Постанова від 25 жовтня 2026 р. у справі №752/8363/25 — Київський апеляційний суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

справа №752/8363/25 Головуючий у І інстанції - Кордюкова Ж.І.

апеляційне провадження №22-ц/824/8780/2026 Доповідач у ІІ інстанції - Приходько К.П.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 жовтня 2026 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Приходька К.П.,

суддів Писаної Т.О., Журби С.О.,

за участю секретаря Миголь А.А.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Києві апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 02 лютого 2026 року

у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» про розірвання Договору про участь у фонді фінансування будівництва та стягнення грошових коштів,-

установив:

У квітні2025 року ОСОБА_1 звернувся до Голосіївського районного суду м. Києва із позовом до ТОВ «ФК «Житло-Капітал» про розірвання Договору про участь у фонді фінансування будівництва та стягнення грошових коштів.

В обґрунтування позову зазначав, що 15.07.2021 між ТОВ «ФК «Житло - Капітал» та ним укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва №74-1507/2021-2, відповідно до умов якого відповідач замовляє і фінансує за рахунок коштів ФФБ виду «А» спорудження об`єкту будівництва житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 , а забудовник ТОВ «Строй сіті кепітал» зобов`язується збудувати об`єкт будівництва, ввести його в експлуатацію та передати об`єкти інвестування на умовах та в строки, встановлені в Угоді.

Вказував, що ним за договором про участь у Фонді фінансування будівництва №74- 1507/2021-2 від 15.07.2021 у повному обсязі внесені кошти в розмірі 1394903,65 грн. та отримано свідоцтво №С74-1507/2021-2 від 19.07.2021 про участь у фонді фінансування будівництва виду А «ЖК ГОЛОСІЇВСЬКА ДОЛИНА» (ІІ - черга будівництва), у якому планово-орієнтованою датою введення будинку в експлуатацію визначено 30.04.2022, а передачі під заселення - 31.07.2022.

Також, ним сплачено відповідачу винагороду за управління майном в розмірі 12554,13 грн.

Після сплати ним (довірителем) за об`єкт інвестування, 19.07.2021 був укладений договір №М74-1507/2021-2 відступлення майнових прав, згідно з яким управитель передає довірителю майнові права на об`єкт інвестування №468: двокімнатну квартиру адреса: АДРЕСА_1 .

Станом на дату подання цієї позовної заяви, житловий будинок в експлуатацію не введений, об`єкт інвестування (квартира) у його власність не передана, нові дати введення будинку в експлуатацію та передачі під заселення невідомі, кошти передані Управителю ФФБ йому не повернуті, що свідчить про порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва та неналежне виконання управителем своїх обов`язків, визначених договором №74-1507/2021-2.

Порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель вправі вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він вніс до Фонду фінансування будівництва.

Постановою Північного апеляційного господарського суду по справі №910/10860/21 від 09.02.2023 розірвано договір оренди земельної ділянки площею 7,7001 га, яка розташована по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:79:286:0004), укладений між Київською міською радою та ПАТ «АТП 13058» (замовник будівництва).

Таким чином, автоматично припинили дію договір на будівництво житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 від 16.07.2020, укладений між орендарем земельної ділянки ПАТ «АТП 13058» та забудовником ТОВ «Строй Сіті Кепітал».

Оскільки за умовами договору про участь у ФФБ №74-1507/2021-2, він є споживачем послуг, які надаються ТОВ «ФК «Житло-капітал» з управління грошовими коштами, внесеними ним на рахунок Фонду фінансування будівництва, то це не виключає його відповідальності відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів», а перенесення запланованої дати введення в експлуатацію об`єкта свідчить про порушення його прав щодо об`єкту інвестування, а відтак про наявність підстав для стягнення з відповідача пені за порушення умов Договору про участь у ФФБ №74-1507/2021-2.

Оскільки відповідачем не виконано обов`язок письмово його повідомити про збільшення строків будівництва більш як на 90 днів, то розрахунок пені слід виконати з наступного дня настання строку виконання зобов`язання введення будинку в експлуатацію, тобто з 01.05.2022 по дату подання цього позову, що складає 44650866,37 грн.

Просив суд, розірвати Договір про участь у Фонді фінансування будівництва №74-1507/2021-2 від 15.07.2021, укладений між ним та ТОВ «ФК «Житло-Капітал».

