Постанова від 20 жовтня 2026 р. у справі №758/6802/25 — Київський апеляційний суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 758/6802/25 Головуючий у суді І інстанції Войтенко Т.В.

Провадження № 22-ц/824/13260/2026 Доповідач у суді ІІ інстанції Голуб С.А.

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

21 жовтня 2026 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - Голуб С.А.,

суддів: Борисової О.В., Таргоній Д.О.,

за участю секретаря судового засідання - Гладкої І.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Київського апеляційного суду цивільну справу за апеляційними скаргами ОСОБА_1 , поданими його представниками - адвокатами Кузнецовим Іллею Сергійовичем та Шульженком Ігорем Вікторовичем , на рішення Подільського районного суду міста Києва від 06 квітня 2026 року у справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» про захист прав споживачів,

в с т а н о в и в:

У травні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, обґрунтовуючи його тим, що 12 жовтня 2017 року між ним та товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» (далі - ТОВ «ФК «Житло-Капітал») був укладений договір № 32-1210/2017-2 про участь у Фонді фінансування будівництва.

Відповідно до умов договору довіритель зобов`язався передати управителю в управління грошові кошти з метою отримання у власність житла (об'єкта інвестування), а управитель зобов'язався прийняти кошти на рахунок Фонду фінансування будівництва (далі - ФФБ) у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених договором, Правилами Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК Подол-Градь», договором між забудовником та управителем № 06/12/13-2 від 06 грудня 2013 року та чинним законодавством України.

Сплативши повну вартість об'єкта інвестування - машиномісця підземного паркінгу № 20 в житловому будинку за адресою в межі АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 ), позивач набув статус довірителя Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК Подол-Градь».

04 жовтня 2018 року сторони уклали договір № М32-1210/2017-2 про відступлення майнових прав, відповідно до якого відповідач передав позивачу майнові права на об'єкт інвестування, а саме машиномісце підземного паркінгу № 20 за будівельною адресою: АДРЕСА_3 .

Відповідно до договору про участь у ФФБ планово-орієнтований термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію встановлено 28 лютого 2019 року, планово-орієнтований термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31 травня 2019 року.

Позивач зазначав, що введення об'єкта будівництва в експлуатацію не відбулося, оплачений ним об`єкт інвестування йому не переданий у встановлені строки, довідку на підтвердження права довірителя на отримання у власність об`єкта не надано, відтак вважав наявним тривале прострочення виконання умов договору зі сторони відповідача.

З 01 червня 2019 року триває прострочення управителем своїх зобов`язань, що є підставою для застосування до нього цивільно-правової відповідальності у вигляді пені в розмірі 3 % на підставі частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів».

З урахуванням поданої заяви про зменшення позовних вимог, ОСОБА_1 просив суд стягнути з ТОВ «ФК «Житло-Капітал» пеню, нараховану за період з 01 червня 2019 року по 18 вересня 2025 року, у розмірі 580 104,00 грн.

Рішенням Подільського районного суду міста Києва від 06 квітня 2026 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з вказаним рішенням, представники позивача - адвокати Кузнецов І.С. та Шульженко І.В. подали дві окремі апеляційні скарги, в яких просять його скасувати з мотивів неповного з`ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, неправильного застосування норм матеріального й порушення норм процесуального права, та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

В обґрунтування своїх доводів адвокат Кузнецов І.С. зазначає, що відмовляючи у стягненні неустойки, суд першої інстанції неправильно поставив можливість стягнення пені за частиною п`ятою статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у залежність від доведення вини управителя в затримці будівництва, не врахував правові висновки Верховного Суду у справах щодо участі у ФФБ і не звернув увагу на те, що саме управитель є стороною договору з довірителем та виконавцем послуги з того, щоб врешті відбулось володіння довірителем оплаченим паркомісцем і його передача у власність.

Суттю заявленого позову не було встановлення причин затримки будівництва або визначення особи, винної у недобудові об`єкта, тоді як суть заявленого позову полягала у застосуванні спеціальної відповідальності виконавця послуг, передбаченої частиною п`ятою статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів», яка не ставить можливість стягнення пені в залежність від доведення вини виконавця чи встановлення причин прострочення, для її застосування достатньо факту прострочення виконання договору та не передавання позивачу у власність об`єкта інвестування (у тому числі не видано визначеної пунктом 2.1.1.9 договору довідки на отримання у власність об`єкта інвестування).

