Рішення від 21 вересня 2026 р. у справі №916/4750/25 — Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

65618, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua

веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"22" вересня 2026 р.м. ОдесаСправа № 916/4750/25

Господарський суд Одеської області у складі судді Бездолі Ю.С.

при секретарі судового засідання: Степанюк А.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, буд. 1, код ЄДРПОУ 26302595)

до відповідача: Фізичної особи-підприємця Черкасової Марії Володимирівни ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний код НОМЕР_1 )

про розірвання договору та виселення, -

за участю представників сторін:

від позивача: Бондар А.Г., діє в порядку самопредставництва

від відповідача: не з`явився

Суть спору: Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Фізичної особи-підприємця Черкасової Марії Володимирівни, в якому просить суд:

- розірвати договір оренди нежилого приміщення №338/205 від 16.11.2015, укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Фізичною особою-підприємцем Черкасовою Марією Володимирівною;

- виселити Фізичну особу-підприємця Черкасову Марію Володимирівну з нежилого підвального приміщення загальною площею 138,8 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні, 89, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем своїх зобов`язань за договором оренди нежитлового приміщення №338/205 від 16.11.2015, а саме: орендарем допущено істотне порушення умов договору оренди щодо цільового використання об`єкта оренди.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 01.12.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №916/4750/25; визначено здійснювати розгляд справи у порядку загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 23.12.2025 о 14:15. Ухвалою суду від 23.12.2025 продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та відкладено підготовче засідання на 23.01.2026 о 09:50. Підготовче засідання 23.01.2026 о 09:50 не відбулось на підставі акту Господарського суду Одеської області від 22.01.2026, складеного керівником апарату і відповідальними працівниками суду із засвідченням того факту, що в будівлі суду сталась розгерметизація системи опалення і наступне різке охолодження повітря в адміністративній будівлі, у зв`язку з чим з 22.01.2026 до усунення відповідних несправностей було призупинено як реєстрацію вхідної кореспонденції, так і проведення призначених судових засідань. Ухвалою суду від 27.01.2026 підготовче засідання призначено на 13.02.2026 о 12:15. У підготовчому засіданні 13.02.2026 судом у протокольній формі винесено ухвалу у порядку ст. 183 ГПК України про відкладення підготовчого засідання на 05.03.2026 о 10:15. Ухвалою суду від 05.03.2026 відкладено підготовче засідання на 25.03.2026 о 09:40.

23.03.2026 за вх.№10132/26 до суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву з клопотанням про поновлення строку для його подання, яке судом у протокольній формі задоволено та прийнято відзив до розгляду, а додаткові документи залучено судом до матеріалів справи. До поданого відзиву відповідачем додано клопотання про витребування у позивача оригіналів електронних доказів, а саме: пристрою, на якому зберігаються фотознімки, які відображені в актах обстеження від 14.11.2024 та від 21.08.2025. У поданому відзиві відповідач просить суд відмовити в позові з огляду на наступне:

- єдиними доказами, на які посилається позивач як на підставу своїх позовних вимог та доказів щодо нецільового використання приміщення є наступні документи: акт обстеження нежитлового приміщення від 14.11.2024 та акт обстеження нежитлового приміщення від 21.08.2025;

- відповідач вважає, що такі докази не відповідають критеріям належності та допустимості, а отже не можуть бути прийняті на підтвердження факту користування орендованим майном відповідно до або у порушення умов договору; до актів обстеження було долучено фотознімки, що у розумінні ГПК України є електронними доказами; всупереч ГПК України позивачем не було зазначено на який саме пристрій була зроблена фотофіксація та де зберігається оригінал;

- ані договором оренди, ані будь-яким Законом, ані Положенням про Департамент не закріплені права Департаменту на складання актів обстеження;

- Департаментом не було взято до уваги, що відповідач справно сплачує орендну плату у період постійних обстрілів, відключень світла та стабільної інфляції та не має жодної заборгованості; проте у разі якщо позивач вважає, що відповідач допустив істотне порушення, то суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати; при цьому позивачем не було долучено до позовної заяви будь-якого розрахунку збитків;