Стягнути з ТОВ «ФК «Житло-Капітал» на його користь сплачені за договором про участь у Фонді фінансування будівництва №74-1507/2021-2 від 15.07.2021 грошові кошти у розмірі 1394903,65 грн., пеню відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у розмірі 44650866,37 грн., винагороду за управління майном у розмірі 12554,13 грн. та витрати по оплаті за надання правової допомоги у розмірі 20000 грн.

Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 02 лютого 2026 року задоволено частково зазначений вище позов.

Розірвано договір про участь у Фонді фінансування будівництва від 15.07.2021 №74-1507/2021-2, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ФК «Житло-Капітал».

Стягнуто з ТОВ «ФК «Житло-Капітал» на користь ОСОБА_1 , сплачені за договором про участь у Фонді фінансування будівництва від 15.07.2021 №74-1507/2021-2 грошові кошти у розмірі 1394903,65 грн.

Відмовлено у задоволенні решти позовних вимог.

Стягнуто з ТОВ «ФК «Житло-Капітал» на користь держави судовий збір у розмірі 968,96 грн.

Не погодившись із вказаним судовим рішенням, в частині стягнення грошових коштів у розмірі 1394903,65 грн., ТОВ «ФК «Житло-Капітал» подало апеляційну скаргу, вважаючи, що при ухваленні оскаржуваного рішення судом першої інстанції порушено норми процесуального та матеріального права, не враховано обставини, які мають суттєве значення для справи.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначило, що задовольняючи позов ОСОБА_1 та стягуючи із нього вартість об`єкта інвестування за Договором про участь у Фонді фінансування будівництва, суд першої інстанції не врахував, що з Управителя ФФБ буде стягнуто кошти за рахунок його власного майна та за рахунок коштів інших фондів фінансування будівництва, в яких воно, ТОВ «ФК «Житло-Капітал» є управителем ФФБ, що не відповідає вимогам ст. 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

При цьому, суд першої інстанції залишив поза увагою те, що обов`язок своєчасно збудувати та ввести в експлуатацію об`єкт будівництва та передати його у власність довірителю Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» покладений на забудовника, а не на управителя.

Також, судом не враховано, що позивач, маючи намір розірвати спірний договір та стягнути кошти, передані в довірче управління, не здійснив дії по поверненню Свідоцтва про участь у ФФБ, яке свідчить про повернення закріплених за ним майнових прав на об`єкт інвестування.

Просило суд, скасувати рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 02 лютого 2026 року в частині стягнення з нього, ТОВ «ФК «Житло-Капітал», грошових коштів у розмірі 1394903,65 грн. та ухвалити у цій частині нове судове рішення про відмову у задоволенні цих вимог.

Відзив на апеляційну скаргу у встановлений апеляційним судом строк не надходив.

Відповідно до ч.3 ст.360 ЦПК України, відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового засідання технічним засобом здійснює секретар судового засідання. У разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Згідно частин 4, 5 ст. 268 ЦПК України, у разі неявки всіх учасників справи у судове засідання, яким завершується розгляд справи, або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи суд підписує рішення (повне або скорочене) без його проголошення.

Датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції та обставини справи в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з наступних підстав.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Судом встановлено, що15.07.2021 між ОСОБА_1 , як довірителем, та ТОВ «ФК «Житло-Капітал», як управителем, укладено Договір про участь у Фонді фінансування будівництва №74/1507/2021-2, відповідно до п.1.1. якого довіритель зобов`язується передати Управителю в управління грошові кошти з метою отримання Довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а Управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим Договором, Правилами ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІ черга будівництва), затвердженими наказом Директора Управителя №256 від 11.11.2020, Договором між Забудовником та Управителем №74-16/07/20-2 від 16.07.2020 та чинним законодавством України.

Відповідно до п. 1.2. договору від 15.07.2021 №74/1507/2021-2 забудовником на дату підписання цього договору є ТОВ «Строй Сіті Кепітал».

Відповідно до п. 1.9. договору від 15.07.2021 №74/1507/2021-2 опис об`єкта інвестування, що підлягає передачі Довірителю в порядку та на умовах цього Договору після завершення будівництва: об`єкт будівництва- Житловий комплекс, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:79:286:0004); об`єкт інвестування - квартира; номер об`єкта інвестування - 468; попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування - 63,35 м кв.; планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30.04.2022; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31.07.2022.