Натомість, суд першої інстанції безпідставно поклав на позивача обов`язок доводити вину управителя у затримці будівництва та введення об`єкта в експлуатацію, хоча така умова законом не передбачена.

В оскаржуваному рішенні суд визнав, що до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення Закону України «Про захист прав споживачів» і позивач є споживачем фінансової послуги, яку надає управитель ФФБ, а також встановив факт порушення строків виконання договору, оскільки об`єкт інвестування не був введений в експлуатацію у погоджені сторонами строки та не був переданий позивачу.

Разом із тим, визнавши наявність споживчих правовідносин та факт прострочення виконання послуги, суд першої інстанції безпідставно відмовив у застосуванні наслідків, передбачених частиною п`ятою статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів».

Зазначена норма передбачає єдину підставу для нарахування пені - прострочення виконання роботи (послуги) виконавцем. Закон не ставить застосування цієї санкції в залежність від доведення споживачем вини виконавця, наявності збитків або неналежного виконання ним контролюючих функцій над забудовником.

Суд у рішенні також зазначив про існування сталої судової практики щодо стягнення з ТОВ «ФК «Житло-Капітал» пені, зокрема, послався на постанову Київського апеляційного суду від 27 серпня 2025 року у справі № 753/17974/24 та правові висновки Верховного Суду у справі № 759/3606/20.

У постанові Верховного Суду від 01 вересня 2022 року у справі № 759/3606/20 зроблено висновок про поширення на правовідносини між довірителем ФФБ та управителем положень Закону України «Про захист прав споживачів», а також про можливість застосування до таких правовідносин пені, передбаченої частиною п`ятою статті 10 цього Закону.

Правомірність стягнення з відповідача ТОВ «ФК «Житло-Капітал» пені підтверджена й у постанові Верховного Суду від 08 вересня 2021 року у справі № 755/17909/19.

Проте, замість застосування саме цієї правової позиції до спірних правовідносин, суд першої інстанції поклав в основу рішення висновки Верховного Суду у справах № 638/18016/21 та № 759/15227/24, предметом яких було стягнення 3 % річних та інфляційних втрат, а не пені.

Отже, суд першої інстанції, визнавши існування релевантної судової практики щодо стягнення пені з управителя ФФБ, без належного правового обґрунтування відмовився її застосовувати.

Також суд не врахував, що позивач не перебуває у договірних відносинах із забудовником і саме управитель прийняв гроші позивача, претендує на отримання винагороди за договором, здійснив управління грошима довірителя, відповідно до статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» здійснює контроль за забудовником та після введення об`єкта в експлуатацію зобов`язаний видати довірителю довідку для оформлення права власності.

Тобто забудовник не є стороною договору з довірителем, тому управитель не повинен перекладати на нього всю відповідальність. Згідно з договором саме управитель мав забезпечити виконання зобов`язань забудовника: контролювати, перевіряти строки, притягувати до відповідальності за порушення строків введення в експлуатацію або звертатися до суду з позовом і повертати кошти довірителів у забудовника, але нічого з цього не відбулось.

Відповідач разом із відзивом на позовну заяву не надав доказів, які б могли свідчити про те, що він дбав про інтереси довірителя, вживав заходів впливу до забудовника з метою дотримання погоджених сторонами у договорі строків завершення будівництва. Тому саме управитель є виконавцем послуги перед позивачем, а той факт, що окремі дії щодо будівництва виконує забудовник не звільняє управителя від відповідальності перед споживачем за неналежне виконання послуги.

В обґрунтування своїх доводів адвокат Шульженко І.В. вказує, що суд першої інстанції поверхнево виконав свій обов`язок з відправлення судочинства, вдався до перекручування обставин судового процесу в частині доказування і подання доказів, перекручування правової природи укладеного договору про участь у ФФБ в частині обов`язків відповідача за ним та дійшов помилкових та необґрунтованих висновків про відмову в позові.

