Постанова від 13 жовтня 2026 р. у справі №922/189/22 — Східний апеляційний господарський суд

СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 жовтня 2026 року м. Харків Справа № 922/189/22

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Тихий П.В., суддя Жельне С.Ч. , суддя Шутенко І.А.

за участю секретаря судового засідання Березки О.М.

та представників учасників справи:

прокурор – Горгуль Н.В. (в залі суду);

позивач – не з`явився;

перший відповідач – не з`явився;

другий відповідач – не з`явився;

третя особа - не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури (вх.№1433Х/1-43) на рішення Господарського суду Харківської області від 13.06.2023 (суддя Є.М.Жиляєв, повний текст рішення складено 23.06.2023) у справі №922/189/22

за позовом Керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова в інтересах держави, в особі Харківської міської ради;

до 1-го відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Юнігран", Малинівський район, Житомирська область;

2-го відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Строй Сіті Девелопмент", м. Харків;

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача-2 - ОСОБА_1 , м. Харків;

про розірвання договору та повернення ділянки, -

ВСТАНОВИВ:

Керівник Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до відповідачів: 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Юнігран", 2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Строй Сіті Девелопмент", в якому просить суд:

- розірвати договір оренди землі від 14.11.2005, укладений між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю “Юнігран”, який зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства “Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах” в Державному реєстрі земель від 14.11.2005 за №88177/05, щодо земельної ділянки загальною площею 0, 5535га по пров. Лопатинському, ріг вул. Кузнечної, з кадастровим номером земельної ділянки 6310138800:01:009:0013;

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю “Юнігран” та Товариство з обмеженою відповідальністю “Строй Сіті Девелопмент” повернути Харківській міській раді земельну ділянку загальною площею 0, 5535га по пров. Лопатинському, ріг вул. Кузнечної, з кадастровим номером земельної ділянки 6310138800:01:009:0013 з одночасним приведенням її у попередній придатний для використання стан, який існував до початку дій щодо самовільного будівництва, а саме станом на 2020 рік до початку проведення будь-яких будівельних робіт, включаючи знесення будь-якого самочинно збудованого нерухомого майна (в тому числі паркану, фундаментної плити, залізобетонних паль, металевих одноповерхових приміщень), а також поновлення стану ділянки після проведених земельних робіт (в тому числі закопування котловану).

Рішенням Господарського суду Харківської області від 13.06.2023 у справі №922/189/22 в позові відмовлено повністю.

Заступник керівника Харківської обласної прокуратури з рішенням суду першої інстанції не погодився, звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 13.06.2023 у справі №922/189/22 та прийняти нове рішення, яким позов прокурора задовольнити. Справу просить розглядати за участю представника Харківської обласної прокуратури. Судові витрати просить, понесені Харківською обласною прокуратурою за подання позовної заяви, заяви про забезпечення позову, даної апеляційної скарги та апеляційної скарги на ухвалу господарського суду Харківської області від 15.02.2022 у справі №922/189/22 покласти на відповідачів.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що відповідно до пунктів 8, 15 Договору оренди землі від 14.11.2005 № 88177/05 (далі — Договір) та пункту 133 додатку 1 до рішення XXV сесії Харківської міської ради IV скликання від 06.10.2004 № 147/04, відповідач-1 (ТОВ «Юнігран») зобов`язаний був завершити будівництво житлового комплексу у визначений строк — до 01.12.2007. Оскільки будівництво у встановлений строк розпочато не було, а додаткові угоди щодо продовження строків проектування та спорудження об`єкта між сторонами не укладалися, мало місце тривале невиконання орендарем своїх договірних зобов`язань. Зазначене, у розумінні частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, є істотним порушенням умов Договору, оскільки орендодавець значною мірою позбавився того, на що розраховував при укладенні правочину — раціонального та своєчасного розвитку інфраструктури територіальної громади.

Прокурор вказує, що пункт 7 Договору містить погоджену сторонами умову, за якою в разі нездачі об`єкта будівництва в експлуатацію у встановлені строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт, відповідне рішення органу місцевого самоврядування втрачає чинність, а договір оренди підлягає розірванню у встановленому порядку. Відтак, невиконання ТОВ «Юнігран» зазначених умов є самостійною підставою для припинення договірних правовідносин шляхом їх розірвання в судовому порядку.

Прокурор зазначає, що висновок суду першої інстанції про наявність у ТОВ «Юнігран» права користування спірною земельною ділянкою на підставі статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 ЦК України є помилковим та таким, що суперечить фактичним обставинам справи. Наявними у матеріалах справи доказами, зокрема актом комісії Червонозаводської районної ради від 01.09.2005, рішенням Харківської міської ради від 23.12.2005 № 236/05 та листом КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» від 02.02.2018 № 1031487, достовірно підтверджується факт повного знесення (демонтажу) об`єктів нерухомого майна, які раніше належали відповідачу-1.

Апелянт зауважує, що за відсутності фізичного існування речі як об`єкта цивільних прав, правовідносини власності щодо неї припиняються, що унеможливлює похідне застосування норм щодо переходу чи збереження права користування земельною ділянкою під неіснуючим майном.

Скаржник зазначає, що на спірній земельній ділянці ТОВ «Строй Сіті Девелопмент» (відповідач-2) за згодою ТОВ «Юнігран» на підставі договору від 28.12.2020 здійснює нове будівництво багатоповерхового житлового комплексу «Дім на Подолі» (у складі 4 секцій по 18 поверхів). Вказана містобудівна діяльність має ознаки самочинного будівництва у розумінні статті 376 ЦК України, оскільки здійснюється без належно оформленого права користування земельною ділянкою відповідачем-2, за відсутності затвердженого в установленому порядку проекту нового будівництва та без отримання містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки.

Прокурор звертає увагу суду на те, що відповідач-2 з метою ухилення від встановленого Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» порядку отримання дозволу на виконання будівельних робіт об`єктів із значними наслідками (клас СС3) зареєстрував повідомлення від 25.10.2021 № ХК051210914517 про початок виконання будівельних робіт із «реконструкції» адміністративних приміщень у будівлі літ. «Г-2». Апелянт наголошує на недостовірності цих відомостей, оскільки будівля літ. «Г-2» була повністю ліквідована до 2018 року, а фактично на об`єкті ведуться земляні та фундаментальні роботи з капітального спорудження нового висотного будинку, що створює загрозу для життя та здоров`я майбутніх мешканців та третіх осіб через недотримання обов`язкової експертизи проектної документації.

Зазначає, що судом першої інстанції в порушення статей 13, 14, 76– 79, 86, 236 ГПК України було застосовано вибірковий підхід до оцінки доказів, залишено поза увагою акти обстеження земельної ділянки Інспекції з контролю за використанням та охороною земель від 22.11.2021 та матеріали кримінального провадження (протоколи огляду місця події), якими зафіксовано відсутність історичної забудови та наявність нового будівельного майданчика.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.07.2023 для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Тихий П.В., суддя Шутенко І.А., суддя Терещенко О.І.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 21.07.2022 зокрема відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення господарського суду Харківської області від 13.06.2023 у справі №922/189/22. Встановлено строк учасникам для подання відзивів на апеляційну скаргу з доказами надсилання його скаржнику. Витребувано з Господарського суду Харківської області матеріали справи №922/189/22.

26.07.2023 до Східного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №922/189/22.

10.08.2023 від Товариства з обмеженою відповідальністю "Строй Сіті Девелопмент" надійшло клопотання/заява, яке за своїм змістом є відзивом на апеляційну скаргу (вх.№9442). Відповідач-2 наголошує на безпідставності тверджень прокурора про незаконне користування спірною земельною ділянкою (кадастровий номер 6310138800:01:009:0013). За відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, ТОВ «Юнігран» (відповідач-1) є законним власником розташованих на цій ділянці нежитлових приміщень 1-го та 2-го поверхів у будівлі літ. «Г-2» (пров. Лопатинський, 8/10). Посилаючись на статтю 41 Конституції України, статтю 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а також статтю 321 ЦК України, відповідач-2 вказує на імперативний принцип непорушності права приватної власності. Застосування визначеного прокурором способу захисту у вигляді знесення об`єктів призведе до протиправного позбавлення відповідача-1 його майна. Крім того, відповідно до частини другої статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України, в чинному законодавстві діє принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, за яким право користування землею переходить до набувача майна автоматично та не залежить від подальших дій щодо її переоформлення.

