Постанова від 12 жовтня 2026 р. у справі №916/1620/25 — Касаційний господарський суд Верховного Суду

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 жовтня 2026 року

м. Київ

cправа № 916/1620/25

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.,

за участю секретаря судового засідання - Мазуренко М. В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Акваторія розваг»

на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.06.2026 (головуючий суддя Принцевська Н. М., судді Діброва Г. І., Ярош А. І.)

у справі № 916/1620/25

за позовом Чорноморської окружної прокуратури

до 1) Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області і 2) Товариства з обмеженою відповідальністю «Акваторія розваг»,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів - Комунальне підприємство «Чорноморський аквапарк» Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області,

про скасування державної реєстрації та зобов`язання вчинити дії,

(у судовому засіданні взяли участь: Прокурор - Колодяжна А. В., представник відповідача-2 - Майорова Н. М.)

ВСТУП

1. У цій справі перед Верховним Судом постало питання щодо наявності підстав для повернення територіальній громаді міста земельних ділянок комунальної власності, переданих у користування одному з відповідачі задля їх забудови, та скасування державної реєстрації його прав користування ними.

2. Дійшовши висновку, що за встановлених обставин цієї справи, передання відповідних земельних ділянок у користування відбулося із порушенням передбаченого частиною першою статті 134 ЗК України порядку, Верховний Суд вирішив постанову суду апеляційної інстанції, якою позов із вищевказаними вимогами задоволено, залишити без змін

3. Про наведене детально йдеться далі у цій постанові.

Короткий зміст позовних вимог, підстав заявленого позову

4. Чорноморська окружна прокуратура (далі - Прокурор) в інтересах держави звернулась до Господарського суду Одеської області з позовом до Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області (далі - Чорноморська міська рада) та Товариства з обмеженою відповідальністю «Акваторія розваг» (далі - ТОВ «Акваторія розваг»), за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів - Комунального підприємства «Чорноморський аквапарк» Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області (далі - КП «Чорноморський аквапарк»), в якому просила суд:

- скасувати державну реєстрацію права забудови земельної ділянки (суперфіцій) відповідача-2 на об`єкт нерухомого майна - земельну ділянку площею 3,000 га, кадастровий номер 5110800000:02:003:0034;

- скасувати державну реєстрацію права забудови земельної ділянки (суперфіцій) відповідача-2 на об`єкт нерухомого майна - земельну ділянку площею 0,2346 га, кадастровий номер 5110800000:02:003:0066;

- зобов`язати ТОВ «Акваторія розваг» повернути територіальній громаді міста Чорноморськ в особі Чорноморської міської ради земельну ділянку площею 3,0000 гa з кадастровим номером 5110800000:02:003:0034, яка знаходиться за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул. Набережна, вул. Паркова.

- зобов`язати ТОВ «Акваторія розваг» повернути територіальній громаді міста Чорноморськ в особі Чорноморської міської ради земельну ділянку площею 0,2346 га з кадастровим номером 5110800000:02:003:0066, яка находиться за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул. Паркова, 31.

5. Заявлені позовні вимоги Прокурор обґрунтував тим, що на підставі рішення Чорноморської міської ради від 04.09.2020 № 609/70-VII «Про передачу земельних ділянок площею 3,000 га та площею 0,2346 га для забудови (суперфіцій)» та договорів про право користування чужою земельною ділянкою (встановлення суперфіцію) № 1 та № 2 ТОВ «Акваторія розваг» набуло у користування під забудову земельні ділянки комунальної власності загальною площею 3,2346 га із порушенням статей 124, 134, 135 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), а саме поза процедурою земельних торгів.

6. Тому, за твердженнями Прокурора, укладені із відповідачем-2 договори є нікчемними, а передані на їх підставі земельні ділянки для забудови підлягають поверненню територіальній громаді міста Чорноморськ із скасуванням державної реєстрації прав їх забудови за відповідачем-2.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

7. Рішенням Господарського суду Одеської області від 15.12.2025 у справі № 916/1620/25 у задоволенні зазначеного позову відмовлено.

8. Ухвалюючи це рішення, суд першої інстанції звернув увагу на те, що за договором про будівництво аквапарку, укладеним КП «Чорноморський аквапарк» та ТОВ «Акваторія розваг», відповідачу-2 передано земельну ділянку для будівництва аквапарку в якості внеску у спільну діяльність, і це не свідчить про виникнення у ТОВ «Акваторія розваг» права на земельну ділянку, а означає фактичну можливість здійснювати будівництво на ній.

9. Водночас із твердженнями Прокурора про нікчемність договорів щодо встановлення суперфіціїв місцевий господарський суд не погодився, виснувавши натомість, що їх встановлення, а також проведена внаслідок цього державна реєстрація прав забудови, не може розцінюватися як порушення інтересів держави в особі територіальної громади міста Чорноморська.

10. Крім того, за висновками суду першої інстанції, задоволення позовної вимоги про скасування державної реєстрації прав забудови (суперфіціїв) на спірні земельні ділянки, за відсутності заперечень власника та постійного користувача відповідних земельних ділянок, проти такої забудови, створило б непропорційне втручання у мирне володіння та користування майном, і припинило б процес будівництва аквапарку, який триває уже більше 10 років.

11. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.06.2016 рішення Господарського суду Одеської області від 15.12.2025 скасовано, заявлені Прокурором позовні вимоги про зобов`язання вчинити дії та скасування державної реєстрації задоволено.

12. При цьому апеляційний господарський суд, зокрема, виснував, що договори про право користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) від 14.09.2020 № 1 та № 2 згідно з частинами першою та другою статті 228 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) є нікчемними, оскільки укладені без дотримання конкурентних засад та фактично спрямовані на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності. Натомість фактичний зміст правовідносин, що склалися між КП «Іллічівський аквапарк» (КП «Чорноморський аквапарк») та ТОВ «Акваторія розваг», свідчить про надання останньому можливості використовувати земельну ділянку комунальної власності для здійснення забудови та набуття права власності на створений об`єкт нерухомості, що виходить за межі правомочностей постійного землекористувача, визначених статтею 92 ЗК України. Тому, згідно з висновками суду апеляційної інстанції, обраний Прокурором спосіб захисту (повернення спірних земельних ділянок) відповідає належному способу захисту, призводить до відновлення порушених прав держави та є ефективним. Це ж стосується і вимог про скасування державної реєстрації прав їх забудови.

Касаційна скарга

13. Не погодившись із постановою апеляційного господарського суду, ТОВ «Акваторія розваг» звернулося до Верховного Суду із касаційною скаргою, у якій просить її скасувати, а рішення Господарського суду Одеської області від 15.12.2025 залишити в силі.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Узагальнені доводи касаційної скарг

14. У поданій касаційній скарзі відповідач-2 посилається на пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), зазначаючи при цьому, що оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції ухвалена з неправильним застосуванням норм матеріального права, а саме статей 102-1, 134, 135 ЗК України, статей 204, 215, 627 ЦК України, статей 86, 236 ГПК України, без урахування правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 18.02.2020 у справі № 915/420/19, від 20.11.2018 у справі № 921/7/18, від 10.04.2019 у справі № 463/5896/14-ц, від 24.04.2020 у справі № 522/25151/14-ц, від 30.09.2020 у справі № 559/1605/18, від 05.12.2022 у справі № 753/8945/19, від 16.11.2023 у справі № 11-228сап21, від 27.01.2020 у справі № 761/26815/17, від 26.05.2023 у справі № 905/77/21, від 10.06.2021 у справі № 11-104сап21, від 20.11.2024 у справі № 918/391/23.

15. Суть наведених скаржником доводів зводиться до того, що викладене у постанові Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.06.2026 не узгоджується із висновками Верховного Суду, у відповідності до яких передача прав користування не потребує обов`язкового проведення земельних торгів, якщо йдеться про надання права забудови на умовах суперфіцію (постанови Верховного Суду від 18.02.2020 у справі № 915/420/19, від 20.11.2018 у справі № 921/7/18).

16. До того ж відповідач-2 стверджує, що задоволення позову у цій справі призведе до одночасного порушення прав КП «Чорноморський аквапарк» та ТОВ «Акваторія розваг» і заразом не відповідатиме інтересам територіальної громади міста Чорноморськ.

