Постанова від 05 жовтня 2026 р. у справі №522/6498/17 — Одеський апеляційний суд

Номер провадження: 22-ц/813/4384/26

Справа № 522/6498/17

Головуючий у першій інстанції Домусчі Л. В.

Доповідач Назарова М. В.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06.10.2026 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Назарової М.В.,

суддів: Коновалової В.А., Кострицького В.В.,

за участю секретаря Соболєвої Р.М.,

учасники справи: позивачі – ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , відповідачі – ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , треті особи – Виконавчий комітет Одеської міської ради, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради, Товариство з обмеженою відповідальністю «Флагман-К», ОСОБА_6 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань в порядку спрощеного позовного провадження

апеляційну скаргу ОСОБА_1

на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 21 липня 2025 року, ухвалене Приморським районним судом м. Одеси, у складі: судді Домусчі Л.В. в приміщенні того ж суду,

у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , треті особи: Виконавчий комітет Одеської міської ради, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради, Товариство з обмеженою відповідальністю «Флагман-К», ОСОБА_6 , про усунення перешкод в користуванні власністю шляхом вчинення певних дій,

в с т а н о в и в :

У квітні 2017 року позивачі ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_7 , ОСОБА_3 звернулися до Приморського районного суду м. Одеси з вказаним позовом, який згодом уточнили та в обґрунтування якого посилалися на те, що ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 є власниками квартир, які розташовані в будинку АДРЕСА_1 .

Починаючи з грудня 2016 року, в будинку було чутно проведення ремонтних робіт впродовж усіх днів. В січні 2017 року позивачі побачили, як на дах вищевказаного будинку за допомогою тросів підіймалися довгі, важкі, металеві будівельні швелера, з цього моменту життя в будинку стало неможливим. Після цього стало зрозуміло, що будівельні роботи проводяться в квартирі АДРЕСА_2 , власником якої є ОСОБА_4 , який без дозвільної та проектної документації будує ще один поверх на даху, у зв`язку з чим у всьому будинку і в деяких квартирах мешканців з`являються тріщини, весь будинок в цілому дає осадку. У будинку позивачів кожна квартира обладнана індивідуальним газовим котлом, в зв`язку з проведенням будівельних робіт відповідачем є велика ймовірність порушення цілісності газових труб, а також «завдяки» проведенню будівельних робіт ОСОБА_4 закриваються вентиляційні канали, до того ж зовсім не зрозуміло, яким чином відповідач прокладає електричну проводку без отримання дозвільних документів, що може призвести до пожеж.

Починаючи з січня 2017 року, мешканцями будинку було подано багато заяв з цього приводу до різних інстанцій, в тому числі й до правоохоронних органів, з відповіді котрих стало зрозуміло наступне: ТОВ «Цивільпроект» в своєму листі від 06.02.2017 повідомляє, що проектна документація з реконструкції квартири АДРЕСА_3 не розроблялась, договір з авторського нагляду не укладався; Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради в своєму листі від 10.02.2017 повідомляє, що на момент виїзду на місце було зафіксовано виконання будівельних робіт з реконструкції квартири з розширенням за рахунок приєднання площі плоскої покрівлі будинку.

Під час виїзду на місце за адресою: АДРЕСА_4 , замовник будівництва ОСОБА_4 не допустив посадових осіб Управління на об`єкт будівництва та в наданні проектної документації на реконструкцію - відмовив. За вчинене правопорушення Управлінням відносно ОСОБА_4 складено відповідний акт від 08.02.2017, протокол про адміністративне правопорушення від 08.02.2017 та видано припис про усунення виявлених порушень від 08.02.2017.

Будівництво ОСОБА_4 поверху на даху існуючого житлового будинку АДРЕСА_1 позивачі вважають самочинним, оскільки воно проведено без відповідних дозвільних документів, що дають право на виконання будівельних робіт, зокрема декларації про початок виконання підготовчих робіт, декларації про початок виконання будівельних робіт чи дозволу на виконання будівельних робіт.

Уточнення позову обґрунтовано залученням до участі у справі в якості співвідповідача ОСОБА_5 , який згідно з наданим стороною позивачів витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 163703213 від 16.04.2019, є власником квартири АДРЕСА_3 .

Тому із посиланням як на правове обґрунтування своїх вимог на ст. 391, ч. 1 ч. 7 ст. 376 ЦК України, ст. 1, 7 Закону України «Про архітектурну діяльність», ст. 29, 30, 31, 35-37 Закону України «Про містобудівну діяльність» та належність позивачам на праві власності квартир у багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 , позивачі просили усунути позивачам перешкоди у користуванні власністю шляхом приведення ОСОБА_4 та ОСОБА_5 квартири АДРЕСА_2 у первинний стан шляхом знесення самочинного побудованого поверху на даху будинку АДРЕСА_1 .

Протокольною ухвалою суду від 23.05.2023 згідно зі ст. 53 ЦПК України, враховуючи предмет позову, судом залучено Немас Зві до участі у справі в якості третьої особи на боці відповідача без самостійних вимог щодо предмету спору (т. 2, а.с. 98-99).

18.07.2023 ОСОБА_1 надала до суду уточнену позовну заяву до ОСОБА_5 , ОСОБА_4 , Немас Зві, треті особи: Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, ТОВ «Флагман-К», Виконавчий комітет Одеської міської ради, Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради, про усунення перешкод в користуванні власністю. В уточненому позові зазначено, що після проведення реконструкції квартири АДРЕСА_2 даний об`єкт проданий ОСОБА_6 , у зв`язку з чим позивачі просили залучити ОСОБА_6 до участі у справі в якості співвідповідача (т. 2, а.с. 113-117).

Протокольною ухвалою суду від 18.07.2023 залишено клопотання позивачки про прийняття змін позову з залучення в якості співвідповідача Немас Зві - без розгляду, у зв`язку з пропуском строку (т. 2, а.с. 118-119).

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 21.07.2025 позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , треті особи: Виконавчий комітет Одеської міської ради, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради, Товариство з обмеженою відповідальністю «Флагман-К», ОСОБА_6 , про усунення перешкод в користуванні власністю шляхом вчинення певних дій залишено без задоволення (т. 3, а.с. 199-212).

В апеляційній скарзі позивачка ОСОБА_1 просить рішення Приморського районного суду м. Одеси від 21.07.2025 скасувати як ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, без врахування судової практики Верховного Суду та задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Доводами апеляційної скарги є помилковість висновків суду про відсутність порушення прав позивачів, оскільки позивачі є співвласниками будинку, відповідно до ст. 382 ЦК України, і мають право користуватися спільним майном дахом згідно з його цільовим призначенням; надбудова створила додаткове навантаження на несучі конструкції та змінила функціональне призначення даху, що створює ризик аварійності та протікань, тобто прямо порушує право на безпечне користування житлом (ст. 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку») (постанова ВС від 21.09.2023 у справі № 916/1174/22).

Оскільки будь-яке втручання в конструкції без згоди всіх співвласників і належних дозволів є порушенням прав, а факт зведення жилих приміщень на даху без згоди співвласників та належних дозволів є таким втручанням, то таке будівництво є самочинним і підлягає знесенню (постанова ВС від 29.01.2020 у справі № 822/2149/18).

Порушенням своїх прав заявниця вважає також: виникнення тріщини у стінах квартир позивачів, змінення режиму використання спільного майна (даху), що є втручанням у права співвласників, збільшення навантаження на несучі конструкції, що створює ризик аварійності, і Верховним Судом неодноразово підтверджено, що порушення прав співвласника може полягати у будь-якому самовільному зайнятті чи використанні спільного майна без його згоди.

Помилковим також є і висновок суду щодо відсутності доказів впливу 4-х квартир на безпечне користування квартирами позивачів, оскільки перепланування технічного приміщення/допоміжної конструкції як частини спільного майна співвласників під квартиру АДРЕСА_2 не надавало права займати іншу частину даху та будувати нові квартири, і така добудова є самочинним будівництвом, яке не пов`язане з правом власності на мезонінну квартиру. Як безпідставним є і висновок суду про неналежність як доказу висновку будівельно-технічної експертизи без належного мотивування такого (які саме норми закону чи методики порушено експертом, які недоліки змісту висновку зумовлюють його неналежність, тощо).

Щодо недоведеності позивачами можливості технічно безпечного знесення без шкоди будинку та без згоди співвласників та ризик пошкодження конструкції будинку під час знесення, то такий висновок суду є припущенням, яке не підтверджено жодним технічним обґрунтуванням та не ґрунтується на приписах ст. 376 ЦК України, а ризик можливих ускладнень при знесенні не є підставою для відмови у захисті права (постанова ВС від 02.02.2022 у справі № 826/7203/17).