Зазначає, що ТОВ «Юнігран» належним чином виконує договірні зобов`язання за Договором оренди землі від 14.11.2005, зокрема своєчасно та в повному обсязі сплачує орендну плату, що підтверджується банківськими виписками. Будь-які претензії чи зауваження з боку орендодавця (Харківської міської ради) до моменту звернення прокурора з позовом були відсутні. Посилання апелянта на пункт 7 Договору є безпідставним, оскільки відповідне рішення Харківської міської ради, яке стало підставою для укладення Договору, ні самою радою, ні в судовому порядку не скасовувалось і не змінювалось, а отже, є чинним.

Відповідач-2 зазначає, що між ТОВ «Юнігран» та ТОВ «Строй Сіті Девелопмент» 28.12.2020 було укладено договір про будівництво житлового комплексу, який за своєю юридичною природою не передбачає переходу права користування земельною ділянкою чи виникнення відносин суборенди. ТОВ «Строй Сіті Девелопмент» лише використовує будівельний майданчик та виконує частину функцій замовника, зокрема в частині оформлення дозвільної документації. На виконання цих умов 16.09.2021 у встановленому законом порядку було зареєстровано Повідомлення про початок виконання будівельних робіт № ХК051210914517 щодо реконструкції адміністративних приміщень у будівлі літ. «Г-2». Зазначений документ є чинним, не анульованим, а будівельні роботи ведуться на підставі належного дозволу, що виключає кваліфікацію об`єкта як самочинного будівництва у розумінні статті 376 ЦК України.

Відповідач-2 наголошує, що знесення об`єкта є крайньою мірою. Відповідно до статті 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та сталої практики Верховного Суду, пред`явленню позову про знесення обов`язково мають передувати заходи державного архітектурно-будівельного контролю: виявлення порушень, винесення офіційного припису про їх усунення та встановлення факту його невиконання. Натомість уповноваженими органами ДАК жодних перевірок на об`єкті не проводилось, приписів не виносилось та протоколів не складалось, що свідчить про недотримання прокурором обов`язкового досудового порядку врегулювання спору.

Метою укладеного Договору оренди є будівництво саме багатоквартирного житлового комплексу. З огляду на статті 47, 48 Конституції України та чинні міські цільові програми забезпечення харків`ян доступним житлом, розширювальне житлове будівництво повністю відповідає, а не суперечить інтересам територіальної громади. Вимога прокурора про розірвання договору та знищення розпочатого будівництва суперечить суспільному інтересу, а обраний спосіб захисту є неефективним та деструктивним, оскільки процедурні питання (в разі їх наявності) мають усуватися шляхом спонукання до виконання зобов`язань із добудови об`єкта.

ТОВ «Строй Сіті Девелопмент» стверджує про відсутність у прокурора законних повноважень на звернення до суду в цій справі у розумінні статті 131-1 Конституції України та статті 23 Закону України «Про прокуратуру». Скаржником не доведено факту бездіяльності Харківської міської ради. Прокурор направив повідомлення про намір звернутися до суду 21.12.2021, а вже 19.01.2022 подав позов. Такий короткий проміжок часу, який до того ж припав на новорічні свята та період структурної реорганізації виконавчих органів міської ради, об`єктивно позбавив компетентний орган можливості самостійно здійснити перевірку та зреагувати у розумний строк. Оскільки прокурор виконує виключно субсидіарну роль і не може виступати альтернативним суб`єктом звернення, відсутність доказів свідомого зволікання або відмови міської ради від захисту прав виключає наявність підстав для процесуального представництва.

На підставі викладеного ТОВ «Строй Сіті Девелопмент» просить апеляційну скаргу прокурора залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Харківської області від 13.06.2023 у справі №922/189/22 — залишити без змін.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 22.08.2023 зокрема апеляційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення господарського суду Харківської області від 13.06.2023 у справі №922/189/22 призначено до розгляду на "20" вересня 2023 р. об 11:00 год. у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, місто Харків, пр. Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань. № 132.

20.09.2023 від представника Товариства з обмеженою відповідальністю “Строй Сіті Девелопмент” надійшло клопотання про призначення судової експертизи (вх.№11358ел13309), в якому просить призначити проведення інженерно-технічної експертизи - будівельно-технічної експертизи відповідності розробленої проектної документація з будівництва житлового комплексу “Дім на Подолі” на земельній ділянці з кадастровим номером 6310138800:01:009:0013 за адресою: м. Харків, пров. Лопатинський, ріг вул. Кузнечної, вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва (ДБН, СНиП тощо). Проведення інженерно-технічної експертизи - будівельно-технічної експертизи просить доручити фахівцям ННЦ “Інститут судових експертиз ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса”. Поставити перед експертами наступні питання:

- Чи відповідає розроблена проектна документація з будівництва житлового комплексу “Дім на Подолі” на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136300:07:006:0130 за адресою: 6310138800:01:009:0013 за адресою: м. Харків, пров. Лопатинський, ріг вул. Кузнечної, вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва (ДБН, СНиП тощо)? Якщо не відповідає, то в чому полягають невідповідності?

Просить зупинити провадження у справі №922/189/22 на час проведення експертизи.

Від Харківської обласної прокуратури надійшли додаткові письмові пояснення щодо клопотання про призначення судової експертизи (вх.№13359 від 01.11.2023). В поясненнях прокурор зазначає, що враховуючи те, що підґрунтям для з`ясування поставлених на вирішення експерта питань за наведеним вище переліком є необхідність задоволення потреб територіальної громади міста Харкова у пригідному до експлуатації житловому фонді, який знаходиться у належному технічному та безпечному стані, прокурор не заперечує проти задоволення клопотання представника ТОВ «Строй Сіті Девелопмент» про призначення інженерно-технічної експертизи - будівельно-технічної експертизи об`єкта нерухомого майна житлового комплексу «Дім на Подолі» на земельній ділянці з кадастровим номером 6310138800:01:009:0013 за адресою: м. Харків, пров. Лопатинський, ріг вул. Кузнечної, щодо відповідності збудованого об`єкту нерухомості встановленим вимогам законодавства за запропонованим питанням.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 01.11.2023 у справі №922/189/22 в судовому засіданні оголошено перерву "15" листопада 2023 року о 14:15 годині у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, місто Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань №132.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 20.11.2023 у справі №922/189/22 повідомлено учасників справи, що судове засідання з розгляду апеляційної скарги заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення господарського суду Харківської області від 13.06.2023 у справі №922/189/22 відбудеться "29" листопада 2023 р. о 15:00 год. у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, місто Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань. № 132.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 29.11.2023 у справі №922/189/22 клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "Строй Сіті Девелопмент" про призначення судової будівельно-технічної експертизи задоволено.

Призначено у справі №922/189/22 судову інженерно-технічну (будівельно-технічну) експертизу, проведення якої доручити експертам Національного наукового центру “Інститут судових експертиз ім. Заслуженого професора М.С. Бокаріуса”.

На вирішення судових експертів поставлено наступні питання:

- Чи відповідає розроблена проектна документація з будівництва житлового комплексу “Дім на Подолі” на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136300:07:006:0013 за адресою: 6310138800:01:009:0013 за адресою: м. Харків, пров. Лопатинський, ріг вул. Кузнечної, вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва (ДБН, СНиП тощо)?

- Якщо не відповідає, то в чому полягають невідповідності?

Попереджено експертів про кримінальну відповідальність, передбачену статтями 384, 385 Кримінального кодексу України, за завідомо неправдивий висновок та за відмову без поважних причин від виконання покладених на них обов`язків.

Для проведення експертизи матеріали справи №922/189/22 разом з ухвалою направлено до експертної установи – Національному науковому центру “Інститут судових експертиз ім. Заслуженого професора М.С. Бокаріуса” (вулиця Залютинська, 8, Харків, Харківська область, Україна, 61177; Код ЄДРПОУ 02883133).

Оплату за проведення судової експертизи покладено на 2-го відповідача – Товариство з обмеженою відповідальністю "Строй Сіті Девелопмент" (ідент. код ЄДР 43495082 61145, Харківська обл., місто Харків, вулиця Клочківська, будинок 190-А); докази своєчасної оплати експертизи надати до Східного апеляційного господарського суду.

Провадження у справі №922/189/22 зупинено на час проведення експертизи.

19.09.2025 від ОСОБА_1 надійшло клопотання про залучення його в якості третьої особи (вх.№11184), в якому просить залучити його, ОСОБА_1 , ІПН: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 до участі у справі як третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Строй Сіті Девелопмент".

20.01.2026 на адресу Східного апеляційного господарського суду від Національного наукового центру Інститут судових експертиз ім. Заслуженого професора М.С. Бокаріуса надійшло клопотання про забезпечення безперешкодного обстеження об`єкту для проведення судової будівельно-технічної експертизи, в якому експерти просять забезпечити прибуття експертів, належні умови праці, а також безперешкодне обстеження об`єктів дослідження ЖК “Дім на Подолі” на земельній ділянці з кадастровим номером 6310138800:01:009:0013 по пров. Лопатинському (ріг вул. Кузнечної) в м. Харкові. Обстеження буде проводитись 20.03.2026 о 09:00 год. (вх.№826 від 20.01.2026).