Аналізуючи положення Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та умови договору про участь у ФФБ в частині права довірителя вимагати від управителя дострокового розірвання цього договору та повернення йому коштів, суд не взяв до уваги, що позивач взагалі не вимагав розірвання укладеного із відповідачем договору про участь у ФФБ, хоча таке право у нього дійсно існувало.

Проте, реалізація такого права на розірвання договору не є обов`язком позивача і це питання не було обґрунтуванням (підставою) позову та не становило предмет доказування. Позивач просив лише стягнути з відповідача пеню у зв`язку із його зволіканнями - простроченням та неналежним виконанням договору про участь у ФФБ.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд виходив з того, що позивач не довів, що несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності відповідача. Такий висновок суду першої інстанції, на думку представника, є також помилковим.

Під час розгляду справи позивач як споживач чітко зазначав та вказував це як підставу позовних вимог, що відповідач як виконавець послуги взагалі не вживав будь-яких вищевказаних заходів реагування - відсутність контролю, неналежний контроль за забудовником, відсутність будь-яких звернень до забудовника з боку управителя.

Наведене підтверджувалось самим фактом відсутності: письмових повідомлень відповідача забудовнику про необхідність усунення порушень стосовно строків будівництва та здачі об`єкта; вимог про розірвання договору; вимог про відшкодування збитків; вимог про передання всієї дозвільної, виконавчої, технічної та іншої документації, необхідної для завершення будівництва об`єкта тощо. Доказів протилежного відповідачем до суду надано не було, як і не було надано будь-яких обґрунтованих заперечень.

Водночас позивач не може бути зобов`язаним доводити негативний факт з боку відповідача, тобто відсутність дій чи подій з боку відповідача (у даному випадку - не вжиття ним заходів реагування). Тому, якщо позивач стверджує, що дії не було, тягар доказування автоматично переходить на відповідача і саме він має довести, що дія була.

Відповідно до частини другої статті 614 ЦК України відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання. Отже, у даному випадку тягар доказування вжиття відповідачем заходів реагування лежить саме на ньому, а не на позивачу.

Не доведено відповідачем і наявність обставин непереборної сили, які завадили йому виконати зобов`язання за договором про участь у ФФБ якісно та вчасно. Суд не взяв до уваги, що Закон України «Про захист прав споживачів» та усталена практика Верховного Суду виходять з того, що споживач є менш захищеним, не має спеціальних знань і доступу до внутрішньої документації підприємства (управителя/забудовника). У справах про захист прав споживачів діє презумпція вини відповідача (продавця, виробника або виконавця послуг), тому саме він зобов`язаний довести відсутність своїх порушень. Вимоги споживача не підлягають задоволенню тільки у разі, якщо виконавцем буде доведено, що недоліки у виконаних роботах або наданих послугах виникли з вини самого споживача чи внаслідок дії непереборної сили.

Відповідач правом на подання відзиву на апеляційну скаргу не скористався.

У судовому засіданні суду апеляційної інстанції представник позивача - адвокат Кузнецов І.С. підтримав доводи апеляційних скарг, просили їх задовольнити.

Представник відповідача - адвокат Пугач С.В. у судовому засіданні заперечував проти доводів апеляційних скарг, просив залишити їх без задоволення.

Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, пояснення представників сторін, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційних скарг та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційні скарги слід залишити без задоволення з таких підстав.

Суд першої інстанції встановив, що 12 жовтня 2017 року між ТОВ «ФК «Житло-Капітал» та ОСОБА_1 було укладено договір № 32-1210/2017-2 про участь у Фонді фінансування будівництва.

Під час укладення договору позивач ознайомився із Правилами про участь у ФФБ виду А «ЖК Подол-Градь» та окремим підписом на останній сторінці договору підтвердив, що ним визнаються Правила ФФБ та він зобов`язується їх дотримуватись, а також отримав примірник цих Правил.

Відповідно до пункту 1.1 договору довіритель передав управителю в довірче управління грошові кошти на рахунок ФФБ виду А «ЖК Подол-Градь» з метою отримання довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а управитель прийняв кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснював від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених договором, Правилами ФФБ, договором між забудовником та управителем.

