Постанова від 22 вересня 2026 р. у справі №910/9288/25 — Північний апеляційний господарський суд

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" вересня 2026 р. Справа № 910/9288/25

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Алданової С.О.

суддів: Ходаківської І.П.

Корсака В.А.

секретар судового засідання Сергієнко-Колодій В.В.,

за участю представників учасників справи згідно протоколу судового засідання,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Лагард"

на рішення Господарського суду міста Києва від 13.07.2026

у справі № 910/9288/25 (суддя Марченко О.В.)

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Л-Квартал Вацлава Гавела"

до:

1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Діамант - Центр"

2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Лагард"

про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення та зобов`язання усунути перешкоди у користуванні допоміжними приміщеннями шляхом забезпечення безперешкодного доступу,

ВСТАНОВИВ:

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Л-Квартал Вацлава Гавела" (далі - позивач; ОСББ) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Діамант - Центр" (надалі - Центр; відповідач-1; ТОВ "Діамант - Центр") та Товариства з обмеженою відповідальністю "Лагард" (в подальшому - відповідач-2; ТОВ "Лагард"; Товариство; апелянт; скаржник) про:

- визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 27.09.2021, укладеного між Центром і Товариством, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скляр О.С. та зареєстрованого в реєстрі за № 3602 (скорочено - Договір);

- зобов`язання відповідачів усунути перешкоди ОСББ у користуванні допоміжним приміщенням №013 (приміщення венткамери) площею 95,70 кв.м, приміщенням №009 (коридор) площею 12,15 кв.м, приміщенням №011 (насосна) площею 95,70 кв.м, входу до підвалу багатоквартирного будинку за адресою: бул. Вацлава Гавела, буд. 6/7А, м. Київ, частини яких займає нежитлове приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м, що знаходиться за адресою: бул. Вацлава Гавела, буд. 6/7А, м. Київ (індексний номер 45929326 від 13.03.2019, номер запису про право власності 30668398, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1784672680000), шляхом забезпечення безперешкодного доступу.

Позовні вимоги обґрунтовувались тим, що:

- 16.06.2020 власниками квартир та нежитлових приміщень багатоповерхового житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом, що знаходиться за адресою: бул. Вацлава Гавела, буд. 6/7А. м. Київ, 03124, було створено ОСББ, яке зареєстровано в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 16.06.2020, запис №10731020000042587;

- під час проведення відповідного огляду позивач виявив, що в приміщеннях №13 (допоміжне приміщення), №6 (тамбур-шлюз) та №9 (коридор) підземного поверху багатоповерхового житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом здійснена незаконна перебудова, а в приміщенні №9 (коридор) встановлені перегородки та сформовані невідомі приміщення, тим самим зменшено площу загального коридору (номери приміщень зазначені відповідно до експлікації приміщень схем влаштування внутрішньобудинкових систем, зокрема: схеми мереж водопроводу та каналізації (магістральних мереж в підвальних поверхах та паркінгу - додаток №5; систем вентиляції - додаток №6, які розроблені на основі технічної та проектної документації багатоквартирного будинку);

- згодом ОСББ дізналось, що відповідні приміщення знаходяться у фактичному володінні Центра, який вважав свої дії правомірними та надав техпаспорт, згідно з яким приміщення №13 (допоміжне приміщення), №6 (тамбур-шлюз) та №9 (коридор) були перебудовані та сформовано нове єдине нежитлове приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м;

- отримавши інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, позивач дізнався, що право власності на нежитлове приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м в багатоповерховому житловому комплексі з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом, що знаходиться за адресою: бул. Вацлава Гавела, буд. 6/7А, м. Київ, 03124, дійсно зареєстроване за Товариством;

- нежитлове приміщення №8 було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1784672680000;

- право власності Центра на нежитлове приміщення №8 було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером 30668398 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дячук О.Б. 13.03.2019; підставами виникнення запису було рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 45929326 від 13.03.2019 о 14:46:32 год, прийняте приватним нотаріусом Дячук О.Б.;

- нежитлове приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м в багатоповерховому житловому комплексі з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом повністю складається з допоміжних приміщень багатоквартирного будинку (приміщення №13 (допоміжне приміщення), приміщення №6 (тамбур-шлюз) та приміщенні №9 (коридор) і є спільною власністю співвласників багатоквартирного будинку;

- відповідно до положень чинного законодавства питання про переобладнання даного спільного майна та подальшого його відчуження мали вирішуватись співвласниками багатоквартирного будинку; відповідно, допоміжні приміщення не могли бути відчужені без згоди всіх співвласників житлових і нежитлових приміщень багатоповерхового житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: бул. Вацлава Гавела, буд. 6/7А, м. Київ, 03124;

- співвласники багатоквартирного будинку - власники житлових та нежитлових приміщень не приймали жодних рішень про переобладнання чи реконструкцію спільного майна багатоквартирного будинку, а саме приміщень №13, №6 та №9, а також про передачу у власність Центру таких приміщень; жодного рішення загальних зборів ОСББ про передачу у власність Центру спірних приміщень не існує;

- однак, з порушенням вимог законодавства Центром було оформлено право власності на нежитлове приміщення №8, чим порушено право співвласників житлових і нежитлових приміщень багатоповерхового житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом на володіння, користування і розпорядження спільною сумісною власністю;

- у квітні 2021 року, з метою захисту порушених прав та законних інтересів співвласників багатоквартирного будинку, ОСББ звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Центра про визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Дячук О.Б. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 45929326 від 13.03.2019, номер запису про право власності 30668398, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1784672680000, та припинення права власності Центра на нежитлове приміщення № 8 загальною площею 66,9 кв.м;

- рішенням Господарського суду міста Києва від 17.07.2024 у справі № 910/7032/21 скасовано державну реєстрацію прав та їх обтяжень згідно з рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Дячук О.Б., індексний номер 45929326 від 13.03.2019, номер запису про право власності 30668398, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1784672680000, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) Центра на нежитлове приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м;

- позивач дізнався, що спірне нежитлове приміщення №8 було незаконно відчужене Центром на користь Товариства за Договором; у зв`язку з тим, що Центр набув право власності на нежитлове приміщення №8 незаконно, то відповідно незаконним є відчуження (продаж) такого приміщення іншій особі - Товариству; Договір підлягає визнанню недійсним, оскільки особа, яка продавала таке майно (Центр), не була його власником, відповідно не була наділена правом щодо розпорядження ним; укладення Договору без згоди співвласників будинку, які є його власниками, свідчить про невідповідність оскаржуваного договору актам цивільного законодавства та є підставою для визнання такого правочину недійсним згідно з положеннями статей 203, 205, 215 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Рішенням Господарського суду міста Києва від 13.07.2026 позовні вимоги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Л-Квартал Вацлава Гавела" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Діамант - Центр" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Лагард" про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 27.09.2021 та зобов`язання усунути перешкоди у користуванні допоміжними приміщеннями шляхом забезпечення безперешкодного доступу задоволено повністю. Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 27.09.2021, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Діамант - Центр" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Лагард", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скляр О.С. та зареєстрований в реєстрі за №3602. Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю "Діамант - Центр" та Товариство з обмеженою відповідальністю "Лагард" усунути перешкоди Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Л-Квартал Вацлава Гавела" у користуванні допоміжним приміщенням №013 (приміщення венткамери) площею 95,70 кв.м, приміщенням №009 (коридор) площею 12,15 кв.м, приміщенням №011 (насосна) площею 95,70 кв.м, входу до підвалу багатоквартирного будинку за адресою: бул. Вацлава Гавела, буд. 6/7А, м. Київ, частини яких займає нежитлове приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м, що знаходиться за адресою: бул. Вацлава Гавела, буд. 6/7А, м. Київ (індексний номер 45929326 від 13.03.2019, номер запису про право власності 30668398, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1784672680000), шляхом забезпечення безперешкодного доступу. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Діамант - Центр" на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Л-Квартал Вацлава Гавела" 2 422 (дві тисячі чотириста двадцять дві) грн 40 коп. судового збору. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Лагард" на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Л-Квартал Вацлава Гавела" 2 422 (дві тисячі чотириста двадцять дві) грн 40 коп. судового збору.

За висновками місцевого господарського суду, оскільки Договір підлягає визнанню недійсним з огляду на неправомірне перепланування допоміжних приміщень, то й вимога ОСББ про зобов`язання відповідачів усунути позивачу перешкоди у користуванні допоміжним приміщенням №013 (приміщення венткамери) площею 95,70 кв.м, приміщенням №009 (коридор) площею 12,15 кв.м, приміщенням №011 (насосна) площею 95,70 кв.м, входу до підвалу багатоквартирного будинку за адресою: бул. Вацлава Гавела, буд. 6/7А, м. Київ, частини яких займає нежитлове приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м, що знаходиться за адресою: бул. Вацлава Гавела, буд. 6/7А, м. Київ (індексний номер 45929326 від 13.03.2019, номер запису про право власності 30668398, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1784672680000), шляхом забезпечення безперешкодного доступу, - підлягає задоволенню.