- відповідач частково не погоджується з фотофіксацією, яка була зроблена невідомо коли і невідомо ким, а тому з урахуванням вимог ст. 96 ГПК України надає електронні докази, а саме фотофіксацію нежитлового підвального приміщення, загальною площею, 113,4 кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, просп. Маршала Жукова, 89, зроблену 18.03.2026, оригінали електронних доказів зберігаються у відповідача на носії IPHONE 16PRO, IMEI 35 005963 125803 7 та можуть бути надані для огляду в судовому засіданні в будь-який час;

- відповідач заявляє, що у нього відсутні будь-які ліцензії, РРО/ПРРО на продаж товарів підакцизної групи, а тому висновок, зроблений позивачем, не ґрунтується на належних, допустимих і достовірних доказах; більш того, продаж товарів підакцизної групи є підставою для складання протоколу про адміністративне правопорушення, проте позивачем також не було долучено зазначених протоколів до суду, що може свідчити або про хибний висновок щодо продажу товарів підакцизної групи або про свідоме не повідомлення правоохоронних органів та органів Державної податкової служби про вчинене адміністративне або податкове правопорушення, що може трактуватись як службова халатність з боку посадових осіб Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

У підготовчому засіданні 25.03.2026 судом оголошено перерву до 16.04.2026 об 11:00.

07.04.2026 за вх.№11884/26 до суду від позивача надійшла відповідь на відзив, яка прийнята судом до розгляду та додаткові документи, які залучено судом до матеріалів справи. У поданій відповіді на відзив позивач просить суд задовольнити позов та зазначив, зокрема, наступне:

- ФОП Черкасова М.В. була належним чином повідомлена про проведення 21.08.2025 комісійного обстеження орендованого приміщення як заходу контролю за ефективністю та цільовим використанням об`єкта оренди; відтак 21.08.2025 уповноважені представники Департаменту, реалізовуючи передбачені договором та Положенням повноваження, здійснили комісійне обстеження нежитлового приміщення за адресою орендованого майна, за результатами якого було складено відповідний акт;

- ФОП Черкасової М.В. була ознайомлена зі змістом акта обстеження, однак від його підписання відмовилась, про що зроблено відповідний запис у самому акті; під час складання акта обстеження ФОП Черкасова М.В. не зазначила жодних заперечень щодо встановлених комісією обставин, зокрема щодо факту використання орендованого приміщення не за цільовим призначенням, хоча не була позбавлена можливості викласти свої зауваження чи заперечення безпосередньо під час оформлення відповідного акта;

- доводи відповідача про неналежність акта обстеження як доказу у справі є необґрунтованими та не узгоджуються із правовими позиціями Верховного Суду щодо допустимості використання актів обстеження об`єктів оренди як доказів у спорах, що виникають із договорів оренди державного та комунального майна;

- позивачем дотримано вимоги чинного процесуального законодавства щодо отримання, оформлення та подання електронних доказів у даній справі;

- умовами укладеного договору чітко встановлено, що орендовані приміщення орендодавцем передаються орендарю виключно для використання під розміщення торговельного об`єкта з продажу продовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи; з наданого суду акту обстеження від 21.08.2025 чітко вбачається, що у орендованому відповідачкою приміщенні здійснюється торгівля, зокрема, спиртними та алкогольними напоями; твердження відповідача про відсутність у нього ліцензій на здійснення роздрібної торгівлі товарами підакцизної групи саме по собі не спростовує встановленого факту використання орендованого приміщення не за цільовим призначенням та не може вважатися належним доказом відсутності реалізації відповідних товарів;

- визначальним у межах даного спору є факт встановлення використання орендованого приміщення з порушенням погодженого сторонами профілю використання, що підтверджується актом комісійного обстеження від 21.08.2025, матеріалами фотофіксації та іншими доказами, наявними у матеріалах справи, і свідчить про використання приміщення для реалізації, зокрема, алкогольних напоїв, що прямо заборонено умовами договору оренди.

16.04.2026 за вх.№13199/26 до суду від позивача надійшли додаткові документи, які залучено судом до матеріалів справи.

У підготовчому засіданні 16.04.2026 судом у протокольній формі задоволено клопотання відповідача про витребування доказів та витребувано у позивача оригінали електронних доказів для огляду при розгляді справи по суті.