Відповідно до пп. 2.1.1.7, 2.1.1.13. п. 2.1. договору від 15.07.2021 №74/1507/2021-2 управитель зобов`язаний у випадках, передбачених цим договором, повернути кошти довірителю на умовах правил ФФБ та цього договору, з урахуванням п. 2.2.1.9. та розділу 10 цього договору.

Також управитель зобов`язаний письмово повідомити довірителя про внесення змін до умов договору управителя із забудовником щодо перенесення строків здачі в експлуатацію об`єкта будівництва більш ніж на 90 днів та у випадку заміни забудовника.

Відповідно до пп. 2.2.2.2. п. 2.2.2. договору від 15.07.2021 №74/1507/2021-2 довіритель має право до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію, за письмовою згодою управителя, за умови сплати довірителем винагороди управителю у розмірі та порядку, передбаченому цим договором відмовитися від участі у ФФБ шляхом дострокового розірвання договору про участь у ФФБ та отримати з ФФБ кошти на умовах передбачених цим договором та правилами ФФБ.

Відповідно до п. 9.1. - 9.5., 9.6 договору від 15.07.2021 №74/1507/2021-2 до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатація довіритель має право достроково припинити управління майном та відмовитись від участі у ФФБ.

У разі відкріплення, сума коштів, що підлягає поверненню довірителю при відмові від ФФБ, визначається управителем, виходячи з кількості закріплених за довірителем одиниць об`єкта інвестування, поточної ціни вимірної одиниці цього об`єкта інвестування та передачі коштів в управління управителю ФФБ з урахуванням винагороди Управителя, передбаченої п. 10.1.3, 10.3., 5.11 цього договору.

Для отримання коштів, зазначених п.9.2. цього договору довіритель повинен повідомити управителя про реквізити свого банківського рахунку або надати інші дані (реквізити), що дозволяють управителю перерахувати довірителю належні йому кошти у безготівковій формі.

Управитель перераховує на наданий довірителем, у відповідності до вимог п.9 цього договору рахунок кошти в розмірі, визначеному п. 9.2. цього договору протягом п`яти робочих днів, після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та після надання довірителем реквізитів банківського рахунку або надання інших даних (реквізитів), що дозволяють управителю перерахувати довірителю належні йому кошти у безготівковій формі.

У разі ненадання довірителем управителю реквізитів банківського рахунку або не надання інших даних (реквізитів), що дозволяють управителю перерахувати довірителю належні кошти у безготівковій формі протягом одного місяця з дня подачі заяви про вихід, вважається, що довіритель доручає управителю перерахувати кошти, зазначені в п. 9 цього договору, з рахунку ФФБ на власний рахунок управителя з мето їх зберігання до повернення коштів довірителю.

У разі відкріплення від довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування та закріплених за ним вимірних одиниць об`єкта інвестування управитель виплачує (повертає) довірителю кошти на умовах цього договору та правил ФФБ та виключно після повернення довірителем управителю свідоцтва про участь у ФФБ і укладеного договору про уступку майнових прав (за наявності).

Відповідно до пп. 10.1.1 - 10.1.5. п. 10.1. договору від 15.07.2021 №74/1507/2021-2 довіритель сплачує управителю винагороду:

-за оформлення зміни об?єкта інвестування - у розмірі 1 (один) % від вартості закріплених за Довірителем вимірних одиниць об?єкту інвестування за поточною ціною вимірної одиниці об?єкта інвестування на день подання заяви про оформлення операції зміни об?єкта інвестування;

-за оформлення уступки права вимоги Довірителя за цим Договором третім особам - у розмірі 3 (три) % від вартості закріплених за Довірителем вимірних одиниць об?єкта інвестування за поточною ціною вимірної одиниці об?єкта інвестування на день подання заяви про оформлення операції уступки права вимоги за цим Договором;

-за оформлення відмови Довірителя від участі у фінансуванні спорудження об?єкта будівництва та/або повернення Довірителю коштів у разі відкріплення від Довірителя об?єкта інвестування - у розмірі 5 (п?ять) % від вартості закріплених за Довірителем вимірних одиниць об?єкта інвестування за поточною ціною вимірної одиниці об?єкта інвестування на день подачі відповідної заяви про відмову Довірителя від участі у ФФБ або на день відкріплення від Довірителя об?єкта інвестування (у разі, якщо відкріплення здійснюється в . односторонньому порядку Управителем ФФБ);

-за часткове повернення грошових коштів з ФФБ за ініціативою Довірителя - 5 (п?ять) % від вартості закріплених за Довірителем вимірних одиниць об?єкта інвестування за поточною ціною вимірної одиниці об?єкта інвестування на день подачі відповідної заяви.