Не погоджуючись із прийнятим рішенням, ТОВ "Легард" звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 13.07.2026 та прийняти нове про відмову в задоволенні позову.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що судом І-ої інстанції під час розгляду справи неповно з`ясовані обставини, що мають значення для справи, а обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, не доведені.

Апелянт зазначає, що оскільки позивач діє в інтересах співвласників спірного майна, то такий спосіб захисту як визнання договору недійсними не відповідає змісту позовних вимог та не поновить прав співвласників. Тобто, вимога про визнання договору купівлі-продажу недійним не є ефективним способом захисту. В наведеному скаржник зазначає, що для досягнення відповідної мети особі, право якої порушено, необхідно звертатись до фактичного власника спірного майна з віндикаційним позовом, що передбачає витребування майна з чужого володіння. Відтак, на думку апелянта, обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові.

Окремо скаржник вказує, що приміщення №8, загальною площею 66,90 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1784672680000) в багатоповерховому житловому комплексі з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: 03124, місто Київ, бульвар Вацлава Гавела, будинок 6/7А згідно з відомостями Реєстру речових прав на нерухоме майно та технічного паспорту, виготовленого ТОВ «КК ПРІОРІТЕТ» 12.06.2017 є нежитловим. У той же час, судом першої інстанції хибно встановлено, що приміщення №8 загальною площею 67,9 кв.м. є об`єктом спільної сумісної власності всіх співвласників багатоквартирного будинку на бул. Вацлава Гавела, 6/7-А в м. Києві та не може перебувати у приватній власності однієї особи, адже відсутній висновок про функціональне призначення зазначеного приміщення. Відповідач-1 наголошує, що обґрунтовуючи своє рішення про задоволення позову, місцевий господарський суд врахував висновок експерта Лисака О. Київського науково-дослідного інституту судових експертиз за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи у господарській справі № 28138/21 від 22.06.2023. Проте, зазначений висновок експерта не встановлює обставин, що мають бути встановлені судом для правильного вирішення спору, адже не дають відповіді на запитання про функціональне призначення приміщення № 8 станом на дату завершення будівництва багатоквартирного будинку, в якому воно розташоване. На запитання щодо функціонального призначення приміщення в момент здачі будинку в експлуатацію експерт відповісти не зміг, зауваживши, що вказати категорію приміщення № 8 на момент здачі будинку в експлуатацію не видається за можливе. Таким чином, суд 1-ої інстанції всупереч статті 76 ГПК України помилково встановив обставини справи на підставі неналежного доказу, а тому висновок експерта Лисака О. Київського науково-дослідного інституту судових експертиз за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи № 28138/21 від 22.06.2023 у господарській справі, що розглядається, не може бути використаний як доказ в зв`язку з його неналежністю.

Також апелянтом зазначається, що місцевим господарським судом не було взято до уваги долучений до позовної заяви перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучались для будівництва Багатоповерхового житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом на бульварі Івана Лепсе, 6 (літера "Ж"), у Солом`янському районі м. Києва, затверджений забудовником. Так, на 5 сторінці вказаного переліку було зазначено, що ТОВ «Діамант Центр» виступив інвестором нежитлового приміщення № 8. Відповідач-2 підкреслює, що процедура державної реєстрації прав ТОВ "Лагард" на приміщення №8 була правомірною, відбулась у відповідності до вимог законодавства України.

Додатково скаржник звернув увагу, що ним для встановлення всіх обставин справи 03.04.2026 було подане клопотання про витребування у КП "Київське міське БТІ" повного комплекту технічної та інвентаризаційної документації на об`єкт: Багатоповерховий житловий комплекс L-Квартал, м. Київ, бульвар Вацлава Гавела (Івана Лепсе), буд. 6; м. Київ, бульвар Вацлава Гавела (Івана Лепсе), буд. 6/7-А (будівельна адреса бульвар Івана Лепсе, 6 (літера "Ж") та призначення судово-будівельної експертизи з метою з`ясування функціонального призначення приміщення станом на зараз і на момент введення в експлуатацію. Водночас, суд І-ої інстанції залишив відповідне клопотання без розгляду.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 05.08.2026, апеляційна скарга в справі № 910/9288/25 передана на розгляд колегії суддів у складі: Алданова С.О. (головуючий), Корсак В.А., Ходаківська І.П.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.08.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Лагард" на рішення Господарського суду міста Києва від 13.07.2026 у справі № 910/9288/25. Розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Лагард" на рішення Господарського суду міста Києва від 13.07.2026 у справі № 910/9288/25 призначено на 21.09.2026.

На адресу апеляційного господарського суду від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін. Згідно тверджень ОСББ, у задоволенні апеляційної скарги судом апеляційної інстанції має бути відмовлено з огляду на таке: позивачем був обраний належний спосіб захисту - усунення перешкод у володінні і користуванні спільним майном, що відповідає закону та позиціям Верховного Суду, адже ОСББ не є власником спільного майна (на відміну від співвласників), що виключає можливість його витребування; висновок експерта науково-дослідного інституту судових експертиз від 22.06.2023 № 28138/21-4 є належним і допустимим доказом, а протилежне не спростовано апелянтом (в тому числі шляхом проведення повторних експертних досліджень); судом першої інстанції було враховано перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучались для будівництва, як доказ, проте справедливо не поклав цей доказ в основу рішення, оскільки цей перелік не може встановлювати право власності відповідача-2 на спірне приміщення, адже це приміщення було незаконно зареєстровано у межах запроєктованого допоміжного приміщення, яке є спільним майном співвласників; місцевим господарським судом було відмовлено у клопотаннях про витребування доказів та призначення судової будівельно-технічної експертизи що підтверджується протоколом судового засіданні від 18.05.2026 № 6446356.

У судовому засіданні 21.09.2026 оголошено перерву до 23.09.2026.

Представник апелянта в судовому засіданні 23.09.2026 вимоги апеляційної скарги підтримав та просив її задовольнити.

В судовому засіданні представники позивачів проти вимог апеляційної скарги заперечували, просили оскаржуване рішення залишити без змін.

Представник відповідача-1 в судове засідання не з`явився. Про час та місце розгляду справи 21.09.2026 та 23.09.2026 ТОВ "Діамант - Центр" повідомлене належним чином, докази чого містяться в матеріалах справи.

Відповідно до ч.ч. 2, 3 ст. 120 ГПК України суд повідомляє учасників справи про дату, час і місце судового засідання чи вчинення відповідної процесуальної дії, якщо їх явка є не обов`язковою. Виклики і повідомлення здійснюються шляхом вручення ухвали в порядку, передбаченому цим Кодексом для вручення судових рішень.

За ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з таких підстав: 1) неявка в судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про направлення йому ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання; 2) перша неявка в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними; 3) виникнення технічних проблем, що унеможливлюють участь особи у судовому засіданні в режимі відеоконференції, крім випадків, коли відповідно до цього Кодексу судове засідання може відбутися без участі такої особи; 4) необхідність витребування нових доказів, у випадку коли учасник справи обґрунтував неможливість заявлення відповідного клопотання в межах підготовчого провадження.

Якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі: 1) неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки; 2) повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки; 3) неявки представника в судове засідання, якщо в судове засідання з`явилася особа, яку він представляє, або інший її представник; 4) неявки в судове засідання учасника справи, якщо з`явився його представник, крім випадків, коли суд визнав явку учасника справи обов`язковою. У разі неявки позивача в судове засідання без поважних причин або неповідомлення ним про причини неявки, суд залишає позовну заяву без розгляду, крім випадку, якщо від нього надійшла заява про розгляд справи за його відсутності і його нез`явлення не перешкоджає вирішенню спору.

За змістом ч. 12 ст. 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

З метою дотримання розумних строків розгляду справи, враховуючи, що явка представника відповідача-1 обов`язковою не визнавалась, а участь в засіданні суду є правом, а не обов`язком учасника справи, зважаючи на відсутність від відповідача-1 обґрунтованого клопотання про відкладення розгляду справи, беручи до уваги неявку останнього в судове засідання як 21.09.2026 так і 23.09.2026, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності ТОВ "Діамант - Центр", яке належним чином повідомлено про судовий розгляд справи апеляційним господарським судом.

Також судовою колегією зазначається, що відзиву/письмових пояснень на апеляційну скаргу відповідача-2 від ТОВ "Діамант - Центр" на адресу Північного апеляційного господарського суду не надходило, що відповідно до частини 3 статті 263 ГПК України не перешкоджає перегляду оскаржуваного судового рішення першої інстанції в апеляційному порядку.