Щодо недоведеності відсутності згоди інших співвласників, то навіть за наявності такої вищезазначений об`єкт є самочинним із застосуванням відповідних наслідків, а можлива згода співвласників не легалізує самочинне будівництво. Крім того, процесуальним обов`язком позивача у справах цієї категорії не є технічна можливість знесення, натомість достатньо довести, що будівництво є незаконним, а технічні питання демонтажу є стадією виконання рішення суду, а не підставою для відмови у задоволенні позову.

Щодо висновку суду про необґрунтованість негаторного позову з огляду на те, що відповідач ОСОБА_4 не чинить перешкод, оскільки не є власником самочинного будівництва, то саме вказаний відповідач почав незаконну реконструкцію, а наслідки будівництва існують досі. Саме забудовник мав довести, що його самочинне будівництво можна зберегти і що воно не порушує права інших співвласників.

Встановлення судом фактичних обставин справи також не ґрунтується на матеріалах справи, оскільки згідно технічних паспортів спірні квартири розташовані на Х поверсі, а суд помилково вказав про їх розташування на ХІ поверсі та зробив помилковий висновок про не порушення прав позивача через її проживання на 8 поверсі та законність набуття права власності на квартири на 11 та 12 поверсі.

Також суд порушив принцип преюдиційності через неврахування скасування судовим рішенням рішень державного реєстратора щодо самочинного будівництва.

Відзив на апеляційну скаргу до апеляційного суду не надходив.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції перевіряє справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4 ст. 367 ЦПК України).

Ухвалами Одеського апеляційного суду (у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: Назарової М.В. (суддя – доповідач), Вадовської Л.М., Комлевої О.С.) від 17.09.2025 та 20.10.2025 (т. 4, а.с. 39-39зв., 57-57зв.) за вказаною апеляційною скаргою відкрито апеляційне провадження та призначено справу до розгляду на 17 березня 2026 року о 12:45 год.

У зв`язку із перебуванням головуючого судді Назарової М.В. у відпустці судове засідання 17 березня 2026 року о 12:45 год не відбулося. Розгляд справи відкладено на 28.07.2026 о 14:00 (т. 4, а.с. 76).

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 28.07.2026 здійснено заміну суддів Вадовської Л.М., Комлевої О.С. на учасників постійно діючого складу колегії суддів Коновалову В.А., Кострицького В.В. (т. 4, а.с. 97-98).

У судовому засіданні 28.07.2026 позивач ОСОБА_1 та її представник Пилаєва В.В. апеляційну скаргу підтримали та просили її задовольнити. В судовому засіданні оголошена перерва, розгляд справи відкладено на 06.10.2026 на 13:40 (т. 4, а.с. 102-103).

У судовому засіданні 06.10.2026 позивач ОСОБА_1 та її представник Пилаєва В.В. апеляційну скаргу підтримали та просили її задовольнити.

Інші учасники справи, які належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи, зокрема, позивачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 – у відповідності до п. 3 ч. 8 ст. 128 ЦПК України, так як судові повістки-повідомлення на 06.10.2026, що направлялися позивачам за повідомленою ними адресою, повернулися до суду із відмітками «адресат відсутній», відповідачі ОСОБА_5 (адреса реєстрації: АДРЕСА_5 (т. 2, а.с. 1)) та ОСОБА_4 (адреса реєстрації: АДРЕСА_4 (т. 1, а.с. 26)) – у відповідності до п. 3 ч. 8 ст. 128 ЦПК України, так як судові повістки-повідомлення на 06.10.2026 повернулися до суду із відмітками «адресат відсутній», третя особа Немас Зві – у відповідності до ч. 5 ст. 130 ЦПК України, так як її повноважний представник Тимофеєнко О.А. (ордер - т. 4, а.с. 75) отримав судову повістку-повідомлення на 06.10.2026 в електронному кабінеті підсистеми «Електронний суд» 14.08.2026 о 21:18:06, що підтверджується довідкою про доставку електронного документа (т. 4, а.с. 108), треті особи Виконавчий комітет Одеської міської ради, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради – у відповідності до п. 2 ч. 8 ст. 128 ЦПК України, так як отримали судові повістки-повідомлення на 06.10.2026 в електронних кабінетах підсистеми «Електронний суд» 14.08.2026 о 06:40:01, що підтверджується довідками про доставку електронного документа (т. 4, а.с. 106зв.-107зв.), третя особа ТОВ «Флагман-К» - у відповідності до п. 3 ч. 8 ст. 128 ЦПК України, так як судова повістка-повідомлення на 06.10.2026 повернулася до суду із відміткою «адресат відсутній», в судове засідання не з`явилися.

Заява представника 3-ї особи ОСОБА_6 – адвоката Тимофєєнка О. про відкладення розгляду справи через його зайнятість в іншому судовому засіданні підлягає поверненню без розгляду на підставі ч. 4 ст. 182 ЦПК України як така, що не ґрунтується на вимогах статті 14 ЦПК України (в редакції Закону № 3200-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обов`язкової реєстрації та використання електронних кабінетів в Єдиній судовій інформаційно-телекомунікаційній системі або її окремій підсистемі (модулі), що забезпечує обмін документами» від 29.06.2023), оскільки подана електронною поштою.

Відповідно до ч. 8 ст. 14 ЦПК України реєстрація в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі або її окремій підсистемі (модулі), що забезпечує обмін документами, не позбавляє права на подання документів до суду в паперовій формі.

Отже, реєстрація в ЄСІТС не позбавляє особу права на подання документів до суду в паперовій формі, проте, саме в електронній формі особа, яка зареєструвала електронний кабінет в ЄСІТС може подавати процесуальні, інші документи, вчиняти інші процесуальні дії виключно за допомогою ЄСІТС, з використанням власного електронного підпису, якщо інше не передбачено ЦПК України.

Отже, адвокат Тимофєєнко О. як представник 3-ї особи Немас Зві може звертатись до Одеського апеляційного суду: 1) в письмовій формі; 2) в електронному вигляді з використанням сервісу «Електронний суд», розміщеного за посиланням: https://cabinet.court.gov.ua/login, з попередньою реєстрацією офіційної електронної адреси (електронного кабінету) та з використанням власного електронного підпису.

Такі висновки викладено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 13.09.2023 року у справі № 204/2321/22.

Вказане в силу ч. 2 ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, осіб, що з`явилися, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права і з дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом встановлено та матеріалами справи підтверджено, що ОСОБА_1 є власником квартира АДРЕСА_6 , на підтвердження чого в матеріалах справи наявна копія свідоцтва про право власності, виданого 18.01.2010 року виконавчим комітетом Одеської міської ради на підставі договору № 40 про інвестування будівництва житла в м. Одесі від 06.01.2006 року, зміни до договору від 20.08.2009 року, акту прийому-передачі від 20.08.2009 року (т. 1, а.с. 192).

ОСОБА_2 є власником квартири АДРЕСА_7 , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, номер інформаційної довідки: 333196018, дата, час формування: 23.05.2023 13:11:45, реєстраційний номер майна: 32096637, підстава виникнення права власності: свідоцтво про право власності, НОМЕР_1 , 06.10.2010, Виконавчий комітет Одеської міської ради (т. 2, а.с. 110).

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, номер інформаційної довідки: 333196018, дата, час формування: 23.05.2023 13:11:45, вбачається, що на підставі свідоцтва про право власності, НОМЕР_2 квартира АДРЕСА_8 належить ОСОБА_8 (т. 2, а.с. 112).

Належних доказів щодо права власності в цьому будинку на ОСОБА_3 суду не надано.

Право власності на квартиру АДРЕСА_3 , заг. пл. 58,8 кв.м, житл. пл. 34,4 кв.м, яка знаходиться на Х поверсі будинку (мезонін), виникло у ОСОБА_9 відповідно до свідоцтва про право власності від 15.02.2010, виданого виконкомом Одеської міської ради, що зареєстровано у встановленому законом порядку 17.02.2010 та підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, номер інформаційної довідки: 163703213, дата, час формування: 16.04.2019 12:30:02, реєстраційний номер майна: 29715343, номер запису про право власності: 7032829 (т. 1, а.с. 197).

