Постанова від 12 жовтня 2026 р. у справі №583/6129/25 — Сумський апеляційний суд

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 жовтня 2026 рокум.Суми

Справа №583/6129/25

Номер провадження 22-ц/816/2840/26

Сумський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - Сидоренко А. П. (суддя-доповідач),

суддів - Собини О. І. , Сізова Д. В.

за участю секретаря судового засідання - Чуприни В.І.,

у присутності: представника позивача – Котляревського С.О., представника відповідача – Демчука Є.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Сумського апеляційного суду у порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу представника ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «РАЙЗ ПІВНІЧ» Фесенка Олександра Миколайовича на рішення Охтирського міськрайонного суду Сумської області від 17 липня 2026 року, ухвалене в м. Охтирка Сумської області у складі судді Сидоренка Р.В. у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «РАЙЗ ПІВНІЧ», третя особа Кривоозерська селищна рада Первомайського району Миколаївської області про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та скасування державної реєстрації змін до права оренди,

в с т а н о в и в :

23 грудня 2025 року ОСОБА_2 в особі представника - адвоката Котляревського С.О. звернувся до суду з позовом до ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ», третя особа Кривоозерська селищна рада Первомайського району Миколаївської області про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та скасування державної реєстрації змін до права оренди.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 15 грудня 2015 року між ОСОБА_1 та ПрАТ «Райз-Максимко» укладено договір оренди землі № 272/15, за умовами якого в оренду передано земельну ділянку з кадастровим номером 5920384000:01:001:0359 строком на 10 років. 20 червня 2018 року між ОСОБА_1 , ПрАТ «Райз-Максимко» та ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» укладено додаткову угоду № 1, відповідно до якої права та обов`язки орендаря перейшли до ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ».

Позивач зазначав, що не мав наміру продовжувати орендні правовідносини з ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ», у зв`язку з чим 19 серпня 2025 року направив орендарю відповідне повідомлення. При цьому жодних документів щодо продовження строку дії договору оренди не підписував.

Разом із тим 15 грудня 2025 року позивач дізнався з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про внесення 08 грудня 2025 року державним реєстратором Кривоозерської селищної ради Микитей М.О. змін до права оренди зазначеної земельної ділянки на підставі додаткової угоди б/н від 17 грудня 2024 року, якою строк дії договору оренди продовжено до 31 грудня 2032 року.

Позивач стверджував, що зазначену додаткову угоду не підписував, а заява про державну реєстрацію прав № 70351103 від 04 грудня 2025 року була подана від його імені без його волевиявлення. При цьому він зазначав, що ніколи не перебував у селищі Криве Озеро Миколаївської області, а тому не міг особисто подати вказану заяву.

Посилаючись на відсутність свого волевиявлення на продовження строку дії договору оренди та незаконність державної реєстрації відповідних змін, позивач просив

усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером 5920384000:01:001:0359, зобов`язати ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» повернути її власнику;

скасувати державну реєстрацію змін до права оренди № 12886614, здійснену на підставі рішення державного реєстратора Кривоозерської селищної ради Микитей М.О. № 82271012 від 08 грудня 2025 року,

стягнути з відповідача судові витрати.

Рішенням Охтирського міськрайонного суду Сумської області від 17 липня 2026 року позовні вимоги ОСОБА_1 до ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ», третя особа Кривоозерська селищна рада Первомайського району Миколаївської області про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та скасування державної реєстрації змін до права оренди, задоволено.

Вирішено усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою ОСОБА_1 та зобов`язати ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» повернути ОСОБА_1 земельну ділянку площею 3,5785 га, кадастровий номер 5920384000:01:001:0359, розташовану на території Чернеччинської (бувшої Кардашівської) сільської ради Охтирського району Сумської області.

Скасовано рішення державного реєстратора про реєстрацію змін до права оренди № 12886614 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (кадастровий номер земельної ділянки 5920384000:01:001:0359), здійснену на підставі рішення №82271012 від 08.12.2025 державного реєстратора Кривоозерської селищної ради (Первомайський р-н, Миколаївська область) Микитей М.О.

Стягнуто з ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» на користь ОСОБА_1 судові витрати в сумі 7211,20 грн.

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду першої інстанції, представник відповідача ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» Фесенко О.М. подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати зазначене рішення та ухвалити нове про відмову в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що суд першої інстанції безпідставно не врахував фактичне виконання сторонами правовідносин щодо оренди земельної ділянки. Представник відповідача зазначає, що товариство користується земельною ділянкою, сплачує орендну плату, яка приймалася позивачем. На його думку, фактичне виконання правочину сторонами виключає можливість визнання його неукладеним, що узгоджується з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду.

