Постанова від 07 жовтня 2026 р. у справі №907/656/25 — Західний апеляційний господарський суд

ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 жовтня 2026 рокум. ЛьвівСправа № 907/656/25

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючої судді Орищин Г.В.

суддів Галушко Н.А.

Желіка М.Б.

секретар судового засідання Хом`як Х.А.

розглянув апеляційну скаргу Фермерського господарства «Мукачівське»

на рішення Господарського суду Закарпатської області від 10.07.2026 (повне рішення складено 20.07.2026, суддя Лучко Р.М.)

у справі № 907/656/25

за позовом Фермерського господарства «Мукачівське», м. Мукачево Закарпатської області

до відповідача Великодобронської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області, с. Велика Добронь Ужгородського району Закарпатської області

про визнання протиправним та скасування рішення, визнання додаткової угоди укладеною

За участю представників:

від позивача – Огородник О.В.

від відповідача – Гладченко І.С.

Господарський суд Закарпатської області в рішенні від 10.07.2026 у справі № 907/656/25 ухвалив: - відмовити в задоволенні позовних вимог Фермерського господарства «Мукачівське»; - скасувати вжиті ухвалою Господарського суду Закарпатської області від 17.06.2025 у справі № 907/656/25 заходи забезпечення позову.

Не погодившись із ухваленим судовим рішенням, позивач оскаржив його в апеляційному порядку, подавши апеляційну скаргу, в якій просить скасувати повністю рішення Господарського суду Закарпатської області від 10.07.2026 у справі № 907/656/25, прийняти нове рішення, яким позов Фермерського господарства «Мукачівське» задоволити у повному обсязі.

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Західного апеляційного господарського суду від 07.08.2026, склад колегії з розгляду справи № 907/656/25 визначено: головуюча суддя Орищин Г.В., судді Галушко Н.А., Желік М.Б.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 12.08.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фермерського господарства «Мукачівське», поданою на рішення Господарського суду Закарпатської області від 10.07.2026 у цій справі.

21.08.2026 на адресу Західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 907/656/25.

Ухвалюючи оскаржуване рішення місцевий господарський суд виходив із того, що договір оренди земельних ділянок від 07.11.2012 не пройшов обов`язкової державної реєстрації, передбаченої законодавством, чинним на момент його укладення, а відтак, не набрав чинності та не породив відповідних договірних прав і обов`язків. При цьому, державна реєстрація речового права оренди у 2014 році та внесення змін до договору у 2015 році не замінюють державної реєстрації самого договору. Крім того, суд встановив неналежне виконання орендарем договірних зобов`язань щодо сплати орендної плати у 2012– 2015 роках, що виключає можливість реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до положень Закону України «Про оренду землі». Суд також врахував недотримання позивачем встановленої законом процедури реалізації переважного права, оскільки запропонована до визнання укладеною редакція додаткової угоди не була предметом розгляду органом місцевого самоврядування. З огляду на зазначене, місцевий господарський суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для визнання протиправним та скасування рішення Великодобронської сільської ради від 27.10.2023 за № 665 і визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.

Позивач не погодився із вказаним рішенням місцевого господарського суду та оскаржив його в апеляційному порядку. Зокрема зазначив, що:

- договір оренди земельних ділянок від 07.11.2012 не покладав обов`язку щодо його державної реєстрації виключно на орендаря, містив усі істотні умови та фактично виконувався сторонами. Крім того, укладення 10.06.2015 додаткової угоди до договору та державна реєстрація відповідних змін 16.06.2015 підтверджують визнання сторонами існування орендних правовідносин. Апелянт також посилається на преюдиційне значення обставин, встановлених у справі № 907/628/24, якими підтверджено існування та виконання договору оренди. Відтак, формальне застосування судом правового висновку щодо ненабрання договором чинності без врахування зазначених обставин є помилковим;

- суд безпідставно не врахував довідку Головного управління ДПС у Закарпатській області від 30.07.2024 за № 10539/6/07-16-13-05-09, яка підтверджує відсутність станом на 01.01.2023 податкового боргу зі сплати орендної плати у Кириллової А.П., яка як фізична особа уклала договір оренди земельних ділянок від 07.11.2012 та була засновницею ФГ «Мукачівське». Натомість, суд поклав в основу своїх висновків довідку від 13.09.2024 № 13847/6/07-16-19-02-28, сформовану щодо Кириллової А.П., як фізичної особи-підприємця, хоча договір оренди укладався нею як фізичною особою. Крім того, суд не надав належної оцінки податковим деклараціям, податковим повідомленням-рішенням і платіжним документам за 2019– 2023 роки, а також обставинам прийняття відповідачем орендної плати до 31.12.2024. Зазначені докази у своїй сукупності підтверджують належне виконання орендарем договірних зобов`язань, а їх неврахування призвело до необґрунтованого висновку суду про недобросовісність орендаря та відсутність підстав для реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі;