У підготовчому засіданні 16.04.2026 судом у протокольній формі закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 14.05.2026 о 10:45. Ухвалою суду від 14.05.2026 відкладено розгляд справи на 04.06.2026 о 10:45. Судове засідання 04.06.2026 о 10:45 не відбулось у зв`язку з оголошенням системою цивільної оборони в Одеському районі повітряної тривоги, приймаючи до уваги також зміщення графіку судових засідань. Ухвалою суду від 04.06.2026 судове засідання призначено на 25.06.2025 о 12:15. Ухвалою суду від 25.06.2026 відкладено розгляд справи на 17.07.2026 об 11:40. Судове засідання 17.07.2026 об 11:40 не відбулось у зв`язку з оголошенням системою цивільної оборони в Одеському районі повітряної тривоги, приймаючи до уваги також зміщення графіку судових засідань. Ухвалою суду від 21.07.2026 судове засідання призначено на 04.09.2026 об 11:40. Судове засідання на 04.09.2026 об 11:40 не відбулось у зв`язку з оголошенням системою цивільної оборони в Одеському районі повітряної тривоги. Ухвалою суду від 08.09.2026 судове засідання призначено на 22.09.2026 об 11:45.

У судовому засіданні 22.09.2026 представник позивача просить суд задовольнити позов.

Відповідач у судове засідання 22.09.2026 не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи належним чином повідомлений, ухвала суду про відкладення судового засідання на 22.09.2026 вручена представнику відповідача засобами електронного зв`язку, тому вважається, що її вручено й особі, яку він представляє. 22.09.2026 за вх.№32202/26 до суду від відповідача надійшло клопотання про відкладення судового засідання 22.09.2026 у зв`язку з тим, що представник ФОП Черкасової М.В. адвокат Тарановський Д.С. буде перебувати на іншому судовому засіданні у Одеському апеляційному суді по справі №947/42670/25 про стягнення пені за прострочення сплати аліментів. У судовому засіданні 22.09.2026 судом у протокольній формі відмовлено у задоволенні клопотання відповідача про відкладення судового засідання, враховуючи строки розгляду справи, а також те, що судом забезпечено можливість сторонам надати всі процесуальні заяви на стадії підготовчого провадження, а також приймаючи до уваги, що представником відповідача не надано до суду доказів на підтвердження неможливості прибуття у судове засідання.

У зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України, Указом Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні», затвердженим Законом України від 24.02.2022 №2102-IX, в Україні було введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, який неодноразово продовжувався, зокрема, Указом Президента України від 13.07.2026 №596/2026, затвердженим Законом України від 14.07.2026 №4928-IX, продовжено строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 02 серпня 2026 року строком на 90 діб.

Справа №916/4750/25 розглядається судом в період оголошеного на всій території України воєнного стану через військову агресію російської федерації проти України.

Жодних заяв та/або клопотань, пов`язаних з неможливістю вчинення якихось процесуальних дій у зв`язку з воєнним станом, про намір вчинити такі дії до суду від учасників справи не надійшло.

У відповідності до вимог пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод - кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку. Поняття розумного строку не має чіткого визначення, проте розумним слід вважати строк, який необхідний для вирішення справи у відповідності до вимог матеріального та процесуального законів.

В судовому засіданні 22.09.2026 господарський суд дійшов висновку про можливість розгляду справи по суті за наявними у справі письмовими позиціями обох сторін.

Відповідно до ст. 240 ГПК України в судовому засіданні 22.09.2026 оголошено вступну та резолютивну частини рішення. Натомість повне рішення складено 14.10.2026 з урахуванням обставин введеного воєнного стану, обстрілів об`єктів критичної інфраструктури, масованих атак м. Одеси країною-агресором. Відповідні процесуальні строки на апеляційне оскарження вказаного рішення обчислюються з дати складання повного тексту (14.10.2026), на що суд звертає увагу сторін.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представника позивача, господарський суд встановив:

16.11.2015 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець, позивач) та Фізичною особою-підприємцем Черкасовою Марією Володимирівною (орендар, відповідач) укладений договір оренди нежитлового приміщення №338/205.

Відповідно до п.1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове підвальне приміщення загальною площею 113,4 (сто тринадцять і чотири) кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, просп. Маршала Жукова, 89 (далі за текстом - об`єкт оренди).

Згідно з п.1.3 договору термін дії договору оренди: з 16.11.2015 до 16.10.2018.

За п.3.4 договору орендодавець зобов`язується передати орендарю в оренду нежитлове приміщення згідно з п.1.1 цього договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами.

