Постанова від 19 жовтня 2026 р. у справі №916/5328/25 — Південно-західний апеляційний господарський суд

ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

_____________________________________________________________________________________________

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 жовтня 2026 рокум. ОдесаСправа № 916/5328/25

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Ярош А.І.,

суддів: Діброви Г.І., Принцевської Н.М.

секретар судового засідання: Кияшко Р.О.

за участю представників учасників справи:

від Одеської міської ради: Асташенкова О.І.,

від Товариства з обмеженою відповідальністю “МАША 777 ЛТД”: не з`явився

від Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради: Буцан С.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі

апеляційну скаргу Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 06.07.2026 року, суддя в І інстанції Щавинська Ю.М., повний текст якого складено 15.07.2026, в м. Одесі

у справі: №916/5328/25

за позовом: Одеської міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “МАША 777 ЛТД”

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача: Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради

про стягнення 2 129 640,44 грн

В С Т А Н О В И В:

Одеська міська рада звернулася до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "МАША 777 ЛТД", в якій просила суд стягнути з відповідача безпідставно збережені кошти за користування земельними ділянками з кадастровим номером 5110137600:35:002:0009, площею 0,9458 га, та кадастровим номером 5110137600:35:002:0010, площею 0,0414 га, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Миколаївська дорога, 219, з цільовим призначенням для експлуатації та обслуговування автобази за період з 23.10.2020 до 31.08.2025 у розмірі 2 129 640,44 грн на користь Одеської міської ради.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що відповідач, будучи власником об`єкта нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках загальною площею 9872,00 кв.м., з кадастровими номерами 5110137600:35:002:0009 та 5110137600:35:002:0010, у період з 23.10.2020 до 31.08.2025 використовував останні без укладеного/поновленого договору оренди, що має наслідком неотримання її власником доходів у вигляді орендної плати, чим порушено право територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради як власника таких земельних ділянок.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 06.07.2026 у справі №916/5328/25 позов задоволено частково; стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "МАША 777 ЛТД" на користь Одеської міської ради безпідставно збережені кошти у сумі 975 658,01 грн, судовий збір у сумі 11 707,90 грн; у задоволенні решти позову відмовлено.

Суд першої інстанції встановив, що відповідач, набувши 17.12.2019 право власності на об`єкт нерухомого майна - автобазу, розташовану на земельних ділянках з кадастровими номерами 5110137600:35:002:0008, 5110137600:35:002:0009 та 5110137600:35:002:0010, набув право користування земельними ділянками, необхідними для обслуговування цього об`єкта. Доводи відповідача про фактичне невикористання земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:35:002:0010 суд відхилив, оскільки вони не підтверджені належними доказами. Матеріали справи також не містять доказів відмови відповідача від права користування цією земельною ділянкою, оформлення права користування іншою ділянкою або визначення меж і площі землі, яка фактично використовується для обслуговування належної йому нерухомості.

За таких обставин суд дійшов висновку, що відповідач як власник об`єкта нерухомості зобов`язаний вносити плату за користування земельними ділянками, а відсутність оформленого договору оренди не звільняє його від такого обов`язку. Оскільки відповідач користувався земельними ділянками без належного оформлення права користування та зберіг у такий спосіб кошти, які мав би сплатити за землю, суд визнав наявними підстави для стягнення цих коштів відповідно до статті 1212 Цивільного кодексу України.

Визначаючи період нарахування, суд урахував, що спірні земельні ділянки зареєстровані в Державному земельному кадастрі 16.06.2009, а право власності відповідача на нерухомість виникло 17.12.2019. Водночас договір оренди земельних ділянок, укладений із попереднім власником нерухомості, залишався чинним до 22.10.2020. Тому суд визнав обґрунтованим нарахування безпідставно збережених коштів за період із 23.10.2020 до 31.08.2025.

Щодо визначення розміру стягнення, оцінюючи застосовані позивачем ставки орендної плати, суд не погодився з нарахуванням плати за земельну ділянку з кадастровим номером 5110137600:35:002:0009 за ставкою 5% від нормативної грошової оцінки. Суд установив, що обидві спірні земельні ділянки мають цільове призначення J.12.04 - для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства, а доказів зміни їх цільового призначення, іншого використання нерухомості чи розміщення нових об`єктів матеріали справи не містять. Крім того, за договором оренди від 05.09.2008 обидві земельні ділянки використовувалися для експлуатації та обслуговування автобази, а орендна плата визначалася за ставкою 3%. Такий самий розмір ставки позивач застосовував у розрахунку, доданому до вимоги від 10.08.2022. З огляду на це суд визнав обґрунтованим застосування ставки 3% до нормативної грошової оцінки обох земельних ділянок.

Також суд урахував, що 10.11.2021 набрала чинності Методика нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 № 1147. Відповідно до цієї Методики коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки, визначається на підставі відомостей Державного земельного кадастру. Оскільки спірні ділянки мають код цільового призначення J.12.04, суд визнав правомірним застосування з 10.11.2021 коефіцієнта цільового призначення 0,5.

Зважаючи на відсутність у матеріалах справи витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку за 2021– 2023 роки, суд визначив її розмір за відповідні періоди шляхом перерахунку на підставі наявних показників за 2020 та 2024 роки з урахуванням коефіцієнтів індексації, наведених у листі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 11.02.2026. При цьому суд виходив із того, що оцінка за 2024 рік уже враховує коефіцієнт цільового призначення 0,5 та кумулятивну індексацію за попередні роки, у зв`язку з чим здійснив зворотний розрахунок нормативної грошової оцінки за 2021– 2023 роки.

На підставі встановленої нормативної грошової оцінки земельних ділянок, ставки 3% та визначеного періоду користування суд здійснив власний розрахунок безпідставно збережених коштів окремо щодо кожної земельної ділянки за 2020– 2025 роки. За результатами такого перерахунку суд дійшов висновку про часткове задоволення позову та стягнення з ТОВ «МАША 777 ЛТД» на користь позивача 975 658,01 грн безпідставно збережених коштів.

До Південно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради, в якій скажник просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 06.07.2026 у справі №916/5328/25 в частинi стягнення безпiдставно збережених коштiв за користування земельною дiлянкою та ухвалити нове, яким позовну заяву задовольнити у повному обсязі.

Департамент не погоджується з рішенням суду першої інстанції в частині застосування ставки орендної плати у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:35:002:0009, вважаючи, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню ставка 5 % відповідно до рішення Одеської міської ради від 20.09.2011 № 1267-VI «Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі».

Зазначає, що для стягнення безпідставно збережених коштів за фактичне користування земельною ділянкою необхідно встановити, зокрема, факт її сформованості як об`єкта цивільних прав, належність територіальній громаді, фактичне використання відповідачем, відсутність укладеного договору оренди та наявність коштів, які відповідач зберіг унаслідок несплати орендної плати. При цьому під час визначення розміру таких коштів Департамент керується рішенням Одеської міської ради від 20.09.2011 № 1267-VI за умови державної реєстрації земельної ділянки та внесення відомостей про неї до Державного земельного кадастру.

Апелянт посилається на рішення Одеського окружного адміністративного суду від 23.05.2025 у справі № 420/27523/24, яким відмовлено в задоволенні позову ТОВ «АМБРА ГРУП» про визнання протиправним та нечинним рішення Одеської міської ради від 20.09.2011 № 1267-VI. За твердженням Департаменту, у зазначеному судовому рішенні звернуто увагу на відмінність між цільовим призначенням земельної ділянки та її функціональним використанням, яке характеризує вид економічної діяльності, для здійснення якого використовується земельна ділянка. На думку апелянта, положення рішення міської ради передбачають диференціацію ставок залежно від фактичного функціонального використання земельної ділянки, а для об`єктів змішаного призначення, якщо неможливо розмежувати територію за різними видами функціонального використання, застосовується найвищий відповідний відсоток - 5 % від нормативної грошової оцінки.

Департамент вважає помилковим висновок суду першої інстанції про необґрунтованість застосування ставки 5 %, оскільки земельна ділянка з кадастровим номером 5110137600:35:002:0009 фактично використовується для експлуатації та обслуговування автобази, станції технічного обслуговування та шиномонтажу. Відповідно до додатка до рішення Одеської міської ради від 20.09.2011 № 1267-VI для земельних ділянок, що використовуються для автотехобслуговування (СТО), установлено ставку орендної плати в розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки.

Апелянт вважає неприпустимим застосування різних ставок орендної плати до земельних ділянок з кадастровими номерами 5110137600:35:002:0008 та 5110137600:35:002:0010, оскільки одна з них перебуває в оренді ТОВ «МАША 777 ЛТД», а розташований на ній об`єкт нерухомості одночасно займає й іншу земельну ділянку.