Згідно Декларації про початок виконання будівельних робіт № ОД 082142950405 від 22.10.2014 року замовник - гр. ОСОБА_9 , розпочато виконання будівельних робіт з реконструкції квартири АДРЕСА_2 без змін зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_4 , заг.пл. 311 кв.м, житл пл. 206,4 кв.м, проектна документація розроблена ТОВ «Цивільпроект», відповідальна особа проектування, що здійснює авторський нагляд, - ОСОБА_10 (т. 1, а.с. 190-191).

17.09.2014 на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу ОСОБА_9 продав зазначену квартиру площею 58,8 кв.м ОСОБА_4

08.02.2017 Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради винесено Припис відносно ОСОБА_4 про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил, відповідно до якого вимагали допустити посадових осіб Управління на об`єкт будівництва та надати розроблену та затверджену належним чином проектну документацію до 08.03.2017. Вказаний Припис став результатом позапланової перевірки, проведеної на об`єкті: Рекострукція квартири за адресою: АДРЕСА_4 , під час виїзду ОСОБА_4 не допустив посадових осіб на об`єкт будівництва – «реконструкція квартири» за вищевказаною адресою, в наданні проектної документації відмовлено, чим порушено п. 1 ч. 4 ст. 41 Закону України «Про регулювання містобудівної документації» та пп. 1 п. 11 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23 травня 2011 року № 553 (т. 1, а.с. 8-9).

08.02.2017 Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради винесено Акт відносно ОСОБА_4 про недопущення посадових осіб органу державного архітектурно-будівельного контролю на об`єкти будівництва, підприємства будівельної галузі для виконання покладених на них функцій. Від отримання примірника акту ОСОБА_4 відмовився (т. 1, а.с. 10-11).

08.02.2017 Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради складено Протокол про адміністративне правопорушення за ч. 2 ст. 188-42 КУпАП відносно ОСОБА_4 – замовника будівництва стосовно допущеного порушення: під час виїзду на місце за адресою: АДРЕСА_4 , замовник будівництва ОСОБА_4 не допустив посадових осіб на об`єкт будівництва – «реконструкція квартири» за вищевказаною адресою, в наданні проектної документації відмовлено, чим порушено п. 1 ч. 4 ст. 41 Закону України «Про регулювання містобудівної документації» та пп. 1 п. 11 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23 травня 2011 року № 553 (т. 1, а.с. 12-14).

Відповідно до листа Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 10.02.2017 року № 01-10/49-35, наданого у відповідь на звернення ОСОБА_1 № 1015-05/1-1071 від 07.02.2017 стосовно дотримання вимог містобудівного законодавства за адресою: АДРЕСА_4 , встановлено, що на момент виїзду на місце зафіксовано виконання будівельних робіт з реконструкції квартири з розширенням за рахунок приєднання площі плоскої покрівлі будинку, замовник будівництва ОСОБА_4 не допустив посадових осіб на об`єкт будівництва та в наданні проектної документації на реконструкцію квартири відмовив. За вчинене був складений протокол про адміністративне правопорушення та видано припис про усунення виявлених порушень з терміном його виконання (т. 1, а.с. 15).

За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 163703213, дата, час формування: 16.04.2019 12:30:02, квартира, загальна площа 112,3 кв.м, житлова площа 40,2 кв.м за адресою: АДРЕСА_4 , на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер 1134, виданий 30.05.2017, видавник: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Ланіна В.І., декларації про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер: ОД141181491788, виданий 29.05.2018, видавник Управління ДАБК ОМР, відчужена на користь ОСОБА_5 , номер запису про право власності: 26665821, дата та час реєстрації: 14.06.2018 09:32:24, розмір частки: 1/1 (т. 1, а.с. 196).

Відповідно до Декларації про готовність об`єкта до експлуатації, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1) серії ОД141181491788 від 29.05.2018 року, замовник ОСОБА_5 , дата закінчення будівельних робіт - 10.01.2018 року, в якій є посилання на дозвіл на виконання будівельних робіт № 517 від 22.09.2009 року, виданий Інспекцією ДАБК в Одеській області (т. 1, а.с. 207-214).

У п. 3 Декларації про готовність об`єкту до експлуатації в розділі «Інформація про відповідальну особу - інженера з технічного нагляду» інженером з технічного нагляду зазначено ОСОБА_11 , яка здійснює відповідні повноваження на підставі договору від 16.06.2009 року № б/н, кваліфікаційний сертифікат серія AT № 005685. Проте, згідно з даними із сайту Реєстру атестованих осіб (http://asdev.com.ua) запис про такого інженера технічного нагляду в Реєстрі відсутній.

Відповідно до Декларації реконструкція квартири АДРЕСА_2 відбулась з розподілом на 4 самостійні квартири без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані на квартири АДРЕСА_2 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_2 , загальна площа об`єкту вже 298,4 кв.м, кількість поверхів 12.

У відповідності до листа ТОВ «Цивільпроект» № 12ГП-17 від 06.02.2017 року проектна документація з реконструкції квартири АДРЕСА_3 не розроблялась, договір з авторського нагляду за будівництвом не укладався, а ГІП ОСОБА_10 у штатному розкладі ТОВ «Цивільпроект» ніколи не значився і не працював (т. 1, а.с. 16).

31.05.2019, на виконання ухвали суду від 06.04.2019, Управління архітектури та містобудування ОМР надало інформацію, що 30.11.2017 ними надані містобудівні умови та обмеження № 250 (№ 01-07/321) забудови земельної ділянки за адресою АДРЕСА_4 , наміри забудови – реконструкція квартири АДРЕСА_2 . Інформацією щодо наявності документів дозвільного характеру на проведення будівельних робіт та за зазначеною адресою та прийняття об`єкту до експлуатації Управління архітектури та містобудування ОМР не володіє (т. 1, а.с. 198).

З містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки № НОМЕР_3 вбачається, що такі видані на замовника ОСОБА_5 , який є власником квартири АДРЕСА_3 згідно договору купівлі-продажу від 13.05.2017. Основні техніко-економічні показники об`єкта будівництва (орієнтовно): загальна площа до реконструкції – 58,8 кв.м; загальна площа після реконструкції - 464 кв.м; житлова площа до реконструкції – 34,10 кв.м; житлова площа після реконструкції – 132,20 кв.м; площа літніх приміщень після реконструкції – 171 кв.м (т. 1, а.с. 199-203).

Судом з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 163703213 від 16.04.2019 року встановлено, що на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 1134, виданий 30.05.2017 року, видавник: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Ланіна В.І., декларації про готовність об`єкта до експлуатації, серія на номер: ОД141181491788, виданий: 29.05.2018 року, видавник: Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, квартира АДРЕСА_9 належить ОСОБА_5 з 14.06.2018 року (а.с. 247-248 т. 1, 196-197 т. 2)

Судом з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 174127971 від 17.07.2019 року встановлено, що на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 1134, виданий 30.05.2017 року, видавник: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Ланіна В.І., декларації про готовність об`єкта до експлуатації, серія на номер: ОД141181491788, виданий: 29.05.2018 року, видавник: Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, квартира АДРЕСА_10 належить ОСОБА_5 з 13.06.2018 року (а.с. 251-252 т. 1)

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 174127979 від 17.07.2019 року встановлено, що на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 1134, виданий 30.05.2017 року, видавник: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Ланіна В.І., декларації про готовність об`єкта до експлуатації, серія на номер: ОД141181491788, виданий: 29.05.2018 року, видавник: Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, квартира АДРЕСА_11 , належить ОСОБА_5 з 13.06.2018 року (а.с. 249 т. 1)

Також в результаті реконструкції побудовано квартиру АДРЕСА_12 , яка зареєстрована державним реєстратором номер запису про право власності 26646764 за ОСОБА_5 з 13.06.2018 року реєстраційній номер об`єкта нерухомого майна 1577963551101.

15 серпня 2018 року ОСОБА_5 квартиру АДРЕСА_2 заг. пл. 52,2 кв.м та житл. пл. 28,1 кв.м продав ОСОБА_6 .

Згідно Висновку судового експерта ОНДІСЕ МЮУ № 17-3430 від 15.10.2018 року, (а.с. 84-95 т. 1), виготовленого на підставі ухвали суду від 18.07.2017 року про призначення будівельно-технічної експертизи, експерт дійшов наступного висновків:

Об`єктом дослідження є визначення відповідності будівельним нормам та правилам реконструкції квартири з приєднанням площі даху, яка здійснюється за адресою: АДРЕСА_4 .

По першому питанню: в результаті проведеного дослідження встановлено, що реконструкція квартири з приєднанням площі даху, яка здійснюється за адресою: АДРЕСА_4 виконано з порушенням ст. 26, 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та не відповідає ДБН А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» по відсутності розробленої та погодженої проектної документації.

