту, а доказів її належності до земель, які відповідно до підпунктів а-е пункту 24 розділу Х Земельного кодексу України не переходять у комунальну власність, матеріали справи не містять.

Отже, з огляду на місцезнаходження спірної земельної ділянки за межами населеного пункту в межах Оліївської територіальної громади та відсутність передбачених Законом винятків, вона належить до земель комунальної власності відповідної територіальної громади.

Отже спірна земельна ділянка перейшла 27 траня 2021 року (з дня набрання чинності пункту 24 розділ Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України) до комунальної власності територіальної громади в особі Відповідача.

Крім того, за Законом №1423-IX Рада не лише набула у власність земельну ділянку, їй фактично були передані повноваження по розпорядженню земельною ділянкою із одночасним припиненням цих повноважень у органу виконавчої влади, що раніше здійснював розпорядження такою земельною ділянкою.

Так, підпунктом 58 пінпункту 4 розділу І вказаного Закону №1423-IX внесено зміни до розділу Х Перехідні положення Земельного кодексу України, зокрема, доповнено пунктом 24, відповідно до якого з дня набрання чинності цим пунктом землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім земель визначених законом. З дня набрання чинності цим пунктом до державної реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки державної власності, що передаються у комунальну власність територіальних громад, органи виконавчої влади, що здійснювали розпорядження такими земельними ділянками, не мають права здійснювати розпорядження ними.

При цьому, відповідно до обставин даної справі, до Ради з дня набрання чинності підпунктом 58 пункту 4 розділу І вказаного Закону № 1423-IX перейшло як повноваження зареєструвати (перереєструвати) земельну ділянку із державної власності в комунальну власність із одночасним припиненням повноважень із розпорядження такою земельною ділянкою у органу виконавчої влади, що раніше здійснював розпорядження такою земельною ділянкою, так і перейшло право власності на саму земельну ділянку у зв`язку з її передачею із державної власності в комунальну.

Враховуючи вищевикладене у сукупності, колегія суддів зазначає, що станом на час звернення Прокурора до суду з даним позовом, саме Відповідач є власником спірної земельної ділянки.

Крім того, право комунальної власності на спірну земельну ділянку жодним з учасників цієї справи не заперечується, під сумнів не ставиться.

Відтак саме Відповідач як орган місцевого самоврядування, що здійснює від імені Оліївської територіальної громади повноваження щодо розпорядження землями комунальної власності, є належним орендодавцем у спірних правовідносинах, та органом, уповноваженим вирішувати питання щодо подальшого використання та розпорядження спірною земельною ділянкою в межах наданих Законом повноважень.

Водночас відсутність державної реєстрації права комунальної власності на земельну ділянку у даному випадку є наслідком невчинення Відповідачем, передбачених Законом дій та не може розцінюватися як обставина, що спростовує належність спірної земельної ділянки до земель комунальної власності та наявність у Відповідача відповідних повноважень щодо спірної земельної ділянки та не впливає на можливість Позивача реалізувати передбачене Законом право на поновлення Договору щодо оренди землі на новий строк.

Колегія суду при цьому констатує, що правові підстави поновлення договору оренди землі на новий строк визначені статтею 33 Закону України ''Про оренду землі''.

Судом апеляційної інстанції враховано, що 16 січня 2020 року набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 5 грудня 2019 року № 340-IX, яким статтю 33 Закону України "Про оренду землі" викладено в новій редакції.

Цим Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" розділ ІХ "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Статтями 1, 2 Закону України "Про оренду землі" визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

При цьому Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду. Проте саме Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16 липня 2020 року, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Частина друга статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначає, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення Договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Частина п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначає, що орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31 серпня 2021 року в справі №903/1030/19 зазначено, що: "Частини п`ята та шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."

В той же час без укладення додаткової угоди до Договору завершення процедури поновлення такого Договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій-восьмій, одинадцятій статті 33 Закону України "Про оренду землі" додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Тож статтею 33 Закону України "Про оренду землі" визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінено редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер має назву "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк" та стосується лише переважного права орендаря (частини 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" в попередній редакції). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33) відповідно до статті 32-2 Закону України "Про оренду землі" у новій редакції тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.