Водночас Департамент наголошує, що земельна ділянка з кадастровим номером 5110137600:35:002:0009 не є суміжною з іншими земельними ділянками, а тому під час визначення ставки орендної плати враховував саме особливості її фактичного використання та положення рішення міської ради щодо об`єктів змішаного призначення. На думку апелянта, суд першої інстанції безпідставно відхилив застосування ставки 5 %, посилаючись на листи Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 08.11.2024 № 01-13/2128 та від 28.10.2025 № 01-19/873, а також на те, що щодо земельних ділянок застосовувалася ставка 3 % і зміни їх цільового призначення не відбувалося.

Також апелянт стверджує, що ТОВ «МАША 777 ЛТД», заперечуючи проти застосування ставки 5 % та наполягаючи на ставці 3 %, не надало належних і допустимих доказів на спростування відомостей про фактичне використання спірної земельної ділянки для експлуатації автобази, станції технічного обслуговування та шиномонтажу. Натомість інформаційна довідка за результатами огляду, подана позивачем, на думку Департаменту, підтверджує фактичне використання земельної ділянки станом на дату її складання та є належним і допустимим доказом, оскільки складена уповноваженим органом у межах його компетенції.

З огляду на викладене Департамент вважає, що в разі надання земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:35:002:0009 в оренду Одеська міська рада застосувала б ставку 5 % від нормативної грошової оцінки, яка, на переконання апелянта, має бути врахована і під час розрахунку безпідставно збережених коштів за фактичне користування цією земельною ділянкою. Відтак Департамент просить скасувати рішення суду першої інстанції в оскаржуваній частині та ухвалити нове рішення з урахуванням ставки 5 %.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач просить відмовити в її задоволенні, а рішення суду першої інстанції залишити без змін, посилаючись на таке.

Відповідач зазначає, що апеляційну скаргу подано третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Департаментом архітектури, містобудування та земельних відносин, тоді як Одеська міська рада рішення суду не оскаржувала. На думку відповідача, Департамент не обґрунтував, яким чином оскаржуване рішення порушує його права чи інтереси, оскільки спір стосується майнових вимог міської ради до ТОВ «МАША 777 ЛТД».

Відповідач наголошує, що Департамент не заперечує правильності визначення судом нормативної грошової оцінки земельних ділянок за період з жовтня 2020 року по серпень 2025 року, а фактично оскаржує лише застосування ставки 3 % замість 5 %. При цьому нормативну грошову оцінку суд визначив із дотриманням формули та коефіцієнтів, передбачених Методикою нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 № 1147, з урахуванням листів Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 20.01.2026 № 29-15-0.10-324/2-26 та від 11.02.2026 № 29-15-0.10-791/2-26. Натомість позивач, за твердженням відповідача, здійснив розрахунок нормативної грошової оцінки з порушенням зазначеної Методики.

Заперечуючи проти застосування ставки 5 %, відповідач вважає, що рішення Одеського окружного адміністративного суду у справі № 420/27523/24 не може бути прийняте як додатковий доказ в апеляційній інстанції, оскільки Департамент не подав його до суду першої інстанції та не обґрунтував причин неподання. Крім того, відповідач зазначає, що не був учасником тієї справи.

Відповідач також заперечує доказове значення листів Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 08.11.2024 № 01-13/2128 та від 28.10.2025 № 01-19/873, вважаючи їх односторонніми документами, які самі по собі не підтверджують підстав для застосування ставки 5 %. На його думку, наявні у справі матеріали, зокрема фотофіксація, не доводять використання земельної ділянки для різних видів діяльності, що зумовлювало б застосування ставки для об`єктів змішаного функціонального призначення. Крім того, лист від 28.10.2025 не підтверджує відповідних обставин за попередній період, починаючи з 2020 року.

На підтвердження своєї позиції відповідач посилається на вимогу Департаменту земельних ресурсів від 10.08.2022 № 01-13/1676, у якій, за його твердженням, застосовано ставку 3 %, а також на договори оренди землі від 05.09.2008 та 22.10.2015, що передбачали сплату орендної плати в такому самому розмірі. Відповідач указує на непослідовність розрахунків позивача, який спочатку застосовував ставку 3 %, а згодом перейшов до ставки 5 %, унаслідок чого розмір вимог за окремі періоди, за його твердженням, збільшився вдвічі.

Крім того, відповідач заперечує доводи апелянта щодо розташування належного йому нерухомого майна на земельній ділянці з кадастровим номером 5110137600:35:002:0010, зазначаючи, що договір оренди цієї ділянки припинив дію, а ТОВ «МАША 777 ЛТД» не є її користувачем та не має наміру використовувати її для обслуговування автобази.

З огляду на викладене відповідач вважає застосування судом першої інстанції ставки 3 % обґрунтованим, а доводи апеляційної скарги - безпідставними.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 14.09.2026 відкрито апеляційне провадження за вказаною апеляційною скаргою та призначено справу до розгляду на 20.10.2026 о 13:30.

В судовому засіданні брали участь позивач та третя особа.

Від відповідача не з`явились, про дату, час та місце судового засідання повідомлені належним чином.

Зважаючи на те, що в ході апеляційного розгляду справи судом апеляційної інстанції було створено сторонам необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства, надано достатньо часу та створено відповідні можливості для реалізації кожним учасником своїх процесуальних прав, передбачених ст. 42 ГПК України, оскільки неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, суд вважає за можливе розглянути вказану апеляційну скаргу за відсутності відповідача, за наявними матеріалами справи, яких достатньо для розгляду апеляційної скарги по суті.

У відповідності до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла наступних висновків.

Як вбачається з матеріалів справи, 05.09.2008 між Одеською міською радою (орендодавець) та Відкритим акціонерним товариством "Одеська автобаза "Дунайводбуд" (орендар) укладено договір оренди землі (далі Договір), відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове, платне володіння, користування земельні ділянки №2, 2-а, площею 9 872,00 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Миколаївська дорога, 219, згідно з планом земельної ділянки, який є невід`ємною частиною цього договору (п.1.1 договору) (т.1 а.с.21-28).

Пунктом 2.1 договору визначено, що в оренду передається земельна ділянка №2, 2а загальною площею 9872 кв.м., для експлуатації та обслуговування автобази, у т.ч. по угіддях: під капітальною забудовою: 2077 кв.м.; під тимчасовою забудовою: 95 кв.м.; під тимчасовою забудовою: 414 кв.м.; під спорудами: 48 кв.м.; під проїздами, проходами та площадками: 7238 кв.м.

Відповідно до п.2.2 договору на земельній ділянці розташовані нежилі будівлі та споруди, які належали ВАТ "Одеська автобаза "Дунайводбуд" на підставі наказу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській області від 08.07.1996 №979, право власності на які зареєстровано 29.12.1997 Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості" в книзі 4 неж. на сторінці 56 за № 509.

Згідно з п.2.3 договору нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить 2 721 500,72 грн, з урахуванням індексації за 2007 рік.

Пунктом 3.1 договору встановлено, що останній укладений строком на 5 років для експлуатації та обслуговування автобази.

Відповідно до 3.2 договору після закінчення строку дії поговору орендар має переважне право поновлення його на поний строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 4.1 договору передбачено, що орендна плата за земельну ділянку загальною плошею 9872 кв.м. розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 81 645,02 грн на рік (з урахуванням індексації за 2007 рік). Оренда плата сплачується орендарем у грошовій безготівковій формі.

Розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішення Одеської міської ради №4247-ІV від 15.07.2005 у відповідності до розрахунку розміру орендної плати та може збільшуватися Одеською міською радою в межах передбачених законодавством, в залежності під збільшених ринкової вартості земельної ділянки, яка знаходиться у користуванні (п.4.2 договору).

Пунктом 4.3 договору орендна плата, вноситься за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, слідуючи за останнім календарним днем звітного місяця. Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 12.05.2000 №783 "Про проведення індексації грошової оцінки земель".

Відповідно до п.5.1 договору земельні ділянки передаються в оренду ВАТ “Одеська автобаза Дунайводбуд", для експлуатації та обслуговування автобази.

Категорія земель за основним цільовим призначенням - землі промисловості, транспоргу, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення (п.5.2 договору).

Відповідно до п.9.4.6 орендар зобов`язаний повідомити в тижневий термін орендодавця про відчуження будинків і споруд (або їх частин), розташованих на переданій в оренду земельній ділянці, переоформити документи на право подальшого користування земельною ділянкою, а також повідомити нового власника придбаних будівель чи споруд (їх частин) про необхідність оформлення відповідних документів на право оренди. До переоформлення міською радою прав третіх осіб на користування земельною ділянкою, зазначеною в п.1 договору, або її частиною (при переході права власності на будинок, споруду або їх частини) орендна плата за земельну ділянку сплачується орендарем за всю ділянку у повному обсязі.

Згідно з п.12.5 договору дія цього договору припиняється, зокрема, у випадку закінчення терміну, на якій орендарю було надано у користування земельну ділянку.

У подальшому додатковим договором (угодою) від 22.10.2015 (т.1 а.с.29-31), посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстрованим в реєстрі за № 3982, поновлено договір на 5 років, тобто до 22.10.2020, змінено найменування орендаря на ТОВ "Одеська автобаза "Дунайводбуд".

Крім того, пунктом 1.2 додаткового договору доповнили договір п.1.2 наступного змісту: "1.2. Відомості про земельну ділянку: № 2, площею 0,9458 га, кадастровий номер 5110137600:35:002:0009, зареєстровано на праві комунальної власності за Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради 21 лютого 2014 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, запис про право власності 4800397, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 301543351101, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень № 83300489, виданим 26 лютого 2014 року Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області.

Право власності на земельну ділянку, діл. №2-а, площею 0,0414 га, кадастровий номер 5110137600:35:002:0010, зареєстровано на праві комунальної власності за Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради 21 лютого 2014 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності: 4799689, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 301488751101, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень № 18297676, виданим 26 лютого 2014 року Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області".

Крім того, викладено п.2.3 договору у наступній редакції: "2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,9458 га становить 6 582 345 (шість мільйонів п`ятсот вісімдесят дві тисячі триста сорок п`ять) гривень 13 копійок (з урахуванням індексації за 2014 рік – 1,249), згідно довідки-витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси №482/С від 08 грудня 2011 року, складеного Управлінням Держкомзему у м. Одеса Головного управління Держкомзему у Одеській області Державного комітету України із земельних ресурсів.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,0414 га становить 303 493 (триста три тисячі чотириста дев`яносто три) гривні 29 копійок (з урахуванням індексації за 2014 рік — 1,249), згідно довідки-витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси №481/С від 08 грудня 2011 року, складеної Управлінням Держкомзему у місті Одесі Головного управління Держкомзему в Одеській області Державного комітету України із земельних ресурсів.".

П.4.1 договору викладено у новій редакції: "Орендна плата за земельну ділянку площею 0,9458 га розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та складає: 197 470 (сто дев`яносто сім тисяч чотириста сімдесят) гривень 35 копійок на рік (з урахуванням індексації за 2014 рік – 1,249).

Орендна плата за земельну ділянку площею 0,0414 га розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 9 104 (дев`ять тисяч сто чотири) гривні 80 копійок на рік (з урахуванням індексації за 2014 рік — 1,249). Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі".

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 05.07.2013 №НВ-5100337832013 земельну ділянку з кадастровим номером 5110137600:35:002:0009 площею 0,9458 га, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Миколаївська дорога, 219, ділянка № 2, сформовано та зареєстровано 16.06.2009. Цільове призначення: для експлуатації та обслуговування автобази.

Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 05.07.2013 №НВ-5100337922013 земельну ділянку з кадастровим номером 5110137600:35:002:0010 площею 0,0414 га, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Миколаївська дорога, 219, ділянка № 2-а, сформовано та зареєстровано 16.06.2009. Цільове призначення: для експлуатації та обслуговування автобази (т.1 а.с.16-21).

З витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 22.10.2015 №46153382 та витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 22.10.20215 №46153607 (т.1 а.с.31-32) вбачається, що орендарем вказаних земельних ділянок було ТОВ "Одеська автобаза "Дунайводбуд"; строк дії договору оренди: до 22.10.2020, додаткові відомості: для експлуатації та обслуговування автобази.

Матеріали справи також містять договір про внесення змін №1 від 1.04.2014 до договору оренди землі від 5.09.2008, укладений між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Одеська автобаза "Дунайводбуд" щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:35:002:0008, згідно з яким орендна плата за земельну ділянку площею 0,581 га розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки (п.4.1 договору) (т.1 а.с.45-46).

Право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:35:002:0008 зареєстровано за ТОВ "Одеська автобаза "Дунайводбуд" в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 1.04.2014, строк дії: 16.06.2034 (т.1 а.с.47).

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (т.1 а.с.12-16) Товариство з обмеженою відповідальністю "МАША 777 ЛТД" набуло право власності на об`єкт нерухомого майна - автобазу, загальною площею 6 658,3 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Миколаївська дорога, 219, на підставі договору купівлі-продажу від 17.12.2019, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С. та зареєстрований в реєстрі за №2585. Державну реєстрацію речових прав здійснено 17.12.2019 (РНОНМ: 1984565051101). Також міститься інформація щодо земельних ділянок 5110137600:35:002:0009 площею 0,9458 га та 5110137600:35:002:0010 площею 0,0414 га з призначенням: для експлуатації та обслуговування автобази.

Як вбачається з договору купівлі-продажу від 17.12.2019 (т.2 а.с.3-4), укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Одеська автобаза "Дунайводбуд" (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "МАША 777 ЛТД" (покупець), автобаза розташована на земельній ділянці №1 (один) площею 0,581 га, земельної ділянки №2 (два), площею 0,9458 га та земельної ділянки №2-а (два тире “а”), площею 0,0414 га, що знаходяться за адресою: місто Одеса, Миколаївська дорога, 219, кадастровий номер земельної ділянки №1 (один): 5110137600:35:002:0008, кадастровий номер земельної ділянки №2 (два): 5110137600:35:002:0009, кадастровий номер земельної ділянки №2-а (два тире “а”): 5110137600:35:002:0010, що перебувають в оренді у продавця на підставі договорів оренди землі, зі змінами, укладених з Одеською міською радою, посвідчених 05 вересня 2008 року Чужовською Н.Ю., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, за реєстровими № 3981, 3982, відповідно, договір зареєстрований у Одеському міському відділі ОРФ ДП “Центр ДЗК”, про що 16 червня 2009 року зроблено записи: за №040950500046, 040950500047, відповідно (п.2 договору).

Відповідачем надано суду (т.1 а.с.150-162) витяги з Державного земельного кадастру від 29.01.2026 про земельну ділянку з кадастровим номером 5110137600:35:002:0010 та земельну ділянку з кадастровим номером 5110137600:35:002:0009, згідно з якими вказані земельні ділянки мають цільове призначення: J.12.04 Для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства; категорія земель: землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення.

З метою досудового врегулювання спору Департаментом земельних ресурсів ОМР було направлено на адресу ТОВ "МАША 777 ЛТД" вимогу від 10.08.2022 №01-13/1676 з щодо необхідності сплати заборгованості, що утворилася внаслідок невиконання умов договору оренди землі (т.1 а.с.35-36; т.1 а.с.147-149), додатком до якої є розрахунок розміру безпідставно збережених коштів, згідно з яким розмір коштів станом на 1.05.2022 становив 639 830,84 грн (т.1 а.с.148).

З вказаного розрахунку вбачається, що Департамент розраховував суму безпідставно збережених коштів, виходячи зі ставки 3% від нормативної грошової оцінки землі за земельні ділянки 5110137600:35:002:0009 та 5110137600:35:002:0010.

Позивачем також надано суду розрахунок розміру безпідставно збережених коштів, згідно з яким розмір безпідставно збережених коштів станом на 30.09.2025 складає 2 129 640,44 грн (т.1 а.с.37). До земельної ділянки 5110137600:35:002:0009 застосовано ставку 5%, до земельної ділянки 5110137600:35:002:0010 – 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

При вказаному розрахунку позивачем враховано положення рішення Одеської міської ради від 20.09.2011 № 1267-VI "Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі" (т.1 а.с.38-40), та зазначено, що земельна ділянка з кадастровим номером 5110137600:35:002:0009 фактично використовується для експлуатації та обслуговування автобази, станції технічного обслуговування та шиномонтажу, відтак, до останньої застосовується ставка 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки як за об`єкти змішаного призначення (при неможливості розподілу території по різному функціональному призначенню).

Відповідна інформація міститься й у листі Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради від 28.10.2025 № 01-19/873 (т.1 а.с.41-42), у якому вказано, що земельна ділянка з кадастровим номером 5110137600:35:002:0010 фактично використовується для експлуатації та обслуговування будівлі автобази. Зазначена земельна ділянка є суміжною із земельною ділянкою з кадастровим номером 5110137600:35:002:0008, яка наразі використовується на підставі діючого договору оренди землі від 05.09.2008, укладеного між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Одеська автобаза "Дунайводбуд".