Відповідно до статті 269, частини 1 статті 270 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. У суді апеляційної інстанції справи переглядаються за правилами розгляду справ у порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням особливостей, передбачених при перегляді справ в порядку апеляційного провадження.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши представлені докази в їх сукупності, заслухавши в судовому засіданні пояснення представників відповідача-2 та позивача, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, апеляційний господарський суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, встановлено судом першої інстанції та перевірено колегією суддів, 16.06.2020 власниками квартир та нежитлових приміщень багатоповерхового житловим комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом, що знаходиться за адресою: бул. Вацлава Гавела, буд. 6/7А, м. Київ, 03124, було створено ОСББ, яке зареєстроване в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 16.06.2020, запис №10731020000042587.

Після державної реєстрації ОСББ, однією із цілей створення якого було встановлення обліку нежитлових приміщень будинку, що перебувають у спільній власності співвласників, правлінням ОСББ було проведено огляд всіх нежитлових приміщень спільного користування будинку.

Під час проведення відповідного огляду, позивач виявив, що в приміщенні №13 (допоміжне приміщення), приміщенні №6 (тамбур-шлюз) та приміщенні №9 (коридор) підземного поверху багатоповерхового житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом, що знаходиться за адресою: бул. Вацлава Гавела, будинок 6/7А, м. Київ, 03124, здійснено незаконну перебудову, а в приміщенні №9 (коридор) встановлені перегородки та сформовані невідомі приміщення, тим самим зменшено площу загального коридору (номери приміщень зазначені згідно з експлікацією приміщень схем влаштування внутрішньобудинкових систем, зокрема: схеми мереж водопроводу та каналізації (магістральних мереж в підвальних поверхах та паркінгу - додаток №5; систем вентиляції - додаток №6, які розроблені на основі технічної та проектної документації багатоквартирного будинку).

Згодом ОСББ дізналось, що відповідні приміщення знаходяться у фактичному володінні Центра.

Центр вважав свої дії правомірними та надав техпаспорт (додаток №7 до позову), відповідно до якого в приміщенні №13 (допоміжне приміщення), приміщенні №6 (тамбур-шлюз) та приміщенні №9 (коридор) були перебудовані та сформовано нове єдине нежитлове приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м.

Отримавши інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, позивач дізнався, що право власності на нежитлове приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м у багатоповерховому житловому комплексі з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом, що знаходиться за адресою: бул. Вацлава Гавела, буд. 6/7А, м. Київ, 03124, дійсно зареєстроване за Центром.

Нежитлове приміщення №8 було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1784672680000.

Право власності Центра на нежитлове приміщення №8 було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером 30668398 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дячук О.Б. 13.03.2019. Підставами виникнення запису було рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 45929326 від 13.03.2019 о 14:46:32 год, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дячук О.Б.

Позивачем акцентувалось, що нежитлове приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м у багатоповерховому житловому комплексі з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом повністю складається з допоміжних приміщень багатоквартирного будинку (№13 (допоміжне приміщення), приміщення №6 (тамбур-шлюз) та приміщенні №9 (коридор) і є спільною власністю співвласників багатоквартирного будинку. А тому, згідно з положеннями чинного законодавства, питання про переобладнання цього спільного майна та подальшого його відчуження мали вирішуватись співвласниками багатоквартирного будинку. Відповідно, допоміжні приміщення не могли бути відчужені без згоди всіх співвласників житлових і нежитлових приміщень багатоповерхового житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом.

Втім, співвласники багатоквартирного будинку - власники житлових та нежитлових приміщень, не приймали жодних рішень про переобладнання чи реконструкцію спільного майна багатоквартирного будинку, а саме приміщення №13, приміщення №6 та приміщенні №9, а також про передачу у власність Центра таких приміщень. Жодного рішення загальних зборів ОСББ про передачу у власність Центра спірних приміщень не існує.

Однак, Центром було оформлено право власності на нежитлове приміщення №8 з порушенням вимог законодавства, що в свою чергу порушило право співвласників житлових і нежитлових приміщень багатоповерхового житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом на володіння, користування і розпорядження спільною сумісною власністю.

Тому, в квітні 2021 року ОСББ з метою захисту порушених прав і законних інтересів співвласників багатоквартирного будинку звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Центра про визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Дячук О.Б. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 45929326 від 13.03.2019, номер запису про право власності 30668398, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1784672680000, та припинення права власності Центра на нежитлове приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м, що знаходиться за адресою: бул. Вацлава Гавела, буд. 6/7-А, м. Київ.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.08.2021 у справі № 910/7032/21 було призначено у справі судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Київському науково-дослідному інституту судових експертиз; на вирішення експерта поставлено відповідні питання.

Висновком експерта Київського науково-дослідного інституту судових експертиз за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи у господарській справі від 22.06.2023 № 28138/21 встановлено, що приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м, яке обладнано у підвалі на позначці -4,20 м семиповерхового житлового будинку по бул. Гавела Вацлава, 6/7-А в м. Києві, складається згідно з проектно-технічною документацією на будинок багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: вул. Івана Лепсе, 6 (літ. Ж), м. Київ, з:

- допоміжного приміщення №013 (приміщення венткамери) площею 95,70 кв.м;

- приміщення №009 (коридор) площею 12,15 кв.м;

- приміщення №011 (насосна) площею 95,70 кв.м.

Приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м, що знаходиться в підвальному поверсі семиповерхового житлового будинку по бульвару Гавела Вацлава, 6/7-А у м. Києві на позначці -4,20 м в плані його забудови, розташовується згідно з проектно-технічною документацією на будівництво багатоповерхового житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: м. Київ, вул. Івана Лепсе, 6 (літ. Ж) в межах простору (на площі):

- допоміжного приміщення №013 (допоміжне приміщення - приміщення венткамери згідно проекту) площею 95,70 кв.м;

- приміщення №009 (коридор) площею 12,15 кв.м;

- приміщення №011 (насосна) площею 95,70 кв.м.

За результатами проведеного обстеження:

- коридор, який входить до складу приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м є частиною площі коридору площею 12,15 кв.м передбаченого проектом будівництва;

- приміщення 1 площею 6,0 кв.м, приміщення 6 площею 17,2 кв.м, приміщення 7 площею 11,5 кв.м та приміщення 8 площею 20,1 кв.м, є частиною приміщення венткамери площею 95,70 кв.м передбаченого проектом будівництва;

- приміщення 2 невизначеного призначення площею 4,8 кв.м є частиною приміщення насосної площею 95,70 кв.м передбаченого проектом будівництва;

- приміщення 3 (туалет) площею 2,2 кв.м є частиною входу до підвалу семиповерхового будинку передбаченого проектом будівництва.

Нежитлове приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м, що знаходиться у підвальному поверсі семиповерхового житлового будинку по бульвару Гавела Вацлава, 6/7-А у м. Києві на позначці -4,20 м, проектно-технічною документацією на будівництво багатоповерхового житлового комплексу з вбудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом за будівельною адресою м. Київ, вул. Івана Лепсе, 6 (літ. Ж), наданою на дослідження, не передбачене.

Оскільки через приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м (зокрема, приміщення №№ 6, 7, 8 та коридор) прокладені мережі інженерних будинкових комунікацій, які забезпечують експлуатацію будинку та побутове обслуговування мешканців будинку; доступ до приміщень в яких установлено обладнання ІТП, насосної, електрощитової, серверної та венткамери, передбачених проектом будівництва, можливий лише через вхід до приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м з боку сходової клітини, яка відноситься до іншої будівлі. А приміщення №№ 6, 7, 8, які входять до складу приміщення № 8 загальною площею 66,9 кв.м, розташовані в просторі (ще й на площі) приміщення венткамери на позначці -4,20 м передбачених проектом в плані забудови семиповерхового житлового будинку, то приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м (до якої входять приміщення №№ 1-8), станом на час проведення дослідження, необхідне для забезпечення експлуатації семиповерхового житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: бул. Гавела Вацлава, 6/7-А, м. Київ, та побутового обслуговування мешканців будинку.

Інформація щодо приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м в наданій проектно-технічній документації на будівництво житлового будинку по бульвару Вацлава Гавела, 6/7-А в м. Києві представленій на дослідження, відсутня. Тому вказати категорію приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м, що у підвальному поверсі на позначці -4,20 м житлового будинку по бульвару Гавела Вацлава, 6/7-А в м. Києві на час його вводу в експлуатацію, не видається за можливе.

Приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м, яке розташоване у підвальному поверсі на позначці -4,20 м семиповерхового житлового будинку по бульвару Гавела Вацлава, 6/7-А, станом на час проведення дослідження є нежитловим приміщенням.

Відповідно до даних пояснювальної записки проекту будівництва багатоповерхового житлового комплексу по бульвару Вацлава Гавела, 6/7А у м. Києві стосовно підвального поверху семиповерхового житлового будинку (ГП-1) на позначці -4,20 м: "Підземний поверх частково займають технічні приміщення (ІТП, насосна господарсько-пожежного водопостачання, електрощитові), комунікації, а з боку підземного паркінгу під будинком розташовано 6 маш./місць.".