-за управління майном 0,9% від орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування (на день підписання цього договору та 0,5% від вартості об`єкта інвестування на день введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

Відповідно до п. 11.1. - 11.3. договору від 15.07.2021 №74/1507/2021-2 управитель і забудовник за невиконання прийнятих на себе зобов`язань за договором про участь у ФФБ та договором управителя із забудовником несуть відповідальність згідно законодавства України.

Управитель при здійсненні управління: несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя ,визначених Правилами ФФБ та визнаних довірителем; несе відповідальність за виконання своїх зобов`язань перед довірителем ФФБ у межах Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництва та операціях з нерухомістю зі змінами та доповненнями до договору; не несе відповідальності власним майно за виплату коштів довірителю ФФБ в разі відмови від участі у ФФБ виду А, якщо управитель ФФБ дотримався встановлених Правилами ФФБ процедур щодо забезпечення можливості отримання довірителем коштів з ФФБ.

Забудовник, як особа, яка згідно із законодавствам має право на виконання функцій з будівництва для спорудження об`єктів будівництва та уклала договір з управителем: несе відповідальність згідно чинного законодавства України та договору управління забудовником за невиконання зобов`язань щодо організації спорудження об`єкта будівництва своєчасного введення його в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво підтвердженого управителем.

Позивач повністю оплатив вартість об`єкта інвестування у сумі 1394903,65 грн., на підтвердження чого йому видано свідоцтво №С74-1507/2021-2 від 19.07.2021 про участь у ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІ черга будівництва).

Відповідно до зазначеного свідоцтва за довірителем (позивачем) закріплена квартира, яка знаходиться у житловому комплексі по АДРЕСА_2 , номер об`єкта інвестування 468. Планово - орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30.04.2022. Планово - орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31.07.2022.

Відповідно до копії платіжного доручення №1 від 19.07.2021 ОСОБА_1 сплатив на користь ТОВ «ФК «Житло-капітал» 12554,13 грн. за управління майном згідно договору №74/1507/202-2 від 15.07.2021 без ПДВ.

19.07.2021 між ТОВ «ФК «Житло-Капітал» та ОСОБА_1 укладений договір №М74-1507/2021-2 про відступлення майнових прав, відповідно до умов якого Управитель передає, а Довіритель приймає майнові права на Об`єкт інвестування, що підлягає передачі Довірителю в порядку та на умовах Договору про участь у ФФБ після завершення Забудовником будівництва. Опис об`єкта інвестування: об`єкт будівництва - Житловий комплекс, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:79:286:0004); об`єкт інвестування - квартира; номер об`єкта інвестування - 468; попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування - 63,35 м кв.; планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30.04.2022; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31.07.2022. Датою набуття Довірителем майнових прав на Об`єкт інвестування є день підписання цього Договору (п. 1.1., 1.2. вказаного Договору).

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 09.02.2023 у справі №910/10860/21, яка набула законної сили 24.05.2023, скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18.02.2016, індексний розмір 28320142 та від 01.03.2016, індексний номер 28522642 та здійснену на їх підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди за ПАТ «АТП 13058» земельної ділянки площею 7, 7001 га (кадастровий номер 8000000000:79:286:0004) на АДРЕСА_1 . Розірвано договір оренди земельної ділянки площею 7,7001 га, що розташована на АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:79:286:0004), укладений між Київською міською радою та ПАТ «АТП 13058», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований в реєстрі за №849 від 01.09.2003.

Розпорядженням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку №49-ДУМ про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках від 14.04.2023, зобов`язано ТОВ «ФК «Житло-Капітал» у термін до 14.07.2023 усунути порушення законодавства шляхом розміщення всіх коштів оперативного резерву ФФБ у сумі 3711610978,24 грн. на вкладних (депозитних) рахунках у банках.

Постановою №188-ДУМ Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 12.09.2023 за провадження професійної діяльності на ринках капіталу та організованих товарних ринках з порушенням умов ліцензування застосовано відносно ТОВ «ФК «Житло-Капітал» санкцію у виді зупинення на строк до 12.03.2024 дії ліцензії на провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю.

Листом Виконавчого органу Київської міської ради №018-683 від 06.10.2023 на звернення ГО «Інвестори «ЖК «Голосіївська долина» повідомлено, що земельна ділянка площею 7,7001 га з кадастровим номером 8000000000:79:286:0004 на АДРЕСА_1 передана в оренду на 25 років ВАТ «АТП 13058» для експлуатації та обслуговування адміністративних будівель і виробничих споруд майнового комплексу (Договір оренди земельної ділянки від 17.12.2002 №79-6-00170, термін дії до 17.12.2028). Розроблений відповідно до законодавства проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки для підготовки проекту рішення Київської міської ради про передачу земельної ділянки для будівництва житлового комплексу до Виконавчого органу не надходив. Рішення про передачу ПАТ «АТП 13058» в оренду земельної ділянки для будівництва житлового комплексу або про зміну цільового призначення земельної ділянки та внесення змін до Договору оренди земельної ділянки Київська міська рада не приймала. Станом на сьогодні поштова адреса житловому будинку АДРЕСА_3 (І черга будівництва, 1-й пусковий комплекс) не присвоєна.

27.02.2025 адвокат Бондарчук З.В. в інтересах ОСОБА_1 звернувся до директора ТОВ «ФК «Житло капітал» з адвокатським запитом, в якому просив повідомити дату, час та адресу для укладення угоди про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва №74-0709/2021-1 від 07.09.2021 та повернення сплаченої ОСОБА_1 суми у розмірі 1394903,65 грн.

11.03.2025 ТОВ «ФК «Житло капітал» надало відповідь на вищезазначений адвокатський запит, в якій зазначило, що управителем робиться все можливе для належного виконання умов договорів про участь у ФБ та захисту прав та інтересів довірителя. Зазначило, що довіритель може звернутися до Товариства: вівторок - четвер з 11.0 - 16.00 за адресою: м. Київ, вул. Протасів Яр, буд. 2Д, оф. 2 для підписання угоди про розірвання договору про участь у ФФБ у зв`язку із відмовою довірителя від участі у ФФБ та повернення оригіналу свідоцтва №С74-1507/2021-2 від 19.07.2021 про участь у ФФБ.

Ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем належним чином виконано взяті на себе зобов`язання за спірним договором про участь у фонді фінансування будівництва №74/1507/2021-2 від 15.07.2021, а управителем допущено істотне порушення умов цього договору щодо передачі позивачу у власність об`єкта інвестування, більш ніж на 2 роки, з урахуванням того, що термін здачі вказаного будинку відповідач не зазначає, будинок повністю не споруджено, управитель та забудовник втратили право користування земельною ділянкою для забудови, а тому, суд першої інстанції дійшов до висновку, що зазначене, в сукупності, дає підстави для задоволення позову в частині розірвання спірного договору про участь у фонді фінансування будівництва №74/1507/2021-2 від 15.07.2021 та стягнення сплачених позивачем на його виконання коштів у розмірі 1394903,65 грн.

З висновками викладеними у рішенні суду першої інстанції погоджується і колегія суддів, оскільки вони ґрунтуються на матеріалах справи, а також узгоджуються з вимогами чинного законодавства з огляду на наступне.

За змістом статей 15 і 16 ЦК України, кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Згідно ч. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значної мірою позбавляється того, на то вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 1029 ЦК України, за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю врегульовані Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Відповідно до ч. 2 вищевказаного Закону, управитель - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом.

Правила фонду (Правила ФФБ, Правила ФОН) - система норм, затверджена та оприлюднена управителем цього фонду, якої мають дотримуватися всі суб`єкти системи фінансово-кредитних механізмів будівництва житла для досягнення мети управління майном, визначеної установником управління, що повинні відповідати вимогам цього Закону.

Винагорода управителя ФФБ - грошові кошти, які відповідно до цього Закону установники управління (довірителі ФФБ) сплачують управителю для відшкодування необхідних витрат, зроблених управителем у зв`язку з управлінням майном (коштами), переданим йому в управління за договорами про управління майном (договорами про участь у ФФБ), а також для забезпечення його діяльності з управління майном. Довірителі ФФБ сплачують управителю таку винагороду у строки, розмірі та в порядку, визначені договором про участь у ФФБ. Управитель може отримувати винагороду або утримувати її самостійно в інших випадках, передбачених цим Законом.

