Суд: Одеський апеляційний суд
Інстанція: Апеляційна
Юрисдикція: Цивільне
Категорія: про спонукання виконати або припинити певні дії
Дата: 30 вересня 2026 р.
Справа: №522/4729/23
Суддя: Сєвєрова Є. С.
Номер провадження: 22-ц/813/6002/26
Справа № 522/4729/23
Головуючий у першій інстанції Павлик І. А.
Доповідач Сєвєрова Є. С.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
01.10.2026 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів:
Сєвєрової Є.С. (суддя – доповідач),
Вадовської Л.М., Таварткіладзе О.М.,
за участю секретаря Малюти Ю.С.,
учасники справи:
позивач - Заступник керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської обласної державної (військової) адміністрації та Одеської міської ради,
відповідач – ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 ,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача – Одеський національний технологічний університет
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів: ОСОБА_12 , ОСОБА_13 , ОСОБА_14 , ОСОБА_15 , ОСОБА_16 , ОСОБА_17 , ОСОБА_18 , ОСОБА_19 , ОСОБА_20 ,
за зустрічною позовною заявою:
позивач - ОСОБА_2 ,
відповідач - Приморська окружна прокуратура м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської обласної державної (військової) адміністрації та Одеської міської ради,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог – Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» - Морозова Ольга Станіславівна, Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу – Дишлева Тетяна Володимирівна, Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу – Левчук Ольга Сергіївна,
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 29 січня 2026 року у складі судді Павлик І.А.,
встановив:
2. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У березні 2023 року, Заступник керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської обласної державної (військової) адміністрації та Одеської міської ради звернувся до Приморського районного суду м. Одеси з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача – Одеський національний технологічний університет та треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів – ОСОБА_12 , ОСОБА_13 , ОСОБА_14 , ОСОБА_15 , ОСОБА_16 , ОСОБА_17 , ОСОБА_18 , ОСОБА_19 про визнання недійсними правочинів, скасування рішень державних реєстраторів та знесення об`єкту самочинного будівництва в якому просив:
1. Визнати недійсним іпотечний договір № 437 від 07.05.2020, про передачу в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ОСОБА_12 (РНОКПП НОМЕР_2 );
2. Визнати недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя № 293 від 12.03.2021, про передачу права власності на квартиру АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_12 (РНОКПП НОМЕР_2 ) та ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_3 );
3. Визнати недійсним іпотечний договір № 226 від 22.02.2021 про передачу в іпотеку квартиру АДРЕСА_2 , укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_3 );
5. Визнати недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя № 294 від 12.03.2021 про передачу права власності на квартиру АДРЕСА_2 , укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_3 );
6. Визнати недійсним іпотечний договір № 843 від 10.08.2020 про передачу в іпотеку квартиру АДРЕСА_3 , укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ОСОБА_13 (РНОКПП НОМЕР_4 );
7. Визнати недійсним договір купівлі-продажу № 608 від 27.05.2021 на квартиру АДРЕСА_3 , укладений між ОСОБА_13 (PHOКПП НОМЕР_4 ) та ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_5 );
8. Визнати недійсним договір купівлі-продажу № 169 від 08.02.2021 на квартиру АДРЕСА_4 , укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_6 );
9. Визнати недійсним іпотечний договір № 393 від 13.03.2020 про передачу в іпотеку квартиру АДРЕСА_5 , укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ОСОБА_21 (РНОКПП НОМЕР_7 );
10. Визнати недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя від № 436 06.05.2020 про передачу права власності на квартиру АДРЕСА_5 , укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ОСОБА_21 (РНОКПП НОМЕР_7 );
11. Визнати недійсним договір купівлі-продажу № 5073 від 23.04.2021 на квартиру АДРЕСА_5 , укладений між ОСОБА_21 (РНОКПП НОМЕР_7 ) та ОСОБА_5 (РНОКПП НОМЕР_8 );
12. Визнати недійсним іпотечний договір № 1255 від 12.11.2020 про передачу в іпотеку квартиру АДРЕСА_6 , укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ОСОБА_15 (РНОКПП НОМЕР_9 );
13. Визнати недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя № 1369 від 17.12.2020 про передачу права власності на квартиру АДРЕСА_6 , укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ОСОБА_15 (РНОКПП НОМЕР_9 );
14. Визнати недійсним договір купівлі-продажу № 685 від 10.06.2021 на квартиру АДРЕСА_6 , укладений між ОСОБА_15 (РНОКПП НОМЕР_9 ) та ОСОБА_6 (РНОКПП НОМЕР_10 );
15. Визнати недійсним договір купівлі-продажу № 2019 від 30.12.2020 на квартиру АДРЕСА_7 , укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ОСОБА_7 (РНОКПП НОМЕР_11 );
16. Визнати недійсним іпотечний договір № 391 від 13.03.2020 про передачу в іпотеку квартиру АДРЕСА_8 , укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ОСОБА_8 (РНОКПП НОМЕР_12 );
17. Визнати недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя № 435 від 06.05.2020 про передачу права власності на квартиру АДРЕСА_8 , укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ОСОБА_8 (РНОКПП НОМЕР_12 );
18. Визнати недійсним іпотечний договір № 468 від 17.06.2021 про передачу в іпотеку квартиру АДРЕСА_9 , укладений між ОСОБА_9 (РНОКПП НОМЕР_13 ) та ОСОБА_17 (РНОКПП НОМЕР_14 );
19. Визнати недійсним договір купівлі-продажу №144 від 02.03.2021 на квартиру АДРЕСА_10 , укладений між ОСОБА_16 (РНОКПП НОМЕР_15 ) та ОСОБА_9 (РНОКПП НОМЕР_13 );
20. Визнати недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя № 514 від 25.05.2020 про передачу права власності на квартиру АДРЕСА_10 , укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ОСОБА_16 (РНОКПП НОМЕР_15 );