Влаштування приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м проектом будівництва багатоповерхового житлового комплексу по бульвару Гавела Вацлава, 6/7-А у м. Києві, наданого на дослідження, не передбачено.

В приміщеннях (№№ 1-8), які входять до складу приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м, в прорізах установлені дверні заповнення, прилади опалення, обладнаний туалет, виконане покриття підлоги. Висота приміщень відповідає висоті приміщень підвального поверху, передбаченого проектом будівництва. Під поверхнею перекриття підвального поверху прокладені мережі будинкових інженерних комунікацій.

Функціональне призначення приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м у підвальному поверсі на позначці -4,20 м семиповерхового житлового будинку по бульвару Гавела Вацлава, 6/7-А в м. Києві в технічному паспорті від 12.06.2017, який міститься в матеріалах справи, не визначено.

Дані про виконання робіт в приміщенні №8 загальною площею 66,9 кв.м, в тому числі на роботи по реконструкції в цілому приміщень підвального поверху на позначці -4,20 м семиповерхового житлового будинку по бульвару Гавела Вацлава, 6/7-А у м. Києві, у наданій на дослідження технічній документації на будівництво станом на час вводу його в експлуатацію, відсутні.

Тому надати відповідь щодо проведення робіт по реконструкції (переплануванні) зі зміною цільового призначення нежитлового приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м з часу введення в експлуатацію семиповерхового житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом по бульвару Гавела Вацлава, 6/7-А у м. Києві до часу проведення експертизи, не видається можливим.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 18.08.2021 у справі №910/7032/21, яке набрало законної сили 09.08.2024, закрито провадження у справі за позовом ОСББ до Центра в частині припинення права власності Центра на нежитлове приміщення загальною площею 66,9 кв.м за адресою: бул. Гавела Вацлава, буд. 6/7-А, м. Київ, приміщення 8, у зв`язку з відсутністю предмета спору між сторонами; позов ОСББ задоволено; скасовано державну реєстрацію прав та їх обтяжень згідно з рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Дячук О.Б., індексний номер 45929326 від 13.03.2019 року, номер запису про право власності 30668398, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1784672680000, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) Центра на нежитлове приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м за адресою: бул. Гавела Вацлава, буд. 6/7-А, м. Київ.

Приймаючи вказане рішення Господарський суд міста Києва в мотивувальній частині вказав, серед іншого, таке:

«Зазначеним висновком судової експертизи встановлено, що нежитлове приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м по бульвару Гавела Вацлава, 6/7-А в м. Києві складається з допоміжного приміщення №013 (приміщення венткамери) площею 95,70 кв.м, приміщення №009 (коридор) площею 12,15 кв.м, приміщення №011 (насосна) площею 95,70 кв.м, проектно-технічною документацією на будівництво багатоповерхового житлового комплексу з вбудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом за будівельною адресою: вул. Івана Лепсе, 6 (літ. Ж), м. Київ, не передбачене та влаштування приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м проектом будівництва багатоповерхового житлового комплексу по бульвару Гавела Вацлава, 6/7-А у м. Києві, наданого на дослідження, не передбачено. Крім того, приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м (до якої входять приміщення №№ 1-8) необхідно для забезпечення експлуатації семиповерхового житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: бул. Гавела Вацлава, 6/7-А, м. Київ, та побутового обслуговування мешканців будинку.

Проте матеріали справи № 910/7032/21 не містять, а Центром, в свою чергу, не надано жодних належних, допустимих та достовірних доказів в розумінні статей 76, 77, 78, 79, 91 ГПК України на підтвердження отримання згоди власників квартир у житловому будинку по бул. Гавела Вацлава, 6/7-А в м. Києві на виведення нерухомого майна зі статусу "допоміжних приміщень".

З огляду на викладене суд дійшов висновку, що нежитлове приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м по бул. Гавела Вацлава, 6/7-А в м. Києві в розумінні положень статті 382 ЦК України є об`єктом спільної сумісної власності всіх співвласників багатоквартирного будинку на бул. Вацлава Гавела, 6/7-А в м. Києві та не може перебувати у приватній власності однієї особи.

Разом з тим з сертифікату Державної архітектурно-будівельної інспекції України серії ІУ №165162591648 вбачається, що замовником об`єкта "Будівництво багатоповерхового житлового комплексу з вбудовано - прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом на бульварі Івана Лепсе, 6 (літера "Ж") у Солом`янському районі м. Києва" є Центр.

В той же час, суд зазначив, що сертифікат Державної архітектурно-будівельної інспекції України серії ІУ №165162591648, розпорядження Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації від 13.03.2017 №182, технічний паспорт на нежитлове приміщення №8 по бул. Вацлава Гавела, 6/7-А в м. Києві не можуть бути розцінені як належна підстава набуття Центром права власності на спірний об`єкт, оскільки норми законодавства виключають можливість набуття будь-якою особою права власності на допоміжні приміщення як на окремий об`єкт цивільних прав, а також в інший спосіб, ніж одночасно з набуттям права власності на квартиру у житловому будинку.

Матеріали справи № 910/7032/21 не містять доказів існування в житловому будинку окремих нежитлових приміщень, які не належать до житлового фонду, тобто є самостійними об`єктами нерухомого майна, з іншим призначенням, ніж допоміжні приміщення. Також відсутні в матеріалах справи і докази створення Центром спірного приміщення шляхом нового будівництва або проведення реконструкції нежитлових приміщень на підставі відповідних рішень органів місцевого самоврядування.

Слід зазначити, що до нежитлових відносяться ті приміщення, які з самого початку будувалися не як допоміжні, а як такі, що мають інше призначення. Саме до такого висновку дійшов Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду в постанові від 06.08.2019 зі справи №914/843/17.

З огляду на викладене суд вважає, що права та інтереси ОСББ, за захистом яких воно звернулось до суду, порушено, а тому наявні підстави для їх правового захисту, оскільки здійснення державної реєстрації права власності на спірне приміщення за Центром прямо суперечать приписам частини другої статті 382 ЦК України та порушує право спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку за адресою: бул. Гавела Вацлава, 6/7-А, м. Київ.

При цьому, суд зазначив, що станом на момент набуття Центром права власності на спірне нерухоме майно, ОСББ ще не було зареєстровано як юридична особа.

Вчинення ОСББ процесуальних дій для сприяння використанню власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку власного майна та управління, утримання і використання спільного майна, не позбавляє позивача права звернутися до суду з даним позовом після створення цього ОСББ. Момент створення ОСББ у даних правовідносинах не має значення, адже ОСББ діє не у своїх власних інтересах, а є виразником волі всіх співвласників багатоквартирного будинку, право власності яких на допоміжні приміщення жодних додаткових дій, у тому числі створення ОСББ, не потребує (відповідна позиція викладена у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.11.2018 зі справи №904/1040/18 та від 08.04.2020 зі справи №915/1096/18).

Суд вказав, що ефективним способом захисту порушеного права ОСББ буде скасування державної реєстрації прав та їх обтяжень згідно з рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Дячук О.Б., індексний номер 45929326 від 13.03.2019, номер запису про право власності 30668398, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1784672680000, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) Центра на нежитлове приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м за адресою: бул. Гавела Вацлава, буд. 6/7-А, м. Київ.

Втім, судом було встановлено, що 27.09.2021 Центром (продавець) і Товариством (покупець) укладено Договір, за умовами якого продавець передає у власність покупця нежитлове приміщення загальною площею 66,9 кв.м за адресою: бул. Гавела Вацлава, буд. 6/7-А, м. Київ, а покупець приймає нежитлове приміщення та оплачує за нього обумовлену грошову суму.

З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна №3735450444 вбачається, що 27.09.2019 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скляр О.С. проведено державну реєстрацію права власності за Товариством на нежитлове приміщення загальною площею 66,9 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1784672680000) за адресою: бул. Гавела Вацлава, буд. 6/7-А, м. Київ, приміщення 8.

Таким чином, суд звернув увагу, що після відкриття провадження у справі №910/7032/21 право власності Центра у зв`язку з відчуженням нежитлового приміщення загальною площею 66,9 кв.м за адресою: бул. Гавела Вацлава, буд. 6/7-А, м. Київ, приміщення №8 на підставі пункту 1 частини першої статті 346 ЦК України припинилось».

