Рішення від 14 жовтня 2026 р. у справі №607/24261/25 — Тернопільський міськрайонний суд Тернопільської області

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

15.10.2026 Справа №607/24261/25 Провадження №2/607/2140/2026

Тернопільський міськрайонний суд Тернопільської області в складі головуючого судді Стельмащука П.Я., за участю секретаря судового засідання Лазоренко Ю.Ю., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Тернополі цивільну справу за позовом представника ОСОБА_1 адвоката Вальчук Мирослави Миколаївни до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест Сіті Актив Груп», Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість Трейд Інвест», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, приватний нотаріус Івано-Франківського міського нотаріального округу Івано-Франківської області Личук Тарас Володимирович, про визнання договору купівлі-продажу недійсним, витребування майна з чужого незаконного володіння,

В С Т А Н О В И В:

Представник ОСОБА_1 адвокат Вальчук М.М. звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест Сіті Актив Груп», Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість Трейд Інвест», в якому просить: визнати договір купівлі-продажу (предмету іпотеки), укладений між ТОВ «Інвест Сіті Актив Груп» та ТОВ «Нерухомість Трейд Інвест», посвідчений приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Івано-Франківської області Личуком Тарасом Володимировичем 18 травня 2025 року за реєстровим № 395, недійсним; витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ «Нерухомість Трейд Інвест» на користь ОСОБА_1 нерухоме майно - будівлю, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

В обґрунтування позову зазначає, що 14.03.2007 Акціонерний комерційно інноваційний банк «Укрсиббанк» та ОСОБА_1 уклали кредитний договір № 11127200000, за умовами якого позивач отримала від банку кредит (грошові кошти) в іноземній валюті в сумі 175000 доларів США, що за курсом НБУ на дату укладення договору в національній валюті становило 883750,00 грн. Позивач зобов`язалась повернути банку кредит до 13.03.2018. На забезпечення виконання зобов?язань ті ж сторони 14.03.2007 уклали іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Салій Г.Я. 14.03.2007 за реєстровим № 938. Згідно з пунктом 1.1 іпотечного договору позивач передала в іпотеку банку належне їй на праві власності нерухоме майно, а саме: житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 .

09.11.2025 позивачу стало відомо, що 18.05.2025 ТОВ «Інвест Сіті Актив Груп» (продавець), яке на той час було Іпотекодержателем за іпотечним договором від 14.03.2007, та ТОВ «Нерухомість Трейд Інвест» (покупець) уклали договір купівлі-продажу (предмету іпотеки). Відповідно до умов цього Договору, Продавець передає у власність (продає), а покупець приймає у власність (купує) нерухоме майно, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , і сплачує ціну 3110000,00 грн.

Позивач просить визнати зазначений договір недійсним, оскільки ТОВ «Інвест Сіті Актив Груп», здійснюючи продаж предмета іпотеки, всупереч статей 35, 38 Закону України «Про іпотеку» попередньо не надіслав ОСОБА_1 письмову вимогу із зазначенням конкретної інформації щодо змісту та розміру порушених зобов?язань, не надав строку для усунення порушень, не повідомив за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу, про свій намір укласти його. Позивач звертає увагу на те, що ТОВ «Інвест Сіті Актив Груп» не міг виконати приписи вищезазначених норм закону, оскільки набув статусу Іпотекодержателя 14.05.2025 року і через чотири днів уклав оспорюваний договір.

Окрім того, перед укладенням договору купівлі-продажу, майно, яке було його предметом, ніким не оглядалося та не проводилася його оцінка. Сума 3110000 грн, вказана у п.2.1 Договору не відповідає його фактичній вартості та є суттєво заниженою, чим істотно порушуються права Іпотекодавця. На підтвердження вказаних доводів слід зазначити, що у п.1.2 Договору вказано, що загальна площа житлового будинку становить 680,6 кв.м., а житлова площа - 204,6 кв.м., а відповідно до Іпотечного договору Іпотекодавець передав нерухоме майно, будівлю - житловий будинок загальною площею 689,4 кв.м., житловою площею 146,9 кв.м.

Також, договір купівлі-продажу не містить усіх обов`язкових істотних умов, передбачених законодавством, а саме, в порушення абз. 1 ч. 8 ст. 120 3К України у договорі не вказано кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв?язку з набуттям права власності на будинок.

Оскільки належне позивачу майно вибуло з її володіння поза її волею, з порушенням порядку реалізації іпотеки та набуте ТОВ «Нерухомість Трейд Інвест» без відповідних на те підстав, позивач просить витребувати вищевказане майно у ТОВ «Нерухомість Трейд Інвест» на користь позивача.