17. У зазначеному контексті скаржник посилається на постанови об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 27.01.2020 у справі № 761/26815/17, об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19.02.2021 у справі № 904/2979/20, від 26.05.2023 у справі № 905/77/21, Верховного Суду від 14.07.2021 у справі № 311/2233/19, наводячи викладені у них висновки щодо оспорення правочинів.

18. Водночас ТОВ «Акваторія розваг» звертає увагу і на те, що рішення Чорноморської міської ради від 04.09.2020 № 609/70-VII, яким відповідні земельні ділянки передано у користування відповідачу-2 на умовах суперфіцію, прийнято на виконання рішення Іллічівського міського суду Одеської області від 14.07.2020 у справі № 501/1773/20.

19. Посилаючись на висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 463/5896/14-ц, від 24.04.2020 у справі № 522/25151/14-ц, від 30.09.2020 у справі № 559/1605/18, від 05.12.2022 у справі № 753/8945/19, від 18.02.2020 у справі №915/420/19, скаржник також стверджує, що судом апеляційної інстанції неправильно застосував норми статей 204, 215, 627 ЦК України, а саме без урахування того, що землекористувачі, мають право, зокрема, самостійно господарювати на землі, а КП «Чорноморський аквапарк» може укладати з іншими суб`єктами господарювання угоди про співробітництво, договори про спільну діяльність, управління, та інші правочини направлені на виконання статутних завдань підприємства. Тому висновки апеляційного господарського суду не узгоджуються із наведеними у вказаних постановах Верховного Суду висновками про тлумачення договору, про принцип свободи договору, стосовно нікчемності правочину та підстав визнання його недійсним.

20. Крім того, за твердженнями відповідача-2, судом апеляційної інстанції порушено норми процесуального права - статті 86, 236 ГПК України, оскільки не враховано висновків про застосування цих правових норм, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.06.2021 у справі № 11-104сап21 та Верховного Суду від 16.11.2023 у справі № 11-228сап21, щодо необхідності забезпечення вмотивованості судового рішення.

21. У підсумку з посиланням на статтю 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод (далі - Конвенція) та численну судову практику Європейського суду з прав людини ТОВ «Акваторія розваг» наводить аргументи на обґрунтування непропорційного вручання у цьому разі у його право мирно володіти та користуватися майном, а також щодо порушення принципу належного урядування.

Позиція інших учасників справи

22. У межах встановленого Верховним Судом строку від Прокурора надійшов відзив на касаційну скаргу ТОВ «Акваторія розваг», у якому він просить залишити її без задоволення, а оскаржувану постанову апеляційного господарського суду залишити без змін.

23. У поданому відзиві Прокурор зазначає про правильність висновків суду апеляційної інстанції, стверджує, що висновки Верховного Суду, на які посилається скаржник, висловлено у справах з неподібними до справи № 916/1620/25 правовідносинами, зауважує, що передача землі у користування на умовах суперфіцію має відбуватися виключно на конкурентних засадах, а також наполягає на тому, що у даному випадку права відповідача-2 жодним чином не порушено, позаяк на відповідних земельних ділянках відсутні збудовані об`єкти. Крім того, Прокурор вважає, що судом апеляційної інстанції надано правильну оцінку змісту судового рішення, ухваленого у справі № 501/1773/20.

24. Під час касаційного провадження від Прокурора також надійшли додаткові пояснення, які з урахуванням вимог статті 116, частини другої статті 300 ГПК України не приймаються Верховним Судом.

Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

25. Як з`ясували місцевий та апеляційний господарські суди, рішенням Іллічівської міської ради Одеської області від 16.04.2010 №655/24-V затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки в постійне користування КП «Іллічівський аквапарк» для розташування аквапарку в районі вул. Набережна та вул. Паркова у м. Іллічівськ. Надано КП «Іллічівський аквапарк», із земель житлової та громадської забудови м. Іллічівська, у постійне користування земельну ділянку площею 3,0000 га для розташування аквапарку в районі вул. Набережна та вул. Паркова у м. Іллічівськ. Зобов`язано КП «Іллічівський аквапарк» в установленому законом порядку оформити державний акт на право постійного користування земельною ділянкою.

26. У матеріалах справи наявна копія Державного акта серія ЯЯ №206020 від 06.10.2010 за яким, на підставі рішення Іллічівської міської ради від 16.04.2010 № 655/24-V КП «Іллічівський аквапарк» надано право постійного користування земельною ділянкою, що розташована за адресою: Одеська обл., м. Іллічівськ, вул. Набережна, вул. Паркова, цільове призначення (використання) земельної ділянки для розташування аквапарку.

27. 16 червня 2010 року КП «Іллічівський аквапарк» (КП «Чорноморський Аквапарк») та ТОВ «Акваторія розваг» уклали Договір про будівництво аквапарку № 02 (далі - Договір будівництва), відповідно до якого, у порядку та на умовах, визначених договором, сторони зобов`язуються спільно, відповідно до проєктно-кошторисної документації, яка є невід`ємною частиною договору, здійснити дії по будівництву об`єкту, зазначеного в п. 3.1 цього договору та прийняттю до експлуатації новоствореного об`єкту.

28. У цьому договорі також викладено такі умови:

- об`єктом будівництва за умовами цього договору є: аквапарк, що буде розташований на земельній ділянці, площею 3,0000 га, за адресою: Одеська обл., м. Іллічівськ, вул. Набережна вул. Паркова, яка на момент укладення цього Договору знаходиться в користуванні КП «Іллічівський аквапарк» згідно Державного акту на право постійного користування земельною ділянкою серія ЯЯ №206020, виданого на підставі рішення Іллічівської міської ради Одеської області від 16.04.2010 № 655/24-V, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі № 031050800023 (п. 3.1);

- плановий строк завершення будівництва та здавання до експлуатації новоствореного об`єкту ІІІ квартал 2023 року (п. 4.1);

- фінансування об`єкту будівництва здійснюється виключно за рахунок ТОВ «Акваторія розваг» (п. 4.3);

- після завершення будівництва та прийняття об`єкту будівництва до експлуатації право власності на новостворений об`єкт набувається ТОВ «Акваторія розваг» за умови компенсації КП «Іллічівський аквапарк» витрат, понесених у зв`язку з оформленням права користування земельною ділянкою, а також інших витрат пов`язаних з виконанням договору (п. 4.5).

29. У розділі 5 Договору будівництва сторони визначили строки та зміст етапів будівництва:

5.1. Перший етап.

Початок етапу дата укладання Договору. Закінчення етапу - дата оформлення дозволу на виконання будівельних робіт.

Зміст етапу:

5.1.1. розробка, погодження та затвердження у встановленому порядку проектно-кошторисної документації;

5.1.2. отримання дозволу на виконання підготовчих будівельних робіт та дозволу на виконання будівельних робіт для будівництва об`єкту будівництва;

5.1.3. надання доступу ТОВ «Акваторія розваг» до об`єкта будівництва (будівельного майданчику) для початку виконання будівельних робіт.

5.2 Другий етап.

Початок етапу - дата одержання дозволу на виконання будівельних робіт. Закінчення етапу дата прийняття в експлуатацію новоствореного об`єкта, але не пізніше строку, встановленого в п. 4.1 Договору.

Зміст етапу:

5.2.1. виконання будівельних й інших робіт, необхідних для створення новоствореного об`єкта та прийняття його до експлуатації,

5.2.2. прийняття до експлуатації новоствореного об`єкта;

5.3. Третій етап.

Початок етапу дата прийняття до експлуатації новоствореного об`єкта. Закінчення етапу оформлення права власності ТОВ «Акваторія розваг» на новостворений об`єкт та компенсація Стороною-2 КП «Іллічівський аквапарк» витрат, понесених нею у зв`язку з оформлення права користування земельною ділянкою та інших витрат пов`язаних з виконанням зобов`язань за цим Договором, у порядку передбаченому Договором.

Зміст етапу:

5.3.1. врегулювання розбіжностей та претензій між Сторонами;

5.3.2. оформлення права власності ТОВ «Акваторія розваг» на новостворений об`єкт та компенсація ТОВ «Акваторія розваг» КП «Іллічівський аквапарк» витрат, понесених нею у зв`язку з оформленням права користування земельною ділянкою та інших витрат пов`язаних з виконанням зобов`язань за цим договором.