Колегія суддів зазначає, як встановлено з матеріалів справи, що розглядається, 27.09.2021 (після відкриття провадження у справі № 910/7032/21 [21.05.2021]) між Центром (продавець) і Товариством (покупець) було укладено Договір, за умовами якого:

- продавець передає у власність покупця нежитлове приміщення №8, що знаходиться за адресою: бул. Гавела Вацлава, буд. №6/7-А, м. Київ, приміщення № 8, а покупець приймає нежитлове приміщення та оплачує за нього погоджену грошову суму; загальна площа нежитлового приміщення складає 66,9 кв.м (пункт 1.1);

- відповідно до відомостей, викладених у витязі з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, виданого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дячук О.Б. 13.03.2019 за №159347892, право власності у продавця на нежитлове приміщення виникло на підставі таких документів: сертифікат ДАБІ, серія та номер: ІУ165162591648, виданий 15.09.2016, видавник: Державна архітектурно-будівельна інспекція України, документ отримано з Єдиного реєстру документів; розпорядження про присвоєння поштової адреси, серія та номер: 182, виданий 13.03.2017, видавник: Солом`янська районна в місті Києві державна адміністрація; перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися для будівництва багатоповерхового житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом, серія та номер: б/н, виданий 22.02.2019, видавник: Центр; технічний паспорт, серія та номер: інвентаризац. справа №007/06/17, реєстр №б/н, виданий 12.06.2017, видавник: Товариство з обмеженою відповідальністю "КК Пріоритет"; державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено 06.03.2019, номер запису про право власності: 30668398; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1784672680000 (пункт 1.2);

- купівлю-продаж нежитлового приміщення за домовленістю сторін вчинено за 1 806 300 грн, крім того ПДВ, що складає 361 260 грн, які покупець зобов`язується сплатити продавцю шляхом безготівкового перерахування на його банківський рахунок впродовж 1 (одного) року з моменту підписання Договору, або шляхом видачі векселя; вимоги чинного законодавства щодо порядку розрахунків між сторонами, нотаріусом роз`яснено (пункт 1.3);

- згідно з довідкою про балансову вартість нежитлового приміщення, виданою Центром 27.09.2021 за №1505/09, балансова вартість нежитлового приміщення становить 1 806 300 грн (пункт 1.4).

Згідно доводів позивача, оскільки Центр набув право власності на нежитлове приміщення №8 протиправно, то відповідно незаконним є відчуження (продаж) такого приміщення іншій особі - Товариству. Відтак, Договір підлягає визнанню недійсним, оскільки особа, яка продавала таке майно (Центр), не була його власником, відповідно не була наділена правом щодо розпорядження ним. При цьому, укладення Договору без згоди співвласників будинку, які є його власниками, свідчить про невідповідність оскаржуваного договору актам цивільного законодавства та є підставою для визнання такого правочину недійсним згідно з положеннями статей 203, 205, 215 ЦК України.

У відзиві на позов, поданого до місцевого господарського суду, Товариство зазначило, що:

- купуючи нежитлове приміщення №8 у Центра Товариство діяло обачно та добросовісно; про будь-які спори щодо спірного приміщення Товариству відомо не було; нежитлове приміщення №8 на момент купівлі було належним чином зареєстроване за продавцем, який був замовником будівництва житлового комплексу, та були відсутні сумніви щодо неправомірності його будівництва чи реєстрації права власності продавця; жодних комунікацій, які б могли свідчити про використання даного нежитлового приміщення для обслуговування житлового будинку, на момент купівлі нежитлового приміщення №8 не було і на даний момент не має;

- наявність підстав для закриття провадження у справі в частині позовних вимог, оскільки починаючи із серпня 2025 року позивачем було обмежено доступ представників Товариства до спірного приміщення; нежитлове приміщення на даний час фактично знаходиться в користуванні позивача, представники якого мають вільний доступ до спірного приміщення (вказане, в тому числі, підтверджується відеоматеріалами, наданими позивачем на вимогу суду); для здійснення відеоогляду спірного приміщення представники позивача дозволу у відповідача-2 не питали і самостійно забезпечили собі доступ до спірного приміщення, а тому на даний час відсутній предмет спору в частині усунення позивачу перешкод шляхом надання доступу до спірного приміщення;

- є неналежним та неефективним способом захисту вимога ОСББ про визнання недійсним Договору, адже такий спосіб захисту не відповідає характеру спірних правовідносин;

- позивач не є стороною оспорюваних договорів і не навів в позові фактичних чи правових підстав для висновку про його недійсність відповідно до статей 203 і 215 ЦК України;

- станом на час укладення оспорюваного договору право власності на приміщення було належним чином зареєстровано за Центром як замовником будівництва; на час укладення Договору не було визначених законом перешкод для передачі приміщення у власність Товариству; обов`язку узгоджувати своє право на розпорядження майном, визначене статтею 317 ЦК України, з ОСББ ні Товариство, ані Центр не мали;

- ОСББ не вказує, які наслідки недійсності Договору він вимагає застосувати та яким чином такі наслідки відновлюють права саме позивача, з огляду на те, що за правилами статті 216 ЦК України в разі недійсності правочину саме сторони цього правочину повинні повернути одна одній (а не позивачу) отримане за недійсним Договором;

- позовна вимога про визнання виконаного / частково виконаного правочину недійсним може бути ефективним способом захисту цивільних прав лише в разі, якщо вона поєднується з позовною вимогою про застосування наслідків недійсності правочину, зокрема, про стягнення коштів на користь позивача, витребування майна з володіння відповідача (постанова об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 26.05.2023 зі справи №905/77/21 та постанова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.12.2023 зі справи №922/872/22);

- ОСББ позовної вимоги про застосування наслідків недійсності правочину не заявило, тому його вимога про визнання Договору недійсним не може бути ефективним способом захисту;

- відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном; ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права;

- сама поведінка позивача і обставини існування спірного приміщення свідчать про те, що дане приміщення не має критично важливого значення для функціонування будинку, адже багато років позивач не вчиняв будь-яких дій щодо повернення даного приміщення; безпідставним і необґрунтованим позбавленням майна Товариства буде порушено його право на мирне володіння майном.

ОСББ подало суду першої інстанції відповідь на відзив, в якій вказало, що:

- згідно з частиною четвертою статті 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом; з огляду на судову практику, на яку посилається Товариство, для спростування преюдиційних обставин, передбачених статтею 75 ГПК України, учасник господарського процесу який ці обставини заперечує, повинен подати суду належні та допустимі докази на доведення протилежного; проте будь-які належні, допустимі та достатні докази на спростування обставин, встановлених рішенням Господарського суду міста Києва від 17.07.2024 у справі №910/7032/21, до відзиву не були долучені; тому доводи Товариства, викладені у відзиві на позовну заяву, зокрема, і в цій частині, не доведені та не підтверджені Товариством;

- Товариство стверджує, що провадження у справі №910/9288/25 в частині вимог щодо усунення перешкоди у користуванні допоміжними приміщеннями шляхом забезпечення безперешкодного доступу начебто підлягає закриттю; більше того, Товариство стверджує, що починаючи із серпня 2025 року позивачем було обмежено доступ представників Товариства до спірного приміщення; однак, знову ж таки, будь-які докази на підтвердження таких доводів до відзиву на позовну заяву не долучені, очевидно, в силу відсутності таких; єдине, що вказує Товариство, це те, що: "Вказане в тому числі підтверджується відеоматеріалами, наданими позивачем на вимогу суду. Для здійснення відеоогляду спірного приміщення представники позивача дозволу у відповідача не питали і самостійно забезпечили собі доступ до спірного приміщення"; втім, будь-які відео до матеріалів справи №910/9288/25 не долучалися;

- ОСББ подало позов до Центра 29.04.2021; ухвалою Господарського суду міста Києва від 21.05.2021 було відкрито провадження у справі №910/7032/21; 21.09.2021 Центром і Товариством було укладено Договір щодо купівлі-продажу нежитлового приміщення №8, яке було предметом позову у справі №910/7032/21 і є предметом даної справи; більше того, з 27.07.2016 керівником Товариства є Хоменко Л.М., за яким зареєстровано право власності на нежитлові приміщення (квартири): №118/1 загальною площею 44,0 кв.м; №118/2 загальною площею 49,6 кв.м; №118/3 загальною площею 37,3 кв.м; №118/4 загальною площею 54,2 кв.м; №118/5 загальною площею 36,7 кв.м та №118/6 загальною площею 71,7 кв.м, передані йому Центром на підставі договору від 10.12.2021 №4849 про задоволення вимог іпотекодержателя; таким чином, вбачається, що за якимось збігом обставин власниками нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках, що знаходяться за адресою: бул. Вацлава Гавела, буд. 6/7 а та буд. 6 В, м. Київ, 03124, стало Товариство, де Хоменко Л.М. є керівником; очевидно, що Товариство, діючи розумно та добросовісно, не мало жодних перешкод для того, аби до укладення Договору з Центром навіть, без застосування спеціальних знань в галузі будівництва, переконатись в тому, що з огляду на свої об`єктивні характеристики майно, запропоноване продавцем, як предмет Договору, належить до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку (зокрема, в підвальному поверсі багатоквартирного будинку, де прокладені мережі інженерних будинкових комунікацій, які забезпечують експлуатацію будинку та побутове обслуговування його мешканців); таким чином, враховуючи умови та обставини набуття Товариством права власності на спірне приміщення - будь-які докази добросовісності та правомірності такого набуття - відсутні;

- Товариство зазначає, що позивач не є стороною оспорюваного Договору і не навів у позові фактичних чи правових підстав для висновку про його недійсність відповідно до статей 203, 215 ЦК України; проте Товариство ігнорує той факт, що спірне нежитлове приміщення №8 є допоміжним приміщенням у складі спільного майна співвласників багатоквартирного будинку за адресою: бул. Вацлава Гавала, 6/7А, м. Київ, згоди на відчуження якого співвласники не давали, а ОСББ має право на захист інтересів співвласників; не зважаючи на безпідставні заперечення Товариства, статус приміщення №8 як допоміжного є встановленим фактом; у зв`язку з тим, що позивач здійснює забезпечення реалізації права співвласників квартир на користування спільним майном багатоквартирного будинку, ОСББ є заінтересованою особою в розумінні статті 215 ЦК України, уповноваженою на оспорювання дійсності Договору.