Представник відповідача також вказує на те, що позивачем жодним чином не спростовано презумпцію правочину належними та допустимими доказами. Зазначає, що суд безпідставно поклав на відповідача обов`язок доводити факт укладення додаткової угоди, тоді як позивач мав довести обставини, на які посилався, зокрема відсутність свого волевиявлення на її укладення. При цьому позивач не надав належних і допустимих доказів непідписання додаткової угоди, а лист від 19 серпня 2025 року про намір самостійно обробляти земельну ділянку сам по собі таких обставин не підтверджує.

Крім того, зазначає, що суд безпідставно визнав доведеним факт непідписання позивачем додаткової угоди та неправильно застосував частину десяту статті 84 ЦПК України. Експертиза за клопотанням позивача проведена не була, оскільки відповідне клопотання стороною позивача не підтримано. За таких обставин, на думку представника відповідача, підстав для застосування наслідків, передбачених статтею 109 ЦПК України, не було, а висновок про непідписання додаткової угоди є передчасним.

Представник відповідача також посилається на те, що відсутність оригіналу додаткової угоди від 17 грудня 2024 року сама по собі не підтверджує її непідписання позивачем. При цьому зміни до права оренди були зареєстровані у Державному реєстрі речових прав, а наявна в матеріалах справи копія додаткової угоди підтверджує існування відповідного документа. Позивач не надав інших об`єктивних доказів, які б свідчили про неможливість підписання ним спірної угоди.

Вважає, що позивачем також обрано неналежний спосіб захисту, оскільки заявлено вимогу про скасування рішення державного реєстратора. Посилаючись на постанову Великої Палати Верховного Суду від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19, зазначає, що належним способом захисту у відповідних правовідносинах є вимога про визнання відсутнім права оренди.

Також представник відповідача зазначає, що суд першої інстанції не надав належної оцінки доказам, поданим 23 червня 2026 року, які, на його думку, свідчать про суперечливу поведінку позивача. Зокрема, позивач, передавши земельну ділянку в оренду, надалі заперечує право відповідача на її користування, а у квітні 2026 року звернувся до Міністерства юстиції України зі скаргою на ті самі реєстраційні дії, що є предметом спору, зазначивши іншу дату, коли йому стало відомо про їх вчинення. На думку представника відповідача, ці обставини свідчать про недобросовісність та суперечливість поведінки позивача, яким суд першої інстанції належної оцінки не надав.

10 вересня 2026 року представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Котляревський С.О. подав відзив на апеляційну скаргу, в якому просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги та стягнути з відповідача витрати на професійну правничу допомогу.

У відзиві зазначено, що суд першої інстанції правильно застосував норми матеріального та процесуального права, а доводи апеляційної скарги є безпідставними.

Представник позивача заперечує проти посилань відповідача щодо продовження володіння та/або користування майном після закінчення строку договору найму. Вказує, що відповідач сам в своєму ствердженні спирається на те, що оспорюваної додаткової угоди між позивачем та відповідачем про продовження строку оренди все ж таки не було, але в законі закріплено механізм поновлення договору найму при мовчазній згоді наймодавця. Щодо презумпції правомірності правочину зазначає, що предметом спору є не правомірність правочину, а його наявність. Позивач посилався на те, що додаткової угоди про продовження договору оренди землі не було і це саме було встановлено в ході судового розгляду.

Щодо відсутності висновку почеркознавчої експертизи представник позивача вказує, що суд першої інстанції обґрунтовано застосував положення частини десятої статті 84 ЦПК України, оскільки відповідач не надав оригіналу спірної додаткової угоди.

Також представник позивача посилається на документи, отримані позивачем від ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» у жовтні 2025 року, зокрема проект додаткової угоди щодо продовження оренди, що, на його думку, суперечить існуванню спірної додаткової угоди від грудня 2024 року та підтверджує її фіктивність.

Щодо відомостей Державного реєстру речових прав представник позивача зазначає, що їх достовірність була спростована встановленими судом у цій справі обставинами. Доводи про неналежну оцінку доказів вважає необґрунтованими, оскільки суд першої інстанції дослідив та оцінив докази в їх сукупності відповідно до вимог ЦПК України.

В судовому засіданні представник відповідача підтримав доводи апеляційної скарги, представник позивача заперечував проти її задоволення.

