Постанова від 14 вересня 2026 р. у справі №522/465/26 — Одеський апеляційний суд

Номер провадження: 22-ц/813/5100/26

Справа № 522/465/26

Головуючий у першій інстанції Бондар В. Я.

Доповідач Таварткіладзе О. М.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15.09.2026 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого – Таварткіладзе О.М.,

суддів: Сєвєрової Є.С., Вадовської Л.М.,

за участю секретаря судового засідання: Добряк Н.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі апеляційні скарги Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради, Одеської міської ради на ухвалу Приморського районного суду м. Одеси від 19 січня 2026 року у справі за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради про стягнення заборгованості за договором оренди землі, -

В С Т А Н О В И В:

У січні 2026 року Одеська міська рада звернулася до суду із позовом до ОСОБА_1 , за участі третьої особи: Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради, в якому просить суд стягнути з ОСОБА_1 заборгованість у загальній сумі 760 812,60 грн, з яких: заборгованість зі сплати орендної плати за період з 28.07.2023 року по 28.02.2025 року згідно з договором оренди землі від 13.02.2007 року, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., зареєстрованим в реєстрі за №159 у розмірі 640 591,44 грн, інфляційні витрати у розмірі 7 378,86 грн, 3% річних у розмірі 14 189,58 грн та пеня у розмірі 38 652,72 грн на користь Одеської міської ради.

Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 19 січня 2026 року у відкритті провадження у справі позовом Одеської міської ради до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради про стягнення заборгованості за договором оренди землі - відмовлено.

Не погоджуючись з такою ухвалою суду, Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради та Одеська міська рада звернулася з апеляційними скаргами, в яких просять ухвалу Приморського районного суду м. Одеси від 19 січня 2026 року скасувати та направити справу до суду першої інстанції для продовження розгляду, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм процесуального права.

Апеляційна скарга Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради обґрунтована тим, що суд першої інстанції дійшов висновку, що стягнення заборгованості за орендною платою за землю здійснює відповідний податковий орган в порядку адміністративного узгодження заборгованості орендної плати за землю (обов`язкового платежу), з чим Департамент не погоджується з огляду на наступне.

Спір за позовом міської ради до фізичної особи про стягнення заборгованості з орендної плати за земельну ділянку комунальної власності виникає з договору оренди землі та стосується виконання грошового зобов`язання, передбаченого цим договором.

Необхідною ознакою суб`єкта владних повноважень є здійснення ним публічно-владних управлінських функцій. Ці функції суб`єкт повинен виконувати саме в тих правовідносинах, у яких виник спір.

Приватноправові відносини вирізняються наявністю майнового чи немайнового особистого інтересу учасника. Спір має приватноправовий характер, якщо він обумовлений порушенням або загрозою порушення, як правило, майнового, приватного права чи інтересу.

Майновий інтерес міської ради в укладанні договорів оренди землі полягає у забезпеченні надходжень до місцевого бюджету, оскільки договір оренди є платним, а орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати плату за користування об`єктом оренди. Отримання орендної плати є формою реалізації права комунальної власності на землю та важливим фінансовим ресурсом для фінансування потреб територіальної громади, утримання об`єктів інфраструктури й реалізації соціально-економічних програм. Таким чином, укладення договорів оренди землі спрямоване на захист і реалізацію майнових інтересів міської ради як представника інтересів громади. Тому, можна дійти висновку, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюють у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Оскільки боржник (орендар) не є власником земельної ділянки, а податковий орган не є стороною договору оренди, у нього відсутні повноваження стягувати орендну плату за договором оренди, укладеним між боржником і міською радою (аналогічні положення містяться в постанові Верховного Суду від 05.07.2022 у справі № 908/1721/21).