Відповідно до план – схеми на земельних ділянках з кадастровими номерами 5110137600:35:002:0008 та 5110137600:35:002:0010 розташована капітальна нежитлова будівля, яка належить ТОВ “МАША 777 ЛТД” на праві власності. Відповідно до п.4.1 розділу 4 вищевказаного договору орендна плата за земельну ділянку площею 0,581 га розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки. Дія вказаного договору оренди землі від 05.09.2008 не розповсюджується на земельну ділянку з кадастровим номером 5110137600:35:002:0010, однак, при розрахунку безпідставно збережених коштів за користування зазначеною земельною ділянкою враховані принципи земельного права щодо нерозривності земельної ділянки з розташованим на ній об`єктом нерухомості, які виключають можливість відмінного правового регулювання правовідносин щодо земельних ділянок, на яких розташований один об`єкт нерухомості.

У зв`язку з цим Департаментом архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради при розрахунку розміру безпідставно збережених коштів за користування ТОВ “МАША 777 ЛТД” земельною ділянкою з кадастровим номером 5110137600:35:002:0010 застосовано фіксований відсоток при визначенні орендної плати – 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Відповідно до інформації Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради земельна ділянка з кадастровим номером 5110137600:35:002:0009 використовується для експлуатації та обслуговування автобази, станції технічного обслуговування та шиномонтажу.

У зв`язку з цим при розрахунку безпідставно збережених коштів за земельну ділянку з кадастровим номером 5110137600:35:002:0009 відповідно до рішення Одеської міської ради від 20.09.2011 № 1267-VI Департаментом застосовано фіксований відсоток при визначенні орендної плати – 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки як за об`єкти змішаного призначення (при неможливості розподілу території по різному функціональному призначенню).

У матеріалах справи також міститься лист Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 08.11.2024 № 01-13/2128 (т.1 а.с.48-50), у якому вказано, що відповідні земельні ділянки надані в оренду для експлуатації та обслуговування автобази. Станом на 29.10.2024 земельна ділянка за кадастровим номером 5110137600:35:002:0009 використовується для експлуатації та обслуговування автобази, станції технічного обслуговування та шиномонтажу. Земельна ділянка за кадастровим номером 5110137600:35:002:0010 – для експлуатації та обслуговування будівлі автобази.

У наданому розрахунку позивачем враховано, що коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель у 2020 р. – 1,0 (застосовується у 2021 р.), у 2021 р. – 1,1 (застосовується у 2022 р.), у 2022 р. – 1,15 (застосовується у 2023 р.), у 2023 р. – 1,051 (застосовується у 2024 р.), у 2024 р. – 1,12 (застосовується у 2025 р.).

Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 11.02.2020 №566, виданим Відділом у м. Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 9458,00 кв.м. з кадастровим номером 5110137600:35:002:0009 становить 8 793 590,72 грн (т.1 а.с.33).

Відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 11.02.2020 №567, виданого Відділом у м. Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 414,00 кв.м. з кадастровим номером 5110137600:35:002:0010 становить 384 917,17 грн (т.1 а.с.33).

Згідно з витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 07.02.2024 №HB-S100197002024 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:35:002:0009 становить 5 845 663,87 грн (т.1 а.с.34).

Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 07.02.2024 №HB-5100196862024 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:35:002:0010 становить 255 879,13 грн (т.1 а.с.34).

Згідно з листом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру № 6-28-0.222-323/2-23 від 12.01.2023 (т.1 а.с.166-167), про застосування коефіцієнта, який враховує цільове призначення земельної ділянки, повідомлено, що 10 листопада 2021 року набрала чинності постанова Кабінету Міністрів України від 03 листопада 2021 року № 1147 “Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок”, якою затверджено Методику нормативної грошової оцінки земельних ділянок (далі – Методика), внесено зміни до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051, а також визнано такими, що втратили чинність, низку постанов Кабінету Міністрів України, серед яких постанова Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213 “Про Методику нормативної грошової оцінки земель населених пунктів”.

Методикою, зокрема, змінено підходи до визначення коефіцієнта, який враховує цільове призначення земельної ділянки, а також значення цього коефіцієнта. Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки, визначається відповідно до відомостей Державного земельного кадастру про земельну ділянку (в частині коду цільового призначення) на дату формування витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки і, відповідно, не є коефіцієнтом, який розраховується у відповідній технічній документації. Для прикладу: до 10.11.2021 значення коефіцієнта, який враховує цільове призначення земельної ділянки, для земельних ділянок для розміщення та експлуатації будівель і споруд залізничного транспорту становило 1,0.

Також зазначено, що з 11.08.2021 діє новий Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, наведений у додатку 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051, який встановлює розширений перелік кодів видів цільового призначення земельних ділянок.

З огляду на вищевикладене, з 10.11.2021 відбулася зміна значень нормативної грошової оцінки земельних ділянок, зокрема, як приклад, зменшилося значення такої оцінки для земель залізничного транспорту у зв`язку з набранням чинності Методикою, якою змінено підходи до визначення коефіцієнта, який враховує цільове призначення земельної ділянки, а також у зв`язку із зміною значення цього коефіцієнта, яке становить 0,5.

Отже, з дати набрання чинності постановою Кабінету Міністрів України від 03 листопада 2021 року № 1147 визначення коефіцієнта, який враховує цільове призначення земельної ділянки, здійснюється виключно відповідно до пункту 3 Методики та додатка 8 до Методики. Крім того, у Методиці відтепер не передбачено жодних підвищених коефіцієнтів у разі відсутності в Державному земельному кадастрі відомостей про земельну ділянку.

Листом №29-15-0.10-324/2-26 від 20.01.2026 (т.1 а.с.163-165) Головне управління Держгеокадастру в Одеській області повідомило, що з 2017 року до затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок при розрахунку витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок застосовувався коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки Кф відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України 25 листопада 2016 року №489, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 19 грудня 2016 року за №1647/29777 на підставі Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженого наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010 року №548, зареєстрованої у Міністерстві юстиції України 01 листопада 2010 року за №1011/18306, для земельних ділянок з кодом КВЦПЗ J.12.04=1,0.

Постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 №1147 затверджена Методика нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Згідно із Методикою, визначення коефіцієнту, який враховує цільове призначення земельної ділянки (Кцп), здійснюється виключно відповідно до пункту 3 Методики та додатку 8 згідно до відомостей Державного земельного кадастру, тому при формуванні витягів із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок застосовувались коефіцієнти, які враховують цільове призначення земельної ділянки для земельних ділянок з кодом КВЦПЗ J.12.04 Кцп=0,5.

Згідно із Технічною документацією з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, середня (базова) вартість земель м. Одеси складає - 402,72 грн/кв.м. Дана величина є незмінною та застосовується у розрахунках нормативної грошової оцінки земельних ділянок по м. Одеса з 2017 року.

Так, у 2020 році при формуванні витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки 5110137600:35:002:0009, за адресою: АДРЕСА_1 у розрахунку були застосовані наступні коефіцієнти: площа земельної ділянки - 9458 кв.м; середня (базова) вартість земель населеного пункту - 402,72 грн/кв.м; Км2 - зональний коефіцієнт, який характеризує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони) - 2,42; Км3 - локальний коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони - 0,90; Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки відповідно до відомостей Державного земельного кадастру - 1,0; Кі - коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки - 1,06.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2020 року становить - 8 793 590,72 грн.

У 2024 році при формуванні витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок з кадастровим номером: 5110137600:35:002:0009, за адресою: АДРЕСА_1 у розрахунку були застосовані наступні коефіцієнти: площа земельної ділянки - 9458 кв.м.; середня (базова) вартість земель населеного пункту - 402,72 грн/кв.м.; Км2 - зональний коефіцієнт, який характеризує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони) - 2,42; Км3 - локальний коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони - 0,90; Кцп - коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки, відповідно до відомостей Державного земельного кадастру - 0,5; Кі - коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки - 1,4093.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2024 становить - 5 845 663,87 грн.

У 2025 році при формуванні витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок з кадастровим номером: 5110137600:35:002:0009 за адресою: АДРЕСА_1 у розрахунку були застосовані наступні коефіцієнти: площа земельної ділянки - 9458 кв.м; середня (базова) вартість земель населеного пункту - 402,72 грн/кв.м; Км2 - зональний коефіцієнт, який характеризус містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони) - 2,42; Км3 - локальний коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони - 0,90; Кцп - коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки відповідно до відомостей Державного земельного кадастру - 0,5; Кі - коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки - 1,5784.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2025 становить - 6 547 077,17 грн.