30. Згідно ж з пунктом 5.4 Договору будівництва, строки реалізації відповідних етапів можуть змінюватися за домовленістю сторін, а у разі невиконання однією із сторін строкових зобов`язань за цим договором, інша сторона має право продовжити (збільшити) відповідний строк реалізації етапу пропорційно часу (строку) невиконання зобов`язань. Строки реалізації етапів можуть бути зміненні з інших підстав, передбачених договором.

31. У пунктом 6.1 Договору будівництва сторони визначили такі обов`язки КП «Іллічівський аквапарк»:

6.1.1. підготувати для передачі ТОВ «Акваторія розваг» будівельний майданчик до початку будівельних робіт;

6.1.2. надавати ТОВ «Акваторія розваг» необхідне сприяння в реалізації мети цього Договору з питань, що входять до компетенції;

6.1.3. у разі потреби, за ініціативою ТОВ «Акваторія розваг», вносити пропозиції до відповідних органів державної влади й місцевого самоврядування для розв`язання проблемних питань і ситуацій, які можуть виникнути в ході реалізації Договору;

6.1.4. забезпечити підготовку та надання необхідної інформації, документів, здійснення дій для одержання відповідної дозвільної, правовстановлюючої та іншої передбаченої законодавством України документації для виконання будівництва й прийняття до експлуатації новоствореного об`єкта.

32. Натомість за змістом пункту 6.2 Договору будівництва ТОВ «Акваторія розваг» зобов`язується, зокрема:

6.2.1 забезпечити за рахунок власних або залучених коштів здійснення будівництва об`єкту у повному обсязі, згідно із прийнятими зобов`язаннями за Договором, і прийняття новоствореного об`єкта до експлуатації відповідно до чинних будівельних норм і у встановлений Договором строку.

6.2.2. здійснювати функції замовника будівництва та забудовника на всіх етапах реалізації цього Договором, забезпечувати в повному обсязі всі роботи за Договором у тому числі проектно-дослідницькі, підготовчі, будівельні, протизсувні, спорудження інженерних мереж, благоустрій території, інші роботи з будівництва, забезпечувати здійснення авторського та технічного нагляду за ходом будівництва.

6.2.4. забезпечити фінансування, ремонтних робіт дорожньої мережі й тротуарів, що прилягають до об`єкту будівництва, у випадку їх пошкодження важкою технікою підрядних організацій в процесу будівництва.

33. Також сторонами визначено права сторін за Договором будівництва, так згідно з п. 6.3. КП «Іллічівський аквапарк» має право вимагати від ТОВ «Акваторія розваг» повного й своєчасного виконання прийнятих на себе зобов`язань за цим Договором та здійснювати контроль за своєчасністю та повнотою виконання зобов`язань за Договором, отримувати від ТОВ «Акваторія розваг» за письмовим запитом інформацію про стан об`єкту будівництва та виконані роботи.

34. Згідно п. 6.4 Договору будівництва, ТОВ «Акваторія розваг» має право самостійно здійснювати підбір підрядних організацій і встановлювати порядок здійснення робіт з урахуванням мети, зобов`язань сторін та строків їх виконання, вимагати від КП «Іллічівський аквапарк» повного й своєчасного, виконання прийнятих на себе зобов`язань за цим Договором, а також набути право власності на новостворений об`єкт у порядку, передбаченому Договором будівництва.

35. До Договору будівництва були укладені Додаткові угоди, копії яких наявні в матеріалах справи, а саме:

- Додаткова угода від 19.11.2013 № 1 до Договору будівництва, якою внесено зміни в п.3.1 п. 4.1, п. 12.1 Договору будівництва;

- Додаткова угода від 31.08.2015 № 2 до Договору будівництва, якою внесено зміни в п. 4.1 Договору будівництва, та викладеного його в такій редакції: «п.4.1. Плановий строк завершення будівництва та здавання до експлуатації новоствореного об`єкту ІІІ квартал 2018 року»;

- Додаткова угода від 31.07.2016 № 3 до Договору будівництва, якою внесено зміни в п. 4.1 Договору будівництва, та викладеного його в такій редакції: «п.4.1. Плановий строк завершення будівництва та здавання до експлуатації новоствореного об`єкту ІІІ квартал 2022 року»;

- Додаткова угода від 07.02.2022 № 4 до Договору будівництва, якою внесено зміни в п. 4.1 Договору будівництва, та викладеного його в такій редакції: «п.4.1. Плановий строк завершення будівництва та здавання до експлуатації новоствореного об`єктуквартал 2037 року».

36. Рішенням Іллічівської міської ради від 30.08.2013 № 387/80-VI «Про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в постійне користування комунальному підприємству «Іллічівський аквапарк» за адресою: м Іллічівськ, в районі вул Набережної та вул Паркової» вирішено наступне:

1. затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в постійне користування КП «Іллічівський аквапарк» розміщення додаткових об`єктів аквапарку за адресою: м. Іллічівськ, в районі вул. Набережної та вул. Паркової.

2. передано із земель рекреаційного призначення Іллічівської міської ради в постійне користування КП «Іллічівський аквапарк» земельну ділянку площею 0,2346 га (кадастровий номер: 5110800000:02:003:0066) для розміщення додаткових об`єктів аквапарку за адресою: м. Іллічівськ, в районі вул. Набережної та вул. Паркової.

37. Рішенням Іллічівської міської ради від 11.10.2013 № 408/71-VI внесено зміни в п. 2 рішення Іллічівської міської ради від 30.08.2013 № 387/80-VI «Про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в постійне користування КП «Іллічівський аквапарк» за адресою: м Іллічівськ, в районі вул Набережної та вул Паркової», виклавши його в наступній редакції:

« 2. Передати в постійне користування КП «Іллічівський аквапарк» земельну ділянку площею 0,2346 га (кадастровий номер 5110800000:02:003:0066) для розміщення додаткових об`єктів аквапарку за адресою. м. Іллічівськ, вул Паркова, 31.».

38. Рішенням Чорноморської міської ради від 04.09.2020 № 609/70-VI, передано ТОВ «Акваторія розваг» земельну ділянку площею 3,0000 га (кадастровий номер 5110800000:02:003:0034) (код згідно з КВЦПЗ: 03.15 «для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови») за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул Набережна, вул. Паркова для розташування аквапарку в користування на умовах суперфіцію. Передано ТОВ «Акваторія розваг» земельну ділянку площею 0,2346 га (кадастровий номер 5110800000:02:003:0066) (код згідно з КВЦПЗ: 07.01 «для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення») за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул. Паркова, 31 для розміщення додаткових об`єктів аквапарку в користування на умовах суперфіцію.

39. Також цим рішенням встановлено ТОВ «Акваторія розваг» ставку плати за користування земельними ділянками, які зазначені у п.п. 1, 2 цього рішення в розмірі 3% від їх нормативної грошової оцінки на рік.

40. Пунктом 4 зазначеного рішення зобов`язано ТОВ «Акваторія розваг»:

- укласти договір суперфіцію на земельні ділянки, які зазначені у п.п. 1, 2 цього рішення;

- оформити речові права на земельні ділянки відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». 4.3. Виконувати обов`язки землекористувача відповідно до вимог земельного законодавства України;

- забезпечити проведення комплексу робіт з благоустрою земельних ділянок та прилеглої території (підтримання в санітарному стані) за власний рахунок.

41. 14.09.2020 Чорноморська міська рада, КП «Чорноморський аквапарк», як Суперфіціари з одного боку, та ТОВ «Акваторія розваг», як Суперфіціарій з іншого боку, уклали Договір про право користування чужою земельною ділянкою (встановлення суперфіції) № 1 (далі - Договір встановлення суперфіції № 1) та Договір про право користування чужою земельною ділянкою (встановлення суперфіції) № 2 (далі - Договір встановлення суперфіції № 2) (далі разом - Договори), за п. 1.1 яких, Суперфіціари на підставі рішення Чорноморської міської ради Одеської області від 04.09.2020 № 609/70-VII «Про передачу земельних ділянок площею 3,0000 га та площею 0,2346 га для забудови (суперфіцій)», керуючись ЦК України, ЗК України, Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», надають Суперфіціарію, а останній приймає у строкове користування право забудови земельної ділянки з кадастровим номером 5110800000:02:003:0034, яка знаходиться за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул Набережна, вул. Паркова (надалі Земельна ділянка) для розташування аквапарку та для здійснення своєї господарської діяльності, передбаченої статутом, за Договором встановлення суперфіції № 1, а також право забудови земельної ділянки з кадастровим номером 5110800000:02:003:066, яка знаходиться за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул. Паркова, 31 для розміщення додаткових об`єктів аквапарку та для здійснення своєї господарської діяльності, передбаченої статутом.