Апеляційна скарга Одеської міської ради обґрунтована тим, що відповідно до обставин даної справи 13.02.2007 року між Одеською міською радою та Дочірнім підприємством «БУДІВЕЛЬНЕ УПРАВЛІННЯ № 2» Відкритого акціонерного транспортного будівництва «ОДЕСТРАНСБУД» (код ЄДРПОУ: 22483602) укладено договір оренди землі площею 4252 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: 5110137500:44:001:0037, терміном на 50 років, для завершення будівництва, експлуатації та обслуговування п`ятиповерхового гаражу стоянки на 432 машино-місця (далі - Договір). Договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., зареєстровано в реєстрі за № 159.

Крім того, 19.12.2014 року між Одеською міською радою та Дочірнім підприємством «БУДІВЕЛЬНЕ УПРАВЛІННЯ № 2» Відкритого акціонерного товариства транспортного будівництва «ОДЕСТРАНСБУД» укладено договір про внесення змін № 1 до договору оренди землі, посвідченого 13.02.2007 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., за реєстровим № 159. Даний договір про внесення змін посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстровано в реєстрі за № 5958.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 28.07.2023 року на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального Лічман I.M., зареєстрованого в реєстрі за N° 1349, за ОСОБА_2 (НОКП: НОМЕР_1 ) зареєстровано право власності на будівлю гаражу - стоянки з місцями загального користування загальною площе 5761,6 кв.м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 . Таким чином, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припинився щодо відчужувача, однак, діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості - ОСОБА_1 , який з моменту набуття такого права набув також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, й відповідні права та обов`язки.

Згідно з п. 4.4 розділу 4 Договору орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності.

Статтею 24 Закону України «Про оренду землі» визначено права та обов`язки орендодавця, зокрема, право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Вказане також кореспондується з п.п. 9.1.2 розділу 9 Договору, в якому встановлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Водночас, ОСОБА_3 у період з 28.07.2023 року по 28.02.2025 року не виконав обов`язок щодо сплати орендної плати, що прямо суперечить вищенаведеним положенням законодавства та Договору.

Однак, судом першої інстанції не взято до уваги, що відповідач у зазначений період часу не був власником або постійним землекористувачем зазначеної земельної ділянки, а тому не був суб`єктом плати за землю у формі земельного податку. Таким чином, єдина можлива форма здійснення плати за землю для нього. як для землекористувача, є орендна плата. При цьому така несплата вочевидь завдає збитків місцевій громаді, яка недоотримує грошові кошти, на які вона має право.

Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору. Таким чином, у даному випадку Одеська міська рада як власник земельної ділянки та, відповідно, орендодавець має право на отримання від орендаря орендної плати відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки.

Втім, Приморський районний суд м. Одеси неповно з`ясував обставини, що мають значення, невірно визначив характер спірних правовідносин, що призвело до постановлення помилкової ухвали при неправильному застосуванні норм матеріального права, та, відповідно, до порушення норм процесуального права.

Будучи в розумінні ст.ст. 128, 130 ЦПК України належним чином повідомленими про дату, час та місце розгляду справи, на 15.09.2026 року на 14:00 год. Ніколаєв Анатолій, представник Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради, не з`явилися.

11.09.2026 року на адресу суду надійшло клопотання від Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради про відкладення розгляду справи, мотивоване зайнятістю представника Департаменту у інших справах призначених на 15.09.2026 року о 12:30 год. та 13:15 год. відповідно.

Присутній в судовому засіданні представник Одеської міської ради – Старостін О.С. не заперечував проти розгляду справи за фактичної явки.

Ніколаєв Анатолій причини неявки не повідомив, про проведення судового засідання в режимі відеоконференції не клопотав, заяв про відкладення розгляду справи не подавав.

Відповідно до статті 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Європейський суд з прав людини в рішенні від 07 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії» зазначив, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.