Пунктом 1.2 договору передбачено, що забудовником на дату підписання цього договору є ТОВ «Укрбуд Девелопмент».

Згідно з пунктом 1.9 договору планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію визначено 28 лютого 2019 року, планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31 травня 2019 року.

Права та обов`язки управителя передбачені пунктом 2.1 договору про участь у ФФБ «Права і обов`язки Управителя».

Пунктом 2.1.1 договору визначено, що управитель зобов`язаний: прийняти від довірителя у довірчу власність грошові кошти на рахунок ФФБ для фінансування спорудження об`єкта будівництва; після внесення довірителем коштів до ФФБ, закріпити за довірителем конкретний об`єкт інвестування та вилучити цей об`єкт з переліку об`єктів інвестування, що є у пропозиції управителя, для виключення можливості закріплення цього об`єкту за іншими довірителями, якщо довіритель бере на себе зобов`язання щодо подальшого внесення коштів до ФФБ; після внесення довірителем коштів до ФФБ закріпити за довірителем відповідну кількість вимірних одиниць об`єкту інвестування з урахуванням поточної ціни вимірної одиниці об`єкта інвестування; використовувати грошові кошти довірителя, отримані у довірчу власність, для фінансування спорудження об`єкта будівництва в межах передбачених чинним законодавством; особисто здійснювати управління грошовими коштами довірителя, не передавати свої права по цьому договору іншим особам; видати довірителю свідоцтво про участь у ФФБ після внесення довірителем коштів до ФФБ; у випадках, передбачених цим договором, повернути кошти довірителю на умовах Правил ФФБ та цього договору, з урахуванням пункту 2.2.1.9 та розділу 10 цього договору; передати довірителю, в разі, якщо він повністю проінвестує закріплений за ним об`єкт інвестування, майнові права на цей об`єкт інвестування за договором про уступку майнових прав; після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та здійснення довірителем остаточних розрахунків з управителем за даними БТІ, надати довірителю в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ, на умовах Правил ФФБ, довідку за встановленою управителем формою, яка підтверджує право довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування; за умови виконання довірителем своїх зобов`язань перед управителем щодо внесення до ФФБ коштів, внести довірителя в перелік довірителів, які мають право на отримання у власність закріплених за ними об`єктів інвестування, перелік яких управитель надає забудовнику; у разі зміни умов договору, укладеного між управителем та забудовником, укласти з довірителем додатковий договір (внести зміни, викласти у новій редакції); письмово повідомити довірителя про внесення змін до умов договору управителя із забудовником щодо перенесення строків здачі в експлуатацію об`єкта будівництва більш ніж на 90 днів та у випадку заміни забудовника.

Забудовник, як особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовлення будівництва для спорудження об`єктів будівництва та уклала договір з управителем, несе відповідальність згідно з чинним законодавством України та договором управителя із забудовником за невиконання зобов`язань щодо організації спорудження об`єкта будівництва, своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем (пункт 11.3 договору).

27 жовтня 2017 року на виконання умов договору ОСОБА_1 перерахував на рахунок відповідача 150 000,00 грн, на підтвердження чого отримав свідоцтво № С32-1210/2017-2 від 27 жовтня 2017 року.

30 січня 2018 року, 30 квітня 2018 року та 30 липня 2018 року позивач сплатив відповідачу ще 450 000,00 грн, на підтвердження чого отримав друге свідоцтво № С32-1210/2017-2 від 04 жовтня 2018 року.

Сплативши повну вартість об`єкта інвестування, а саме машиномісця підземного паркінгу № 20 в житловому будинку за адресою в межі АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 ), позивач набув статус довірителя ФФБ виду А «ЖК Подол-Градь».

04 жовтня 2018 року між сторонами укладено договір № М32-1210/2017-2 про відступлення майнових прав, відповідно до якого відповідач передав позивачу майнові права на об`єкт інвестування, а саме машиномісце підземного паркінгу № 20 за будівельною адресою: АДРЕСА_3 .

У кінцеву дату введення об`єкту в експлуатацію 31 травня 2019 року об`єкт інвестування введений в експлуатацію не був, що порушує права позивача, у зв`язку з чим він звернувся до відповідача із заявою, намагаючись врегулювати спір у позасудовому порядку.