По другому питанню: в результаті проведеного дослідження зроблено висновок щодо негативного впливу реконструкції (будівельних робіт) в квартирі АДРЕСА_3 , на стан будинку АДРЕСА_1 в цілому. Згідно візуально-інструментального обстеження, керуючись вимогами СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0015:2009 «Правила визначення фізичного зносу» встановлено, що технічний стан покрівлі даху житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (в частині виконання реконструкції кв. АДРЕСА_2 ) визначений як незадовільний, при якому експлуатація елементів будинку можлива лише при умові проведення їх ремонту. Крім того слід зазначити, що покрівля даху неексплуатована, захищає будинок від проникнення в нього атмосферних опадів, та не передбачена для навантаження.

По третьому питанню: в зв`язку з відсутністю проектної документації, що зазначена в декларації про початок будівельних робіт, а саме проектної документації розробленої ТОВ «Цивільпроект», а також затвердженого проекту будівництва житлового будинку АДРЕСА_1 , не надається можливим визначити чи відповідає затвердженому проекту будівництва житлового будинку АДРЕСА_1 реконструкція квартири АДРЕСА_2 цього будинку з приєднанням площі даху цього будинку.

Рішенням Приморського районного суду м.Одеси від 02.08.2022 р. ( справа № 522/7949/21) позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_5 , ОСОБА_4 , Немас Зві, Управління державного архітектурно-будівельного контролю ОМР, треті особи на стороні відповідача: ТОВ «Флагман-К», Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Ланіна Вікторія Іванівна, Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Дишлева Тетяна Володимирівна, про скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації та реєстрації права власності, визнання договору купівлі-продажу недійсним – задоволено.

Постановою Одеського апеляційного суду 09 лютого 2024 року заочне рішення Приморського районного суду міста Одеси від 02 серпня 2022 року скасовано та постановлено по справі нове судове рішення.

Позов ОСОБА_1 задоволено.

Скасовано рішення про реєстрацію декларації про готовність об`єкта експлуатації, серія та номер ОД 141181491788, прийняте Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради 29.05.2018 року.

Скасовано рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Юридичного департаменту Одеської міської ради Одеської області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 41655273, номер запису про право власності 26665821 та припинено речове право ОСОБА_5 (РНОКПП НОМЕР_4 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_5 ) на квартиру АДРЕСА_3 , опис об`єкта: загальна площа (кв.м.) 112,3, житлова площа (кв.м.) 40,2, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1578922651101.

Скасовано рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Юридичного департаменту Одеської міської ради Одеської області про державну реєстрацій прав та їх обтяжень № 41655592, номер запису про право власності 26666289 та припинити речове право ОСОБА_5 (РНОКПП НОМЕР_4 . зареєстрований за адресою: АДРЕСА_5 ) на квартиру АДРЕСА_3 , опис об`єкта: загальна площа (кв.м.) 66.9, житлова площа (кв.м.) 10,5, реєстраційні номер об`єкта нерухомого майна 1578948851101.

Скасовано рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Юридичного департаменту Одеської міської ради Одеської області про державну реєстрації прав та їх обтяжень № 41623937, номер запису про право власності 26646179 та припинити речове право ОСОБА_5 (РНОКПП НОМЕР_4 зареєстрований за адресою: АДРЕСА_5 ) на квартиру АДРЕСА_3 , опис об`єкта: загальна площа (кв.м.) 67, житлова площа (кв.м.) 28,1, реєстраційні; номер об`єкта нерухомого майна 1577930051101.

Скасовано рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Юридичного департаменту Одеської міської ради Одеської області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 41635312, номер запису про право власності 26646764 та припинено речове право ОСОБА_5 (РНОКПП НОМЕР_4 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_5 ) на квартиру АДРЕСА_3 , опис об`єкта: загальна площа (кв. м.) 52,2, житлова площа (кв.м.) 12,3, реєстраційній номер об`єкта нерухомого майна 1577963551101.

Визнано договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 від 15 серпня 2018 року, укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , реєстраційний номер об`єкт нерухомого майна 1577963551101, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Тетяною Володимирівною – недійсним.

Вказаним судовим рішенням було встановлено, що відповідно до Декларації реконструкція квартири АДРЕСА_2 відбулась з розподілом на 4 самостійні квартири без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані на квартири АДРЕСА_2 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_2 , але загальна площа об`єкту вже склала 298,4 кв.м, кількість поверхів 12.

Згідно технічного паспорту від 04.06.2018 року на квартиру АДРЕСА_2 , загальна площа якої склала 112,3 кв.м та знаходиться на 10 поверсі.

Згідно технічного паспорту від 04.06.2018 року на квартиру АДРЕСА_2 , загальна площа якої склала 66,9 кв.м та знаходиться на 10 поверсі.

Згідно технічного паспорту від 04.06.2018 року на квартиру АДРЕСА_2 , загальна площа якої склала 67 кв.м та знаходиться на 10 поверсі.

Згідно технічного паспорту від 04.06.2018 року на квартиру АДРЕСА_2 , загальна площа якої склала 52,2 кв.м та знаходиться на 10 поверсі.

Судом у зазначеній справі, зокрема, було встановлено, що Декларація про початок будівельних робіт з реконструкції квартири АДРЕСА_2 без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані ТОВ «Цивільпроект» не розроблялась, а отже реконструкція здійснювалась без дозвільних документів і що в порушення вимог законодавства саме на підставі спірної Декларації про готовність об`єкту до експлуатації з будівництвом 4 окремих квартир відповідач ОСОБА_4 , а в подальшому відповідач ОСОБА_5 фактично здійснили первісне введення прибудови до експлуатації.

Тобто, реконструкція квартири відбулась зі зміною її геометричних розмірів, а саме на даху будинку побудовано 4 самостійні квартири, чим і визначається недостовірність вказаної у Декларації інформації про проведення реконструкції нерухомого об`єкта без зміни його геометричних розмірів.

Відомості, зазначені у Декларації, мають недостовірний характер, Декларація подана та оформлена з порушенням установлених вимог, що, в свою чергу, виключає наявність правових підстав для її реєстрації уповноваженим органом владних повноважень.

Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (Постанова ВС від 07.04.2020 по справі №916/2791/13).

Норма частини першої статті 376 ЦК України підлягає застосуванню до випадків самочинної реконструкції об`єкта нерухомості, у результаті якої об`єкт набуває нових якісних характеристик (зміна конфігурації, площі та кількості приміщень, втручання в несучі конструкції, улаштування дверних прорізів у капітальних стінах тощо; розділ 3.4 Методичних рекомендацій з питань технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 05 вересня 2003 року № 146 чинних, на час винесення оскаржуваних рішень).

Аналіз наведених правових норм дає підстави для висновку про те, що не підлягають поділу (виділу) об`єкти нерухомого майна, до складу яких входять самочинно збудовані (реконструйовані, переплановані) об`єкти нерухомості (Постанова ВСУ від 21.02.2018 року по справі № 752/8153/14-ц).

Дах багатоквартирного будинку є частиною його конструктивних елементів та є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку, а тому є неподільним майном.

Згідно ст. 19 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (в редакції на час виникнення спірних правовідносини) неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню.

Також було встановлено, що відповідачем не надано жодних доказів того, що здійснення реконструкції квартири з облаштуванням квартир на даху будинку вчинено за згодою ОСББ (управляючої компанії) чи конкретним співвласником будинку, а тому судом встановлено наявність в діях відповідача порушення прав інших співвласників майна. Крім того, фактично, за відповідачем визнано право власності на дах, який є неподільним майном та законодавством встановлено заборону на його відчуження.

За таких обставин, у вищезазначеній справі колегія суддів погодилася з висновком суду першої інстанції, що оскільки встановлено факт самочинного будівництва, а без визнання недійсним договір купівлі-продажу спірної квартири АДРЕСА_2 не зможе забезпечити ефективний захист порушених прав та інтересів позивача, суд дійшов висновку про обґрунтованість вимоги щодо недійсності правочину купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 , як незаконного виділеної з загальної самочинно збудованої добудови на даху будинку.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 15.05.2025 щодо реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_3 вбачається, що зареєстровано об`єкт нерухомості-квартира має заг. пл. 112,3 кв.м та житл. пл. 40,2 кв.м без зазначення власника квартири.

Таким чином суд вбачав, що на момент завершення реконструкції ОСОБА_4 не був власником квартири АДРЕСА_3 .