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 21.01.2026, у зв`язку з виходом у відставку судді Терещенко О.І., визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Тихий П.В. (суддя-доповідач), суддя Жельне С.Ч., суддя Шутенко І.А.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 26.01.2026 поновлено провадження у справі №922/189/22. Розгляд справи призначено у приміщенні Східного апеляційного господарського суду на "11" лютого 2026 р. о 13:15 год., за адресою: 61022, м. Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, зал засідань №132. Ухвалено учасникам справи у строк до 06.02.2026 надати до Східного апеляційного господарського суду письмові пояснення та конкретні пропозиції щодо заявленого експертами клопотання про забезпечення безперешкодного обстеження об`єкту для проведення судової будівельно-технічної експертизи.

Від Шишлова Олександра Миколайовича надійшло клопотання про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів (вх. № 1535 від 06.02.2026). яке задоволено ухвалою суду від 09.02.2026.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 11.02.2026 задоволено клопотання експертів про призначення обстеження, необхідного для проведення експертизи №26115/1132. Провадження у справі №922/189/22 на час проведення експертизи зупинено.

03.08.2026 на адресу Східного апеляційного господарського суду від Національного наукового центру Інститут судових експертиз ім. Заслуженого професора М.С. Бокаріуса супровідним листом за вих.№5806/7862-16-23/8 від 28.07.2026 надійшов висновок експертів №26115/1132, матеріали справи №922/189/22 у 4х томах, додаткові матеріали в 1-й коробці, акт здачі-приймання висновку експертів на 1 аркуші. (вх.8553).

За висновками експертів проведеної комісійної судової будівельно-технічної експертизи № 26115/1132 від 27.07.2026 надана на дослідження Робоча документація «Житловий будинок з вбудованими нежитловими приміщеннями по вул. Кузнечна в м. Харкові» (у складі 14 томів) в обсязі наданих матеріалів за своїм складом, обсягом та оформленням відповідає вимогам ДБН А.2.2-3:2014, ДСТУ Б А.2.4-4:2009 та ДСТУ Б А.2.4-6:2009. Проте цей висновок містить виключення щодо оформлення томів 9 та 10 «Архітектурне рішення. 04/2812-20-4-АР».

Експертами зазначено, що креслення томів 9 та 10 Робочої документації в частині свого оформлення не відповідають пункту 16 Порядку розроблення проектної документації на будівництво об`єктів та додатку Д ДСТУ Б А.2.4-4:2009. У зазначених томах повністю відсутні обов`язкові відмітки про характер виконаної роботи (штампи «розробив», «перевірив», «нормоконтроль», «керівник групи»), а також відсутні прізвища та підписи відповідальних осіб.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 05.08.2026 поновлено провадження у справі №922/189/22 призначено справу на "26" серпня 2026 р. о 11:30 год., за адресою: 61022, м. Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, зал засідань № 132.

Від представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Юнігран" адвоката Ревелюка Володимира Васильовича надійшло клопотання про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів (вх. №9211 від 24.08.2026).

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 24.08.2026 клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "Юнігран" адвоката Ревелюка Володимира Васильовича про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду у справі №922/189/22 задоволено.

24.08.2026 від Харківської обласної прокуратури надійшли письмові пояснення (вх.№9282) надійшли письмові пояснення з окремого питання – з урахуванням висновку експертів № 26115/1132 за результатами проведення комісійної судової будівельно-технічної експертизи по матеріалах справи № 922/189/22 від 27.07.2026.

Прокурор звертає увагу суду на те, що предметом судової експертизи була виключно робоча документація із назвою «Житловий будинок з вбудованими нежитловими приміщеннями по вул. Кузнечна в м. Харкові», розроблена у 2021 році ТОВ «ПІ «Харківський Сантехпроект». При цьому експертами констатовано, що вказана документація містить лише технічні креслення щодо секції №4, а загальний склад усієї робочої документації, вихідні дані для проектування та завдання на проектування у матеріалах взагалі відсутні. Таким чином, дослідження проведено в обмеженому обсязі, який експерти визнали недостатнім для детального комплексного аналізу на відповідність усім вимогам будівельних норм.

Апелянт наголошує, що експерти оцінювали якість оформлення та склад саме робочої документації, тоді як проєктна документація на нове будівництво чи реконструкцію об`єкта житлового комплексу «Дім на Подолі» на дослідження не надавалася і експертами не вивчалася. Це є суттєвим у розумінні частини першої статті 9 Закону України «Про архітектурну діяльність», оскільки віднесення об`єкта до категорій нового будівництва чи реконструкції здійснюється виключно на підставі затвердженої в установленому порядку проєктної, а не робочої документації.

Зазначає, що висновок експертів не спростовує факту відсутності на спірній земельній ділянці будівель літ. «А-2» та літ. «Г-2», які були повністю демонтовані ще до лютого 2018 року. Прокурор зазначає, що визначення поняття «реконструкція» у ДБН А.2.2-3:2014 передбачає перебудову лише введеного в експлуатацію об`єкта нерухомості із збереженням або зміною геометричних розмірів його фундаменту. Подання відповідачем-2 повідомлення про початок робіт з «реконструкції» адміністративних приміщень у неіснуючій будівлі літ. «Г-2» мало на меті виключно штучне оминання вимог частини четвертої статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», яка дозволяє здійснювати реконструкцію без документа, що посвідчує право користування земельною ділянкою. Оскільки фактично на об`єкті з нуля зводиться 18-поверховий комплекс, такі дії є новим будівництвом, право на яке згідно з частиною п`ятою статті 26 вказаного Закону мають лише законні власники або користувачі землі. ТОВ «Строй Сіті Девелопмент» право оренди ділянки для нового будівництва у встановленому законом порядку не оформлювало.

Прокурор вказує на виявлені експертами дефекти оформлення томів 9 та 10 робочої документації («Архітектурне рішення»), у яких відсутні підписи та прізвища відповідальних осіб (розробника, перевіряючого, керівника групи та нормоконтролера), що свідчить про їх невідповідність пункту 16 Порядку розроблення проектної документації на будівництво об`єктів.

Також зазначає про потенційну небезпеку об`єкта: будівництво висотного комплексу (4 секції по 18 поверхів із класом наслідків СС3) ведеться на відстані до 120 метрів від берегової лінії річки Харків. За відсутності у складі документації звіту про інженерно-геологічні вишукування, експлуатація такого об`єкта створює підвищену техногенну небезпеку та загрозу для життя людей.

Посилаючись на статтю 104 ГПК України, прокурор зазначає, що висновок експерта не має для суду заздалегідь встановленої сили та повинен оцінюватися судом у сукупності з іншими доказами, зокрема актами самоврядного контролю міської ради та протоколами огляду місця події. Сукупність цих доказів повністю підтверджує наявність усіх чотирьох умов, передбачених частиною першою статті 376 ЦК України, для визнання будівництва житлового комплексу «Дім на Подолі» самочинним.

24.08.2026 від Харківської обласної прокуратури надійшло заперечення (вх.№9283) в якому прокурор заперечує проти залучення ОСОБА_1 до участі у даній справі №922/189/22 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні Відповідача 2 - ТОВ «Строй Сіті Девелопмент». Прокурор зазначає, що заявник не довів наявності у нього прав чи обов`язків, на які може вплинути рішення у цій справі. Зокрема, наданий ним попередній договір стосується лише майбутнього укладення договору купівлі-продажу квартири, яка ще не створена як об`єкт цивільних прав, а тому сам по собі не підтверджує набуття ним права власності на квартиру. Крім того, Шишлов не навів правового зв`язку між його правами за попереднім договором та спірними правовідносинами щодо права користування земельною ділянкою. Прокурор також зазначає, що у разі порушення його прав ОСОБА_1 не позбавлений можливості захищати їх у іншому порядку, зокрема шляхом пред`явлення відповідних цивільно-правових вимог.

25.08.2026 від Харківської обласної прокуратури надійшли письмові пояснення (вх.№9310). Прокурор зазначає, що за результатами опрацювання поточного стану офіційного вебпорталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ) встановлено зміну статусу Повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 16.09.2021 № ХК051210914517 (замовник — ТОВ «Строй Сіті Девелопмент») на «скасовано». Підставою для скасування зазначеного документа є постанова Другого апеляційного адміністративного суду від 18.09.2023 у справі № 520/12367/22, яка набрала законної сили. Вказаним судовим актом адміністративний позов Інспекції ДАК Харківської міської ради було задоволено та повністю припинено право ТОВ «Строй Сіті Девелопмент» на виконання будівельних робіт на об`єкті «Реконструкція адміністративних приміщень» по пров. Лопатинському, 8/10. Оскільки ухвалою Верховного Суду від 30.11.2023 у відкритті касаційного провадження за скаргою девелопера було відмовлено, обставини, встановлені адміністративним судом, відповідно до частини четвертої статті 75 ГПК України є преюдиційними для даного господарського спору і не потребують доказуванню.