- строк дії договору з врахуванням його автоматичного поновлення відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» закінчувався 07.11.2023, а тому звернення ФГ «Мукачівське» до Великодобронської сільської ради 03.10.2023 з листом-повідомленням від 02.10.2023 № 20-23/0210 та відповідним проєктом договору здійснено своєчасно. Водночас, відповідач не забезпечив належного розгляду поданих документів, не здійснив узгодження істотних умов договору та не повідомив позивача у встановленому законом порядку про результати розгляду звернення. Рішення від 27.10.2023 за № 665 було надіслано позивачу лише 15.11.2023 після його окремого запиту, а єдиною підставою відмови визначено відсутність між сторонами договору оренди. Відтак, саме відповідач порушив процедуру, встановлену положеннями Закону України «Про оренду землі», негативні наслідки чого не можуть покладатися на позивача;

- висновок суду першої інстанції про невідповідність редакції додаткової угоди, викладеної у позовній заяві, проєкту, поданому орендодавцю, є помилковим, оскільки поданий ФГ «Мукачівське» до Великодобронської сільської ради разом із листом від 02.10.2023 за № 20-23/0210 проєкт додаткової угоди, яким передбачалося викладення договору оренди від 07.11.2012 у новій редакції з 14 статей та запропонована у позові редакція додаткової угоди з п`яти пунктів – спрямовані на досягнення однієї мети — поновлення договору оренди земельних ділянок. Відмінність між зазначеними документами полягає у способі викладення їх умов, оскільки позовна вимога передбачає зміну сторони орендаря та строку дії договору зі збереженням інших його умов. При цьому, законодавство не встановлює вимоги щодо дослівної відповідності тексту додаткової угоди, заявленої до визнання укладеною в судовому порядку, проєкту, попередньо поданому орендодавцю. Крім того, зазначена розбіжність не була предметом заперечень відповідача, однак суд самостійно визначив її як підставу для відмови в позові, не надавши позивачу можливості висловити свою позицію з цього питання, чим порушив принципи змагальності та диспозитивності;

- договір оренди від 07.11.2012 містив усі істотні умови, земельні ділянки були передані орендарю за актами приймання-передачі, а договірні умови фактично виконувалися сторонами понад десять років. Укладення додаткової угоди від 10.06.2015, державна реєстрація речового права оренди та систематичне прийняття орендної плати свідчать про визнання орендодавцем існування відповідних правовідносин. Подальше заперечення відповідачем чинності договору суперечить його попередній поведінці та принципам добросовісності, справедливості й розумності. Водночас, суд першої інстанції, обмежившись висновком про відсутність державної реєстрації договору, не перевірив наявності підстав для захисту прав та правомірних очікувань позивача.

Скориставшись своїм правом, наданим ст. 263 ГПК України, Великодобронською сільською радою Ужгородського району Закарпатської області подано відзив на апеляційну скаргу, в якому вона покликається, зокрема, на таке:

- суд першої інстанції обґрунтовано дійшов висновку про ненабрання чинності договором оренди земельних ділянок від 07.11.2012 у зв`язку з відсутністю його державної реєстрації. Відповідно до законодавства, чинного на момент укладення договору та пункту 14.1 самого договору, обов`язковою умовою набрання ним чинності була його державна реєстрація. Оскільки договір оренди, укладений між Чомонинською сільською радою та Кирилловою А.П., у встановленому порядку зареєстрований не був, він не набрав чинності та не породив відповідних прав і обов`язків для сторін. При цьому, державна реєстрація права оренди у 2014 році та змін до нього у 2015 році не замінює державної реєстрації самого договору. До спірних правовідносин підлягає застосуванню правовий висновок, сформульований Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 06.05.2026 у справі № 925/632/19, щодо обов`язковості державної реєстрації договорів оренди землі, укладених до 01.01.2013, як необхідної умови набрання ними чинності, оскільки правовідносини у зазначеній справі та справі, що розглядається, є подібними за своїм змістом і правовим регулюванням;