Приймаючи оскаржуване рішення по теперішній справі, суд першої інстанції виходив з того, що постанова Одеського апеляційного суду від 09.02.2024 року, якою задоволені позовні вимоги про захист і поновлення порушених прав позивачки ОСОБА_1 , має преюдиціальне значення, оскільки в цій справі беруть участь ті самі особи, щодо яких встановлено вказані обставини рішенням суду, а тому вважав, що доводи позивачів як співвласників будинку, що реконструкція є самочинним будівництвом, є доведеними і обґрунтованими.

Судом також встановлено, що відповідно до Декларації про готовність об`єкта до експлуатації, серії ОД141181491788 від 29.05.2018 року будівництво завершено ОСОБА_5 , після чого саме ОСОБА_5 зареєстрував за собою право власності на всі 4 квартири та згодом 15.08.2018 відчужив одну з них, а саме квартиру АДРЕСА_2 (третя особа).

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_12 з 30.05.2017 не є власником квартири АДРЕСА_2 , та на час розгляду справи не чинить перешкоди позивачам у користування ними майном, таким чином суд дійшов висновку, що позовні вимоги (негаторний позов) до ОСОБА_4 пред`явлені до неналежного відповідача, у зв`язку з чим позов до ОСОБА_4 не підлягає задоволенню.

Щодо висновків експерта ОНДІСЕ МЮУ № 17-3430 від 15.10.2018 року, то суд, проаналізувавши її висновки, не знайшов підстав прийняти такий доказ як належний в частині щодо встановлення негативного впливу реконструкції (будівельних робіт) в квартирі АДРЕСА_3 , на стан будинку АДРЕСА_1 в цілому оскільки, зазначений висновок надано без належного обґрунтування.

Висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 89 цього Кодексу.

Позивач може вимагати знесення такого об`єкта лише за умови, якщо доведе, що самочинне будівництво порушує його права. Проте, знесення є крайнім заходом і допустиме, коли вичерпані інші способи реагування, неможливо усунути порушення шляхом перебудови, або відповідач відмовляється від перебудови.

У цій справі позивачі не надали належних й допустимих доказів порушення їх прав у користуванні квартирами, що їм належить на праві власності (що реконструкція призвела до руйнування їх квартир та в цілому - будинку, порушення цілісності газових труб, закриття вентиляційних каналів), збудованими в процесі самовільної реконструкції квартирами під АДРЕСА_2 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_2 .

Натомість, на думку суду, правове значення має позиція всіх власників (користувачів) багатоквартирного будинку, а також дотримання прав інших осіб, оскільки позивачі проживають на 8 поверсі, будинок має 10 поверхів та квартиру АДРЕСА_2 на 11 поверху, пл. 58,8 кв.м, право власності на яку набуто в законному порядку, а вимога про знесення стосується квартир, що знаходяться на 12 поверсі.

Дах багатоквартирного будинку є частиною його конструктивних елементів та є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку, а тому є неподільним майном.

Доводи про те, що наявність 4-х квартир на даху будинку впливає на безпечне користування позивачами квартирами, не підтвердились дослідженими доказами. Тому, немає підстав для застосування превентивного способу захисту права чи інтересу позивачів для убезпечення їх від майбутнього можливого аварійного випадку.

Крім того, позивачі не надали доказів технічної можливості знесення (демонтажу) квартир № 45-б пл. 66,9 кв.м, № 45-в пл. 67 кв.м, № 45-г пл. 52,2 кв.м з використанням при цьому конструктивних елементів будинку (даху) без нанесення шкоди всьому будинку з дотримання заходів із забезпечення техніки безпеки провести знесення та доказів, що таке знесення не призведе до порушення прав інших співвласників нерухомого майна в будинку без пошкодження конструкції будинку в цілому і за згодою ОСББ (управляючої компанії ТОВ «ФЛАГМАН-К»), в тому числі тих, що розташовані на 10 та 9 поверхах цього будинку, над якими безпосередньо розташовані самовільні квартири та враховуючи, що квартири позивачів безпосередньо не перетинаються між поверхами.

Позивачі також не надали доказів технічної можливості приведення квартира АДРЕСА_2 , загальною площею 112,3 кв.м, житловою – 40,2 кв.м в первісний стан, тобто в стан квартири з площею 58,8 кв.м, запис про право власності на час розгляду справи наявний в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі Іпотек, Єдиному реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, за відсутністю технічного паспорта квартири.

Крім того, після набрання законної сили постановою Одеського апеляційного суду від 09.02.2024 року з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна суд встановив, що відсутній запис щодо власника квартира АДРЕСА_2 , загальною площею 112,3 кв.м, житловою – 40,2 кв.м, а також відомостей щодо державної реєстрації прав власності відносно квартир АДРЕСА_2 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_2 , тобто запис про їх державну реєстрацію - припинено.

Виходячи з викладеного, суд приходить до висновку, що у випадку наявності незареєстрованого майна в багатоквартирному будинку, співвласники цього будинку (в особі ОСББ або управляючої компанії) мають право розпорядитися таким майном на свій розсуд.

На підставі викладеного, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 , ОСОБА_13 не підлягають задоволенню у зв`язку з недоведеністю, а позов ОСОБА_3 - не підлягає задоволенню у зв`язку з відсутністю порушення її прав як співвласника будинку.

Переглядаючи оскаржуване рішення за доводами апеляційної скарги, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до роз`яснень, які містяться в абзаці першому пункту 14 постанови Пленуму Верховного Суду України від 24 жовтня 2008 року № 12 «Про судову практику розгляду цивільних справ в апеляційному порядку» та частини 1 статті 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції перевіряє справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

У третьому абзаці пункту 15 названої постанови Пленуму зазначено, що у разі якщо апеляційна скарга подана на рішення щодо частини вирішених вимог, суд апеляційної інстанції відповідно до принципу диспозитивності не має права робити висновків щодо неоскарженої частини ні в мотивувальній, ні в резолютивній частині судового рішення, а в описовій частині повинен зазначити, в якій частині вимог судове рішення не оскаржується.

Отже, рішення оскаржується одним позивачем - ОСОБА_1 , тому предметом апеляційного перегляду справи є рішення суду в частині відмови їй у задоволенні позову про усунення перешкод в користуванні власністю шляхом вчинення певних дій.

Доказів уповноваження її представляти інтереси інших позивачів по цій справі відсутні, тому рішення суду про відмову у задоволенні позову ОСОБА_3 через ненадання доказів, що вона є співвласником багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , апеляційним судом не переглядається.

Переглядаючи рішення суду в оскаржуваній частині, колегія суддів зазначає таке.

Власність зобов`язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству (частина третя статті 13 Конституції України).

Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод).

Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) стаття 1 Першого протоколу до Конвенції закріплює три окремі норми: перша - виражається у першому реченні першого абзацу, закладає принцип мирного володіння майном і має загальний характер; друга - викладена у другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності й обумовлює його певними критеріями; третя - закріплена у другому абзаці та визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна у загальних інтересах. Другу та третю норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, треба тлумачити у світлі загального принципу, закладеного першою нормою (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «"East/West Alliance Limited" проти України» від 23 січня 2014 року (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04), § 166-168).

Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право:

- втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними;

- якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів;

- втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа-добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (див. рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), «Кривенький проти України» від 16 лютого 2017 року (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07)).

Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки: встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.

Загальними засадами цивільного законодавства є: справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України).

Якщо законом встановлені правові наслідки недобросовісного або нерозумного здійснення особою свого права, вважається, що поведінка особи є добросовісною та розумною, якщо інше не встановлено судом (частина п`ята статті 12 ЦК України).

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів (частина перша статті 328 ЦК України).

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (частина друга статті 331 ЦК України).

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина перша статті 317 ЦК України).

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства (частини перша та друга статті 319 ЦК України).

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (частина друга статті 382 ЦК України; близькі за змістом приписи передбачені у пункті 6 частини першої статті 1, частині першій статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом (частина перша, абзац перший частини другої статті 369 ЦК України).

За змістом принципу спільності здійснення права спільної сумісної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку будь-які перепланування, переобладнання, реконструкції житлових і нежитлових приміщень у ньому з використанням спільного майна, зокрема несучих, огороджувальних і несуче-огороджувальних конструкцій будинку, можна проводити тільки за згодою всіх співвласників і за умови, що зазначені зміни не порушуватимуть права власників цих приміщень (див. mutatismutandis постанови Великої Палати Верховного Суду від 25 травня 2021 року у справі № 461/9578/15-ц (пункти 74-76), Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 6 березня 2024 року у справі № 757/5846/23-ц, від 27 листопада 2024 року у справі № 463/5124/21 (пункт 42)).