Прокурор наголошує, що постановою Другого апеляційного адміністративного суду від 18.09.2023 було офіційно встановлено факт наведення ТОВ «Строй Сіті Девелопмент» завідомо недостовірних даних у повідомленні від 16.09.2021. Зокрема, визначений у документі розробник проєкту (ПП «Мобіль») та головний інженер ( ОСОБА_2 ) насправді жодних договорів із девелопером не укладали, проєктну документацію не розробляли та авторський нагляд на об`єкті не здійснювали. Прокурор зазначає, що цей факт остаточно спростовує доводи відповідача-2 про легітимність будівництва та підтверджує, що будівельні роботи здійснювалися за відсутності належним чином затвердженого проєкту у розумінні законів України «Про архітектурну діяльність» та «Про регулювання містобудівної діяльності», що є самостійною ознакою самочинного будівництва відповідно до частини першої статті 376 ЦК України.

На підтвердження факту повного знищення майна ТОВ «Юнігран» та зведення з нуля нового об`єкта, прокурор надав суду матеріали фіксації відкритого вебсервісу Google Earth Pro за період з жовтня 2020 року по травень 2023 року. Співставленням супутникових знімків із Публічною кадастровою картою України доведено, що у період жовтня 2020 — травня 2021 років на місці ліквідованих будівель літ. «А-2» та літ. «Г-2» існував пустир. Активна фаза землерийних робіт та спорудження капітального фундаменту і допоміжних конструкцій зафіксована лише починаючи з липня-серпня 2021 року.

Посилаючись на правовий висновок Верховного Суду у постанові від 20.06.2023 у справі №420/4540/22, апелянт зауважив, що картографічні дані Google є допустимими, достовірними та актуальними доказами, які безпосередньо стосуються предмета доказування у справах про самочинне будівництво.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 26.08.2026 у справі №922/189/22 клопотання ОСОБА_1 про залучення його в якості третьої особи яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача-2 задоволено. Залучено до участі у справі ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) в якості третьої особи яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача-2. Зобов`язано Харківську обласну прокуратуру протягом 3 днів з дня вручення даної ухвали надіслати залученій третій особі копії позовної заяви і апеляційної скарги та доданих до них документів, докази виконання надати суду. Розгляд справи відкладено на 07 жовтня 2026 року об 11:00 год. у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61022, м. Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, зал засідань №132. Повідомлено, що неявка представників учасників справи належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, а також відсутність відповідного клопотання, не перешкоджає розгляду справи.

В судове засідання 07.10.2026 з`явились прокурор, представник відповідача-1 та представник відповідача -2 (в режимі відеоконференції) та надали пояснення по справі.

Прокурор підтримав свою апеляційну скаргу та просив її задовольнити.

Відповідачі заперечували проти задоволення апеляційної скарги та просили залишити рішення суду першої інстанції в силі.

Позивач та третя особа не направили своїх представників в судове засідання, хоча були належним чином повідомлені про час та місце проведення судового засідання.

Враховуючи положення ч.12 ст.270 ГПК України, відповідно до яких неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, судова колегія вважає за можливе розглянути подану апеляційну скаргу за відсутністю останніх.

В судовому засіданні 07.10.2026 колегією суддів відкладено ухвалення та проголошення судового рішення на 14.10.2026 до 9:45 год.

Згідно із ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Судова колегія, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, дійшла до висновку про таке.

З матеріалів справи вбачається, що прокурор звернувся з цим позовом до господарського суду, в якому зазначає про те, що Шевченківською окружною прокуратурою міста Харкова виявлені порушення інтересів держави у сфері містобудівної діяльності та земельній сфері. За вказаним фактом окружною прокуратурою забезпечується процесуальне керівництво у кримінальному провадженні відомості про яке внесено до ЄРДР за №42021222060000192 за ч. 3 ст. 197-1, ч. 3 ст. 358, ч. 1 ст. 275 КК України.

Із обставин справи убачається, що пунктом 133 додатку 1 до рішення XXV сесії Харківської міської ради IV скликання «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів» від 06.10.2004 за №147/04 ТОВ «Юнігран» надано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,5535 га по пров. Лопатинському, ріг вул. Кузнечної у м. Харкові для будівництва житлового комплексу з торговельними та офісними приміщеннями строком до 01.12.2007 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та його подальшої експлуатації строком до 01.12.2029.

На підставі вказаного рішення сесії між Харківською міською радою та ТОВ «Юнігран» укладено договір оренди землі від 14.11.2005, який зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель від 14.11.2005 за №88177/05 (надалі договір оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05).

Пунктами 1,2 вищевказаного договору оренди землі передбачено, що Харківською міською радою передано в оренду ТОВ «Юнігран» земельну ділянку загальною площею 0,5535 га по пров. Лопатинському, ріг вул. Кузнечної. Кадастровий номер земельної ділянки 6310138800:01:009:0013.

Відповідно до п. 3 договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05 на земельній ділянці розташовані об`єкти нерухомого майна, які належать ТОВ «Юнігран» на праві приватної власності, а саме: кв. №29 в будинку готельного типу; на праві колективної власності - кв. №30 в будинку готельного типу №6, нежитлові приміщення 1-го поверху №№1-8, 2-го поверху №№9,10 в будинку №8/10 літ. «Г-2», кв. №2 у будинку готельного типу, кв. №4,8,9,15,20 у буд. №6, кв. №24,7,8,11,14,15 у буд. №10, нежиле приміщення 1-го поверху №1-8 в літ. «А-2», кв. №14 та №11 у будинку готельного типу №6.

Пунктом 15 договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05 встановлено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва житлового комплексу з торговельними та офісними приміщеннями (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації об`єкту.

Відповідно до п. 17 договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05 забороняється самовільна забудова земельної ділянки.

Пунктом 8 договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05 встановлено, що вказаний договір укладено строком на період будівництва до 01.12.2007 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), на період експлуатації строком до 01.12.2029.

Пунктом 7 договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05 встановлено, що у випадку нездачі об`єктів будівництва до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню у встановленому порядку.

Рішенням 23 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 20.06.2008 за №155/08 ТОВ «Юнігран» продовжено будівництво житлового комплексу з торговельними та офісними приміщеннями по пров. Лопатинському, ріг вул. Кузнечної строком до 31.12.2011; ТОВ «Юнігран» повинно звернутися до управління земельних відносин для оформлення додаткової угоди до договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05 в частині продовження строку будівництва об`єкту. Проте, додаткова угода до договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05 щодо поновлення строків будівництва між Харківської міською радою та ТОВ «Юнігран» не укладалася.

Таким чином, прокурором зазначено про те, що строком до якого ТОВ «Юнігран» повинно було здійснити будівництво житлового комплексу з торговельними та офісними приміщеннями становить 01.12.2007. Проте, ТОВ «Юнігран» не виконано свої зобов`язання, передбачені пунктом 15 договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05, щодо здійснення будівництва житлового комплексу з торговельними та офісними приміщеннями, жодних дозвільних документів, передбачених чинним законодавством, які дають право на будівництво ТОВ «Юнігран» не отримувалось, що є має наслідком застосування вимог п. 7 договору оренди землі.

Зокрема, пунктом 38 договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05 встановлено, що дія договору оренди припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором.

Так, прокурором зазначено по те, що за умовами спірного договору оренди земельної ділянки пунктом 15 визначено умови використання земельної ділянки - для житлового комплексу з торговельними та офісними приміщеннями (але не пізніше прийняття об`єкта в експлуатацію) та подальшої експлуатації об`єкту, а пунктами 7, 8 визначено правові наслідки невиконання орендарем взятого на себе зобов`язання по будівництву житлового комплексу до 01.12.2007 - втрата чинності рішенням Харківської міської ради IV скликання від 06.10.2004 за №147/04 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів» та розірвання договору оренди земельної ділянки у встановленому порядку.

При цьому, прокурором наголошено про те, що будівництво на спірній земельній ділянці ТОВ «Юнігран» не було розпочато в строки, передбачені договором оренди землі. ТОВ «Юнігран» не укладалися з міською радою додаткові щодо внесення змін до договору оренди землі стосовно продовження строків будівництва або розірвання договору оренди у зв`язку з неможливістю здійснення забудови земельної ділянки.

Також, ТОВ «Юнігран» не зазначено жодних відомостей стосовно об`єктивної неможливості виконання обов`язку щодо забудови земельної ділянки в строки, не наводилися наявності будь-яких перешкод щодо початку будівництва, в тому числі з боку органів державної влади та/або місцевого самоврядування.

Отже, прокурором у позові наголошено про те, що укладаючи договір оренди, Харківська міська рада розраховувала, що ТОВ «Юнігран» буде використовувати земельну ділянку для будівництва житлового комплексу, однак товариством не розпочато будівництво в строки, не отримано, передбачених законодавством, дозвільних документів на здійснення будівництва, встановлені договором оренди землі, що свідчить про наявність істотних порушень умов договору з боку ТОВ «Юнігран» та є підставою для розірвання спірного договору оренди землі у судовому порядку.

Таким чином, прокурором у позові наголошено про те, ТОВ "Юнігран" не виконано свої зобов`язання, передбачені пунктом 15 договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05, щодо здійснення будівництва житлового комплексу з торговельними та офісними приміщеннями, жодних дозвільних документів, передбачених чинним законодавством, які дають право на будівництво ТОВ "Юнігран" не отримувалось, що є має наслідком застосування вимог п. 7 договору оренди землі.

Разом з тим, відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на праві приватної власності ТОВ «Юнігран» (код ЄДРПОУ 24584514) належать:

- нежитлові приміщення 1-го поверху №№ 1-8, 2-го поверху № 9, 10, в будівлі літ. «Г-2», за адресою: пров. Лопатанський, 8/10 на підставі договору купівлі-продажу від 19.03.2004 за №1265;

- квартира загальною площею 42,2 кв.м, житловою площею 29,3 кв.м у будинку готельного типу по пров. Лопатинському, бум. Харкові, зареєстрована з 28.05.2013 за ТОВ «Юнігран» на підставі дублікату договору купівлі- продажу від 17.06.2004 № 3358;

- нежитлові приміщення першого поверху № 1-8 загальною площею 59,6 кв.м в літ. «А-2» по пров. Лопатинському, бум. Харкові зареєстроване з 28.05.2013 за ТОВ «Юнігран» на підставі дублікату договору купівлі- продажу від 10.06.2004 №3104;

- квартира загальною площею 31,1 кв.м, житловою площею 17,8 кв.м по пров. Лопатинському, бум. Харкові зареєстроване з 28.05.2013 за ТОВ «Юнігран» на підставі дублікату договору купівлі-продажу від 17.06.2004 № 3355;

- квартира загальною площею 28,3 кв.м, житловою площею 10 кв.м по пров. Лопатинському, бум. Харкові зареєстроване з 28.05.2013 за ТОВ «Юнігран» на підставі дублікату договору купівлі-продажу від 30.04.2004 №2403;

- квартира загальною площею 48,9 кв.м, житловою площею 36,2 кв.м у будинку готельного типу по пров. Лопатинському, бум. Харкові зареєстроване з 28.05.2013 за ТОВ «Юнігран» на підставі дублікату договору купівлі- продажу від 15.09.2004 № 5653;

- квартира загальною площею 28,1 кв.м, житловою площею 14,8 кв.м у будинку готельного типу по пров. Лопатинському, бум. Харкові зареєстроване з 28.05.2013 за ТОВ «Юнігран» на підставі дублікату договору купівлі- продажу від 16.04.2004 № 2063;

- квартиру загальною площею 51,9 кв.м, житловою площею 31,3 кв.м у будинку готельного типу по пров. Лопатинському, 10 у м. Харкові зареєстроване з 24.03.2004 за ТОВ «Юнігран» на підставі дублікату договору купівлі- продажу від 19.03.2004 № 1259;

- квартиру загальною площею 55,7 кв.м., житловою площею 32,8 кв.м. по пров. Лопатинському, 10 у м. Харкові зареєстроване з 18.08.2010 за ТОВ «Юнігран» на підставі дублікатів договорів купівлі-продажу від 19.03.2004 № 1253, від 14.09.2006 № 3294;

- квартиру загальною площею 33,2 кв.м., житловою площею 16,8 кв.м. по пров. Лопатинському, 10 у м. Харкові зареєстроване з 12.07.2011 за ТОВ «Юнігран» на підставі дублікату договору купівлі-продажу від 19.03.2004 №1261;

- квартира загальною площею 40,9 кв.м, житловою площею 31,4 кв.м у будинку готельного типу по пров. Лопатинському, бум. Харкові зареєстроване з 12.07.2011 за ТОВ «Юнігран» на підставі дублікату договору купівлі- продажу від 07.06.2004 № 2906;

- нежитлові приміщення першого поверху № 1-:-8, 2-го поверху № 9, 10 загальною площею 172,8 кв.м в літ. Г-2 по пров. Лопатинському, 8/10 у м.Харкові зареєстроване з 24.03.2004 за ТОВ «Юнігран» на підставі дублікату договору купівлі-продажу від 19.03.2004 № 1265.

Водночас, рішенням від 04.10.2005 за №465 виконавчого комітету Червонозаводської районної ради м. Харкова затверджено акт комісії райвиконкому від 01.09.2005 по обстеженню технічного стану житлових будинків по пров. Лопатинському, 4а, 6, літ. «Б-2», літ. «В-2», 6 літ. «А-2», 6 літ. «Г-2», 6 літ. «Е-1», 10 літ. «А-2»; 8/10 літ. «Г-2» та надіслано прохання до виконкому Харківської міської ради про прийняття рішення про знос зруйнованих житлових будинків про пров. Лопатинському 4а, 6, літ. «Б-2», літ. «В-2», 6 літ. «А-2», 6 літ. «Г-2», 6 літ. «Е-1», 10 літ. «А-2»; 8/10 літ. «Г-2» так, як їх подальша експлуатація небезпечна.

Додатком 8 до рішення XLIV сесії Харківської міської ради IV скликання від 23.12.2005 за №236/05 затверджено перелік об`єктів, стосовно яких надана згода на проведення зносу, зокрема житлові будинки по пров. Лопатинському, 4а, 6, літ. «Б-2», літ. «В-2», 6 літ. «А-2», 6 літ. «Г-2», 6 літ. «Е-1», 10 літ. «А-2»; 8/10 літ. «Г-2».

Разом з тим, листом від 02.02.2018 за №1031487 КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» Харківської міської ради на адресу ТОВ «Юнігран» надано інформацію, відповідно до якої обстеженням на місцевості 02.02.2018 встановлено, що житловий будинок літ. «А-2» по пров. Лопатинському,6 в якому були розташовані квартири №№2,4,8,9,11,14,15,20 та нежитлові приміщення 1-го поверху №1-8, житловий будинок літ. «Г-2» по пров. Лопатинському, 6, в якому були розташовані квартири №№29,30, житловий будинок літ. «Е-1» по пров. Лопатинському, 6 в якому була розташована квартира №28, житловий будинок літ.«А-2» по пров. Лопатинському, 10, в якому були розташовані квартири №№2,4,7,8,11,14,15, житловий будинок літ. «Г-2» по пров. Лопатинському, 8/10, в якому були розташовані нежитлові приміщення 1-го поверху №№1-8, 2-го поверху №№9,10 - знесені (демонтовані).

Отже, на переконання прокурора, вищевказані об`єкти нерухомого майна, які на праві приватної власності належали ТОВ «Юнігран» - фактично відсутні. Підготовчі роботи для подальшого будівництва на час обстеження (а саме 02.02.2018) не проводилися, що також свідчить про порушення ТОВ «Юнігран» умов договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05, а саме пунктів 8, 15 договору.

Головним спеціалістом відділу обстеження земельних ділянок Інспекції з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради Марковим А.Ю. з урахуванням кадастрової зйомки території будівельного майданчика земельної ділянки, розробленої ТОВ «Армадабудпроект», здійснено обстеження земельної ділянки по пров. Лопатинському, ріг вул. Кузнечної в м. Харкові.

Відповідно до акту обстеження земельної ділянки від 22.11.2021, складеним головним спеціалістом відділу обстеження земельних ділянок Інспекції з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради Марковим А.Ю. в межах повноважень щодо здійснення самоврядного контролю за використанням та охороною земель, наданих ст. 189 ЗК України, проведеним на місцевості обстеженням земельної ділянки встановлено, що земельна ділянка пров. Лопатинському, ріг вул. Кузнечної з кадастровим номером 6310138800:01:009:0013 та площею 0,5535 га сформована відповідно до Публічної кадастрової карти України.

