Рішення від 05 серпня 2026 р. у справі №500/9320/18 — Ізмаїльський міськрайонний суд Одеської області

Справа № 500/9320/18

Провадження № 2/946/389/26

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

06 серпня 2026 року Ізмаїльський міськрайонний суд Одеської області в складі:

головуючого судді - Смокіної Г.І.,

за участю секретаря судового засідання – Арнаут М.Д.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Ізмаїлі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Ізмаїльської міської ради Одеської області про визнання договору недійсним та зустрічним позовом Ізмаїльської міської ради Одеської області до ОСОБА_1 про стягнення суми заборгованості та розірвання договору оренди,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

29.12.2018 ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Ізмаїльської міської ради та просила розірвати укладений між сторонами договір оренди земельної ділянки від 16.07.2015, площею 0,0484 га по АДРЕСА_1 . Свої вимоги мотивувала тим, що29.05.2015 Ізмаїльська міська рада прийняла рішення про надання в оренду земельну ділянку площею 0,0484 га по АДРЕСА_1 ОСОБА_1 16.07.2015 сторони уклали договір оренди землі площею 0,0484 га по АДРЕСА_1 , відповідно до умов якої орендна плата була визначена в розмірі 3% за рік від нормативно-грошової оцінки (230477,88 грн) та склала 6914,34 грн, на місяць – 576,19 грн. У 2018 році відповідач підняв нормативно-грошову оцінку земельної ділянки, яка складає 311129,72 грн. Отже відповідач підняв орендну плату на 34,8 %, за цей час матеріальне становище ОСОБА_1 значно погіршилося, у зв`язку з чим вона звернулася до відповідача про розірвання договору оренди, у чому 19.12.2018 відповідач відмовив. На момент укладення договору оренди родина позивачки складала 4 особи: позивач, її донька, чоловік доньки та онучка. Позивачка уклала договір оренди для будівництва житлового будинку донькою. Проте в 2017 році донька із чоловіком розірвали шлюб та виїхали з країни, залишивши дитину позивачці. ОСОБА_1 є пенсіонеркою, отримує мінімальну пенсію, часто хворіє, вважає, що вказаний договір оренди має бути розірваний у судовому порядку з підстав її неспроможності сплачувати орендну плату.

17.09.2019 відповідачем подано зустрічну позовну заяву до ОСОБА_1 , в якій просить стягнути з відповідачки заборгованість за договором оренди землі, мотивуючи тим, що ОСОБА_1 не виконувала умови договору (п. 4.2, 4.3), в результаті чого за нею виникла заборгованість у загальній сумі 10188,74 грн.

29.09.2023 від позивачки надійшло уточнення до позовної заяви, в якій просить припинити дію договору оренди землі шляхом його розірвання унаслідок невиконання Ізмаїльською міською радою передбачених договором обов`язків з 23.11.2018.

12.09.2024 Ізмаїльською міською радою подано заяву про збільшення зустрічних позовних вимог, в якій позивач за зустрічним позовом просить стягнути з ОСОБА_1 , заборгованість за договором оренди землі в розмірі 10069,53 грн у зв`язку з систематичною несплатою орендної плати за користування земельною ділянкою, розірвати достроково договір оренди землі від 16.07.2015, скасувати запис іншого речового права у Державному реєстрі речового права нерухомого майна № 10522933, стягнути з відповідачки судові витрати.