- доводи апелянта щодо неврахування судом доказів належного виконання зобов`язань зі сплати орендної плати є безпідставними, оскільки суд першої інстанції надав належну оцінку поданим сторонами доказам. Відповідач посилається на довідку Головного управління ДПС у Закарпатській області від 13.09.2024 № 13847/6/07-16-19-02-28, відповідно до якої Кирилловою А.П., яка уклала договір оренди від 07.11.2012 як фізична особа, за період з 07.11.2012 по 31.12.2012 та протягом 2013 року орендна плата не сплачувалася, у 2014 році сплачено 6 408,81 грн, а у 2015 році — 98 542,57 грн. Зазначені суми не відповідають визначеному договором розміру орендної плати та свідчать про неналежне виконання орендарем договірних зобов`язань. При цьому, суд обґрунтовано відхилив посилання позивача на лист Головного управління ДПС у Закарпатській області від 19.06.2025 № 12368/6/07-16-13-05-08, оскільки він стосується ФГ «Мукачівське» та сплати орендної плати за 2023– 2024 роки, тоді як належних доказів виконання зобов`язань первісним орендарем у 2012– 2015 роках не надано;

- місцевий суд обґрунтовано встановив відсутність у позивача підстав для реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки обов`язковою передумовою поновлення договору на новий строк є наявність чинних договірних правовідносин та належне виконання орендарем своїх зобов`язань. Договір оренди від 07.11.2012 не пройшов обов`язкової державної реєстрації та не набрав чинності, він не породив відповідних правових наслідків для сторін, а тому відсутні правові підстави для його поновлення. Крім того, встановлені судом обставини неналежної сплати орендної плати первісним орендарем також виключають можливість реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк;

- до листа від 02.10.2023 за № 20-23/0210 ФГ «Мукачівське» долучило проєкт додаткової угоди, який передбачав викладення договору оренди у новій редакції, що складалася з 14 статей. Натомість, у позовній заяві позивач просить визнати укладеною додаткову угоду в іншій редакції, яка містить лише п`ять пунктів. Відтак, запропонована до визнання укладеною в судовому порядку додаткова угода не була предметом розгляду Великодобронської сільської ради, а рішення № 665 від 27.10.2023 приймалося за результатами розгляду іншого проєкту. За таких обставин, позивачем не дотримано вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки орендодавцю не надсилався проєкт додаткової угоди саме в тій редакції, яку позивач просить визнати укладеною.

Процесуальний хід розгляду апеляційної скарги відображено у відповідних ухвалах Західного апеляційного господарського суду.

В судове засідання з`явились представники сторін, які підтримали доводи та заперечення, викладені в апеляційній скарзі та відзиві на неї.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши наявні докази в сукупності з апеляційною скаргою та відзивом на неї, судова колегія встановила такі обставини:

Рішенням 17 сесії VI скликання Чомонинської сільської ради № 113 від 03.09.2012 «Про надання земельних ділянок в оренду» затверджено проєкт землеустрою щодо відведення Кирилловій Аллі Павлівні земельних ділянок загальною площею 197,3098 га, розташованих на території Чомонинської сільської ради, в урочищі Давідгазо, в межах населеного пункту, для ведення фермерського господарства та надано зазначені земельні ділянки в оренду строком на 10 років.

На підставі вказаного рішення, 07.11.2012 між Чомонинською сільською радою (за договором – орендодавець) та Кирилловою Аллою Павлівною (за договором – орендар) укладено договір оренди земельних ділянок, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування чотири земельні ділянки для ведення фермерського господарства, розташовані за адресою: с. Чомони, урочище Давідгазо (п. 1.1). В оренду передано земельні ділянки, загальною площею 197,3098 га, а саме: земельну ділянку № 1 з кадастровим номером 2122787800:10:105:0001, площею 67,3346 га ріллі; земельну ділянку № 2 з кадастровим номером 2122787800:10:106:0001, площею 62,8695 га; земельну ділянку № 3 з кадастровим номером 2122787800:10:106:0002, площею 63,0523 га; земельну ділянку № 4 з кадастровим номером 2122787800:10:106:0003, площею 4,0534 га (п.2.1). На зазначених земельних ділянках відсутні об`єкти нерухомого майна та інші інфраструктурні об`єкти (п.2.2).