Проаналізувавши подане клопотання про відкладення розгляду справи, апеляційний суд приходить до висновку що явка учасників до апеляційного суду не є обов`язковою, а наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи. Спір підлягає вирішенню по суті, оскільки основною умовою відкладення розгляду справи є не сама по собі відсутність у судовому засіданні представників учасників справи, а саме неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні за їхньою відсутністю. Тому розгляд апеляційним судом справи у відсутності учасників, які відсутні в судовому засіданні при таких обставинах не є порушенням їхніх прав щодо забезпечення участі в судовому засіданні і доступі до правосуддя. Схожі за змістом висновки викладені у постанові Верховного Суду у справі № 361/8331/18.

За таких обставин, колегія суддів не знаходить підстав для відкладення розгляду справи.

Заслухавши суддю-доповідача, доводи апеляційних скарг, перевіривши законність та обґрунтованість ухвали в межах доводів та вимог апеляційних скарг, колегія суддів вважає за необхідне апеляційні скарги задовольнити частково, виходячи з наведених у цій постанові підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до ч.1 п.2 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до ч.1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Згідно з частинами першою-п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до частини першої статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Відмовляючи у відкритті провадження у справі за позовною заявою Одеської міської ради до ОСОБА_1 , за участі третьої особи: Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради, про стягнення заборгованості за договором оренди землі на підставі п. 1 ч. 1 ст. 186 ЦПК України, суд першої інстанції виходив з того, що стягнення заборгованості за орендною платою за землю здійснює відповідний податковий орган в порядку адміністративного узгодження заборгованості орендної плати за землю (обов`язкового платежу). Таким чином, цю справу про стягнення заборгованості за договором оренди землі комунальної власності слід розглядати за правилами адміністративного судочинства.

Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.

Відповідно до статті 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права.

У статті 124 Конституції України закріплено, що правосуддя в Україні здійснюють виключно суди. Юрисдикція судів поширюється на будь-який юридичний спір та будь-яке кримінальне обвинувачення. У передбачених законом випадках суди розглядають також інші справи.

За статтею 125 Конституції України судоустрій в Україні будується за принципами територіальності й спеціалізації та визначається законом.

За вимогами частини першої статті 18 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» суди спеціалізуються на розгляді цивільних, кримінальних, господарських, адміністративних справ, а також справ про адміністративні правопорушення.

Важливість визначення юрисдикції підтверджується як закріпленням у Конституції України принципу верховенства права, окремими елементами якого є законність, правова визначеність та доступ до правосуддя, так і прецедентною практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ).

Критеріями розмежування судової юрисдикції, тобто передбаченими законом умовами, за яких певна справа підлягає розгляду за правилами того чи іншого виду судочинства, є суб`єктний склад правовідносин, предмет спору та характер спірних матеріальних правовідносин у їх сукупності. Крім того, таким критерієм може бути пряма вказівка в законі на вид судочинства, у якому розглядається визначена категорія справ (постанова Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 320/948/18).

Згідно зі статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Статтею 2 ЦПК України визначено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Основними засадами (принципами) цивільного судочинства є, зокрема, верховенство права.

Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до частини третьої статті 124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на будь-який юридичний спір та будь-яке кримінальне обвинувачення. У передбачених законом випадках суди розглядають також інші справи.

Право на доступ до суду реалізується на підставах і в порядку, встановлених законом. Кожний із процесуальних кодексів встановлює обмеження щодо кола питань, які можуть бути вирішені в межах відповідних судових процедур. Зазначені обмеження спрямовані на дотримання оптимального балансу між правом людини на судовий захист і принципами юридичної визначеності, ефективності й оперативності судового процесу.

Суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи щодо захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів, що виникають, із цивільних, а також з інших правовідносин, крім випадків, коли розгляд таких справ проводиться за правилами іншого судочинства (частина перша статті 19 ЦПК України).

Відповідно до підпункту першого частини першої статті 186 ЦПК України суддя відмовляє у відкритті провадження у справі, якщо заява не підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства.

