Постанова від 12 жовтня 2026 р. у справі №336/8191/23 — Запорізький апеляційний суд

Дата документу 13.10.2026

ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

____________________________________________

Єдиний унікальний № 336/8191/23 Головуючий у 1 інстанції Вайнраух Л.А.

Провадження № 22-ц/807/1924/26 Суддя доповідач Бредун Дмитро Сергійович

ПОСТАНОВА

Іменем України

13 жовтня 2026 року м. Запоріжжя

Запорізький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Бредуна Д.С.,

суддів Сакояна Д.І., Салтан Л.Г.,

за участю секретаря судового засідання Пантюх Ю.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу позивача Державної іпотечної установи в особі представника Петровської Ірини Юріївни на рішення Шевченківського районного суду м. Запоріжжя від 15 червня 2026 року за позовом Державної іпотечної установи до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки, –

В С Т А Н О В И В:

Короткий зміст заявлених вимог і відзиву на позов.

14 серпня 2023 року представник позивача – голова комісії з реорганізації Державної іпотечної установи Притула Є.М. звернувся до суду з позовною заявою, в якій просив в рахунок погашення заборгованості перед Державною іпотечною установою за договором про відкриття невідновлювальної кредитної лінії N1-4929-107К від 24.10.2007 в сумі 566 545,76 гривень, з яких 359 386,35 гривень – сума основного боргу, 207 159,41 гривень – прострочені відсотки за користування кредитом (за період з 17.09.2015 по 23.10.2022), звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів у межах процедури виконавчого провадження, визначивши початкову ціну предмету іпотеки: житловий будинок АДРЕСА_1 , житловою площею 70,5 кв.м, загальною площею 219,8 кв.м, зазначений на плані під літ.А та господарчі споруди: гараж літ.Б, сарай літ.В, навіс літ.Е, лазня літ.Г, вольєр літ.Д, паркан №1, паркан №3, паркан №4, паркан №5, паркан №6, ворота №7, замощення №I, водопровід №9 та земельну ділянку, для подальшої реалізації на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності (незалежним експертом) на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.

В обґрунтування позовних вимог вказав, що 24.10.2007 між ВАТ «Банк «Фінанси та кредит» та ОСОБА_2 укладено договір про відкриття невідновлювальної кредитної лінії N1-4929-107К. Відповідно до умов цього Кредитного договору Банк надав Позичальнику (п.2.1) на умовах забезпеченості, поворотності, строковості, платності Кредитні ресурси в розмірі 505000,00 гривень зі сплатою 16,5% річних та з кінцевим терміном повернення до 24.10.2022. Процентна ставка за виконання Позичальником зобов`язань становить 18,5% річних, реальна процентна ставка з урахуванням платежів на користь третіх осіб – 21,38 %.

З метою забезпечення повернення кредитних коштів 24.10.2007 між ВАТ «Банк «Фінанси та кредит» та ОСОБА_1 укладений Іпотечний договір N1-4929-1071, посвідчений приватним нотаріусом Угрин Л.А., р.№Д-880. Відповідно до умов договору він укладений з метою забезпечення виконання зобов`язань, що виникли у ОСОБА_2 на підставі Кредитного договору N1-4929-107К від 24.10.2007. В п.1 Іпотечного договору встановлено, як зазначає сторона позивача, що Іпотекодавець ( ОСОБА_1 ) передає в іпотеку наступне нерухоме майно: житловий будинок АДРЕСА_1 , житловою площею 70,5 кв.м. та загальною площею 219,8 кв.м. зазначений на плані під літ.А та наступні господарчі споруди: гараж літ.Б, сарай літ.В, навіс літ.Е, лазня літ.Г, вольєр літ.Д, паркан №1, паркан №3, паркан №4, паркан №5, паркан №6, ворота №7, замощення №I, водопровід №9, що належить Іпотекодавцю на підставі рішення Шевченківського районного суду м.Запоріжжя справа №2-1539/05 від 14.03.2005, надалі «Предмет іпотеки». Пунктом 1.1. Іпотечного договору зазначено, що земельна ділянка площею 883 кв.м., на якій розташований житловий будинок, є предметом іпотеки як майно, що стане власністю Іпотекодавця у майбутньому. Згідно з п.2 Іпотечного договору зазначене нерухоме майно передається в іпотеку, як забезпечення повернення кредитних ресурсів, виданих за Договором про відкриття невідновлювальної кредитної лінії N1-4929-107К від 24.10.2007 (надалі Основне зобов`язання), укладеним з ОСОБА_2 на суму 505000,00 грн. строком до 24.10.2022, а також сплати відсотків за користування Кредитними ресурсами, виходячи з процентної ставки 16,5% відсотків річних, неустойки за цим договором або за Основним зобов`язанням, враховуючи відшкодування збитків, завданих прострочкою платежів за Основним зобов`язанням, відшкодування витрат по зверненню стягнення на Предмет іпотеки в повному обсязі (в тому числі витрати за виконавчим написом), визначеному на момент фактичного задоволення вимог.

11 лютого 2015 року укладений Договір відступлення права вимоги N17/4-В, за яким Первісний кредитор (ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит») відступив, а Новий кредитор (Державна іпотечна установа) набула всі права вимоги за договорами (кредитними, іпотеки, поруки тощо), вказаними у додатках до цього Договору. Згідно з п.1.4 договору вартість прав вимоги визначається як загальна сума заборгованості Первісного кредитора за Кредитним договором. Таким чином, в разі порушення умов Кредитного договору за зобов`язаннями ОСОБА_2 відповідає всім своїм майном ОСОБА_1 . Звернення стягнення на заставлене майно здійснюється на власний розсуд Іпотекодержателя (п.10 Іпотечного договору).

Заборгованість ОСОБА_2 за Договором про відкриття невідновлювальної кредитної лінії N1-4929-107К від за 24.10.2007 становить 566545,76 гривень, з яких: 359386,35 гривень – сума основного боргу, 207159,41 гривень – прострочені відсотки за користування кредитом (за період з 17.09.2015 по 23.10.2022). При цьому, 23.10.2015 ОСОБА_2 від Державної іпотечної установи отримано лист-повідомлення про відступлення права вимоги N704/11/2 від 12.10.2015. Також Державною іпотечною установою на виконання ст.35 Закону України «Про іпотеку» ОСОБА_1 направлено повідомлення-вимогу N2092/15/3 від 03.07.2023 та ОСОБА_2 – повідомлення-вимогу N2093/15/3 від 03.07.2023.

Враховуючи наведене, оскільки ОСОБА_2 злісно ухиляється від виконання свого обов`язку за вищевказаним Кредитним договором, а заставодержатель набув право на звернення стягнення на предмет застави, з підстав, передбачених ст.11, 17, 33, 35 Закону України «Про іпотеку», ст.ст. 11, 15, 16, 512-516, 575, 589-591, 610-612, 625, 629, 1054 ЦК України, представник позивача, діючи в інтересах позивача, просить задовольнити позов у визначений вище спосіб.

11 вересня 2024 року представник відповідачки ОСОБА_1 – адвокат Черкашин І.І. подав відзив на позовну заяву, за змістом якого наголошував на відсутності первинних бухгалтерських документів на підтвердження розміру заборгованості, вважав не підтвердженим належними доказами рух коштів по рахунку позичальника, посилався на неврахування позивачем ряду платежів, зокрема за квитанціями від 27.02.2015 на суму 10000 грн, від 31.03.2015 на суму 11500 грн, від 30.04.2015 на суму 6000 грн, 02.06.2015 на суму 12000 грн, 30.07.2015 на суму 10000 грн, 31.08.2015 на суму 10000 грн.

30 травня 2024 року представник позивача – адвокат О.Подольна подала відповідь на відзив, проте у зв`язку з пропуском строку подання, вона не прийнята судом до розгляду.

Зміст рішення суду першої інстанції.

Рішенням Шевченківського районного суду м. Запоріжжя від 15 червня 2026 року позов задоволено частково.

В рахунок погашення заборгованості ОСОБА_2 перед Державною іпотечною установою за договором про відкриття невідновлювальної кредитної лінії N1-4929-107К від 24.10.2007 в сумі 566545,76 гривень, з яких:

– 359 386,35 гривень сума основного боргу,

– 207 159,41 гривень прострочені відсотки за користування кредитом (за період з 17.09.2015 по 23.10.2022),

звернуто стягнення на предмет іпотеки:

житловий будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 219,8 кв.м, житловою площею 70,5 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 3036586123060, що зазначений на плані під літ. А та господарчі споруди: гараж літ. Б, сарай літ. В, навіс літ. Е, лазня літ. Г, вольєр літ. Д, паркан N1, паркан N3, паркан N4, паркан N5, паркан N6, ворота N7, замощення NI, водопровід N9,

шляхом проведення електронного аукціону у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження», з дотриманням вимог Закону України «Про іпотеку», визначивши початкову ціну предмету іпотеки для подальшої реалізації вказаного об`єкта нерухомості на рівні, не нижчому за звичайні ціни на такий вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності (незалежним експертом) на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.

У задоволенні позову Державної іпотечної установи до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , про звернення стягнення на предмет іпотеки, – в частині звернення стягнення на земельну ділянку, що розташована по АДРЕСА_1 , – відмовлено.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Державної іпотечної установи судовий збір у сумі 4249,10 гривень.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та відзиву на апеляційну скаргу.

Не погодившись із вищезазначеним рішенням суду першої інстанції, 16 липня 2026 року позивач Державна іпотечна установа в особі представника Петровської І.Ю. за допомогою системи «Електронний суд» звернулася до Запорізького апеляційного суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Шевченківського районного суду міста Запоріжжя від 15.06.2026 у справі №336/8191/23 в частині відмови у задоволенні позову та ухвалити у відповідній частині нове рішення.

В обґрунтування апеляційної скарги вказано, що земельна ділянка площею 883 кв.м., на якій розташований житловий будинок АДРЕСА_1 , є предметом іпотеки як майно, що стане власністю Іпотекодавця у майбутньому (п.1.1. Іпотечного договору). Предмет іпотеки належав ОСОБА_1 на праві приватної власності, що підтверджується рішенням Шевченківського районного суду м.Запоріжжя у справі №2-1539/05 від 14.03.2005. Право власності зареєстровано Запорізьким міжміським бюро технічної інвентаризації 27.04.2005 в книзі №304, номер запису 42176, що підтверджується Витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №7121447, реєстраційний номер 10624024.

Так, рішенням Шевченківського районного суду міста Запоріжжя у цивільній справі №2-1539/05 від 14.03.2005 ухвалено безоплатно передати земельну ділянку в приватну власність за адресою: АДРЕСА_2 ОСОБА_1 . Зобов`язано Запорізьке управління земельних ресурсів здійснити державну реєстрацію земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 за ОСОБА_1 . Допущено негайне виконання рішення суду.

За даними відповіді №2880008 від 14.06.2026 на електронний запит суду з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, ОСОБА_1 є власницею двох об`єктів нерухомості:

– земельної ділянки, реєстраційний номер 3127747023101, дата реєстрації: 23.04.2025, кадастровий номер: 2310100000:07:056:0366, площа: 0,0866 га, адреса не вказана;

– житлового будинку, реєстраційний номер 3036586123060, дата реєстрації 04.11.2024, загальна площа 219.8 кв.м., що розташований у АДРЕСА_1 , код у Класифікаторі об`єктів адміністративно-територіального устрою України 23060070010069526.

Підставою для реєстрації права власності за ОСОБА_1 на земельну ділянку, реєстраційний номер 3127747023101, стало рішення про передачу земельної ділянки у власність Запорізької міської ради №76/33 від 05.03.2025, адреса у відповідях не значиться, номер запису про право власності №59578470, дата – 18.04.2025.

При цьому судові рішення, що набрали законної сили, є обов`язковими до виконання всіма органами державної влади, органами місцевого самоврядування, їх посадовими та службовими особами, фізичними і юридичними особами та їх об`єднаннями на всій території України. Державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації.

Відповідно до ч.4 ст.6 Закону України «Про іпотеку», якщо в іпотеку передається будівля (будинок), яка розташована на земельній ділянці, що належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою.

Суд першої інстанції під час розгляду справи виходив виключно з умов Іпотечного договору та не витребував для подальшого дослідження документи, зокрема рішення про передачу земельної ділянки у власність Запорізької міської ради №76/33 від 05.03.2025, а також інформацію щодо адреси місця розташування земельної ділянки, реєстраційний номер 3127747023101. Суд першої інстанції в порушення вимог ст. 229 ЦПК України не дослідив актуальний стан речових прав на нерухоме майно, адресу земельної ділянки, реєстраційний номер 3127747023101.

Крім того вказує, що відповідно до сталої практики Великої Палати Верховного Суду, справа №922/2416/17, відчуження житлового будинку окремо від земельної ділянки, на якій він розташований, якщо вони належать одній особі, прямо заборонено законом.

Апелянт вважає, що суд порушив вимоги принципу цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, а також процесуального закону, оскільки не дослідив підтвердження права власності на земельну ділянку на момент укладення Іпотечного договору.

05 серпня 2026 року представник відповідача ОСОБА_1 – адвокат Булдигіна Марія Сергіївна за допомогою системи «Електронний суд» подала відзив на апеляційну скаргу, в якому просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення – без змін.

В обґрунтування посилається на правильність застосування судом Мораторію на звернення стягнення на предмет іпотеки. Щодо звернення стягнення на земельну ділянку, вказує, що матеріали справи не містять доказів укладення договору іпотеки земельної ділянки між ВАТ «Банк «Фінанси та Кредит» та ОСОБА_1 за вказаною адресою, як і доказів державної реєстрації відповідного обтяження земельної ділянки, підтвердження реєстрації права власності на дану ділянку за ОСОБА_1 . Витребувані судом докази не містять відомостей щодо адреси розташування приналежної відповідачці на праві власності земельної ділянки, відомості про її обтяження та дані про Іпотекодержателя у відповідях на електронні запити суду відсутні.

Рух справи в суді апеляційної інстанції.

Ухвалою судді Запорізького апеляційного суду від 16 липня 2026 року матеріали цивільної справи витребувано з суду першої інстанції. 23 липня 2026 року справа надійшла до апеляційного суду.

Ухвалами Запорізького апеляційного суду від 24 липня 2026 року у справі відкрите апеляційне провадження. Встановлено строк для подання відзиву. Справу постановлено розглядати за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням учасників справи. Призначено справу до розгляду на 18 серпня 2026 року.

Апеляційний розгляд справи.

18 серпня 2026 року розгляд відкладено на 29 вересня 2026 року в порядку п.5) ч.2 ст. 223 ЦПК України для надання особистих пояснень відповідачкою ОСОБА_1

29 вересня 2026 року задоволено клопотання представника позивача ОСОБА_3 про відкладення розгляду справи для забезпечення можливості заявлення клопотання про подання нових доказів.

Ухвалою колегії суддів від 13 жовтня 2026 року задоволено клопотання представника позивача ОСОБА_3 від 06 жовтня 2026 року про долучення доказів – відповіді Департаменту управління активами Запорізької міської ради щодо адреси земельної ділянки кадастровий номер 2310100000:07:056:0366, площею 0,0866 га, яка рішенням Запорізької міської ради від 05.03.2025 №76/33 передано у власність ОСОБА_1 .