Подібні за змістом доводи та заперечення наведені відповідачем-2 в апеляційній скарзі та позивачем у відзиві на неї.

Приймаючи до уваги фактичні обставини цієї справи, колегія суддів зазначає наступне.

За ст.ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац дванадцятий частини другої статті 16 ЦК України).

Здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша та друга статті 5 ГПК України).

Цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.

У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або "вражати" договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ.

В ЦК України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного.

Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, рецесорний позов).

Натомість нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України). Нікчемність правочину конструюється за допомогою "текстуальної" недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах "нікчемний", "є недійсним". Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не "породжує" (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов`язків.

Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.

Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті "нівелювання" правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття прав взагалі).

Тлумачення статей 215, 216 ЦК України свідчить, що для визнання судом оспорюваного правочину недійсним, необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину.

Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (частина друга статті 382 ЦК України).

Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. У разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпорядження спільним майном вважається, що він вчинений за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена (частина друга статті 369 ЦК України).

У постанові Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 12.06.2019 у справі № 711/10912/17 (провадження №61-45272св18) вказано, що:

«Зокрема, частиною 1 статті 203 Цивільного кодексу України визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до акта прийому-передачі об`єктів інвестування, складеного 15 січня 2016 року між ПрАТ "Трест Київміськбуд-1" та ТОВ "Макк-Трейд" згідно з інвестиційним договором від 03 березня 2015 року № 0/03-15 забудовник (ПрАТ "Трест Київміськбуд-1") передає, а інвестор (ТОВ "Макк-Трейд") приймає такі об`єкти інвестування, що знаходяться в відповідному будинку, де серед іншого зазначено підвальне підсобне приміщення в 16-ти поверховому будинку загальною площею 488,10 кв.м (пункт 1.2). Цей акт підписаний сторонами та скріплений печатками (а.с. 17 том 1).

Спірні правовідносини, що склалися між сторонами у даній справі, потребують визначення правового статусу приміщення, відчуженого за оспорюваним правочином.

Під час судового розгляду відповідачами не було спростовано належними та допустимими доказами, що спірне підсобне приміщення не належить співвласникам будинку та має інший правовий статус ніж визначений законом для таких приміщень.

Таким чином, суд першої інстанції, з урахуванням встановлених обставин та наданих учасниками справи доказів, дійшов правильного висновку про задоволення позову з підстав, викладених у рішенні суду.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції обґрунтовано виходив з того, що відповідачі розпорядилися майном, а саме: підвальним підсобним приміщенням, яке належить на праві спільної сумісної власності всім співвласникам спірного житлового будинку.

Укладанням оспорюваної додаткової угоди до інвестиційного договору з наступною державною реєстрацією права власності на підвальне підсобне приміщення цього житлового будинку відповідачі позбавили співвласників будинку права спільної сумісної власності на це приміщення. З такими висновками погоджується й Верховний суд».

У межах вказаного колегією суддів зазначається, що основні положення про докази та доказування, наведені у главі 5 ГПК України, які передбачають, що докази мають бути досліджені та оцінені судом з точки зору їх належності, допустимості, достовірності та вірогідності.

За ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Під час розгляду справ у порядку господарського судочинства обов`язок доказування покладається як на позивача, так і на відповідача. При цьому доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Верховний Суд також наголошує, що в ГПК України закріплені основні засади господарського судочинства, зокрема, у силу принципів рівності, змагальності та диспозитивності (статті 7, 13, 14 ГПК України) обов`язок із доведення обставин, на які посилається сторона, покладається на таку сторону.

Належність доказів - це спроможність фактичних даних містити інформацію щодо обставин, що входять до предмета доказування, слугувати аргументами (посилками) у процесі встановлення об`єктивної істини. При цьому питання про належність доказів остаточно вирішується судом. Близька за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 19.06.2019 у справі № 910/4055/18, від 16.04.2019 у справі № 925/2301/14.

Тобто з усіх наявних у справі доказів суд повинен відібрати для подальшого дослідження й обґрунтування мотивів рішення лише ті з них, які мають зв`язок із фактами, що підлягають установленню при вирішенні спору. Отже, належність доказів нерозривно пов`язана з предметом доказування у справі, який, у свою чергу, визначається предметом позову.

Належність як змістовна характеристика та допустимість як характеристика форми є властивостями доказів, оскільки вони притаманні кожному доказу окремо і без їх одночасної наявності жодний доказ не може бути прийнятий судом.

Відповідно до статті 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Тлумачення змісту статті 79 ГПК України свідчить про те, що нею на суд покладено обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

Законність, обґрунтованість та вмотивованість судового рішення обумовлюється, зокрема, порядком оцінки доказів і визначенням відповідно до статті 86 ГПК України їх якості з точки зору належності, допустимості, достовірності, а сукупності зібраних доказів - з точки зору вірогідності та взаємозв`язку для прийняття відповідного процесуального рішення.

Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи (стаття 78 ГПК України).

Разом із тим за приписами статті 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. 77 ГПК України).

Система доказування у господарському процесі засновується на розподілі тягаря доказування між сторонами у справі. Посилаючись на ту чи іншу обставину або спростовуючи їх у суді, сторона повинна доводити такі обставини доказами (статті 13, 74 ГПК України).

За змістом статті 14 ГПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Важливим елементом змагальності процесу є стандарт доказування - спеціальні правила, яким суд має керуватися при вирішенні справи. Ці правила дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою.

На сьогодні у праві існують такі основні стандарти доказування: "баланс імовірностей" (balance of probabilities) або "перевага доказів" (preponderance of the evidence); "наявність чітких та переконливих доказів" (clear and convincing evidence); "поза розумним сумнівом" (beyond reasonable doubt).

Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17). Аналогічний стандарт доказування застосований Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).

Зазначений підхід узгоджується і з судовою практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (п. 1 ст. 32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі "Дж. К. та Інші проти Швеції" ("J.K. AND OTHERS v. SWEDEN") ЄСПЛ наголошує, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом ("beyond reasonable doubt"). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".

Верховний Суд неодноразово наголошував, що алгоритм та порядок встановлення фактичних обставин кожної конкретної справи не є типовим і залежить насамперед від позиції сторін спору, а також доводів і заперечень, якими вони обґрунтовують свою позицію. Предмет доказування формується, виходячи з підстав вимог і заперечень сторін та норм матеріального права (постанова об`єднаної палати Касаційного господарського суду в складі Верховного Суду від 05.07.2019 у справі № 910/4994/18, постанови Верховного Суду від 10.07.2024 у справі № 914/1574/23, від 02.07.2024 у справі № 910/12295/23, від 14.05.2024 у справі № 910/4437/23).

Зазначені правові висновки у застосуванні норм процесуального права мають загальний (універсальний) характер незалежно від змісту спірних правовідносин.

Європейський суд з прав людини неодноразово зазначав, що навіть якщо національний суд володіє певною межею розсуду, віддаючи перевагу тим чи іншим доводам у конкретній справі та приймаючи докази на підтримку позицій сторін, суд зобов`язаний мотивувати свої дії та рішення (рішення ЄСПЛ у справі "Олюджіч проти Хорватії"). Принцип справедливості, закріплений у статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, порушується, якщо національні суди ігнорують конкретний, доречний та важливий довід, наведений заявником (рішення Європейського суду з прав людини у справах "Мала проти України", "Богатова проти України").

Право може вважатися ефективним, тільки якщо зауваження сторін насправді "заслухані", тобто належним чином вивчені судом (рішення ЄСПЛ у справах "Дюлоранс проти Франції", "Донадзе проти Грузії").

Завданням національних судів є забезпечення належного вивчення документів, аргументів і доказів, представлених сторонами (рішення ЄСПЛ у справі "Ван де Гурк проти Нідерландів").