У відзиві на позов представник відповідача ТОВ «Нерухомість Трейд Інвест» Уржумова І.Ю. просить суд у задоволенні позову відмовити. Зазначає, що позивач, підписуючи договір іпотеки, погодилась, що у випадку не виконання умов основного зобов`язання кредитор може задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки. Матеріали справи не містять доказів на підтвердження погашення позивачем заборгованості станом на день укладення договору купівлі – продажу (18.05.2025). Тому, спірне майно вибуло з володіння позивача за її волею, оскільки процедура задоволення вимог за рахунок предмета іпотеки передбачена договором іпотеки та додатками до нього, які підписані позивачем та АТ «УкрСиббанк». Позивач припинила виконувати свої зобов`язання за кредитними договорами щодо повернення отриманих у банку грошових коштів. Після цього, позивач отримала вимогу про порушення основних зобов`язань та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки. Проте, отримавши попередження, позивач не вчинила жодних дій щодо виконання основних зобов`язань, що свідчить про надання мовчазної згоди на виконання з боку банку дій, про які позивач була попереджена, а саме набуття права власності за рахунок предмету іпотеки. ТОВ «Нерухомість Трейд Інвест» є добросовісним набувачем так як правочин, за яким він набув у володіння спірне майно, відповідає усім ознакам дійсності правочину. Також, позивач не надала жодних доказів на підтвердження порушення її прав та інтересів укладенням спірного договору купівлі-продажу предмета іпотеки.

У відзиві на позов представник відповідача ТОВ «Інвест Сіті Актив Груп» Гугля В.В. просить у задоволенні позову відмовити. На спростування доводів позивача зазначає, що на виконання вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» попереднім іпотекодержателем ТОВ «ФК «Укрфінстандарт» направлено позивачу вимоги вих. №3023 від 12.11.2024 та вих. №3045 від 19.02.2025 про усунення порушень. Тому, при укладенні договору купівлі – продажу квартири (предмету іпотеки) сторонами дотримано вимоги ст. 35 Закону України «Про іпотеку», а твердження позивача спростовуються матеріалами справи. Щодо тверджень позивача про недотримання вимог передбачених ст. 38 Закону України «Про іпотеку» та продажу за заниженою ціною відповідач зазначає, що перед укладенням договору купівлі – продажу проводилась його оцінка, і згідно із Звітом про оцінку майна, складеним ТОВ «Офіс з оцінки нерухомого майна», станом на 16.05.2025, ринкова вартість відчужуваного житлового будинку становить 3110000,00 грн.

У зв`язку з невиконанням позивачем вимог №3023 від 12.11.2024 та №3045 від 19.02.2025 про усунення порушень в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку», 18.05.2025 між ТОВ «Інвест Сіті Актив Груп» та ТОВ «Нерухомість Трейд Інвест» укладено договір купівлі – продажу (предмету іпотеки), що укладається на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься у іпотечному договорі, який посвідчений приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Салій Г.Я. за №938. Таким чином, ТОВ «Інвест Сіті Актив Груп» реалізовано своє законне право, як Іпотекодержателя, на задоволення вимог за рахунок предмета іпотеки, шляхом продажу предмета іпотеки від свого імені будь - якій особі на підставі договору купівлі – продажу.

Крім того, враховуючи, що на момент розгляду цієї справи право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за ТОВ «Нерухомість Трейд Інвест», визнання недійсним спірного договору купівлі-продажу не призведе до поновлення майнових прав позивача, що свідчить про неефективність означеного способу захисту та наявність підстав для відмови в позові у цій частині.

Також, не можуть бути задоволені вимоги до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест Сіті Актив Груп» про витребування майна з тієї причини, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвест Сіті Актив Груп» є добросовісним набувачем цього майна.

Ухвалою суду від 16.06.2026 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

У судовому засіданні 08.10.2026 представники позивача ОСОБА_2 та Вальчук М.М. позов просили задовольнити з підстав наведених у ньому.

Представники відповідачів Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест Сіті Актив Груп», Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість Трейд Інвест» та третя особа приватний нотаріус Личук Т.В. в судове засідання, в тому числі 08.10.2026, не з`явились, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, про поважність причин не прибуття в судове засідання не повідомили.

Ухвалення та проголошення судового рішення відкладено до 10:00 год. 15.10.2026.

Дослідивши наявні у справі докази, суд встановив такі обставини.

14.03.2007 Акціонерний комерційний інноваційний банк «УкрСиббанк» (Банк) та ОСОБА_1 (Позичальник) уклали кредитний договір № 11127200000, відповідно до умов якого банк надає позичальнику, а позичальник зобов`язується повернути банку, кредит в іноземній валюті в сумі 175000 доларів США, що за курсом НБУ на дату укладення договору в національній валюті становить 883750,00 грн. Надання кредиту здійснюється з 14.03.2007 по 13.03.2018.

Також 14.03.2007 Акціонерний комерційний інноваційний банк «УкрСиббанк» (Іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (Іпотекодавець) уклали іпотечний договір, який посвідчений приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Салій Г.Я. за номером в реєстрі 938. Іпотечний договір внесений до Державного реєстру іпотек 14.03.2007 (витяг №11616232 від 14.03.2007.