При цьому колегія суддів вважала випадок подання доказів винятковим, оскільки інформація про існування рішення Запорізької міської ради від 05.03.2025 № 76/33 була з`ясована судом першої інстанції 14 червня 2026 року на електронний запит суду з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Сторонам не було забезпечено можливість ознайомитись із відповіддю №2880008 на запит суду та надати суду першої інстанції інформацію щодо розташування земельної ділянки, реєстраційний номер 3127747023101, дата реєстрації: 23.04.2025, кадастровий номер: 2310100000:07:056:0366, площа: 0,0866 га.

Вже наступного дня – 15 червня 2026 року у справі було ухвалено рішення за відсутності учасників справи.

За таких обставин справи судом першої інстанції не було дотримано положень ст.ст. 12, 81 ЦПК України та позбавлено сторони можливості надати докази щодо рішення Запорізької міської ради від 05.03.2025 № 76/33. Отже, випадок неподання доказу до суду першої інстанції є винятковим та в порядку ч.3 ст. 367 ЦПК України доказ приймається судом апеляційної інстанції.

В судовому засіданні представник позивача Петровська І.Ю. підтримала апеляційну скаргу, яку просила задовольнити.

Представник відповідача – адвокат Булдигіна М.С. в судовому засіданні заперечила проти задоволення апеляційної скарги.

Відповідачка ОСОБА_1 в судовому засіданні пояснила, що дійсно приватизувала земельну ділянку в 2025 році, що було викликано воєнними діями в регіоні. Про це вона позивача не повідомляла. Оскаржуване рішення суду першої інстанції її влаштовує, і вона просить залишити його без змін.

Відповідно до приписів ст. 367 ЦПК України апеляційний суд переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів і вимог апеляційної скарги.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників, вивчивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, та відзиві на неї, колегія суддів вважає таке.

Фактичні обставини справи.

24 жовтня 2007 року між ВАТ «Банк «Фінанси та кредит», який в подальшому змінив організаційно-правову форму на ПАТ, в подальшому, – АТ, та ОСОБА_2 на підставі заяви на отримання споживчого кредиту ОСОБА_2 від 24.10.2007, з ціллю ремонту нерухомості по АДРЕСА_1 , укладено договір про відкриття невідновлювальної кредитної лінії N1-4929-107К. Відповідно до умов цього Кредитного договору (п.2.1) Банк відкриває Позичальнику Невідновлювальну кредитну лінію на умовах забезпеченості, поворотності, строковості, платності в розмірі 505000 гривень з оплатою по процентній ставці 16,5% процентів річних. Згідно з п.3.2 Позичальник зобов`язується повернути Кредитні ресурси, отримані за цим Договором, до 24.10.2022. Позичальник зобов`язується щомісячно, в термін з 26 по останнє число (включно) кожного місяця, здійснювати погашення заборгованості відповідно Додатку №1. Процентна ставка також узгоджена сторонами у вказаному вище розмірі у п.4.1 договору. За день повернення нарахування процентів не проводиться.

Згідно з п.5.1. забезпеченням виконання зобов`язань за цим Договором є застава нерухомості (іпотека): – житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею – 219,8 кв.м., житловою площею – 70,5 кв.м. з надвірними господарсько-побутовими будівлями та спорудами, що належить на праві власності ОСОБА_1 , оформлена Договором іпотеки N1-4929-1071 від 24.10.2007. Позичальник зобов`язується у термін до 01 травня 2008 року оформити Державний акт на право власності на земельну ділянку, на якій знаходиться вищевказаний будинок, надати копію акту Банку та укласти з останнім договір іпотеки вказаної земельної ділянки. У випадку, якщо Позичальник не укладе договір застави (іпотеки) зазначеної нерухомості в зазначений термін з будь-якої причини Банк має право вимагати дострокового розірвання цього Договору, а Позичальник зобов`язаний у термін не пізніше 3 банківських днів з моменту одержання вимоги Банку здійснити повне погашення заборгованості перед Банком, у тому числі нарахованих процентів та Кредитних ресурсів, отриманих згідно цього Договору, а також сплатити штраф у розмірі 30% від суми Кредитних ресурсів, наданих за цим Договором згідно п.2.1. На момент підписання цього Договору Позичальник ознайомлений із типовими умовами договору застави (іпотеки), запропонованими Банком. Позичальник цим підтверджує свою згоду із зазначеними типовими умовами.

Додатковим забезпеченням виконання зобов`язань за цим Договором є порука фізичної особи – ОСОБА_1 , оформлена Договором поруки N1-4929-107П від 24.10.2007. У забезпечення виконання зобов`язань за цим Договором можуть укладатися інші договори, не зазначені в цьому пункті.

Згідно з п.7.3. цей договір набирає чинності з моменту першої видачі Кредитних ресурсів (їхньої першої частини) і діє до повного виконання Сторонами прийнятих на себе зобов`язань.

Згідно з додатковою угодою №1 до договору про відкриття невідновлювальної кредитної лінії від 24.10.2007, що укладена 26.05.2008, внесено зміни до певних пунктів договору, зокрема, п.2.1., яким передбачено, що з 27.05.2008 процентна ставка за користування кредитними коштами становить 18,5% річних, п.3.2 договору, яким передбачено, що Позичальник зобов`язується повернути Кредитні ресурси по 23.10.2022. Також сторонами підписано оновлений графік зниження розміру заборгованості. Вказані зміни також внесені й до п.4.1., 4.2. договору, інші умови – без змін. Набрання чинності угодою як невід`ємною частиною договору з моменту її підписання сторонами обумовлено у п.3. договору.

Відповідно до змісту Додаткової угоди №2 до вищевказаного кредитного договору, що укладена 22.09.2008, сторони прийшли до згоди викласти п.3.2. Розділу 3, п.4.2., 4.3., Розділу 4 Договору про відкриття невідновлювальної кредитної лінії 1-4929-107K від 24.10.2007 у такій редакції:

«3.2. Позичальник зобов`язується повністю повернути Кредитні ресурси, отримані за цим Договором, до 24 жовтня 2022 року. Погашення проводиться шляхом зарахування відповідної суми на Позичковий рахунок. Позичальник зобов`язується щомісяця, в термін з 1 по 10 число (включно) кожного місяця, здійснювати погашення позичкової заборгованості за виданими Кредитними ресурсами, згідно Графіка зниження розміру заборгованості (Додаток N1 до Додаткової угоди N2 від 22.09.2008 до Договору про відкриття невідновлювальної кредитної лінії N1-4929-107К від 24.10.2007).»

«4.2. Нарахування процентів здійснюється за період з моменту списання Кредитних ресурсів з Позичкового рахунку Позичальника до моменту повернення Кредитних ресурсів на Позичковий рахунок. Нарахування процентів за день видачі Кредитних ресурсів проводиться як за повний день, а за день повернення не проводиться. Нарахування процентів проводиться один раз на місяць на залишок заборгованості на Позичковому рахунку Позичальника за період з 1 по останнє число місяця. Нарахування процентів проводиться по методу факт/факт за кожний день користування Кредитними ресурсами.»

«4.3. Позичальник сплачує проценти за користування Кредитним ресурсами щомісяця, в термін з 1 по 10 число (включно) кожного місяця, згідно Графіка зниження розміру заборгованості (Додаток N1 до Додаткової угоди N2 від 22.09.2008 до Договору про відкриття невідновлювальної кредитної лінії N1-4929-107К від 24.10.2007). У вказаний термін Позичальник сплачує проценти, нараховані за період користування Кредитними ресурсами за період з 1 по останнє число місяця. Проценти сплачуються шляхом зарахування відповідної суми на рахунок процентів (вказаний в угоді)».