07.11.2024 від ОСОБА_1 надійшла заява про зміну предмету позову, в якій просить визнати недійсним договір оренди землі від 16.07.2015, мотивуючи тим, що на орендованій земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна, що належить Ізмаїльській міській раді, що підтверджено довідкою КП «Ізмаїльське МБТІ». За позицією Верховного Суду у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично в силу прямої норми закону незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря. З 16.07.2015 ОСОБА_1 фактично не отримала земельну ділянку по договору оренди землі від 16.07.2015, оскільки право на землю автоматично повернулось Ізмаїльській міській раді відповідно до ст. 377 ЦК України, ст. 120 ЗК України. Відповідно до п. 2.6 договору оренди орендодавець підтверджує, що на момент підписання цього договору відсутні будь-які обмеження та/або обтяження у використанні цієї землі. Відповідно до п. 2.5 договору оренди земельна ділянка, що передається, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному користуванню. Фактично частиною земельної ділянки площею 0,0484 га до укладення договору користувалась інша особа і мала на земельній ділянці свої споруди. 26.02.2016 Ізмаїльська міська рада прийняла рішення № 499 «Про надання дозволу ОСОБА_2 на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення частини земельної ділянки, на яку поширюється право сервітуту за адресою: АДРЕСА_1 ». 03.06.2016 ОСОБА_1 отримала позовну заяву ОСОБА_2 про встановлення земельного сервітуту площею 0,0096 га. Згідно технічної документації із землеустрою, розробленою проектною організацією за дозволом Ізмаїльської міської ради на земельну ділянку, яку орендує ОСОБА_1 , на ній знаходився туалет, який використовували мешканці квартири АДРЕСА_2 , сарай, ввід водопроводу до квартири АДРЕСА_2 , а також вихід з ганку цієї квартири. Всупереч п. 2.5, 2.6 договору оренди на земельній ділянці, яку передали ОСОБА_1 , окрім житлового будинку, виявились сарай, вбиральня, водопровід і обов`язковість встановлення сервітуту для виходу мешканців квартири АДРЕСА_2 капітана. ОСОБА_1 при встановленні сервітуту отримує вихід на АДРЕСА_1 капітана шириною 1 м, що не надає їй можливості заїхати на ділянку, завезти будівельні матеріали, збудувати житловий будинок. Отже, орендодавець всупереч п. 2.5, 2.6 договору оренди не попередив ОСОБА_1 про недоліки предмету договору, про права третіх осіб на частину орендованої земельної ділянки, позбавив її можливості почати будівництво житлового будинку. Згідно п. г ч. 1 ст. 121 ЗК України громадяни мають право на безоплатну передачу їм у власність земельних ділянок із земель державної або комунальної власності для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). ОСОБА_1 звернулася до орендодавця із заявою передати їй безкоштовно орендовану земельну ділянку площею 0,0484 га для будівництва і обслуговування житлового будинку. 27.11.2015 Ізмаїльською міською радою прийнято рішення про відмову в передачі ОСОБА_1 земельної ділянки у приватну власність для будівництва та обслуговування житлового будинку у зв`язку з невідповідністю місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральному плану м. Ізмаїла та іншій містобудівельній документації. 07.12.2015 ОСОБА_1 звернулася з адміністративним позовом визнати протиправним та скасувати рішення Ізмаїльської міської ради від 27.11.2015. Постановою Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 02.03.2016 визнано протиправним та скасовано рішення Ізмаїльської міської ради від 27.11.2015, зобов`язано відповідача повторно розглянути питання про передачу ОСОБА_1 земельної ділянки у власність. 31.03.2018 повторно прийнято рішення про відмову у задоволенні заяви ОСОБА_1 про передачу у власність орендованої земельної ділянки. Отже Ізмаїльська міська рада не попередила ОСОБА_1 про особливість орендованої земельної ділянки, що вона розташована в зоні забудови міста з об`єктами суспільного призначення, тобто не є зоною присадибних ділянок індивідуальної забудови, чим порушила п. 5 ч. 2 ст. 24 ЗУ «Про оренду землі», п. 9.2.6 договору оренди. Вважає вищевказане підставою для визнання договору оренди недійсним.

Рух справи

Ухвалою судді Ізмаїльського міськрайонного суду Грубіян Л.І. від 04.01.2019 відкрито провадження у справі т. 1 а.с. 14).

17.09.2019 відповідачем подано зустрічну позовну заяву (т. 1 а.с. 54).

Ухвалою судді Ізмаїльського міськрайонного суду Смокіною Г.І. від 11.10.2021 прийнято справу до свого провадження (т. 1 а.с. 94).

15.11.2021 від позивачки надійшли доповнення до позову (т. 1 а.с. 95).

