Рішення від 14 жовтня 2026 р. у справі №361/669/24 — Дніпровський районний суд міста Києва

Справа №:361/669/24

Провадження №: 2/755/12830/26

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" жовтня 2026 р. Дніпровський районний суд міста Києва в складі головуючого - судді Коваленко І.В., розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження без виклику сторін (в письмовому провадженні) цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання недійсним попереднього договору та стягнення грошових коштів,

В С Т А Н О В И В:

Процесуальний рух справи

19.01.2024 року до Броварського міськрайонного суду Київської області звернулася ОСОБА_1 з позовом до ОСОБА_2 про визнання недійсним попереднього договору та стягнення грошових коштів.

Ухвалою судді Броварського міськрайонного суду Київської області від 07.02.2024 року вказану позовну заяву разом із матеріалами справи було передано за підсудністю до Дніпровського районного суду міста Києва.

06.05.2024 року матеріали цивільної справи надійшли до Дніпровського районного суду міста Києва та на підставі протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями були передані в провадження судді Арапіної Н.Є.

Ухвалою судді Дніпровського районного суду міста Києва Арапіної Н.Є. від 07.05.2024 року відмовлено у задоволенні клопотання позивача про відстрочення сплати судового збору. Іншою ухвалою судді від 07.05.2024 року позовну заяву ОСОБА_1 залишено без руху з наданням строку для усунення недоліків.

Після усунення недоліків ухвалою судді Дніпровського районного суду міста Києва Арапіної Н.Є. від 03.06.2024 року відкрито провадження у цій цивільній справі за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін. Учасникам справи було роз`яснено їх процесуальні права подати заяви по суті справи та визначено відповідні процесуальні строки.

01.08.2024 року (вх. № 43018) засобами поштового зв`язку до суду надійшов відзив на позовну заяву від представника відповідача - адвоката Маляра С.А.

На підставі розпорядження керівника апарату Дніпровського районного суду міста Києва № 63 від 18.03.2025 року, відповідно до вимог Положення про автоматизовану систему документообігу суду, у зв`язку із тривалою непрацездатністю (або: відпусткою / припиненням повноважень) судді Арапіної Н.Є., було призначено повторний автоматизований розподіл справи.

31.03.2025 року на підставі протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання недійсним попереднього договору та стягнення грошових коштів передано в провадження судді Коваленко І.В.

Ухвалою судді Дніпровського районного суду міста Києва Коваленко І.В. від 01.04.2025 року цивільну справу прийнято до свого провадження. Розгляд справи продовжено за правилами спрощеного позовного провадження без виклику (повідомлення) сторін.

Оскільки розгляд справи здійснювався в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи, судове засідання не проводилось та особи, які беруть участь у справі, не викликались. Відповідно до частини 2 статті 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

Доводи позовної заяви

В обґрунтування позовних вимог позивач ОСОБА_1 зазначає, що 18 травня 2021 року між нею та ОСОБА_2 , від імені якої на підставі довіреності діяла ОСОБА_3 , було укладено попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко С.Т. та зареєстрований у реєстрі за № 143. За умовами пунктів 1, 2 цього договору сторони зобов`язалися не пізніше 16 липня 2021 року укласти основний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 за ціною 743 850,00 грн. На виконання пункту 6 договору позивач передала представнику відповідача кошти у розмірі 82 650,00 гривень у якості гарантованого платежу (авансу), що відповідало еквіваленту 3 000 доларів США.

Позивач вказує, що після підписання правочину їй стало відомо від обслуговуючої організації будинку, а згодом було офіційно підтверджено відповідями Департаменту будівництва та житлового забезпечення і Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 13.07.2021 року, що житловий будинок взагалі не введений в експлуатацію, документи про готовність об`єкта до експлуатації не видавалися, а договір оренди земельної ділянки під будівництвом закінчився ще у 2011 року, і земля перебуває у комунальній власності громади міста Києва.