Згідно з продовженням ДОДАТКУ 1 до додаткової угоди №2 реальна процентна ставка за виконання Позичальником зобов`язань за весь термін кредитування становить 20,14% річних, реальна процентна ставка з урахуванням платежів на користь третіх осіб – 21,33 %.

Оновлена процентна ставка – 20% річних, що нараховується з 22.10.2008 до строку повернення кредиту, обумовлена сторонами правочину в додатковій угоді №3, долученій до позовної заяви, датованій 22.10.2008. Вказаною угодою також змінено термін оформлення Державного акта на право власності на земельну ділянку, на якій розташовано житловий будинок АДРЕСА_1 , – до 24.12.2008, після чого Позичальник має надати копію акту до Банку, укласти договір з останнім (іпотеки вказаної земельної ділянки). В іншому випадку Банк має право вимагати дострокового розірвання договору.

Згідно з продовженням ДОДАТКУ 1 до додаткової угоди №3 реальна процентна ставка за Позичальником зобов`язань за весь термін кредитування становить 21,97% річних, реальна процентна ставка з урахуванням платежів на користь третіх осіб – 23,58%.

Відповідно до умов додаткової угоди №4 від 23.01.2009 змінено термін оформлення Державного акта на право власності на земельну ділянку, на якій розташовано житловий будинок АДРЕСА_1 , – до 30.03.2009, після чого Позичальник має надати копію акту до Банку, укласти договір з останнім (іпотеки вказаної земельної ділянки). В іншому випадку Банк має право вимагати дострокового розірвання договору.

За змістом додаткової угоди №5 від 17.09.2012, внесено зміни та доповнення до первісного договору, укладеного 24.10.2007. Сторонами додаткової угоди є ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит», як правонаступник кредитора, та ОСОБА_2 . Так, зокрема, до п.2.1 внесено зміни щодо суми кредиту – 467647,16 гривень, у п.3.2 внесено зміни щодо розміру ануїтетного платежу, який має вноситись щомісячно з 1 по 10 число, який дорівнює 9014,00 гривень. Відповідні зміни враховані у п.4.3 договору. У складі даного платежу включені проценти за користування кредитними коштами. Змінено у п.5.1. й термін оформлення Державного акта на право власності на земельну ділянку, на якій розташовано житловий будинок АДРЕСА_1 , – до 17.03.2013, після чого Позичальник має надати копію акту до Банку, укласти договір з останнім (іпотеки вказаної земельної ділянки). В іншому випадку Банк має право вимагати дострокового розірвання договору. Як вказано у п.8 угоди, на дату її укладання Позичальник припустився прострочення виконання своїх зобов`язань за кредитним договором по сплаті процентів за користування Кредитними ресурсами, загальна сума якої – 92302,93 гривень. Зазначена заборгованість має сплачуватись із розрахунку по 2564,00 гривні на місяць, крім іншої частини заборгованості, в строк до 10.09.2015. Відповідно, у п.10 угоди передбачено викладення графіку зниження розміру заборгованості у новій редакції.

Згідно з продовженням ДОДАТКУ 1 до додаткової угоди №5 реальна процентна ставка за виконання Позичальником зобов`язань за весь термін кредитування становить 22,23% річних, реальна процентна ставка з урахуванням платежів на користь третіх осіб – 23,29 %.

Своє погодження з умовами як основного кредитного договору, так і всіх додаткових угод, безпосередньо після основного тексту кожного з правочинів, наведено від імені ОСОБА_1 , за її підписом та відповідною датою його проставлення.

Згідно з заявою ОСОБА_2 , посвідченою приватним нотаріусом ЗМНО Вартановою О.С. за р.№2572 від 24.10.2007, він надав згоду дружині ОСОБА_1 передати у іпотеку ВАТ «Банк «Фінанси та Кредит» на умовах на її розсуд набутий ними під час шлюбу житловий будинок АДРЕСА_1 в забезпечення виконання ним зобов`язань за кредитним договором.

За заявою ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , від 24.10.2007 вона стверджує, що права користування вказаним вище житловим будинком, який передається в іпотеку ВАТ «Банк «Фінанси та Кредит», не мають малолітні та неповнолітні діти, гарантуючи, що внаслідок укладення іпотечного договору не будуть порушені права та законні інтереси малолітніх, а також осіб похилого віку. Заява адресована приватному нотаріусу ЗМНО Вартановій О.С., як випливає з її змісту, вона доведена до відома начальника відділення №1 Філії «Запорізьке РУ» ВАТ «Банк «Фінанси та Кредит» Проценка О.Г., про що у заяві міститься його підпис. При цьому, вказаний факт перевірено за довідкою квартального комітету №128 Шевченківського району м.Запоріжжя від 01.10.2007, особу ОСОБА_1 встановлено та перевірено, як і справжність її підпису, правоздатність та дієздатність, повноваження представника банку.

24.10.2007 між ВАТ «Банк «Фінанси та Кредит» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір №1-4929-1071, за умовами якого знайшли своє підтвердження наступні обставини:

Відповідно до п.1 Іпотекодавець передає в іпотеку Іпотекодержателю наступне нерухоме майно: житловий будинок АДРЕСА_1 , житловою площею 70,5 кв.м та загальною площею 219,8 кв.м, зазначений на плані під літ.А та наступні господарчі споруди: гараж літ.Б, сарай літ.В, навіс літ.Е, лазня літ.Г, вольєр літ.Д, паркан №1, паркан №3, паркан №4, паркан №5, паркан №6, ворота №7, замощення №І, водопровід №9, що належить Іпотекодавцю на підставі Рішення Шевченківського районного суду м.Запоріжжя /справа №2-1539/05/ від 14.03.2005, надалі – «Предмет іпотеки».

Згідно з п.1.1. земельна ділянка площею 883 кв.м, на якій розташований житловий будинок, є предметом іпотеки як майно, що стане власністю іпотекодавця у майбутньому.

Відповідно до п.2 зазначене нерухоме майно передається в іпотеку як забезпечення повернення кредитних ресурсів, виданих за Договором про відкриття невідновлювальної кредитної Лінії N1-4929-107К від 24 жовтня 2007 року (надалі – Основне зобов?язання) укладеного з ОСОБА_2 (надалі – «БОРЖНИК»), на суму 505000,00 гривень строком до 24 жовтня 2022 року, а також сплати відсотків за користування кредитними ресурсами, виходячи з процентної ставки 16,5% відсотків річних, неустойки за цим договором або за Основним зобов?язанням, враховуючи відшкодування збитків, завданих прострочкою платежів за Основним і зобов?язанням, відшкодування витрат по зверненню стягнення на Предмет іпотеки в повному обсязі (в тому числі витрати за виконавчим написом), визначеному на момент фактичного задоволення вимог. У випадку зміни сторонами Основного зобов?язання, процентної ставки за користування Кредитними ресурсами, Іпотекодавець зобов?язується невідкладно укласти з Іпотекодержателем відповідну додаткову угоду до цього договору.

Згідно з п.3 узгоджена Сторонами вартість Предмету іпотеки становить 1011922,00 гривні.

За змістом п.4. предмет іпотеки належить Іпотекодавцю на праві приватної власності, що підтверджується Рішенням Шевченківського районного суду м.Запоріжжя (справа N2-1539/05) від 14.03.2005. Право власності зареєстровано Запорізьким міжміським бюро технічної інвентаризації 27.04.2005 в книзі N304, номер запису 42176, що підтверджується Витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно N7121447, реєстраційний N10624024.

Відповідно до п.5 договору за даними Витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно N16220305, реєстраційний N10624024, виданого Орендним підприємством «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації» 09.10.2007, загальна інвентаризаційна вартість Предмету іпотеки становить 303371,00 гривню.

Відповідно до п.6.2, 6.3, 6.10, 6.11 Іпотекодавець свідчить та гарантує, що Предмет іпотеки є його власністю; на Предмет іпотеки не звернуто стягнення згідно з діючим законодавством України; права користування Предметом іпотеки не мають малолітні та неповнолітні діти. Передача в іпотеку житлового будинку, який є Предметом іпотеки за цим договором, гр. ОСОБА_1 проводиться за згодою її чоловіка гр. ОСОБА_2 , справжність підпису якого на заяві засвідчена Вартановою О.С., приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу, 24 жовтня 2007 року за р.N2572.

Згідно з п.7 Предмет іпотеки залишається в користуванні і володінні Іпотекодавця відповідно до його функціонального призначення та технічних можливостей.

При цьому, Іпотекодавець зобов?язаний (п.8.1.4) без письмової згоди Іпотекодержателя не здійснювати дій, пов?язаних із зміною прав власності на Предмет іпотеки, обтяження його будь-якими зобов?язаннями, в тому числі: передача в оренду, лізинг, спільну діяльність, заставу (наступну іпотеку) тощо.

Відповідно до п.8.1.12 Іпотекодавець зобов?язаний впродовж 6 місяців з дати укладення Основного зобов?язання: оформити право власності на земельну ділянку, на якій розташований житловий будинок, отримати Державний акт про право власності на земельну ділянку, надати копію Державного акту Банку та укласти з Банком договір іпотеки земельної ділянки. У разі невиконання Іпотекодавцем зазначених вимог Банк має право вимагати від боржника дострокового, у повному обсязі повернення кредитних коштів, сплати процентів за користування кредитними коштами, та сплати штрафу у розмірі 5 процентів від суми наданих кредитних коштів за Основним зобов?язанням.

Згідно з п.8.2.3 Іпотекодавець має право у разі, коли Іпотекодержатель звертає стягнення на Предмет іпотеки, до моменту його реалізації припинити стягнення у будь-який час шляхом сплати боргу за Основним зобов?язанням.

Відповідно до п.8.3.1 договору Іпотекодержатель зобов?язаний якщо Боржник не виконав забезпеченого Іпотекою Основного зобов?язання і Предмет іпотеки був реалізований, повернути Іпотекодавцю грошові кошти, отримані в результаті реалізації Предмету іпотеки, що залишились після погашення всієї заборгованості Іпотекодавця перед Іпотекодержателем за Основним зобов?язанням.

Згідно з п.8.4.3, 8.4.4. Іпотекодержатель має право звернути стягнення на Предмет Іпотеки відповідно до чинного законодавства України у разі, коли в момент настання терміну виконання Боржником зобов?язань, забезпечених Іпотекою за цим договором, вони не будуть виконані; якщо аукціон (публічні торги) по реалізації Предмету іпотеки оголошено таким, що не відбувся, залишити Предмет іпотеки за собою без згоди Іпотекодавця за початковою ціною, що була виставлена на аукціоні (публічних торгах);

Відповідно до п.8.4.6, 8.4.7. Іпотекодержатель має право за рахунок коштів, отриманих від реалізації Предмету іпотеки, відповідно до чинного законодавства України, погасити наявну заборгованість Боржника за Основним зобов?язанням, а також проценти за користування Кредитними ресурсами, за Основним зобов`язанням, неустойку за цим договором або за Основним зобов`язанням, збитки, завдані прострочкою платежів за вищезазначеними договорами, відшкодування витрат по зверненню стягнення на Предмет іпотеки; у разі виникнення права звернення стягнення на Предмет іпотеки реалізувати його відповідно до вимог цього договору.

Відповідно до п.8.4.15 Іпотекодержатель має право обирати порядок звернення стягнення на Предмет іпотеки.

За змістом п.10 договору звернення стягнення на заставлене майно здійснюється на розсуд Іпотекодержателя: або за рішенням суду або виконавчим написом нотаріуса, або Іпотекодержателем самостійно на умовах цього договору.

Договір посвідчений приватним нотаріусом ЗМНО Вартановою О.С. за р.№2573 від 24.10.2007. Також за р.№180 від 24.10.2007 приватним нотаріусом ЗМНО Вартановою О.С. у зв?язку із посвідченням даного договору накладено заборону відчуження зазначеного в договорі житлового будинку до припинення іпотечного договору.

На виконання п.2 Іпотечного договору 26.05.2008 (відповідне зобов?язання про укладення додаткової угоди при зміні процентної ставки покладено саме на Іпотекодавця) сторонами укладено додатковий договір про внесення змін до Іпотечного договору №1-4929-1071 від 24.10.2007. Вказаним додатковим договором внесено зміни до п.2 Іпотечного договору у зв?язку зі зміною процентної ставки за користування кредитом, яка застосовується з 27.05.2008. Договір посвідчений приватним нотаріусом ЗМНО Вартановою О.С. 26.05.2008 за р.№ 4701.

Згідно з рішенням Шевченківського районного суду м.Запоріжжя у цивільній справі №2-1539/05 від 14.03.2005 позов ОСОБА_1 до Шевченківської районної адміністрації м.Запоріжжя, Запорізького міського управління земельних ресурсів про визнання права власності на самовільну будівлю житлового будинку, безоплатне передання земельної ділянки у власність на підставі давності користування задоволено. Визнано за ОСОБА_1 право власності на домоволодіння, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , а саме: житловий будинок літера А, службова прибудова, ґанок, навіс літера а, підвал під А літера п.д., мансарду літера МС, гараж літера Б. підвал под Б літера п.д.1, сарай літера В, лазня літера Г, вол?єр для собаки літера Д, паркани літера 3,4,5,6, ворота літера 7, зливна яма літера 8, замощення літера І; ухвалено безоплатно передати земельну ділянку в приватну власність за адресою: АДРЕСА_2 ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , відповідно до технічного паспорта (інвентарний номер 48087) на земельну ділянку. Вказаним рішенням також зобов?язано Запорізьке управління земельних ресурсів здійснити державну реєстрацію земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , згідно з технічним паспортом (інвентарний номер 48087). Допущено негайне виконання рішення суду. Рішення суду набрало законної сили 15.04.2005. На копії рішення міститься відмітка про реєстрацію в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно.

Згідно з засвідченою копією витягу №7121447 про реєстрацію права власності на нерухоме майно ОП «ЗМБТІ» від 27.04.2005, право власності на жилий будинок, р.№10624024 по АДРЕСА_1 , зареєстроване за №42176 у книзі 304 за ОСОБА_1 на підставі вказаного вище рішення суду на праві приватної власності, рішення про реєстрацію права власності прийнято 27.04.2005.

За даними відповіді N2880008 від 14.06.2026 на електронний запит суду з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 є власницею двох об?єктів нерухомості:

– земельна ділянка, реєстраційний номер НОМЕР_2 , дата реєстрації: 23.04.2025, кадастровий номер: 2310100000:07:056:0366, площа: 0.0866 га, адреса не вказана;

– житловий будинок, реєстраційний номер 3036586123060, дата реєстрації 04.11.2024, загальна площа 219.8 кв.м., що розташований у АДРЕСА_1 , код у Класифікаторі об`єктів адміністративно-територіального устрою України 23060070010069526.

