Постанова від 05 жовтня 2026 р. у справі №908/35/26 — Касаційний господарський суд Верховного Суду

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 жовтня 2026 року

м. Київ

cправа № 908/35/26

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,

представники учасників справи:

відповідача - Сердюк Р. В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області та Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Нива"

на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 07.07.2026 (судді: Кошля А. О. - головуючий, Кучеренко О. І., Стефанів Т. В.), рішення Господарського суду Запорізької області від 06.05.2026 (суддя Горохов І. С.)та додаткову постанову Центрального апеляційного господарського суду від 22.07.2026

у справі за позовом Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Нива"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Запорізька районна державна адміністрація Запорізької області

про стягнення несплаченої орендної плати, розірвання договору оренди земельної ділянки та зобов`язання вчинити певні дії,

В С Т А Н О В И В:

1. Короткий зміст позовних вимог і підстав позову

1.1. У січні 2026 року Степненська сільська рада Запорізького району Запорізької області (далі - Степненська сільрада) звернулася до Господарського суду Запорізької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Нива" (далі - ТОВ "Агрофірма "Нива") про:

- стягнення з відповідача на користь позивача 34 309,89 грн несплаченої орендної плати за договором оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2322188600:02:002:0261 площею 21,1000 га;

- розірвання договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2322188600:02:002:0261 площею 21,1000 га (невитребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) сіножаті) від 13.10.2017, укладений між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області та ТОВ "Агрофірма "Нива" (зі змінами, внесеними додатковою угодою від 27.07.2018) (далі - спірний договір);

- зобов`язання ТОВ "Агрофірма "Нива" повернути земельну ділянку з кадастровим номером 2322188600:02:002:0261 площею 21,1000 га Степненській сільраді (далі - спірна земельна ділянка).

1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ТОВ "Агрофірма "Нива" як орендар земельної ділянки протягом 2019-2025 років систематично не сплачувало орендну плату у повному обсязі, внаслідок чого фактично сплачувало лише 67% від належного розміру орендної плати, що є істотним порушенням умов договору оренди землі та підставою для його розірвання та повернення земельної ділянки.

1.3. У відзиві на позовну заяву ТОВ "Агрофірма "Нива", заперечуючи проти її задоволення, вказувало на відсутності підстав для стягнення коштів, розірвання договору та повернення земельної ділянки, звертаючи увагу на тому, що об`єктом оренди за спірним договором є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, сіножаті (невитребувані частки (паї) і не відноситься до земель державної чи комунальної власності. Проте позивач застосував до невитребуваних паїв правове регулювання, яке застосовується до земель державної та комунальної власності.

Відповідач також вказував на тому, що спірним договором не передбачено право позивача на односторонню зміну умов договору.

1.4. Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 05.02.2026 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Запорізьку районну державну адміністрацію Запорізької області.

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 06.05.2026, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 07.07.2026, позов задоволено частково, стягнуто з ТОВ "Агрофірма "Нива" на користь Степненської сільради заборгованість з орендної плати у сумі 34 309,89 грн. У задоволенні іншої частини позову відмовлено.

Суди попередніх інстанцій установили обставини щодо виникнення заборгованості з орендної плати внаслідок зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Водночас, встановлена судом заборгованість виникла саме внаслідок різного тлумачення сторонами порядку визначення розміру орендної плати після зміни нормативно грошової оцінки земельної ділянки. Відповідач не відмовлявся від виконання договору, не припиняв користування земельною ділянкою всупереч її цільовому призначенню та не допускав повної несплати орендних платежів, у зв`язку з чим суд апеляційної інстанції з урахуванням правової позиції, викладеної у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, дійшов висновку про те, що до правовідносин сторін не підлягає застосуванню норма пункту "д" частини1 статті 141 Земельного кодексу України.

При цьому суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що враховуючи обставини справи, поведінку сторін та умови договору, порушення відповідачем умов договору не було істотним.