Відповідно до п.1.1 іпотечного договору Іпотекодавець передає в іпотеку нерухоме, майно, будівлю, а саме: житловий будинок (цегла) зазначений в плані земельної ділянки під літ. «А», загальною площею 689,4 кв.м., житловою площею 146,9 кв.м., огорожа (сортове залізо) – «1», вимощення (тротуарна плитка, асфальтна) – «І, ІI», зі всіма невід`ємними її приналежностями, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , зазначена в п. 1.4. цього Договору (Предмет іпотеки). За домовленістю сторін вартість предмету іпотеки становить 3305340,00 грн. Земельна ділянка перебуває в оренді згідно з Договором оренди земельної ділянки від 15.03.2004.

Відповідно до п.1.2 іпотечного договору іпотекою забезпечується в повному обсязі виконання усіх грошових зобов?язань Іпотекодавця за Кредитним договором № 11127200000 від 14.03.2007 (кредитний договір), а саме, але не обмежуючись наступними зобов`язаннями:

1.2.1 Зобов`язання по поверненню в повному обсязі отриманих, в порядку та на умовах відповідно до Кредитного договору кредитних коштів у сумі 175000 доларів США 00 центів, що на день укладення договору еквівалентно 883750,00 грн за курсом НБУ.

1.2.2. Зобов`язання по поверненню отриманого кредиту за кредитним договором в термін до 13.03.2018, якщо інший термін повернення кредиту не встановлено згідно до умов Кредитного договору.

1.2.3 Зобов`язання по поверненню отриманого по кредитному договору кредиту на рахунок в АКІБ «УкрСиббанк».

1.2.4. Зобов`язання по сплаті плати за кредит (проценти та комісії) в розмірі: 13 відсотків річних.

1.2.5. Зобов`язання по сплаті неустойки (штрафи, пені) у порядку та строки, зазначені в Кредитному договорі.

Предмет іпотеки будівля, а саме: житловий будинок (цегла) зазначений в плані земельної ділянки під літ. «А», загальною площею 689,4 кв.м., житловою площею 146,9 кв.м., огорожа (сортове залізо) – «1», вимощення (тротурарна плитка, асфальтна) – «І, ІІ», що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та належить Іпотекодавцю на підставі Договору купівлі-продажу будівлі посвідченого приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Маркуліною Л.О., 30.12.1999 по реєстру № 5760 та зареєстрованого Тернопільським міським бюро технічної інвентаризації, 02.04.2001 в реєстрову книгу за № 1152.

Відповідно до п. 3.1 іпотечного договору звернення стягнення здійснюється Іпотекодержателем, зокрема у випадках зазначених в п.п. 2.1.1-2.1.2 цього договору іпотеки.

Відповідно до п.2.1.1 іпотечного договору у разі невиконання або неналежного виконання Іпотекодавцем зобов?язань за Кредитним договором Іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок предмету іпотеки в повному обсязі переважно перед іншими кредиторами.

Відповідно до п.2.1.2 іпотечного договору у разі порушення Іпотекодавцем обов?язків, встановлених цим Договором, Іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання зобов?язань за Кредитним договором, а у разі невиконання Іпотекодавцем цієї вимоги - звернути стягнення на Предмет іпотеки.

Згідно з п.3.2 іпотечного договору звернення стягнення здійснюється на підставі, зокрема застереження щодо задоволення вимог Іпотекодержателя.

У випадках, зазначених в п.п.2.1.1-2.1.2 цього договору іпотеки Іпотекодержатель надсилає Іпотекодавцю повідомлення, оформлене згідно із ст.35 Закону України «Про іпотеку» (п.3.3 іпотечного договору).

У разі невиконання Іпотекодавцями вимог, зазначених в повідомленні, про яке йдеться в п.3.3, Іпотекодержатель здійснює звернення стягнення на предмет іпотеки (п.3.4 іпотечного договору).

В іпотечному договорі міститься розділ 4 «Застереження про задоволення вимог іпотекодержателя».

У разі настання обставин, зазначених в п. 3.1 цього договору іпотеки, Іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом Іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя (п. 4.1 іпотечного договору).

У разі застосування права Іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки як способу задоволення вимог Іпотекодержателя (абз. ч.3 ст.36 Закону України «Про іпотеку»), Іпотекодержатель реалізує норми ст.38 Закону України «Про іпотеку» і повідомлення, про яке йдеться в п.4.1., вважається повідомленням Іпотекодавцю про намір укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки (п.4.4 іпотечного договору).

У листі ТОВ «Фінансова компанія «Укрфінстандарт» вих. №3023 від 12.11.2024, який адресований ОСОБА_1 зазначено наступне. Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Укрфінстандарт», яке виступає Кредитором відносно ОСОБА_1 за Договором про надання споживчого кредиту № 11127200000 від 14.03.2007, укладеним з АКІБ «УкрСиббанк», на підставі Договору відступлення права вимоги від 06.08.2024, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Куліковою Я.В. та зареєстрованим в реєстрі за № 206, укладеного між АТ «УкрСиббанк» (що є правонаступником АКІБ «УкрСиббанк») та ТОВ «Фінансова компанія «Укрфінстандарт», та Іпотекодержателем відносно нерухомого майна, а саме: житловий будинок загальною площею 689,4 кв.м., жигловою площею 146,9 кв.м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 на підставі Договору купівлі-продажу будівлі від 30 грудня 1999 року, по реєстру № 5760, та зареєстрованого Тернопільським міським бюро технічної інвентаризації 02 квітня 2001 року в реєстрову книгу за № 1152 (Предмет іпотеки), що виступило в якості забезпечення по вищезазначеному Кредитному договору, на підставі Договору іпотеки, який було укладено 14.03.2007 між АКІБ «УкрСиббанк» та Іпотекодавцем, посвідченого приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Салій Г.Я за реєстровим номером 938. Право Іпотекодержателя ТОВ «Фінансова компанія «Укрфінстандарт» набуло на підставі Договору відступлення права вимоги, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Куліковою Я.В. та зареєстрованим в реєстрі за № 206. Отже, ТОВ «Фінансова компанія «Укрфінстандарт», як Кредитор та Іпотекодержетель, повідомляє ОСОБА_1 , як Боржника по вищезазначеному Кредитному договорі забезпеченому іпотекою про неналежне виконання Боржником умов Кредитного договору, що призвело до наявності існуючої заборгованості за договором про надання споживчого кредиту 11127200000 від 14.03.2007 у розмірі 592568,05 доларів США, що в гривневому еквіваленті по курсу НБУ на момент укладення Договору факторингу (відступлення права вимоги) укладеного між АТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Фінансова компанія «Укрфінстандарт», становить 24407878,00 грн. На підставі вищевикладеного та на виконання ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» ТОВ «Фінансова компанія «Укрфінстандарт» повідомляє ОСОБА_1 про наявність заборгованості перед товариством за кредитним договором у розмірі 592568,05 доларів США, що в гривневому еквіваленті по курсу НБУ на момент укладення договору факторингу (відступлення права вимоги) укладеного між АТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Фінансова компанія «Укрфінстандарт» становить 24407878,00 грн, та повідомляє, що у разі не погашення даної заборгованості у тридцятиденний строк з моменту отримання даної вимоги, ТОВ «Фінансова компанія «Укрфінстандарт» буде звернуто стягнення на предмет іпотеки.

Вказана вимога про погашення заборгованості надіслана 12.11.2024 ОСОБА_1 рекомендованим листом із описом вкладення за адресою АДРЕСА_1 .

Вимогу такого ж змісту було надіслано ТОВ «Фінансова компанія «Укрфінстандарт» Корженній О.Р. за вих. №3045 19.02.2025 рекомендованим листом із описом вкладення за адресою АДРЕСА_1 .

14.05.2025 Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Укрфінстандарт» (Цедент) та Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвест Сіті Актив Груп» (Цесіонарій) уклали договір відступлення прав вимоги за договором іпотеки, посвідченим 14.03.2007 Салій Г.Я. приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу за реєстровим номером 938. Договір відступлення прав вимоги за договором іпотеки посвідчений 14.03.2025 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Куліковою Я.В., зареєстровано в реєстрі за №161.

Відповідно до умов договору у зв?язку з укладенням між Цедентом та Цесіонарієм Договору відступлення права вимоги № 14-05/ФК-25 від 14.05.2025, Цедент передає, а Цесіонарій приймає права вимоги за Договором іпотеки, посвідченим 14.03.2007 приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Салій Г.Я. за реєстровим номером 938, укладений між Цедентом та ОСОБА_1 , відповідно до якого Цеденту було передано в іпотеку: нерухоме майно: житловий будинок (цегла) зазначений в плані земельної ділянки під літ. «А», загальною площею 689,4 кв.м., житловою плошею 146,9 кв.м., огорожа (сортове залізо)- «І», вимощення (тротуарна плитка, асфальтна) - «I, IІ», зі всіма невід?ємними її приналежностями, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно із п. 2.1. договору, права вимоги за іпотечним договором вважаються переданими з моменту переходу від цедента до цесіонарія прав вимоги, що є предметом договору факторингу, і відповідно до договору факторингу, але не раніше моменту зарахування на рахунок цедента суми фінансування відповідно до договору факторингу.

18.05.2025 Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвест Сіті Актив Груп» (Продавець) та Товариство з обмеженою відповідальністю «Нерухомість Трейд Інвест» (Покупець) уклали договір купівлі-продажу (предмету іпотеки), який посвідчений приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу у Івано-Франківській області Личук Т.В., зареєстровано в реєстрі за №395.

Відповідно до п.1.1 договору Продавець передає у власність (продає), а Покупець приймає у власність (купує) нерухоме майно, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 (надалі - «житловий будинок»), і сплачує за неї ціну, визначену цим Договором.

Загальна площа житлового будинку становить 680,6 кв.м., а житлова площа - 204,6 кв.м (п.1.2 договору).

Відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку», Продавець, він же Іпотекодержатель за Договором іпотеки, має право для задоволення вимог за Договором іпотеки звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом її продажу від свого імені буль-якій особі на підставі п. 4.4. Договору іпотеки (п.1.3 договору).