Ухвалою Ізмаїльського міськрайонного суду від 03.11.2022 доповнення до позову від 14.11.2021 залишено без розгляду (т.1 а.с. 116).

Ухвалою Ізмаїльського міськрайонного суду від 03.11.2022 прийнято зустрічний позов, закрито підготовче провадження, справу призначено до розгляду по суті (т.1 а.с. 115).

04.04.2023 від позивачки надійшло уточнення до позовної заяви (т. 1 а.с. 140).

29.09.2023 від позивачки надійшло уточнення до позовної заяви (т. 1а.с. 175).

Ухвалою Ізмаїльського міськрайонного судуй від 19.01.2014 витребувано докази у справі (т. 1 а.с. 216).

12.09.2024 подано заяву про збільшення зустрічних позовних вимог (т. 2 а.с. 51).

07.11.2024 від позивачки надійшла заява про зміну предмету позову (т. 2 а.с. 56).

Ухвалою Ізмаїльського міськрайонного судуй від 19.12.2025 витребувано докази у справі (т. 2 а.с. 113).

Аргументи учасників справи

В судовому засіданні позивачка ОСОБА_1 та її представник позовні вимоги підтримали в повному обсязі з підстав, викладених у заяві про зміну предмету позову від 07.11.2024, у задоволенні зустрічного позову просили відмовити. Позивачка додатково пояснила, що укладала договір оренди землі з метою будівництва на вказаній земельній ділянці житлового будинку донькою, однак після розлучення доньки з її чоловіком потреба в ділянці відпала, спочатку вона сплачувала орендну плату, однак після її підвищення змоги сплачувати не мала. Земельну ділянку перед укладенням договору оглядала, стан земельної ділянки її влаштовував, акт приймання-передачі підписала. Земельною ділянкою фактично не користувалась, будівництво житлового будинку не розпочиналось. Представник додатково пояснив, що при підписанні договору позивачку ввели в оману щодо дійсного стану земельної ділянки, а саме, що за адресою земельної ділянки зареєстровано будинок, власником якого є Ізмаїльська міська рада. Крім того, на вказаній земельній ділянці є господарські споруди, які належать третім особам та які звертались до суду з метою встановлення земельного сервітуту для їх обслуговування. Крім того, ОСОБА_1 мала намір отримати вказану земельну ділянку у власність, проте двічі отримувала відмову через невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральному плану в м. Ізмаїл та іншій містобудівній документації (розташування земельної ділянки у зоні малоповерхової забудови міста з об`єктами громадського призначення, що не є зоною присадибних ділянок індивідуальної забудови), у зв`язку із чим зверталася до суду за захистом порушеного права. Про розташування орендованої земельної ділянки не в зоні присадибних ділянок індивідуальної забудови позивачці стало відомо у 2015 році. Вищевказані обставини унеможливили будівництво житлового будинку на вказаній земельній ділянці, тобто використовувати земельну ділянку з метою, з якою було укладено вказаний договір. У зв`язку з тим, що ОСОБА_1 не могла та фактично не використовувала земельну ділянку за призначенням, відсутній обов`язок щодо сплати нею орендної плати.

В судовому засіданні представник Ізмаїльської міської ради позов не визнала у повному обсязі з підстав, викладених у відзиві від 11.04.2025, уточнений зустрічний позов просила задовольнити. Додатково пояснила, що ідентифікатором земельної ділянки є кадастровий номер. На орендованій ОСОБА_1 земельній ділянці з відповідним кадастровим номером жодного нерухомого майна не розташовано, жодних сервітутів не встановлено. Перед укладенням договору оренди земельну ділянку позивачкою було оглянуто, щодо характеристики земельної ділянки вона була обізнана, акт прийому-передачі земельної ділянки підписано нею без зауважень. Жодних перешкод у використанні земельної ділянки за цільовим призначенням у позивачки не було.

Згідно відзиву на заяву про зміну предмету спору від 11.04.2025 (т. 2 а.с. 64), позивач вказує, що на орендованій земельній ділянці нібито знаходиться нерухоме майно, що знаходиться у власності Ізмаїльської міської ради. