Постанова від 12 жовтня 2026 р. у справі №489/1822/24 — Миколаївський апеляційний суд

13.10.26

22-ц/812/2040/26

Провадження № 22-ц/812/2040/26, № 22-ц/812/2074/26

П О С Т А Н О В А

Іменем України

13 жовтня 2026 року м. Миколаїв

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючого: Базовкіної Т.М.,

суддів: Царюк Л.М. та Яворської Ж.М.,

із секретарем судового засідання: Повертайленко Ю.В.,

за участю представника відповідача ОСОБА_1 – адвоката Лемешка О.В.,

розглянувши в порядку спрощеного провадження у відкритому судовому засіданні цивільну справу №489/1822/24 за апеляційними скаргами ОСОБА_1 , яка підписана його представником - адвокатом Лемешком Олександром Володимировичем, та Товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс» на рішення, яке ухвалив Інгульський районний суд м. Миколаєва під головуванням судді Кокорєва Вячеслава Валентиновича у приміщенні цього суду 14 липня 2026 року, повне судове рішення складено того ж дня, за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс», ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору – приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Євген Вікторович, про визнання договору купівлі-продажу недійсним, визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса, скасування запису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, витребування майна з чужого незаконного володіння,

у с т а н о в и в :

У березні 2024 року ОСОБА_2 , в інтересах якої діє представник – адвокат Свергунов О.Ю., звернулась до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс» (далі – ТОВ «Діджи Фінанс», Товариство), ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє само стійних вимог щодо предмета спору – приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Є.В. про визнання договору купівлі-продажу недійсним, визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса, скасування запису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, витребування майна з чужого незаконного володіння

Позов мотивовано тим, що ОСОБА_2 була власником житлового будинку АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі–продажу № 978 від 24 квітня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Горбуровим К.Є. Того ж дня між позивачем та Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» (далі - АКІБ «УкрСиббанк») був укладений договір споживчого кредиту №11146050005, відповідно до якого ОСОБА_3 отримала кредит у розмірі 45850 швейцарських франків, які зобов`язалася повернути до 10 квітня 2028 року, а також сплатити проценти у розмірі 8,99 % річних. Для забезпечення в повному обсязі виконання грошових зобов`язань за вищевказаним кредитним договором позивачка та АКІБ «УкрСиббанк» 24 квітня 2007 року уклали договір іпотеки, відповідно до якого ОСОБА_4 передала в іпотеку будинок АДРЕСА_1 . Зокрема, сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, відповідно до застереження, що міститься в пункті 5 цього договору. Відповідно до договору купівлі–продажу прав вимоги за кредитами, укладеного між ПАТ «УкрСиббанк» та ПАТ «Дельта Банк», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко Д.Г., зареєстрованого за реєстровим №2949, ПАТ «Дельта Банк» прийняло право вимоги за кредитами, у зв`язку з чим приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу ОСОБА_5 був посвідчений договір про внесення змін та доповнень до договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Горбуровим К.Є., після чого іпотекодержателем стало ПАТ «Дельта Банк». 19 квітня 2017 року державний реєстратор департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради Постолакі Н.К. прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 34841478 та зареєстровано за ТОВ «Діджи Фінанс» право власності на вищевказаний будинок. 29 жовтня 2021 року приватний нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайко Є.В. посвідчив договір купівлі–продажу житлового будинку за реєстровим №1591, відповідно до якого ТОВ «Діджи Фінанс» продало, а ОСОБА_1 купив спірний житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Також 29 жовтня 2021 року рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Незнайко Є.В. була здійснена державна реєстрація прав та їх обтяжень. Представник позивача вказує, що ТОВ «Діджи Фінанс» не надсилало позивачу письмову вимогу про усунення порушень умов кредитного договору №11146050000 протягом 30 днів. Крім того, Товариство зобов`язано було за 30 днів до укладення договору купівлі–продажу, письмово повідомити сторони та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти договір продажу будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , але цього зроблено не було, що позбавило позивача письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. Також, Товариство не надіслало позивачу звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки, ціна продажу якого не була узгоджена з позивачем.

Посилаючись на викладене, позивач просить:

- визнати недійсним договір купівлі-продажу, посвідчений 29 жовтня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайко Є.В. за реєстровим №1591;

- визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Незнайко Є.В., індексний номер: 61239218 від 29 жовтня 2021 року (номер запису про право власності/довірчої власності: 44733196) про державну реєстрацію права власності на будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 ;

- скасувати запис у Державному реєстрі речових прав, індексний номер 61239218 від 29 жовтня 2021 р. (номер запису про право власності / довірчої власності: 44733196) про право власності на вищевказаний будинок за ОСОБА_1 ;

- витребувати з незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_4 будинок АДРЕСА_1 .