При цьому відповідно до абзацу 4 розділу ІХ "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно із частиною 2 статті 126-1 Земельного кодексу України в разі, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Відповідно до частини 1 статті 126-1 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Отже, зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу ІХ "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується на положеннях статті 126-1 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах. Що ж стосується поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, то таке поновлення здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення, тобто шляхом укладення правочину.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке було передбачене частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 5 грудня 2019 року № 340-IX, базується на встановленому Законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору. Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу ІХ "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі", та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Закону України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.

Подібні висновки викладені в постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23 листопада 2023 року в справі №906/1314/21.

Зважаючи на заперечення апеляційної скарги щодо відсутності погодження умов самим Відповідачем та підстав для застосування статі 33 закону України «Про оренду землі», колегія суду зауважує таке.

Як убачається з матеріалів справи, на момент виникнення спірних правовідносин щодо поновлення договорів оренди землі, а також на час звернення Позивача до господарського суду із позовною заявою, діяла нова редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка і підлягає застосуванню до спірних правовідносин.

Отже, колегія суду резюмує, що до правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше норми законодавства не містять.

Доходячи такого висновку суд апеляційної інстанції враховує правові висновки викладені в постановах Верховного Суду від 23 листопада 2023 року в справі №906/1314/21, від 28 квітня 2026 року в справі №924/556/25, від 14 квітня 2026 року в справі №924/368/25, від 10 березня 2026 року в справі №904/3765/24, від 28 січня 2026 року в справі №918/614/25, від 13 січня 2026 року в справі №914/3222/24.

Відтак безпідставними є доводи апелянта про те, що суд першої інстанції ніби то помилково застосував положення частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на момент реалізації Позивачем права на поновлення Договору, оскільки зазначене суперечить правовому висновку, викладеному в постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23 листопада 2023 року в справі №906/1314/21.

За частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам Закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев`ята цієї ж статті).

Отже, положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" надають орендарю переважне право перед іншими особами на укладення нового договору. Сторони договору оренди можуть погодити істотні умови і укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах.

Подібні висновки викладені також і в постановах Верховного Суду від 14 квітня 2026 року в справі №924/368/25, від 11 листопада 2025 року в справі №924/1174/24, від 2 квітня 2025 року в справі №925/604/24.

Доказами долученими до матеріалів справи підтверджується, що Позивач як користувач земельної ділянки у визначений пунктом 3.3 Договору строк (не пізніше ніж 30 днів до закінчення строку дії Договору) з дотриманням приписів частини 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі" 27 червня 2025 року, 7 липня 2025 року та 18 вересня 2025 року письмово повідомляв Відповідача про намір продовжити його дію, звернувшись із листоми-повідомленням, до яких додавав проєкт додаткової угоди про поновлення Договору на новий строк.

В той же час, Відповідач всупереч вимогам частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" саме у місячний строк не розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, заперечень щодо умов додаткової угоди не висловив, рішення про укладення додаткової угоди або про відмову в укладенні не прийняв, лист-повідомлення про прийняте рішення позивачу не направив.

Між тим, клопотання Позивача щодо поновлення договору оренди землі Відповідач залишив без задоволення лише 22 жовтня 2025 року у зв`язку з тим, що земельна ділянка ніби то не використовується, на земельній ділянці ростуть дерева та чагарники.

Зазначене свідчить про те, що Відповідач, всупереч вимогам частини п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі", не виконав покладеного на нього обов`язку щодо розгляду клопотання орендаря про поновлення договорів оренди землі, саме в місячний термін (не прийняв відповідного рішення) подані документи, не здійснив процедури узгодження умов Договору та не прийняв жодного рішення - ані про поновлення Договору, ані про відмову в його поновленні у встановлений Законом місячний строк.

Апеляційний господарський суд зазначає, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

При цьому суд апеляційної інстанції акцентує увагу на необхідності врахування під час розгляду даної справи презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Оцінюючи вказане колегія суду констатує, що відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування, як власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо. Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

З наявних у матеріалах справи доказів убачається, що у спірних правовідносинах Позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, тому останній може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування".

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

Суд апеляційної інстанції враховує, що у матеріалах справи відсутні відомості про порушення Позивачем умов Договору протягом його дії.

