Рішення від 12 жовтня 2026 р. у справі №650/5379/26 — Великоолександрівський районний суд Херсонської області

Великоолександрівський районний суд Херсонської області

Справа № 650/5379/26

провадження № 2/650/4243/26

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 жовтня 2026 року селище Велика Олександрівка

Великоолександрівський районний суд Херсонської області у складі головуючого судді Сікори О.О., при секретарі Завістовської Л.А., розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним, визнання права власності та усунення перешкод у здійсненні права користування і розпорядження нерухомим майном,

В С Т А Н О В И В :

ОСОБА_1 через свого представника, адвоката Бєлікова Андрія Андрійовича, звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, визнання права власності на зазначене майно, а також усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження цим майном шляхом скасування державної реєстрації права власності.

Позов мотивовано тим, що 05 вересня 2017 року між сторонами була досягнута домовленість про купівлю-продаж житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , та земельної ділянки площею 0,0710 га, кадастровий номер 6520686900:01:007:0212, розташованої за цією ж адресою.

За твердженням позивача, у день домовленості він передав відповідачу грошові кошти за вказане майно, а відповідач передала ключі від будинку і відповідні документи. На підтвердження передання коштів позивач посилається на власноруч складену відповідачем розписку. З того часу позивач разом із сім`єю користується житловим будинком та земельною ділянкою, здійснював поточні ремонтні роботи та зареєстрував місце свого проживання у спірному будинку.

Позивач зазначає, що нерухоме майно належало відповідачу на підставі свідоцтв про право на спадщину за законом від 09 грудня 2015 року. Також 05 вересня 2017 року відповідач видала довіреність, посвідчену нотаріусом за реєстровим № 482, на ім`я ОСОБА_3 , щодо розпорядження житловим будинком. На переконання позивача, зазначені дії підтверджують намір сторін оформити відчуження спірного майна.

Водночас нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу не було здійснено. Позивач стверджує, що відповідач ухилилася від належного оформлення договору, через що він позбавлений можливості зареєструвати право власності на житловий будинок і земельну ділянку.

У зв`язку з цим позивач просить визнати дійсним договір купівлі-продажу від 05 вересня 2017 року, визнати за ним право власності на будинок і земельну ділянку та усунути перешкоди у користуванні й розпорядженні ними шляхом скасування державної реєстрації права власності за записами № 12447959 та № 12449069. Витрат зі сплати судового збору з відповідача позивач стягувати не просив.

Представник позивача подав заяву про розгляд справи без участі позивача та його представника.

Відповідач ОСОБА_4 у судове засідання не з`явилася, відзиву на позовну заяву не подала.

У зв`язку з неявкою всіх учасників справи фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу відповідно до частини другої статті 247 ЦПК України не здійснювалося.

Дослідивши викладені позивачем обставини та надані ним матеріали, суд виходить із такого.

Відповідно до статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, зокрема шляхом визнання права. За статтями 316, 317, 319 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона передає або зобов`язується передати майно у власність другій стороні, а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього визначену грошову суму. Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди щодо всіх його істотних умов.

За статтею 657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Частина третя статті 640 ЦК України передбачає, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Водночас частиною другою статті 220 ЦК України встановлено, що якщо сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Таким чином, для застосування частини другої статті 220 ЦК України необхідно встановити сукупність обставин: узгодження сторонами всіх істотних умов правочину, підтверджене письмовими доказами; повне або часткове виконання правочину; ухилення однієї зі сторін від його нотаріального посвідчення. Відсутність будь-якої з цих умов виключає можливість застосування зазначеної норми.

Відповідно до статей 12, 13, 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, а суд розглядає справу в межах заявлених вимог та на підставі доказів, поданих учасниками справи. Відсутність відзиву відповідача не означає автоматичного визнання позову, тому суд оцінює наведені позивачем обставини та докази у їх сукупності.

Як убачається з викладених у позовній заяві обставин, 05 вересня 2017 року ОСОБА_4 передала ОСОБА_1 житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0,0710 га, кадастровий номер 6520686900:01:007:0212, а позивач сплатив обумовлені сторонами грошові кошти. На підтвердження виконання домовленості позивач посилається на власноруч складену відповідачем розписку про отримання коштів, передання ключів, правовстановлюючих документів та подальше користування об`єктами нерухомості.

За твердженням позивача, право власності відповідача на житловий будинок і земельну ділянку виникло на підставі свідоцтв про право на спадщину за законом від 09 грудня 2015 року. Додатковим підтвердженням наміру відповідача розпорядитися спірним майном позивач називає довіреність від 05 вересня 2017 року, посвідчену нотаріусом за реєстровим № 482, видану ОСОБА_3 , та передачу спірного нерухомого майна у фактичне володіння позивача.