У відзиві на позовну заяву ТОВ «Діджи Фінанс» просить відмовити в задоволенні позову, зазначаючи, що позивачка не доводила відсутність підстав для реалізації предмета іпотеки у зв`язку із виконанням нею кредитних зобов`язань. Не повертаючи кредитних коштів, дії ОСОБА_6 спрямовані виключно на унеможливлення задоволення вимог ТОВ «Діджи Фінанс» за рахунок предмета іпотеки. Твердження представника позивачки про те, що Товариство не надсилало вимогу про порушення основного зобов`язання не відповідає дійсності. Товариство двічі належним чином направляло письмову вимогу кредитора про усунення порушення основного зобов`язання за адресою місця реєстрації позивачки (згідно договору купівлі-продажу від 29 жовтня 2021 року). Фактично твердження представника позивача ґрунтуються виключно на припущеннях. Оцінка предмета іпотеки була проведена ТОВ «Апрейсер Еліт» 11 жовтня 2021 року, згідно з якою ринкова вартість будинку становить 180000 грн, що підтверджується договором купівлі-продажу від 29 жовтня 2021 року та матеріалами нотаріальної справи. Відсутність згоди позивача з результатами оцінки не є підставою для визнання договору недійсним, а може бути підставою для відшкодування перевищення 90 відсотків вартості будинку над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, що узгоджується із положеннями частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Рішенням Інгульського районного суду міста Миколаєва від 14 липня 2026 року позов задоволений.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу, посвідчений 29 жовтня 2021 р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є.В. за реєстровим №1591, відповідно до якого ТОВ «Діджи Фінанс» продало, а ОСОБА_1 купив будинок за адресою: АДРЕСА_1 .

Визнано протиправним та скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Незнайка Є.В., індексний номер: 61239218 від 29 жовтня 2021 року (номер запису про право власності/довірчої власності: 44733196) про державну реєстрацію права власності на будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1228413848101) за ОСОБА_1 .

Скасовано запис у Державному реєстрі речових прав, індексний номер 61239218 від 29 жовтня 2021 р. (номер запису про право власності/довірчої власності: 44733196) про право власності на будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1228413848101) за ОСОБА_1 .

Витребувано з незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 будинок АДРЕСА_1 .

Стягнуто з ТОВ «Діджи Фінанс» та ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 витрати зі сплати судового збору в розмірі 3633 грн 60 коп., по 1816 грн 80 коп. з кожного.

Рішення суду мотивовано тим, що договором іпотеки передбачений обов`язок іпотекодержателя, який вирішив звернути стягнення на предмет іпотеки, направити іпотекодавцю повідомлення, в якому зазначити, який із способів звернення стягнення (конкретний) обраний ним для задоволення своїх вимог.

Згідно листів (повідомлень-вимог) № 55/м/лід від 07 вересня 2020року та № 55/м/лід від 29 березня 2021 року відповідач попередив позивача про необхідність погашення заборгованості та про те, що у випадку непогашення заборгованості буде здійснено звернення стягнення шляхом або продажу від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі, або шляхом набуття ТОВ «Діджи фінанси» права власності на предмет іпотеки, тому вважав що іпотекодержатель не виконав вимогу договору іпотеки (п. 5.3, 5.5) про повідомлення про конкретний обраний ним спосіб звернення стягнення, передбачений п. 5.1 договору іпотеки.

Суд також враховував, що повідомлення-вимоги направлені позивачці набагато раніше, ніж укладено договір купівлі-продажу, а саме - більше ніж за півроку до укладення договору. Також продаж вчинений за ціною 180000 грн. на підставі звіту про експертну грошову оцінку предмету іпотеки, що істотно нижче від суми заборгованості у 623630,12 грн.

Суд на підставі викладеного виснував, що відповідачі не надали доказів того, що іпотекодержатель виконав своє зобов`язання щодо письмового повідомлення іпотекодавця ОСОБА_4 та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки – будинок АДРЕСА_1 , за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу, посвідченого 29 жовтня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є.В. за реєстровим №1591, про свій намір укласти цей договір. У зв`язку з цим позивачка була позбавлена права письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити вище вказаний предмет іпотеки та не набув переважного право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Крім того іпотеко держатель не довів факт надсилання іпотекодавцю ОСОБА_4 звіт про розподіл коштів від продажу зазначеного предмета іпотеки та тримання позивачкою письмової вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Також суд відхилив посилання представника ОСОБА_1 на те, що обставинам повідомлення позивача про звернення стягнення вже надавалась оцінка судами у справі № 489/8372/21, оскільки підставою для відмови у позові було обрання неналежного способу захисту, а саме відсутності вимоги про визнання договору купівлі-продажу недійсним.