Згідно ч. 1 ст. 7 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», управитель фонду на праві довірчої власності здійснює управління фондом та для досягнення мети управління майном, визначеної установниками цього фонду, перераховує частину отриманих коштів у напрямах, зазначених у Правилах. Для ФФБ - це фінансування будівництва, для ФОН - це здійснення операцій з нерухомістю. Решта коштів залишається в управлінні управителя відповідно до Правил фонду.

Згідно окремих положень ст. 11 вищевказаного Закону, фінансова установа, яка відповідає вимогам цього Закону, може за власною ініціативою створити ФФБ. ФФБ не є юридичною особою. ФФБ може бути двох видів - ФФБ виду А та ФФБ виду Б. Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування.

Довірителями ФФБ можуть бути фізичні та юридичні особи та спільний інвестор ФОН. За умови виникнення правовідносин системи ФОН-ФФБ довірителем ФФБ є спільний інвестор ФОН, в інтересах якого діє управитель ФОН. При цьому договір про участь у ФФБ має містити відповідне застереження.

Згідно ч. 2 ст. 12 Закону, правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.

Відповідно до ст. 18 цього Закону, управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до: змін технічних характеристик об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; погіршення споживчих властивостей об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків; збільшення строків будівництва більше ніж на дев`яносто днів порівняно із строками, зазначеними в договорі між управителем та забудовником станом на день його підписання.

У разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог ст. 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.

Забудовник зобов`язаний на вимогу управителя протягом строку, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або передати право власності/спеціальне майнове право на предмет іпотеки (майнові права на предмет іпотеки - для об`єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано до набрання чинності Законом України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому») управителю з додержанням вимог ст. 10 цього Закону, якщо інше не передбачене договором.

У разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до ст. 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.

Статтею 20 Закону унормовано припинення управління майном та договору про участь у ФФБ, відкріплення об`єкта інвестування від довірителя та умови виплати довірителю коштів з ФФБ.

Згідно положень цієї статті управління майном, яке здійснюється за договором про участь у ФФБ, припиняється у разі: повного виконання управителем ФФБ зобов`язань перед довірителем; відмови довірителя від участі в ФФБ; смерті довірителя - фізичної особи або ліквідації довірителя - юридичної особи; відкріплення управителем від довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування за невиконання довірителем своїх зобов`язань за договором про участь у ФФБ; в інших випадках, передбачених Правилами ФФБ.

Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно зі ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; сплата неустойки; відшкодування збитків.

Отже, підставами для дострокового розірвання договору та виплати коштів довірителю за ч. 4 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» є:у разі порушення забудовником строків спорудження будівництва; у разі неналежного виконання Управителем своїх обов`язків, передбачених ст. 18 вищенаведеного Закону.

Таким чином, враховуючи те, що довірителем належним чином виконано взяті на себе зобов`язання за спірним договором про участь у фонді фінансування будівництва, а управителем допущено істотне порушення умов цього договору щодо передачі ОСОБА_1 у власність об`єкта інвестування, адже затримано введення об`єкта інвестування в експлуатацію та здачу під заселення, що в сукупності вказує про неможливість використати результати Договору (отримання довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для стягнення з відповідача на користь позивача сплачених ним на виконання договору коштів у розмірі 1394903,65 грн., в силу вимог ч. 4 ст. 18 Закону України « Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Доводи апеляційної скарги в тій частині, що ТОВ «ФК «Житло-Капітал» не має обов`язку, щодо введення житлового будинку в експлуатацію, а відтак не може нести відповідальність за порушення строків спорудження об`єкта будівництва і несвоєчасна здача об`єкта будівництва не є порушенням із боку Управителя умов Договору про участь у ФФБ, є необґрунтованими, оскільки договірні правовідносини у позивача існують саме з управителем - ТОВ «ФК «Житло-Капітал», якому передавалися кошти з метою отримання об`єкту будівництва у власність у строки, передбачені договором.

Щодо посилань апелянта на те, що позивач, маючи намір розірвати спірний договір та стягнути кошти, передані в довірче управління, не здійснив дії по поверненню Свідоцтва про участь у ФФБ, яке свідчить про повернення закріплених за ним майнових прав на об`єкт інвестування, слід зауважити, що, як вже зазначалося вище, ч. 1 ст. 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» передбачено, що управління майном, яке здійснюється за договором про участь у ФФБ, припиняється у разі: повного виконання управителем ФФБ зобов`язань перед довірителем; відмови довірителя від участі в ФФБ; смерті довірителя - фізичної особи або ліквідації довірителя - юридичної особи; відкріплення управителем від довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування за невиконання довірителем своїх зобов`язань за договором про участь у ФФБ; в інших випадках, передбачених Правилами ФФБ.