Договір укладено строком на 10 років. Сторони погодили, що у разі, якщо не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору жодна зі сторін не повідомить іншу сторону про припинення його дії, договір вважається продовженим на тих самих умовах і на строк, які були встановлені при його укладенні (п. 3.1). Орендна плата становить 1% від грошової оцінки земельних ділянок на рік, що складає 37 729,26 грн (п. 4.1). Орендна плата підлягає сплаті орендарем у грошовій формі не пізніше 20 листопада поточного року (п.4.2). Після закінчення строку дії договору орендар, який належним чином виконував обов`язки, визначені договором, має переважне право перед третіми особами на продовження договору на новий строк (п. 9.4). Договір набирає чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації (п. 14.1).

Відповідно до актів передачі-приймання земельних ділянок від 07.11.2012, орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельні ділянки № 1– 4 загальною площею 197,3098 га для ведення фермерського господарства.

31.10.2014 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди земельних ділянок, а саме: земельної ділянки площею 63,0522 га з кадастровим номером 2122787800:10:106:0005 (номер запису про інше речове право 7538733); земельної ділянки площею 67,3346 га з кадастровим номером 2122787800:10:105:0001 (номер запису про інше речове право 7530979); земельної ділянки площею 62,8695 га з кадастровим номером 2122787800:10:106:0004 (номер запису про інше речове право 7536659); земельної ділянки площею 4,0534 га з кадастровим номером 2122787800:10:106:0003.

Під час проведення державної реєстрації права оренди зазначених земельних ділянок державним реєстратором визначено строк дії договору до 31.10.2024.

Наведені обставини підтверджуються долученими до позовної заяви витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 31.10.2014 № 28890056, № 28872644, № 28867538 та № 28898053.

10.06.2015 між Чомонинською сільською радою та Кирилловою Аллою Павлівною укладено додаткову угоду до договору, якою внесено зміни до п.2.4, 4.1, 4.2 договору шляхом викладення їх в новій редакції в частині зазначення нової нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розміру орендної плати та порядку її оплати орендарем.

16.06.2015 відповідні зміни були зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягами про реєстрацію іншого речового права від 16.06.2015 за №39154645, №39148989, №39134463, №39157734.

За змістом змінених пунктів 4.1, 4.2 договору, орендна плата становить 3% від грошової оцінки в рік, що складає 141 369,73 грн та підлягає сплаті орендарем в грошовій формі не пізніше 20-го листопада поточного року.

30.10.2018 проведено державну реєстрацію Фермерського господарства «Мукачівське».

Згідно зі статутом Фермерського господарства «Мукачівське», затвердженим загальними зборами, що оформлено протоколом від 19.10.2018 № 1, засновником господарства є ОСОБА_1 , частка якої у складеному капіталі господарства становить 100% (п. 1.3 Статуту).

Надалі, відповідно до розпорядження Кабінету Міністрів України від 12.06.2020 № 712-р «Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Закарпатської області», Чомонинську територіальну громаду віднесено до складу Великодобронської територіальної громади, від імені якої повноваження власника здійснює Великодобронська сільська рада Ужгородського району Закарпатської області.

Рішенням І сесії VIII скликання Великодобронської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області від 01.12.2020 № 12 розпочато процедуру реорганізації Чомонинської сільської ради шляхом її приєднання до Великодобронської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області. При цьому, Великодобронську сільську раду визначено правонаступником усього майна, прав та обов`язків Чомонинської сільської ради (п. 5, 6 рішення від 01.12.2020 № 12).

Рішенням V сесії VIII скликання Великодобронської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області від 08.04.2021 № 124 затверджено передавальні акти щодо передачі майна сільських рад, які припиняються внаслідок реорганізації шляхом приєднання до Великодобронської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області, у тому числі Чомонинської сільської ради.

17.05.2023 загальними зборами членів Фермерського господарства «Мукачівське» прийнято рішення, на підставі якого 19.05.2023 здійснено перереєстрацію відомостей щодо орендаря спірних земельних ділянок з ОСОБА_1 на Фермерське господарство «Мукачівське».

Зазначене підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 23.05.2023 № 333137571, № 333157180, № 333161475 та № 333142013.

Як вбачається з листів Головного управління Держгеокадастру у Закарпатській області від 18.05.2023 № 287/225-23-0.36.2 та № 288/225-23-0.36.2, у зв`язку зі зміною кадастрових кварталів та кадастрових зон земельним ділянкам № 2 з кадастровим номером 2122787800:10:106:0001, площею 62,8695 га, та № 3 з кадастровим номером 2122787800:10:106:0002, площею 63,0523 га, присвоєно нові кадастрові номери 2122787800:10:106:0004 та 2122787800:10:106:0005 відповідно, за якими вони зареєстровані в Державному земельному кадастрі.