В апеляційних скаргах представник ОСОБА_1 – адвокат Лемешко О.В. та ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» просять скасувати рішення суду та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Апеляційна скарга ОСОБА_1 , яка підписана його представником - адвокатом Лемешком О.В., мотивована тим, що суд дійшов помилкового висновку, що ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» порушено умови договору іпотеки, укладеного 24 квітня 2007 між АКІБ «УкрСиббанк» та позивачкою. Так, суд не надав оцінки тому, що Товариство двічі належним чином направило письмову вимогу кредитора про усунення порушення основного зобов`язання за адресою місця реєстрації позивачки. До того ж, суд не врахував позицій Верховного Суду, зокрема, викладених у постанові Великої Палати від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (та подальших рішеннях касаційних судів). Подаючи позов, ОСОБА_6 фактично ігнорує власне істотне та тривале порушення зобов`язань, та має на меті продовжувати уникати виконання своїх грошових зобов`язань. Так, в ініційованій позивачкою справі №489/8372/21 судами прийняті рішення, якими відмовлено в задоволені позовних вимог в частині визнання за нею права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 . 28 лютого 2024 року Миколаївський апеляційний суд рішення Ленінського районного суду від 13 листопада 2023 року у справі №489/8372/21 про відмову у позові залишив без змін. Позовними вимогами, що були предметом судового розгляду у справі №489/8372/21, були також вимоги про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та витребування майна із чужого незаконного володіння саме з мотивів порушення процедури стягнення предмету іпотеку шляхом набуття права власності з подальшим його продажом.

Апеляційна скарга ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» мотивована тим, що матеріалами справи підтверджується, що Товариство двічі належним чином направляло позивачці письмові вимоги про усунення порушення основного зобов`язання за адресою її місця реєстрації, яка була відома кредитору та підтверджувалася самою позивачкою. Відправлення здійснені з інтервалом понад один місяць, сам факт їх направлення, зміст поштових відправлень та їх повернення відправнику «у з`язку з закінченням терміну зберігання» підтверджуються належними письмовими доказами, яким суд не надав оцінки. Саме по собі фактичне неотримання позивачкою поштових відправлень не свідчить про неналежне виконання ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» обов`язку щодо їх направлення. Суд помилково розцінив можливе порушення цього обов`язку як самостійну підставу для визнання правочину недійсним та витребування майна. Такі твердження прямо суперечать правовому висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеному в постанові від 29 вересня 2020 року у справі №757/13243/17, в якій зазначено, що неналежне повідомлення іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу не є підставою для визнання відповідного правочину недійсним чи для витребування майна, оскільки єдиним правовим наслідком порушення статті 38 Закону України «Про іпотеку» в цій частині є право на відшкодування завданих збитків. До того ж, висновок суду про необхідність зазначення в повідомленні-вимозі лише одного конкретного способу звернення стягнення є помилковим, оскільки ані Закон України «Про іпотеку», ані пункти 4.1–5.3 договору іпотеки від 24 квітня 2007 року не містять заборони чи обмеження щодо зазначення в повідомленні-вимозі декількох альтернативних способів задоволення вимог, передбачених частиною третьою статті 36 Закону, з подальшим остаточним обранням кредитором одного з них після спливу наданого боржнику тридцятиденного строку для усунення порушення, зокрема залежно від поведінки боржника протягом цього строку. Також мотивуючи рішення, суд послався на висновок Великої Палати Верховного Суду у справі № 306/2053/16-ц від 20 березня 2019 року про те, що «ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна», та застосував це положення до спірних правовідносин як одну з підстав задоволення позову. Проте, Товариство вважає це неправильним застосуванням норми матеріального права, оскільки відповідно до частини 8 статті 38 Закону ціна продажу предмета іпотеки третій особі встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. Оцінку було проведено ТОВ «Апрейсер Еліт» 11 жовтня 2021 року і ціна продажу - 180000 грн визначена на її підставі, тобто вимоги закону щодо ціни було дотримано, а незгода іпотекодавця з результатами оцінки відповідно до частини третьої статті 37 Закону тягне за собою лише право на відшкодування різниці між ціною продажу та звичайною ціною понад 90 відсотків забезпечених вимог, а не недійсність договору. На думку ТОВ «Діджи Фінанс», суд першої інстанції фактично обмежився висновком про вибуття майна поза волею позивачки та взагалі не дослідив добросовісність ОСОБА_1 , оплатність набуття ним будинку, підстави та процедуру його придбання, спрямованість волевиявлення учасників правочину, їхні фактичні наміри, а також не надав жодної оцінки тому, який тягар унаслідок витребування майна буде покладено саме на добросовісного набувача. ТОВ «Діджи Фінанс» звертає увагу на те що у відзиві на позовну заяву клопотання про залишення позовної заяви без руху у зв`язку: з неправильним визначенням позивачкою характеру заявлених вимог– вимога про витребування майна є майновою і має ціну позову, а судовий збір сплачено як за вимоги немайнового характеру; неналежним оформленням довіреності представника позивачки, яка видана на території російської федерації, викладена російською мовою та подана до суду без нотаріально засвідченого перекладу українською мовою. Мотивів відхилення цих доводів рішення суду не містить.