21. Визнати недійсним іпотечний договір № 388 від 13.03.2020 про передачу в іпотеку квартиру АДРЕСА_10 , укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ОСОБА_16 (РНОКПП НОМЕР_15 );
22. Визнати недійсним іпотечний договір № 901 від 17.08.2020 про передачу в іпотеку квартиру АДРЕСА_11 , укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ОСОБА_18 (РНОКПП НОМЕР_16 );
23. Визнати недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя № 1071 від 16.09.2020 про передачу права власності на квартиру АДРЕСА_11 , укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ОСОБА_18 (РНОКПП НОМЕР_16 );
24. Визнати недійсним договір купівлі-продажу № 141 від 02.03.2021 на квартиру АДРЕСА_11 , укладений між ОСОБА_18 (РНОКПП НОМЕР_16 ) та ОСОБА_10 (РНОКПП НОМЕР_17 );
25. Визнати недійсним іпотечний договір № 631 від 19.06.2020 про передачу в іпотеку квартиру АДРЕСА_12 , укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ОСОБА_11 (РНОКПП НОМЕР_18 );
26. Визнати недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя № 661 від 26.06.2020 про передачу права власності на квартиру АДРЕСА_12 , укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ОСОБА_11 (РНОКПП НОМЕР_18 );
27. Визнати недійсним іпотечний договір № 709 від 14.07.2020 про передачу в іпотеку квартиру АДРЕСА_13 , укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ОСОБА_19 (РНОКПП НОМЕР_19 );
28. Визнати недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя № 751 від 21.07.2020 про передачу права власності на квартиру АДРЕСА_13 , укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ОСОБА_19 (РНОКПП НОМЕР_19 );
29. Визнати недійсним договір купівлі-продажу № 142 від 02.03.2021 на квартиру АДРЕСА_13 , укладений між ОСОБА_19 (РНОКПП НОМЕР_19 ) та ОСОБА_9 (РНОКПП НОМЕР_13 );
30. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 57059481 від 12.03.2021 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_3 ) з одночасним закриттям реєстраційного розділу об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером: 2028202451101;
31. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 57060145 від 12.03.2021 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 , за ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_3 ) з одночасним закриттям реєстраційного розділу об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером: 2028372551101;
32. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 58397906 від 27.05.2021 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_3 за ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_5 ) з одночасним закриттям реєстраційного розділу об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером: 2028362651101;
33. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 56505279 від 08.02.2021 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_4 за ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_6 ) з одночасним закриттям реєстраційного розділу об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером: 2028350251101;
34. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 57837132 від 23.04.2021 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_5 за ОСОБА_5 (РНОКПП НОМЕР_8 ) з одночасним закриттям реєстраційного розділу об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером: 2028332251101;
35. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 58668464 від 10.06.2021 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_6 за ОСОБА_6 (РНОКПП НОМЕР_10 ) з одночасним закриттям реєстраційного розділу об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером: 2028313851101;
36. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 56016166 від 30.12.2020 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_7 за ОСОБА_7 (РНОКПП НОМЕР_11 ) з одночасним закриттям реєстраційного розділу об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером: 2028301951101;
37. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 52156888 від 06.05.2020 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_8 за ОСОБА_8 (РНОКПП НОМЕР_12 ) з одночасним закриттям реєстраційного розділу об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером: 2028287651101;
38. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 57449570 від 02.04.2021 про зміну загальної та житлової площі квартири АДРЕСА_14 за ОСОБА_9 (РНОКПП НОМЕР_13 );
39. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 56887089 від 02.03.2021 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_10 за ОСОБА_9 (РНОКПП НОМЕР_13 ) з одночасним закриттям реєстраційного розділу об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером: 2028273851101;
40. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 56884417 від 02.03.2021 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_11 за ОСОБА_10 (РНОКПП НОМЕР_17 ) з одночасним закриттям реєстраційного розділу об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером: 2028253051101;
41. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 52861477 від 26.06.2020 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_12 , за ОСОБА_11 (РНОКПП НОМЕР_18 ) з одночасним закриттям реєстраційного розділу об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером: 2028240951101;
42. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 57449173 від 02.04.2021 про зміну загальної та житлової площі квартири АДРЕСА_15 за ОСОБА_9 (РНОКПП НОМЕР_13 );
43. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 56885645 від 02.03.2021 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_13 за ОСОБА_9 (РНОКПП НОМЕР_13 ) з одночасним закриттям реєстраційного розділу об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером: 2028226751101;
44. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 51083274 від 11.02.2020 про поділ об`єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_16 .
45. Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 48770875 від 19.09.2019 про реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, загальною площею 183 кв. м та житловою 159 кв. м, за адресою: АДРЕСА_16 , за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) з одночасним закриттям реєстраційного розділу об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером: 1918523351101;
46. Зобов`язати ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, загальною площею 115 кв. м, шляхом знесення за власний рахунок об`єкта самочинного будівництва житлового будинку АДРЕСА_16 .
В обґрунтування позовних вимог прокурор вказував на те, що відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, об`єкт нерухомого майна, житловий будинок загальною площею 183 кв. м, за адресою: АДРЕСА_16 , належав на праві приватної власності ОСОБА_1 . Право власності на зазначений житловий будинок було зареєстровано на підставі технічного паспорту, серія та номер б/н від 13.09.2019 року, виданого ТОВ «ПРОМ-СТРОЙ ЛТД» та довідки: серія таа номер № 266715 від 13.09.2019, виданої ТОВ «ПРОМ-СТРОЙ ЛТД». Інших документів, які б засвідчували право власності або які є підставою для набуття ОСОБА_1 права власності на вказаний житловий будинок в реєстрі відсутні. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, об`єкт нерухомого майна № 1918523351101 - житловий будинок, загальною площею 183,00 кв. м приватним нотаріусом Дишлевою Т.В. 08.02.2020 закрито, у зв`язку з поділом об`єкту на 12 квартир.
Житловий будинок загальною площею 183 кв.м, за адресою: АДРЕСА_16 побудований ОСОБА_1 без отримання дозвільних документів на будівництво та введення об`єкта нерухомого майна в експлуатацію, а також без правовстановлюючих документів на земельну ділянку, що свідчить про те, що спірна будівля є об`єктом самочинного будівництва. На підставі іпотечних договорів, договорів про задоволення вимог іпотекодержателя та договорів купівлі-продажу, ОСОБА_1 передав право власності на кожну з дванадцяти квартир третім особам, відповідачам у справі. Прокурор вважає, що оскільки первісна реєстрація за ОСОБА_1 права власності на житловий будинок, є незаконною, то подальший поділ зазначеного об`єкта нерухомого майна на дванадцять квартир та реєстрація права власності на них здійснена з порушенням вимог чинного законодавства. Оскільки ОСОБА_1 та іншими відповідачами здійснено самовільне зайняття земельної ділянки, загальною площею 115 кв.м за адресою: АДРЕСА_16 , яка є комунальною власністю територіальної громади міста Одеси, зведено на ній об`єкт самочинного будівництва без належного оформлення документів на землекористування, наявні підстави для застосування до спірних правовідносин положень ч. 4 ст. 376 ЦК України щодо зобов`язання ОСОБА_1 за власний рахунок здійснити знесення самочинно побудованого житлового будинку.
В обґрунтування підстави для представництва прокуратурою інтересів держави у суді, прокурор посилався на бездіяльність позивачів протягом розумного строку на факти порушення інтересів держави.
Вищенаведені обставини стали причиною виникнення спору за первісним позовом у справі.
Короткий зміст зустрічного позову
У березні 2024 року від ОСОБА_2 надійшла зустрічна позовна заява, у якій вона просила суд:
- визнати право власності на квартиру АДРЕСА_17 , зареєстровану у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 2028202451101 за ОСОБА_2 ;
- визнати право власності на квартиру АДРЕСА_18 , зареєстровану у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 2028372551101 за ОСОБА_2 ;
- відмовити у частині позовних вимог Приморської окружної прокуратури м. Одеси та Одеської міської ради до ОСОБА_2 про визнання недійсними правочинів щодо квартир АДРЕСА_19 та АДРЕСА_18 ;
- відмовити у частині позовних вимог Приморської окружної прокуратури м. Одеси та Одеської міської ради до ОСОБА_2 про скасування рішень державних реєстраторів квартир 1 та АДРЕСА_18 ;
- відмовити у частині позовних вимог Приморської окружної прокуратури м. Одеси та Одеської міської ради до ОСОБА_2 про знесення об`єктів будівництва квартир АДРЕСА_19 та АДРЕСА_18 .
Зустрічні позовні вимоги обґрунтовані тим, що будівля у якій наявні на сьогоднішній день квартири АДРЕСА_19 та АДРЕСА_18 , почала своє створення і фактично збудована у період існування УРСР, документально почалося оформлення права власності на неї з 1993 року, у подальшому проведено реконструкції, ремонт, переоформлення, зміна власників, та на сьогоднішній день законним власником квартир АДРЕСА_19 та АДРЕСА_18 , є ОСОБА_2 , яка добросовісно набувала право власності відповідно до закону.