Позивач в судове засідання не з`явився, про час і місце апеляційного розгляду справи повідомлений належним чином.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення осіб, які з`явилися в судове засідання, вивчивши та обговоривши наявні докази по справі, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах вимог та доводів апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Частиною 3 ст. 3 ЦПК України визначено, що провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Вказаним вимогам закону оскаржуване рішення суду відповідає.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судом першої інстанції встановлено та підтверджено матеріалами справи, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,5785 га, кадастровий номер 5920384000:01:001:0359, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на підставі свідоцтва про право на спадщину серії та номера 2801 від 26 грудня 2013 року (а.с. 9-10).

15 грудня 2015 року ОСОБА_1 та ПрАТ «Райз-Максимко» уклали договір оренди землі № 272/15, відповідно до якого позивач передав в оренду земельну ділянку, яка знаходиться на території Кардашівської сільської ради Охтирського району Сумської області, кадастровий номер 5920384000:01:001:0359 (а.с. 6-7).

Згідно з пунктом 8 цього договору він укладений на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмового орендодавця про намір продовжити його дію.

20 червня 2018 року між ОСОБА_1 , ПрАТ «Райз-Максимко» та ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» укладено додаткову угоду № 1 про заміну сторони та внесення змін і доповнень до договору, відповідно до якої права та обов`язки орендаря перейшли до ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» (а.с. 8).

19 серпня 2025 року ОСОБА_1 повідомив ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» про відсутність наміру продовжувати договір оренди після 15 грудня 2025 року, оскільки має намір самостійно обробляти земельну ділянку (а.с. 11). Зазначене повідомлення отримано ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» 21 серпня 2025 року, що підтверджується поштовим повідомленням (а.с. 12 зворот).

Водночас 14 жовтня 2025 року директор ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» Фесенко О.М. направив ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі № 272/15 від 15 грудня 2015 року. У листі-повідомленні запропоновано підписати додаткову году на продовження дії договору оренди землі та направити один екземпляр відповідачу (а.с. 56-57).

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 04 грудня 2025 року зареєстровано право оренди на підставі договору оренди землі без номера, виданого 17 грудня 2024 року, відповідні відомості внесено 08 грудня 2025 року державним реєстратором Микитей М.О., індексний номер рішення 82271012 (а.с. 9-10).

Позивач стверджує, що додаткової угоди від 17 грудня 2024 року з ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» не підписував.

Представником відповідача надано копію додаткової угоди до договору оренди землі № 272/15, датованої 17 грудня 2024 року, яка, за твердженням відповідача, підписана ОСОБА_1 та представником ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» Фесенком О.М., а також квитанції про сплату орендної плати (а.с. 31а-38).

Кривоозерський селищний голова Бузинський П. надав суду оригінал заяви-опису про надання адміністративних послуг щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки, поданої ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» в особі Фесенка О.М., а також інформацію про її реєстрацію за № 70351103. Згідно з наданими відомостями, державна реєстрація права оренди проведена на підставі поданого оригіналу угоди, яка, за інформацією реєстратора, була підписана обома сторонами правочину. Підстав для відмови у державній реєстрації, передбачених статтею 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», реєстратором не встановлено (а.с. 76-78).

Суд першої інстанції, задовольняючи позов, виходив із того, що додаткова угода не підписувалась позивачем, а відповідачем не спростовано твердження позивача про те, що додаткову угоду не було укладено, як і не доведено обставин її укладення. З цих підстав не можна вважати, що сторони досягли усіх істотних умов додаткової угоди до договору оренди землі, що передбачені ст. 15 Закону України «Про оренду землі».

Оскільки відповідач користується земельною ділянкою позивача без відповідної правової підстави, з огляду на те, що додаткова угода позивачем з відповідачем не укладалась, то земельна ділянка підлягає поверненню позивачеві.

Також, суд першої інстанції зазначив, що оскільки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно наявні записи про право оренди земельної ділянки за відповідачем, які не грунтуються на укладеній додатковій угоді до договору оренди землі, порушують права та законні інтереси позивача на користування та розпорядження земельною ділянкою, то ефективним способом захисту порушених прав позивача є скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію змін до права оренди на земельну ділянку за відповідачем, що забезпечить реальне відновлення порушених прав.

Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до частини першої статті 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Отже, законодавство визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

У частині першій статті 4, частині першій статті 5 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку (частина перша статті 16 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 208 ЦК України у письмовій формі належить вчиняти правочини між фізичною та юридичною особою, крім правочинів, передбачених частиною першою статті 206 цього Кодексу.