У 2020 році при формуванні витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок з кадастровим номером: 5110137600:35:002:0010 за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога 219, діл. №2-а у розрахунку були застосовані наступні коефіцієнти: площа земельної ділянки - 414 кв.м; середня (базова) вартість земель населеного пункту - 402,72 грн/кв.м; Км2 - зональний коефіцієнт, який характеризує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони) - 2,42; Км3 - локальний коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони - 0,90; Кф-коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки відповідно до відомостей Державного земельного кадастру - 1,0; Кі - коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки - 1,06.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2020 становить - 384 917,17 грн.

У 2024 році при формуванні витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок з кадастровим номером: 5110137600:35:002:0010 за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога 219, діл.№2-а у розрахунку були застосовані наступні коефіцієнти: площа земельної ділянки - 414 кв.м; середня (базова) вартість земель населеного пункту - 402,72 грн/кв.м; Км2 - зональний коефіцієнт, який характеризує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони) - 2,42; Км3 - локальний коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони - 0,90; Кцп - коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки відповідно до відомостей Державного земельного кадастру - 0,5; Кі - коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки - 1,4093.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2024 становить - 255 879,13 грн.

У 2025 році при формуванні витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок з кадастровим номером: 5110137600:35:002:0010 за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога 219, діл. №2-а у розрахунку були застосовані наступні коефіцієнти: площа земельної ділянки - 414 кв.м; середня (базова) вартість земель населеного пункту - 402,72 грн/кв.м; Км2 - зональний коефіцієнт, який характеризує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони) - 2,42; Км3 - локальний коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони - 0,90; Кцп - коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки відповідно до відомостей Державного земельного кадастру - 0. Кі - коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки - 1.5784.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2025 становить - 286 581,72 грн.

На земельні ділянки з кадастровими номерами: 5110137600:35:002:0009, 5110137600:35:002:0010 станом 01.01.2021, 01.01.2022 та 01.01.2023 роки витяги із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок не формувались.

При цьому, законодавчими та нормативно-правовими актами, які регулюють проведення нормативної грошової оцінки земель, не передбачено визначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок за минулі роки.

ГУ Держгеокадастру в Одеській області також зазначено, що отримати значення нормативної грошової оцінки земельної ділянки за минулий період можливо лише у тому разі, якщо раніше у попередньому періоді вже видавався витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки.

Листом від 11.02.2026 Головне управління Держгеокадастру в Одеській області повідомило, що відповідно до листа Держгеокадасту від 12.01.2026 №21-189/0/1-26, коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки для земель і земельних ділянок (крім сільськогосподарських угідь) становлять: за 2016 рік - 1,06; за 2017 рік - 1,0; за 2018 рік - 1,0: за 2019 рік - 1,0; за 2020 рік - 1,0; за 2021 рік - 1,1; за 2022 рік - 1,15; за 2023 рік - 1,051, за 2024 рік - 1,12, за 2025 рік - 1,08.

Відповідно до пункту 289.2 статті 289 Податкового кодексу України та враховуючи лист Держгеокадасту від 12.01.2026 №21-189/0/1-26, нормативна грошова оцінка земель підлягає індексації на кумулятивний коефіцієнт індексації (Кі): у 2020 році - 1,06, у 2021 році - 1,06, у 2022 році - 1,166, у 2023 році - 1,3409, у 2024 році - 1,4093, у 2025 році - 1,5784.

Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф-J.12.04) та коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки (Кцп-J.12.04) відповідно до відомостей Державного земельного кадастру становлять: у 2020 році Кф=1,0; у 2021 році Кф=1,0; з 10.11.2021 Кцп=0,5; у 2022 році Кцп=0,5; у 2023 році Кцп=0,5; у 2024 році Кцп=0,5; у 2025 році Кцп=0,5 (т.1 а.с.189-190).

Предметом спору у даній справі є вимоги про стягнення з відповідача, як власника об`єктів нерухомого майна (нежитлових будівель), безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою, на якій ці об`єкти розміщені, за відсутності оформленого договору оренди за період з 23.10.2020 до 31.08.2025 у розмірі 2 129 640,44 грн.

Колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду погоджується з висновком Господарського суду Одеської області про часткове задоволення позову з огляду на наступне.

Земельні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею регулюються Конституцією України, Земельним кодексом України, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Кожний громадянин має право користуватися природними об`єктами права власності народу відповідно до закону.

Статтею 14 Конституції України визначено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Частиною другою статті 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно зі статтею 143 Конституції України територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності.

За умовами частини третьої статті 17 Цивільного кодексу України орган державної влади, орган влади Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування здійснюють захист цивільних прав та інтересів у межах, на підставах та у спосіб, що встановлені Конституцією України та законом.

В силу частин першої, другої статті 324 Цивільного кодексу України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, встановлених Конституцією України.

Відповідно до статей 319, 386 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності.

За умовами статті 2 Земельного кодексу України земельні відносини – це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об`єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Завданням земельного законодавства є регулювання земельних відносин з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, раціонального використання та охорони земель (частина друга статті 4 Земельного кодексу України).

Положеннями статті 12 Земельного кодексу України унормовано, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, у тому числі, розпорядження землями територіальних громад; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Відповідно до частин першої, третьої статті 78 Земельного кодексу України право власності на землю – це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.

В силу статті 80 Земельного кодексу України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, незалежно від того, зареєстрована земельна ділянка за територіальною громадою чи ні.

Згідно з частинами першою, другою статті 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають: а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування; в) землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.

Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується жодним учасником справи, земельні ділянки з кадастровим номером 5110137600:35:002:0009, площею 0,9458 га, та кадастровим номером 5110137600:35:002:0010, площею 0,0414 га, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Миколаївська дорога, 219, є власністю територіальної громади міста Одеси та перебуває у комунальній власності.

У частині першій статті 79 Земельного кодексу України визначено, що земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

За умовами частин першої-п`ятої та дев`ятої статті 791 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; шляхом інвентаризації земель у випадках, передбачених законом; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв); за затвердженими комплексними планами просторового розвитку території територіальних громад, генеральними планами населених пунктів, детальними планами території. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах шостій-сьомій цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Отже, земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.

Аналогічну правову позицію викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду від 16.06.2021 у справі №922/1646/20 та від 04.03.2021 у справі №922/3463/19.

За умовами статей 122, 123, 124 Земельного кодексу України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передання в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізуються через право постійного користування або право оренди.

Частиною першою статті 93 і статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату (пункт "в" частини першої статті 96 Земельного кодексу України).

Принцип платного використання землі також передбачено статтею 206 Земельного кодексу України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

У підпункті 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України визначено, що плата за землю – обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності – обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).

Отже, законодавець розмежовує поняття "земельний податок" та "орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності" залежно від правових підстав передання прав землекористування такими ділянками.

Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності у користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов`язані сплачувати за неї орендну плату. Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною першою статті 21 Закону України "Про оренду землі".

Поряд з цим, Земельний кодекс України регламентує перехід прав на земельну ділянку, пов`язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду. Відповідно до частин першої, другої статті 120 цього Кодексу у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.

Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давнього Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація – будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 у справі № 924/856/20.

Колегією суддів також враховується, що предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу України є відносини, що виникають у зв`язку із безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Відповідно до частин першої, другої статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

Таким чином, положення глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України, статті 1212 Цивільного кодексу України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.

Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.

Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 05.08.2022 у справі №922/2060/20 виснував, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.

Судом встановлено, що право користування вказаною земельною ділянкою перейшло до відповідача внаслідок набуття відповідачем права власності на об`єкт нерухомості (автобазу) за договором купівлі-продажу від 17.12.2019 (т.2 а.с.3-4), укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Одеська автобаза "Дунайводбуд" (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "МАША 777 ЛТД" (покупець), яка розташована на земельних ділянках за кадастровими номерами 5110137600:35:002:0008, 5110137600:35:002:0009 та, зокрема, 5110137600:35:002:0010.

Таким чином, апеляційний господарський суд зазначає, що відповідач, як власник об`єкта нерухомості, є користувачем земельних ділянок за кадастровими номерами 5110137600:35:002:0009 та 5110137600:35:002:0010, необхідних для його обслуговування, був зобов`язаний оформити та зареєструвати речове право на відповідні земельні ділянки в порядку вимог статей 123, 128 Земельного кодексу України.