На підставі викладених фактів та аргументів, вважають державну реєстрацію квартир АДРЕСА_19 та АДРЕСА_18 законною, вчинені правочини щодо квартир АДРЕСА_19 та АДРЕСА_18 такими, що відповідають законну. Претензії щодо майна ОСОБА_2 та її права власності на квартири АДРЕСА_19 та АДРЕСА_18 , зі сторони Приморської окружної прокуратури м. Одеси, ООД(В)А та ОМР безпідставними, та у задоволенні яких слід відмовити у частині права власності ОСОБА_2 на квартири АДРЕСА_19 та АДРЕСА_18 . (т. 3, а.с. 53 – 57, 90 – 94)
Короткий зміст рішення суду та мотивування його висновків
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 29 січня 2026 року у задоволенні позову Заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської обласної державної (військової) адміністрації та Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача – Одеський національний технологічний університет та треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів – ОСОБА_12 , ОСОБА_13 , ОСОБА_14 , ОСОБА_15 , ОСОБА_16 , ОСОБА_17 , ОСОБА_18 , ОСОБА_19 , ОСОБА_20 про визнання недійсними правочинів, скасування рішень державних реєстраторів та знесення об`єкту самочинного будівництва відмовлено.
У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 до Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської обласної державної (військової) адміністрації та Одеської міської ради, треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору – Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» - Морозова Ольга Станіславівна, Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу – Дишлева Тетяна Володимирівна та Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу – Левчук Ольга Сергіївна про визнання права власності відмовлено.
Відмовляючи в задоволенні позовних вимог прокуратури про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права власності, визнання недійсними договорів іпотеки, договорів про задоволення вимог іпотекодержателя та договорів купівлі-продажу, суд виходив з того, що вказані вимоги є неефективним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови у позові.
Щодо позовних вимог про зобов`язання ОСОБА_1 за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення за власний рахунок об`єкта самочинного будівництва– житлового будинку АДРЕСА_16 , суд зазначив, що в у даній справі позовні вказані позовні вимоги пред`явлені до ОСОБА_1 . Однак, зазначений об`єкт був розділений на 12 квартир та відчужений відповідачам у справі за договорами про задоволення вимог іпотекодержателя, і станом на час подання позовної заяви та на час розгляду справи ОСОБА_1 не був їх власником, а тому прокурор пред`явив позовні вимоги про зобов`язання за власний рахунок звільнити земельну ділянку шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва до неналежного відповідача. Належними відповідачами за зазначеними вимогами є відповідачі у даній справі, які набули усі права та обов`язки щодо придбаного майна, які мав первісний його власник, а тому є належними відповідачами за заявленими вимогами про зобов`язання за власний рахунок звільнити земельну ділянку шляхом знесення самочинного будівництва, проте прокурором до них дана вимога не заявлялась, тоді як пред`явлення вимог до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови у позові, а тому у задоволенні даних вимог відмовлено.
Відмовляючи в задоволенні зустрічного позову, суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_1 побудував житловий будинок, який є самочинним будівництвом, тобто право власності у нього на цей об`єкт нерухомого майна не виникло, оскільки це будівництво здійснювалося ним за відсутності правовстановлюючих документів і цей об`єкт не був прийнятий в експлуатацію у встановленому порядку.
Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного.
Особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Таким чином, неправомірність набуття ОСОБА_1 права власності на самочинно збудований об`єкт – житловий будинок за адресою: АДРЕСА_16 , останній не мав законних підстав для його поділу на окремі 12 квартир та на їх відчуження, а відтак у позивача за зустрічним позовом не виникло право власності на спірні квартири АДРЕСА_19 та АДРЕСА_20 у даному будинку, що унеможливлює задоволення зустрічних позовних вимог в частині вимог про визнання права власності на вказане нерухоме майно.
Відмовляючи в задоволенні інших зустрічних позовних вимог суд виходив з підстав, неналежного обрання заявником способу захисту своїх прав, які він вважає порушеними, оскільки ці вимоги за своєю суттю фактично зводяться до заперечень по суті первісних позовних вимог, що виключає правові підстави для їх задоволення у цій частині. (т. 5, а.с. 188 – 204)
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
Не погодившись з вищевказаним рішенням суду, ОСОБА_2 подала апеляційну скаргу, у якій посилаючись на порушення судом норм процесуального та неправильне застосування норм матеріального права, просить суд скасувати рішення Приморського районного суду м. Одеси від 29 січня 2026 року в частині відмови у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 та ухвалити нове рішення, яким задовольнити зустрічний позов ОСОБА_2 про визнання права власності на квартири АДРЕСА_19 та АДРЕСА_18 , стягнути судові витрати з Приморської окружної прокуратури м.Одеси.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що прокурором не доведено: факту бездіяльності Одеської міської ради чи Одеської ОВА; неможливості самостійного звернення цих органів до суду. Ця правова позиція узгоджується з практикою Верховного Суду (постанови від 27.02.2019 у справі № 826/13768/16, від 16.06.2020 у справі № 910/8472/18). Прокурором також не доведено: належного права держави на спірну земельну ділянку у спосіб, що виключає приватні права; факту порушення саме публічного інтересу, а не абстрактного. Скаржниця зазначає, що вона є добросовісним набувачем, яка: придбала майно за договорами; діяла, покладаючись на дані Державного реєстру речових прав. Водночас суд першої інстанції безпідставно відмовив у задоволенні зустрічного позову про визнання права власності. Факт державної реєстрації прав власності на квартири підтверджується матеріалами справи. Отже, у позивачів виникло право власності незалежно від можливих порушень на попередніх стадіях. Особи, які придбали квартири за адресою: АДРЕСА_16 : діяли добросовісно; не знали і не могли знати про можливі порушення. Суд безпідставно поклав на них негативні наслідки дій третіх осіб. Вироком Приморського районного суду м. Одеси від 09.09.2024 встановлено: факт шахрайського заволодіння нерухомістю; використання підроблених документів; подальший продаж квартир третім особам. Таким чином, саме шахрайські дії третіх осіб є причиною спірної ситуації. Суд безпідставно відмовив у такому способі захисту, що порушує право власності, гарантоване ст. 41 Конституції України та ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Суд проігнорував надані позивачкою докази, не надавши їм відповідну правову оцінку. (Т. 6, а.с. 1 – 5)
Позиція учасників справи в апеляційному суді
Приморська окружна прокуратура м. Одеси у відзиві на апеляційну скаргу просила залишити її без задоволення, а рішення суду залишити без змін. Вказував, що державна реєстрація права власності за ОСОБА_1 на житловий будинок АДРЕСА_16 загальною площею 183,00 кв. м. проведена на підставі технічного паспорту від 13.09.2019 та довідки № 266715 від 13.09.2019, інших документів, які б засвідчували право власності або які є підставою для набуття ОСОБА_1 права власності на вказаний житловий будинок в реєстрі відсутні.