Усно можуть вчинятися правочини, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення, за винятком правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, а також правочинів, для яких недодержання письмової форми має наслідком їх недійсність (частина перша статті 206 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

У справі, яка переглядається апеляційним судом, судом першої інстанції встановлено, що 15 грудня 2015 року між позивачем та ПрАТ «Райз-Максимко» укладений договір оренди землі № 272/15 строком дії 10 років.

Представником відповідача суду надано копію додаткової угоди до вказаного договору оренди землі від 17 грудня 2024 року між ОСОБА_1 та ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ», відповідно до якої сторонами визначено строк дії договору з зазначенням, що договір укладено на 17 років 16 днів, перебіг якого починається з дати підписання сторонами договору, та він діє до 31 грудня 2032 року.

До Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесені відповідні записи про реєстрацію іншого речового права (права оренди).

Згідно з частинами першою-п`ятою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до абзацу першого частини першої, абзацу першого частини другої статті 207 ЦК України правочин уважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони, або надсилалися ними до інформаційно-телекомунікаційної системи, що використовується сторонами. У разі якщо зміст правочину зафіксований у кількох документах, зміст такого правочину також може бути зафіксовано шляхом посилання в одному з цих документів на інші документи, якщо інше не передбачено законом. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

У частині першій статті 210 ЦК України передбачено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19) зазначено, що відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Зазначена норма кореспондує частинам другій, третій статті 215 ЦК України, висвітлює різницю між нікчемним і оспорюваним правочином і не застосовується до правочинів, які не відбулися, бо є невчиненими. Разом з тим Велика Палата Верховного Суду констатує, що у випадку оспорювання самого факту укладення правочину, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення. Зайняття земельних ділянок фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не є пов`язаним із позбавленням власника його права володіння на цю ділянку. Тож, у цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельних ділянок, вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема, шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок. Більше того, негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок.

Подібний висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц, від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13-ц, від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21), вказала, що: підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми правочину, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію. Відсутність на письмовому тексті правочину (паперовому носії) підпису його учасника чи належно уповноваженої ним особи означає, що правочин у письмовій формі не вчинений. Наявність же сама по собі на письмовому тексті правочину підпису, вчиненого замість учасника правочину іншою особою (фактично невстановленою особою, не уповноваженою учасником), не може підміняти належну фіксацію волевиявлення самого учасника правочину та створювати для нього права та обов`язки поза таким волевиявленням. Відсутність вольової дії учасника правочину щодо вчинення правочину (відсутність доказів такого волевиявлення за умови заперечення учасника правочину) не можна ототожнювати з випадком, коли волевиявлення учасника правочину існувало, але не відповідало ознакам, наведеним у частині третій статті 203 ЦК України: волевиявлення не було вільним чи не відповідало його внутрішній волі. У тому випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків, то правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою взагалі не набуті, а правовідносини за ним не виникли. Суду необхідно встановити не просто факт використання спірного майна орендарем, а й те, чи сплачував орендар за таке використання орендодавцю та його правонаступникам і чи приймали вони таку оплату. У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

У постанові від 27 листопада 2024 року в справі № 204/8017/17 (провадження № 14-29цс23) Велика Палата Верховного Суду наголосила, що відсутність підпису (чи його підроблення) сторони правочину, щодо якого передбачена обов`язкова письмова форма, за загальним правилом не свідчить про недійсність цього правочину, а вказує на дефект його форми та за відсутності підтвердження волевиявлення сторони на його укладення свідчить про неукладеність такого правочину. Відсутність або підроблення підпису сторони (яка у зв`язку з цим фактично не є учасником договірних правовідносин) на письмовому правочині створює презумпцію відсутності волевиявлення сторони на виникнення, зміну чи припинення цивільних правовідносин, яка може бути спростована письмовими доказами, засобами аудіо, відеозапису та іншими доказами, що підтверджують факт наявності волевиявлення на укладення правочину у сторони, яка заперечує проти цього.

Частиною першою статті 2 ЦПК України передбачено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом, а також запобігає зловживанню учасниками судового процесу їхніми правами та вживає заходів для виконання ними їхніх обов`язків (пункти 4, 5 частини п`ятої статті 12 ЦПК України).

Згідно з частинами першою-четвертою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Частиною другою статті 78 ЦПК України встановлено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на необхідності застосування передбачених процесуальним законом стандартів доказування та зазначала, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тобто певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (пункт 81 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц (провадження №14-400 цс 19).

Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 (провадження № 61-31595 св 18)).

Згідно з частинами першою, третьою статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Частинами першою, третьою, шостою, сьомою-десятою статті 84 ЦПК України передбачено, що учасник справи, у разі неможливості самостійно надати докази, вправі подати клопотання про витребування доказів судом. Таке клопотання повинно бути подане в строк, зазначений у частинах другій та третій статті 83 цього Кодексу. Якщо таке клопотання заявлено з пропуском встановленого строку, суд залишає його без задоволення, крім випадку, коли особа, яка його подає, обґрунтує неможливість його подання у встановлений строк з причин, що не залежали від неї.

У разі задоволення клопотання суд своєю ухвалою витребовує відповідні докази. Будь-яка особа, у якої знаходиться доказ, повинна видати його на вимогу суду.

Особи, які не мають можливості подати доказ, який витребовує суд, або не мають можливості подати такий доказ у встановлені строки, зобов`язані повідомити про це суд із зазначенням причин протягом п`яти днів з дня вручення ухвали.

У разі неповідомлення суду про неможливість подати докази, витребувані судом, а також за неподання таких доказів з причин, визнаних судом неповажними, суд застосовує до відповідної особи заходи процесуального примусу, передбачені цим Кодексом.

Притягнення винних осіб до відповідальності не звільняє їх від обов`язку подати витребувані судом докази.

У разі неподання учасником справи з неповажних причин або без повідомлення причин доказів, витребуваних судом, суд залежно від того, яка особа ухиляється від їх подання, а також яке значення мають ці докази, може визнати обставину, для з`ясування якої витребовувався доказ, або відмовити у його визнанні, або може здійснити розгляд справи за наявними в ній доказами, або, у разі неподання таких доказів позивачем, - також залишити позовну заяву без розгляду.

Суд призначає експертизу у справі за сукупності таких умов: 1) для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо; 2) сторонами (стороною) не надані відповідні висновки експертів із цих самих питань або висновки експертів викликають сумніви щодо їх правильності (частина перша статті 103 ЦПК України).

Згідно з пунктом 3.2 Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 08 жовтня 1998 року № 53/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 26 грудня 2012 року № 1950/5) (далі - Інструкція), до експертної установи (експерту) надаються: документ про призначення експертизи (залучення експерта) або інші документи, які відповідно до законодавства є підставою для проведення експертизи (дослідження), об`єкти, зразки для порівняльного дослідження та за клопотанням експерта - матеріали справи (протоколи оглядів з додатками, протоколи вилучення речових доказів тощо).

Коли об`єкт дослідження не може бути представлений експертові, експертиза може проводитись за фотознімками та іншими копіями об`єкта (крім об`єктів почеркознавчих досліджень), його описами та іншими матеріалами, доданими до справи в установленому законодавством порядку, якщо це не суперечить методичним підходам до проведення відповідних експертиз. Про проведення експертизи за такими матеріалами вказується в документі про призначення експертизи (залучення експерта) або письмово повідомляється експерт органом (особою), який (яка) призначив(ла) експертизу (залучив(ла) експерта) (пункт 3.5 Інструкції).

Згідно з пунктом 1.1 Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 08 жовтня 1998 року № 53/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 26 грудня 2012 року № 1950/5) (далі - Науково-методичні рекомендації) для проведення почеркознавчих досліджень рукописних записів та підписів надаються оригінали документів.

У разі ухилення учасника справи від подання експертам необхідних матеріалів, документів або від іншої участі в експертизі, якщо без цього провести експертизу неможливо, суд залежно від того, хто із цих осіб ухиляється, а також яке для них ця експертиза має значення, може визнати факт, для з`ясування якого експертиза була призначена, або відмовити у його визнанні (стаття 109 ЦПК України).

Судом установлено, що позивачем вживалися заходи щодо отримання спірної додаткової угоди від 17 грудня 2024 року б/н до договору оренди земельної ділянки, а саме заявлялося клопотання про витребування доказів.

Ухвалою Охтирського міськрайонного суду Сумської області від 28 січня 2026 року витребувано від ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» оригінал додаткової угоди б/н від 17 грудня 2024 року до договору оренди № 272/15 від 15 грудня 2015 року, укладеної між ОСОБА_1 та ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» (а.с. 60).

Також вказаний оригінал додаткової угоди ухвалою суду від 27 березня 2026 року витребувано від ПрАТ «КОМПАНІЯ «РАЙЗ» (а.с. 84).