Оскільки дах багатоквартирного будинку, на якій був розташований перебудований мезонін прибудову, є захисною конструкцією, а відповідно - спільним майном власників житлових і нежитлових приміщень будинку, то здійснена без їхнього дозволу реконструкція квартири АДРЕСА_2 порушує права співвласників будинку. Така реконструкція є проявом недобросовісної поведінки відповідача (див. mutatismutandis постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 листопада 2024 року у справі № 463/5124/21 (пункт 45)).

Принцип «jura novit curia» застосовується у випадку, коли позивач обґрунтовує свій позов саме такими обставинами, проте помилково посилається на певні норми права.

Позивач ОСОБА_1 , звертаючись до суду, обґрунтовувала порушенням її прав саме як співвласника багатоквартирного будинку, яке порушується самочинним будівництвом, на підтвердження чого надавала відповідні докази.

Обмежившись лише констатацією недоведеності позивачкою того, що самочинне будівництво впливає на безпечне користування ОСОБА_1 належною їй квартирою, суд не звернув увагу на те, що таке будівництво розташоване на спільному даху багатоквартирного будинку та не дав цьому належну оцінку та не застосував відповідні норми права, що регулюють спірні правовідносини, не застосувавши принцип «jura novit curia» (висновок Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2022 року у справі №685/1008/20).

Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (частини перша та друга статті 376 ЦК України).

Державну реєстрацію права власності на самочинно побудовану, реконструйовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав співвласників багатоквартирного будинку та власника земельної ділянки. Їхні права порушуються самочинним будівництвом, а не державною реєстрацією права власності на самочинно побудоване майно. Така реєстрація поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка це будівництво здійснила, лише додає додаткові юридичні обмеження до вже існуючих фактичних обмежень (які є наслідком самочинного будівництва) співвласників багатоквартирного будинку та власника земельної ділянки у реалізації їхнього права власності (див. mutatismutandis постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункти 89, 92), постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 листопада 2024 року у справі № 463/5124/21 (пункт 54)).

Формулювання приписів статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Державна реєстрація права власності на самочинно реконструйовані об`єкти за особою, яка їх реконструювала, не означає виникнення у недобросовісного відповідача права власності на таке будівництво і припинення правового режиму відповідного майна як самочинного будівництва, тобто не змінює цей режим, у тому числі з метою застосування положень частини четвертої статті 376 ЦК України (див. mutatismutandis постанови Великої Палати Верховного Суду від 7 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (пункти 6.31-6.33), від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц (пункти 53-56), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 46-47), від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункт 109)).

Власники та користувачі об`єктів архітектури зобов`язані, зокрема, отримувати в установленому законодавством порядку дозвіл на виконання робіт, пов`язаних із реконструкцією, реставрацією чи капітальним ремонтом об`єкта архітектури; у разі необхідності внесення змін до об`ємно-просторових, планувальних та інших рішень об`єкта архітектури розробляти відповідну проектну документацію згідно з вимогами архітектурно-технічного паспорта об`єкта, погоджувати, затверджувати її та проводити будівельні роботи в установленому законодавством порядку (абзаци третій та четвертий статті 28 Закону України «Про архітектурну діяльність» у редакції, чинній на час спорудження прибудови).

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша статті 15 ЦК України).

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить від виду та змісту спірних правовідносин, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, а також від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричинених цими діяннями наслідкам (див. mutatis mutandis постанови від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17 (пункт 67), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункт 98), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункт 9.1), від 22 червня 2021 року у справах № 334/3161/17 (пункт 55) і № 200/606/18 (пункт 73), від 29 червня 2021 року у справі № 916/964/19 (пункт 7.3), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 68), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункт 19), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 143), від 14 грудня 2021 року у справі № 643/21744/19 (пункт 61), від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (пункт 8.31), від 8 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20 (пункт 21), від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (пункт 56), від 14 грудня 2022 року у справі № 477/2330/18 (пункт 55)).

Спосіб захисту порушеного права має бути таким, що найефективніше захищає або відновлює порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту має гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. mutatis mutandis постанову Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року у справі № 910/10784/16 (пункт 8.54)).

Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України).

Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (частина перша статті 391 ЦК України).

Право на негаторний позов має власник, який не позбавлений володіння його майном, і якому інша особа перешкоджає користуватися чи розпоряджатися цим майном (див. mutatis mutandis постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 лютого 2026 року у справі № 334/1754/23 (пункт 49)).

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України).

Коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимог про скасування рішення державного реєстратора про таку реєстрацію, скасування цієї реєстрації, про припинення права власності на самочинно побудоване майно тощо не вирішить у встановленому законом порядку юридичну долю такого майна та не зумовить відновлення прав співвласників багатоквартирного будинку та стану єдності юридичної долі земельної ділянки і розташованого на ній нерухомого майна.

Належною вимогою, яку може заявити співвласник багатоквартирного будинку, - вимога про демонтаж об`єкта самочинного будівництва чи приведення майна до попереднього стану, яке воно мало до початку такого будівництва (див. mutatis mutandis постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункти 112, 113, 154), постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 листопада 2024 року у справі № 463/5124/21 (пункт 54)).

У разі повного чи часткового задоволення позову рішення суду про усунення перешкод у користуванні майном має бути виконуваним не лише у добровільному порядку, але й у примусовому (без участі відповідача, але його коштом, тобто з компенсацією витрат, пов`язаних із виконанням, за рахунок відповідача). Тому резолютивна частина такого рішення не повинна мати зобов`язальний характер і має визначати об`єкт (його параметри), який слід демонтувати (див. mutatis mutandis постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 лютого 2024 року у справі № 523/8263/20 (пункт 66), від 31 жовтня 2024 року у справі № 760/10777/22, від 27 листопада 2024 року у справі № 463/5124/21 (пункт 47), від 11 грудня 2024 року у справі № 278/3289/22 (пункт 35), від 18 лютого 2026 року у справі № 334/1754/23 (пункт 56)).

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).

Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц (пункт 21)).

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).

Обов`язок довести факт усунення перешкод лежить на відповідачі, а не на позивачеві. Позивач повинен довести, що відповідач створює перешкоди на момент подання позову, а відповідач, - що до ухвалення судового рішення усунув ці перешкоди (див. mutatis mutandis постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2024 року у справі № 278/3289/22 (пункт 33)).

Судом по теперішній справі встановлено, що:

- Декларація про початок будівельних робіт з реконструкції квартири АДРЕСА_2 без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані ТОВ «Цивільпроект» не розроблялась, а отже реконструкція вказаної квартири як вчинена без дозвільних документів та будівництво 4 окремих квартир на підставі спірної Декларації про готовність об`єкту до експлуатації відповідач ОСОБА_4 , а в подальшому - відповідач ОСОБА_5 фактично здійснили первісне введення прибудови до експлуатації, зі зміною її геометричних розмірів, на даху багатоквартирного будинку, що за приписами ст. 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного;

- дах багатоквартирного будинку є частиною його конструктивних елементів та є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку, а тому є неподільним майном, і згідно ст. 19 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (в редакції на час виникнення спірних правовідносини) неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку;

- доказів надання згоди ОСББ (управляючої компанії) чи конкретних співвласників будинку на реконструкцію квартири за рахунок надбудови на даху будинку не надано, то спірне будівництво на даху багатоквартирного 10-поверхового будинку є самочинним.

Вказані обставини, встановлені судом, відповідачами не оспорюються.

Слушними є доводи апеляційної скарги позивачки ОСОБА_1 про помилковість висновків суду про відмову у задоволенні позову про усунення їй перешкод у користуванній належним їй майном як співвласнику багатоквартирного будинку через відсутність порушення прав позивачки, оскільки позивач є співвласником будинку, відповідно до ст. 382 ЦК України, і має право користуватися спільним майном дахом згідно з його цільовим призначенням, відповідачами змінено функціональне призначення даху, на що прямо вказано в висновку будівельно-технічної експертизи ОНДІСЕ МЮУ № 17-3430 від 15.10.2018 року, щодо негативного впливу реконструкції (будівельних робіт) в квартирі АДРЕСА_3 , на стан будинку АДРЕСА_1 в цілому. Згідно візуально-інструментального обстеження, керуючись вимогами СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0015:2009 «Правила визначення фізичного зносу» встановлено, що технічний стан покрівлі даху житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (в частині виконання реконструкції кв. АДРЕСА_2 ) визначений як незадовільний, при якому експлуатація елементів будинку можлива лише при умові проведення їх ремонту. Крім того слід зазначити, що покрівля даху неексплуатована, захищає будинок від проникнення в нього атмосферних опадів, та не передбачена для навантаження.