03.10.2023 Фермерське господарство «Мукачівське» звернулося до Великодобронської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області з листом від 02.10.2023 № 20-23/0210, в якому, посилаючись на ст. 30, 33 Закону України «Про оренду землі» та ч.2 ст.134 Земельного кодексу України, просило розглянути питання та укласти додаткову угоду до договору оренди земельних ділянок від 07.11.2012 щодо зміни сторін та пролонгації договору.

До зазначеного листа Фермерським господарством «Мукачівське» долучено протокол загальних зборів Фермерського господарства «Мукачівське» від 17.05.2023 № 17-05/23 про проведення державної реєстрації права оренди на спірні земельні ділянки, заяву про внесення змін до відомостей, що містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 17.05.2023 № 16-02/1705, витяги від 23.05.2023 про реєстрацію такого права, а також проєкт додаткової угоди до договору оренди земельних ділянок від 07.11.2012, яким передбачалося викладення тексту договору в новій редакції.

За результатами розгляду зазначеного звернення, рішенням 35 сесії VIII скликання Великодобронської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області № 665 від 27.10.2023 «Про заяву ФГ «Мукачівське», Фермерському господарству «Мукачівське» відмовлено в укладенні додаткової угоди та пролонгації договору оренди земельних ділянок від 07.11.2012.

Підставою для відмови в зазначеному рішенні визначено відсутність договору оренди між Фермерським господарством «Мукачівське» та Великодобронською сільською радою Ужгородського району Закарпатської області.

15.11.2023 на підставі запиту Фермерського господарства «Мукачівське» від 15.11.2023 № 20-23/1511 відповідачем надіслано позивачу рішення від 27.10.2023 № 665.

Надалі, як вбачається з інформаційних довідок від 10.04.2025 № 422028907, № 422030104, № 422030916 та № 422031977, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутні записи про зареєстровані щодо спірних земельних ділянок інші речові права, похідні від права власності, у тому числі відомості про право оренди Фермерського господарства «Мукачівське».

Обставини щодо державної реєстрації права оренди Фермерського господарства «Мукачівське» встановлені Господарським судом Закарпатської області у рішенні від 30.04.2025 у справі № 907/628/24, залишеному без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 11.08.2025, за позовом керівника Ужгородської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Великодобронської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області до Фермерського господарства «Мукачівське» про скасування державної реєстрації права оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 2122787800:10:106:0005, площею 63,0522 га; 2122787800:10:105:0001, площею 67,3346 га; 2122787800:10:106:0004, площею 62,8695 га; 2122787800:10:106:0003, площею 4,0534 га, та зобов`язання Фермерського господарства «Мукачівське» повернути зазначені земельні ділянки територіальній громаді в особі Великодобронської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області.

Зазначені судові рішення були оскаржені Фермерським господарством «Мукачівське» у касаційному порядку. Однак у подальшому Фермерське господарство «Мукачівське» відмовилося від поданої касаційної скарги. Ухвалою Верховного Суду від 30.06.2026 у справі № 907/628/24 прийнято відмову Фермерського господарства «Мукачівське» від касаційної скарги на постанову Західного апеляційного господарського суду від 11.08.2025 та рішення Господарського суду Закарпатської області від 30.04.2025.

Таким чином, рішення Господарського суду Закарпатської області від 30.04.2025 у справі № 907/628/24 про скасування державної реєстрації права оренди та зобов`язання повернути земельні ділянки, залишене без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 11.08.2025, набрало законної сили.

Посилаючись на те, що Фермерське господарство «Мукачівське» є добросовісним орендарем спірних земельних ділянок, належним чином виконувало свої договірні зобов`язання, зокрема щодо сплати орендної плати (на підтвердження чого надало податкові декларації, податкові повідомлення-рішення та платіжні документи щодо сплати орендної плати за 2019– 2023 роки), та має переважне право на поновлення договору оренди земельних ділянок від 07.11.2012 на новий строк, яке порушено прийняттям рішення 35 сесії VIII скликання Великодобронської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області від 27.10.2023 № 665 «Про заяву ФГ «Мукачівське», позивач звернувся до Господарського суду Закарпатської області з позовом до Великодобронської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області про визнання зазначеного рішення протиправним та його скасування, а також визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельних ділянок від 07.11.2012 у запропонованій позивачем редакції.

Перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла до таких висновків:

Відповідно до ч.1 ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За змістом ч.2 ст.631 ЦК України, договір набирає чинності з моменту його укладення, якщо інше не визначено законом або договором.

Частиною 3 ст.640 ЦК України в редакції, чинній на момент підписання спірного договору, передбачено, що договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до ст.18, 20 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній до 01.01.2013, укладений договір оренди землі підлягав державній реєстрації та набирав чинності після її проведення.

Таким чином, законодавство, чинне на момент підписання договору оренди земельних ділянок від 07.11.2012, пов`язувало набрання ним чинності з державною реєстрацією самого договору. Аналогічну умову погодили сторони, передбачивши набрання договором чинності після його підписання та державної реєстрації (п. 14.1 договору).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 06.05.2026 у справі № 925/632/19 сформулювала правовий висновок, відповідно до якого за загальним правилом договори оренди землі, підписані до 01.01.2013, набирають чинності з моменту їх державної реєстрації, якщо інший порядок набрання ними чинності не передбачений самими договорами. Лише після державної реєстрації договору сторони набувають передбачених ним прав та обов`язків.

При цьому, Велика Палата Верховного Суду розмежувала державну реєстрацію договору оренди землі та державну реєстрацію речового права оренди, зазначивши, що такі процедури мають різний механізм реалізації та правові наслідки, а реєстрація речового права не може замінювати державну реєстрацію самого договору.

Аналогічні правові висновки викладено Верховним Судом у постанові у справі № 927/989/25.

Як встановлено місцевим господарським судом, договір оренди земельних ділянок від 07.11.2012, підписаний Чомонинською сільською радою та Кирилловою А.П., у встановленому на момент його укладення порядку зареєстрований не був. Натомість, 31.10.2014 здійснено державну реєстрацію речового права оренди земельних ділянок, а 16.06.2015 зареєстровано відповідні зміни на підставі додаткової угоди від 10.06.2015.

Однак, зазначені реєстраційні дії не є тотожними державній реєстрації договору оренди та не усувають недотримання встановленої законодавством вимоги щодо набрання ним чинності.

Відтак, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що договір оренди земельних ділянок від 07.11.2012 не набрав чинності у визначеному законом та погодженому сторонами порядку.

Доводи апелянта про те, що договором не було покладено обов`язку щодо його державної реєстрації виключно на орендаря, зазначеного висновку не спростовують, оскільки обов`язковість державної реєстрації договору встановлювалася законом незалежно від розподілу між сторонами обов`язків щодо її здійснення.

Не змінює наведеного й посилання скаржника на укладення додаткової угоди від 10.06.2015, оскільки внесення змін до договору та реєстрація відповідного речового права не замінюють державної реєстрації договору, яка була необхідною умовою набрання ним чинності.

Щодо доводів апелянта про преюдиційне значення судових рішень у справі № 907/628/24 колегія суддів зазначає таке:

За змістом ч.4 ст.75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Водночас, відповідно до ч.7 ст.75 ГПК України правова оцінка, надана судом певному факту при розгляді іншої справи, не є обов`язковою для господарського суду.

Судовими рішеннями у справі № 907/628/24 встановлено обставини підписання договору оренди від 07.11.2012, державної реєстрації права оренди та користування земельними ділянками ФГ «Мукачівське».

Однак, зазначені обставини не підтверджують здійснення державної реєстрації самого договору в порядку, передбаченому законодавством, чинним на момент його підписання, та не виключають необхідності надання правової оцінки питанню набрання ним чинності у цій справі. Відтак, відповідні доводи апелянта є необґрунтованими.

Окремо колегія суддів оцінює доводи скаржника щодо необхідності застосування правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у п.148 постанови від 06.05.2026 у справі № 925/632/19.

Відповідно до зазначеного висновку, якщо між сторонами був підписаний договір оренди землі, який містив усі істотні умови, належним чином виконувався, однак його державна реєстрація стала неможливою після 01.01.2013 внаслідок змін законодавства, суд відповідно до п.6 ч.1 ст.3 ЦК України має враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність, а також принцип заборони суперечливої поведінки і забезпечувати захист прав та правомірних очікувань добросовісної сторони.

Водночас, наведений правовий висновок не означає безумовного поновлення договору оренди землі, який не пройшов обов`язкової державної реєстрації, лише з підстав його підписання та фактичного виконання сторонами певних зобов`язань.