Згідно із п. 1 ч. 1 ст.19 КАС України юрисдикція адміністративних судів поширюється на справи у публічно-правових спорах, зокрема: спорах фізичних чи юридичних осіб із суб`єктом владних повноважень щодо оскарження його рішень (нормативно-правових актів чи індивідуальних актів), дій чи бездіяльності, крім випадків, коли для розгляду таких спорів законом встановлено інший порядок судового провадження.

При цьому, за змістом пункту 2 частини 1 статті 4 КАС України, публічно-правовим є спір, у якому хоча б одна сторона здійснює публічно-владні управлінські функції, в тому числі на виконання делегованих повноважень, і спір виник у зв`язку із виконанням або невиконанням такою стороною зазначених функцій; або хоча б одна сторона надає адміністративні послуги на підставі законодавства, яке уповноважує або зобов`язує надавати такі послуги виключно суб`єкта владних повноважень, і спір виник у зв`язку із наданням або ненаданням такою стороною зазначених послуг; або хоча б одна сторона є суб`єктом виборчого процесу або процесу референдуму і спір виник у зв`язку із порушенням її прав у такому процесі з боку суб`єкта владних повноважень або іншої особи.

Вирішуючи питання про віднесення спору до юрисдикції адміністративного суду, слід враховувати не лише суб`єктний склад правовідносин, які склалися між сторонами, а й сутність (характер) таких правовідносин.

До адміністративного суду можуть бути оскаржені виключно рішення, дії та бездіяльність суб`єкта владних повноважень, що виникають у зв`язку зі здійсненням суб`єктом владних повноважень владних управлінських функцій, крім випадків, коли щодо таких рішень, дій чи бездіяльності встановлено інший порядок судового провадження.

У рішенні Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року по справі №815/6956/15 зазначено, що публічно-правовий спір має особливий суб`єктний склад. Участь суб`єкта владних повноважень є обов`язковою ознакою для того, щоб класифікувати спір як публічно-правовий. Однак, сама по собі участь у спорі суб`єкта владних повноважень не дає підстав ототожнювати спір із публічно-правовим та відносити його до справ адміністративної юрисдикції. Необхідно з`ясовувати, у зв`язку з чим виник спір та за захистом яких прав особа звернулася до суду.

Якщо порушення своїх прав особа вбачає у наслідках, які спричинені рішенням, дією чи бездіяльністю суб`єкта владних повноважень, які вона вважає неправомірними, і ці наслідки призвели до виникнення, зміни чи припинення цивільних правовідносин, мають майновий характер або пов`язаний з реалізацією її майнових або особистих немайнових інтересів, то визнання незаконними (протиправними) таких рішень є способом захисту цивільних прав та інтересів.

У справі, що переглядається, спірні правовідносини між сторонами виникли з підстав стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за період з 28.07.2023 року по 28.02.2025 року згідно з договором оренди землі від 13.02.2007 року.

В свою чергу, суд першої інстанції приходячи до висновку про відмову у відкритті провадження у справі на підставі п. 1 ч. 1 ст. 186 ЦПК України, послався на те, що у цій справі Одеська міська рада звертається до суду за захистом своїх прав як власник та орендодавець земельної ділянки площею 0,4252 га за адресою: АДРЕСА_1 , у зв`язку з несплатою орендарем орендної плати, який укладений 13.02.2007 між Одеською міською радою та Дочірнім підприємством «Будівельне управління №2» Відкритого транспортного будівництва «Одестрансбуд», а тому таке стягнення заборгованості за орендною платою за землю здійснює відповідний податковий орган в порядку адміністративного узгодження заборгованості орендної плати за землю (обов`язкового платежу).

Проте, колегія суддів звертає увагу на наступне.

З матеріалів справи вбачається, що 13.02.2007 року між Одеською міською радою та Дочірнім підприємством «БУДІВЕЛЬНЕ УПРАВЛІННЯ № 2» Відкритого акціонерного транспортного будівництва «ОДЕСТРАНСБУД» (код ЄДРПОУ: 22483602) укладено договір оренди землі площею 4252 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: 5110137500:44:001:0037, терміном на 50 років, для завершення будівництва, експлуатації та обслуговування п`ятиповерхового гаражу стоянки на 432 машино-місця (далі - Договір). Договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., зареєстровано в реєстрі за № 159.