Відповідно до кадастрової зйомки, розробленої ТОВ "Армадабудпроект", територія будівельного майданчику складає площею 0,4951 га, яка займає частину сформованої земельної ділянки площею 0,5535 га. Крім цього, для будівництва використовуються додаткові земельні ділянки площею 0,0192 га та 0,0131 га, які не є частиною сформованої земельної ділянки площею 0,5535 га. Земельна ділянка площею 0,4951 га огороджена металевим парканом. На огородженій земельній ділянці ведеться будівництво. Вказаний акт обстеження земельної ділянки від 22.11.2021 листом від 24.11.2021 за №08-18/483/2-21 надано до окружної прокуратури Харківською міською радою.

Також, прокурором у позові вказано про те, що 28.12.2020 між ТОВ «Юнігран» та ТОВ «Строй сіті девелопмент» було укладено договір про будівництво житлового комплексу по пров. Лопатинському (ріг вул. Кузнечної) в м. Харкові, яким ТОВ «Строй сіті девелопмент» забезпечує проектування, матеріально-технічне забезпечення, будівництво та фінансування об`єкту будівництва - житлового комплексу по пров. Лопатинському (ріг вул. Кузнечної) в м. Харкові, введення вказаного об`єкту в експлуатацію та оформлення права власності на нього.

Так, прокурором зазначено про те, що ТОВ «Строй сіті девелопмент» фактично здійснюється будівництво житлового комплексу «Дім на Подолі», який складатиметься з 4 секцій по 18 поверхів бізнес-класу, у яких будуть розташовані офісні та торгівельні приміщення, а також 354 квартири, а також 1-рівневий наземний паркінг. Адресою вказаного житлового комплексу буде провулок Лопатинський, 10 в м. Харкові. Проте, ТОВ «Строй сіті девелопмент» не отримано дозвільних документів щодо будівництва в цілому житлового комплексу по пров. Лопатинському, 10 в м. Харкові з відповідними категоріями та класом наслідків, містобудівних умов тощо, фактично ТОВ «Строй сіті девелопмент» намагається здійснити відповідне будівництво шляхом отримання дозвільних документів лише на приміщення.

Крім того, прокурором зазначено, що ТОВ «Строй сіті девелопмент» створено спеціальний сайт для цього проекту: https://dimnapodoli.kh.ua/, на якому в тому числі розташовані відеоролики та звіти щодо здійснення будівництва, а також телеграм-канал: https://t.me/strovcitv development.

Водночас, вивченням інформації з Реєстру містобудівних умов та обмежень міста Харкова fhttp.V/registrv.uga.kharkov.ua/) встановлено, що ТОВ «Строй сіті девелопмент» не отримувало містобудівних умов на забудову земельної ділянки по пров. Лопатинському в м. Харкові. Разом з тим, за адресою: пров. Лопатинський, 8/10 ТОВ «Строй сіті девелопмент» проводяться будівельні роботи. Вивченням інформації з офіційного веб-порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва («e-construction.gov.ua») встановлено, що ТОВ «Строй сіті девелопмент» як замовником зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт № ХК051210914517 щодо об`єкту «Реконструкція адміністративних приміщень 1-го поверху №№ 1-8, 2-го поверху № 9, 10, в будівлі літ. «Г-2», за адресою: пров. Лопатанський, 8/10»

Проте, як зазначалося вище, зазначені приміщення 1-го поверху №№ 1-8, 2-го поверху № 9, 10, в будівлі літ. «Г-2», за адресою: пров. Лопатанський, 8/10 були знищені (демонтовані), що підтверджено листом від 02.02.2018 за №1031487 КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» Харківської міської ради.

Вказане, на переконання прокурора, свідчить не лише про внесення недостовірних даних замовником ТОВ «Строй сіті девелопмент» до повідомлення про початок виконання будівельних робіт № ХК051210914517, але й про самовільну забудову земельної ділянки з кадастровим номером 6310138800:01:009:0013 без отримання передбачених чинним законодавством України дозвільних документів. Вищевказане також порушує умови договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05, а саме п. 17, яким передбачено заборону самовільної забудови земельної ділянки.

ТОВ «Строй сіті девелопмент» фактично здійснюється будівництво житлового комплексу «Дім на Подолі», який складатиметься з 4 секцій по 18 поверхів бізнес-класу, у яких будуть розташовані офісні та торгівельні приміщення, а також 354 квартири, а також 1-рівневий наземний паркінг. Адресою вказаного житлового комплексу буде провулок Лопатинський, 10. Проте, ТОВ «Строй сіті девелопмент» не отримано дозвільних документів щодо будівництва в цілому житлового комплексу з відповідними категоріями та класом наслідків, містобудівних умов тощо, фактично ТОВ «Строй сіті девелопмент» намагається здійснити відповідне будівництво шляхом отримання дозвільних документів лише на приміщення. При цьому, прокурором зауважено про те, що протоколом огляду місця події від 06.12.2021, проведеним слідчим ХРУП №ЗГУ НП в Харківській області Штиренко Я.Е. із залученням спеціалістів, також зафіксовано, що на земельній ділянці по пров. Лопатинському, 10 знаходиться будівельний майданчик, огороджений по периметру металевим парканом, на будівельному майданчику проводяться роботи з підготовки фундаменту, виконуються землерийні роботи, знаходиться будівельна техніка та металеве одноповерхове приміщення не призначені для проживання. Зазначене, на переконання прокурора свідчить про те, що ТОВ «Строй сіті девелопмент» внесено недостовірні відомості в документи щодо виду будівництва: реконструкція, хоча фактично відбувається нове будівництво багатоповерхового будинку, що, у свою чергу також свідчить про порушення істотних умов договору оренди землі від 14.11.2005 за №88177/05, що має наслідком його розірвання. Моніторингом відкритих даних у Реєстрі містобудівних умов та обмежень Харківської міської ради (http://registry.uga.kharkov.ua/) та Порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (https://е-construction.gov.ua/mist_bud_сr) містобудівних умов та обмежень на об`єкт будівництва по пров. Лопатинський не виявлено.

Крім того, відповідно до листа Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради від 09.12.2021 за №9292/0/553- 21, у грудні 2005 року Управлінням містобудування та архітектури було видано ТОВ «Юнігран» архітектурно-планувальне завдання на розробку робочого проекту житлового комплексу з торговельними та офісними приміщеннями по пров. Лопатинському, ріг вул. Кузнечної. Вихідні дані, а саме містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва за вказаною адресою Департаментом не надавалися.

Враховуючи наведене, позовні вимоги обґрунтовані прокурором тим, що строком, до якого ТОВ "Юнігран" повинно було здійснити будівництво житлового комплексу з торговельними та офісними приміщеннями за умовами укладеного з Харківською міською радою договору оренди землі від 14.11.2005 №88177/05 становить 01.12.2007. Проте, ТОВ "Юнігран" не виконано свої зобов`язання, передбачені договором оренди, щодо здійснення будівництва житлового комплексу з торговельними та офісними приміщеннями, жодних дозвільних документів, передбачених чинним законодавством, які дають право на будівництво ТОВ "Юнігран" не отримувалось, що має наслідком застосування пункту 7 договору оренди, а саме, його розірвання. Разом з тим, як вказує прокурор, ТОВ "Юнігран" згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на праві приватної власності належать об`єкти нерухомого майна: нежитлові приміщення 1-го поверху №№1-8, 2-го поверху №9, 10, в будівлі "Г-2", за адресою: пров. Лопатинський, 8/10, та квартири, які фактично відсутні. На думку прокурора, зазначене також свідчить про порушення 1-им відповідачем умов договору оренди.

Поряд з цим, як вказує прокурор, між ТОВ "Юнігран" та ТОВ "Строй Сіті Девелопмент" укладено договір про будівництво житлового комплексу по пров. Лопатинському (ріг вул. Кузнечної) в м. Харкові від 28.12.2020, відповідно до якого ТОВ "Строй Сіті Девелопмент" забезпечує проектування, матеріально-технічне забезпечення, будівництво та фінансування вказаного об`єкту будівництва, введення його в експлуатацію та оформлення права власності на нього. Проте, як зазначає прокурор, ТОВ "Строй Сіті Девелопмент" не отримано дозвільних документів щодо будівництва в цілому житлового комплексу по пров. Лопатинському, 10 в м. Харків з відповідними категоріями та класом наслідків.

Прокурор посилається на те, що ТОВ "Строй Сіті Девелопмент" як замовником зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єкту "Реконструкція адміністративних приміщень 1-го поверху №№1-8, 2-го поверху №9, 10, в будівлі "Г-2", за адресою: пров. Лопатинський, 8/10". Проте, як зазначає прокурор, зазначені приміщення були знищені, що, на думку прокурора, свідчить не лише про внесення недостовірних даних замовником ТОВ "Строй Сіті Девелопмент" до повідомлення про початок виконання будівельних робіт, але й самовільну забудову земельної ділянки без отримання передбачених чинним законодавством України дозвільних документів.