Декларація про готовність будинку АДРЕСА_16 до експлуатації відсутня, що підтверджується інформацією Управління ДАБК ОМР. Крім того, будинок побудовано на земельній ділянці, яка належить територіальній громаді м. Одеси та межує з земельною ділянкою кадастровий номер: 5110137500:40:007:0004. Власником даної земельної ділянки є держава в особі Одеської обласної державної адміністрації, а правокористувачем – Одеська національна академія харчових технологій.
Листом № 33/01-40 від 19.01.2023 Одеський національний технологічний університет повідомив окружну прокуратуру, що земельна ділянка з кадастровим номером: 5110137500:40:007:0004 знаходиться у постійному користуванні Університету. Крім того, у листі зазначено, що на Схематичному плані вилучальних ділянок та споруд і парканів, які знаходяться у АДРЕСА_21 від 25.04.1980, а також в Акті погодження меж земельної ділянки із суміжними землевласниками та/ або землекористувачами від 20.07.2020 року, будь-якої будівлі за адресою: АДРЕСА_16 не зазначено.
Документи, які свідчать про передачу у власність або користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_16 ОСОБА_1 або іншим особам – відсутні.
Будівництво зазначеного житлового будинку загальною площею 183,00 кв. м вважається самочинним будівництвом в розумінні статті 376 ЦК України, оскільки об`єкт збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети та без відповідного документу, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, та з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
ОСОБА_1 , проведено будівельно-монтажні роботи з будівництва нового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_16 з подальшим його поділом на дванадцять квартир без отримання дозвільних документів на будівництво та введення об`єкту нерухомого майна в експлуатацію, а також без правовстановлюючих документів на земельну ділянку, що являє собою самочинне будівництво.
Крім того, ОСОБА_1 на підставі іпотечних договорів, договорів про задоволення вимог іпотекодержателя та договорів купівлі-продажу передано право власності на кожну з дванадцяти квартир, за адресою: АДРЕСА_16 , третім особам (відповідачам у справі).
Оскільки житловий будинок, за адресою: АДРЕСА_16 , самочинно збудований та в подальшому поділений на дванадцять окремих квартир без відповідних дозвільних документів, на земельній ділянці комунальної власності, яка межує із земельною ділянкою державної форми власності, на яку відсутні правовстановлюючі документи, чим порушуються інтереси держави і суспільства – договори про передачу права власності на кожну з дванадцяти квартир в будинку АДРЕСА_16 суперечать положенням чинного законодавства України, що дає підстави для визнання усіх правочинів недійсними на підставі статей 203, 215 ЦК України.
Прокуратура вказувала, що враховуючи, неправомірність набуття ОСОБА_1 права власності на самочинно збудований об`єкт – житловий будинок за адресою: АДРЕСА_16 , останній не мав законних підстав для його поділу на окремі 12 квартир та на їх відчуження, а відтак у позивача за зустрічним позовом не виникло права власності на спірні квартири АДРЕСА_19 та АДРЕСА_20 у даному будинку, що унеможливлює задоволення зустрічних позовних вимог в частині вимог про визнання права власності на вказане нерухоме майно.
В іншій частині зустрічних позовних вимог про відмову у частині позовних вимог Приморської окружної прокуратури м. Одеси та Одеської міської ради до ОСОБА_2 про визнання недійсними правочинів щодо квартир АДРЕСА_19 та АДРЕСА_18 , про відмову у частині позовних вимог Приморської окружної прокуратури м. Одеси та Одеської міської ради до ОСОБА_2 про скасування рішень державних реєстраторів щодо квартир АДРЕСА_19 та АДРЕСА_18 , та про відмову у частині позовних вимог Приморської окружної прокуратури м. Одеси та Одеської міської ради до ОСОБА_2 про знесення об`єктів будівництва квартир АДРЕСА_19 та АДРЕСА_18 судом першої інстанції обґрунтовано відмовлено, з підстав, неналежного обрання заявником способу захисту своїх прав, які він вважає порушеними, оскільки ці вимоги за своєю суттю фактично зводяться до заперечень по суті первісних позовних вимог, що виключає правові підстави для їх задоволення у цій частині.
