Рішення від 01 липня 2026 р. у справі №367/6406/25 — Ірпінський міський суд Київської області

Справа № 367/6406/25

Провадження №2/367/2804/2026

РІШЕННЯ

Іменем України

02 липня 2026 року Ірпінський міський суд Київської області в складі

судді Карабаза Н.Ф.,

за участю секретаря Зайцевої А.В.,

заочно розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання майнових прав,

в с т а н о в и в :

До Ірпінського міського суду із позовною заявою звернулася ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання майнових прав, мотивуючи свої вимоги тим, що між позивачем та ОСОБА_2 13.05.2017 року було укладено попередній цивільно-правовий договір. Відповідно договору відповідач зобов`язується за умови виконання договору позивачем, в строк до 4 кварталу 2018 здати в експлуатацію багатоквартирний житловий будинок та після цього укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . Вартість квартири – 358 650 грн., які позивач повністю сплатила. Відтак, як вбачається позивачем виконано своє зобов`язання в повному обсязі, проте у власність відповідачем позивачу Квартиру не передано, жодних дій спрямованих на передачу у власність, будь-яким передбаченим діючим законодавством способом позивачу Квартири, відповідачем не вжито. Крім того, відповідно до інформації Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Ірпінської міської ради Київської області, наданої листом від 27.05.2025 № 2705/1 інформація щодо прийняття в експлуатацію багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_2 , 2-Н відсутня. Замовник будівництва або представники не звертався до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю з приводу введення об`єкта будівництва, а саме багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_2 , 2-Н до експлуатації. Будинок до цього часу не збудований, будь-які будівельні роботи не ведуться, що свідчить про відсутність зі сторони відповідача будь-яких дій, спрямованих на належне виконання ним умов Договору. Зазначені дії відповідача є такими, що порушують право позивача, визначене та гарантоване статтею 47 Конституції України відповідно до якої кожен має право на житло. Просить суд визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_3 майнові права на об`єкт будівництва – квартиру АДРЕСА_4 , 2-Н та стягнути з відповідача судові витрати по справі.

Відповідач своїм правом подачі відзиву на позовну заяву не скористався

В судове засідання позивач не з`явилася, про час і місце розгляду справи повідомлена належним чином. До суду від представника позивача надійшла заява про розгляд справи без участі, просить розгляд справи проводити без участі позивача та її представника , не заперечує проти винесення заочного рішення, позовні вимоги підтримує в повному обсязі.

В судове засідання відповідач ОСОБА_2 не з`явився. Заяву про слухання справи за його відсутності не надав, причини неявки суду не повідомив. Про час і місце слухання справи повідомлений належним чином.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з таких підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Позивач зазначає, що відповідачем порушено її право набувача майнових прав на об`єкт інвестування, нею було виконано умови договору в повному обсязі.

При цьому в обґрунтування викладеного додає лише попередній договір від 13 травня 2017 року укладений між ОСОБА_2 від імені якого на підставі довіреності діє ОСОБА_3 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець), за умовами якого ( п.1.1.) ОСОБА_2 , від імені якого діє на підставі довіреності ОСОБА_3 , зобов`язуються, за умови виконання Попереднього договору покупцем, в строк до кінця 4 кварталу 2018 року здати в експлуатацію багатоквартирний житловий будинок (в подальшому - Об`єкт) розташований на земельних ділянках вказаних в п. 1.2. даного договору, після чого укласти в майбутньому з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу (Основний договір) квартири в подальшому - Квартира), у нотаріальній формі на умовах, визначених цим договором.

Відповідно до п. 3.2. договору в підтвердження наміру придбати Квартири та з метою забезпечення оформлення договору купівлі-продажу (Основного договору), покупець передав, а продавець прийняв до підписання цього договору забезпечувальний платіж в сумі у розмірі 358 650 грн. (триста п`ятдесят вісім тисяч шістсот п`ятдесят гривень). Вищезазначена сума не є неустойкою, заставою або завдатком.

Згідно п. 4.1.1. договору продавець зобов`язується здати Об`єкт в експлуатацію не пізніше IV кварталу 2018 року. Продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію Об`єкта будівництва до 3 (трьох) місяців, і це не буде вважатися порушенням умов цього Договору.1.2.

Згідно листа від 27.05.2025 № 2705/1 Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Ірпінської міської ради Київської області вбачається, що інформація щодо прийняття в експлуатацію багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_2 , 2-Н відсутня.

Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно з положеннями статті 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.

Можливість виникнення права власності за рішенням суду ЦК України передбачено лише у статтях 335 та 376 ЦК України. У всіх інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема із правочинів (частина перша статті 328 ЦК України). Стаття 392 ЦК України, в якій йдеться про визнання права власності, не породжує, а підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо це право не визнається іншою собою, а також у разі втрати позивачем документа, який посвідчує його право власності.

Відповідно до частин першої та другої статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

За змістом частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Майном, як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами (стаття 190 ЦК України).

Майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, необхідними й достатніми для засвідчення правомочності його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Таким чином, саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на об`єкти нерухомості до введення будинку в експлуатацію.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Саме до таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у справі №359/5719/17 у постанові від 14.09.2021 року.

Проте, як було встановлено судом, між сторонами не було укладено інвестиційного договору.

Натомість, між сторонами було укладено попередній договір від 13 травня 2017 року на купівлю-продаж об`єкта нерухомості, а саме: квартири АДРЕСА_5 , 2-Н (згідно п. 3.1. договору)

У відповідності до частин 1 та 2 ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (частина третя стаття 635 ЦК України).

Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Таким чином, при укладенні попереднього договору має бути дотримана така форма договору, яка є аналогічною основному договору, у досліджуваних правовідносинах, тобто договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Згідно з нормами ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Із системного аналізу наведених норм права випливає, що попередній договір купівлі-продажу мав укладатися у письмовій формі та підлягав обов`язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Попередній договір від 13 травня 2017 року, укладений між ОСОБА_2 від імені якого на підставі довіреності діє ОСОБА_3 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) за формою не відповідає вимогам, встановленим законом до основного договору, оскільки не був нотаріально посвідчений, а отже в силу закону є нікчемним та не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (частина перша статті 216 ЦК України).

Саме такий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі №521/17654/15-ц (провадження № 61-2858св18).

У відповідності до положень ч.1 ст.13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно ч.3 ст.12 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених кодексом.

Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Докази не можуть ґрунтуватися на припущеннях.

Як визначено в ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ст.77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Згідно положень частини 5 статті 81 ЦПК України докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Відповідно до положень частини 7 статті 81 ЦПК України суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.

Згідно ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.

Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права з дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі та застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно та всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

З огляду на зазначене, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання майнових прав необґрунтовані та задоволенню не підлягають.

Частиною 1, пунктом 2 частини 2 статті 141 Цивільного процесуального кодексу України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. У разі відмови в позові - на позивача.

На підставі ст. 16, 182, 190, 220, 328, 331, 335, 376, 392, 635, 655, 657 ЦК України, ст. 4, 10, 12, 13, 76, 77, 81, 89, 141, 247, 259, 263-265, 268, 273, 281-282, 283-289, 354 ЦПК України, суд

в и р і ш и в :

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання майнових прав – відмовити.

Заочне рішення може бути переглянуто Ірпінським міським судом Київської області за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення.

Позивач має право оскаржити рішення до Київського апеляційного суду через Ірпінський міський суд Київської області шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. У разі якщо рішення було проголошено без участі особи, яка її оскаржує, апеляційна скарга подається протягом тридцяти днів з дня отримання копії рішення.

Суддя: Н.Ф. Карабаза