У письмових поясненнях представник позивачки адвокат Свергунов О.Ю. вважає, що рішення суду ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права і не підлягає скасуванню, оскільки вважає доведеним порушення прав позивачки на придбання предмету іпотеки.

Заслухавши доповідь судді, пояснення представника відповідача ОСОБА_1 - адвоката Лемешка О.В., перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційні скарги підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина 1 статті 2 ЦПК України).

Відповідно до положень частин 1, 2, 3, 5 статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно із вимогами частини 1 статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Рішення суду першої інстанції таким вимогам закону не відповідає, виходячи з таких міркувань.

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_6 змінила прізвище на « ОСОБА_7 » у зв`язку із реєстрацією шлюбу 29 вересня 2012 року, що підтверджено копією свідоцтва про шлюб серії НОМЕР_1 , виданого Відділом державної реєстрації актів цивільного стану Ленінського районного управління юстиції у м. Севастополі (том 1, а.с. 7).

Відповідно до копії договору про надання споживчого кредиту №11146055000 від 24 квітня 2007 року, укладеного між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_6 (позичальником), банк зобов`язався надати позичальнику, а позичальник зобов`язався прийняти, належним чином використовувати і повернути банку кредит (грошові кошти) в іноземній валюті в сумі 45850,00 швейцарських франків та сплатити проценти, комісії в порядку і на умовах, визначених цим Договором. Вказана сума кредиту дорівнює еквіваленту 191135,72 грн. за курсом Національного Банку України на день укладання цього Договору. Кредит надано позичальнику для його особистих потреб, а саме на: купівлю житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (том 1, а.с. 10-14).

Згідно з копією договору іпотеки від 24 квітня 2007 року, зареєстрованого в реєстрі за №979, посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Горбуровим К.Є., ОСОБА_6 (іпотекодавець) передала в іпотеку Акціонерному комерційному інноваційному банку «УкрСиббанк» (іпотекодержателю) нерухоме майно, а саме: житловий будинок, що належить іпотекодавцю на праві власності та знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Іпотекою забезпечується в повному обсязі виконання усіх грошових зобов`язань іпотекодавця за договором про надання споживчого кредиту №11146055000 від 24 квітня 2007 року та за договором про надання споживчого кредиту №11146815000 від 24 квітня 2007 року (том 1, а.с. 13-14). Нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Горбуровим К.Є. накладена заборона відчуження зазначеного в договорі житлового будинку АДРЕСА_1 , та який належить ОСОБА_6 , до припинення дії цього договору іпотеки (заборона зареєстрована в реєстрі за №404) (том 1, а.с. 8-9).

З копії договору купівлі-продажу від 24 квітня 2007 року, посвідченого нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Горбуровим К.Є., зареєстрованого в реєстрі за №978, копії витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно №14354901 від 24 квітня 2007 року, виданого Миколаївським міжміським бюро технічної інвентаризації (номер запису 6997 в книзі 30), вбачається, що ОСОБА_8 (продавець) передав у власність ОСОБА_6 (покупцю) житловий будинок АДРЕСА_1 , а покупець прийняв у власність це майно та сплатив за нього обговорену грошову суму (том 1, а.с. 37, 38).