У пункті 1.4 договору вказано, що нерухоме майно належить Іпотекодавцю - ОСОБА_1 на праві власності.

За домовленістю сторін продаж житлового будинку здійснено за 3110000,00 грн, які покупець сплачує на розрахунковий рахунок продавця до 18.05.2026 (п.2.1 договору).

Згідно Звіту про оцінку майна, складеного ТОВ «Офіс з оцінки нерухомого майна» (сертифікат суб`єкта оціночної діяльності виданого Фондом державного майна України №417/2023 від 17.07.2023), станом на 16.05.2025, ринкова вартість відчужуваного житлового будинку становить 3110000,00 грн (п.2.2 договору).

Право власності ТзОВ «Нерухомість Трейд Інвест» на вищевказаний будинок 18.05.2025 зареєстровано приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу у Івано-Франківській області Личуком Т.В. у Державному реєстрі речових прав, про що свідчить інформаційна довідка з цього Реєстру №451967996 від 13.11.2025.

Частиною першою статті 15 ЦК України встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України, частини першої статті 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до змісту статті 526 ЦК України зобов`язання повинно виконуватись належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України. За статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно з частиною першою статті 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

Одним із видів порушення зобов`язання є прострочення виконання зобов`язання в обумовлений сторонами строк. Наслідки прострочення позичальником повернення позики визначено у статті 1050 ЦК України, відповідно до якої якщо договором встановлений обов`язок позичальника повернути позику частинами (з розстроченням), то в разі прострочення повернення чергової частини позикодавець має право вимагати дострокового повернення частини позики, що залишилася, та сплати процентів, належних йому відповідно до статті 1048 цього Кодексу (частина друга статті 1050 ЦК України).

Застава є способом забезпечення зобов`язань; у силу застави кредитор (заставодержатель) має право в разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави) (стаття 1 Закону України «Про заставу», стаття 572 ЦК України).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості (ч. 1 статті 575 ЦК України).

У статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для державної реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (у редакції, чинній на момент вчинення реєстраційної дії) (далі - Порядок), для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або оригінал або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, комунікаційної або інформаційно-комунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, або інші документи, передбачені договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, що підтверджують факт належного виконання іпотекодержателем вимог законодавства щодо направлення вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами, або інші документи, передбачені договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, що підтверджують факт належного виконання іпотекодержателем вимог законодавства щодо направлення вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту). Вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, незалежно від обраного іпотекодержателем способу її направлення, передбаченого цим підпунктом, повинна бути надіслана не раніше шести місяців до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше 10 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк. У разі надсилання вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, засобами поштового зв`язку державним реєстратором за допомогою офіційного веб-сайту оператора поштового зв`язку перевіряється за штриховим кодовим ідентифікатором поштового відправлення факт його вручення адресату, відмови адресата від одержання чи повернення відправнику у зв`язку з відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення. Сканована копія відомостей за результатами такої перевірки долучається до відповідної заяви.

Тобто для реалізації іпотекодержателем позасудового порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, у тому числі шляхом продажу його будь-якій особі покупцеві, за загальним правилом необхідні відповідне волевиявлення та вчинення певних дій з боку іпотекодержателя, якщо договором не передбачено іншого порядку.

Судом встановлено, що у зв`язку із наявністю заборгованості за кредитним договором, кредитор ТзОВ «Фінансова компанія «Укрфінстандарт» змінив строк виконання кредитного зобов`язання, направивши на ім`я позивача вимогу від 12.11.2024 (і в подальшому таку ж вимогу 19.02.2025) про дострокове виконання зобов`язань за кредитним договором в повному обсязі та намір звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги у тридцятиденний строк з моменту її отримання.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 512 ЦК України кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).

Відступлення права вимоги за суттю означає договірну передачу зобов`язальних вимог первісного кредитора новому кредитору. Відступлення права вимоги відбувається шляхом укладення договору між первісним кредитором та новим кредитором.

За загальним правилом наявність згоди боржника на заміну кредитора в зобов`язанні не вимагається, якщо інше не встановлено договором або законом.

До нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом (частина перша статті 514 ЦК України).

При цьому необхідно враховувати, що у зв`язку із заміною кредитора в зобов`язанні саме зобов`язання зберігається цілком і повністю, змінюється лише його суб`єктний склад у частині кредитора.

З огляду на наведені положення Закону, суд визнає доводи позивача про те, що останній кредитор ТзОВ «Інвест Сіті Актив Груп» не надсилав вимог боржнику про усунення порушення в порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку» не обґрунтованими, так як таку вимогу надіслав попередній кредитор ТзОВ «Фінансова компанія «Укрфінстандарт». За таких обставин, наступний кредитор не повинен надсилати боржнику письмову вимогу про усунення порушень, оскільки новий кредитор замінив попереднього у вже існуючому зобов`язанні та набув права первісного кредитора в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав. Саме така правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 11.09.2019 у справі №755/7423/17.