42. У відповідності до п. 1.2 Договорів метою надання в користування земельних ділянок здійснення Суперфіціарієм розташування аквапарку, додаткових об`єктів аквапарку, інших господарських споруд, необхідних для їх обслуговування (надалі - Об`єкти), згідно з проектом будівництва з дотриманням цільового призначення в користування земельної ділянки. Цільове призначення земельних ділянок: 03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови та 07.01 для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення.

43. Згідно з п.п. 2.1 та 2.2 Договорів загальна площа земельної ділянки, право на забудову якої передається, становить 3,0000 га та 0,2346 га. Земельні ділянки у відповідності до норм ЗК України є комунальною власністю територіальної громади в особі Чорноморської міської ради Одеської області.

44. Відповідно до п. 2.3 Договорів, право на забудову земельних ділянок, що надано цим Договорами, не може бути відчужене Суперфіціарієм без отримання згоди Суперфіціарів.

45. Пунктом 3.1 Договорів сторони визначили, що їх укладено на строк до закінчення будівництва, введення в експлуатацію та реєстрації права власності Суперфіціарієм на аквапарк та додаткових об`єктів аквапарку, та не може перевищувати 50 років.

46. За пунктами 4.1 та 4.2 Договорів нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору з урахуванням коефіцієнта індексації за 2019 рік становить 13 938 055,75 грн, згідно з Витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки виданий від 10.09.2020 №2718 та Витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки виданий від 10.09.2020 № 2719. Плата нараховується з дати укладання цього договору. Підставою для нарахування плати за земельну ділянку є договір про право користування чужою земельною ділянкою (встановлення суперфіції).

47. Відповідно до п. 4.3 Договорів плата відповідно пункту 3 рішення Чорноморської міської ради Одеської області від 04.09.2020 №609/70-VII розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за Договором встановлення суперфіції № 1 та у грошовому виразі становить 418 141,67 грн на рік, та у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за Договором встановлення суперфіції № 2 та у грошовому виразі становить 23 353,11 грн на рік.

48. За пунктами 5.1 та 5.2 Договорів передача земельних ділянок для здійснення права забудови відбувається без розроблення проєкта її відведення на підставі цього Договору. Передача земельних ділянок Суперфіціарію здійснюється у 5-денний строк після підписання Договорів.

49. Відповідно до п. 6.1 та п. 6.2 Договорів Суперфіціари підтверджують, що на момент укладення Договорів встановлення суперфіції земельні ділянки не перебувають під арештом чи забороною відчуження, не заставлені, у податковій заставі не перебувають, відносно них не укладено будь-яких цивільно-правових договорів чи інших правочинів з іншими особами. Треті особи не мають прав на земельні ділянки. Сервітути щодо земельних ділянок на день підписання цього Договору відсутні. Укладення відносно земельних ділянок Договорів суперфіцію не припиняє права комунальної власності на них. Суперфіціари вправі реалізовувати свої повноваження щодо користування у майбутньому земельними ділянками у повному обсязі, але з урахуванням існуючих обмежень (обтяжень), що виникли внаслідок укладання цього Договору.

50. Пунктом 7 Договорів сторони визначили права Суперфіціарів, зокрема, і такі:

7.1.1. Вимагати від Суперфіціарія використання земельних ділянок відповідно до цільового призначення згідно з Договорома встановлення суперфіції;

7.1.2. Вимагати від Суперфіціарія при здійсненні будівництва на земельних ділянках, право на забудову яких надається, додержання державних стандартів, норм і правил;

7.1.3. Вимагати відшкодування понесених збитків у разі погіршення корисних властивостей земельних ділянок, пов`язаних зі зміною їх стану, окрім змін, що відбулися внаслідок будівництва та експлуатації даних земельних ділянок.

51. Пунктом 7.2 Договорів визначено обов`язки Суперфіціаріїв, які у тому числі зобов`язані:

7.2.1. Передати земельні ділянки Суперфіціарію у строк, передбачений п. 5.2. цього Договору у стані, що відповідає умовам даного Договору;

7.2.2. Не вчиняти дій, які можуть перешкодити Суперфіціарію здійснювати право на забудову земельних ділянок;

7.2.3. Попередити Суперфіціарія про особливі властивості та недоліки земельних ділянок, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечний наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самих об`єктів Договорів суперфіції.

52. Відповідно до п. 7.3 Договорів Суперфіціарій має право:

7.3.1. Вимагати від Суперфіціарів передачі земельних ділянок для здійснення права забудови, після підписання Договорів;

7.3.2. Платного користування правом забудови земельних ділянок;

7.3.3. Самостійно господарювати на земельних ділянках з дотриманням умов Договору суперфіція;

7.3.4. Одержувати доходи від проведення діяльності, передбаченої даним Договором;

7.3.5. Залучати на свій власний розсуд для виконання зобов`язань за даним Договором та для досягнення мети цього Договору третіх осіб;

7.3.6. Без згоди Суперфіціарів проводити поліпшення земельних ділянок без зміни її основного цільового призначення;

7.3.7. Вимагати дострокового розірвання Договору в разі виявлення не обумовлених Суперфіціарами у Договорі недоліків земельних ділянок, які істотно перешкоджають використанню земельних ділянок.

53. Згідно з пунктом 7.4 Договорів Суперфіціарій зобов`язаний:

7.4.1. Здійснювати право на забудову земельних ділянок відповідно до її основного цільового призначення. затвердженого проекту та отриманих дозвільних документів на будівництво;

7.4.2. При здійсненні права забудови земельних ділянок додержуватись природоохоронних та екологічних, санітарних та протипожежних норм і правил;

7.4.3. Незалежно від напрямків своєї діяльності здійснювати своєчасно оплату право користування земельних ділянок.

54. Право власності на збудовані Суперфіціарієм об`єкти, споруди, тощо, на земельних ділянках, відповідно до цього Договору, належить Суперфіціарію.

55. За рішенням Суперфіціарія збудовані на земельних ділянках Об`єкти за актом приймання-передачі можуть бути передані КП «Чорноморський аквапарк».

56. Про це зазначено у п.п. 8.1, 8.2 Договорів.

57. Пунктом 9.2. Договорів визначено, що його дія припиняється у разі:

9.2.1. Поєднання в одній особі Суперфіціарів та Суперфіціарія;

9.2.2. Відмови Суперфіціарія від права користування земельними ділянками;

9.2.3. Спливу строку права користування;

9.2.4. У разі несплати за користування земельними ділянками більше 6 місяців;

58. Крім того, він може бути розірваний: 9.3.1. за взаємною згодою Сторін; 9.3.2. за рішенням суду (п. 9.3 Договорів).

59. Розірвання Договорів в односторонньому порядку не допускається. Припинення або розірвання Договорів не звільняє Сторони від виконання своїх зобов`язань за цим Договором, не виконаних до його припинення або розірвання, а також від відповідальності за невиконання або неналежне виконання Сторонами своїх зобов`язань за Договорами чи інше порушення умов даного Договорів.

60. Перехід права власності на земельну ділянку до третьої особи не є підставою для зміни умов або розірвання Договорів, не припиняє його дії і не впливає на обсяг прав Суперфіціарія щодо користування правом забудови земельної ділянки відповідно до умов даного Договорів. У разі ліквідації або реорганізації Суперфіціарія положення цього Договорів зберігають свою чинність для його правонаступника.

61. Наведені умови викладено у п.п. 9.4, 9.5, 9.6 та 9.7 Договорів.

62. За змістом п. 10.1 Договорів після припинення дії договору Суперфіціарій повертає Суперфіціарам земельні ділянки у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав за Договорами.

63. Договори укладено у трьох примірниках, один з яких призначається для зберігання у Суперфіціарія, два інших у Суперфіціарів (п. 13.1 Договорів).