ОСОБА_1 наголошує, що відповідач навмисно ввела її в оману, приховавши вказані обставини, заперечувала наявність перешкод для укладення правочину та замовчувала факти, які очевидно заважали б підписанню основного договору. Керуючись статтею 230 ЦК України, позивач вважає, що попередній договір є недійсним, оскільки вчинений під впливом обману.

Внаслідок ухилення відповідача від виконання умов договору, ненадання документів та подальшого відчуження спірної квартири 01.10.2021 року іншій особі ( ОСОБА_4 ), позивач звернулася до правоохоронних органів, де за цим фактом було відкрито кримінальне провадження № 12022105030000626. Посилаючись на те, що відповідач не повернула отримані кошти, а умови пункту 7 договору передбачають повернення авансу та сплату 100% штрафу у разі неукладення угоди з вини продавця, позивач просить:

«1.Визнати недійсним з моменту укладення попередній договір від 18 травня 2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко С.Т. за № 143.

2. Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 82 650,00 гривень, які були сплачені у якості гарантованого платежу (авансу).

3. Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 штраф у розмірі 82 650,00 гривень.

4. Стягнути з відповідача понесені судові витрати.

На виконання вимог процесуального закону позивач підтвердила, що нею не подано іншого позову до цього самого відповідача з тим самим предметом та з тих самих підстав, заходи забезпечення доказів або позову не вживалися, а орієнтовна сума витрат на сплату судового збору становить 5 000,00 грн.

Доводи відзиву відповідача

Представник відповідача ОСОБА_2 - адвокат Маляр С.А. у відзиві на позовну заяву заперечує проти задоволення позовних вимог у повному обсязі, вважає їх незаконними, необґрунтованими та такими, що не відповідають дійсності, з огляду на такі підстави:

По-перше, відповідач наголошує, що позивачем ОСОБА_1 заявлено дві абсолютно взаємовиключні та суперечливі правові вимоги. З одного боку, позивач просить визнати попередній договір від 18.05.2021 року недійсним з моменту його укладення, що в силу статті 216 ЦК України анулює будь-які юридичні наслідки договору та виключає дію його умов. З іншого боку, позивач одночасно вимагає застосувати пункт 7 цього ж договору та стягнути з ОСОБА_2 договірну штрафну санкцію у розмірі 100% від суми гарантованого платежу. Відповідач зазначає, що стягнення штрафу на підставі договору, недійсність якого оспорюється, є неможливим та безпідставним.

По-друге, сторона відповідача вказує, що факт підписання попереднього договору від 18 травня 2021 року, визначення граничного строку укладення основного договору до 16 липня 2021 року, а також отримання гарантованого платежу в розмірі 82 650,00 грн (еквівалент 3 000 доларів США) відповідають дійсним обставинам справи та умовам правочину. Проте відповідач заперечує твердження позову про навмисне введення позивача в оману (обман) під час підписання договору та зазначає, що твердження позивача про ухилення ОСОБА_2 від виконання зобов`язань ґрунтуються на суб`єктивних припущеннях і чутках, отриманих від третіх осіб. Позивачкою не доведено жодної передбаченої статтями 203, 215, 230 ЦК України підстави, яка б свідчила про недійсність оспорюваного правочину. Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно презумуються правильними, а надана самою ж позивачкою інформаційна довідка № 361692763 доводить повну відсутність будь-яких обтяжень чи заборон на квартиру на момент дії договору.