Згідно з відповідями №2880052, 2880055 від 14.06.2026, підставою для реєстрації права власності за ОСОБА_1 на земельну ділянку, реєстраційний номер 3127747023101, стало рішення про передачу земельної ділянки у власність Запорізької міської ради №76/33 від 05.03.2025, адреса у відповідях не значиться, номер запису про право власності №59578470, дата – 18.04.2025.

За даними відповіді N2880056 від 14.06.2026, житлова площа вказаного вище житлового будинку реєстраційний номер 3036586123060, - 70,5 кв.м, дата реєстрації права власності 31.10.2024, № запису 57398540, власник ОСОБА_1 , підстава – вище вказане рішення суду, іпотекодержатель – Державна іпотечна установа.

Між Державною іпотечною установою та ПАТ Банк «Фінанси та кредит» укладений Договір відступлення права вимоги N17/4-В від 11.02.2015.

Згідно з додатком №1 до договору у засвідченій копії наведено реквізити договорів, вимоги за якими відступлено за вказаним правочином, зокрема, боржник ОСОБА_2 , договір №1-4929-107К від 24.10.2007, іпотечний договір укладений з ОСОБА_1 №1-4929-1071 від 24.10.2007, договір поруки укладений з ОСОБА_1 №1-4929-107П від 24.10.2007.

Згідно з довідкою про залишки заборгованості по іпотечним кредитам, що були надані для забезпечення Державній іпотечній установі згідно з Договором застави майнових прав №17/4 від 11.02.2015, скерованим 23.11.2015 за №3-242100/22658 уповноваженою особою Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на здійснення тимчасової адміністрації в АТ «Банк «Фінанси та Кредит» Чернявською О.С. на ім?я Першого заступника Голови Правління Державної іпотечної установи (доданий витяг), розмір заборгованості ОСОБА_2 за вказаним вище кредитним договором становить 462 521,51 гривень, основна заборгованість – 460 925,55 гривень (станом на 17.09.2015), процентна ставка по кредиту – 20%, кінцева дата погашення – 23.10.2022. У даній довідці також зазначено реквізити іпотечного договору, укладеного з ОСОБА_1 , адреса знаходження предмета іпотеки, заставна вартість предмету застави.

12.10.2015 позивачем на ім?я ОСОБА_2 за місцем реєстрації скеровано повідомлення про відступлення прав вимоги. За змістом повідомлення відомості про відступлення на користь позивача у даній справі прав вимоги за кредитним договором, іпотечним договором та договором поруки від 24.10.2007, зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, витяг додається до повідомлення. Боржника проінформовано про відсутність необхідності надання ним згоди на таке відступлення згідно зі ст.516 ЦК України. У повідомленні вказано реквізити Нового Кредитора для відшкодування заборгованості за іпотечним кредитом, залишок заборгованості – 460 925,55 гривень. Повідомлення отримано особисто боржником 23.10.2015.

За даними розрахунку, здійсненого 01.05.2023 за підписом радника голови правління Державної іпотечної установи О.Соболєва, головного бухгалтера установи Л.Овчиннікової, за договором про відкриття невідновлювальної кредитної лінії №1-4929-107К від 24.10.2007, позичальник ОСОБА_2 станом на 19.04.2023 має заборгованість, яка становить: 566 545,76 гривень, в тому числі сума основного боргу 359 386,35 гривень, прострочені відсотки за користування кредитом з 17.09.2015 по 23.10.2022, - 207 159,41 гривень.

03.07.2023 від імені позивача на адресу ОСОБА_2 скеровано повідомлення про порушення основного зобов?язання, забезпеченого іпотекою. Розмір заборгованості, що обліковується за ОСОБА_2 , вказаний у повідомленні, є тотожним наведеному вище розрахунку. На підставі ст. 35 Закону України «Про іпотеку» боржнику надано не менш ніж 30-денний строк для сплати заборгованості за кредитним договором, в разі залишення без задоволення даної вимоги повідомлено про подальше звернення до суду із вимогами про звернення стягнення на іпотечне майно. Аналогічне за змістом повідомлення скеровано відповідачці ОСОБА_1 із описом вкладення від 04.07.2023.

Позиція апеляційного суду.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17, провадження № 61-2417сво19).

Згідно зі ст. 129 Конституції України однією з основних засад судочинства є забезпечення апеляційного оскарження рішення суду, а відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод таке конституційне право повинно бути забезпечене судовими процедурами, які повинні бути справедливими.

Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч.1 та ч. 2 ст. 367 ЦПК України).

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Мотиви та норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції.

Згідно ч.ч.1, 3 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Відповідно до ч.ч.1-4 ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (ст. 5 ЦПК України).

Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) і дії учасників приватних правовідносин мають бути добросовісними.

Добра совість – це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року в справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18), постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 листопада 2019 року у справі № 337/474/14-ц (провадження № 61-15813сво18)).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).

Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968сво21)).

Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

Іпотека є правом на чужу річ (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 червня 2025 року у справі № 761/382/21 (провадження № 14-132цс24) зазначено, що:

обов`язки іпотекодавця, коли він є третьою особою в основному правовідношенні, мають виключно майновий характер, а не особистий.

У цьому й проявляється особливий статус майнового поручителя, який особисто не вступає у боргові зобов`язання, а гарантує належне виконання іншою особою – боржником цих зобов`язань своїм майном, яке він чітко визначає в іпотечному договорі, а звернення стягнення на це майно припиняє його подальшу участь у зазначених зобов`язаннях.

У частині другій статті 5 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі в редакції на час укладення договору іпотеки) визначено, що предметом іпотеки може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.

Об`єкти нерухомого майна можуть бути предметом іпотеки лише за таких умов: майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; воно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом (частина перша статті 5 Закону України «Про іпотеку»).

Якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована (частина четверта статті 6 Закону України «Про іпотеку»).

Це положення Закону України «Про іпотеку» узгоджується із визначеним у статті 377 ЦК України і статті 120 ЗК України загальним принципом, за яким визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на житловий будинок, будівлю чи споруду.

За змістом статті 377 ЦК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Згідно з частинами першою, другою статті 120 ЗК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц (провадження № 61-28728сво18) зазначено, що:

«іпотека як право на чужу річ поширюється на конкретну індивідуально-визначену річ, що визначена в договорі;

існують такі окремі об`єкти цивільних прав, як земельна ділянка і об`єкт незавершеного будівництва, який зведений на цій ділянці. Унаслідок цього відбувається окреме регулювання іпотеки земельної ділянки та визначення, за яких випадків об`єкт незавершеного будівництва, який зведений на цій ділянці, буде предметом іпотеки;

частини п`ята та шоста статті 6 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) регулювали правовідносини щодо передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій вже були розташовані будівлі чи об`єкт незавершеного будівництва на момент укладення договору іпотеки. У такому разі предметом іпотеки були і будівлі (споруди) чи об`єкт незавершеного будівництва;

учасники цивільних відносин за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин, як договір могли встановити в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об`єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки. У випадку відсутності такої вказівки в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об`єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки, підстави для поширення іпотеки на такі об`єкти відсутні».

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).

У справі, що переглядається, 24 жовтня 2007 року між ВАТ «Банк «Фінанси та кредит» і ОСОБА_2 укладено договір про відкриття невідновлювальної кредитної лінії N1-4929-107К в розмірі 505000 гривень з процентною ставкою 16,5% річних, строком до 24.10.2022. Додатковою угодою №1 з 27.05.2008 процентна ставка змінена до 18,5% річних, строк кредитування – по 23.10.2022. Додатковою угодою №2 з 22.10.2008 процентна ставка змінена до 20,14% річних, реальна процентна ставка – 21,33 %, строк кредитування – до 24 жовтня 2022 року. Додатковою угодою №3 реальна процентна ставка змінена до 21,97% річних, реальна процентна ставка – 23,58%. Додатковою угодою №5 реальна процентна ставка за виконання Позичальником зобов`язань за весь термін кредитування змінено до 22,23% річних, реальна процентна ставка з урахуванням платежів на користь третіх осіб – 23,29 %.