У рамках зазначеного судова колегія вказує й те, що висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні (стаття 104 ГПК України).

Верховний Суд неодноразово наголошував, що висновок експерта є рівноцінним засобом доказування у справі, наряду з іншими письмовими, речовими і електронними доказами, а оцінка його, як доказу, здійснюється судом у сукупності з іншими залученими до справи доказами за загальним правилом статті 86 ГПК України (постанова Верховного Суду від 27 січня 2026 року в cправі № 902/198/25).

Верховний Суд у постанові від 17.08.2023 в справі № 910/16718/20 вказав, що не має значення кількість висновків експертів, наявних в матеріалах справи, а має значення саме суть кожного висновку експерта. Тому при здійсненні оцінки доказів із застосуванням принципу вірогідностей доказів необхідно оцінювати не кількість висновків, а зміст кожного висновку.

Згідно з положеннями статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Оцінка доказів - це визначення їх об`єктивної дійсності, правдивості та достовірності. Способи перевірки і дослідження доказів залежать від конкретного виду засобів доказування, що використовуються. Метою оцінки доказів (з огляду на їх належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємозв`язок доказів у їх сукупності) - є усунення суперечностей між доказами, сумнівів у достовірності висновків, що випливають з отримуваної доказової інформації. Від дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності, безпосередності дослідження наявних у справі доказів та оцінки доказів відповідно до статей 73-79 ГПК України залежить обґрунтованість висновків суду при ухваленні ним рішення по суті спору. Водночас суд у кожному випадку повинен навести мотиви, з яких він приймає одні докази та відхиляє інші (постанова Верховного Суду від 17 березня 2026 року в cправі № 904/4337/24).

За ч. 4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом (ч. 4 ст. 75 ГПК України).

Преюдиційні факти є обов`язковими при вирішенні інших справ та не підлягають доказуванню, оскільки їх істинність встановлено у рішенні, у зв`язку з чим немає необхідності встановлювати їх знову, піддаючи сумніву істинність та стабільність судового акту, який набрав законної сили.

З урахуванням правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 03.07.2018 у справі № 917/1345/17, преюдиціальне значення у справі надається обставинам, встановленим судовими рішеннями, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Преюдицію утворюють виключно ті обставини, які безпосередньо досліджувались і встановлювались судом, що знайшло своє відображення у мотивувальній частині судового рішення. Преюдиціальні факти відрізняються від оцінки іншим судом обставин справи.

Як вбачається з матеріалів справи, у межах розгляду справи № 910/7032/21 було проведено судову будівельно-технічну експертизу, за результатами якої було встановлено, зокрема, що:

- згідно з даними технічного паспорту (експлікація приміщень), який міститься в матеріалах господарської справи наданої на дослідження, приміщення №8 площею 66,9 кв.м складається з таких приміщень: 1 - основного площею 6,0 кв.м; 2 - основного, площею 4,8 кв.м; 3 - санвузла, площею 2,2 кв.м; 4 - санвузла, площею 3,5 кв.м; 5 - душової, площею 1,6 кв.м; 6 - основного, площею 17,2 кв.м; 7 - основного, площею 11,5 кв.м; 8 - основного, площею 20,1 кв.м;

- крім приміщень, які вказані в переліку на листі експлікації приміщень в технічному паспорті від 12.06.2017, і найменування яких були визначені під час обстеження, є приміщення серверної з обладнанням та приміщення не визначеного функціонального призначення (№2 площею 4,8 кв.м, див. Техн, паспорт);

- фактичне об`ємно-планувальне рішення, за результатами проведеного обстеження, приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м, з врахуванням проведених робіт з реконструкції в частині підвального поверху житлового будинку по бул. Гавела Вацлава, 6/7-А у м. Києві та зазначенням розташувань приміщень ІТП, електрощитової, насосної, венткамери та серверної;

- в результаті виконаних робіт з реконструкції на частині площі підвального поверху житлового будинку по бул. Гавела Вацлава, 6/7-А у м. Києві з влаштування приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м, спостерігається: проведений поділ приміщення площею 95,70 кв.м насосної, передбаченого проектом будівництва, на два приміщення; влаштування приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м, саме приміщень №№ 1, 6, 7, 8 і частини площі його коридору, в межах розташування приміщення площею 95,70 кв.м венткамери, передбаченого проектом будівництва; замурований дверний проріз в коридорі з боку тамбур-шлюзу, який був передбачений проектом будівництва для забезпечення доступу (вхід) до приміщень з метою експлуатації та проведення ремонту обладнання ІТП, електрощитової, насосної та венткамери; а на час проведення обстеження ще й для доступу обслуговування обладнання серверної;

- фактично, за результатами проведення обстеження, об`ємно-планувальне рішення площі приміщень підвального поверху семиповерхового житлового будинку по бул. Гавела Вацлава, 6/7-А у м. Києві на позначці -4,20 м, в межах якої розташовані приміщення ІТП, електрощитової, насосної, венткамери та серверної, поєднує в собі об`ємно-планувальне рішення приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м;

- тобто приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м, що знаходиться в семиповерховому житловому будинку по бул. Гавела Вацлава, 6/7-А у м. Києві, відповідно до проектно-технічної документації на будівництво багатоповерхового житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом складається з допоміжного приміщення №013 (допоміжне приміщення - приміщення венткамери) площею 95,70 кв.м, приміщення №009 (коридор) площею 12,15 кв.м, приміщення №011 (насосна) площею 95,70 кв.м;

- вхід до підвальних приміщень на позначці -4,20 м, в яких обладнано ІТП, електрощитові, насосна, ванткамера та серверна та який забезпечував доступ до них через "тамбур-шлюз", на час проведення обстеження закритий стіною (перегородкою) з цегли; змурована стіна (перегородка), згідно з результатом проведеного обстеження, є частиною огороджувальних елементів приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м, яка була встановлена під час його влаштування;

- на час проведення обстеження єдиним входом до перелічених приміщень (ІТП, насосної, венткамери) та до приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м, розташованих в підвалі на позначці -4,20 м житлового будинку по бул. Гавела Вацлава, 6/7-А у м. Києві, є вхід з боку сходової клітини; сходова частина є частиною двоповерхової будівлі-2-поверхової вставки;

- обладнаний вхідний проріз є одночасно входом до приміщень підвального поверху на позначці -4,20 м семиповерхового житлового будинку по бул. Гавела Вацлава, 6/7-А у м. Києві необхідний для доступу до ІТП, електрощитової, насосної, венткамери та серверної так і входом до приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м;

- приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м, що знаходиться в підвальному поверсі семиповерхового житлового будинку по бул. Гавела Вацлава, 6/7-А у м. Києві на позначці 4,20 м в плані його забудови, розташовується відповідно до проектно-технічної документації на будівництво багатоповерхового житлового комплексу з вбудовано-прибудованими житловими приміщеннями та підземним паркінгом в межах простору (на площі): допоміжного приміщення №013 (допоміжне приміщення - приміщення венткамери згідно з проектом) площею 5,70 кв.м; приміщення №009 (коридор) площею 12,15 кв.м; приміщення №011 (насосна) площею 95,70 кв.м;

- за результатами проведення обстеження: коридор, який входить до складу приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м, є частиною площі коридору площею 12,15 кв.м, передбаченого проектом будівництва; приміщення 1 площею 6,0 кв.м, приміщення 6 площею 17,2 кв.м, приміщення 7 площею 11,5 кв.м та приміщення 8 площею 20,1 кв.м, є частиною приміщення венткамери площею 95,70 кв.м, передбаченого проектом будівництва; приміщення 2 невизначеного призначення площею 4,8 кв.м., є частиною приміщення насосної площі 95,70 кв.м, передбаченого проектною документацією; приміщення 3 (туалет) площею 2,2 кв.м, є частиною входу до підвалу семиповерхового будинку, передбаченого проектом будівництва;

- нежитлове приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м, що знаходиться у підвальному поверсі семиповерхового житлового будинку по бул. Гавела Вацлава, 6/7- А у м. Києві на позначці -4,20 м, наданою на дослідження проектно-технічною документацією на будівництво багатоповерхового житлового комплексу з вбудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом не передбачене.

За таких обставин, апеляційний господарський суд зазначає, що в межах справи, що розглядається, в силу ст. 75 ГПК України, не підлягають доказуванню обставини належності нежитлового приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м. по бульвару Гавела Вацлава, 6/7-А в м. Києві до допоміжного приміщення в розумінні вимог Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" та ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", а також призначення спірного нежитлового приміщення, - обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявності різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням, що підтверджено відповідним судовим рішенням при розгляді справи № 910/7032/21, яке набрало законної сили.