64. Як вбачається із наявної в матеріалах справи копії інформаційної довідки від 24.02.2025 № 414900738, державним реєстратором Виконавчого комітету Чорноморської міської ради Одеської області Шведенко В. В. 03.08.2020 на підставі п. 3 розділу ІІ Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» здійснено державну реєстрацію права власності Чорноморської міської територіальної громади в особі Чорноморської міської ради на земельну ділянку з кадастровим номером 5110800000:02:003:0034, площею 3 га, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2141540751108, номер відомостей про речове право 37671589.

65. Також з даної довідки вбачається, що:

- державним реєстратором Виконавчого комітету Чорноморської міської ради Одеської області Шведенко В. В. 03.08.2020 на підставі копії державного акту на право постійного користування від 06.09.2010 серія ЯЯ № 206020 здійснено державну реєстрацію права постійного користування КП «Чорноморський аквапарк» цією земельною ділянкою;

- державним реєстратором Виконавчого комітету Чорноморської міської ради Одеської області Фоміним О. О. 23.09.2020 на підставі Договору про право користування чужою земельної ділянкою (встановлення суперфіцію) від 14.09.2020№ 1, укладеного Чорноморською міською радою Одеської області, КП «Чорноморський аквапарк» та ТОВ «Акваторія розваг», здійснено державну реєстрацію права забудови ТОВ «Акваторія розваг» на вищезазначеній земельній ділянці (суперфіцій).

66. Відповідно до наявної в матеріалах справи копії інформаційної довідки від 24.02.2025 № 414903805 державним реєстратором Виконавчого комітету Чорноморської міської ради Одеської області Шведенко В. В. 01.11.2013 на підставі п. 3 розділу ІІ Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» здійснено державну реєстрацію права власності Іллічівської (Чорноморської) територіальної громади в особі Іллічівської (Чорноморської) міської ради Одеської області на земельну ділянку з кадастровим номером 5110800000:02:003:0066, площею 0,2346 га, цільове призначення для розміщення додаткових об`єктів аквапарку реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 215791751108, номер відомостей про речове право 3434509.

67. Також з даної довідки вбачається, що:

- державним реєстратором Виконавчого комітету Чорноморської міської ради Одеської області Шведенко В. В. 01.11.2013 на підставі рішення Іллічівської міської ради Одеської області від 11.10.2013 № 408/71-VI здійснено державну реєстрацію права постійного користування КП «Чорноморський аквапарк» цією земельною ділянкою;

- державним реєстратором Виконавчого комітету Чорноморської міської ради Одеської області Фоміним О. О. 23.09.2020 на підставі Договору про право користування чужою земельної ділянкою (встановлення суперфіцію) від 14.09.2020 № 2, укладеного Чорноморською міською радою Одеської області, КП «Чорноморський аквапарк» та ТОВ «Акваторія розваг», здійснено державну реєстрацію права забудови ТОВ «Акваторія розваг» на вищезазначеній земельній ділянці (суперфіцій).

68. Відповідно до витягів з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 21.05.2020 № НВ-5114379512020 та від 24.10.2023 № НВ-51006283322013:

- земельна ділянка з кадастровим номером 5110800000:02:003:0034 розташована за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул. Набережна вул. Паркова, цільове призначення 03.15 Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, вид використання земельною ділянкою для розташування аквапарку, форма власності комунальна;

- земельна ділянка з кадастровим номером 5110800000:02:003:0066 розташована за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул. Паркова, 31, цільове призначення для розміщення додаткових об`єктів аквапарку, вид використання земельною ділянкою Е.07.01, форма власності комунальна.

69. Надалі листом від 26.03.2025 за № 63-2250ВИХ-25 Чорноморська окружна прокуратура звернулася до Чорноморської міської ради в якому просила надати до окружної прокуратури у строк до 28.03.2025 повну та обґрунтовану інформацію, а саме:

- до якого бюджету м. Чорноморська здійснюється сплата ТОВ «Акваторія розваг» за договорами про право користування чужою земельною ділянкою (встановлення суперфіцію) від 14.09.2020 № 1 та № 2 та за якою класифікацією бюджету, пояснивши не відображення цих платежів в ГУ ДПС в Одеській області;

- пояснити видачу містобудівних умов та обмежень ТОВ «Акваторія розваг» з недостовірним відображенням даних щодо земельної ділянки;

- надати копію Договору про будівництво аквапарку від 16.06.2010 № 2, укладеного між ТОВ «Акваторія розваг» та КП «Іллічівський аквапарк», пояснивши спроможність (в межах повноважень) комунального підприємства на укладення такого договору за відсутності на дату його укладення земельної ділянки у комунального підприємства;

- чи є чинним на теперішній час Договір про будівництво аквапарку від 16.06.2010 № 2, укладений між ТОВ «Акваторія розваг» та КП «Іллічівський аквапарк», та яким чином вплинув цей договір на укладення в майбутньому договорів між Чорноморською міською радою, КП «Чорноморський аквапарк» та ТОВ «Акваторія розваг» про забудову земельних ділянок суперфіцію від 14.09.2020 площею 3,0000 га та площею 0,2346 га з кадастровими номерами 5110800000:02:003:0034 та 5110800000:02:003:0066, розташовані за адресою: Одеська обл., м. Чорноморськ, вул. Набережна, вул. Паркова та вул. Паркова, 31;

- вказати причину не оскарження рішенні Іллічівського міського суду Одеської області від 14.07.2020 по справі № 501/1773/20.

70. Відповідно до листа Чорноморської міської ради від 02.04.2025 № ВИХ-ВХ-1587-25-1662-2025, у відповідь на зазначений запит Чорноморської окружної прокуратури, Чорноморська міська рада повідомила наступне:

- плата за право користування земельними ділянками для забудови (суперфіцій) за Договорами про право користування земельними ділянками для забудови (суперфіцій) №1 та №2 від 14.09.2020, здійснювалася до бюджету Чорноморської міської територіальної громади за кодом класифікації доходів бюджету 24060300 «інші надходження»;

- відповідно до наказу Міністерства фінансів України від 10.10.2023 № 545 з 01.01.2024 плата за право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) зараховується до бюджету Чорноморської міської територіальної громади за ККДБ 21081700 «Плата за встановлення земельного сервітуту, за надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) для забудови (суперфіцій)»;

- містобудівні умови та обмеження були надані відповідно до Державного акту на право постійного користування земельною ділянкою серія ЯЯ № 206020, виданого на підставі рішення Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області від 16.04.2010 № 655/24-V, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 031050800023 до якого був доданий договір про будівництво аквапарку від 16.06.2010 № 2 та три додаткові угоди до нього;

- відповідно до п. 12.1 Договору від 16.06.2010 № 02 в редакції додаткової угоди № 1 - договір діє до повного виконання зобов`язання сторонами. Розділом 6 договору визначено зобов`язання сторін. Інформації про повне виконання зобов`язання відсутня;

- рішення Іллічівського міського суду від 14.07.2020 № 501/1773/20 Чорноморською міською радою Одеського району Одеської області не оскаржувалось. Висновок суду про обов`язковість розгляду питань щодо укладення договорів суперфіцію виключно на сесіях міської ради Чорноморська міська рада вважає вірним.

71. Також Чорноморська окружна прокуратура зверталася до Чорноморської міської ради із листом від 25.02.2025 № 63-1493ВИХ-25, в якому просила надати обґрунтовану інформацію, а саме:

- інформацію щодо надання земельних ділянок площею 3,0000 га (кн 5110800000:02:003:0034), та площею 0,2346 га (кн 5110800000:02:003:0066) ТОВ «Акваторія розваг» без проведення земельних торгів;

- чи використовуються земельні ділянки площею 3 га (кн 5110800000:02:003:0034), та площею 0,2346 га (кн 5110800000:02:003:0066) за призначенням на теперішній час та чи отримані ТОВ «Акваторія розваг» містобудівні умови та обмеження для забудови цих земельних ділянок, отримані дозволи (повідомлення) про початок будівельних робіт та чи розпочато будівництво (надати за наявності копію документів, що підтверджують вказані обставини);

- чи наявна станом на теперішній час заборгованість за користування земельними ділянками площею 3 га (кн 5110800000:02:003:0034), та площею 0,2346 га (кн 5110800000:02:003:0066);

- чи вживались та чи плануються до вжиття заходи реагування, в межах наданої компетенції з урахуванням обставин викладених у цьому листі.