Що ж до доводів апелянта про неналежне виконання Позивачем умов Договору, зокрема в частині сплати орендної плати, то колегія суддів зазначає, що Позивач надав платіжні інструкції за 2023-2025 роки, податкові декларації з плати за землю за 2023-2026 роки, а також довідки Головного управління ДПС у Кіровоградській області за 2020-2026 роки про відсутність заборгованості з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи. Наведені докази у своїй сукупності підтверджують належне виконання Позивачем обов`язку щодо сплати орендної плати.

Натомість Відповідач, посилаючись на неналежне виконання Позивачем умов Договору, не надав доказів існування заборгованості з орендної плати, її розміру чи періоду виникнення, що в свою чергу оцінюється судом апеляційної інстанції критично.

Також колегія суддів не погоджується з доводами апелянта про те, що саме по собі недосягнення сторонами домовленості щодо істотних умов договору є достатньою підставою для припинення переважного права позивача, оскільки за змістом частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі" переважне право орендаря припиняється у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору. Водночас застосування цієї норми передбачає наявність реального процесу узгодження сторонами відповідних умов та встановлення відмінності їхніх волевиявлень щодо конкретних істотних умов договору. У цій справі таких обставин апеляційним господарським судом не встановлено (доказів даного судом не подавалося).

При цьому колегія суду звертає увагу апелянта і на факт того, що проєкт додаткової угоди до Договору, поданий Позивачем, не передбачав зміни істотних умов Договору, а містив пропозицію продовжити орендні правовідносини на той самий строк та на тих самих умовах. При цьому Відповідач не запропонував Позивачу іншого розміру орендної плати, іншого строку оренди або будь-яких інших змін до умов Договору.

Матеріали справи також не містять доказів того, що Відповідач у встановлений Законом місячний строк розглянув проєкт додаткової угоди, висловив конкретні заперечення щодо його умов або запропонував Позивачу змінити будь-яку з істотних умов Договору. Натомість рішення Відповідача № 1754 від 22 жовтня 2025 року про залишення клопотання Позивача без задоволення прийнято після спливу встановленого Законом строку та вже після закінчення строку дії Договору. При цьому підставою для залишення клопотання без задоволення Відповідач зазначив не недосягнення сторонами згоди щодо істотних умов Договору (про що він вже безпосередньо зазначає в апеляційній скарзі), а обставини, пов`язані з нібито невикористанням Позивачем земельної ділянки та наявністю на ній дерев і чагарників (що також не відповідає і вказаним вище доводам щодо ніби то несплати орендної плати).

Таким чином, зміст зазначеного рішення Відповідача не підтверджує доводів апеляційної скарги про те, що між сторонами існували розбіжності щодо істотних умов Договору стосовно оренди землі та що саме такі розбіжності були причиною припинення переважного права Позивача, що вчинено з порушенням законодавчо встановленого строку для відповідного рішення.

Що ж стосується доводів Відповідача, наведених в апеляційній скарзі, щодо невикористання Позивачем земельної ділянки, на підтвердження чого Відповідач посилався на акт обстеження земельних ділянок від 14 жовтня 2025 року та долучені до нього фотографії, то суд апеляційної інстанції констатує, що дані докази не містять відомостей, які б дозволяли достовірно встановити дату, час та місце їх здійснення, а також ідентифікувати зображену на них земельну ділянку саме як земельну ділянку з кадастровим номером 1825684400:06:000:0093 площею 74,5000 га. Окрім того, сам по собі акт обстеження, складений посадовими особами Відповідача без участі орендаря, за відсутності інших належних та допустимих доказів не може безумовно підтверджувати факт невикористання Позивачем усієї спірної земельної ділянки за цільовим призначенням.

Окрім того згідно Акту обстеження земельних ділянок на території Оліївської сільської ради від 14 жовтня 2025 року, за результатами такого обстеження, вказана земельна ділянка використовується частково (орієнтовна площа засіяна кукурудзою складає 22,0 га), решта території не використовується.

Виходячи з аналізу положень статті 143 Конституції України, статті 4 Європейської хартії місцевого самоврядування, частини першої статті 18, підпункту 1 пункту “б” частини першої статті 33 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні”, статті 12 Закону України “Про охорону земель”, сільська рада наділена правом здійснювати самоврядний контроль за використанням та охороною земель комунальної власності та складати відповідні акти за результатами проведеного обстеження.