28 вересня 2012 року Публічне акціонерне товариство «Дельта Банк» та ОСОБА_6 уклали договір про внесення змін та доповнень до договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Горбуровим К.Є. 24 квітня 2007 року, відповідно до якого Публічне акціонерне товариство «Дельта Банк» за договором купівлі-продажу прав вимоги за кредитами», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко Д.Г. 08 грудня 2011 року за реєстровим № 2949, прийняло від ПАТ «Укрсиббанк» право вимоги за кредитами та є новим іпотекодержателем (том 1, а.с. 15-16).

Згідно з договором про відступлення прав вимоги № 2303/К/1 від 02 вересня 2020 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко Д.Г., Публічне акціонерне товариство «Дельта Банк» відступило ТОВ «Діджи Фінанс» (новий кредитор) належні Банку права вимоги до позичальників та/або заставодавців (іпотекодавців) та/ або поручителів , зазначених у додатку № 1 до цього договору, за кредитними договорами. За цим договором новий кредитор в день укладання договору набуває усі права кредитора за основним договором, право вимагати передачі предмета забепечення в рахунок виконання зобов`язань за основним договором, право отримання коштів від реалізації заставного майна (том 1, а.с. 141-142)

08 грудня 2011 року ПАТ «УкрСиббанк» продало ПАТ «Дельта банк» право вимоги за укладеним з ОСОБА_9 кредитним договором.

Згідно відомостей з Єдиного державного реєстру судових рішень та деталізованої інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 13 липня 2026 року (том 1, а.с. 224-225) заочним рішенням Ленінського районного суду міста Миколаєва від 04 лютого 2016 року по справі № 489/6120/15-ц за позовом Публічного акціонерного товариства «Дельта банк» до ОСОБА_6 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нерухоме майно задоволено.

19 квітня 2017 року державний реєстратор Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради Постолакі Н.К. здійснила реєстрацію права власності на спірний будинок за ПАТ «Дельта Банк» на підставі рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 04 лютого 2016 року у справі № 2/489/152/2016.

Ухвалою Ленінського районного суду міста Миколаєва від 08 лютого 2018 року у справі № 489/6120/15-ц (провадження 2-п/489/7/18) заява ОСОБА_2 про перегляд заочного рішення суду від 04 лютого 2016 року задоволено, скасовано заочне рішення Ленінського районного суду міста Миколаєва по справі №2/489/152/2016 (489/6120/15-ц).

28 травня 2019 року державний реєстратор Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради Чекановський С.І. до реєстру внесені записи про скасування запису щодо права власності на спірний будинок за ПАТ «Дельта Банк» на підставі ухвали Ленінського районного суду міста Миколаєва від 08 лютого 2018 року у справі № 489/6120/15-ц.

02 вересня 2020 року ТОВ «Діджи Фінанс» набуло право вимоги за іпотечним договором на підставі договору відступлення права вимоги № 2303/К/1, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л., за реєстровим номером 1609 (том 1, а.с. 141-142, 133-136).

29 жовтня 2021 року ТОВ «Діджи Фінанс» продало ОСОБА_1 житловий будинок АДРЕСА_1 (том 1, а.с. 126-127).

Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (номер інформаційної довідки 288186608 від 03.12.2021) ОСОБА_1 є власником будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1228413848101; номер запису про право власності/довірчої власності: 44733196; дата, час державної реєстрації: 29.10.2021 12:09:49; державний реєстратор: приватний нотаріус Незнайко Є.В., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ; підстава для державної реєстрації: договір купівлі-продажу житлового будинку, серія та номер: 1591, виданий 29 жовтня 2021, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Є.В.; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 61239218 від 29 жовтня 2021 року 12:19:47, приватний нотаріус Незнайко Є.В., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ).

Задовольняючи позов ОСОБА_2 , суд вважав, ТОВ «Діджи фінанси» не виконав вимогу договору іпотеки (п. 5.3, 5.5) про повідомлення про конкретний обраний ним спосіб звернення стягнення, передбачений п. 5.1 договору іпотеки, а також не довів факт письмового повідомлення іпотекодавця ОСОБА_2 та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки до укладення договору купівлі-продажу, посвідченого 29 жовтня 2021 року.

Оцінюючи правильність такого висновку суду першої інстанції, апеляційний суд виходить з таких міркувань.

Відповідно до вимог частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Згідно зі частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої статті 16 ЦК України).

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).

У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (частина перша статті 12 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі – в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

Згідно із частиною першою статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Тобто закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий - на підставі рішення суду; позасудовий - на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до принципу свободи договору саме сторони договору вправі визначати процедуру та порядок направлення та вручення відповідних повідомлень та виконання інших вимог, встановлених Законом України «Про іпотеку», і за відсутності в договорі відповідних умов слід виходити з такого.

Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частини перша, друга статті 36 Закону України «Про іпотеку»).

Відповідно до підпунктів 2.1.1 та 2.1.2 договору іпотеки від 24 квітня 2007 року зареєстрованого в реєстрі за №979, посвідченого нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Горбуровим К.Є., іпотекодержатель у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим договором, має право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки в повному обсязі переважно перед іншими кредиторами та вимагати дострокового виконання зобов`язань за кредитним договором, а у разі невиконання іпотекодавцем цієї вимоги – звернути стягнення на предмет іпотеки.

Зокрема, сторони іпотечного договору досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання - на підставі виконавчого напису нотаріуса або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя або за договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, відповідно до застереження, що міститься в пункті 5 цього договору. Також сторони домовились, що у випадках, зазначених у підпунктах 2.1.1, 2.1.2 іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю повідомлення, оформлене згідно із статтею 35 Закону України «Про іпотеку» (пункт 4.1).

Згідно розділу 5 іпотечного договору сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання шляхом: передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» (пункт 5.1).

Щодо письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання

Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Отже, за загальним правилом право розпоряджатися майном належить власнику, а особа, яка не є власником, таким правом не наділена.

Особа, яка не є власником майна, вправі розпоряджатися цим майном лише у випадках, встановлених законом.

Відповідно до частини першої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).

Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина 4 статті 263 ЦП України).

У постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) Велика Палата Верховного Суду дійшла таких висновків: «53. Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

54. Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

55. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

56. Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.

57. В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

58. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

59. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

60. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

61. В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.

Щодо обраного способу задоволення вимог іпотекодержателя

62. Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки (частина перша статті 36 Закону України «Про іпотеку»).

63. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку». Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 цього Закону), а саме на підставі рішення суду або виконавчого напису нотаріуса.

64. Згідно із частиною третьою зазначеної статті договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати такі способи задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору іпотеки :

- передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього ж Закону;

- право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього ж Закону.

65. Згідно із частиною п`ятою статті 38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладення договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.»

У разі настання обставин, зазначених в пункті 4.1 цього договору, іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя (пункт 5.2), в якому зазначає, який із способів задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачені частиною 3 статі 36 Закону України «Про іпотеку, застосовується іпотекодержателем для задоволення своїх потреб (пункт 5.3), а у разі застосування права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки як способу задоволення своїх вимог останній реалізує норми статті 38 Закону України «Про іпотеку» і повідомлення, про яке йдеться в пункті 5.2, вважається повідомленням іпотекодавцю про намір укласти договір купівлі-продажу предметі іпотеки (пункти 5.3 та 5.4).

За такого сторони іпотечного договору, укладеного 24 квітня 2007 року, досягли домовленості про право іпотекодержателя застосувати позасудові способи звернення стягнення на предмет іпотеки, серед яких визначили право іпотекодержателя продати від власного імені предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку», а також визначили, що у такому разі направлене іпотекодавцеві повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, вважається повідомленням іпотекодавцю про намір укласти саме договір купівлі-продажу предмету іпотеки (пункти5.5 та 5.2).

З листів (повідомлень-вимог) № 55/м/лід від 07 вересня 2020 року та № 55/м/лід від 29 березня 2021 року встановлено, що відповідач ТОВ «Діджи Фінанс» двічі направляв позивачці повідомлення про необхідність погашення заборгованості та про те, що у випадку непогашення заборгованості буде здійснено звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі або шляхом набуття ТОВ «Діджи фінанси» права власності на предмет іпотеки (том 1, а.с. 172, 174).

Ці листи були направлені на адресу позивачки рекомендованими поштовими відправленнями з описом вкладеного, але не отримані одержувачем через закінчення строку зберігання (том 1, а.с. 173, 175).

У згаданій вище постанові Великої Палати Верховний Суд виснував: «69. Відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

70. Таким чином, у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.»

Щодо застосування наведених висновків у цій справі

У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Хоча в матеріалах справи, яка переглядається, відсутні відомості про отримання іпотекодавцем ОСОБА_2 письмових вимог від іпотекодержателя, проте покладений на іпотекодержателя іпотечним застереженням та статтею 35 Закону України «Про іпотеку» обов`язок щодо письмового повідомлення за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу іпотекодавця про свій намір звернути стягнення на предмет іпотеки, зокрема укласти договір купівлі-продажу спірного будинку, Товариство виконало, що підтверджується наявними у справі копіями повідомлень від 07 вересня 2020 року та від 29 березня 2021 року, адресованих боржнику ОСОБА_6 , квитанціями про відправлення цих повідомлень та відмітками працівника поштового відділення про причини їх невручення адресатові (том 1, а. с. 172-175).