У ч. 2 ст. 20 вказаного Закону вказано, що при відкріпленні від довірителя об`єкта інвестування управитель також відкріплює від довірителя всі закріплені за ним вимірні одиниці цього об`єкта інвестування та забезпечує державну реєстрацію припинення спеціального майнового права довірителя на об`єкт інвестування (державну реєстрацію припинення обтяження речових прав на об`єкт інвестування, встановленого на користь довірителя, який сплатив частково ціну об`єкта інвестування). З моменту відкріплення об`єкта інвестування від довірителя та державної реєстрації припинення спеціального майнового права довірителя на об`єкт інвестування (державної реєстрації припинення обтяження речових прав на об`єкт інвестування, встановленого на користь довірителя, який сплатив частково ціну об`єкта інвестування) управління майном припиняється, довіритель втрачає право вимоги на об`єкт інвестування та вимірні одиниці цього об`єкта інвестування, управитель ФФБ зобов`язаний виплатити довірителю кошти на умовах та в порядку, визначених Правилами фонду.

Тобто, в момент розірвання договору про участь у ФФБ на підставі рішення суду довіритель автоматично втрачає майнові права на об`єкт інвестування та вимірні одиниці.

Крім того, згідно з ч. 2 ст. 18 Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Постановою Кабінету Міністрів України №1127 від 25.12.2015 затверджено Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Відповідно до п. 81 Порядку №1127 у разі участі особи у фонді фінансування будівництва документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою завершеного будівництвом об`єкта, є видана управителем такого фонду довідка про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування.

У пунктах 2.2.1.7 та 6.2 Договору визначено, що протягом 20 робочих днів з дати надіслання письмового повідомлення управителя про введення об`єкта будівництва в експлуатацію слід здійснити остаточні розрахунки за даними БТІ (або іншого Державного орагну, що здійснює остаточні обміри об`єкта будівництва перед введенням його в експлуатацію) та обміняти у Управителя Свідоцтво про участь у ФФБ на Довідку. Довідка є документом, підписаним уповноваженою особою Управителя, що підтверджує право Довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування.

Статтею 19 Закону передбачено, що після введення об`єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування.

На підставі даних про фактичну загальну площу об`єкта інвестування управитель ФФБ та довіритель здійснюють остаточні розрахунки відповідно до Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», за результатами яких управитель ФФБ видає довірителю в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку, що підтверджує проведення остаточних розрахунків за об`єкт інвестування між управителем ФФБ та довірителем.

Таким чином, вказана довідка видається управителем при умові завершення будівництва об`єкту.

У свою чергу, оскільки будівництво об`єкту інвестиції позивача не закінчено, будинок не введено в експлуатацію, Свідоцтво про участь у ФФБ не є документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за ОСОБА_1 об`єкту інвестування та жодним чином не впливає на спірні правовідносини.

Інші доводи апеляційної скарги зводяться до незгоди відповідача з висновками суду першої інстанції, невірного розуміння скаржником вимог чинного законодавства та власного тлумачення характеру спірних правовідносин.

При цьому, докази та обставини, на які посилається відповідач у апеляційній скарзі, були предметом дослідження суду першої інстанції і при їх дослідженні та встановленні були дотримані норми матеріального і процесуального права.

Судом першої інстанції правильно визначено характер спірних правовідносин, встановлено обсяг прав та обов`язків сторін, застосовано норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, що склались між сторонами, надано повну, всебічну та об`єктивну оцінку наявним у справі доказам, як кожному окремо, так і у їх сукупності та взаємозв`язку, та з урахуванням доведеності позовних вимог ОСОБА_1 , ухвалено обґрунтоване рішення про їх часткове задоволення.

З урахуванням викладеного, колегія суддів вважає, що вказане рішення є законним та обґрунтованим, ухваленим на підставі норм матеріального та процесуального права, тому підстави для його часткового скасування відсутні.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Згідно зі ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

З огляду вищевикладене, колегія суддів приходить до висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду без змін.

Керуючись ст.ст.268, 367, 368, 372, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд,-

постановив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» залишити без задоволення.

Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 02 лютого 2026 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Суддя-доповідач К.П. Приходько

Судді Т.О. Писана

С.О. Журба