По-третє, сторона відповідача стверджує, що її представник ОСОБА_3 діяла повністю добросовісно та належним чином підготувала весь пакет документів, необхідний для нотаріального посвідчення основного договору у визначений строк (до 16 липня 2021 року). Зокрема, було замовлено звіт ТОВ «ТОСКОР» про незалежну оцінку квартири від 11.06.2021 року, а також отримано довідку ОСББ «Мега-Сіті 19-А» № 48 від 01.10.2021 року про відсутність заборгованості за житлово-комунальні послуги, що повністю спростовує доводи позивача про наявність боргів. Наприкінці робочого дня 16 липня 2021 року в приміщенні приватного нотаріуса Шевченко С.Т. ОСОБА_2 разом із представниками з`явилися для укладення угоди, проте ОСОБА_1 в усній формі заявила про відмову від підписання основного договору, безпідставно мотивуючи це тим, що житловий будинок нібито не введений в експлуатацію. З огляду на зафіксовану відмову покупця, основний договір укладений не був, а подальше відчуження квартири на користь ОСОБА_4 , яке відбулося 01.10.2021 року, вчинено на законних підставах - вже після спливу передбаченого попереднім договором строку.

По-четверте, відповідач вказує на очевидну безпідставність доводів позову про те, що житловий будинок не введений в експлуатацію. Посилання позивача на усні слова голови ОСББ у розумінні статей 76, 78 ЦПК України не є допустимими доказами. На спростування доводів позову відповідач надала суду копію офіційного Сертифіката серії НОМЕР_3, виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві, який є єдиним допустимим доказом введення будинку в експлуатацію. Обставини перебування земельної ділянки у комунальній власності міста Києва також жодним чином не порушують умов договору.

По-п`яте, відповідач наголошує, що поведінка позивача є явно недобросовісною та прямо суперечить доктрині заборони суперечливої поведінки (venire contra factum proprium), яка базується на загальноправовому принципі добросовісності та чесної ділової практики (правова позиція ОП КЦС ВС від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17). Крім того, відповідно до статті 13 та частини 3 статті 16 ЦК України, цивільні права особа повинна здійснювати у розумних межах без наміру завдати шкоди іншій особі, а у разі зловживання правами суд має право відмовити у захисті цивільного права (аналогічний висновок викладено в постановах Верховного Суду від 03.06.2020 у справі № 318/89/18 та від 19.07.2021 у справі № 904/2979/20). Добросовісність при реалізації прав включає в себе неприпустимість зловживання ними, а недобросовісність ототожнюється із виною (постанова Верховного Суду від 04 вересня 2020 року у справі № 311/2145/19-ц).

Стосовно процесуальних питань, представник відповідача зазначає, що копію ухвали про відкриття провадження від 03.06.2024 року відповідач офіційно не отримувала, а відзив підготовлено в розумний строк після ознайомлення з матеріалами справи в суді, з урахуванням об`єктивних труднощів (тривалих відключень електроенергії за місцем роботи адвоката), у зв`язку з чим просить суд прийняти та врахувати даний відзив при ухваленні рішення. Також, посилаючись на статті 43, 91 ЦПК України, представник відповідача просив суд задовольнити клопотання позивача про розгляд справи з повідомленням (викликом) сторін, призначити судове засідання та допитати як свідків ОСОБА_3 , ОСОБА_5 , приватного нотаріуса Шевченко С.Т. та саму відповідачку ОСОБА_2 для повного встановлення обставин їх присутності у нотаріуса 16.07.2021 року.

Стосовно судових витрат, представник відповідача в порядку статті 134 ЦПК України навів попередній (орієнтовний) розрахунок витрат на професійну правничу допомогу, які поніс та очікує понести відповідач, на загальну суму 80 000,00 гривень (що включає: вивчення матеріалів позову та аналіз судової практики - 16 000,00 грн; підготовка заяви по суті справи - 40 000,00 грн; забезпечення представництва - 24 000,00 грн). Керуючись частиною 8 статті 141 ЦПК України, представник відповідача зробив офіційну заяву про те, що відповідні докази на підтвердження розміру цих витрат будуть подані суду протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду. Одночасно відповідач заперечує проти орієнтовного розрахунку судових витрат позивача через їх повну недоведеність матеріалами справи.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

Суд, дослідивши письмові докази, наявні в матеріалах цивільної справи, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, а також достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному та об`єктивному дослідженні, встановив такі фактичні обставини та зміст спірних правовідносин.