Відповідно до обставин цієї справи у матеріалах справи відсутні докази отримання іпотекодавцем повідомлення про намір іпотекодержателя продати предмет іпотеки відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку».

Натомість не повідомлення іпотекодавця про намір укласти саме договір купівлі-продажу предмета іпотеки не є підставою для задоволення позовних вимог ОСОБА_2 , оскільки правовим наслідком невиконання передбаченого статтею 38 Закону України «Про іпотеку» обов`язку іпотекодержателя повідомити іпотекодавців про намір відчужити предмет іпотеки визначено відшкодування іпотекодержателем збитків.

За такого колегія суддів вважає, що у цій справі доведено дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку», а також положень розділу 5 договору іпотеки, оскільки Товариство направило іпотекодавцю повідомлення про намір звернути стягнення на іпотечний житловий будинок шляхом реєстрації на себе права власності або укладення від свого імені договір купівлі-продажу предмета іпотеки з будь-якою особою-покупцем. Так, письмові повідомлення ОСОБА_2 містять, зокрема, повідомлення іпотекодержателя про намір укласти від свого імені договір купівлі-продажу предмета іпотеки з будь-якою особою-покупцем та повідомлення про банківські реквізити для погашення заборгованості протягом 30 днів з дня направлення цього повідомлення.

З урахуванням викладеного апеляційний суд дійшов висновку недоведеність позивачкою порушення її законних прав та інтересів укладенням відповідачами договору купівлі-продажу предмету іпотеки із заявлених нею у позові підстав та вважає помилковим висновок суду першої інстанції щодо невиконання Товариством вимог закону щодо повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки, оскільки дії відповідача свідчать про виконання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку», а також умов договору іпотеки щодо повідомлення позивачки, викладених у пунктах 5.2 та 5.5.

До того ж суд не врахував, що за змістом статті 38 Закону України «Про іпотеку» неповідомлення всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки є підставою для відповідальності іпотекодержателя перед такими особами за відшкодування завданих збитків, але не є підставою для визнання договору купівлі-продажу, укладеного іпотекодавцем недійсним.

Щодо висновку суду першої інстанції про те, що ціна продажу предмету іпотеки (180000 грн) була суттєво нижчою за розмір заборгованості позивачки за кредитним договором, то таке не ґрунтується на законі, оскільки, по-перше, ціна продажу за оспорюваним договором була визначена на підставі звіту про експертну грошову оцінку предмету іпотеки, що відповідає вимогам частини 6 статті 38 Закону України «Про іпотеку», а по-друге, згідно указаної норми закону у разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Тобто навіть у разі відсутності належної оцінки предмету іпотеки наслідком такого не є визнання договору купівлі-продажу іпотечного майна недійсним.

Тому колегія суддів приймає доводи апеляційних скарг та відхиляє заперечення щодо них, викладені у письмових поясненнях представника позивачки.

Оскільки оскаржуване рішення суду ухвалено внаслідок невірної оцінки наявних у справі доказів та неправильного застосування судом першої інстанції норм права, що регулюють спірні правовідносини щодо звернення стягнення на іпотечне майно, недотримання вимог процесуального закону, є підстави, передбачені пунктами 2, 4 частини 1 статті 376 ЦПК України, для скасування рішення суду та ухвалення нового – про відмову у задоволенні позовних вимог.

За такого апеляційні скарги слід задовольнити.

Щодо розподілу судових витрат.

Відповідно до положень частин 1, 3 статті 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать, серед інших, витрати на професійну правничу допомогу.

В силу частини 1 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Згідно із частиною 2 статті 141 ЦПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Частиною 13 статті 141 ЦПК України визначено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки за наслідками апеляційного перегляду рішення суду скасовано, ухвалено нове про відмову у позові, відповідно, є підстави для зміни проведеного судом першої інстанції розподілу судових витрат, та розподілу судових витрат відповідача за подання апеляційної скарги, які у цій справі покладаються на позивачку.

Позивачка у цій справі заявила три позовні вимоги, дві з яких немайнового характеру (визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію права власності на будинок та одну вимогу (про витребування спірного жилого будинку – майнового характеру), тому мала заплатити з урахуванням положень частини пункту 1 частини 2 статті 4 Закону України «Про судовий збір»: за дві немайнові вимоги – 2422 грн. 40 коп. та з урахуванням оціненої нею вартості спірного майна (том 1, а.с. 17) – 2986 грн. 70 коп., а всього 5409 грн. 10 коп., натомість сплатила 3633 грн. 60 коп.