Проте згідно повідомлення ПрАТ «КОМПАНІЯ «РАЙЗ» в приміщенні, де зареєстрована ця компанія і де вона зберігала документацію, відбулася аварія водопроводу, внаслідок чого частина документів була пошкоджена водою та не підлягає відновленню (а.с. 87).

На підтвердження обставин пошкоджень документів, а саме додаткової угоди б/н від 17 грудня 2024 року до договору оренди № 272/15 від 15 грудня 2015 року, зокрема акту пошкодження, не надано.

За таких обставин, у зв`язку з ненаданням відповідачем оригіналу додаткової угоди та відсутністю такої у позивача, суд першої інстанції обґрунтовано виходив з того, що ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» не спростувало доводів позивача про неукладення та непідписання ним додаткової угоди від 17 грудня 2024 року б/н до договору оренди земельної ділянки і не довело законності державної реєстрації цього правочину.

Вказане також відповідає позиції Верховного Суду, викладеній в постанові № 546/192/23 від 08 липня 2026 року, про те, що вважаючи неповажною причину ненадання оригіналу договору оренди землі відповідачем, суди правильно вважали, що сторона відповідача ухилилася від подання доказу, а також, враховуючи, що цей доказ витребовувався для проведення почеркознавчої експертизи, обґрунтовано визнали ту обставину, що спадкодавець спірний договір оренди не підписував.

Таким чином, доводи апеляційної скарги представника відповідача про те, що позивач не надав доказів на підтвердження того, що він не підписував додаткову угоду від 17 грудня 2024 року до договору оренди його земельної ділянки, є помилковими.

Крім того, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19) сформульовано висновки про те, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину потрібно доказувати так, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний.

Цивільна справа має бути вирішена з урахуванням балансу вірогідностей. Суд повинен вирішити, чи існує вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри.

З матеріалів справи також встановлено, що 14 жовтня 2025 року відповідачем на адресу позивача направлено лист-повідомлення про намір продовжити дію Договору оренди землі № 272/15 від 15 грудня 2025 року, в якому товариство повідомляє про намір продовжити дію договору оренди земельної ділянки та висловлює прохання підписати додаткові угоди та направити один екземпляр на адресу відповідача (а.с. 56).

До вказаного листа приєднано проєкт додаткової угоди № 3 до Договору оренди землі № 272/15 від 15.12.2015 р від 14 жовтня 2025 року, яким пропонується доповнити розділ «Строк дії договору» пунктом про поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах (а.с. 57).

Отже поведінка відповідача у виді ініціювання процедури поновлення строку дії договору оренди землі у жовтні 2025 року суперечить його ж заяві про те, що додаткова угода до цього ж договору від 17 грудня 2024 року, якою визначено строк дії цього договору до 31 грудня 2032 року, є укладеною, оскільки за цих підстав є нелогічним здійснення дій, направлених на поновлення договору, строк дії якого ще триває.

Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21) наведено висновок про те, що укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

Не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону. За змістом законодавчого регулювання, наведеного як у загальних положеннях про правочини, так і в спеціальних приписах глави 58 ЦК України, якщо договір оренди (найму) хоча й має ознаки неукладеного, але виконувався обома його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин від висновку про неукладеність і в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав (див., зокрема, постанову Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18)).

Заперечуючи проти позовних вимог, представник відповідача у відзиві на позовну заяву стверджував, що договір оренди земельної ділянки між позивачем та відповідачем є укладеним, дійсним та чинним, а також таким, що виконується сторонами, а отже не може бути визнаний судом недійсним (неукладеним).

На підтвердження таких доводів представником відповідача надано платіжні інструкції про сплату орендної плати від 28 серпня 2021 року за 2021 рік, від 08 грудня 2022 року за 2022 рік, від 20 вересня 2023 року за 2023 рік, від 25 вересня 2024 року за 2024 рік, від 21 лютого 2025 року за 2024 рік, від 17 вересня 2025 року за 2025 рік, від 09 січня 2026 року за 2025 рік (а.с. 34-37).

Враховуючи те, що сторони договору оренди землі № 272/15 від 15 грудня 2015 року погодили строк його дії на 10 років, тобто до 15 грудня 2025 року, наявні підстави стверджувати, що сплата орендної плати, зокрема за 2025 рік відбулася в межах саме цього договору оренди землі, а не на виконання додаткової угоди до неї від 17 грудня 2024 року, а тому відповідачем не доведено належними та допустимими доказами факту прийняття позивачем платежів на виконання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі.