18 травня 2021 року у місті Києві між ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 ), від імені якої на підставі довіреності від 23.11.2020 року, посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Булгак О.Г. та зареєстрованої в реєстрі за № 7652, діяла ОСОБА_3 (надалі - Перша сторона), та ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_2 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_3 ) (надалі - Друга сторона), було укладено попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко С.Т. та зареєстрований у реєстрі за номером 143.

На підтвердження права власності відповідача на вказану квартиру її представником під час підписання Попереднього договору було надано Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 131251799 від 18.07.2018 року (дата та час формування: 18.07.2018 11:58:14, витяг сформував приватний нотаріус Барамія Н.Г.).

Згідно з указаним Витягом, за ОСОБА_2 зареєстровано право приватної власності (розмір частки: 1) на об`єкт нерухомого майна - двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 43,6 кв.м, житловою площею 28 кв.м. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1600368780000, номер запису про право власності: 27075864 від 13.07.2018 13:44:48. Підставою виникнення права власності зазначено: технічний паспорт (серія та номер: інвентаризаційна справа № 10/02/11, видавник: ТОВ «ЖЕК ФЛАГМАН») та Висновок щодо технічної можливості поділу без номера, виданий 11.06.2018 року інженером-проектувальником ОСОБА_3 .

Відповідно до пункту 1 вказаного попереднього договору, сторони домовилися укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 (Основний договір) за ціну 743 850,00 гривень, що за курсом Національного банку України на день укладання та нотаріального посвідчення договору було еквівалентно 27 000 доларів США.

Згідно з пунктом 2 попереднього договору, сторони зобов`язалися укласти та нотаріально посвідчити Основний договір не пізніше 16 липня 2021 року. Також цим пунктом передбачено обов`язок сторін прибути до нотаріуса для укладення Основного договору у день, визначений усною угодою сторін, але не пізніше останнього дня цього строку. За домовленістю сторін нотаріальне посвідчення Основного договору мало здійснюватися приватним нотаріусом Шевченко С.Т. за адресою: м. Київ, вул. Тарасівська, буд. 3, прим. 58.

На виконання пункту 6 попереднього договору позивач ОСОБА_1 передала представнику відповідача грошові кошти у розмірі 82 650,00 гривень як гарантований платіж (аванс) в рахунок ціни квартири, що відповідало еквіваленту 3 000 доларів США.

На підтвердження фактів звернення до уповноважених органів виконавчої влади з приводу правового статусу об`єкта нерухомості, позивачем надано лист-відповідь Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 13.07.2021 року № 056/834-Б-7615.

Зі змісту вказаного документа, у якому зведені офіційні дані інших профільних відомств КМДА, судом установлено, що згідно з інформацією Департаменту земельних ресурсів від 12.07.2021 № П-0570202/3/18053, земельна ділянка площею 1,92 га (кадастровий номер 8000000000:66:248:0045) за адресою об`єкта будівництва була передана в оренду ТОВ «УкоінвестБуд» на підставі договору оренди від 18.08.2006 № 66-6-00363, строк дії якого закінчився 18.08.2011 року, після чого право на неї зареєстровано за територіальною громадою міста Києва на правах комунальної власності, а ОСББ «Мега-сіті 19а» (рішення Київради від 20.04.2017 № 241/2463) здійснює заходи щодо її поділу.

Одночасно, згідно з інформацією Департаменту з питань архітектурно-будівельного контролю міста Києва від 01.07.2021 № 073-Б-7615-620, вказаний міський орган не видавав та не реєстрував документів, що дають право на виконання підготовчих, будівельних робіт та засвідчують готовність до експлуатації об`єкта будівництва за адресою: Харківське шосе, 19-А, а питання житлового комплексу є предметом розгляду спеціальної комісії з вирішення проблемних питань незавершеного будівництва КМДА (розпорядження від 18.03.2015 № 236) під головуванням Непопа В. І.