24 жовтня 2007 року між ВАТ «Банк «Фінанси та Кредит» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір №1-4929-1071, за умовами якого вона, у забезпечення повернення кредитних ресурсів, виданих за Договором про відкриття невідновлювальної кредитної Лінії N1-4929-107К від 24 жовтня 2007 року, укладеного з ОСОБА_2 , на суму 505000 гривень, передає в іпотеку Іпотекодержателю наступне нерухоме майно:

– житловий будинок АДРЕСА_1 , житловою площею 70,5 кв.м та загальною площею 219,8 кв.м, зазначений на плані під літ.А та наступні господарчі споруди: гараж літ.Б, сарай літ.В, навіс літ.Е, лазня літ.Г, вольєр літ.Д, паркан N1, паркан N3, паркан N4, паркан №5, паркан N6, ворота N7, замощення NІ, водопровід N9, що належить Іпотекодавцю на підставі Рішення Шевченківського районного суду м.Запоріжжя /справа N2-1539/05/ від 14.03.2005, надалі – «Предмет іпотеки».

– земельну ділянку площею 883 кв.м, на якій розташований житловий будинок, що є предметом іпотеки як майно, яке стане власністю іпотекодавця у майбутньому.

Станом на 19.04.2023 за договором про відкриття невідновлювальної кредитної лінії №1-4929-107К від 24.10.2007, позичальник ОСОБА_2 має заборгованість, яка становить: 566 545,76 гривень, в тому числі сума основного боргу 359 386,35 гривень, прострочені відсотки за користування кредитом з 17.09.2015 по 23.10.2022, – 207 159,41 гривень.

Такі обставини в апеляційному порядку не оскаржуються.

За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (частина перша статті 1054 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року в справі № 361/7543/17 (провадження № 14-546цс19) зазначено, що: «наявність самого судового рішення про стягнення з боржника на користь кредитора заборгованості за кредитним договором за наведеними вище положеннями законодавства не є підставою для припинення грошового зобов`язання боржника і припинення іпотеки та не позбавляє кредитора права задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, передбачений законодавством. […] з метою забезпечення однозначного розуміння ухваленого рішення у резолютивній частині слід зазначати, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається в рахунок стягнення заборгованості за основним договором, а отже таке звернення стягнення не є додатковим стягненням, яке могло б розумітися як подвійне».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 вересня 2022 року в справі № 381/1647/21 (провадження № 61-2539св22) зазначено, що: «кредитор повинен довести виконання ним своїх обов`язків за кредитним договором, а саме надання грошових коштів (кредиту) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник – повернення грошових коштів у розмірі та на умовах, визначених договором.»

Розрахунок заборгованості, наданий банком, сторона відповідач та третя особа не спростували, не надали власного розрахунку, а також доказів, що підтверджують повернення грошових коштів у розмірі та на умовах, визначених договором. Платежі, на які вони посилались в суді першої інстанції, були враховані при визначенні розміру заборгованості.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 39 Закону України «Про іпотеку» у разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки в рішенні суду зазначається загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета іпотеки.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2018 року у справі № 902/492/17 (провадження № 12-52гс18) зазначено, що: «положеннями частини першої статті 39 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що в разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначаються: загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета іпотеки; […] За наведеними вище положеннями законодавства іпотекодержатель (заставодержатель) має право задовольнити всі свої забезпечені заставою чи іпотекою вимоги до боржника за рахунок майнового поручителя у розмірі вартості фактичної реалізації предмета майнової поруки, що здійснюється в порядку, передбаченому законодавством (якщо інше не передбачено договором або законом). Отже, виражений у грошовій формі розмір зобов`язання майнового поручителя визначається виходячи із дійсних на відповідний момент зобов`язань боржника, які існують за основним зобов`язанням (кредитним договором), з урахуванням обсягу забезпечення за умовами забезпечувального договору».

В рішенні суду першої інстанції, що переглядається апеляційним судом, було відмовлено у зверненні стягнення на земельну ділянку, на якій розташовано житловий будинок АДРЕСА_1 , оскільки матеріали справи не містять доказів укладення договору іпотеки земельної ділянки між ВАТ «Банк «Фінанси та Кредит» та ОСОБА_1 за вказаною адресою, як і доказів державної реєстрації відповідного обтяження земельної ділянки, підтвердження реєстрації права власності на дану ділянку за ОСОБА_1 .

З такими висновками колегія суддів не погоджується.

За змістом статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека – це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Нерухоме майно (нерухомість) – це земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці і невід`ємно пов`язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Відповідно до частини першої статті 3 Закону України «Про іпотеку» іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

Статтею 1 та частиною першою статті 5 Закону України «Про іпотеку» визначено, що предметом іпотеки є об`єкти нерухомого майна та об`єкти, які прирівнюються до таких цим законом, до них, зокрема, віднесено: земельні ділянки; будівлі; споруди; підприємство як майновий комплекс; житлові будинки; квартири; дачі; садові будинки; гаражі; об`єкт незавершеного будівництва, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому; право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об`єкт нерухомого майна.

Об`єкти нерухомого майна можуть бути предметом іпотеки лише за таких умов: майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; воно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Підстави та умови передачі в іпотеку земельної ділянки при передачі в іпотеку будівлі чи споруди визначені частинами четвертою та п`ятою статті 6 Закону України «Про іпотеку»: якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з будівлями (спорудами), які на ній розташовані.

Аналізуючи зазначені положення норм матеріального права, Верховний Суд України у постановах від 13 квітня 2016 року у справі № 6-253цс16 та від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-2225цс16 дійшов таких висновків: «положення статті 377 ЦК України закріплює загальний принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість»;

«при цьому при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об`єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об`єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об`єкта права власності.

Таким чином, за загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 120 ЗК України, особа, яка набула права власності на будівлю чи споруду, стає власником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості».

Подібний за змістом висновок викладено у постанові Верховного Суду від 17 червня 2020 року у справі № 466/1875/14-ц (провадження № 61-37171св18).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 689/26/17 (провадження № 14-47цс20) не встановлено правових підстав для відступу від наведених висновків.

Згідно з підпунктом «ґ» пункту 18 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» при переході права власності на будівлі та споруди за цивільно-правовими угодами, укладеними до 01 січня 2002 року, згідно з положеннями чинної до цієї дати статті 30 ЗК України до набувача від відчужувача переходить належне йому право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розташовані будівлі та споруди, якщо інше не передбачалось у договорі відчуження. Після 31 грудня 2001 року в таких випадках право власності на земельну ділянку або її частину могло переходити відповідно до статті 120 ЗК України 2001 року на підставі цивільно-правових угод, а право користування – на підставі договору оренди, укладених, відповідно, відчужувачем або набувачем. До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду після 31 грудня 2003 року, згідно зі статтею 377 ЦК України, а з часу внесення змін до статті 120 ЗК України Законом України від 27 квітня 2007 року № 997-V і згідно зі статтею 120 ЗК України, переходило право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором; а якщо договором це не було визначено, до набувача переходило право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. При переході права власності на будинок або його частину за договором довічного утримання до набувача переходило право на земельну ділянку, де вони розташовані, на умовах, на яких ця ділянка належала відчужувачу. В разі переходу права власності на будівлі та споруди до кількох осіб право на земельну ділянку визначалось пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено в договорі відчуження останніх, а при переході права власності на будівлі та споруди до фізичних або юридичних осіб, які не могли мати у власності земельні ділянки, до них переходило право користування земельною ділянкою. З 01 січня 2010 року до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) відповідно до статті 377 ЦК України і статті 120 ЗК України в редакції Закону України від 05 листопада 2009 року № 1702-VІ.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року викладено такі правові висновки про тлумачення статей 5 та 6 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин):