Вказане внормовано ст. 4, 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Оскільки аналіз змісту позову ОСОБА_1 свідчить про те, що вона звернулася до суду саме як співвласник багатоквартирого будинку через самочинне будівництво відповідачами на даху будинку, то довід про неправильне застосування судом норм матеріального права заслуговує на увагу, адже суд зобов`язаний сам визначити норми права, які регулюють спірні правовідносини, незалежно від того, на які статті посилаються учасники справи, виходячи зі змісту позовних вимог.

Будь-яке втручання в конструкції будинку без згоди всіх співвласників і належних дозволів є порушенням прав, а факт зведення жилих приміщень на даху без згоди співвласників та з порушенням законодавства, що регулює будівництво, без належних дозволів є таким втручанням, то таке будівництво є самочинним і підлягає знесенню (постанова ВС від 29.01.2020 у справі № 822/2149/18).

Отже, змінення режиму використання спільного майна (даху), за рахунок здіснення самочинного будівництва, є втручанням у права співвласників.

Вказана підстава є самостійною та достатньою для висновку про порушення прав позивачки ОСОБА_1 та усунення заявниці перешкод у користуванні власністю.

На таке не впливає недоведеність позивачкою належними та допустимим доказами виникнення тріщини у стінах квартири позивачки, збільшення навантаження на несучі конструкції, що створює ризик аварійності, неможливість безпечно користуватися належною позивачці квартирою, оскільки зайняття спільного даху будинку як частини спільного майна співвласників будинку АДРЕСА_1 шляхом збільшення первісної площі квартири АДРЕСА_2 за рахунок площі спільного даху з первісних 58,8 кв.м до 298,4 кв.м та згодом поділ її на 4 самостійній квартири – АДРЕСА_2 (площею 112,3 загальна площа), 45-б (66,9 кв.м), 45-в (67 кв.м), 45-г (52,2 кв.м) не надавало права займати іншу частину даху та будувати нові квартири, виходячи за геометричні параметри первісної площі спірної квартири АДРЕСА_2 .

Також колегія суддів погоджує довід апеляційної скарги про помилковість неврахування судом висновку судово-будівельної експертизи ОНДІСЕ МЮУ № 17-3430 від 15.10.2018 року, виготовленого на підставі ухвали суду від 18.07.2017, оскільки він є належним та допустимим у розумінні вимог ст. 77, 78 ЦПК України, містить чіткі та зрозумілі відповіді на поставлені судом питання, стосується предмету доказування по справі, яким є порушення прав позивачки як співвласника багатоквартирного будинку та його допоміжних і технічних приміщень, та свідчить про обґрунтованість позовних вимог ОСОБА_1 .

Порушень під час складення такого не встановлено, а мотивування суду, що вказаний висновок є неналежним через відсутність його обґрунтування спростовується змістом Висновку експерта, оскільки доводить порушення прав позивачки.

Що стосується висновку суду про недоведеність позивачкою можливості технічно безпечного знесення без шкоди будинку та без ризику пошкодження конструкції будинку під час знесення самочинного будівництва як підстави для відмови у задоволенні позову, то таке також є помилковим через наступне.

Передбачений пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України спосіб захисту цивільних прав та інтересів - відновлення становища, яке існувало до порушення - пов`язаний з застосуванням певних заходів, спрямованих на відновлення порушеного суб`єктивного права особи у тому стані, в якому воно існувало до його порушення. Тобто, для того, щоб подати цей позов необхідно, щоб суб`єктивне право не було припинене, і його можна було відновити шляхом усунення наслідків правопорушення. Цей спосіб захисту може знаходити свій прояв у вимогах про усунення перешкод у здійсненні права спільної власності між співвласниками (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 серпня 2018 року у справі № 545/3728/16-ц (провадження № 61-9958св18)).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 грудня 2023 року у справі № 591/1849/20 (провадження № 61-18359св21) зазначено: «суди встановили, що ОСОБА_1 здійснено реконструкцію нежитлового приміщення зі збільшенням площі з 39,0 кв.м на 67,4 кв.м без отримання вихідних даних, повідомлення про початок виконання будівельних робіт, декларації про готовність об`єкта до експлуатації та за відсутності правовстановлюючого документу на земельну ділянку. Проведено добудову нежитлового приміщення з облаштуванням в несучій стіні багатоквартирного будинку окремого входу до нежитлового приміщення. У самовільно прибудоване нежитлове приміщення ОСОБА_1 завів газопровід і на зовнішню стіну, обклеєну горючим пінопластом, вивів димохід парапетного котла, із прибудови через зовнішню несучу стіну завів в будинок трубопровід, який має довжину 3 м і в пробитий в перекритті між першим та другим поверхами отвір виведений на другий поверх. Тобто, ОСОБА_1 здійснив реконструкцію належного йому нежитлового приміщення зі збільшенням його площі до 67,4 кв.м, а не лише провів роботи з влаштування засобів безперешкодного доступу осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення до нежитлового приміщення. Державний реєстратор приймаючи рішення про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлове приміщення зі збільшеною площею 67,4 кв.м без дозвільних документів та зазначаючи підставу права виникнення права власності договір купівлі-продажу від 12 вересня 2008 року, не встановила відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. За таких обставин суди зробили обґрунтований висновок, що вказана забудова (реконструкція нежитлового приміщення зі збільшенням його площі) на земельній ділянці прибудинкової території багатоквартирного будинку ОСББ «Герасима Кондратьєва 127/2», з прибудовою до несучої стіни багатоквартирного будинку, яка є конструктивним елементом будинку та спільною сумісною власністю всіх співвласників будинку без їх згоди, є самочинним будівництвом. Тому державна реєстрація такої забудови проведена без законних підстав. Оскільки позивач заперечує проти знаходження на земельній ділянці, що перебуває у нього на праві постійного користування, самочинно збудованого нерухомого майна ОСОБА_1, тому відновлення порушених прав позивача можливе лише його знесенням».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 лютого 2024 року у справі № 523/8263/20 (провадження № 61-8041св23) вказано, що: «рішення суду щодо демонтажу об`єкта нерухомості має бути виконуваним не лише у добровільному порядку, але й у примусовому (без участі відповідачки, але її коштом), враховуючи мету відповідного позову міської ради, формулювання такого рішення у резолютивній частині слід змінити, а саме: за рахунок відповідачки привести об`єкт за адресою: АДРЕСА_7 , до попереднього стану шляхом знесення самочинної прибудови до цієї квартири на земельній ділянці, що є власністю територіальної громади м. Одеси».

Частиною 7 ст. 376 ЦК України внормовано, що коли позов про знесення або перебудову подає уповноважений орган (орган ДАБК або міська рада), суд зобов`язаний діяти за двоетапною процедурою: перебудова як пріоритет - знесення є крайнім заходом. Якщо наявна технічна можливість усунути порушення будівельних норм шляхом перебудови й забудовник на це згоден, суд спочатку постановляє рішення про перебудову, і знесення може мати місце лише у разі відмови - якщо перебудова неможлива або відповідач відмовляється її виконати.

Натомість, по теперішній справі, коли з позовом звернулася фізична особа – співвласник будинку, чиї права порушено самочинним будівництвом чи реконструкцією (наприклад, прибудовою, яка захопила спільне майно чи прибудинкову територію), суд має виходити із порушення права власності, коли спільне майно багатоквартирного будинку (коридори, дах, прибудинкова територія, фасади) належить усім співвласникам на праві спільної сумісної власності і будь-яка реконструкція чи прибудова за рахунок цих зон можлива виключно за згодою всіх співвласників, а перебудова не передбачена, оскільки фізична особа-співвласник захищає своє приватне право власності (позивач заявляє негаторний позов про усунення перешкод у користуванні майном).

Суд не може зобов`язати забудовника «перебудувати» самочинне будівництво, оскільки воно зведене на чужому майні (на спільній території) без згоди інших господарів.

Доказів отримання відповідачами згоди від всіх співвласників, ОСББ на реконструкцію мезоніна на спільному даху відповідачами суду не надано.