2.2. Додатковим рішенням Господарського суду Запорізької області від 21.05.2026 заяву Степненської сільради про ухвалення додаткового рішення у справі задоволено частково, а саме стягнуто з ТОВ "Агрофірма "Нива" на користь Степненської сільради витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 13 500,00 грн. В іншій частині заяви відмовлено.

2.3. Додатковою постановою Центрального апеляційного господарського суду від 22.07.2026 у задоволенні заяви ТОВ "Агрофірма "Нива" про стягнення судових витрат, понесених в суді апеляційної інстанції, відмовлено. У задоволенні заяви Степненської сільської ради про стягнення судових витрат, понесених в суді апеляційної інстанції відмовлено. Судові витрати, понесені в суді апеляційної інстанції покладено на скаржників.

3. Короткий зміст касаційних скарг і заперечень на неї

3.1. Не погоджуючись із судовими рішення у справі, ТОВ "Агрофірма "Нива" просить постанову Центрального апеляційного господарського суду від 07.07.2026, рішення Господарського суду Запорізької області від 06.05.2026 та додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 21.05.2026 скасувати, ухвалити нове рішення, яким у задоволенні всіх позовних вимог Степненської сільради до ТОВ "Агрофірма "Нива" відмовити повністю. У задоволенні заяви Степненської сільради про стягнення з ТОВ "Агрофірма "Нива" витрат на професійну правничу допомогу відмовити повністю. Судові витрати ТОВ "Агрофірма "Нива" за розгляд справи у судах апеляційної та касаційної інстанцій покласти на Степненську сільраду, обґрунтовуючи підстави для касаційного оскарження судових рішень посиланням на пункти 1, 3, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

Скаржник зазначає таке:

- оскаржуючи судові рішення з підстави, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, скаржник вважає, що суд апеляційної інстанції застосував статтю 8 Цивільного кодексу України, статтю 11 Господарського процесуального кодексу України, статті 21, 30 Закону України "Про оренду землі", статті 271, 288, 289 Податкового кодексу України та статтю 13 Закону України "Про оцінку земель" без належного врахування висновків Верховного Суду у справах № 923/965/19 та № 917/2031/19 про те, що невитребувані (нерозподілені) паї не є землями державної чи комунальної власності;

- обґрунтовуючи підстави оскарження з посиланням на пункт 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, заявник касаційної скарги вважає, що наразі відсутній висновок Верховного Суду щодо можливості поширення за аналогією імперативного порядку автоматичної зміни орендної плати за землі державної та комунальної власності на невитребувані паї, які не належать до публічної власності, коли чинний договір прямо визначає базу, розмір та порядок перегляду орендної плати;

- щодо оскарження судових рішень з підстави, передбаченої у пункті 4 частини статті 287 Господарського процесуального кодексу України у взаємозв`язку з пунктом 1 частини 3 статті 310 вказаного Кодексу, скаржник вважає, що суди порушили статті 13, 73-79, 86, 236, 237, 269 і 282 Господарського процесуального кодексу України, не надали належної відповіді на головні доводи відповідача, не усунули внутрішні суперечності судових висновків та не навели мотивів поширення правового режиму публічних земель на спірну земельну ділянку (невитребувані паї).

Також скаржник вважає, що під час перегляду додаткового рішення апеляційний суд порушив статті 86, 126, 129, 236 і 282 Господарського процесуального кодексу України, оскільки не дослідив належним чином докази та розрахунок щодо зв`язку заявлених витрат із кожною позовною вимогою.

У касаційній скарзі ТОВ "Агрофірма" "Нива" вказує, що очікує понести витрати на професійну правничу допомогу у касаційній інстанції, попередній орієнтовний розрахунок яких становить 14 500,00 грн. та охоплює аналіз процесуальних документів, формування підстав касаційного допуску, підготовку касаційної скарги та процесуальний супровід і вивчення документів касаційного суду. Окремі витрати становить судовий збір 14 534,40 грн.

Докази фактичного розміру витрат, їх сплати або обов`язку сплатити будуть подані у строки та порядку, передбачені частиною восьмою статті 129 Господарського процесуального кодексу України.