Застосування зазначеного висновку передбачає оцінку сукупності обставин, зокрема належного виконання сторонами умов договору та добросовісності їхньої поведінки.

Як вбачається з довідки Головного управління ДПС у Закарпатській області від 13.09.2024 № 13847/6/07-16-19-02-28, за період з 07.11.2012 по 31.12.2012 та протягом 2013 року орендна плата за земельні ділянки Кирилловою А.П. як фізичною особою-підприємцем не сплачувалася, у 2014 році сплачено 6 408,81 грн, а у 2015 році — 98 542,57 грн.

Водночас, умовами договору від 07.11.2012 орендну плату було визначено в розмірі 37 729,26 грн на рік, а додатковою угодою від 10.06.2015 її розмір збільшено до 141 369,73 грн на рік.

Наведені відомості не підтверджують повного та своєчасного внесення первісним орендарем орендної плати відповідно до умов договору у 2012– 2015 роках.

Оцінюючи доводи апелянта щодо неврахування довідки Головного управління ДПС у Закарпатській області від 30.07.2024 за № 10539/6/07-16-13-05-09, колегія суддів зазначає, що наведена у ній інформація про відсутність станом на 01.01.2023 податкового боргу Кириллової А.П. зі сплати орендної плати з фізичних осіб сама собою не підтверджує своєчасного та повного виконання зобов`язань за кожний із попередніх розрахункових періодів, зокрема у 2012– 2015 роках. При цьому доводи скаржника щодо оформлення довідки від 13.09.2024 стосовно Кириллової А.П. як фізичної особи — підприємця не спростовують відомостей, відображених у цій довідці, щодо сплати орендної плати за зазначений період.

Податкові декларації, податкові повідомлення-рішення та платіжні документи за 2019– 2023 роки, на які посилається апелянт, підтверджують здійснення відповідних платежів у зазначений період, однак не спростовують обставин щодо внесення орендної плати у 2012– 2015 роках.

Так само прийняття відповідачем платежів до 31.12.2024 не підтверджує належного виконання всіх умов договору протягом попереднього періоду та не замінює обов`язкової державної реєстрації самого договору.

Колегія суддів враховує, що з 01.01.2013 внаслідок змін законодавства державна реєстрація договорів оренди землі була замінена державною реєстрацією відповідних речових прав, у зв`язку з чим, державна реєстрація раніше підписаного договору в попередньому порядку стала неможливою.

Однак, сама по собі зазначена обставина, навіть у сукупності з фактичним користуванням земельними ділянками, укладенням додаткової угоди від 10.06.2015 та здійсненням орендних платежів, не звільняє суд від необхідності перевірки належного виконання договору та добросовісності сторони, яка звертається за захистом своїх прав.

З огляду на встановлені обставини та оцінку наведених доказів, колегія суддів не вбачає достатніх підстав для висновку про доведеність сукупності передумов, за яких відповідно до п.148 постанови Великої Палати Верховного Суду у справі № 925/632/19 заявлене позивачем право на поновлення договору підлягало б судовому захисту.

Доводи апелянта щодо суперечливої поведінки відповідача також не спростовують наведеного висновку, оскільки укладення додаткової угоди у 2015 році та прийняття платежів за користування земельними ділянками самі собою не свідчать про набуття позивачем безумовного права на поновлення договору оренди на новий строк. При цьому, заборона суперечливої поведінки не усуває необхідності встановлення передбачених законом передумов реалізації такого права.

Щодо доводів апеляційної скарги про дотримання позивачем процедури реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк колегія суддів зазначає таке:

Верховний Суд у постанові у справі № 927/989/25 зазначив, що реалізація переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк регулюється ст.33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з відповідною вимогою. При цьому укладення договору на змінених умовах потребує досягнення сторонами згоди щодо таких умов.

Відповідно до ч.1-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент звернення позивача до орендодавця 03.10.2023, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися таким правом, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору у встановлений договором строк, але не пізніш як за один місяць до його закінчення. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору. При укладенні договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає звернення орендаря, перевіряє проєкт договору на відповідність вимогам закону, за необхідності узгоджує істотні умови договору та в разі відсутності заперечень укладає договір оренди землі. За наявності заперечень орендарю надсилається лист-повідомлення про прийняте рішення.

Отже, необхідними передумовами реалізації орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі є належне виконання ним обов`язків за договором, своєчасне повідомлення орендодавця про намір скористатися таким правом та додавання до відповідного листа-повідомлення проєкту додаткової угоди.