Іншими словами, правові наслідки надіслання попереднім кредитором боржнику вимоги про усунення порушень, у разі не виконання боржником цієї вимоги, зберігаються як для боржника, так і для нового кредитора, який замінив попереднього після надіслання цієї вимоги.

Відповідно до пункту першого частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на момент вчинення реєстраційної дії) державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації.

Отже, на нотаріуса як на державного реєстратора під час вчинення такої реєстраційної дії законом покладено обов`язок не тільки формально перевірити наявність поданих документів за переліком, передбаченим пунктом 61 Порядку (у редакції, чинній на момент вчинення реєстраційної дії), необхідних для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, а й, передусім, встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства. Такий обов`язок покладено на нотаріуса як державного реєстратора згідно з правилом частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

У постановах Верховного Суду від 11.08.2021 у справі № 715/1788/19, від 29.04.2026 у справі №757/10431/24 зазначено, що у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем у загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Представник відповідача ТзОВ «Інвест Сіті Актив Груп» (останнього кредитора та іпотекодержателя) надав суду, в якості доказів дотримання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку», копії письмових вимог про погашення заборгованості надісланих попереднім кредитором 12.11.2024 і 19.02.2025 ОСОБА_1 рекомендованими листами із описом вкладення за адресою зазначеною у кредитному та іпотечному договорах АДРЕСА_1 , а також копії описів вкладення, конвертів, накладних та квитанцій про оплату.

Ці вимоги надіслані іпотекодержателем з дотриманням встановленого Законом України «Про іпотеку» та іпотечним договором порядку на адресу іпотекодавця, яка вказана в договорі. Отже, у даному спорі діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка іпотекодавцем (позивачем) не спростована.

Також, суд відхиляє аргумент позивача про порушення іпотекодержателем вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку», в частині не надіслання за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмового повідомлення іпотекодавця про свій намір укласти цей договір.

Не повідомлення іпотекодавця про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки не є підставою для задоволення заявлених у даній справі позовних вимог, оскільки правовим наслідком невиконання передбаченого статтею 38 Закону України "Про іпотеку" обов`язку іпотекодержателя повідомити іпотекодавців про намір відчужити предмет іпотеки визначено відшкодування іпотекодержателем збитків.

Відповідно до п. 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі №757/13243/17, неналежне повідомлення іпотекодавця про намір іпотекодержателя вчинити правочин щодо предмета іпотеки, за умови направлення вимоги згідно із частиною першої статті 35 Закону України «Про іпотеку», не є підставою для визнання недійсними договорів купівлі-продажу предмета іпотеки.

Окрім того, відповідно до п.4.4 іпотечного договору, у разі застосування права Іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки як способу задоволення вимог Іпотекодержателя (абз. ч.3 ст.36 Закону України «Про іпотеку»), Іпотекодержатель реалізує норми ст.38 Закону України «Про іпотеку» і повідомлення, про яке йдеться в п.4.1., вважається повідомленням Іпотекодавцю про намір укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки.

При цьому, судом вище встановлено надіслання вимоги на підставі, зокрема п. 4.1. іпотечного договору.

У той же час, суд звертає увагу на наступне.

Велика Палата Верховного Суду у постановах від 25 червня 2019 року у справі N 924/1473/15 та від 04 грудня 2019 року у справі N 917/1739/17 сформулювала правовий висновок, що суд згідно з принципом jura novit curia ("суд знає закони") під час розгляду справи має самостійно перевірити доводи сторін. При цьому суди, з`ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу на обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми права, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини. Зазначення позивачем конкретної правової норми на обґрунтування позову не є визначальним при вирішенні судом питання про те, яким законом необхідно керуватися при вирішенні спору. Саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту.

У даній справі встановлено, що позивач та первісний кредитор (іпотекодержатель) 14.03.2007 уклали кредитний та іпотечний договори. Позичальником (іпотекодавцем) є фізична особа, якій до укладення спірного договору купівлі-продажу належав предмет іпотеки – житловий будинок.

Згідно із п. 1.4. Кредитного договору, цільове призначення (мета) кредиту: споживчі цілі.

Отже, іпотечний договір забезпечує виконання позивачем зобов`язання з повернення споживчого кредиту.

Відповідно до статті 5-2 Прикінцевих положень Закону України «Про іпотеку», у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування щодо нерухомого майна (нерухомості), що належить фізичним особам та перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, зупиняється дія статті 37 (у частині реалізації права іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки), статті 38 (у частині реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки), статті 40 (у частині виселення мешканців із житлових будинків та приміщень, переданих в іпотеку, щодо яких є судове рішення про звернення стягнення на такі об`єкти), статей 41, 47 (у частині реалізації предмета іпотеки на електронних торгах) цього Закону.

З 24.02.2022 і по день ухвалення рішення суду в Україні діє воєнний стан. Дана обставина є загальновідомою та не потребує доказування (ч. 3 статті 82 ЦПК України).

Таким чином, на день укладення спірного договору купівлі-продажу предмета іпотеки (18.05.2025) дія статті 38 Закону України «Про іпотеку», на підставі якої укладався цей договір не від імені власника майна, а від імені іпотекодержателя, була зупинена.