3.2. Степненська сільська рада також не погоджуючись із судовими рішеннями в частині відмови у задоволенні позовних вимог, подала касаційну скаргу, в якій з посиланням на пункти 1, 3, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України просить:

- рішення Господарського суду Запорізької області від 06.05.2026 в частині відмови у задоволенні позовних вимог скасувати;

- постанову Центрального апеляційного господарського суду від 07.07.2026 в частині відмови у задоволенні апеляційних скарг Степненської сільради на рішення Господарського суду Запорізької області від 06.05.2026 та на додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 21.05.2026 скасувати;

- ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі, а саме розірвати договір оренди земельної ділянки та зобов`язати ТОВ "Агрофірма "Нива" повернути спірну земельну ділянку Степненській сільраді;

- у решті судові рішення залишити без змін;

- додаткову постанову Центрального апеляційного господарського суду від 22.07.2026 в частині відмови Степненській сільраді у стягненні судових витрат, понесених в суді апеляційної інстанції скасувати;

- змінити розподіл судових витрат в суді першої та апеляційної інстанцій, а саме стягнути з ТОВ "Агрофірма "Нива" на користь Степненської сільради витрати зі сплати судового збору при зверненні до суду першої інстанції за дві вимоги немайнового характеру у розмірі 6 056,00 грн;

- стягнути з ТОВ "Агрофірма "Нива" на користь Степненської сільради витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції у розмірі 7 267,20 грн;

- стягнути з ТОВ "Агрофірма "Нива" на користь Степненської сільради витрати на правничу допомогу адвоката у розмірі 33 000 грн в суді першої інстанції та 23 000,00 грн в суді апеляційної інстанції;

- додаткову постанову Центрального апеляційного господарського суду від 22.07.2026 в частині відмови ТОВ "Агрофірма "Нива" у стягненні судових витрат, понесених в суді апеляційної інстанції залишити без змін;

- судові витрати в суді касаційної інстанції покласти на відповідача.

Скаржник зазначає, що позивач заявив вимогу про розірвання договору оренди землі на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України у зв`язку з систематичною несплатою орендної плати у повному обсязі протягом 2019-2025 років, та істотністю порушення умов договору. У цій справі мова йде не про систематичність повної несплати орендної плати для застосування пункту "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України, а про систематичність неповної сплати відповідачем орендної плати за договором.

Систематичність неповної сплати орендної плати (1), тривалість несплати орендної плату (2) у визначеному договором розмірі та відсоток несплати (3) орендарем орендної плати у сукупності дозволяють стверджувати про істотність порушення ТОВ "Агрофірма "Нива" договору оренди землі.

Суди попередніх інстанцій не врахували висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 та Верховного Суду у наведених скаржником постановах. При цьому суд апеляційної інстанції послався на постанову Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 та постанову Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19, які не є релевантними до спірних правовідносин.

Щодо оскарження судових рішень з підстави, передбаченої у пункті 2 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, скаржник зазначає, що суди першої та апеляційної інстанцій погодилися з доводами відповідача у справі, що сплата орендної плати у розмірі 67% по відношенню до орендної плати з урахуванням загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, введеної в дію з 01.01.2019, та систематична часткова несплата орендної плати протягом 2019-2025 років у розмірі 33%, не свідчать про істотне порушення умов договору оренди землі.