До того ж факт сплати орендної плати відповідачем за користування земельною ділянкою 09 січня 2026 року під час розгляду справи в суді першої інстанції не можна трактувати як вчинення конклюдентних дій, тому відсутні підстави для застосування доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) до правовідносин, що склалися між сторонами у цій справі.

Також є необґрунтованими доводи апеляційної скарги про те, що належним способом захисту порушених прав позивача є визнання відсутнім права оренди.

Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13 травня 2026 року у справі № 456/252/22 (провадження № 14-75цс25) вказала: «102. Позивачем за негаторним позовом може бути власник або титульний володілець, у якого знаходиться річ і щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем - та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпоряджання річчю …[...]…116. Для ефективного захисту прав власника нерухомого майна, щодо якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно незаконно внесено запис про право користування іншої особи, з якою власник не перебував у зобов`язальних відносинах, власник може звернутись з негаторним позовом, зокрема, але не виключно, шляхом пред`явлення вимоги про повернення майна, визнання відсутнім права оренди чи скасування державної реєстрації права користування іншої особи, залежно від обставин кожної конкретної справи».

Отже, з огляду на позовні вимоги, характер порушених прав позивача та фактичні обставини цієї справи, доводи відповідача про те, що єдиним ефективним способом захисту прав позивача є визнання відсутнім права оренди, є безпідставні.

Пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, зокрема: встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Відповідно до статті 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

Частинами першою, другою статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); 6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав; 7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; 8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви. Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державні реєстратори зобов`язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав.

Згідно з пунктом 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими законами України та цим Порядком, крім випадку, передбаченого абзацом другим цього пункту.

Пунктами 1, 9, 14 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі: укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва або майбутній об`єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації, чи його дубліката; судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості; інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Згідно з частиною третьою статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, чинній з 16 січня 2020 року, визначено, що відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Державна реєстрація набуття, зміни чи припинення речових прав у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, проводиться без подання відповідної заяви заявником та справляння адміністративного збору на підставі відомостей про речові права, що містилися в Державному реєстрі прав. У разі відсутності таких відомостей про речові права в Державному реєстрі прав заявник подає оригінали документів, необхідних для проведення державної реєстрації набуття, зміни чи припинення речових прав.

Статтею 391 ЦК України передбачено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

У постанові від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499 цс 19) Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про те, що такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом. У такому випадку власник земельної ділянки вправі захищати своє порушене право на користування земельною ділянкою, спростовуючи факт укладення ним договору оренди земельної ділянки у мотивах негаторного позову та виходячи з дійсного змісту правовідносин, які склалися у зв`язку із фактичним використанням земельної ділянки. Ефективним способом захисту права, яке позивач вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема, шляхом заявлення вимоги про повернення таких земельних ділянок.

Ефективним способом захисту та таким, що забезпечує реальне відновлення порушеного права у випадку реєстрації неукладеного між сторонами договору оренди, є усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном шляхом скасування державної реєстрації.

Аналогічні за змістом правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 25 жовтня 2023 року у справі № 385/1290/21 (провадження № 61-12824 св 22), від21 лютого 2024 року у справі № 385/342/23 (провадження № 61-18254 св 23).

Враховуючи викладене, оскільки відповідач не спростував доводів позивача про непідписання ним оспорюваної додаткової угоди, апеляційний суд погоджується з висновками суду першої інстанції про неукладення цього правочину та наявність правових підстав для зобов`язання повернути земельну ділянку та скасування його державної реєстрації для реального відновлення порушеного права позивача.

Із огляду на наведене, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому наявні підстави для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судове рішення - без змін.

Інші доводи апеляційної скарги не впливають на висновок суду першої інстанції.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина 13 статті 141 ЦПК України)

Оскільки апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення місцевого суду залишається без змін, підстави для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, а також розподілу судових витрат, понесених заявником апеляційної скарги у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, відсутні.

Представник позивача - адвокат Котляревський С.О. - у відзиві на апеляційну скаргу просить стягнути з відповідача на користь позивача понесені ним витрати на професійну правничу допомогу у зв`язку з переглядом справи апеляційним судом.

Склад та розмір витрат, пов`язаних з оплатою правової допомоги, входить до предмета доказування у справі.

У відповідності до частини 2 статті 137 ЦПК України за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат:

1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою;

2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Відповідно до частин 3, 4 статті 137 ЦПК України, для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги. Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами.

Згідно з частиною 8 статті 141 ЦПК України, розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.