72. Листом від 19.03.2025 за № ВИХ-ВХ-1036-25-1412-2025 виконавчий комітет Чорноморської міської ради повідомив Чорноморській окружній прокуратурі таку інформацію:

- ТОВ «Акваторія розваг» відповідно до договорів про право користування чужою земельною ділянкою (встановлення суперфіції) від 14.09.2020 № 1 та № 2 та доведених щомісячних нарахувань 11.02.2025 сплачено до бюджету Чорноморської міської територіальної громади за січень 2025 року в повному обсязі плату за право користування чужою земельною ділянкою (встановлення суперфіції), а саме 54 784,23 грн, з урахуванням коефіцієнту індексації нормативно грошової оцінки землі за 2024 рік;

- за розрахунками нарахувань щомісячної плати ТОВ «Акваторія розваг» за договорами про встановлення суперфіції від 14.09.2020 № 1 та № 2 (загальні нарахування склали: за 2020 рік (з 14 вересня) - 130 936,46 грн; за 2021 рік - 441 494,76 грн; за 2022 рік - 485 644,2 грн; за 2023 рік 558 490,92 грн; за 2024 рік - 586 974,00 грн, разом - 2 203 540,34 грн. З урахуванням січня 2025 року загальні нарахування щомісячної плати за договорами про встановлення суперфіції від 14.09.2020 № 1 та № 2, з урахуванням коефіцієнту індексації нормативно грошової оцінки землі, складають 2 258 324,57 грн;

- станом на 27.02.2025 року ТОВ «Акваторія розваг» сплачено до бюджету Чорноморської міської територіальної громади з урахуванням нарахувань за січень 2025 року 2 258 324,25 грн;

- за інформацією управлінням архітектури та містобудування виконавчого комітету Чорноморської міської ради 22.08.2012 видані містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки ТОВ «Акваторія розваг»;

- у відділі державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Чорноморської міської ради стосовно земельних ділянок з кадастровими номерами 5110800000:03:002:0066 та 5110800000:02:003:0034 відсутня дозвільна документація та будь-яка інша інформації стосовно будівництва на вищезазначених земельних ділянках.

73. Згідно з наявним в матеріалах справи копії рішення Іллічівського міського суду Одеської області від 14.07.2020 по справі № 501/1773/20 позов ОСОБА_1 до Чорноморської міської ради про визнання дій протиправними та зобов`язання вчинити певні дії задоволено частково:

- визнано незаконними дії Чорноморської міської ради Одеської області щодо вирішення питання, порушеного ТОВ «Акваторія розваг» в листі від 12.05.2020 вих. №01/05, шляхом направлення відповіді за підписом заступника міського голови від 20.05.2020 №1-019-1268;

- зобов`язано Чорноморську міську раду Одеської області розглянути питання, порушене ТОВ «Акваторія розваг» в листі від 12.05.2020 вих. № 01/05 щодо передачі заявнику в користування строком на п`ять років для забудови (суперфіцію) земельну ділянку загальною площею 3,2346 із земельних ділянок площею 3,0000 га (кадастровий №5110800000:02:003:0034) та площею 0,2346 га (кадастровий №5110800000:02:003:0066) за адресою: м. Чорноморськ, вул. Набережна, вул. Паркова та м. Чорноморськ, вул. Паркова, земельна ділянка 31, що перебувають в постійному користуванні КП «Іллічівський аквапарк» із встановленням в договорі суперфіцію плати за користування в розмірі орендної плати за землю та без проведення земельних торгів, з урахуванням правової оцінки, наданої судом у цьому рішенні.

74. Виходячи із таких обставини та вважаючи, що у даному випадку земельні ділянки комунальної власності безпідставно, у порушення норм статті 134 ЗК України без проведення земельних торгів, були передані ТОВ «Акваторія розваг» на умовах суперфіціїв, Прокурор подав позовом про їх повернення територіальній громаді міста Чорноморськ та скасування державної реєстрації прав їх забудови, що і розглядався судами у межах цієї судової справи.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду апеляційної інстанції

75. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

76. Дослідивши в межах вимог касаційної скарги наведені в ній доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та перевіривши правильність застосування апеляційним господарським судом норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга ТОВ «Акваторія розваг» не підлягає задоволенню, з огляду на таке.

77. Як унормовано у статті 13 Конституції України земля є об`єктом права власності Українського народу.

78. Розпорядження ж землею комунальної власності становить суспільний інтерес та стосується прав й інтересів надвеликого кола осіб - мешканців відповідної територіальної громади.

79. Статтею 12, частиною першою статті 122 ЗК України передбачено, що розпорядження землями територіальних громад відноситься до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст. Сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

80. Земельне законодавство України передбачає, що передача земельних ділянок державної чи комунальної власності у власність або користування здійснюється на земельних торгах. Без торгів така передача можлива лише у виняткових визначених законом випадках для певних цілей.

81. Так, за загальним правилом, визначеним у частині першій статті 134 названого Кодексу, земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах).

82. Перелік виключень із цього правила міститься у частинах другій та третій названої статті і такий перелік є вичерпним.

83. У цій справі (№ 916/1620/25), керуючи у тому числі наведеними правовими нормами, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що укладені з ТОВ «Акваторія розваг» договори про право користування чужою земельною ділянкою (встановлення суперфіціїв) вчинені без дотримання імперативної вимоги статті 134 ЗК України щодо передачі земельних ділянок комунальної власності у користування для забудови на конкурентних засадах, тобто на земельних торгах.

84. Такий висновок узгоджується із викладеним у постанові Верховного Суду від 15.03.2018 у справі № 686/2424/16-ц.

85. З огляду на достовірно встановлені обставини надання в користування відповідачу-2 відповідних земельних ділянок комунальної власності для забудови без проведення земельних торгів, суд апеляційної інстанції водночас виснував, що укладені з ТОВ «Акваторія розваг» договори про право користування чужою земельною ділянкою (встановлення суперфіціїв) є нікчемними, як такі, що укладені без дотримання конкурентних засад і спрямовані на незаконне набуття прав користування землями комунальної власності.

86. Позаяк частиною першою статті 134 ЗК України врегульовано питання щодо передачі земельних ділянок комунальної власності у користування, як на умовах оренди, так і на умовах суперфіцію, зазначений висновок апеляційного господарського суду відповідає викладеним у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 та у постанові Верховного Суду від 27.11.2024 у справі № 911/2732/23 висновкам, згідно з якими договір оренди земельної ділянки (державної чи комунальної власності), укладений без дотримання конкурентних засад, спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою, відповідно до частин першої, другої статті 228 ЦК України є нікчемним.

87. З посиланням на вищевказані постанови аналогічна правова позиція наведена і у постанові Верховного Суду від 29.09.2026 у справі № 917/1994/23 висновки, викладені у які мають бути ураховані при здійсненні касаційного перегляду у цій справі, з огляду на унормоване в частині четвертій статті 300 ГПК України.

88. Разом з тим у постанові від 15.11.2024 у справі № 905/20/23 об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду виснувала, що правовий статус постійних землекористувачів, що визначається статтями 92, 95, 96 ЗК України, не передбачає права постійного землекористувача передавати земельну ділянку у вторинне користування.

89. Схожих за змістом висновків дійшов Верховний Суд і у постановах від 28.03.2018 у справі №915/166/17, від 17.01.2019 у справі №923/241/18, від 21.05.2019 у справі №925/550/18, від 21.06.2019 у справі №910/22880/17, від 06.11.2019 у справі №9І6/1424/18, від 07.07.2021 у справі №903/601/20, від 03.11.2021 у справі №918/1226/20, від 02.02.2022 у справі №927/1099/20, від 29.09.2022 у справі №918/351/21 (918/672/21).

90. З наведеного слідує, що у оскаржуваній постанові апеляційний господарський суд підставно звернув увагу на те, що договір про будівництво аквапарку укладений не власником відповідної земельної ділянки, яким є територіальна громада міста Чорноморськ в особі Чорноморської міської ради, а КП «Іллічівський аквапарк», як постійним землекористувачем цієї земельної ділянки.