Відповідач, здійснюючи користування спірною земельною ділянкою без оформлення правовстановлюючих документів на останню (поновлення договору оренди), фактично зберіг в себе кошти, які мав сплатити за користування земельною ділянкою, а тому, відповідно до положень ст.1212 ЦК України, повинен повернути ці кошти власнику земельної ділянки.

Доказів того, що Товариство з обмеженою відповідальністю "МАША 777 ЛТД" у встановленому законом порядку відмовилося від права користування земельною ділянкою з кадастровим номером 5110137600:35:002:0010, оформило право користування іншою земельною ділянкою або здійснило визначення меж та площі земельної ділянки, яка фактично ним використовується для обслуговування належного йому об`єкта нерухомого майна, матеріали справи не містять.

За таких обставин, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції, що відповідач, як власник об`єкта нерухомості, є користувачем земельних ділянок за кадастровими номерами 5110137600:35:002:0009 та 5110137600:35:002:0010, необхідних для його обслуговування, а відтак, зобов`язаний сплачувати плату за користування вказаними земельними ділянками.

Доказів сплати відповідачем вартості користування вищенаведеними земельними ділянками до суду першої інстанції також не надано, а відтак позивач, як власник цих земельних ділянок комунальної форми власності, наділений правом вимагати стягнення коштів з відповідача (фактичного користувача), який без достатньої правової підстави за рахунок власника ділянки зберіг у себе кошти, на підставі частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.

Вищенаведені обставини наразі не заперечуються учасниками справи.

Щодо визначення розміру стягнення, оцінюючи застосовані позивачем ставки орендної плати, суд першої інстанції не погодився з нарахуванням плати за земельну ділянку з кадастровим номером 5110137600:35:002:0009 за ставкою 5% від нормативної грошової оцінки. Суд установив, що обидві спірні земельні ділянки мають цільове призначення J.12.04 - для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства, а доказів зміни їх цільового призначення, іншого використання нерухомості чи розміщення нових об`єктів матеріали справи не містять. Крім того, за договором оренди від 05.09.2008 обидві земельні ділянки використовувалися для експлуатації та обслуговування автобази, а орендна плата визначалася за ставкою 3%. Такий самий розмір ставки позивач застосовував у розрахунку, доданому до вимоги від 10.08.2022. З огляду на це суд визнав обґрунтованим застосування ставки 3% до нормативної грошової оцінки обох земельних ділянок.

Також суд урахував, що 10.11.2021 набрала чинності Методика нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 № 1147. Відповідно до цієї Методики коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки, визначається на підставі відомостей Державного земельного кадастру. Оскільки спірні ділянки мають код цільового призначення J.12.04, суд визнав правомірним застосування з 10.11.2021 коефіцієнта цільового призначення 0,5.

Зважаючи на відсутність у матеріалах справи витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку за 2021– 2023 роки, суд визначив її розмір за відповідні періоди шляхом перерахунку на підставі наявних показників за 2020 та 2024 роки з урахуванням коефіцієнтів індексації, наведених у листі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 11.02.2026. При цьому суд виходив із того, що оцінка за 2024 рік уже враховує коефіцієнт цільового призначення 0,5 та кумулятивну індексацію за попередні роки, у зв`язку з чим здійснив зворотний розрахунок нормативної грошової оцінки за 2021– 2023 роки.

На підставі встановленої нормативної грошової оцінки земельних ділянок, ставки 3% та визначеного періоду користування суд здійснив власний розрахунок безпідставно збережених коштів окремо щодо кожної земельної ділянки за 2020– 2025 роки.

За результатами такого перерахунку суд дійшов висновку про часткове задоволення позову та стягнення з ТОВ «МАША 777 ЛТД» на користь позивача 975 658,01 грн безпідставно збережених коштів.

Судова колегія погоджується з такими висновками суду першої інстанції зважаючи на таке.

Орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, що зумовлює визначення її розміру як відповідно до норм цивільного, земельного законодавства та Закону України "Про оренду землі", так із врахуванням вимог Податкового кодексу України.

В силу підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового Кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

За умовами підпункту 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 Податкового Кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Положеннями пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України унормовано, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

За змістом статті 1 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок – це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно з пунктом 14.1.125 статті 14 Податкового кодексу України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу – капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

За правилами частини п`ятої статті 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку і орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до частини третьої статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій".

Частинами першою, другою статті 20 Закону України "Про оцінку земель" визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону України "Про оцінку земель", згідно з положеннями якої технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.

Результатом нормативної грошової оцінки конкретної земельної ділянки є технічна документація на неї, а надання витягу з технічної документації є послугою компетентного органу (Держгеокадастру та його територіальних органів), який веде відповідний облік згідно з Порядком ведення Державного земельного кадастру, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України №1051 від 17.10.2012.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки – це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним та допустимим доказом, що підтверджує дані про нормативну грошову оцінку (вартість земельної ділянки), а інформація (дані), визначена у цьому витязі, є обов`язковою під час проведення розрахунку (визначення) орендної плати, суми, яку мав отримати власник земельної ділянки за звичайних умов.

Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 19.09.2023 у справі №920/1149/21.

Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності.

При цьому суд зауважує, що розмір нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки може бути визначений лише після формування такої земельної ділянки із визначенням її розміру.

Отже, виходячи з положень Земельного кодексу України, Закону України "Про оцінку земель", з огляду на те, що визначення нормативної грошової оцінки конкретної земельної ділянки є можливим лише після її формування, суд зазначає, що правомірним є нарахування плати за землю саме з моменту державної реєстрації земельної ділянки як об`єкту цивільних прав, тобто з 16.06.2009.

Враховуючи, що відповідач набув право власності на об`єкт нерухомості 17.12.2019, а договір оренди земельних ділянок, на якій вказаний об`єкт розташований, був чинним до 22.10.2020 (орендарем ділянок було ТОВ "Одеська автобаза "Дунайводбуд"), позивачем правомірно визначено період стягнення безпідставно збережених коштів за користування вказаними земельними ділянками на підставі ст.1212 ЦК України починаючи з 23.10.2020.

За змістом підпунктів 288.5.1, 288.5.2 пункту 288.5 ст.288 ПК України річна сума плати за землю не може бути меншою за розмір земельного податку та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Рішенням Одеської міської ради №1267-VI від 20.09.2011 затверджено фіксовані відсотки при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі, які введено в дію 20.09.2011.

Посилаючись на означене рішення, позивач зазначає, що земельна ділянка з кадастровим номером 5110137600:35:002:0009 фактично використовується для експлуатації та обслуговування автобази, станції технічного обслуговування та шиномонтажу, відтак, до останньої застосовується ставка 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки як за об`єкти змішаного призначення (при неможливості розподілу території по різному функціональному призначенню).

Як вбачається з рішення Одеської міської ради №1267-VI від 20.09.2011 відсоток від нормативної грошової оцінки земельної ділянки визначається в залежності від цільового використання земельної ділянки.

Згідно зі ст.1 Закону України "Про землеустрій" цільове призначення земельної ділянки, це допустимі напрями використання земельної ділянки відповідно до встановлених законом вимог щодо використання земель відповідної категорії та визначеного виду цільового призначення

Статтею 19 Земельного кодексу України визначено, що землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення.

Земельна ділянка, яка за основним цільовим призначенням належить до відповідної категорії земель, відноситься в порядку, визначеному цим Кодексом, до певного виду цільового призначення, що характеризує конкретний напрям її використання та її правовий режим.

За змістом ст. 20 Земельного кодексу України категорія земель та вид цільового призначення земельної ділянки визначаються в межах відповідного виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади або генеральним планом населеного пункту.

При внесенні до Державного земельного кадастру відомостей про встановлення або зміну цільового призначення земельної ділянки належність земельної ділянки до відповідної функціональної зони визначається за даними Державного земельного кадастру.

Відомості про цільове призначення земельної ділянки вносяться до Державного земельного кадастру.

Відповідно до витягів із Державного земельного кадастру від 29.01.2026 щодо земельних ділянок з кадастровими номерами 5110137600:35:002:0010 та 5110137600:35:002:0009 обидві земельні ділянки мають цільове призначення J.12.04 - для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства. Категорія земель - землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення (т. 1, а. с. 150– 162).

Частиною п`ятою статті 20 Земельного кодексу України передбачено, що класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, а також правила його застосування затверджуються Кабінетом Міністрів України та використовуються для ведення Державного земельного кадастру і містобудівного кадастру. Віднесення земельних ділянок до відповідних категорій і видів цільового призначення має відповідати зазначеним класифікатору та правилам.

Додатком 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру затверджено Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, який визначає категорії земель та відповідні види їх цільового призначення.