Також скаржник вважає, що наразі відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норм права у подібних правовідносинах - частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України в системному зв`язку зі статтею 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", постановою Кабінету Міністрів України від 07.02.2018 № 105, наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 16.11.2018 № 552, статтями 271, 286 Податкового кодексу України щодо таких питань:

- які чинники (показники) при виконанні договору оренди землі є основними для висновку щодо істотності порушення договору оренди землі та наявності підстав для його розірвання;

- які інші чинники (показники) при виконанні договору оренди, що свідчать про істотність порушення договору оренди землі та наявність підстав для його розірвання;

- чи є відсоток сплати / відсоток несплати орендної плати основним чинником (показником) для висновку щодо істотності порушення договору оренди землі та наявності підстав для його розірвання;

- чи є тривалість періоду неповної сплати орендної плати основним чинником (показником) для висновку щодо істотності порушення договору оренди землі та наявності підстав для його розірвання;

- чи є систематичність неповної сплати орендної плати основним чинником (показником) для висновку щодо істотності порушення договору оренди землі та наявності підстав для його розірвання;

- чи є сплата орендної плати у розмірі 67%, тобто лише 2/3 від належної суми (дійсного розміру) орендної плати з урахуванням загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення протягом 2019-2025 років істотним порушенням договору оренди землі протягом тривалого строку;

- чи є несплата орендної плати у розмірі 33% від належного (дійсного) розміру орендної плати протягом 2019-2025 років підставою для розірвання договору оренди невитребуваних (нерозподілених) земельних часток (паїв) на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України;

- чи впливає відсутність пропозиції орендодавця/орендаря укласти додаткову угоду у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки землі на обов`язки орендаря сплачувати орендну плату з урахуванням зміненої нормативної грошової оцінки у належному розмірі та строки;

- чи зобов`язані органи місцевого самоврядування (орендодавці земельної ділянки) повідомляти орендарів про зміну нормативної грошової оцінки внаслідок проведення державою на підставі рішення Уряду та затвердження наказом центрального органу виконавчої влади в галузі аграрної політики загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, проведеної у 2018 році, яка набула чинності з 01.01.2019 та є обов`язковою для застосування;

- чи потрібно після зміни правової позиції Верховного Суду щодо ефективного способу захисту прав орендодавця враховувати попередню (змінену) правову позицію Верховного Суду під час оцінки судом правовідносин між сторонами за договором оренди землі на предмет істотності, систематичності, тривалості порушення орендарем умов договору оренди.

4. Розгляд касаційних скарг та позиція Верховного Суду

4.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника відповідача, дослідивши наведені у касаційних скаргах доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів зазначає таке.

4.2. Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, 13.10.2017 між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області та ТОВ "Агрофірма "Нива" укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2322188600:02:002:0261 площею 21,1000 га невитребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) сіножаті, розташованої на території Степненської сільради за межами населеного пункту з цільовим призначенням 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Додатковою угодою від 27.07.2018 змінено строк дії договору оренди на 49 років.

Сторони у договорі також передбачили такі умови:

- пунктом 4.2 договору визначено річний розмір орендної плати 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

- за змістом пункту 2.3 договору зафіксовано нормативну грошову оцінку земельної ділянки на дату укладення договору у розмірі 96 439,45 грн;

- пунктом 4.6 договору передбачено перегляд розміру орендної плати у випадку зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки з повідомленням іншої сторони та укладенням додаткової угоди при досягненні згоди;

- спірна земельна ділянка є невитребуваними (нерозподіленими) земельними частками (паями) (пункт 2 договору).

Суди попередніх інстанцій установили, що з 01.01.2019 повноваження щодо розпорядження нерозподіленими (невитребуваними) земельними ділянками перейшли до сільських, селищних, міських рад.

Також суди попередніх інстанцій установили, що ТОВ "Агрофірма "Нива" здійснювало платежі з орендної плати протягом спірного періоду 2019-2025 років.

Додаткова угода про зміну розміру орендної плати між сторонами не укладалася, з відповідними пропозиціями жодна зі сторін до іншої не зверталася. Договір оренди є чинним, недійсним не визнавався, право оренди відповідача у встановленому законом порядку не припинене.

4.3. Предметом позовних вимог у справі, яка розглядається, є вимоги Степненської сільради про стягнення з ТОВ "Агрофірма "Нива" 34 309,89 грн несплаченої орендної плати за договором оренди земельної ділянки, розірвання договору та зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку з підстав неналежного виконання відповідачем умов договору щодо повної сплати орендної плати.