Витрати на правову допомогу мають бути документально підтверджені та доведені. Відсутність документального підтвердження витрат на правову допомогу, а також розрахунку таких витрат є підставою для відмови у задоволенні вимоги про відшкодування таких витрат.

Правила, за якими реалізується ця засада судочинства, розглянута колегією суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду Верховного Суду в постанові від 28 вересня 2023 року у справі 686/31892/19.

Верховний Суд вказав, якщо сторона документально доведе, що вона понесла витрати на правову допомогу, а саме: буде надано договір на правову допомогу, акт приймання-передачі наданих послуг, платіжні документи про оплату таких послуг, розрахунок таких витрат, то у суду відсутні підстави для відмови у стягненні цих витрат стороні, на користь якої ухвалено судове рішення.

Системний аналіз наведених вище норм законодавства дозволяє зробити наступні висновки:

(1) Договір про надання правової допомоги є підставою для надання адвокатських послуг та, зазвичай, укладається в письмовій формі (виключення щодо останнього наведені в частині 2 статті 27 Закону України «Про адвокатуру і адвокатську діяльність»);

(2) За своєю правовою природою договір про надання правової допомоги є договором про надання послуг, крім цього, на такий договір поширюються загальні норми та принципи договірного права, включаючи, але не обмежуючись главою 52 Цивільного кодексу України;

(3) Як будь-який договір про надання послуг, договір про надання правової допомоги може бути оплатним або безоплатним. Ціна в договорі про надання правової допомоги встановлюється сторонами шляхом зазначення розміру та порядку обчислення адвокатського гонорару;

(4) адвокатський гонорар може існувати в двох формах - фіксований розмір та погодинна оплата. Вказані форми відрізняються порядком обчислення - при зазначенні фіксованого розміру для виплати адвокатського гонорару не обчислюється фактична кількість часу, витраченого адвокатом при наданні послуг клієнту, і навпаки, підставою для виплату гонорару, який зазначено як погодинну оплату, є кількість годин помножена на вартість такої години того чи іншого адвоката в залежності від його кваліфікації, досвіду, складності справи та інших критеріїв;

(5) адвокатський гонорар (ціна договору про надання правової допомоги) зазначається сторонами як одна із умов договору при його укладенні. Вказане передбачено як приписами цивільного права, так і Законом України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність»;

Тобто, визначаючи розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації гонорару адвоката іншою стороною, суди мають виходити з встановленого у самому договорі розміру та/або порядку обчислення таких витрат, що узгоджується з приписами статті 30 Закону України «Про адвокатуру і адвокатську діяльність».

У разі відсутності у тексті договору таких умов (пунктів) щодо порядку обчислення, форми та ціни послуг, що надаються адвокатом, суди, в залежності від конкретних обставин справи, інших доказів, наданих адвокатом, використовуючи свої дискреційні повноваження, мають право відмовити у задоволенні заяви про компенсацію судових витрат, задовольнити її повністю або частково.

На підтвердження понесених витрат на професійну правничу допомогу стороною позивача надано копії: ордеру серії № 1357197 від 15 грудня 2025 року, виданого на підставі договору про надання правничої допомоги № 84 від 15 грудня 2025 року (а.с. 162); акту наданих послуг від 10 вересня 2026 року, рахунку-фактури про сплату на суму 10000,00 грн (а.с. 162-163).

Проте, в порушення вимог ст. 137 ЦПК України, позивачем не надано договору на правову допомогу на підтвердження розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката.

Крім того, відповідно до частини третьої статті 137 ЦПК України для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Подання детального опису робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги, не є самоціллю, а є необхідним для визначення розміру витрат на професійну правничу допомогу з метою розподілу судових витрат.

Враховуючи невиконання позивачем вимог закону щодо надання договору про правничу допомогу, а також детального опису робіт (наданих послуг), колегія суддів апеляційного суду вважає, що клопотання представника позивача Марченка О.І. про стягнення витрат на професійну правничу допомогу задоволенню не підлягає.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 375, 381-384, 389 ЦПК України, апеляційний суд, -

у х в а л и в :

Апеляційну скаргу представника ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «РАЙЗ ПІВНІЧ» Фесенка Олександра Миколайовича залишити без задоволення.

Рішення Охтирського міськрайонного суду Сумської області від 17 липня 2026 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови виготовлено 14 жовтня 2026 року.

Головуючий - А. П. Сидоренко

Судді: О. І. Собина

Д. В. Сізов