За такого з позивачки слід стягнути в дохід держави недоплачену суму судового збору за подання позовної заяви – 1775 грн. 50 коп.

Відповідачі при подання апеляційних скарг (кожен) мали б сплатити по 4056 грн. 83 коп. (5409 грн. 10 коп. х 1,5), натомість сплатили 4360 грн. 32 коп.

Тому кожному з відповідачів слід компенсувати за рахунок позивачки по 4056 грн. 83 коп., а щодо переплаченої суми з урахуванням положень статті 7 Закону України «Про судовий збір» та відсутності відповідних заяв відповідачів колегія суддів не вирішує це питання у цій постанові.

Також в апеляційній скарзі представник ТОВ Діджи Фінанс» просить стягнути з позивачки ОСОБА_2 вартість витрат на професійну правничу допомогу за представництво інтересів відповідача в суді першої та апеляційної інстанцій 45000 грн.

За правилами частини 1-6 статті 137 ЦПК України за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами.

Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.

Частиною 8 статті 141 ЦПК України передбачено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).

Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву.

У цій справі на підтвердження витрат на професійну правничу допомогу та їх дійсності представник Товариства долучив до апеляційної скарги договір про надання правничої допомоги, укладений 04 грудня 2024 року Товариством з адвокатом Сіренком Ю.Є., додаток № 1 до цього договору, акт прийому-передачі виконаних робіт від 11 серпня 2026 року (том 2, а.с. 14-17). Згідно цих доказів адвокат Сіренко Ю.Є. виконав у цій справі наступні роботи за обумовленою з відповідачем ціною: правовий аналіз спірного питання, судової практики, збирання доказів – 15000 грн., написання та подання до суду відзиву на позовну заяву – 15000 грн., написання та подання апеляційної скарги – 15000 грн.

Натомість всупереч вимогам частини 8 статті 141 ЦПК України представник Товариства в суді першої інстанції, заявивши у відзиві на позовну заяву (том 1, а.с. 116-124) про стягнення на користь відповідача 30000 грн. витрат на правничу допомогу, доказів розміру таких витрат до закінчення судових дебатів у справі та протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду не надав. Надавши такі доказі разом із апеляційною скаргою, представник відповідача пропустив визначений законом строк на вчинення такої дії, заяву про поновлення такого строку не подав, поважність причин строку на подання доказів не представив, що є підставою для залишення таких вимог без розгляду.

За такого відсутні підстави для стягнення з позивачки 30000 грн. витрат Товариства на правничу допомогу в суді першої інстанції. Посилання представника відповідача на те, що докази щодо правничих витрат не були подані через задоволення позову не приймаються, оскільки суперечать приписам частини 8 статті 141 ЦПК України.

Щодо правничих витрат в суді апеляційної інстанції – 15000 грн., то оскільки ТОВ Діджи Фінанс» довело витрати на правничу професійну допомогу у зазначеному в апеляційній скарзі розмірі, позивачка заперечень стосовно їх співмірності складності справи та витраченому адвокатом часу не заявила, колегія суддів вважає необхідним стягнути з останньої на користь Товариства витрати на професійну правничу допомогу в апеляційній інстанції в сумі 15000 грн.

Керуючись статтями 367, 368, 374, 376, 381, 382 ЦПК України,

п о с т а н о в и в :

Апеляційні скарги ОСОБА_1 , яка підписана його представником - адвокатом Лемешком Олександром Володимировичем, та Товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс» задовольнити .

Рішення Інгульського районного суду міста Миколаєва від 14 липня 2026 року скасувати, ухвалити нове судове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс», ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору – приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Євген Вікторович, про визнання договору купівлі-продажу недійсним, визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса, скасування запису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, витребування майна з чужого незаконного володіння відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстрована у будинку АДРЕСА_1 ) судові витрати: на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс» (ЄДРПОУ 42649746) – 19056 грн. 83 коп., ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_3 ) – 4056 грн. 83 коп.

Стягнути з ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстрована у будинку АДРЕСА_1 ) в дохід держави 1775 грн. 50 коп. судового збору.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду за наявності передбачених статтею 389 ЦПК України підстав протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Головуючий Т.М. Базовкіна

Судді: Л.М. Царюк

Ж.М. Яворська

________________________________

Повна постанова складена 19 жовтня 2026 року