Позивач направив відповідачу заяву від 22 серпня 2024 року із пропозицією відповідно до пункту 2.2.2.2.3 договору змінити об`єкт інвестування на інший з переліку об`єктів інвестування.

Відповідачем надано відповідь № 03-19/09/24 від 19 вересня 2024 року, у якій роз`яснено право довірителя відмовитись від участі у ФФБ шляхом дострокового розірвання договору про участь у ФФБ № 32-1210/2017-2 від 12 жовтня 2017 року на підставі пункту 2.2.2.2.1 договору та отримання з ФФБ коштів на умовах, передбачених цим договором та Правилами ФФБ.

Позивач направив відповідачу заяву від 13 жовтня 2024 року, у якій просив повідомити, яку саме суму коштів і у які строки буде повернуто довірителю при відмові від участі у ФФБ шляхом дострокового розірвання договору № 32-1210/2017-2 від 12 жовтня 2017 року та чи потрібно довірителю для отримання коштів повертати управителю видані раніше у зв`язку з оплатою коштів у ФФБ свідоцтва № С32-1210/2017-2 від 27 жовтня 2017 року, № С32-1210/2017-2 від 04 жовтня 2018 року. Також позивач просив вказати, які є можливі варіанти заміни місця в паркінгу по договору № 32-1210/2017-2 від від 27 жовтня 2017 року на місце в паркінгу на іншому об`єкті або які є інші пропозиції щодо заміни об`єкту інвестування.

Відповіддю № 01-07/11/24 від 07 жовтня 2024 року відповідач повідомив про право повернення коштів при достроковому розірванні договору лише за умови сплати винагороди управителю відповідно до пункту 2.2.2.2.1, пункту 9.1 договору та відповідно до пункту 10.1.3 договору за оформлення відмови довірителя від участі у фінансуванні спорудження об`єкта будівництва. Також вказано, що за пунктом 10.7 Правил управитель перераховує на наданий довірителем у відповідності до вимог пункту 10.6. цих Правил рахунок кошти в розмірі, визначеному пунктом 10.3 цих Правил, протягом п`яти днів після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та після надання довірителем реквізитів банківського рахунку або надання інших даних (реквізитів), що дозволяють управителю перерахувати довірителю належні йому кошти у безготівковій формі.

Позивач не погодився на запропоновану відповідачем пропозицію розірвати договір, оскільки таке розірвання можливе з неповним поверненням коштів і лише тоді, коли управитель продасть об`єкт новому інвестору. Так, на випадок розірвання договору позивачу може бути повернуто лише 547 500,00 грн і такі кошти позивач може отримати лише після відчуження об`єкта інвестування новому інвестору.

Позивач прийняв рішення не розривати договір № 32-1210/2017-2 від 12 жовтня 2017 року та у зв`язку з несвоєчасним введенням об`єкта в експлуатацію просив притягти управителя до відповідальності у вигляді сплати пені відповідно до частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів», яку нарахував з 01 червня 2019 року по 18 вересня 2025 року (2302 дня) на суму 580 104,00 грн, виходячи з того, що підпунктом 10.1.5 пункту 10.1 договору встановлено розмір винагороди управителя: 0,9 % від орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування, та 0,5 % від вартості об`єкта інвестування на день введення об`єкта будівництва в експлуатацію. Таким чином, загальний розмір винагороди управителя (вартість послуги) за цим договором, на думку позивача, становить у грошовому виразі: 600 000,00 х 1,4 % = 8 400,00 грн.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що чинне законодавство і положення договору № 32-1210/2017-2 від 12 жовтня 2017 року не містять вимог щодо безумовного покладення на управителя тягаря відповідальності за порушення термінів будівництва та введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

За змістом договору про участь у ФФБ саме забудовник як особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовлення будівництва для спорудження об`єктів будівництва та уклала договір з управителем, несе відповідальність згідно з чинним законодавством України та договором управителя із забудовником за невиконання зобов`язань щодо організації спорудження об`єкта будівництва, своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.