19.12.2014 року між Одеською міською радою та Дочірнім підприємством «БУДІВЕЛЬНЕ УПРАВЛІННЯ № 2» Відкритого акціонерного товариства транспортного будівництва «ОДЕСТРАНСБУД» укладено договір про внесення змін № 1 до договору оренди землі, посвідченого 13.02.2007 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., за реєстровим № 159. Даний договір про внесення змін посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстровано в реєстрі за № 5958.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 28.07.2023 року на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального Лічман I.M., зареєстрованого в реєстрі за № 1349, за ОСОБА_2 (НОКП: НОМЕР_1 ) зареєстровано право власності на будівлю гаражу - стоянки з місцями загального користування загальною площе 5761,6 кв.м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно частин першої та другої ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до статей 125, 126 цього Кодексу право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, яка оформляється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952-IV від 01.07.2004.

Аналогічним чином перехід права власності на земельну ділянку до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, унормовують положення статті 377 Цивільного кодексу України, згідно з якими до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Таким чином, набуваючи 28.07.2023 року на підставі договору купівлі-продажу право власності на будівлю гаражу - стоянки з місцями загального користування загальною площе 5761,6 кв.м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , ОСОБА_4 також набув право оренди земельної ділянки на підставі договору від 13.02.2007 року, на якій це майно розміщене, за принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруд.

Звертаючись до суду з позовом, Одеська міська рада вказувала, що ОСОБА_4 у період з 28.07.2023 року по 28.02.2025 року не виконав обов`язок щодо сплати орендної плати, що прямо суперечить положенням законодавства та Договору.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

Пунктом «в» частини першої статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі: є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Положеннями статей 21, 22 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За нормами статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно з частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Оскільки, орендна плата є грошовим зобов`язанням, то у зв`язку з невиконанням орендарем умов договору оренди землі про повну та своєчасну виплату орендної плати для нього настають наслідки, передбачені статтею 625 ЦК України.

Частиною першою статті 530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

З огляду на наведені положення законодавства, дані правовідносини, пов`язані з порушенням умов договору оренди земельної ділянки, укладеного між Одеською міською радою як орендодавцем та ОСОБА_2 як орендарем, з приводу сплати орендної плати.

В даних правовідносинах Одеська міська рада виступає не як суб`єкт владних повноважень при здійсненні своїх управлінських функцій, а являється стороною укладеного з відповідачем договору оренди, тобто правовідносини мають договірний характер, який з огляду на суб`єктний склад сторін підлягає розгляду або в порядку цивільного або господарського судочинства.

Для встановлення суті правовідносин суду першої інстанції належало відкрити провадження і в порядку проведення підготовчого провадження з`ясувати зміст правовідносин, які склались між сторонами договору оренди і вже в залежності від встановлених обставин вирішити чи підлягає справа розгляду в порядку цивільного чи господарського судочинства.

За вказаних обставин, висновок суду першої інстанції про не підвідомчість спору цивільній юрисдикції не ґрунтується на нормах процесуального права, якого суд дійшов з помилковим застосуванням положень п. 1 ч. 1 ст. 186 ЦПК України, що, в свою чергу, є підставою для скасування ухвали, з направленням матеріалів позовної заяви до суду першої інстанції для вирішення питання про відкриття провадження.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381, 383 ЦПК України, Одеський апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційні скарги Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради, Одеської міської ради – задовольнити частково.

Ухвалу Приморського районного суду м. Одеси від 19 січня 2026 року – скасувати, справу направити до Приморського районного суду м. Одеси для продовження розгляду справи.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складен о: 13.10.2026 року.

Головуючий О.М. Таварткіладзе

Судді: Є.С. Сєвєрова

Л. М. Вадовська