Оскільки договір оренди земельних ділянок від 07.11.2012 не набрав чинності внаслідок відсутності його державної реєстрації, а достатніх підстав для захисту заявленого позивачем права відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у п.148 постанови у справі № 925/632/19, не встановлено, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про відсутність правових підстав для поновлення договору на новий строк.

З цих же підстав колегія суддів відхиляє доводи апелянта щодо автоматичного поновлення договору до 07.11.2023 відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», оскільки передбачений ним механізм поновлення орендних правовідносин не усуває наслідків недотримання встановленої законом вимоги щодо набрання договором чинності.

Як встановлено судом першої інстанції, за результатами розгляду звернення позивача від 03.10.2023 з листом від 02.10.2023 № 20-23/0210 Великодобронською сільською радою прийнято рішення від 27.10.2023 № 665, яким ФГ «Мукачівське» відмовлено в укладенні додаткової угоди та пролонгації договору з посиланням на відсутність між сторонами договору оренди.

Колегія суддів враховує, що зазначене рішення прийнято в межах місячного строку з моменту звернення позивача, проте надіслано йому лише 15.11.2023 після окремого запиту. Водночас, несвоєчасне повідомлення позивача про результати розгляду його звернення за встановлених обставин справи не є самостійною підставою для виникнення переважного права на поновлення договору оренди землі, а тому відповідні доводи апеляційної скарги не спростовують висновків місцевого суду.

Щодо розбіжностей між редакціями додаткової угоди, запропонованими позивачем, колегія суддів враховує, що до листа від 02.10.2023 № 20-23/0210 було долучено проєкт додаткової угоди, який передбачав викладення договору оренди земельних ділянок у новій редакції з 14 статей, тоді як у позові заявлено вимогу про визнання укладеною додаткової угоди в редакції п`яти пунктів.

Отже, запропонована до визнання укладеною в судовому порядку редакція додаткової угоди не була предметом безпосереднього розгляду Великодобронської сільської ради.

Водночас, колегія суддів зазначає, що сама по собі відмінність у структурі чи кількості пунктів зазначених документів не є безумовною підставою для відмови у позові. Вирішальне значення мають зміст запропонованих умов та наявність установлених законом підстав для укладення відповідної угоди.

Як зазначено Верховним Судом у постанові від 09.06.2026 у справі № 927/989/25, позовні вимоги про визнання укладеною додаткової угоди щодо поновлення договору на змінених умовах, стосовно яких сторони не досягли згоди, не можуть бути задоволені судом.

У цьому випадку, з огляду на ненабрання чинності договором оренди від 07.11.2012 та відсутність встановлених законом передумов для його поновлення, наведені розбіжності не впливають на правильність висновку місцевого господарського суду про відмову в задоволенні позову.

Отже, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про відсутність підстав для визнання протиправним та скасування рішення Великодобронської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області від 27.10.2023 № 665 «Про заяву ФГ «Мукачівське», а також для визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельних ділянок від 07.11.2012 у запропонованій позивачем редакції.

Згідно зі ст.86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.

Відповідно до ч.1 ст.74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

За змістом ч.3 ст.86 ГПК України, суд надає оцінку кожному доказу окремо та їх сукупності, а також мотивує врахування або відхилення кожного доказу.

З врахуванням викладеного вище в сукупності, колегія суддів дійшла висновку про те, що оскаржуване рішення ухвалене відповідно до норм чинного законодавства та встановлених обставин справи.

Арґументи, наведені в апеляційній скарзі, не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків суду першої інстанції, не доводять порушення або неправильного застосування судом під час розгляду справи норм матеріального та процесуального права, а тому не можуть бути підставою для зміни чи скасування ухваленого у цій справі рішення.

Судові витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги відповідно до статті 129 ГПК України покладаються на скаржника.

Керуючись ст. 129, 269, 270, 275, 276, 282, 284 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд

У Х В А Л И В :

В задоволенні вимог апеляційної скарги Фермерського господарства «Мукачівське» відмовити.

Рішення Господарського суду Закарпатської області від 10.07.2026 у справі № 907/656/25 залишити без змін.

Судові витрати за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення.

Справу повернути в Господарський суд Закарпатської області.

Повний текст постанови складено 15.10.2026.

Головуюча суддя Г.В. Орищин

суддя Н.А. Галушко

суддя М.Б. Желік