Окремо судовою колегією враховується, що висновок від 22.06.2023 № 28138/21-44, складений за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи, містить помітку про обізнаність судового експерта Лисака О. про кримінальну відповідальність за ст. 384 КК України за надання завідомо неправдивого висновку та за ст. 385 КК України за відмову без поважних причин від виконання покладених на експерта обов`язків, як передбачено пунктом 4.12. Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої наказом Мін`юсту від 08.10.1998 №53/5 та частиною 7 статті 98 ГПК України.

Відтак, вказаний висновок є належним доказом та підлягає оцінці разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 ГПК України.

У свою чергу, з урахуванням наведеного, судовою колегією критично оцінюються доводи апелянта про те, що зазначений висновок є неналежним доказом у справі.

З наявних в матеріалах справи, що розглядається, доказів встановлено, що нежитлове приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м по бул. Гавела Вацлава, 6/7-А в м. Києві в розумінні положень статті 382 ЦК України є об`єктом спільної сумісної власності всіх співвласників багатоквартирного будинку на бул. Вацлава Гавела, 6/7-А в м. Києві та не може перебувати у приватній власності однієї особи.

Матеріали справи не містять доказів існування в житловому будинку окремих нежитлових приміщень, які не належать до житлового фонду, тобто є самостійними об`єктами нерухомого майна, з іншим призначенням, ніж допоміжні приміщення.

Також відсутні і докази створення Центром спірного приміщення шляхом нового будівництва або проведення реконструкції нежитлових приміщень на підставі відповідних рішень органів місцевого самоврядування.

Оскільки Центр не міг набути право власності на спірне нерухоме майно, то, відповідно, не міг відчужити це майно на користь Товариства, адже власником такого майна є співвласники багатоквартирного будинку, які не проявляли волю ані на реконструкцію (поділ) спірних приміщень підвалу, ані на їх відчуження (в т.ч. частинами), що є підставою для визнання Договору недійсним.

Про це, як вважає колегія суддів, правильно висновувався суд першої інстанції.

Згідно зі статтею 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Частиною першою статті 388 ЦК України передбачено, що якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;

2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;

3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно).

Такий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.11.2021 у справі №925/1351/19.

Колегія суддів звертає увагу, що Договір було укладено відповідачами 27.09.2021, тобто майже через 5 місяців після звернення ОСББ до суду з позовом у справі № 910/7032/21, в якому оспорювалось право власності Центра на допоміжне приміщення №8, яке було утворене з частини площі коридору, частини приміщення венткамери, частини приміщення насосної та частини входу до підвалу семиповерхового будинку, та через місяць після призначення у справі №910/7032/21 судової будівельно-технічної експертизи для встановлення функціонального призначення приміщення №8 і факту реконструкції (перепланування) такого приміщення.

Добросовісний набувач набуває право власності або інше речове право на нерухоме майно вільним від прав інших осіб та обтяжень, про які набувач не знав і не мав знати (див. mutatis mutandis висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 і справі №922/3537/17 (пункт 38), від 15.06.2021 і справі №922/2416/17, від 02.11.2021 у справі №925/1351/19, від 06.07.2022 у справі №914/2618/16).

При цьому, в пункті 1.3 Договору вказано, що купівлю-продаж нежитлового приміщення за домовленістю сторін вчинено за 1 806 300 грн, крім того ПДВ, що складає 361 260 грн, які покупець зобов`язується сплатити продавцю шляхом безготівкового перерахування на його банківський рахунок впродовж 1 (одного) року з моменту підписання Договору, або шляхом видачі векселя.

Втім, доказів оплати Товариством Центру наведеної суми коштів або видачі векселя матеріали справи не містять, а тому Товариство не є добросовісним набувачем.

На це, як вважає судова колегія, слушно звернув увагу й суд 1-ої інстанції.

Протилежного суду не надано.

Завданням господарського судочинства, відповідно до приписів частини 1 статті 2 ГПК України є ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

З урахуванням наведеного судова колегія висновується про вмотивованість висновків місцевого господарського суду про наявність підстав для визнання недійним Договору з огляду на неправомірне перепланування допоміжних приміщень. Як наслідок, про задоволення вимоги ОСББ про зобов`язання відповідачів усунути позивачу перешкоди у користуванні допоміжним приміщенням №013 (приміщення венткамери) площею 95,70 кв.м, приміщенням №009 (коридор) площею 12,15 кв.м, приміщенням №011 (насосна) площею 95,70 кв.м, входу до підвалу багатоквартирного будинку за адресою: бул. Вацлава Гавела, буд. 6/7А, м. Київ, частини яких займає нежитлове приміщення №8 загальною площею 66,9 кв.м, що знаходиться за адресою: бул. Вацлава Гавела, буд. 6/7А, м. Київ (індексний номер 45929326 від 13.03.2019, номер запису про право власності 30668398, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1784672680000), шляхом забезпечення безперешкодного доступу.

У свою чергу, зважаючи на викладені в цій постанові висновки щодо суті спору, колегія суддів відхиляє, як необґрунтовані, доводи апелянта щодо помилковості висновків суду попередньої інстанції про те, що такий спосіб захисту як визнання договору недійсними не відповідає змісту позовних вимог та не поновить прав співвласників, а тим самим про обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав. Крім того, не є вмотивованими аргументи скаржника про хибне встановлення місцевим господарським судом того, що спірне приміщення є об`єктом спільної сумісної власності всіх співвласників багатоквартирного будинку на бул. Вацлава Гавела, 6/7-А в м. Києві, а також наявності у справі неналежних доказів, що підтверджують обґрунтованість позову ОСББ.

Отже, на переконання колегії суддів, аргументи апелянта не знайшли свого підтвердження в межах заявлених вимог, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції та не можуть бути підставами для скасування оскаржуваного рішення суду першої інстанції через необґрунтованість у розумінні ст.ст. 74, 76, 80, 86, 269 ГПК України. Інші доводи скаржника, прийняті до уваги, однак вони не спростовують вищенаведені висновки про наявність підстав для відмови у задоволенні апеляційної скарги. Водночас, підстав для виходу за межі вимог та доводів апеляційної скарги - суд апеляційної інстанції в розумінні ч. 4 ст. 269 ГПК України не встановив.

Статтею 129 Конституції України встановлено, що основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Згідно з частинами 1-3 статті 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Аналогічна норма міститься й у частині 1 статті 74 ГПК України.

Отже, за загальним правилом, обов`язок доказування певних обставин покладається на особу, яка посилається на ці обставини. При цьому доказування полягає не лише в поданні особами доказів, а й у доведенні їх переконливості. Розподіл між сторонами обов`язку доказування визначається предметом спору.

Змагальність сторін є одним із основних принципів господарського судочинства, зміст якого полягає у тому, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, тоді як суд, зберігаючи об`єктивність та неупередженість, зобов`язаний вирішити спір, керуючись принципом верховенства права.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (стаття 86 ГПК).

Частиною 5 статті 236 ГПК України визначено, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Згідно ч. 4 ст. 11 ГПК України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Європейський суд з прав людини у рішенні від 28.10.2010 у справі «Трофимчук проти України» зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, суди мають належним чином зазначати підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною, залежно від характеру останнього.

З огляду на викладене колегія суддів зазначає, що у даній постанові надано вичерпну відповідь на всі істотні, вагомі питання, що виникли при кваліфікації спірних правовідносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

За висновками судової колегії, доводи апелянта про те, що судом І-ої інстанції під час розгляду справи неповно з`ясовані обставини, що мають значення для справи, а обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, не доведені, - не знайшли свого підтвердження під час перегляду справи в апеляційному порядку.

Відповідно до статті 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи все вищевикладене, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що місцевим господарським судом належним чином досліджено обставини справи та надано цим обставинам відповідну правову оцінку. Рішення Господарського суду міста Києва від 13.07.2026 у справі № 910/9288/25 відповідає фактичним обставинам справи, не суперечить чинному законодавству України, а тому передбачених законом підстав для зміни чи скасування оскаржуваного рішення в розумінні приписів статті 277 ГПК України не вбачається.

В свою чергу, апелянтом не наведено переконливих аргументів у відповідності з нормами чинного законодавства, щодо спростування висновків суду першої інстанції.

При цьому, викладені у відзиві на апеляційну скаргу твердження позивача знайшли своє підтвердження в частині спростування викладених відповідачем-2 в апеляційній скарзі доводів у цілому.

Згідно ст. 129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору, що були понесені стороною в суді апеляційної інстанції покладаються на апелянта (ТОВ "Лагард").

Керуючись ст.ст. 129, 269, п. 1 ч. 1 ст. 275, 276, 281-284 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Лагард" на рішення Господарського суду міста Києва від 13.07.2026 у справі № 910/9288/25 - залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 13.07.2026 у справі № 910/9288/25 - залишити без змін.

3. Судові витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Лагард".

4. Матеріали справи повернути до суду першої інстанції.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, що передбачені ст.ст. 287-289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 14.10.2026.

Головуючий суддя С.О. Алданова

Судді І.П. Ходаківська

В.А. Корсак