91. При цьому за наданою судом апеляційної інстанції оцінкою змісту названого правочину, фактично правовідносин, що склалися на його підставі, свідчать про надання відповідачу-2 можливості використовувати земельну ділянку комунальної власності для здійснення забудови та набуття права власності на створений об`єкт нерухомості, що виходить за межі правомочностей постійного землекористувача, визначених статтею 92 ЗК України. Сама ж лише кваліфікація цього договору, як договору про будівництво або договору про спільну діяльність, не змінює його правової сутності. Тому укладення зазначеного договору не усуває допущених порушень земельного законодавства та не може бути належною правовою підставою для подальшого набуття ТОВ «Акваторія розваг» прав забудови щодо спірної земельної ділянки.

92. Отже, з урахуванням всього викладеного як щодо договорів про встановлення суперфіціїв, так і стосовно договору будівництва, висновки апеляційного господарського суду про відсутність у відповідача-2 законних підстав для користування відповідними земельними ділянками є обґрунтованими та такими, що узгоджуються із вищенаведеною судовою практикою Верховного Суду.

93. Натомість доводи касаційної скарги ТОВ «Акваторія розваг» зазначеного не спростовують. Надаючи оцінку цим доводам та в результаті відхиляючи їх, Верховний Суд виходить, зокрема, з такого.

94. Згідно із пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

95. За змістом цієї норми, касаційний перегляд з вказаних підстав може відбутися за наявності таких складових:

- суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права, викладеного у постанові Верховного Суду;

- спірні питання виникли у подібних правовідносинах.

96. У постанові від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що для цілей застосування приписів процесуального закону, в яких вжитий термін «подібні правовідносини», зокрема і вищевказаного пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України, таку подібність слід оцінювати за змістовим, суб`єктним та об`єктним критеріями.

97. При цьому з-поміж таких критеріїв змістовий (оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов`язків учасників) є основним, а два інші - додатковими.

98. Подібність правовідносин суд касаційної інстанції визначає з урахуванням обставин кожної конкретної справи. Це врахування слід розуміти як оцінку подібності насамперед змісту спірних правовідносин (обставин, пов`язаних із правами й обов`язками сторін спору, регламентованими нормами права чи умовами договорів), а за необхідності, зумовленої специфікою правового регулювання цих відносин, - також їх суб`єктів (видової належності сторін спору) й об`єктів (матеріальних або нематеріальних благ, щодо яких сторони вступили у відповідні відносини).

99. На предмет подібності слід оцінити саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін у справі та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їх змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність необхідно також визначати за суб`єктним і об`єктним критерієм відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими.

100. Такі правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі №696/1693/15-ц та від 12.10.2021 у справі №233/2021/19.

101. Тож подібність правовідносин означає, зокрема, схожість суб`єктного складу учасників відносин, об`єкта та предмета правового регулювання, а також умов застосування правових норм (зокрема часу, місця, підстав виникнення, припинення та зміни відповідних правовідносин).

102. Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) визначається обставинами кожної конкретної справи.

103. Посилатися на неврахування висновку Верховного Суду як на підставу для касаційного оскарження, якщо відмінність у судових рішеннях зумовлена не неправильним (різним) застосуванням норми, а неоднаковими фактичними обставинами справ, які мають юридичне значення помилково.

104. Як вже зазначалось, у поданій касаційній скарзі ТОВ «Акваторія розваг» посилається на застосування судом апеляційної інстанції при ухваленні оскаржуваної постанови правових норм без урахування висновків щодо їх застосування, викладених, зокрема, у постановах Верховного Суду від 18.02.2020 у справі № 915/420/19, від 20.11.2018 у справі № 921/7/18, від 10.04.2019 у справі № 463/5896/14-ц, від 24.04.2020 у справі № 522/25151/14-ц, від 30.09.2020 у справі № 559/1605/18, від 05.12.2022 у справі № 753/8945/19, від 16.11.2023 у справі № 11-228сап21, від 27.01.2020 у справі № 761/26815/17, від 26.05.2023 у справі № 905/77/21, Великої Палати Верховного Суду від 10.06.2021 у справі № 11-104сап21, від 20.11.2024 у справі № 918/391/23.

105. Проаналізувавши ці доводи скаржника, Верховний Суд вбачає, що правовідносини та встановлені фактичні обставини, зокрема, справ № 915/420/19 та № 921/7/18 не є подібними до справи, що переглядається. Насамперед це стосуються змісту договірних відносин, які виникли між учасниками судового процесу та які досліджувалися і оцінювалися судами при вирішенні вказаних справ.

106. Так, у зазначених справах йшлося про інвестиційні договори. При цьому, зокрема, у справі № 921/7/18 його укладення відбулося за наслідками проведення інвестиційного конкурсу (конкурсу для будівництва культурно-мистецького центру з приміщеннями громадського призначення) та затвердження його результатів. У справі ж № 915/420/19 суди виходили, зокрема, з того, що право забудовника у правовідносинах, з яких виник спір у тій справі (на підставі встановлених у ній обставин), не змінювало право постійного користувача на користування спірною земельною ділянкою (на відміну від справи, що переглядається).

107. Крім того, у контексті посилань скаржника на викладене у постановах Верховного Суду від 18.02.2020 у справі № 915/420/19, від 20.11.2018 у справі № 921/7/18 слід зауважити, що підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, висловлений у подібних правовідносинах, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції на обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.

108. Також урахуванню підлягає і те, що висновки, які містяться в рішеннях судової палати, мають перевагу над висновками колегії суддів, висновки об`єднаної палати - над висновками палати чи колегії суддів, а висновки Великої Палати - над висновками об`єднаної палати, палати й колегії суддів.

109. Аналогічний підхід застосований, зокрема, в ухвалах Великої Палати Верховного Суду від 11.10.2023 у справі № 607/1662/21, від 29.02.2024 у справі № 757/563/20, від 19.12.2024 у справі № 500/2276/24.

110. Тож, зважаючи на викладене у пунктах 83-86 цієї постанови, відповідні аргументи скаржника не можуть бути прийнятими Верховним Судом, позаяк, наводячи їх, відповідач-2 не ураховує ієрархії висновків суду касаційної інстанції.

111. Не можуть бути урахованими і посилання скаржника у контексті можливості КП «Чорноморський аквапарк», як землекористувача, самостійно господарювати на наданій йому у користування земельній ділянці та укладати правочини щодо неї на наведене у постановах Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 463/5896/14-ц, від 24.04.2020 у справі № 522/25151/14-ц, від 30.09.2020 у справі № 559/1605/18, від 05.12.2022 у справі № 753/8945/19, а також у вже згадуваній постанові від 18.02.2020 у справі № 915/420/19.

112. За встановлених та оцінених судом апеляційної інстанції обставин справи № 916/1620/25 (які в силу вимог частини другої статті 300 ГПК України не можуть бути переоцінені Верховним Судом) за укладеним відповідачем-2 та третьою особою договором про будівництво аквапарку фактично відбулося надання постійним земельної ділянки комунальної власності іншій особі задля її використання для здійснення забудови та набуття права власності на створений об`єкт нерухомості.

113. При цьому, як виснувала судова палата для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 12.09.2024 у справі № 916/1719/22, обсяг прав, які може передати землекористувач, слід оцінювати крізь призму принципа nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet, який означає, що ніхто не може передати більше прав, ніж має сам (постанова).

114. У вже згаданій постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 15.11.2024 у справі № 905/20/23 зазначено, що правовий статус постійних землекористувачів, який визначається статтями 92, 95, 96 ЗК України, не передбачає права постійного землекористувача передавати земельну ділянку у вторинне користування.

115. Посилання скаржника на загальні висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 463/5896/14-ц, від 24.04.2020 у справі № 522/25151/14-ц, від 30.09.2020 у справі № 559/1605/18, від 05.12.2022 у справі № 753/8945/19, щодо тлумачення змісту договору, принципу свободи договору, а також щодо розмежування нікчемності та недійсності правочину наведеного не спростовують.