Зокрема, для земель промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення передбачено вид цільового призначення 12.04 — для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства.

Крім того, додатком 60 до Порядку ведення Державного земельного кадастру визначено Класифікатор видів функціонального призначення територій та їх співвідношення з видами цільового призначення земельних ділянок.

Відповідно до цього Класифікатора виробничі території, зокрема території транспортно-складської забудови, зовнішнього транспорту, автомобільного транспорту, транспортних підприємств, автостоянок і гаражів, а також закладів з обслуговування автотранспортних засобів співвідносяться з видом цільового призначення 12.04 - для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства. За своїм цільовим призначенням спірні земельні ділянки належать до земель промисловості.

Пунктом 1 додатку до рішення Одеської міської ради від 20.09.2011 № 1267-VI «Перелік фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі» для земельних ділянок промисловості встановлено ставку орендної плати в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки.

Відповідно до пункту 4.1 договору оренди землі від 05.09.2008, укладеного між Одеською міською радою як орендодавцем та Відкритим акціонерним товариством «Одеська автобаза «Дунайводбуд» як орендарем, орендна плата за земельні ділянки загальною площею 9872 кв. м визначалася в розмірі 3 % від їх нормативної грошової оцінки. Згідно з пунктом 2.1 цього договору земельні ділянки передавалися в оренду для експлуатації та обслуговування автобази.

Аналогічний визначений розмір у 3 % застосовано самим позивачем у розрахунку безпідставно збережених коштів, доданому до вимоги Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 10.08.2022 № 01-13/1676, направленої ТОВ «МАША 777 ЛТД» у зв`язку з необхідністю сплати заборгованості за користування землею (т. 1, а. с. 35– 36, 147– 149).

Судова колегія наголошує, що матеріали справи не містять доказів зміни цільового призначення спірних земельних ділянок, отримання відповідачем ліцензій, здійснення самочинного будівництва, введення в експлуатацію інших об`єктів нерухомого майна або використання придбаного об`єкта нерухомості в інший спосіб, ніж передбачений договором оренди.

За таких обставин суд першої інстанції обґрунтовано врахував, що спірні земельні ділянки мають однакове цільове призначення, використовувалися для експлуатації та обслуговування автобази, а доказів зміни відповідного правового режиму або використання землі для іншої діяльності матеріали справи не містять.

З огляду на наведене, а також на відомості Державного земельного кадастру щодо категорії та цільового призначення спірних земельних ділянок, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про застосування ставки орендної плати в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки обох земельних ділянок.

Відтак суд визнав необґрунтованим застосування позивачем ставки 5 % щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:35:002:0009 на підставі листа Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 08.11.2024 № 01-13/2128 та листа Департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів від 28.10.2025 № 01-19/873.

Відповідно, обґрунтованим є визначення розміру безпідставно збережених коштів за користування земельними ділянками з кадастровими номерами 5110137600:35:002:0009 та 5110137600:35:002:0010 у період із 23.10.2020 до 31.08.2025 виходячи зі ставки 3 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок з урахуванням її індексації.

Доводи апелянта фактично зводяться до того, що наявність на спірній земельній ділянці об`єктів, які, за твердженням Департаменту, використовуються для функціонування станції технічного обслуговування та шиномонтажу, є достатньою підставою для застосування ставки 5 % відповідно до рішення Одеської міської ради від 20.09.2011 № 1267-VI.

Водночас сама по собі наявність на земельній ділянці об`єктів, які можуть використовуватися для обслуговування автотранспортних засобів, не свідчить автоматично про необхідність застосування підвищеної ставки орендної плати, адже для визначення відповідної ставки необхідно враховувати встановлене цільове призначення земельної ділянки, відомості Державного земельного кадастру та належні докази обставин, на які посилається сторона на обґрунтування застосування іншої ставки.

Як установлено судом першої інстанції та зазначалося вище, згідно з витягами з Державного земельного кадастру від 29.01.2026 обидві спірні земельні ділянки мають однакові категорію земель та вид цільового призначення J.12.04 - для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства, а матеріали справи не містять доказів зміни цільового призначення земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:35:002:0009, зміни правового режиму її використання або розміщення на ній нових об`єктів нерухомого майна, які б свідчили про необхідність визначення розміру орендної плати за ставкою, відмінною від застосованої до земельних ділянок, переданих для експлуатації та обслуговування автобази.

Подібні правові висновки викладені в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 01.09.2026 у справі №916/2689/25, у якій розглядалося питання визначення розміру безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою з урахуванням ставок орендної плати, установлених рішенням Одеської міської ради від 20.09.2011 №1267-VI.

У зазначеній постанові Верховний Суд погодився з висновком судів про застосування ставки орендної плати у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з огляду на її категорію та цільове призначення, відомості про які містилися в Державному земельному кадастрі. Суд визнав необґрунтованими доводи скаржника про те, що саме фактичне використання окремих об`єктів нерухомості для певної господарської діяльності автоматично зумовлює застосування вищої ставки орендної плати.

Крім того, у справі №916/2689/25 Верховний Суд погодився з тим, що наявність складських приміщень та їх використання для зберігання майна самі по собі не свідчать про здійснення торговельної діяльності, а інформаційна довідка, складена за результатами огляду земельної ділянки, не є документом, який установлює або змінює її цільове призначення.

Колегія суддів також враховує, що за договором оренди землі від 05.09.2008 обидві земельні ділянки загальною площею 9872 кв. м були передані для експлуатації та обслуговування автобази, а орендна плата визначалася за ставкою 3 % від нормативної грошової оцінки. Доказів зміни відповідного цільового призначення або правового режиму використання земельних ділянок після укладення зазначеного договору матеріали справи не містять.

Крім того, як правильно встановив суд першої інстанції, саме Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради у вимозі від 10.08.2022 № 01-13/1676 та доданому до неї розрахунку визначив розмір безпідставно збережених коштів за користування обома спірними земельними ділянками виходячи зі ставки 3 % від нормативної грошової оцінки.

Отже, матеріали справи свідчать, що раніше позивач також застосовував ставку 3 % до обох земельних ділянок, які мають однакове цільове призначення та використовувалися для експлуатації й обслуговування автобази.

Доводи апелянта не містять належного обґрунтування того, які саме обставини, що існували в спірний період, зумовлювали необхідність застосування до однієї із цих ділянок ставки 5 %.

Посилання апелянта на листи Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 08.11.2024 № 01-13/2128 та Департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів від 28.10.2025 № 01-19/873 не спростовують наведених висновків.

Такі листи відображають позицію відповідних структурних підрозділів щодо застосування ставки орендної плати, однак самі по собі не змінюють цільового призначення земельної ділянки та не підтверджують виникнення правових підстав для застосування ставки 5 % упродовж усього спірного періоду.

Так само інформаційна довідка за результатами огляду, на яку посилається апелянт, може бути оцінена судом як доказ фактичних обставин, зафіксованих на дату її складення, однак її наявність сама по собі не свідчить про зміну цільового призначення земельної ділянки або про необхідність застосування іншої ставки орендної плати за весь період, за який заявлено позовні вимоги.

Доводи апелянта про те, що ТОВ «МАША 777 ЛТД» не надало доказів на спростування відомостей про фактичне використання земельної ділянки для експлуатації станції технічного обслуговування та шиномонтажу, є безпідставними, оскільки саме на позивача покладається обов`язок довести обставини, якими він обґрунтовує застосування ставки 5 % замість 3 %, зокрема наявність передумов, визначених рішенням Одеської міської ради від 20.09.2011 № 1267-VI.

Посилання скаржника на рішення Одеського окружного адміністративного суду від 23.05.2025 у справі №420/27523/24 не приймаються судом апеляційної інстанції до уваги, оскільки зазначене судове рішення не містить преюдиційних у розумінні статті 75 Господарського процесуального кодексу України обставин, які підлягали б врахуванню під час розгляду цієї справи і свідчили про незаконність або необґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції, тим більше, що в силу частини сьомої вищенаведеної норми процесуального закону правова оцінка, надана судом певному факту при розгляді іншої справи, не є обов`язковою для господарського суду.

Таким чином, доводи апеляційної скарги не спростовують установлених судом першої інстанції обставин та не свідчать про неправильне застосування ним норм матеріального права під час визначення ставки орендної плати. Визначення розміру безпідставно збережених коштів із застосуванням ставки 3 % від нормативної грошової оцінки відповідає встановленому цільовому призначенню земельних ділянок, відомостям Державного земельного кадастру та наявним у матеріалах справи доказам щодо їх використання. Натомість застосування ставки 5% за відсутності належних правових підстав призвело б до необґрунтованого покладення на відповідача підвищеного фінансового тягаря.