У цій конкретній справі умовами укладеного між сторонами договору не передбачено наявності в управителя ФФБ будь-яких грошових зобов`язань перед довірителем (позивачем), оскільки за умовами пункту 1.1 договору довіритель передав управителю в довірче управління грошові кошти на рахунок ФФБ виду А «ЖК Подол-Градь» з метою отримання довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а управитель прийняв кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснював від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених договором, Правилами ФФБ та договором між забудовником і управителем.

До обов`язків управителя не входить здійснення заходів з будівництва будинку, здачі його в експлуатацію та передачу паркомісця довірителю. Цей обов`язок покладений виключно на забудовника. А відтак, факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя коштів за договором про участь у ФФБ, без доведення того, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу.

Позивач не довів, що несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності відповідача. Суду не надано доказів неналежного виконання управителем своїх зобов`язань щодо контролю за строками прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, зокрема доказів того, що збільшення строків будівництва об`єкта сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони управителя (відсутність контролю, неналежний контроль за забудовником).

Спосіб захисту прав довірителя на випадок порушення строків введення об`єкту в експлуатацію передбачений договором про участь у ФФБ шляхом розірвання договору. Договором передбачені конкретні пункти, які визначають розмір винагороди управителя. Позивач погодив умови договору та розмір винагороди управителя. Позивач наділений правом захистити свої права шляхом розірвання договору та повернення вкладених коштів за мінусом винагороди управителя. Таким способом захисту прав позивач не скористався.

Стягнення з управителя пені фактично у розмірі вартості об`єкту нерухомості не було б справедливим, в тому числі не ґрунтуватиметься на принципах цивільного законодавства щодо настання відповідальності лише за умови вини управителя, тоді як у конкретній справі винуватцем недобудови об`єкту є забудовник.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції з огляду на таке.

За правилом частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Згідно з частиною першої статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Отже, об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 зазначено, що порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково. Водночас позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.

Звернувшись до суду з позовом у цій справі, ОСОБА_1 просив стягнути з ТОВ «ФК «Житло-Капітал» на його користь пеню у розмірі 3 % вартості роботи (послуги), посилаючись на порушення відповідачем умов договору щодо своєчасної здачі об`єкта будівництва (інвестування) до експлуатації.

Правовідносини сторін за договором про участь у Фонді фінансування будівництва № 32-1210/2017-2 від 12 жовтня 2017 року регулюються Законом України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» зі змінами та доповненнями, Цивільним кодексом України та іншими законодавчими актами (пункт 13.3 договору).

Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини.

Однією із засад цивільного судочинства є свобода договору (стаття 3 ЦК України).

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладені договору, виборі контрагента, визначені умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно із частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За приписами статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).

Відповідно до статей 526, 530, 598, 599 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання припиняється частково або в повному обсязі на підставах, установлених договором або законом. Зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки.

Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України).

Судом першої інстанції встановлено, що 12 жовтня 2017 року між сторонами був укладений договір № 32-1210/2017-2 про участь у Фонді фінансування будівництва - машиномісця підземного паркінгу № 20 в житловому будинку за адресою в межі АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 ).

За умовами цього договору сторони погодили планово-орієнтований термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію 28 лютого 2019 року, а планово-орієнтований термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31 травня 2019 року (пункт 1.9 договору).

Щодо покладення на відповідача як управителя відповідальності за несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію

Відповідно до частини першої статті 1029 ЦК України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Згідно зі статтею 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів може здійснюватися виключно, у тому числі, через фонди фінансування будівництва.

Спеціальним законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю є Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон).

З метою отримання довірителями у власність житла фінансова установа як управитель створює фонд фінансування будівництва (далі - ФФБ), управління яким здійснює відповідно до затверджених Правил фонду та договору управління майном (статті 5, 6, 7, 9 Закону).

Відповідно до положень статті 9 Закону управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, забезпечити прийняття їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору.

Забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.

Відповідно до положень частини третьої статті 11 Закону для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування.

Відповідно до частини другої статті 12 цього Закону правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання взятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.

Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя, визначених Правилами ФФБ і визнаних довірителями ФФБ; несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ (абзаци перший-третій частини другої статті 13 Закону).