Крім того, Приморська окружна прокуратура м. Одеси є неналежним відповідачем за зустрічним позовом ОСОБА_2 .
Адвокат Подорожній А.С., діючий від імені ОСОБА_10 , ОСОБА_9 у відзиві на апеляційну скаргу просив залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Явка учасників справи в апеляційній інстанції
Представник ОСОБА_10 , ОСОБА_9 – адвокат Подорожній А.В. заперечував проти задоволення апеляційної скарги.
В судовому засіданні прокурор Капустін М.В. заперечував проти задоволення апеляційної скарги та просив в її задоволенні відмовити.
Інші учасники справи в судове засідання не з`явились. Про дату, час і місце розгляду справи сповіщені належним чином.
Статтею 372 ЦПК України передбачено, що апеляційний суд відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано поважними.
Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Таким чином, законодавець передбачив, що явка до апеляційного суду належним чином повідомленого учасника справи не є обов`язковою. Апеляційний суд може розглянути справу за відсутності її учасників. Апеляційний суд може відкласти розгляд справи у разі, коли причини неявки належним чином повідомленого учасника справи будуть визнані апеляційним судом поважними. Таким чином, з врахуванням конкретної ситуації по справі, вирішення питання про розгляд справи або відкладення розгляду справи віднесено до дискреційних повноважень апеляційного суду.
Європейський суд з прав людини в рішенні від 07 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії» зазначив, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.
Верховний Суд у постанові від 29 квітня 2020 року у справі № 348/1116/16-ц зазначив, що якщо сторони чи їх представники не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, він може, не відкладаючи розгляду справи, вирішити спір по суті. Відкладення розгляду справи є правом суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні сторін чи представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні без їх участі за умови їх належного повідомлення про час і місце розгляду справи.
Виходячи з вищевказаного, враховуючи передбачені діючим процесуальним законодавством строки розгляду справи, баланс інтересів учасників справи у якнайшвидшому розгляді справи, освідомленість учасників справи про її розгляд, створення апеляційним судом під час розгляду даної справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляд, відсутність клопотань про відкладення розгляду справи, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності її інших учасників.
3. Мотивувальна частина
Позиція апеляційного суду
Заслухавши суддю-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши докази, що стосуються фактів, на які апелянт посилається в апеляційній скарзі, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при ухваленні рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга ОСОБА_2 не підлягає задоволенню.
Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій та неоспорені обставини по справі. Визначення відповідно до встановлених обставин правовідносин
Державна реєстрація права власності за ОСОБА_1 на житловий будинок АДРЕСА_16 загальною площею 183,0 кв.м. проведена на підставі технічного паспорту від 13.09.2019 та довідки № 266715 від 13.09.2019, інших документів немає.
Декларація про готовність будинку АДРЕСА_16 до експлуатації відсутня, що підтверджується інформацією Управління ДАБК ОМР.
Житловий будинок, зведений громадянином ОСОБА_1 , який у подальшому поділений на 12 квартир, розташований на земельній ділянці, яка належить територіальній громаді м. Одеси та межує із земельною ділянкою, кадастровий номер: 5110137500:40:007:0004, яка є державною власністю. Власником даної земельної ділянки є держава в особі Одеської обласної державної адміністрації, а правокористувачем - Одеська національна академія харчових технологій (наказом Міністерства освіти і науки № 918 від 18.08.2021 Одеську національну академію харчових технологій перейменовано на Одеський національний технологічний університет). Для підтвердження інформації щодо наявності у Одеського національного технологічного університету права користування земельною ділянкою з кадастровим номером: 5110137500:40:007:0004, окружною прокуратурою на адресу Університету направлено запит № 52-345вих-23 від 13.01.2023. Листом № 33/01-40 від 19.01.2023 Одеський національний технологічний університет повідомив окружну прокуратуру, що земельна ділянка з кадастровим номером: 5110137500:40:007:0004 знаходиться у постійному користування Університету. Крім того, у листі зазначено, що на Схематичному плані вилучальних ділянок та споруд і парканів, які знаходяться у місті Одесі, по провулку Бісквітному 16 від 25.04.1980, а також в Акті погодження меж земельної ділянки із суміжними землевласниками та/або землекористувачами від 20.07.2020, будь-якої будівлі за адресою: АДРЕСА_16 не зазначено.
Крім того, згідно з інформацією Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради № 01-19/1549 від 15.12.2022, рішення про передачу у власність чи користування фізичним або юридичним особам земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_16 Одеською міською радою не приймалось.
Комунальне підприємство «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради листом № 2693/03.01-09 від 02.12.2022 повідомило окружну прокуратуру, що станом на 31.12.2012 інформація про зареєстроване право власності на житловий будинок, загальною площею 183 кв.м. за адресою: АДРЕСА_16 та інвентаризаційна справа на вказаний об`єкт нерухомого майна відсутні.