Щодо визначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок

Суд першої інстанції також установив, що під час розрахунку заявленої до стягнення суми позивачем не було враховано набрання 10.11.2021 чинності постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 № 1147 «Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок», якою затверджено відповідну Методику, що визначає методологічні засади проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок та застосовується у випадках, передбачених Законом України «Про оцінку земель».

Згідно з пунктом 3 Методики нормативна грошова оцінка земельної ділянки (Цн) визначається за формулою:

Цн = Пд х Нрд х Км1 х Км2 х Км3 х Км4 х Кцп х Кмц х Кні, де Пд — площа земельної ділянки в квадратних метрах; Нрд — норматив капіталізованого рентного доходу за одиницю площі; Км1 — коефіцієнт, який враховує розташування території територіальної громади в межах зони впливу великих міст; Км2 — коефіцієнт, який враховує курортно-рекреаційне значення населених пунктів; Км3 — коефіцієнт, який враховує розташування території територіальної громади в межах зон радіаційного забруднення; Км4 — коефіцієнт, який характеризує зональні фактори місця розташування земельної ділянки; Кцп — коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки відповідно до відомостей Державного земельного кадастру; Кмц — коефіцієнт, який враховує особливості використання земельної ділянки в межах категорії земель за основним цільовим призначенням; Кні — добуток коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель за період від затвердження нормативу капіталізованого рентного доходу до дати проведення оцінки.

Відповідно до пункту 4 Методики площа та цільове призначення земельної ділянки використовуються на підставі відомостей Державного земельного кадастру.

Отже, коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки (Кцп), визначається відповідно до пункту 3 Методики та додатка 8 до неї з урахуванням відомостей Державного земельного кадастру. У зв`язку з цим під час формування витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку спірних земельних ділянок із кодом цільового призначення J.12.04 застосовано коефіцієнт цільового призначення 0,5.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про правомірність застосування з 10.11.2021 коефіцієнта цільового призначення земельних ділянок із кодом КВЦПЗ J.12.04 у розмірі 0,5 відповідно до відомостей Державного земельного кадастру.

Як установлено судом, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:35:002:0009 становить: у 2020 році - 8 793 590,72 грн, у 2024 році - 5 845 663,87 грн, у 2025 році - 6 547 077,17 грн.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:35:002:0010 становить: у 2020 році - 384 917,17 грн, у 2024 році - 255 879,13 грн, у 2025 році - 286 581,72 грн.

Оскільки витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірних земельних ділянок за 2021–2023 роки в матеріалах справи відсутні, суд визначив її розмір за ці періоди шляхом перерахунку на підставі наявних показників за 2020 та 2024 роки з урахуванням коефіцієнтів індексації.

При цьому суд виходив із того, що нормативна грошова оцінка станом на 2024 рік уже сформована із застосуванням коефіцієнта цільового призначення 0,5, який відповідно до Методики застосовується з 10.11.2021. Тому під час зворотного розрахунку за попередні роки зазначений коефіцієнт не виключався та залишався незмінним.

Водночас нормативна грошова оцінка за 2024 рік включає кумулятивно застосовані коефіцієнти індексації за попередні роки.

У зв`язку із цим визначення нормативної грошової оцінки за 2023, 2022 та 2021 роки після запровадження нової Методики здійснювалося шляхом послідовного виключення коефіцієнтів індексації за відповідні роки, тобто діленням нормативної грошової оцінки на відповідний коефіцієнт індексації.

Листом від 11.02.2026 Головне управління Держгеокадастру в Одеській області повідомило, що відповідно до листа Держгеокадастру від 12.01.2026 № 21-189/0/1-26 коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки для земель і земельних ділянок, крім сільськогосподарських угідь, становлять: за 2016 рік - 1,06; за 2017 рік - 1,0; за 2018 рік - 1,0; за 2019 рік - 1,0; за 2020 рік - 1,0; за 2021 рік - 1,1; за 2022 рік - 1,15; за 2023 рік - 1,051; за 2024 рік - 1,12; за 2025 рік - 1,08.

Застосувавши наведені коефіцієнти індексації, суд визначив нормативну грошову оцінку спірних земельних ділянок за відповідні періоди таким чином.

Для земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:35:002:0009:

за 2023 рік - 5 845 663,87 грн / 1,051 = 5 562 001,78 грн;

за 2022 рік - 5 562 001,78 грн / 1,15 = 4 836 523,29 грн;

за період із 01.01.2021 до 09.11.2021 включно - 8 793 590,72 грн х 1,0 = 8 793 590,72 грн;

за період із 10.11.2021 до 31.12.2021 - 4 836 523,29 грн / 1,1 = 4 396 839,35 грн.

Для земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:35:002:0010:

за 2023 рік - 255 879,13 грн / 1,051 = 243 462,54 грн;

за 2022 рік - 243 462,54 грн / 1,15 = 211 706,56 грн;

за період із 01.01.2021 до 09.11.2021 включно - 384 917,17 грн х 1,0 = 384 917,17 грн;

за період із 10.11.2021 до 31.12.2021 - 211 706,56 грн / 1,1 = 192 460,51 грн.

Виходячи з установленої нормативної грошової оцінки земельних ділянок, ставки орендної плати 3 % та періоду фактичного користування, суд першої інстанції здійснив власний розрахунок безпідставно збережених коштів окремо щодо кожної земельної ділянки.

Щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:35:002:0009 суд визначив такі суми безпідставно збережених коштів:

- за 2020 рік - 50 350,41 грн, з яких 6 382,45 грн за період із 23.10.2020 до 31.10.2020 та 43 967,96 грн за листопад і грудень;

- за 2021 рік - 266 124,46 грн, з яких 247 686,18 грн за період до 09.11.2021 включно та 18 438,28 грн за період із 10.11.2021 до 31.12.2021;

- за 2022 рік - 145 095,70 грн (4 836 523,29 грн х 3 %);

- за 2023 рік - 166 860,05 грн (5 562 001,78 грн х 3 %);

- за 2024 рік - 175 369,92 грн (5 845 663,87 грн х 3 %);

- за січень–серпень 2025 року — 130 941,54 грн (6 547 077,17 грн х 3 % / 12 х 8 місяців).

Щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:35:002:0010 розмір безпідставно збережених коштів визначено так:

- за 2020 рік - 2 203,95 грн, з яких 279,37 грн за період із 23.10.2020 до 31.10.2020 та 1 924,58 грн за листопад і грудень;

- за 2021 рік - 11 648,90 грн, з яких 10 841,83 грн за період до 09.11.2021 включно та 807,07 грн за період із 10.11.2021 до 31.12.2021;

- за 2022 рік - 6 351,20 грн (211 706,56 грн х 3 %);

- за 2023 рік - 7 303,88 грн (243 462,54 грн х 3 %);

- за 2024 рік - 7 676,37 грн (255 879,13 грн х 3 %);

- за січень–серпень 2025 року - 5 731,63 грн (286 581,72 грн х 3 % / 12 х 8 місяців).

За результатами здійсненого перерахунку суд першої інстанції дійшов висновку, з яким повністю погоджується судова колегія, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, а з ТОВ «МАША 777 ЛТД» на користь Одеської міської ради підлягають стягненню безпідставно збережені кошти в сумі 975 658,01 грн.

З огляду на викладене судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції про часткове задоволення позову та стягнення з відповідача на користь позивача безпідставно збережені кошти в сумі 975 658,01 грн.

Згідно з статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Європейський суд з прав людини в рішенні у справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України").

Тому інші доводи скаржника, що викладені в апеляційній скарзі, колегія суддів не бере до уваги, оскільки вони висновків суду не спростовують та з урахуванням всіх обставин даної справи, встановлених судом, не впливають на правильність вирішення спору по суті та остаточний висновок.

Статтею 276 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З урахуванням того, що наведені в апеляційній скарзі порушення не знайшли свого підтвердження, колегія суддів не вбачає підстав для скасування рішення Господарського суду Одеської області від 06.07.2026 у справі №916/5328/25.

За таких обставин, апеляційна скарга на рішення задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення суду першої інстанції у даній справі залишається без змін.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 129, 253, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради на рішення Господарського Одеської області від 06.07.2026 у справі №916/5328/25 - залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Одеської області від 06.07.2026 у справі №916/5328/25 - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення згідно зі статтями 286-289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 26.10.2026.

Головуючий суддя А.І. Ярош

судді Г.І. Діброва

Н.М. Принцевська