Отже, у продавця (іпотекодержателя) ТзОВ «Інвест Сіті Актив Груп» не було права продавати предмет іпотеки.

В свою чергу, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, приватний нотаріус Івано-Франківського міського нотаріального округу Івано-Франківської області Личук Тарас Володимирович повинен був відмовити у вчиненні нотаріальної дії (посвідчення договору купівлі-продажу) та відповідної реєстраційної дії.

Позивач звернулась до суду із двома позовними вимогами: про визнання недійсним спірного договору купівлі-продажу предмета іпотеки і про витребування майна (предмета іпотеки) з чужого незаконного володіння.

Щодо позовної вимоги про витребування майна.

Захист права власності гарантовано Першим протоколом до Конвенції, відповідно до статті 1 якого визначено право кожної фізичної або юридичної особи мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Попередні положення, однак, ніяким чином не обмежують право держави запроваджувати такі закони, які, на її думку, необхідні для здійснення контролю за використанням майна відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків або інших зборів чи штрафів.

Згідно з усталеною практикою ЄСПЛ будь-яке втручання у права особи передбачає необхідність сукупності таких умов: втручання повинне здійснюватися «згідно із законом», воно повинне мати «легітимну мету» та бути «необхідним у демократичному суспільстві». Якраз «необхідність у демократичному суспільстві» і містить у собі конкуруючий приватний інтерес; зумовлюється причинами, що виправдовують втручання, які, у свою чергу, мають бути «відповідними і достатніми»; для такого втручання має бути «нагальна суспільна потреба», а втручання - пропорційним легітимній меті.

Стаття 41 Конституції України гарантує кожному право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

У статті 321 ЦК України закріплено конституційний принцип непорушності права власності. За частинами 1 та 2 цієї статті ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Зокрема, стаття 387 ЦК України надає власнику право витребувати майно з чужого незаконного володіння.

Згідно зі статтею 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Відповідно до частини 1 статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Виходячи з положень зазначених статей, право витребувати майно з чужого незаконного володіння має лише власник майна.

Якщо є підстави, передбачені статтею 388 ЦК України, які дають право витребувати майно у добросовісного набувача, захист прав особи, яка вважає себе власником майна, можливий шляхом задоволення віндикаційного позову.

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376цс18) наведено правовий висновок про те, що власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

У розглядуваній справі суд встановив, що на момент укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки, продавець (іпотекодержатель) ТзОВ «Інвест Сіті Актив Груп» не мав права продавати предмет іпотеки.

Отже, нотаріус (державний реєстратор), встановивши, що продавець (іпотекодержатель) не мав права продавати предмет іпотеки (заява про державну реєстрацію прав подана неналежною особою), зобов`язаний був прийняття рішення про відмову у вчиненні реєстраційної дії, зокрема на підставі п. 2 ч. 1 статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що спірний договір купівлі-продажу предмета іпотеки укладений з порушенням статті 38, статті 5-2 Прикінцевих положень Закону України «Про іпотеку», статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки продавець (іпотекодержатель) не мав повноважень продавати предмет іпотеки.

У пункті 61 постанови від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 Велика Палата Верховного Суду наголошувала, що іпотекодержатель, який не набув права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. Добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.

При цьому, суд також погоджується із твердженням позивача про порушення при укладенні спірного договору купівлі-продажу предмета іпотеки абзацу 1 ч. 8 статті 120 ЗК України, так як у договорі відсутня істотна умова, а саме кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку із продажем житлового будинку.

Відповідно до абзацу 1 ч. 8 статті 120 ЗК України, істотною умовою договору, на підставі якого набувається право власності (частки у праві спільної власності) на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, пов`язаного з переходом права власності (крім державної, комунальної власності) на земельну ділянку або прав оренди, емфітевзису, суперфіцію земельних ділянок усіх форм власності, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на такий об`єкт.

Розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див. постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо (див. пункт 58 постанови Великої Палати від 14 грудня 2022 року в справі № 461/12525/15-ц).

Оцінюючи доводи сторін, суд вважає за необхідне зазначити, що набувач за спірним договором купівлі-продажу предмета іпотеки ТзОВ «Нерухомість Трейд Інвест», ознайомившись зі змістом документів, що стосуються предмета іпотеки, врахувавши чинне на момент укладення договору купівлі-продажу законодавство, а саме мораторій на задоволення вимог іпотекодержателів на звернення стягнення на предмет іпотеки за споживчими кредитами, запроваджений доповненням Закону України «Про іпотеку» статтею 5-2 більш, ніж за три роки до дня укладення договору, перехід права вимоги за кредитним та іпотечним договорами від одних кредиторів (іпотекодержателів) до інших, а також, що останній такий перехід відбувся у незначний проміжок часу від укладення договору купівлі-продажу (4 дні), оцінивши всі ризики, пов`язані з придбанням цього будинку, набуваючи у власність спірне майно, мав би проявити розумну обачність при укладенні правочину купівлі продажу спірного майна.