Згідно з п.4.1 договору вказані у п.1.1 приміщення передаються орендарю виключно для використання під розміщення торговельного об`єкта з продажу продовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи.

Відповідно до п.4.7 договору після закінчення строку дії договору або у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду, та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати об`єкта оренди.

Згідно з п.5.5 договору за невиконання або неналежне виконання орендарем обов`язків, передбачених, зокрема, п.4.1 цього договору, орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством.

Відповідно до п.п. 7.5, 7.6, 7.8, 7.11 договору зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін; зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами на протязі 20 днів і вносяться у тій самій формі, в якій укладено цей договір; договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначенням договору оренди; у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором; дія договору оренди припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; продажу об`єкта оренди за участю орендаря; загибелі об`єкта оренди; достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду; банкрутства або ліквідації орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

16.11.2015 сторонами складено та підписано акт приймання-передачі орендареві ФОП Черкасовій М.В. нежитлових підвальних приміщень загальною площею 113,4 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, просп. Маршала Жукова, 89.

08.06.2016 між сторонами укладено додатковий договір №1 до договору №338/205, яким, зокрема, внесено зміни в частині порядку розрахунків орендної плати.

03.10.2016 між сторонами укладено додатковий договір №2 до договору №338/205, яким, зокрема, викладено п.4.1 договору в новій редакції: вказане у п.1.1 приміщення орендодавцем передано орендарю виключно для використання під пункт надання побутових послуг; внесено зміни в частині порядку розрахунків орендної плати.

01.02.2017 між сторонами укладено додатковий договір №3 до договору №338/205, яким, зокрема, внесено зміни в частині порядку розрахунків орендної плати.

15.02.2017 між сторонами укладено додатковий договір №4 до договору №338/205, яким, зокрема, викладено п.4.1 договору в новій редакції: вказане у п.1.1 приміщення орендодавцем передано орендарю виключно для використання під пункт надання побутових послуг; внесено зміни в частині порядку розрахунків орендної плати.

12.03.2019 між сторонами укладено додатковий договір №5 до договору №338/205, яким продовжено термін дії цього договору на 2 роки 11 місяців, а саме з 12 березня 2019 року до 12 лютого 2022 року та внесено зміни в частині порядку розрахунків орендної плати.

15.06.2020 між сторонами укладено додатковий договір №6 до договору №338/205, яким викладено п.1.1 договору у новій редакції: орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення підвалу, загальною площею 138,8 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні, 89 на підставі технічного паспорту, виготовленого КП «БТІ» та внесено зміни в частині порядку розрахунків орендної плати.

Також в матеріалах справи наявні:

- акт обстеження нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні, 89, складений 14.11.2024 комісією у складі: заступника начальника орендного відділу Департаменту Інни Волкової, головного спеціаліста орендного відділу Наталії Будзар у присутності мешканки будинку Жакової Оксани Сергіївни та затверджений заступником директора Департаменту Юрієм Філіповим 14.11.2024 та погоджений начальником Управління орендних відносин Марією Лисак; у вказаному акті комісією встановлено: нежитлове приміщення підвалу загальною площею 138,8 кв.м по просп. Небесної Сотні, 89 орендує Фізична особа-підприємець Черкасова Марія Володимирівна згідно договору оренди №338/205 від 16.11.2015; термін дії договору - 12.02.2022; балансоутримувач: КУ «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради»; профіль використання за умовами договору: пункт надання побутових послуг; комісією встановлено, що орендоване приміщення використовується виключно під розміщення продовольчого магазину, що включає в себе також алкогольну та тютюнову продукцію; відтак комісією констатовано, що орендарем порушено п.4.1 договору оренди в частині використання об`єкта оренди не за цільовим призначенням; у акті міститься примітка - представник орендаря від підпису відмовився; до акта додано матеріали фотофіксації;

- лист від 05.08.2025, в якому Департамент повідомив відповідача про необхідність забезпечення доступу до нежитлових приміщень 21.08.2025 для обстеження;