Отже, на переконання прокурора, факт проведення самочинного будівництва порушує права громади міста Харкова, представником якої є Харківська міська рада. Отже, здійснення ТОВ "Строй Сіті Девелопмент" самочинного будівництва житлового комплексу має наслідком для розірвання договору оренди землі від 14.11.2005, повернення міськраді земельної ділянки з одночасним приведенням її у попередній придатний для використання стан, який існував до початку дій щодо самовільного будівництва, а саме станом на 2020 рік до початку проведення будь-яких будівельних робіт, включаючи знесення будь-якого самочинно збудованого нерухомого майна (в тому числі паркану, фундаментної плити, залізобетонних паль, металевих одноповерхових приміщень), а також поновлення стану ділянки після проведених земельних робіт (в тому числі закопування котловану).

Наведені обставини стали підставою для звернення прокурора в інтересах держави з відповідним позовом до господарського суду.

Заперечуючи проти позовних вимог, відповідач-2 подав відзив на позов прокурора, в якому зазначає, що ТОВ «Юнігран» (відповідач-1) є власником нежитлових приміщень у будівлі літ. «Г-2» за адресою пров. Лопатинський, 8/10, у зв`язку з чим до нього автоматично перейшло право користування земельною ділянкою. Знесення розпочатих будівель призведе до грубого порушення непорушного права приватної власності, захищеного статтею 41 Конституції України.

Вказує, що орендар належним чином виконує умови Договору оренди від 14.11.2005 та своєчасно й у повному обсязі сплачує орендну плату до бюджету міста, а будь-які зауваження з боку Харківської міської ради до моменту позову були відсутні. Рішення міськради про надання землі є чинним і не скасованим, тому підстави для застосування пункту 7 Договору відсутні.

Роботи на об`єкті ведуться на підставі договору про будівництво від 28.12.2020, укладеного між відповідачами, який не передбачає передачі прав на саму землю. Для проведення робіт у встановленому порядку було зареєстровано Повідомлення про початок виконання будівельних робіт № ХК051210914517 щодо реконструкції приміщень у будівлі літ. «Г-2», яке є чинним і не скасованим.

Посилається на те, що знесення об`єкта є крайнім заходом. Відповідно до статті 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», пред`явленню такого позову обов`язково мають передувати перевірка органів ДАК та винесення припису про усунення порушень. Оскільки органи ДАК жодних перевірок на об`єкті не проводили та приписів не виносили, позов про знесення є передчасним, а також підлягає розгляду в порядку адміністративного, а не господарського судочинства.

Вважає, що прокурор не довів факту бездіяльності Харківської міської ради. Лист-повідомлення було направлено раді 21.12.2021, а вже 19.01.2022 подано позов, що з урахуванням святкових днів та реорганізації органів ради повністю позбавило компетентний орган розумного строку для самостійного реагування. Прокурор не може виступати альтернативним суб`єктом звернення та замінювати міську раду.

Харківська міська рада подала пояснення до позов прокурора, в яких зазначає, що орендар (ТОВ «Юнігран») в порушення взятих на себе зобов`язань не здійснив будівництво житлового комплексу у встановлений строк до 01.12.2007, а також у продовжений строк до 31.12.2011. Додаткова угода про поновлення строків будівництва між сторонами не укладалася, що згідно з пунктом 7 правочину тягне втрату чинності рішення міськради про відведення землі та розірвання договірних відносин.

Зазначає, що на підставі рішень органів місцевого самоврядування від 2005 року та матеріалів технічної інвентаризації КП «ХМ БТІ» від 02.02.2018 доведено, що всі історичні будівлі (зокрема літ. «А-2» та літ. «Г-2»), які належали ТОВ «Юнігран», повністю знесені (демонтовані) та фактично відсутні. Будівельні роботи, які виконуються ТОВ «Строй Сіті Девелопмент» на підставі договору з орендарем від 28.12.2020, мають характер нового будівництва, а не реконструкції, оскільки неможливо реконструювати об`єкт, якого фактично не існує. Вказана діяльність ведеться без отримання містобудівних умов та обмежень, за відсутності належно затвердженого проєкту нового будівництва та дозвільних документів, що є прямою самовільною забудовою земельної ділянки та порушенням пункту 17 Договору оренди.

Відмовляючи в задоволення позовних вимог суд першої інстанції зазначив, що рішення Харківської міської ради, на підставі якого укладався договір оренди, не скасоване і є чинним. В матеріалах справи немає жодних доказів того, що позивач має будь-які зауваження чи претензії щодо виконання умов оренди.

Суд зазначив, що знесення будівель або позбавлення права на землю прямо порушила б конституційний принцип непорушності приватної власності відповідача-1 та право мирно володіти своїм майном.

Крім того, суд зазначив, що повідомлення про початок будівельних робіт (реконструкція) було зареєстровано в установленому порядку. Воно є діючим і внесеним до державного реєстру.

Здійснюючи апеляційний перегляд рішення суду першої інстанції, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду, всебічно дослідивши матеріали справи, проаналізувавши правомірність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку про відсутність правових підстав для задоволення апеляційної скарги Харківської обласної прокуратури з огляду на таке.

Щодо законності та обґрунтованості підстав для звернення прокурора до суду в інтересах держави.

З матеріалів справи вбачається, що ТОВ «Строй Сіті Девелопмент» послідовно стверджувало про відсутність у керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова належних повноважень на звернення до господарського суду з цим позовом в інтересах держави. За твердженням відповідача-2, своїми діями у такий короткий проміжок часу між направленням повідомлення в порядку статті 23 Закону України «Про прокуратуру» (21.12.2021) та безпосереднім поданням позову (19.01.2022) прокуратура фактично позбавила Харківську міську раду права у розумні строки належно відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави.

Згідно з пунктом 3 частини першої статті 131-1 Конституції України, на органи прокуратури покладено функцію представництва інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Питання визначення критеріїв оціночного поняття «інтереси держави» було предметом дослідження Конституційного Суду України. У Рішенні від 08.04.1999 № 3-рп/99 Конституційний Суд України зазначив, що в основі інтересів держави завжди лежить потреба у здійсненні загальнодержавних (політичних, економічних, соціальних, культурних тощо) дій, програм, спрямованих на захист суверенітету, територіальної цілісності, екологічної безпеки, а також охорону землі як національного багатства. Інтереси держави можуть збігатися повністю, частково або не збігатися взагалі з інтересами державних органів, органів місцевого самоврядування, а також розкриваються через потребу у відновленні законності при виявленні очевидних правопорушень.

У контексті спірних правовідносин інтерес держави полягає у забезпеченні дотримання встановленого статтями 13, 14, 142 Конституції України, статтями 12, 83, 116 Земельного кодексу України та статтею 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» порядку розпорядження, раціонального використання та охорони земель комунальної власності. Земля в межах населеного пункту є матеріальною та фінансовою основою життєдіяльності територіальної громади, представником якої виступає Харківська міська рада. Порушення умов використання такої землі, зокрема нездійснення передбаченого договором будівництва протягом тривалого часу відповідачем-1 та самочинне будівництво відповідачем-2 без належних правових підстав, безпосередньо порушує права громади та становить очевидний загальнодержавний та суспільний інтерес, який потребує негайного судового захисту.

Колегія суддів вважає за необхідне окремо надати оцінку процесуальним підставам звернення прокурора.

За змістом частин третьої – п`ятої статті 53 ГПК України та частини третьої статті 23 Закону України «Про прокуратуру», прокурор набуває право на представництво інтересів держави в суді, якщо відповідний суб`єкт владних повноважень протягом розумного строку після отримання повідомлення прокурора самостійно не звернувся до суду з аналогічним позовом.

Велика Палата Верховного Суду у зразковій постанові від 26.05.2020 у справі №912/2385/18 остаточно сформулювала правову позицію, згідно з якою «бездіяльність» компетентного органу означає, що цей орган знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, мав повноваження для захисту, але не вчинив жодних дій для виправлення ситуації. При цьому закон не вимагає від прокурора встановлення саме протиправності бездіяльності чи винесення окремого судового акта з цього приводу. Прокурору достатньо дотриматися встановленої процедури попереднього повідомлення компетентного органу.

Харківська міська рада достеменно знала про наявність тривалого невиконання ТОВ «Юнігран» умов Договору оренди щодо строків будівництва (які сплинули ще у 2007 та 2011 роках). Крім того, листом від 24.11.2021 №08-18/483/2-21 міська рада направила прокурору Акт обстеження земельної ділянки від 22.11.2021.

Керуючись отриманими матеріалами, Шевченківська окружна прокуратура листом від 13.12.2021 №55-5711вих-21 звернулася до міської ради з офіційним запитом з одночасною пропозицією вжити відповідні заходи міській раді самостійно або повідомити окружну прокуратуру чи будуть взагалі вживатися міською радою заходи щодо розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки.

У відповідь Управління земельних відносин Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради листом від 15.12.2021 №9432/0/553-21 офіційно повідомило прокурора, що Харківською міською радою жодних заходів щодо дострокового розірвання Договору оренди землі чи припинення будівництва не вживалося.

Отримавши пряму відмову компетентного органу від самостійного захисту, окружна прокуратура 21.12.2021 за № 55-5969вих-21 направила міській раді лист-повідомлення про представництво інтересів держави в її особі шляхом подання позову до суду.

Колегія суддів відхиляє твердження ТОВ «Строй Сіті Девелопмент» про те, що період з 21.12.2021 по 19.01.2022 є занадто коротким і не може вважатися «розумним строком» в розумінні практики Великої Палати Верховного Суду.

Колегія суддів зазначає, що критерій розумності строку очікування не є фіксованим календарним періодом, а оцінюється судом з урахуванням конкретних обставин справи та поведінки суб`єкта владних повноважень. Оскільки у листі від 15.12.2021 №9432/0/553-21 Харківська міська рада прямо констатувала невчинення нею будь-яких дій та відсутність наміру самостійно звертатися з позовом, у прокурора виникли об`єктивні підстави для висновку про наявність триваючої бездіяльності органу.

З огляду на викладене, колегія суддів констатує, що керівник Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова при зверненні до суду з цим позовом діяв у межах конституційних та законодавчих повноважень, повністю дотримався встановленого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру» порядку, належним чином обґрунтував виключність даного випадку та довів бездіяльність компетентного органу.

Щодо суті спору.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову, однак вважає за необхідне змінити мотивування цього рішення.

Визначені частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України, статтею 32 Закону України «Про оренду землі» та договором підстави розірвання оренди підлягають застосуванню з урахуванням гарантій мирного володіння майном, установлених статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Стаття 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» відносить Конвенцію та практику Європейського суду з прав людини до джерел права.

Європейський суд з прав людини в пунктах 32-41 свого рішення від 24.06.2003 у справі «Стретч проти Сполученого Королівства» (Stretch v. the United Kingdom, заява № 44277/98), яка стосувалася майнових прав орендаря за договором з органом місцевого самоврядування, ЄСПЛ наголосив на необхідності дотримання справедливого балансу між суспільним інтересом і правами особи.

У рішенні Великої палати ЄСПЛ від 28.06.2018 у справі «G.I.E.M. S.r.l. та інші проти Італії» (заяви № 1828/06, № 34163/07 та № 19029/11, пункти 300– 303) щодо конфіскації майна у зв`язку з порушеннями правил забудови зазначено про необхідність співвідносити обсяг втручання з характером порушення, поведінкою особи та можливістю застосування менш обтяжливих заходів. Суд ураховує цей підхід саме як загальний критерій пропорційності майнового втручання.

Необхідність окремої оцінки законності, мети та пропорційності демонтажу, зокрема можливості захисту прав позивача менш обтяжливими засобами, відображена й у пункті 109 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17 (цивільна справа щодо витребування земельної ділянки лісогосподарського призначення та знесення житлового будинку). У цьому спорі зазначений висновок застосовується в частині захисту майнових прав.

Суд враховує, що ТОВ «Юнігран» набуло право користування земельною ділянкою на підставі рішення Харківської міської ради від 06.10.2004 № 147/04 та договору оренди від 14.11.2005 саме для будівництва житлового комплексу з торговельними та офісними приміщеннями і його подальшої експлуатації, при чому знесення попередньої забудови було погоджено рішенням міської ради від 23.12.2005 № 236/05. Це зумовлює висновок суду про те, що демонтаж відповідних будівель спростовує можливість обґрунтовувати землекористування лише реєстраційними записами про право власності на них, але не усуває самостійної договірної підстави користування землею.

Суд визнає порушення орендарем строку завершення будівництва, водночас враховує, що рішенням міської ради від 20 червня 2008 року № 155/08 строк реалізації проєкту було продовжено до 31 грудня 2011 року. Неукладення додаткової угоди не свідчить про незмінність умов договору, проте зазначене рішення підтверджує згоду орендодавця на подальше виконання проєкту, яку суд враховує разом із тривалим фактичним збереженням договірних відносин.

Суд, оцінюючи вимогу про розірвання договору, ураховує первісне погодження відповідного виду забудови, подальше рішення орендодавця про продовження будівництва та тривале збереження договірних правовідносин. Розірвання договору остаточно усуне правову підставу для реалізації відповідачами погодженої мети землекористування. За сукупністю зазначених обставин суд дійшов висновку, що розірвання договору є неспівмірним способом захисту.

Суд погоджується з прокурором, що реєстрація повідомлення про реконструкцію фактично відсутніх будівель не підтверджує законності нового будівництва, а недостовірні відомості про проєктувальника та відповідальних осіб стосуються істотних гарантій законності робіт. Постановою Другого апеляційного адміністративного суду від 18.09.2023 у справі № 520/12367/22 право ТОВ «Строй Сіті Девелопмент» на виконання робіт на підставі повідомлення від 16.09.2021 № ХК 051210914517 припинено. Збереження оренди цього права не відновлює. Разом із тим припинення права на виконання робіт, розірвання договору оренди та демонтаж мають самостійні правові й майнові наслідки. Установлення підстав для одного із цих заходів не визначає наперед співмірності інших.

Позовні вимоги прокурора про повернення всієї земельної ділянки площею 0,5535 га у стані до початку робіт у 2020 році, включаючи демонтаж паркану, фундаментної плити, залізобетонних паль, металевих приміщень та засипання котловану, передбачають, у разі їхнього задоволення, повне усунення результатів виконаних робіт і додаткові витрати відповідачів на відновлення ділянки, первісно наданої саме для забудови.

Акти обстеження, матеріали огляду та відомості про фактичний стан ділянки підтверджують здійснення нового будівництва замість заявленої реконструкції. Висновок експертизи від 27.07.2026 № 26115/1132 з огляду на обсяг дослідженої робочої документації не підтверджує законності й безпечності будівництва в цілому. Водночас суд вважає, що ці докази не обґрунтовують необхідності повного демонтажу всіх зазначених у позові об`єктів.

Відсутність належних дозвільних документів або проєкту має самостійне значення для застосування статті 376 Цивільного кодексу України. Проте посилання прокурора на загрозу життю та здоров`ю людей не підтверджує без окремого доказового обґрунтування необхідності саме заявленого обсягу втручання. Правову можливість продовжувати роботи на підставі повідомлення з недостовірними відомостями вже припинено, натомість необхідність незворотного знищення всіх результатів робіт для захисту відповідного суспільного інтересу суд вважає недоведеним.

Використання додаткових ділянок площею 0,0192 га та 0,0131 га за межами орендованої земельної ділянки, зафіксоване актом від 22.11.2021, не може бути підставою для припинення оренди всієї ділянки та ліквідації забудови в її межах, оскільки усунення цього порушення обмежується звільненням лише зазначених ділянок.

Отже, визнаючи наявність суспільного інтересу в належному виконанні договору та додержанні містобудівного законодавства, суд за встановлених обставин вважає припинення оренди та повний демонтаж у заявленому обсязі такими, що покладають на відповідачів надмірний майновий тягар і не забезпечують справедливого балансу між цим інтересом та майновими правами відповідачів, внаслідок чого вимога про повернення ділянки як наслідок розірвання договору також задоволенню не підлягає.

Доводи апеляційної скарги щодо помилковості посилань суду першої інстанції на право власності на фактично відсутні будівлі та реєстрацію повідомлення як підтвердження законності будівництва є обґрунтованими. Проте вони не зумовлюють задоволення позову з наведених вище мотивів.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 275 та частини четвертої статті 277 Господарського процесуального кодексу України апеляційну скаргу належить задовольнити частково, а рішення Господарського суду Харківської області від 13.06.2023 у справі №922/189/22 змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови. В іншій частині рішення слід залишити без змін.

Враховуючи, що колегія суддів дійшла висновку про відмову в задоволенні апеляційної скарги, судові витрати понесені прокурором, у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції відшкодуванню не підлягають в силу приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, п.2 ч.1 ст.275, ч.4 ст.277, 281, 282 - 284 ГПК України, Східний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 13.06.2023 у справі №922/189/22 змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

В решті рішення залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту до Верховного суду у порядку, встановленому Господарським процесуальним кодексом України.

Повний текст постанови складено 26.10.2026.

Головуючий суддя П.В. Тихий

Суддя С.Ч. Жельне

Суддя І.А. Шутенко