Згідно з частиною першою статті 18 Закону управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести, зокрема до збільшення строків будівництва більше ніж на 90 днів.

Згідно з частиною четвертою статті 18 Закону у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у фонді з підстав, визначених цією частиною.

Статтею 18 Закону визначено контроль управителя ФФБ за виконанням зобов`язань за договором.

Зокрема, у разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.

Згідно з частиною одинадцятою статті 20 Закону для встановлення факту виконання відповідачем умов договору про участь у ФФБ та факту припинення управління майном необхідне настання трьох таких умов у їх поєднанні: виконання довірителем всіх зобов`язань перед Управителем ФФБ; введення об`єкта до експлуатації; підписання довірителем із забудовником акта прийому-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування після введення об`єкта в експлуатацію.

При цьому Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ; за письмовою заявою довірителя виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов`язань щодо строків спорудження і якості об`єктів будівництва та передачі довірителям у власність об`єктів інвестування.

Як встановив суд, на час звернення ОСОБА_1 з цим позовом об`єкт будівництва в експлуатацію не введено.

Відповідно до пунктів 11.3 договору про участь у ФФБ № 32-1210/2017-2 від 12 жовтня 2017 року та пункту 14.3 Правил ФФБ виду А спірного об`єкта будівництва саме забудовник несе відповідальність за невиконання зобов`язань щодо організації спорудження об`єкта будівництва та своєчасного введення його в експлуатацію.

Отже, дослідивши зміст укладеного між сторонами договору, а також Правил ФФБ виду А, дотримуватись вимог яких зобов`язувався позивач у зв`язку з підписанням договору про участь у ФФБ, установивши, що умовою укладеного між сторонами договору не передбачено відповідальності управителя за порушення термінів введення об`єкта будівництва в експлуатацію, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність підстав покладення на відповідача як управителя відповідальності у вигляді пені за несвоєчасне введення спірного об`єкта в експлуатацію.

Колегія суддів звертає увагу на те, що відповідач не здійснює будівництво спірного об`єкта, оскільки такі функції покладено безпосередньо на забудовника. У визначених договорах обов`язками управителя ФФБ є здійснення управління грошовими коштами довірителя з метою їх використання для фінансування спорудження об`єкта інвестування та після введення його в експлуатацію - передачі у власність довірителю закріплених за ним об`єктів інвестування.

Позивач не довів, що несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони відповідача. Суду не надано доказів неналежного виконання управителем своїх зобов`язань щодо контролю за строками прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, зокрема доказів того, що збільшення строків будівництва об`єкта сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони управителя (відсутність контролю, неналежний контроль за забудовником).

Факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя коштів за договором про участь у ФФБ, без доведення, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу.

Враховуючи зазначене, недоведеність обставини неналежного виконання відповідачем своїх обов`язків, покладених на нього умовами договору про участь у ФФБ, а також того, що не введення спірного об`єкта в експлуатацію виникло внаслідок дій чи бездіяльності відповідача, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо необґрунтованості заявленого позову та відсутності підстав для його задоволення.

Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 19 січня 2026 року у справі № 759/15227/24 (провадження № 61-10388св25) і підстав відступати від них суд апеляційної інстанції не вбачає.

Щодо доводів апеляційної скарги про те, що до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення Закону України «Про захист прав споживачів», колегія суддів керується наступним.

Згідно з преамбулою Закону України «Про захист прав споживачів» цей Закон регулює відносини між споживачами товарів, робіт і послуг та виробниками і продавцями товарів, виконавцями робіт і надавачами послуг різних форм власності, встановлює права споживачів, а також визначає механізм їх захисту та основи реалізації державної політики у сфері захисту прав споживачів.

У статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів» визначено наступні дефініції: споживач - це фізична особа, яка придбаває, замовляє, використовує або має намір придбати чи замовити продукцію для особистих потреб, безпосередньо не пов`язаних з підприємницькою діяльністю або виконанням обов`язків найманого працівника (пункт 22); продукція - це будь-які виріб (товар), робота чи послуга, що виготовляються, виконуються чи надаються для задоволення суспільних потреб (пункт 19); послуга - це діяльність виконавця з надання (передачі) споживачеві певного визначеного договором матеріального чи нематеріального блага, що здійснюється за індивідуальним замовленням споживача для задоволення його особистих потреб (пункт 17); виконавець - це суб`єкт господарювання, який виконує роботи або надає послуги (пункт 3).