- акт обстеження нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні, 89, складений 21.08.2025 комісією у складі: начальника орендного відділу Васильєвої Ольги, головного спеціаліста Будзар Наталії у присутності ФОП Черкасової М.В. та затверджений заступником директора Департаменту Юрієм Філіповим 21.08.2025 та погоджений начальником Управління орендних відносин Марією Лисак; у вказаному акті комісією встановлено: обстеження проведено 21.08.2025 з 15:30 до 15:40; приміщення підвалу площею 138,8 кв.м орендує ФОП Черкасова М.В; термін дії договору - 12.02.2022; профіль за договором: пункт побутових послуг; під час обстеження комісією встановлено: об`єкт оренди розташовано у підвальному приміщенні дев`ятиповерхового житлового будинку, окремий вхід з фасаду; орендарем порушено профіль використання: приміщення використовується під магазин продовольчої торгівлі та акцизних товарів; ФОП Черкасова М.В. від підпису відмовилася; до акта додано матеріали фотофіксації.

- акт звірки по договору №338/205 за період січня 2022 року - березня 2026 року.

Також в матеріалах справи наявні надані відповідачем матеріали фотофіксації нежитлового підвального приміщення.

В матеріалах справи наявний рукописний лист ФОП Черкасової М.В. від 20.08.2021 до Департаменту, який складений недержавною мовою (російською) без засвідченого у встановленому законом порядку перекладу українською мовою, а тому суд визнає такий лист неналежним та недопустимим доказом, що унеможливлює його дослідження при вирішенні спору по суті.

Неналежне виконання відповідачем своїх зобов`язань за договором оренди нежитлового приміщення №338/205 від 16.11.2015 щодо допущення істотного порушення умов договору з приводу нецільового використання об`єкта оренди стало підставою для звернення позивача до господарського суду з відповідним позовом про розірвання договору та виселення.

Проаналізувавши наявні у справі докази та надавши їм правову оцінку, суд дійшов висновку про часткове задоволення позову, виходячи з наступного.

Відповідно до ч.1 ст. 1 ЦК України цивільним законодавством регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників.

Згідно з п.п. 5,6 ч.1 ст. 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є, судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно з ч.ч. 1,2 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

У відповідності до ст. 14 ГПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини (п.1 ч.2 ст. 11 ЦК України).

За ч.1 ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.

У відповідності до ч.2 ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства.

Пункт 1 ч.1 ст. 208 ЦК України визначає, що у письмовій формі належить вчиняти правочини між юридичними особами.

За ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Частиною 1 ст. 627 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Згідно з ч.1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч.ч. 1, 5 ст. 762 ЦК України за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

За ч.1 ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Відповідно до ст. 764 ЦК України якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

За ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Частиною 2 статті 795 ЦК України встановлено, що повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.

Закон України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 (далі - Закон №157-ІХ, новий Закон про оренду) визначає правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим.

Враховуючи опублікування тексту Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 №157-ІХ в офіційному виданні «Голос України» 26.12.2019, цей Закон набрав чинності 27.12.2019 і відповідно до наведених приписів введений в дію з 01.02.2020, а отже із цієї дати підлягають застосуванню його приписи (за винятком норм, зазначених в розділі «Прикінцеві та перехідні положення»). Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 16.01.2025 у справі №927/395/23, від 26.11.2024 у справі №927/394/23, від 07.02.2024 у справі №902/852/22.