Водночас, Київською міською державною адміністрацією було офіційно передано до Міністерства розвитку громад та територій України узагальнений перелік проблемних об`єктів незавершеного житлового будівництва, до складу якого на підставі Постанови Кабінету Міністрів України від 12.08.2020 року № 714 безпосередньо внесено і житловий комплекс за адресою: м. Київ, Харківське шосе, 19-А, для подальшого опрацювання Міжвідомчою робочою групою.

На підтвердження доводів щодо правового статусу земельної ділянки позивачем також додано відповідь Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради від 13.07.2021 року № 057-Б-7615-2892, скріплену кваліфікованим електронним підписом заступника директора Департаменту Вадима Шейка, зміст якої повністю узгоджується із вищезазначеними архівними відомостями Міського земельного кадастру.

З матеріалів справи вбачається, що в межах визначеного договором строку (до 16 липня 2021 року включно) Основний договір купівлі-продажу між сторонами укладений не був.

При цьому сторонами до суду не надано жодних письмових доказів (офіційних оферт, заяв чи повідомлень), які б свідчили про направлення однією зі сторін іншій стороні письмової пропозиції про укладення Основного договору в триденний строк після закінчення терміну дії угоди, як це безпосередньо передбачено пунктом 10 підписаного сторонами правочину.

Як вбачається з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна № 361692763, сформованої 12.01.2024 року о 13:30:02, власником квартири АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1600368780000) є ОСОБА_4 .

Право власності за ОСОБА_4 зареєстровано в реєстрі 01.10.2021 року о 16:14:45 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Буглак-Куцевол Олесею Гурамівною (номер відомостей про речове право: 44274276) на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 8237, виданого 01.10.2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Буглак О.Г. Відомості про реєстрацію іпотек чи інших речових обтяжень щодо вказаного об`єкта нерухомості в Державному реєстру прав відсутні.

На підтвердження фактів звернення до правоохоронних органів щодо захисту своїх майнових прав позивачем надано Витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань від 27.06.2022 року, підписаний дізнавачем ОСОБА_6 .

Зі змісту вказаного Витягу судом установлено, що 17.06.2022 року о 13:24:29 Підрозділом дізнання Деснянського управління поліції Головного управління Національної поліції у м. Києві було зареєстровано кримінальне провадження № 12022105030000626 з правовою кваліфікацією за частиною 1 статті 190 Кримінального кодексу України.

Відповідно до короткого викладу обставин, внесеного до реєстру на підставі заяви ОСОБА_1 від 21.06.2022 року (вхідний номер ЄО 28497), невстановлена особа шляхом обману заволоділа її грошовими коштами у сумі 3 000 доларів США, чим завдала ОСОБА_1 матеріальної шкоди. Процесуальне керівництво у вказаному провадженні здійснюється прокурорами Жуковим В.П., Штировим О.Ю. та Кадировим А.М.

Мотиви, з яких виходить суд при розгляді цієї справи та застосовані ним норми права

Забезпечуючи право на справедливий судовий розгляд, закріплене у статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, суд оцінює аргументи сторін, надані докази та матеріали справи крізь призму засад верховенства права, законності та обґрунтованості судового рішення.

За змістом статті 15 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно з частиною першою статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, так і від характеру його порушення, порушеного чи оспорюваного інтересу, за захистом яких звернулася особа. Спосіб захисту має бути ефективним.

Відповідно до статей 12, 13 Цивільного процесуального кодексу України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін та диспозитивності. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи.

Згідно зі статтями 76, 77 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.

Статтею 81 ЦПК України встановлено обов`язок доказування і подання доказів, згідно з яким кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до статті 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.

Оцінюючи позовну вимогу ОСОБА_1 в частині визнання попереднього договору недійсним як вчиненого під впливом обману (стаття 230 ЦК України), суд виходить із такого.

За положеннями статей 203, 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, зокрема щодо відповідності змісту правочину нормам закону, вільного волевиявлення та спрямованості на реальне настання наслідків.