Також, відповідачем не наведено обставин, які б свідчили про те, що через витребування у нього спірного майна він нестиме «індивідуальний надмірний тягар», адже відповідач є юридичною особою, інформації про свій фінансовий стан суду не надав, жодних доказів того, що придбаний будинок використовується та/чи мав використовуватись для певних фізичних осіб, для яких вказане житло є єдиним місцем проживання матеріали справи не містять.

Щодо аргументу відповідача про втрату грошових коштів, які були сплачені продавцю (іпотекодержателю), суд їх відхиляє, так як права покупця у такому випадку захищені статтею 661 ЦК України, згідно із якою у разі вилучення за рішенням суду товару у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу товару, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав.

Доводи ТзОВ «Нерухомість Трейд Інвест» про те, що спірне майно вибуло із власності позивача за його волею є помилковими, оскільки звернення стягнення на предмет іпотеки має відбуватися в порядку, визначеному договором та законом.

Отже, зважаючи, що укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки та державна реєстрація права власності за відповідачем ТзОВ «Нерухомість Трейд Інвест» відбулись з порушенням вимог законодавства, так як продавець (іпотекодержатель) не мав права укладати такий договір, оскільки позивач ніяких намірів та дій щодо відчуження будинку не вчиняв, тобто майно вибуло з власності позивача поза його волею, суд із застосування норм статей 387, 388 ЦК України, вважає, що права позивача підлягають захисту, шляхом задоволення позовної вимоги про витребування спірного майна на користь позивача з чужого незаконного володіння відповідача ТзОВ «Нерухомість Трейд Інвест».

Витребування у відповідача ТзОВ «Нерухомість Трейд Інвест» спірного майна, яке належить позивачу та вибуло з його володіння незаконно та поза його волею, не свідчить про порушення справедливої рівноваги (балансу) між інтересами позивача та інтересами відповідача.

Також суд вважає за необхідне зазначити, що учасники справи не надали суду копії реєстраційної справи, а також не просили витребувати її у третьої особи (нотаріуса). Тому перевірити, а відтак підтвердити чи спростувати, твердження позивача про інші порушення у діях нотаріуса, який у даному випадку діяв, у тому числі, як державний реєстратор, суд не мав можливості.

Щодо позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки.

Пред`явлення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому захисту порушених прав та є ефективним способом захисту порушених прав власника. Застосування вимог про витребування майна з чужого незаконного володіння, виключає застосування інших вимог власника.

Суд зазначає, що релевантною для застосування до спірних правовідносин в цьому випадку буде постанова Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року справі № 199/8324/19 та постанови Верховного Суду від 25 листопада 2020 року № 359/6391/17-ц, від 20 грудня 2023 року у справі № 359/1379/21, де суд вказував, що якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав.

Отже, суд дійшов висновку, що позовна вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки задоволенню не підлягає, оскільки позивачем обрано не належний (не ефективний) спосіб захисту.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Щодо судових витрат.

Відповідно до ч. 1 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Звертаючись до суду із позовом, позивач сплатила 1211,20 грн за вимогу немайнового характеру (визнання недійсним договору) та 15140,00 грн за вимогу майнового характеру (витребування майна).

У задоволенні першої вимоги відмовлено, тому судовий збір в розмірі 1211,20 грн позивачу не відшкодовується.

Другу вимогу задоволено повністю. Отже з відповідачів Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест Сіті Актив Груп» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість Трейд Інвест» на користь позивача належить стягнути сплачений позивачем судовий збір в розмірі 15140,00 грн, а саме по 7570,00 грн з кожного відповідача.

Керуючись ст.ст. 4, 12, 13, 81, 141, 263, 265, 273, 280, 282, 284, 287, 289, 354, 355 Цивільного процесуального кодексу України, суд

У Х В А Л И В:

Позов задовольнити частково.

Витребувати з чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість Трейд Інвест» на користь ОСОБА_1 нерухоме майно – житловий будинок, який розташований за адресою АДРЕСА_1 .

У задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість Трейд Інвест» на користь ОСОБА_1 7570,00 грн судового збору.

Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест Сіті Актив Груп» на користь ОСОБА_1 7570,00 грн судового збору.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку шляхом подачі апеляційної скарги до Тернопільського апеляційного суду у 30-денний строк з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_2 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвест Сіті Актив Груп», місце знаходження: 76000, вул. Бельведерська, 25А, офіс 302, м. Івано-Франківськ, код ЄДРПОУ 45217531.

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Нерухомість Трейд Інвест», місце знаходження: 04052, вул. Глибочицька, 17Б, офіс 503, м. Київ, код ЄДРПОУ 45429630.

Третя особа: Приватний нотаріус Івано-Франківського міського нотаріального округу Івано-Франківської області Личук Тарас Володимирович, адреса: 76000, вул. Грушевського, 17, м. Івано-Франківськ.

Рішення складено та підписано 15.10.2026.

Головуючий суддя П. Я. Стельмащук