Суд ураховує, що саме по собі оформлення довіреності не є відчуженням нерухомості, а користування будинком окремо від інших доказів не підтверджує укладення договору купівлі-продажу. Однак у сукупності з письмовою розпискою про передання коштів, документами про належність майна продавцю та обставинами фактичного виконання домовленості ці дії підтверджують спрямованість волевиявлення сторін на оплатне передання конкретного нерухомого майна.

Статтею 204 ЦК України закріплено презумпцію правомірності правочину. За змістом статей 203, 215, 638, 655 ЦК України правочин повинен відповідати вимогам закону, а договір купівлі-продажу передбачає погодження сторонами предмета та інших істотних умов і передачу майна за обумовлену плату.

Частина перша статті 220 ЦК України визначає наслідки недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору. Водночас частина друга цієї статті допускає визнання судом такого договору дійсним, якщо сторони домовилися щодо всіх його істотних умов, що підтверджується письмовими доказами, відбулося повне або часткове виконання договору, а одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення.

Об`єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 04 листопада 2024 року у справі № 449/593/22 роз`яснила, що визнання договору дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України є спеціальним способом захисту цивільного права, за допомогою якого усувається порушення вимоги щодо нотаріального посвідчення правочину; наступне нотаріальне посвідчення договору після такого судового рішення не вимагається.

У справі, що розглядається, позивач пов`язує неможливість належного оформлення набутого майна з тим, що відповідач після одержання коштів і передачі об`єктів нерухомості не вчинила необхідних дій для нотаріального посвідчення договору. Погоджена сторонами домовленість щодо продажу житлового будинку та земельної ділянки фактично виконувалася, тоді як право позивача на відповідне юридичне оформлення не було реалізовано.

Оцінивши наведені обставини у взаємному зв`язку, суд дійшов висновку, що наявні підстави для застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 05 вересня 2017 року між ОСОБА_1 і ОСОБА_5 . Зазначений висновок відповідає заявленому позивачем способу захисту та спрямований на усунення перешкод у належному оформленні прав на нерухомість.

За статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів. Відповідно до статті 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою. Застосування зазначених положень у взаємозв`язку зі статтею 220 ЦК України дає підстави для захисту права позивача шляхом визнання за ним права власності на відчужені йому житловий будинок та земельну ділянку.

Щодо вимоги про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном шляхом скасування державної реєстрації права власності суд виходить із того, що позивач просить усунути наявну реєстраційну перешкоду у набутті та реалізації права власності на те саме майно. Вимога пов`язана із заявленим і визнаним судом правом позивача на відповідні об`єкти нерухомості.

Відповідно до частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» судове скасування державної реєстрації прав допускається з урахуванням одночасного вирішення питання про відповідні речові права. Оскільки суд вирішує питання про належність права власності на житловий будинок і земельну ділянку позивачу, заявлена вимога про скасування державної реєстрації права власності на зазначені об`єкти підлягає задоволенню у взаємозв`язку з визнанням права власності.

Отже, суд дійшов висновку про наявність підстав для повного задоволення позову: визнання дійсним договору купівлі-продажу від 05 вересня 2017 року, визнання за ОСОБА_1 права власності на житловий будинок і земельну ділянку та усунення перешкод у користуванні й розпорядженні зазначеним майном шляхом скасування державної реєстрації права власності.

Позивач зазначив, що витрати зі сплати судового збору не просить стягувати з відповідача. З огляду на принцип диспозитивності суд не вирішує питання про їх стягнення з відповідача та залишає понесені позивачем судові витрати за ним.

Керуючись статтями 12, 13, 76–81, 89, 141, 247, 259, 263–265, 268, 273, 354 ЦПК України, статтями 15, 16, 203, 204, 220, 316, 319, 328, 334, 392, 638, 640, 655, 657 ЦК України, статтею 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», суд

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним, визнання права власності та усунення перешкод у здійсненні права користування і розпорядження нерухомим майном задовольнити повністю.

Визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 05 вересня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_5 , за яким ОСОБА_4 продала, а ОСОБА_1 придбав житловий будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку з кадастровим номером 6520686900:01:007:0212 площею 0,0710 га.

Визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку з кадастровим номером 6520686900:01:007:0212 площею 0,0710 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Усунути перешкоди у здійсненні права користування та розпорядження житловим будинком, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (номер запису про право власності 12447959), та земельною ділянкою з кадастровим номером 6520686900:01:007:0212 площею 0,0710 га (номер запису про право власності 12449069) шляхом скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

Судові витрати зі сплати судового збору залишити за позивачем.

Рішення може бути оскаржене до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його прийняття.

Суддя О.О. Сікора