Далі, житловий будинок загальною площею 183,0 кв. м за адресою: АДРЕСА_16 , поділено на дванадцять квартир, на підставі висновку № 233818 від 04.02.2020, виданого Приватним підприємством «ГЛАВ ІНВЕСТ ГРУП» щодо технічної можливості поділу об`єкту нерухомого майна. Згідно із зазначеним висновком, об`єкт нерухомого майна створено шляхом поділу без проведення будівельних робіт, що відповідно до п. 1 Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №406 від 07.06.2017 не є реконструкцією та не є самочинно збудованим.
Згідно з листом Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради № 01-15/265п від 17.11.2022, інформація щодо видачі містобудівних умов та обмежень на проєктування об`єкту будівництва/реконструкції, будівельного паспорту забудови земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_16 відсутня.
На адресу окружної прокуратури надійшла відповідь Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради № 01-6/11-пр від 14.12.2022, де зазначено, що в реєстрі будівельної діяльності відсутня інформація стосовно реєстрації документів дозвільного/декларативного характеру за адресою: АДРЕСА_16 . Документи дозвільного/декларативного характеру прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту за вищевказаною адресою до Управління не надходили та не реєструвались.
Відповідно до інформації з Державного реєстру прав на нерухоме майно, об`єкт нерухомого майна № 1918523351101 – житловий будинок за адресою: АДРЕСА_16 , загальною площею 183,0 кв.м. приватним нотаріусом Дишлевою Т.В. 08.02.2020 закрито, у зв`язку з поділом об`єкту на 12 квартир.
Зазначені квартири були відчужені ОСОБА_1 іншим відповідачам у даній справі на підставі договорів іпотеки та договорів про задоволення вимог іпотекодержателя. Деякі квартири були повторно відчужені за договорами купівлі-продажу. За відповідачами зареєстровано право власності на спірні квартири.
Доводи, за якими суд апеляційної інстанції погодився/не погодився з висновками суду першої інстанції, та застосовані норми права
Відповідно до ч. ч. 1, 2, 6 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково наданими доказами та перевіряє законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Апелянтом оскаржується рішення суду лише в частині відмови у задоволенні зустрічних позовних вимог, тому апеляційним судом вказане рішення переглядається лише в оскаржуваній частині, в решті рішення апеляційним судом не переглядається та оцінка не надається.
Згідно з положеннями ч. ч. 1, 2 та 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються яка на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Статтями 5, 12, 13, 81, 83 ЦПК України передбачено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України.
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.
Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.
Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачений цим Кодексом випадках.
Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Сторони та інші учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду.
Відповідно до положень ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом.
Згідно з ч. 6 ст. 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (факті), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (ст. 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (ч. 1 ст. 80 ЦПК України).
У частині першій ст. 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Встановивши обставини справи, дослідивши та оцінивши усі надані сторонами письмові докази й наведені доводи за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції.
Мотиви відхилення аргументів, викладених в апеляційній скарзі та прийняття аргументів відзиву на апеляційну скаргу
Матеріалами справи встановлено, що за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_17 на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя № 293 від 12.03.2021, та квартиру АДРЕСА_18 на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя № 294 від 12.03.2021.
Відповідно до частини 1 статті 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Велика Палата Верховного Суду вже виснувала, що за змістом статті 392 ЦК України судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його (див. постанови від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 (пункт 76) та від 23.06.2020 у справі № 909/337/19 (пункт 78).
Верховний Суд у постанові від 05.11.2025 у справі № 359/3641/19 виснував, що державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку.
Відповідно до частин першої, другої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Положення частини другої статті 331 ЦК України слід розуміти у системному зв`язку з положеннями статті 182 ЦК України щодо державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, яка не передбачає жодних винятків. Як правило, усі об`єкти нерухомого майна в силу своєї специфіки після завершення будівництва підлягають прийняттю в експлуатацію та державній реєстрації.
Право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок (стаття 90 Земельного кодексу України), землекористувачі (стаття 95 Земельного кодексу України), особи, які набули права користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки або з інших передбачених законом підстав.
Власником або землекористувачем земельної ділянки право на її забудову (будівництво) реалізується за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням та видом відповідно до містобудівних умов і обмежень, встановлених законодавством. Крім того, відповідно до частини другої статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об`єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об`єкт проводиться після прийняття його до експлуатації в установленому законодавством порядку.
За змістом частин четвертої, п`ятої статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.
Отже, до початку реалізації права на забудову конкретної земельної ділянки особа зобов`язана у встановленому порядку набути право власності або користування на цю земельну ділянку.
Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об`єкт нерухомості збудовано без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, 3) об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Отже, наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій
статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.
Водночас згідно із частиною третьою статті 376 ЦК України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки в установленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України).
З аналізу частин третьої, четвертої статті 376 ЦК України випливає, що частина третя цієї статті застосовується не лише до випадків порушення вимог законодавства щодо цільового призначення земель, а й до випадків, коли такого порушення немає, але особа здійснює будівництво на земельній ділянці, яка їй не належить.
Аналіз норм частини третьої статті 376 ЦК України дає підстави для висновку про те, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки забудовнику власником та користувачем, якщо такий є та не являється забудовником.
Ця умова є необхідною для визнання права власності на самочинно збудований об`єкт нерухомості за такою особою на підставі рішення суду.