116. До того ж безвідносно до викладеного правовідносини у зазначених справах, (зокрема, за своїм змістовним критерієм) не є подібними до справи № 916/1620/25, позаяк у справі № 463/5896/14-ц йшлося про нікчемність договору банківського вкладу, у справі № № 522/25151/14-ц розглядався позов про визнання недійсними частин договорів підряду, у справі № 559/1605/18 вирішувався спір про захист прав споживачів, а спірні правовідносини виникли на підставі договору про надання туристичних послуг, у справі ж № 753/8945/19 предметом судового розгляду став позов про стягнення заборгованості за договором купівлі-продажу нерухомого майна (квартири).

117. Тому і наведені у постановах Верховного Суду, ухвалених у зазначених справах, висновки щодо вирішення спорів по суті не можуть бути урахованими при розгляді справи № 916/1620/25, позаяк їх висловлено у неподібних правовідносинах та за інших встановлених фактичних обставин, що мають юридичне значення.

118. Тож у підсумку посилання скаржника на викладене у постановах суду касаційної інстанції від 10.04.2019 у справі № 463/5896/14-ц, від 24.04.2020 у справі № 522/25151/14-ц, від 30.09.2020 у справі № 559/1605/18, від 05.12.2022 у справі № 753/8945/19 не можуть бути прийнятими Верховним Судом.

119. Наведене стосується і звернення відповідача-2 до загальних висновків щодо оспорення правочинів, викладених у постановах Верховного Суду від 27.01.2020 у справі № 761/26815/17 (за позовом про скасування рішення загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку), від 19.02.2021 у справі № 904/2979/20 (у якій вирішувався спір про визнання недійсним договору поруки), від 26.05.2023 у справі № 905/77/21 (у якій розглядався позов про визнання недійсним договору про закупівлю), від 14.07.2021 у справі № 311/2233/19 (за обставинами якої щодо земельної ділянки були укладені договори і оренди, і емфітевзису). Заразом сам скаржник ці посилання, як доводи на обґрунтування передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України підстави касаційного оскарження, не визначає.

120. Водночас з огляду на встановлені судом апеляційної інстанції обставини справи, досліджені докази та надану їм оцінку, жодної невідповідності його висновків процитованим скаржником висновкам суду касаційної інстанції із постанов від 16.11.2023 у справі № 11-228сап21 та від 10.06.2021 у справі № 11-104сап21 щодо необхідності забезпечення вмотивованості судового рішення Верховний суд не вбачає, як у даному випадку і не вбачає порушення статей 86, 236 ГПК України.

121. При цьому, як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого у Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (пункти 29, 30 рішення від 09 грудня 1994 року у справі «Руїз Торіха проти Іспанії» («Ruiz Torija v. Spain»), заява № 18390/91); це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною (пункт 2 рішення від 27 вересня 2001 року у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» («Hirvisaari v. Finland»), заява № 49684/99).

122. Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів ТОВ «Акваторія розваг» та їх відображення в оскаржуваному судовому рішенні, питання обґрунтованості висновків суду апеляційної інстанції, Верховний Суд вбачає, що у справі, яка переглядається, учасникам судового процесу було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникли при кваліфікації спірних правовідносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах. Натомість доводи касаційної скарги у цій частині за своїм змістом спрямовані на спонукання до переоцінки доказів і встановлених обставин.

123. Це, зокрема, стосується оцінки змісту судового рішення від 14.07.2020, ухваленого у справі № 501/1773/20, стосовно якого апеляційним господарським судом у оскаржуваній постанові зазначено, що ним Чорноморську міську раду зобов`язано лише розглянути порушене ТОВ «Акваторія розваг» питання щодо передачі в користування на умовах суперфіцію відповідних земельних ділянок, проте це судове рішення не зобов`язувало орган місцевого самоврядування приймати рішення про передачу земельних ділянок в користування для забудови без проведення земельних торгів або з відступом від вимог земельного законодавства.

124. Також наведене стосується і тверджень скаржника про відсутність у цьому разі порушеного права територіальної громади та непропорційного втручання у право відповідача-2 на мирне володіння своїм майном.

125. Відповідні аргументи ТОВ «Акваторія розваг» були досліджені, оцінені та вмотивовано відхилені апеляційним господарським судом.

126. Вже згадуване право на вмотивованість судового рішення у тому числі дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (пункт 2 рішення від 27 вересня 2001 року у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» («Hirvisaari v. Finland»), заява № 49684/99).

127. Заразом щодо відповідних доводів скаржника (а також і стосовно його посилань на необхідність дотримання принципу належного урядування), Верховний Суд зауважує, що такі аргументи спростовуються наведеним у пунктах 77-80 цієї постанови.

128. До того ж будь-які приписи, зокрема, і приписи Конвенції, слід застосовувати з урахуванням обставин кожної конкретної справи, оцінюючи поведінку обох сторін спору, а не лише органів державної влади та місцевого самоврядування (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16).

129. За встановлених обставин цієї справи ТОВ «Акваторія розваг» не підтверджено власної добросовісності у контексті набуття у користування земельних ділянок для забудови усупереч порядку, встановленого чинним земельним законодавством, норма якого щодо цього є чіткою та однозначною, а тому його звернення до статті 1 Першого протоколу до Конвенції є безпідставними.

130. Крім того, відповідні аргументи скаржника (щодо не порушення у цьому разі прав територіальної громади міста, непропорційного втручання у право мирно володіти майном, порушення принципу належного урядування, тощо) за своєю суттю спрямовані на переоцінку вже досліджених та оцінених апеляційним господарським судом обставин зазначеного, задля ухвалення іншого судового рішення по суті спору, тобто судового рішення про відмову в позові.

131. Однак, Верховний Суд є судом «права», а не «факту», тому діючи у межах повноважень та порядку, визначених статтею 300 ГПК України, він не може встановлювати обставини справи, збирати й перевіряти докази та надавати їм оцінку (постанови Верховного Суду від 03.02.2020 у справі № 912/3192/18, від 12.11.2019 у справі № 911/3848/15, від 02.07.2019 у справі № 916/1004/18 та інші).

132. Сама по собі незгода ТОВ «Акваторія розваг» з наданою судом апеляційної інстанції оцінкою обставин, що мають значення для вирішення справи № 916/1620/25, і в результаті його незгода із ухваленим ним судовими рішеннями, не може бути підставою для його зміни чи скасування за умов не підтвердження доводами касаційної скарги визначених у процесуальному законі підстав касаційного оскарження.

133. У даному ж випадку, з урахуванням всього наведеного у цій постанові, передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України підстава касаційного оскарження не знайшла свого підтвердження, за відсутності її належного обґрунтування.

134. Інші аргументи, твердження та заперечення, викладені у касаційній скарзі відповідача-2, не охоплюються визначеною ним підставою касаційного оскарження, підставою відкриття касаційного провадження у цій справі не слугували, а тому не досліджуються та не оцінюються Верховним Судом.

135. При цьому скаржнику надано вичерпну відповідь на всі істотні, вагомі питання, що виникли при касаційному перегляді, а його доводи не спростовують наведених у цій постанові висновків, як і не обґрунтовують неправильності здійсненого судом апеляційної інстанцій застосування норм матеріального або порушення ним процесуальних норм.

136. Окремо Верховний Суд звертає увагу на те, що в силу вже згадуваної норми частини першої статті 300 ГПК України, перегляд судового рішення у касаційному порядку суд касаційної інстанції здійснює в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.

137. Отже, Верховний Суд не наділений повноваженнями виходити за межі доводів касаційної скарги (у випадках, непередбачених частиною четвертою вищевказаної статті), самостійно визначати (змінювати, доповнювати) підстави касаційного оскарження та формувати висновки щодо тих питань, які скаржником перед судом касаційної інстанції не порушувалися.

138. Натомість доводи відзиву Прокурора на касаційну скаргу відповідача-2 ураховуються Верховним Судом у тій мірі, що узгоджується із викладеним у цій постанові.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

139. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

140. Згідно із статтею 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

141. З огляду на викладене, касаційна скарга ТОВ «Акваторія розваг» задоволенню не підлягає. Тож оскаржувану постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.06.2026 слід залишити без змін.

Розподіл судових витрат

142. Оскільки Суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає без змін судове рішення, що оскаржувалось, відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Акваторія розваг» залишити без задоволення.

2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.06.2026 у справі № 916/1620/25 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя О. В. Случ

Судді Н. О. Волковицька

С. К. Могил