При цьому колегія суддів враховує, що площа спірної земельної ділянки становить 74,5 га та включає 69,7 га ріллі, 4,8 га пасовища. Відтак наявність деревної чи чагарникової рослинності на окремих частинах земельної ділянки сама по собі не свідчить про повне невикористання орендарем земельної ділянки або про істотне порушення ним умов Договору. Більше того, на підтвердження фактичного використання земельної ділянки Позивач надав договори про надання транспортних послуг з перевезення кукурудзи та відповідні акти наданих послуг, а також договір підряду на виконання сільськогосподарських робіт зі збирання врожаю кукурудзи, який безпосередньо містить посилання на земельну ділянку з кадастровим номером 1825684400:06:000:0093, та акт здачі-прийняття виконаних робіт. Зазначені докази є взаємопов`язаними та відповідають характеру господарської діяльності Позивача і цільовому призначенню спірної земельної ділянки.

Окрім того, колегією суддів враховується обставина звернення Позивача ще 1 серпня 2022 року із заявою №23 про надання дозволу на розчищення орендованих земель від дерев та кущів, у тому числі спірної земельної ділянки. При цьому з даного доказу вбачається, що у відповідь на зазначене звернення Позивача, Відповідач повідомив Позивача про відсутність у нього повноважень щодо розпорядження спірною земельною ділянкою з огляду на те, що право державної власності на неї нібито не перейшло до комунальної власності.

Отже, посилання Відповідача на наявність дерев та чагарників як на обставину, що ніби то свідчить про неналежне використання земельної ділянки, не може оцінюватися відокремлено від попередньої поведінки самого Відповідача, який, отримавши звернення орендаря щодо необхідності розчищення такої земельної ділянки, фактично відмовився вчиняти відповідні дії, посилаючись на відсутність у нього повноважень.

За таких обставин доводи Відповідача щодо наявності дерев та чагарників на земельній ділянці не свідчать про неналежне виконання Позивачем умов Договору оренди та не можуть самі по собі бути достатньою правовою підставою для позбавлення Позивача переважного права на укладення Договору оренди землі на новий строк, саме з огляду на вищеописані контроверсійні дії апелянта.

В той же час Відповідачем не доведено, що при здійсненні самоврядного контролю дотримано процедуру проведення обстеження земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:06:000:0093 площею 74,5000 га, з обов`язковим повідомленням Позивача про її застосування, а також забезпечено належне оформлення результатів такого обстеження із застосуванням інструментальних вимірювань площі земельної ділянки, яка ніби то не використовується орендарем за призначенням, з обов`язковим з`ясуванням причин такого не використання, зокрема, чи є такі об`єктивними або ж, навпаки, виникли через недогляд орендаря чи саме з огляду на дії особи, що і склала такий акт. З врахуванням викладеного, Акт обстеження земельних ділянок на території Відповідача від 14 жовтня 2025 року, не є належним доказом в розумінні статті 76 Господарського процесуального кодексу України, відтак не приймається до уваги.

При цьому, суд апеляційної інстанції звертає увагу апелянта, що саме всі обставини в своїй сукупності (надіслання Позивачем листів з проєктами додаткових угод до закінчення строку дії Договорів, зволікання Відповідача з відповіддю, відсутність своєчасної відповіді Відповідача на листи Позивача, користування орендованими земельними ділянками після закінчення строку дії Договорів) і є підставою для задоволення позовних вимог (при цьому суд апеляційної інстанції не будує своє рішення тільки на факту своєчасного направлення Позивачем листа про поновлення Договорів, а оцінює докази в своєму логічному зв`язку та сукупності).

Такий висновок, суд апеляційної інстанції узгоджується з правовим позиціям Великої Палати Верховного Суду у справах №313/350/16-ц, №159/5756/18, №903/1030/19, №594/376/17-ц щодо розгляду справ за позовами орендарів про поновлення договорів оренди земельних ділянок та правовими позиціями Великої Палати Верховного Суду у справі №910/5179/20 і об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у справі №3190/34/17 щодо застосування принципу добросовісності при розгляді судами справ.