При цьому слід ураховувати положення частини першої статті 376 ЦК України, а саме: наявність в особи, що здійснила будівництво, належного дозволу та належно затвердженого проекту, а також відсутність істотних порушень будівельних норм і правил у збудованому об`єкті нерухомості.
Вказаний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 2 грудня 2015 року у справі № 6-1328цс15 і підстав для відступлення від цього висновку немає.
Матеріалами справи підтверджено, що жодних дозвільних документів на будівництво житлового будинку за адресою: АДРЕСА_16 на земельній ділянці, що була відведена в установленому порядку для цієї мети, а також те, що об`єкт нерухомості збудовано за наявності належного дозволу чи належно затвердженого проекту, матеріали справи не містять.
Отже, спірне нерухоме майно у передбаченому законом порядку до експлуатації не приймалось, даних щодо звернення до компетентних органів стосовно узаконення самочинно збудованої прибудови, а також про відмову цих органів у вирішенні спірного питання матеріали справи не містять.
Частинами п`ятою, восьмою статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено, що датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката.
Експлуатація закінчених будівництвом об`єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється.
Звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво має здійснюватися за наявності даних про те, що це питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право.
Вказані правові висновки містяться в постановах Верховного Суду від 18.02.2019 року у справі №308/5988/17-ц, від 23.09.2019 року у справі №309/3887/17.
Судом першої інстанції вірно встановлено, що житловий будинок за адресою: АДРЕСА_16 , побудований ОСОБА_1 є самочинним будівництвом, оскільки це будівництво здійснювалося ним за відсутності правовстановлюючих документів і цей об`єкт не був прийнятий в експлуатацію у встановленому порядку. З огляду на вказані обставини першочергове право власності у ОСОБА_1 на цей об`єкт нерухомого майна не виникло.
За таких обставин, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного.
Особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
З огляду на вищевказане, вірними є висновки суду першої інстанції, що з урахуванням неправомірності набуття ОСОБА_1 права власності на самочинно збудований об`єкт – житловий будинок за адресою: АДРЕСА_16 , останній не мав законних підстав для його поділу на окремі 12 квартир та на їх відчуження, а відтак у ОСОБА_2 не виникло право власності на спірні квартири АДРЕСА_19 та АДРЕСА_20 у даному будинку.
Щодо решти вимог зустрічного позову, суд першої інстанції вірно звертав увагу, що останні за своєю суттю фактично зводяться до заперечень по суті первісних позовних вимог, що виключає правові підстави для їх задоволення у цій частині.
Наведені в апеляційній скарзі доводи були предметом дослідження в суді першої інстанції із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах чинного законодавства, і з якою погоджується суд апеляційної інстанції.
Доводи скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи, а лише зводяться до переоцінки доказів.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги, з посиланням на норми процесуального права, якими керувався суд апеляційної інстанції
Виходячи з вищезазначеного, колегія суддів вважає, що доводи апеляційної ОСОБА_2 є не обґрунтованими, а тому вона не підлягає задоволенню.
Слід також зазначити, що Європейський суд з прав людини вказав, що п. 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Проніна проти України», № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
При цьому, колегією суддів ураховано усталену практику Європейського суду з прав людини, який неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Руїз Торія проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain, п. п. 29 - 30).
Право на обґрунтоване рішення дозволяє вищим судам просто підтверджувати мотиви, надані нижчими судами, не повторюючи їх (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії», п. 32.) Пункт 1 ст. 6 Конвенції не вимагає більш детальної аргументації від апеляційного суду, якщо він лише застосовує положення для відхилення апеляції відповідно до норм закону, як такої, що не має шансів на успіх, без подальших пояснень (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Бюрг та інші проти Франції» (Burg and others v. France), (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гору проти Греції» №2) [ВП], § 41» (Gorou v. Greece no.2).
Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 374, статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги залишає судове рішення без змін, а скаргу без задоволення, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержання норм матеріального і процесуального права.
За вищевикладених обставин колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції є справедливим, законним та обґрунтованим. Судом повно та всебічно досліджені наявні в матеріалах справи докази, їм надана правильна оцінка, порушень норм матеріального та процесуального права не допущено. Підстави для скасування, зміни рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги відсутні.
Порядок та строк касаційного оскарження
Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.
Підстави касаційного оскарження передбачені частиною 2 статті 389 ЦПК України.
Частиною першою статті 390 ЦПК України передбачено, що касаційна скарга на судове рішення подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Касаційна скарга подається безпосередньо до суду касаційної інстанції (ст. 391 ЦПК України).
4. Резолютивна частина
Керуючись ст.ст. 374, 375, 382, 383, 384 ЦПК України, суд
постановив:
Апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 29 січня 2026 року в частині відмови у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 до Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської обласної державної (військової) адміністрації та Одеської міської ради, треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозова Ольга Станіславівна, Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Дишлева Тетяна Володимирівна та Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Левчук Ольга Сергіївна про визнання права власності залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст складений 23.10.2026.
Головуючий Є.С. Сєвєрова
Судді: Л.М. Вадовська
О.М. Таварткіладзе
Оригінал: reyestr.court.gov.ua