4.4. Суди попередніх інстанцій установили, що 07.02.2018 Кабінет Міністрів України прийняв постанову № 105 "Про проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України" (далі - Постанова № 105), якою вирішено провести у 2018 році загальнонаціональну (всеукраїнську) нормативну грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення, затверджено Порядок проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (далі - Порядок), доручено Міністерству аграрної політики та продовольства, Державній службі з питань геодезії, картографії та кадастру забезпечити проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення до 31.08.2018.

16.11.2018 наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України № 552 "Про затвердження технічної документації із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення" затверджено технічну документацію із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, яка набула чинності з 01.01.2019.

Суди установили, що договір оренди землі був укладений 13.10.2017, тобто до введення в дію загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, яка набрала чинності з 01.01.2019.

На момент укладення договору сторони визначили річний розмір орендної плати 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що на дату укладання договору складало 96439,45 грн.

Після 01.01.2019 орендодавцями таких ділянок є виключно сільські, селищні, міські ради. З 05.12.2019 Степненська сільрада стала орендодавцем за спірним договором.

Суди установили також, що відповідач подавав податкові декларації з плати за землю за 2019- 2025 роки та сплачував орендну плату згідно з умовами договору з урахуванням індексації, виходячи з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної в договорі у сумі 96 439,45 грн і заборгованість у розмірі 34 309,89 грн виникла виключно внаслідок незастосування відповідачем нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки, про яку позивач не повідомляв відповідача до звернення з позовом до суду.

Суди попередніх інстанцій дійшли висновку про наявність підстав для стягнення заборгованості з відповідача, та, водночас, про відсутність підстав для розірвання договору встановивши, що вказані позивачем обставини для розірвання не є істотними в розумінні частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.

4.5. Оскаржуючи судові рішення у справі ТОВ "Агрофірма "Нива" просить їх скасувати в частині задоволення позовних вимог про стягнення з товариства заборгованості з орендної плати акцентуючи увагу на неврахуванні судами висновків Верховного Суду стосовно того, що невитребувані (нерозподілені) паї не є землями державної чи комунальної власності, а отже і відсутності підстав для стягнення заборгованості.

4.6. За змістом статті 93 Земельного кодексу України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

У статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно з частинами 1, 3 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

У статті 627 Цивільного кодексу закріплено принцип свободи договору та передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 Цивільного кодексу України).

Відповідно до частин 1, 3 статті 632 вказаного Кодексу ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Статтею 638 Цивільного кодексу України унормовано, що договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

У статті 651 цього Кодексу передбачені підстави для зміни або розірвання договору та встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Згідно з частиною 1 статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

4.7. За змістом статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з частиною 1 статті 15 вказаного Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до частин 1, 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

У статті 23 цього Закону передбачена зміна орендної плати, за змістом частини 2 якої орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 зазначено, що договір оренди землі є цивільно-правовим договором оренди (найму), що регулюється Цивільним кодексом України, іншими нормативними актами. Особливості правового регулювання відносин з оренди землі обумовлюються, зокрема, формою власності на земельні ділянки, що орендуються. Так, норми, що регулюють розмір, форму та порядок внесення орендної плати за землі державної та комунальної власності, характеризуються більшим ступенем імперативності регулювання порівняно із землями приватної власності.

4.8. Як свідчать матеріали справи, за умовами пункту 2 спірного договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 21,1000 га (кадастровий номер 2322188600:02:002:0261) - землі сільськогосподарського призначення, сіножаті (невитребувані земельні частки (паї)).

4.9. Указ Президента України від 08.08.1995 № 720/95 "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям" регулює поділ сільськогосподарських угідь на земельні частки (паї), у пункті 1 якого визначено, що паюванню підлягають сільськогосподарські угіддя , передані у колективну власність колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам, у тому числі створеним на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств.