Згідно із частиною другою статті 2 Закону України «Про захист прав споживачів» особливості захисту прав споживачів фінансових послуг визначаються відповідними законами.

Відповідно до частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у разі, коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством.

У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.

Сплата виконавцем неустойки (пені), встановленої в разі невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання зобов`язання, не звільняє його від виконання зобов`язання в натурі.

З огляду на те, що позивач має на меті задовольнити власні потреби у машиномісці для зберігання автомобіля, ці відносини безпосередньо не пов`язані з підприємницькою діяльністю і позивач є споживачем фінансової послуги, колегія суддів погоджується з доводами позивача в тому, що до спірних правовідносин підлягають застосуванню правила Закону України «Про захист прав споживачів».

Аналогічний висновок міститься у постановах Верховного Суду від 30 червня 2020 року в справі № 501/3038/16 (провадження № 61-246св19), від 01 вересня 2022 року в справі № 759/3606/20 (провадження № 61-11705св21), та у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 25 березня 2024 року в справі № 759/9026/21 (провадження № 61-10154сво22).

Однак, враховуючи те, що виконавцем та відповідальною особою за введення спірного об`єкта в експлуатацію є забудовник, а не ТОВ «ФК «Житло-Капітал» як управитель ФФБ, а також зважаючи на те, що відповідно до умов договору № 32-1210/2017-2 від 12 жовтня 2017 року та Правил ФФБ виду А спірного об`єкта будівництва відповідач не несе відповідальності за порушення термінів введення об`єкта будівництва в експлуатацію, відсутні підстави для стягнення з відповідача на користь позивача 3 % вартості роботи (послуг) на підставі частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів».

За таких обставин суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог про стягнення з відповідача на користь позивача пені, передбаченої частиною п`ятою статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів».

Аргументи представників позивача про неврахування висновків Верховного Суду, наведених в апеляційних скаргах, є необґрунтованими, оскільки висновки, зроблені судом першої інстанцій у цій справі не суперечать висновкам Верховного Суду у справах, зазначених у апеляційних скаргах.

З огляду на вищевикладене, доводи апеляційних скарг не спростовують правильність висновків суду першої інстанції і не дають підстав для висновку про неправильне застосування місцевим судом норм матеріального та/або порушення норм процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи, які передбачені статтею 376 ЦПК України, як підстави для скасування рішення суду.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення («Серявін та інші проти України», № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

У контексті вказаної практики колегія суддів вважає вищенаведене обґрунтування цієї постанови достатнім, а висновки суду першої інстанції по суті спору визнає більш логічно обґрунтованими та послідовними, аніж аргументи апеляційних скарг представників позивача.

Згідно із пунктом 1 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до вимог статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За таких обставин апеляційні скарги ОСОБА_1 , подані його представниками - адвокатами Кузнецовим І.С. та Шульженком І.В., необхідно залишити без задоволення, а рішення Подільського районного суду міста Києва від 06 квітня 2026 року у даній справі - без змін.

Оскільки позивач звільнений від сплати судового збору на підставі частини третьої статті 22 Закону України «Про захист прав споживачів», судові витрати у вигляді судового збору за перегляд справи в суді апеляційної інстанції згідно із статтями 141, 382 ЦПК України слід віднести в рахунок держави.

Керуючись статтями 367 - 369, 374, 375, 381 - 384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційні скарги ОСОБА_1 , подані його представниками - адвокатами Кузнецовим Іллею Сергійовичем та Шульженком Ігорем Вікторовичем , залишити без задоволення.

Рішення Подільського районного суду міста Києва від 06 квітня 2026 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня її проголошення до Верховного Суду виключно у випадках, передбачених у частині другій статті 389 ЦПК України.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 22 жовтня 2026 року.

Головуючий С.А. Голуб

Судді: О.В. Борисова

Д.О. Таргоній