У теперішній справі, коли судом встановлено та ніким не оспорено самочинність будівництва мезоніну зі збільшенням площі квартири за рахунок спільного даху багатоквартирного будинку, а також встановленим апеляційним судом за доводами апеляційної скарги обставинами створенням відповідачами перешкоди у користуванні спільним майном співвласників будинку – даху самочинним будівництвом, без жодних погоджень зі співвласниками житлового будинку, то вимога ОСОБА_1 усунути їй перешкоди в користуванні власністю шляхом приведення відповідачами квартири АДРЕСА_2 у первинний стан зі 112,3 кв.м загальної площі до розміру 58,8 кв.м шляхом знесення (демонтажу) самочинно побудованих квартир АДРЕСА_2 (66,9 кв.м), 45-в (67 кв.м), 45-г (52,2 кв.м) відповідає змісту її порушеного права та призведе до поновлення порушених прав позивачки, яка має право безперешкодно та безпечно використовуватися спільне майном мешканців багатоквартирного будинку.

Відповідно до Конституції України всі суб`єкти права власності рівні перед законом. У багатоквартирних будинках, де не всі квартири приватизовані чи приватизовані повністю, власник (власники) неприватизованих квартир (їх правонаступники) і власники приватизованих квартир багатоквартирного будинку є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень. Вони є рівними у праві володіти, користуватися і розпоряджатися допоміжними приміщеннями. Ніхто з власників квартир не має пріоритетного права користуватися та розпоряджатися цими приміщеннями, в тому числі і з питань улаштування мансард, надбудови поверхів і т.ін. Відповідно до ч. 2 ст. 369 ЦКУ розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою співвласників (постанова ВП ВС від 23.10.2019).

Вірним є довід апеляційної скарги про неправильне застосування судом норм матеріального права під час відмови у задоволенні позову, зокрема, що оскільки після набрання законної сили постанови Одеського апеляційного суду від 09.02.2024 року з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна встановлено відсутність запису щодо власника квартира АДРЕСА_2 , загальною площею 112,3 кв.м, житловою – 40,2 кв.м, а також відомостей щодо державної реєстрації прав власності відносно квартир АДРЕСА_2 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_2 , тобто припиненість запису про їх державну реєстрацію, тому виходячи з цього, суд дійшов висновку, що у випадку наявності незареєстрованого майна в багатоквартирному будинку, співвласники цього будинку (в особі ОСББ або управляючої компанії ) мають право розпорядитися таким майном на свій розсуд.

У постанові ВП ВС від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 зроблено висновок, про те, що якщо позивач прагне захистити свої права, порушені внаслідок самочинного будівництва, він має право звернутися до суду з позовною вимогою, сформульованою відповідно до положень частин 4 або 5 ст. 376 ЦК України. Натомість, вимоги про визнання права власності на спірний об`єкт нерухомості (ч. 5 ст. 376 ЦК України) або про знесення спірного об`єкта нерухомості (ч. 4 ст. 376 ЦК України) може бути заявлено лише власником земельної ділянки, на якій розташоване таке будівництво.

Оскільки по теперішній справі спір виник між співвласником багатоквартирного будинку і останнім набувачем/особою, яка здійснила самочинне будівництво, то суд має вирішити таке з урахуванням такої засади цивільного судочинства як диспозитивність (ст. 13 ЦПК України), і на вказане не впливає позиція ОСББ як власника або користувача земельної ділянки та способи захисту можливого порушеного права останнього.

Судом вірно встановлено та відповідачами не оскаржується підтверджений вищенаведеною сукупністю доказів висновок суду про те, що на момент завершення реконструкції ОСОБА_4 не був власником квартири АДРЕСА_3 , і відповідно до Декларації про готовність об`єкта до експлуатації, серії ОД141181491788 від 29.05.2018 року будівництво завершено ОСОБА_5 , після чого саме ОСОБА_5 зареєстрував за собою право власності на всі 4 квартири та згодом 15.08.2018 відчужив одну з них, а саме квартиру АДРЕСА_2 (третя особа).

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_12 з 30.05.2017 не є власником квартири АДРЕСА_2 , та на час перегляду справи апеляційним судом не чинить перешкоди позивачці у користуванні нею майном, таким чином апеляційний суд погоджує висновки суду, що позовні вимоги (негаторний позов) до ОСОБА_12 пред`явлені як до неналежного відповідача, у зв`язку з чим позов до ОСОБА_12 не підлягає задоволенню.

Натомість, оскільки 30.05.2017 за договором купівлі-продажу спірна квартира АДРЕСА_2 площею 58,8 кв.м була відчужена ОСОБА_12 на користь ОСОБА_5 , який здійснив подальшу реконструкцію мезонінної квартири, а також визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 від 15.08.2018, укладений між ОСОБА_5 та Немас Зві (постанова Одеського апеляційного суду від 09.02.2024), то саме ОСОБА_5 має відповідати за пред`явленим позовом.

На вказане не впливає відсутність державної реєстрації права власності квартири АДРЕСА_3 (а.с. 141 т. 3).

Отже, особою, яка має знести самочинне будівництво до первинного стану спірної квартири АДРЕСА_2 є саме ОСОБА_5 .

Вказане узгоджується із висновками Великої Палати Верховного Суду у постанові від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21, що оскільки вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову, обов`язок з приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, зокрема, шляхом знесення будинків, будівель і споруд, покладено на особу, яка чинить такі перешкоди на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду. Тому відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва має бути не забудовник, а останній набувач цього об`єкта.

За таких обставин, добудовані квартири мезоніну за рахунок збільшення площі первісної квартири АДРЕСА_3 підлягають знесенню як самочинні саме відповідачем ОСОБА_5 як останнім набувачем спірного майна.

Натомість, відповідач ОСОБА_4 як особа, що розпочала самочинне будівництво, та третя особа ОСОБА_6 , набуття яким права власності на квартиру АДРЕСА_3 за договором купівлі-продажу скасоване судовим рішенням, не є належними відповідачами за вказаним позовом.

Щодо недоведеності відсутності згоди інших співвласників, то навіть за наявності такої вищезазначений об`єкт є самочинним із застосуванням відповідних наслідків, а можлива згода не легалізує самочинне будівництво. Крім того, процесуальним обов`язком позивача у справах цієї категорії не є технічна можливість знесення, натомість достатньо довести, що будівництво є незаконним, а технічні питання демонтажу є стадією виконання рішення суду, а не підставою для відмови у задоволенні позову.

Відповідно до ч. 1 п. 2 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до п. 3, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

Виходячи з вищезазначеного, враховуючи встановлену колегією суддів невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи та неправильне застосування норм матеріального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення – скасуванню з ухваленням нового про часткове задоволення позовних вимог ОСОБА_1 та зобов`язання відповідача ОСОБА_5 за власний рахунок привести самовільно реконструйовану квартиру АДРЕСА_3 , до первісного стану, а саме - до розмірів, зазначених у технічному паспорті від 21 січня 2010 року - загальної площі 58,8 кв.м шляхом знесення самочинного будівництва.

Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Частиною 1 цієї статті визначено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З матеріалів справи вбачається, що позивач за подання позову сплатила судовий збір у розмірі 640 грн (т. 1, а.с. 2), а за подання апеляційної скарги – 960 грн (т. 4, а.с. 21).

З огляду на задоволення позовних вимог, саме з відповідача ОСОБА_5 , який встановлений судом як особа, яка має відповідати за пред`явленим позовом, на користь позивачки підлягає стягненню судовий збір за подання позову та апеляційної скарги у зазгальному розмірі 1600 грн.

Керуючись ст. 367, 374, 376 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 21 липня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , треті особи: Виконавчий комітет Одеської міської ради, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради, Товариство з обмеженою відповідальністю «Флагман-К», ОСОБА_6 , про усунення перешкод в користуванні власністю шляхом вчинення певних дій задовольнити частково.

Зобов`язати ОСОБА_5 (РНОКПП НОМЕР_4 , адреса: АДРЕСА_5 ) за власний рахунок привести самовільно реконструйовану квартиру АДРЕСА_3 , до первісного стану, а саме - до розмірів, зазначених у технічному паспорті від 21 січня 2010 року - загальної площі 58,8 кв.м шляхом знесення самочинного будівництва.

Стягнути з ОСОБА_5 (РНОКПП НОМЕР_4 , адреса: АДРЕСА_5 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_5 , адреса: АДРЕСА_13 ) судові витрати у сумі 1600 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Дата складення повного тексту постанови – 13 жовтня 2026 року

Головуючий М.В. Назарова

Судді: В.А. Коновалова

В.В. Кострицький