Відповідно до частини першої статті 230 ЦК України, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин визнається судом недійсним.

Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину. Наявність умислу в діях відповідача, істотність обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману (аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 04 вересня 2020 року у справі № 311/2145/19-ц).

Позивач обґрунтовувала факт обману з боку відповідача приховуванням інформації про те, що багатоквартирний будинок АДРЕСА_4 не введений в експлуатацію, а на квартиру накладено обтяження. Проте вказані твердження повністю спростовуються дослідженими судом письмовими доказами.

Надана відповідачем копія Сертифіката серії НОМЕР_3, виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві, підтверджує готовність об`єкта будівництва до експлуатації.

Надана самою ж позивачкою інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 361692763 доводить повну відсутність будь-яких заборон відчудження, арештів чи іпотек щодо спірної квартири станом на момент укладення та дії попереднього договору.

Таким чином, у силу вимог статті 81 ЦПК України, позивачем не надано жодного належного та допустимого доказу на підтвердження наявності умислу відповідача на введення її в оману.

Окрім цього, суд наголошує, що поведінка позивача, яка одночасно вимагає визнати договір недійсним з моменту укладення (що за статтею 216 ЦК України анулює всі його правові наслідки) та стягнути договірний штраф у розмірі 100% за цим же договором, є очевидно суперечливою.

Така позиція прямо порушує доктрину заборони суперечливої поведінки (venire contra factum proprium), яка базується на принципі добросовісності, розумності та чесної ділової практики. Поведінкою, яка суперечить добросовісності, є дії особи, що не відповідають її попереднім заявам або поведінці, за умови, що інша сторона розумно покладається на них (Постанова Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17).

Згідно з частинами другою-п`ятою статті 13 та частиною третьою статті 16 ЦК України, цивільні права особа повинна здійснювати у розумних межах без наміру завдати шкоди іншій особі, а у разі зловживання правами суд має право відмовити особі у захисті її цивільного права та інтересу (Постанова Верховного Суду від 19.07.2021 у справі № 904/2979/20).

З огляду на викладене, позовна вимога про визнання попереднього договору недійсним задоволенню не підлягає.

Вирішуючи вимоги ОСОБА_1 про стягнення суми гарантованого платежу та штрафу, суд керується такими мотивами.

Відповідно до вимог статей 509, 526, 530, 629 ЦК України, зобов'язання мають виконуватися належним чином і в установлений строк відповідно до умов договору та вимог закону, одностороння відмова від виконання не допускається, а договір є обов'язковим для виконання сторонами.

За змістом частин першої та другої статті 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором.

Як установлено судом, попередній договір між сторонами було укладено 18 травня 2021 року, а граничний строк для підписання Основного договору визначено не пізніше 16 липня 2021 року.

Пунктом 10 попереднього договору сторони чітко погодили імперативний процесуальний механізм: сторона, яка бажає припинення зобов`язань за цим договором, повинна протягом 3-х (трьох) днів після останнього дня, передбаченого для укладення Основного договору (тобто в період з 17 по 19 липня 2021 року включно), направити іншій стороні письмову пропозицію про укладення Основного договору рекомендованим листом або вручити особисто під розписку.

Заперечуючи проти позову, представник відповідача у відзиві посилався на те, що 16 липня 2021 року ОСОБА_2 та її представник ОСОБА_3 усно з`явилися до приватного нотаріуса, де позивач в усній формі відмовилася від угоди. Проте в силу вимог статті 78 ЦПК України (принцип допустимості доказів) та умов пункту 10 договору, вказані обставини ухилення покупця не можуть підтверджуватися показаннями свідків.

Судом встановлено, що відповідач ОСОБА_2 чи її представник ОСОБА_3 у визначений пунктом 10 договору триденний строк не направили на адресу ОСОБА_1 жодної письмової пропозиції з проектом Основного договору купівлі-продажу квартири.