В той же час, колегія суду зазначає, що належним способом захисту порушеного права Позивача є вимога про визнання укладеною додаткової угоди до Договору, із викладенням її змісту в прохальній частині позовної заяви.

Як вже зазначено вище в даній постанові, назву статті 33 Закону України "Про оренду землі" змінено з "Поновлення договору оренди землі" на "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк", а з тексту фактично вилучено частини 6-8, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця.

Схожі висновки щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року в справі № 143/591/20 та у постанові Верховного Суду від 23 листопада 2023 року в справі № 906/1314/21.

У такий спосіб нова редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі", на відміну від попередньої редакції цієї статті, надає орендарю переважне право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього.

На підставі аналізу статті 33 Закону України "Про оренду землі", можна зробити висновок, що реалізація процедури укладення договору оренди землі на новий строк (зокрема, обов`язок орендодавця розглянути лист-повідомлення, перевірити проєкт договору, за потреби узгодити істотні умови або надіслати обґрунтоване заперечення) є наслідком наявності у орендаря переважного права.

Обов`язок орендодавця взаємодіяти з орендарем у межах процедури, визначеної статтею 33 Закону України "Про оренду землі", кореспондує виключно праву добросовісного орендаря, який належно виконував свої обов`язки за договором. У цій справі такі обставини встановлені.

Відповідно до статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Частинами 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом. Таким випадком є частина 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до частини 3 статті 653 Цивільного кодексу України, якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.

Сама по собі правова конструкція передачі спору щодо укладення договору на підставі рішення суду (як і внесення на його підставі змін до діючих договорів або їх розірвання) має місце, коли сторони не досягли згоди як до необхідності його укладення внаслідок відмови однієї з сторін від його укладення, так і не погодження однією з сторін окремих його істотних умов.

Іншими словами, звертаючись до суду з відповідним позовом, сторони (або сторона) договору прагнуть не констатації факту його укладення у випадку досягнення згоди щодо всіх його істотних умов, а вирішення спору, яке включає в себе визначення судом (з урахуванням вимог законодавства та позицій сторін) його істотних умов. При цьому кожна сторона має право обґрунтовувати та доводити свою позицію у справі з урахуванням принципів справедливості, добросовісності, розумності, диспозитивності, змагальності тощо.

В силу дії статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" рішення суду є підставою для державної реєстрації права оренди фермерського господарства на новий строк. З огляду на норми статті 125 Земельного кодексу України, саме із цією реєстрацією Закон пов`язує продовження права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:06:000:0093 площею 74,5000 га.

В оспорюваному судовому рішенні суд першої інстанції визнав укладеною додаткову угоду до Договору з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення, однак в тій частині, що визнана судом обґрунтованою, на підставі частини 9 статті 238 Господарського процесуального кодексу України, що з позиції суду апеляційної інстанції є підставним та вчинено відповідно до Закону.

З огляду на вказане Північно-західний апеляційний господарський суд частково задоволює позовні вимоги Позивача про визнання додаткової угоди укладеною та визнання додаткової угоди укладеною в редакції, зазначеній в прохальній частині позовної заяви із змінами описаними вище в даній постанові.

Враховуючи усе вищевстановлене колегія суду залишає рішення місцевого господарського суду без змін.

Відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

За таких обставин, висновки суду першої інстанції про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, а тому рішення Господарського суду Житомирської області від 11 червня 2026 року в справі №906/28/26 відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи і підстав для його зміни чи скасування не встановлено апеляційним господарським судом.

Відповідно суд апеляційної інстанції залишає без задоволення апеляційну скаргу Відповідача.

Згідно із статтею 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на Відповідача.

Керуючись статтями 129, 269-276, 280, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Оліївської сільської ради на рішення Господарського суду Житомирської області від 11 червня 2026 року в справі №906/28/26 - залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Житомирської області від 11 червня 2026 року в справі №906/28/26 - залишити без змін.

3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

4. Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

5. Справу №906/28/26 повернути Господарському суду Житомирської області.

Повний текст постанови виготовлено 27 жовтня 2026 року.

Головуючий суддя Василишин А.Р.

Суддя Бучинська Г.Б.

Суддя Філіпова Т.Л.