Закон України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" визначає організаційні та правові засади виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок у натурі (на місцевості) із земель, що належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам на праві колективної власності, а також порядок обміну цими земельними ділянками, особливості розпорядження землями та використання земель, що залишилися у колективній власності після розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв).

Статтею 13 вказаного Закону (у редакції, чинній на час укладення договору від 13.10.2017) передбачено, що нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк, визначений у договорі оренди земельної ділянки, але не довше, до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.10.2019 у справі № 922/2723/17 зазначено, що нерозподілені частки (паї) не є землями державної чи комунальної власності, а лише перебувають у розпорядженні відповідних адміністрацій до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку.

Колегія суддів вважає за необхідне звернути увагу на те, що зазначене свідчить, що нерозподілені частки (паї) не є землями державної чи комунальної власності, а норм, які регулюють розмір, форму та порядок внесення орендної плати за такі землі, якими розпорядився орган місцевого самоврядування в порядку статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", чинне законодавство не містить.

Такий висновок було враховано Верховним судом у постановах від 28.10.2020 у справі № 923/965/19 та від 26.04.2023 у справі № 917/2031/19, на неврахування яких вказує ТОВ "Агрофірма "Нива" у касаційній скарзі.

Отже, оскільки нерозподілені частки (паї) не є державними чи комунальними землями, а норми які б регулювали розмір, форму та порядок внесення орендної плати відсутні, доводи ТОВ "Агрофірма "Нива", викладені у касаційній скарзі про помилковість висновків судів щодо поширення на спірні правовідносини правового режиму орендної плати, встановленого для державних та комунальних земель, є обґрунтованими.

Колегія суддів також вважає за необхідне зазначити, що для земель державної та комунальної власності закон встановлює спеціальні правила, зокрема, щодо визначення орендної плати та нормативної грошової оцінки.

У свою чергу, такі правила не можуть автоматично поширюватися на земельні ділянки, які не належать до державної чи комунальної власності, якщо закон прямо цього не передбачає.

При цьому віднесення власників земельних часток (паїв) до платників земельного податку відповідно до Податкового кодексу України не свідчить про поширення на орендаря невитребуваної земельної ділянки порядку визначення орендної плати, встановленого цим Кодексом для земель державної чи комунальної власності. Так, сплата орендної плати та податку на землю мають відмінні правові підстави та різних платників.

4.10. Колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що за приписами законодавства, зокрема, положень статей 525, 526, 627-629, 651 Цивільного кодексу України, одна зі сторін не має права на власний розсуд змінювати погодженні умови договору, якщо таке право не встановлено законом або договором.

Зміна обставин, які сторони договору визначили як підставу для перегляду певної умови договору, не свідчить про зміну такої умови договору і потребує реалізації погодженого сторонами порядку та досягнення згоди, або вирішення такого питання у судовому порядку.

Отже, виникнення передбаченої договором підстави для перегляду розміру орендної плати (платежу) не свідчить про автоматичну зміну розміру такої орендної плати і до зміни сторонами договору його умов зобовязання підлягають виконанню на раніще погоджених умовах.

Як вбачається з матеріалів справи спірний договір не містить умов про автоматичний перерахунок розміру орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Водночас змін у договір у передбачений ним спосіб у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки внесено не було, а законодавством не встановлено обов`язку щодо автоматичного застосування нового розміру нормативної грошової оцінки землі при розрахунку орендної плати за користування нерозподіленими (невитребуваними) частками (паями).

Суди попередніх інстанцій не встановили, що договір містить положення про автоматичний перерахунок розміру орендної плати за земельну ділянку внаслідок зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а визначення у договорі розміру орендної плати у відсотковому розмірі відповідно до нормативної грошової оцінки земельної ділянки не свідчить про погодження сторонами договору автоматичного перерахунку орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки.

При цьому судами попередніх інстанцій встановлено, що відповідач сплачував орендну плату протягом спірного періоду в розмірі і спору між сторонами з цього приводу не виникало.