Відповідно до п.п. 1, 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року, крім: 1) положень статей 5, 6, 11, 14, частини восьмої статті 15, частини шостої статті 16 цього Закону (в частині роботи ЕТС), які стосуються внесення (включення) та опублікування інформації в ЕТС, подання заяв, у тому числі заяв на оренду, в ЕТС, опублікування в ЕТС Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, які вводяться в дію з 1 жовтня 2020 року. Внесення (включення) та опублікування інформації, оприлюднення Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, що передбачені статтями 5, 6, 14, частиною восьмою статті 15, частиною шостою статті 16 цього Закону, здійснюються на офіційних вебсайтах орендодавців, а також у друкованих засобах масової інформації, якщо це передбачено рішенням представницького органу місцевого самоврядування, до моменту введення в дію положень, передбачених цим підпунктом. Подання заяв, у тому числі заяв на оренду, передбачених статтями 6, 11, 14 цього Закону, здійснюється в паперовій або в електронній формі (без використання ЕТС) до моменту введення в дію положень, передбачених цим підпунктом пункту 1 Прикінцевих та перехідних положень; 2) положень пункту 8 Прикінцевих та перехідних положень, які вводяться в дію з дня набрання чинності цим Законом. Договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Згідно зі ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті. Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством. Договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Рішення про продовження договору оренди державного майна, передбаченого частиною другою цієї статті, і рішення про відмову у продовженні договору оренди державного майна приймаються орендодавцем. Рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття орендодавцем, становить 30 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття або погодження представницьким органом самоврядування чи визначеними ним органами, становить 60 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря. Будь-яке рішення, передбачене частиною четвертою цієї статті, приймається з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, на підставі довідки балансоутримувача, в якій зазначається інформація про: наявність або відсутність заборгованості зі сплати орендної плати чи страхових платежів за договором, що продовжується, станом на дату подання довідки; факти суттєвого (більше ніж на три місяці) прострочення сплати орендної плати чи інших обов`язкових за договором платежів; результати перевірок, які балансоутримувач та/або орендодавець здійснювали протягом строку оренди, а також інформація про цільове призначення, за яким об`єкт оренди фактично використовувався протягом строку оренди. У разі якщо перевірками виявлено порушення умов договору оренди, зазначається інформація про вжиті орендарем заходи для припинення порушення або про те, що порушення тривало і після строку, визначеного орендодавцем або балансоутримувачем для усунення порушення. Строк на усунення виявлених порушень не може перевищувати 30 календарних днів з дати отримання орендарем відповідного припису. Порядком передачі майна в оренду можуть бути встановлені додаткові вимоги до довідки балансоутримувача та порядку її подання. Договори, що продовжуються відповідно до частини другої цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду. Орендна плата за договором, який може бути продовжений відповідно до частини другої цієї статті, встановлюється одним із таких способів: на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується, якщо такий договір було укладено на аукціоні або конкурсі; на підставі застосування чинної на момент продовження договору орендної ставки до ринкової вартості об`єкта оренди, оцінка якого має бути здійснена на замовлення орендаря в порядку, визначеному цим Законом та Методикою розрахунку орендної плати, крім випадків, коли розмір такої орендної плати є нижчим за розмір орендної плати договору, що продовжується. У такому разі орендна плата встановлюється на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується. Орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого частини сьомої цієї статті, зобов`язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Порядком передачі майна в оренду (для державного майна) або рішенням представницького органу місцевого самоврядування (для комунального майна) на орендаря може бути покладений обов`язок подачі додаткових документів разом із заявою про продовження договору оренди, що продовжується відповідно до частини другої цієї статті. Після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи) згідно з Порядком передачі майна в оренду приймає одне з таких рішень: про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем; про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону. Зміст оголошення, особливості проведення аукціону на продовження договору оренди, порядок компенсації вартості невід`ємних поліпшень та застосування переважного права чинного орендаря на продовження договору оренди в ході аукціону визначаються Порядком передачі майна в оренду. У разі якщо об`єкт не було передано в оренду за результатами аукціону, проведеного згідно з частиною десятою цього Закону, протягом п`яти робочих днів з дати формування протоколу про визнання аукціону таким, що не відбувся, публікується оголошення про проведення аукціону та здійснюється проведення аукціону відповідно до статті 13 цього Закону.

Відповідно до ч.1 ст. 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його укладено.

Згідно з ч.1 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

З метою конкретизації процедури передачі державного та комунального майна в оренду Кабінетом Міністрів України розроблено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483 (далі - Порядок), який визначає механізм передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду відповідно до положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до Порядку передачі в оренду державного та комунального майна від 03.06.2020 №483:

- продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону або без проведення аукціону в передбачених Законом випадках (п.134);

- орендар, що має право продовжити договір оренди без проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди; якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна; якщо чинний орендар має заборгованість із сплати орендної плати, він не може звертатися із заявою про продовження договору оренду до моменту погашення ним такої заборгованості (п.135);

- заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі; орендар додає до заяви документи, передбачені пунктом 113 цього Порядку та звіт про оцінку майна; рецензування звіту про оцінку майна здійснюється відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (п.136).

У відповідності до ч.1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з вимогами ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Салов проти України» від 06.09.2005).

У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Надточий проти України» від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.

Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.

Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об`єктивного з`ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обгрунтованого і справедливого рішення у справі.

Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Проаналізувавши наявні матеріали справи, господарський суд вбачає наступне:

- між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та ФОП Черкасовою М.В. було укладено договір оренди нежилого приміщення №338/205 від 16.11.2015; в подальшому сторонами підписано низку додаткових договорів, зокрема додатковий договір №5 від 12.03.2019, яким сторони продовжили термін дії договору на 2 роки 11 місяців, а саме з 12.03.2019 до 12.02.2022;

- таким чином, погодженим сторонами строком дії договору оренди №338/205 є строк до 12.02.2022;

- будь-яких інших додаткових договорів/угод/погоджень до договору №338/205 матеріали справи не містять.

Так, спеціальний Закон №157-ІХ не передбачає можливості автоматичного поновлення договорів оренди комунального майна, натомість ч.3 ст. 18 Закону №157-ІХ та пункти 135, 136 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483, встановлюють обов`язок орендаря подати заяву про продовження договору не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку його дії шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в Електронній торговій системі (ЕТС) із наданням звіту про оцінку майна.

Натомість в матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази звернення орендаря до орендодавця в порядку, визначеному Законом №157-ІХ та Порядком №483, про продовження договору оренди, будь-які рішення орендодавця про продовження строку договору оренди також в матеріалах справи відсутні, а тому суд дійшов висновку, що договір оренди №338/205 від 16.11.2015 припинив свою дію 12.02.2022 у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено.

Суд наголошує, що розірвано може бути лише чинний договір, строк дії якого триває. Розірвання договору за своєю правовою природою є способом припинення договірних зобов?язань на майбутнє. Якщо ж договірне зобов`язання вже припинилося раніше (зокрема, у зв`язку із закінченням строку дії договору), воно не може бути розірване у судовому порядку, оскільки відсутній самий предмет розірвання. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.04.2024 у справі №916/5157/23.

Таким чином, позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про розірвання договору оренди нежилого приміщення №338/205 від 16.11.2015 є безпідставними та задоволенню не підлягають.

Господарський суд не надає оцінку доводам сторін щодо істотного порушення умов договору оренди щодо нецільового використання об`єкта оренди в якості підстави для розірвання договору, оскільки судом встановлено обставину закінчення строку дії договору 12.02.2022 та відмовлено у задоволенні позовних вимог про його розірвання.

Щодо позовних вимог про виселення господарський суд зазначає, що оскільки договір оренди припинився 12.02.2022, проте відповідач свого обов`язку щодо повернення майна за актом приймання-передачі не виконав, тобто не виконав імперативну вимогу ч.1 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», докази повернення орендодавцю спірних приміщень в матеріалах справи відсутні, а отже відповідач продовжує безпідставно використовувати об?єкт оренди - нежитлове підвальне приміщення. Підставами для заявлення вимог про виселення Департамент фактично визначив поновлення прав орендодавця у зв?язку з відсутністю у відповідача правових підстав для подальшого використання майна. За таких обставин, позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про виселення Фізичної особи-підприємця Черкасової Марії Володимирівни з нежилого підвального приміщення загальною площею 138,8 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні, 89, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради є підставними та підлягають задоволенню як наслідок припинення відповідного договору оренди.

Наведені висновки суду узгоджуються з висновками, викладеними в постановах Верховного Суду від 15.02.2022 у справі №909/286/19 та від 24.04.2024 у справі №916/5157/23.

Враховуючи вищевикладене, господарський суд дійшов висновку про часткове задоволення позову.

Іншого сторонами не доведено.

Інші доводи сторін та наявні в матеріалах справи документи вищевикладених висновків суду не спростовують.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за першою позовною вимогою, у задоволенні якої судом відмовлено, покладаються на позивача, за другою позовною вимогою, яка судом задоволена - на відповідача.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1.Позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задовольнити частково.

2.Виселити Фізичну особу-підприємця Черкасову Марію Володимирівну ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) з нежилого підвального приміщення загальною площею 138,8 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні, 89, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, буд. 1, код ЄДРПОУ 26302595)

3.Стягнути з Фізичної особи-підприємця Черкасової Марії Володимирівни ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, код ЄДРПОУ 26302595) 3028 /три тисячі двадцять вісім/ грн. судового збору.

4.В решті позовних вимог - відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги у строки, визначені ст. 256 ГПК України.

Повне рішення складено 14 жовтня 2026 р. з урахуванням обставин введеного воєнного стану, обстрілів об`єктів критичної інфраструктури, масованих атак м. Одеси країною-агресором.

Суддя Ю.С. Бездоля