Натомість відповідач, утримуючи грошові кошти позивача, вже 01 жовтня 2021 року відчужила спірну квартиру третій особі - ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу. Вказані дії та бездіяльність беззаперечно свідчать про те, що саме з боку відповідача ОСОБА_2 мало місце необґрунтоване одностороннє ухилення від виконання умов правочину та пряме порушення взятих на себе зобов`язань.

Пунктом 7 попереднього договору передбачено, що Відповідач, яка отримала гарантований платіж (аванс) у сумі 82 650,00 грн, у разі відмови (ухиляння) від укладання Основного договору або неукладання його з інших причин, зобов`язується протягом 3-х днів повернути суму гарантованого платежу, а також у той же термін сплатить Позивачу штраф у розмірі 100 % суми гарантованого платежу (авансу), а саме 82 650,00 гривень.

Оскільки Основний договір не був укладений з вини продавця, а передана сума за своєю правовою природою є авансом (переданим у рахунок майбутніх платежів), відповідач в силу статті 1212 ЦК України зобов`язана повернути безпідставно утримувані кошти в розмірі 82 650,00 грн, підстава утримання яких відпала (Постанова Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі № 910/1238/17).

Крім того, оскільки факт винного невиконання умов договору відповідачем доведено матеріалами справи, вимога позивача про стягнення договірної штрафної санкції (штрафу), прямо передбаченої пунктом 7 правочину, у розмірі 82 650,00 грн є повністю законною, обґрунтованою та підлягає задоволенню. Загальна сума, яка підлягає стягненню на користь ОСОБА_1 , становить 165 300,00 гривень.

Розподіляючи судові витрати відповідно до статті 141 ЦПК України, суд враховує, що позов у частині майнових вимог задоволено повністю (стягнуто всю суму 165 300,00 грн).

Позивач звільнена від сплати судового збору як пенсіонер, а тому судовий збір підлягає стягненню з відповідача в дохід держави.

Оскільки у задоволенні позову відмовлено в частині вимоги немайнового характеру, а майнові вимоги задоволено у повному обсязі, судові витрати позивача відповідно до вимог статті 141 ЦПК України покладаються на відповідача.

При цьому клопотання представника відповідача про стягнення витрат на правничу допомогу в розмірі 80 000,00 грн задоволенню не підлягає у зв`язку з відмовою в запереченнях відповідача по суті майнових вимог.

Водночас питання остаточного процесуального розподілу витрат на правничу допомогу, з урахуванням зробленої представником відповідача заяви в порядку частини 8 статті 141 ЦПК України, підлягає вирішенню судом у порядку статті 270 ЦПК України у разі надання відповідних доказів протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду.

Керуючись статтями 13, 15, 16, 203, 215, 216, 230, 509, 525, 526, 530, 629, 635, 1212 Цивільного кодексу України, статтями 4, 9, 12, 13, 76-81, 89, 141, 247, 258, 259, 263-265, 268, 274-279 Цивільного процесуального кодексу України, суд, -

у х в а л и в:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання недійсним попереднього договору та стягнення грошових коштів - задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 грошові кошти, сплачені як гарантований платіж (аванс) за попереднім договором, у розмірі 82 650 (вісімдесят дві тисячі шістсот п`ятдесят) гривень 00 копійок та штраф за порушення умов договору в розмірі 82 650 (вісімдесят дві тисячі шістсот п`ятдесят) гривень 00 копійок, а всього - 165 300 (сто шістдесят п`ять тисяч триста) гривень 00 копійок.

У задоволенні решти позовних вимог - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) в дохід держави судовий збір у розмірі 1 653 (одна тисяча шістсот п`ятдесят три) гривні 00 копійок.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Реквізити учасників справи:

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_2 , місце реєстрації: АДРЕСА_5 ; фактичне місце проживання: АДРЕСА_6 .

Відповідач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 , місце реєстрації: АДРЕСА_7 .

Повний текст рішення суду складений 15 жовтня 2026 року.

Суддя: І.В. Коваленко