– іпотека як право на чужу річ поширюється на конкретну індивідуально-визначену річ, що визначена в договорі;

– існують такі окремі об`єкти цивільних прав, як земельна ділянка і об`єкт незавершеного будівництва, який зведений на цій ділянці. Унаслідок цього відбувається окреме регулювання іпотеки земельної ділянки та визначення, за яких випадків об`єкт незавершеного будівництва, який зведений на цій ділянці, буде предметом іпотеки;

– частини п`ята та шоста статті 6 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) регулювали правовідносини щодо передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій вже були розташовані будівлі чи об`єкт незавершеного будівництва на момент укладення договору іпотеки. У такому разі предметом іпотеки були і будівлі (споруди) чи об`єкт незавершеного будівництва;

– учасники цивільних відносин за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин, як договір могли встановити в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об`єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки. У випадку відсутності такої вказівки в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об`єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки, підстави для поширення іпотеки на такі об`єкти відсутні.

У справі, що переглядається, встановлено, що в іпотеку передано (є предметом іпотеки):

– житловий будинок АДРЕСА_1 , житловою площею 70,5 кв.м та загальною площею 219,8 кв.м, зазначений на плані під літ.А та наступні господарчі споруди: гараж літ.Б, сарай літ.В, навіс літ.Е, лазня літ.Г, вольєр літ.Д, паркан N1, паркан N3, паркан N4, паркан №5, паркан N6, ворота N7, замощення NІ, водопровід N9, що належить Іпотекодавцю на підставі Рішення Шевченківського районного суду м.Запоріжжя /справа N2-1539/05/ від 14.03.2005 (п.1 договору);

– земельну ділянку площею 883 кв.м, на якій розташований житловий будинок, що є предметом іпотеки як майно, що стане власністю іпотекодавця у майбутньому (п.1.1. договору).

У порушення умов іпотечного договору №1-4929-1071 від 24.10.2007 та додаткових договорів про внесення до нього змін, ОСОБА_1 не оформила у встановлені строки Державний акт на право власності на земельну ділянку, та не уклала договір з іпотекодержателем щодо іпотеки земельної ділянки.

Проте вказана обставина не спростовує того факту, що земельна ділянка, на якій розташований житловий будинок АДРЕСА_1 вже є предметом іпотеки згідно із пунктом 1.1. іпотечного договору.

Надалі, під час розгляду судом справи ЄУН №336/8191/23, 05.03.2025 за рішенням Запорізької міської ради від №76/33 ОСОБА_1 отримала у власність земельну ділянку кадастровий номер 2310100000:07:056:0366, площею 0,0866 га по АДРЕСА_1 , однак не повідомила про таку обставини суд та позивача у справі.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18) міститься висновок, що «у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право – обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Невиконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду)».

Отже, вирішуючи спір у частині звернення стягнення на земельну ділянку, суд першої інстанції не врахував, що пунктом 1.1 іпотечного договору від 24 жовтня 2007 року сторони прямо погодили передачу в іпотеку не лише житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, а й земельної ділянки, на якій він розташований, як майна, що стане власністю іпотекодавця в майбутньому. Така домовленість узгоджується з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній об`єкта нерухомості, відповідно до якого їх правовий режим визначається у взаємозв`язку. Відтак відсутність на час укладення договору оформленого права власності іпотекодавця на цю земельну ділянку сама по собі не свідчить про непоширення на неї погодженого сторонами іпотечного забезпечення. Невиконання іпотекодавцем передбачених договором обов`язків щодо оформлення права власності та укладення відповідного договору з іпотекодержателем також не може саме по собі бути підставою для заперечення раніше погодженого обсягу забезпечення. При цьому під час розгляду справи іпотекодавець набула право власності на земельну ділянку, на якій розташований переданий в іпотеку житловий будинок, що підлягає оцінці в сукупності з умовами іпотечного договору. З огляду на встановлене невиконання забезпеченого іпотекою кредитного зобов`язання, обов`язковість договору для його сторін, погоджений ними обсяг іпотечного забезпечення та єдність юридичної долі будинку і земельної ділянки висновок суду першої інстанції про відмову у зверненні стягнення на земельну ділянку лише з мотивів відсутності окремого договору її іпотеки та державної реєстрації відповідного обтяження є необґрунтованим. Тому рішення суду першої інстанції в цій частині підлягає скасуванню.

Висновки за результатом розгляду апеляційної скарги

Згідно з ч.1 ст. 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

За п.п.1), 3) ч.1 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи.

Оскільки суд першої інстанції неповно з`ясував обставин, та його висновки не відповідають обставинам справи, рішення у цій частині підлягає скасуванню із ухваленням рішення про задоволення таких вимог.

Судові витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги відповідно до статті 141 ЦПК України підлягають стягненню з відповідачки на користь позивача.

Керуючись ст.ст. 141, 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, Запорізький апеляційний суд, –

У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу позивача Державної іпотечної установи в особі представника Петровської Ірини Юріївни задовольнити.

Рішення Шевченківського районного суду м. Запоріжжя від 15 червня 2026 року в частині відмови у зверненні стягнення на земельну ділянку, що розташована по АДРЕСА_1 , – скасувати та ухвалити нове рішення.

Позов Державної іпотечної установи до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , в частині звернення стягнення на земельну ділянку, – задовольнити.

В рахунок погашення заборгованості ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_3 , адреса реєстрації: АДРЕСА_1 ) перед Державною іпотечною установою (код ЄДРПОУ 33304730, адреса місцезнаходження: м.Київ, бульвар Лесі Українки, буд.34) за договором про відкриття невідновлювальної кредитної лінії N1-4929-107К від 24.10.2007 в сумі 566 545,76 гривень (п`ятсот шістдесят шість тисяч п`ятсот сорок п`ять гривень 76 копійок), з яких:

– 359 386,35 гривень (триста п`ятдесят дев`ять тисяч триста вісімдесят шість гривень 35 копійок) - сума основного боргу,

– 207 159,41 гривень (двісті сім тисяч сто п`ятдесят дев`ять гривень 41 копійка) - прострочені відсотки за користування кредитом (за період з 17.09.2015 по 23.10.2022), -

звернути стягнення на предмет іпотеки, – земельну ділянку кадастровий номер 2310100000:07:056:0366, площею 0,0866 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_1 ) на підставі рішення Запорізької міської ради від 05.03.2025 № 76/33,

шляхом проведення електронного аукціону у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження», з дотриманням вимог Закону України «Про іпотеку», визначивши початкову ціну предмету іпотеки для подальшої реалізації вказаного об?єкта нерухомості на рівні, не нижчому за звичайні ціни на такий вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб?єктом оціночної діяльності (незалежним експертом) на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.

В іншій частині рішення Шевченківського районного суду м. Запоріжжя від 15 червня 2026 року залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_1 ) на користь Державної іпотечної установи (код ЄДРПОУ 33304730, адреса місцезнаходження: м.Київ, бульвар Лесі Українки, буд.34) судові витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 10197,82 гривень (десять тисяч сто дев`яносто сім гривень 82 копійки).

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення в порядку та за умов, визначених ЦПК України.

Повний текст постанови складено 20 жовтня 2026 року.

Суддя-доповідач Д.С. Бредун

Суддя Д.І. Сакоян

Суддя Л.Г. Салтан