Посилання судів попередніх інстанцій на правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 та від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 стосовно того, що зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки автоматично змінився й розмір орендної плати земельної ділянки у цьому випадку є помилковими, оскільки такі висновки були зроблені відносин договорів оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, а тому не підлягають застосуванню до правовідносин, які виникли щодо оренди нерозподілених часток (паїв).

4.11. Ураховуючи наведене, колегія суддів вважає, що у цьому випадку правові підстави для стягнення з ТОВ "Агрофірма "Нива" заборгованості з орендної плати внаслідок зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка є предметом договору - невитребувані частки (паї) без укладення додаткової угоди до договору відсутні, а тому судові рішення у справі в частині стягнення грошових коштів з відповідача підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про залишенням позову в цій частині без задоволення.

Зазначені обставини також свідчать про відсутність у такому випадку правових підстав і для розірвання договору оренди, а тому судові рішення в цій частині слід залишити без змін з мотивів, наведених у цій постанові.

Також підлягають скасуванню й додаткове рішення та додаткова постанова судів попередніх інстанцій щодо розподілу судових витрат які є похідними, із здійсненням їх нового розподілу.

5. Висновки Верховного Суду

5.1. За змістом статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

5.2. Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково та ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд (пункт 3 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України).

За змістом частин 1, 3 статті 311 Господарського процесуального кодексу України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

5.3. Зважаючи на викладене, колегія суддів вважає, що судові рішення у справі в частині задоволення позовних вимог про стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості з орендної плати слід скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні цих позовних вимог, а в решті судові рішення залишити без змін з мотивів, наведених у цій постанові.

6. Розподіл судових витрат

6.1. Згідно з частиною 1 статті 315 Господарського процесуального кодексу України у резолютивній частині постанови касаційної інстанції зазначається новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, - у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення, а також розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

6.2. Пунктом 2 частини 1 статті 129 зазначеного Кодексу передбачено, що судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З огляду на те, що за результатами розгляду касаційної скарги ТОВ "Агрофірма "Нива" колегія суддів дійшла висновку про скасування судових рішень з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, то слід здійснити розподіл судових витрат, понесених ТОВ "Агрофірма "Нива" у зв`язку із розглядом справи в судах першої, апеляційної та касаційної інстанцій.

При цьому, оскільки доводи Степненської сільради, наведені в її касаційній скарзі, не знайшли підтвердження, а судові рішення в оскаржуваній сільрадою частині про відмову у задоволенні позовних вимог про розірвання договору та повернення земельної ділянки підлягають залишенню без змін, то судові витрати за подання касаційної скарги покладаються на скаржника.

Питання щодо витрат на професійну допомогу підлягає вирішенню в порядку та строки, передбачені Господарським процесуальним кодексом України.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області залишити без задоволення.

2. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 07.07.2026 та рішення Господарського суду Запорізької області від 06.05.2026 у справі № 908/35/26 в частині відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання договору та зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Нива" повернути земельну ділянку Степненській сільській раді Запорізького району Запорізької області залишити без змін.

3. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Нива" задовольнити.

4. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 07.07.2026 та рішення Господарського суду Запорізької області від 06.05.2026 у справі № 908/35/26 в частині задоволення позовних вимог про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Нива" на користь Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області заборгованості з орендної плати у сумі 34 309,89 грн скасувати. Ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог в цій частині.

5. Додаткову постанову Центрального апеляційного господарського суду від 22.07.2026 та додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 21.05.2026 у справі № 908/35/26 скасувати.

6. Здійснити новий розподіл судових витрат, а саме стягнути зі Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Нива" судовий збір за подання апеляційної скарги у сумі 13 626,00 грн (тринадцять тисяч шістсот двадцять шість грн, 00 коп.) та за подання касаційної скарги у сумі 14 534,40 грн (чотирнадцять тисяч п`ятсот тридцять чотири грн, 40 коп.).

Доручити Господарському суду Запорізької області видати наказ на виконання цієї постанови.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Т. Б. Дроботова

Судді Н. О. Багай

Ю. Я. Чумак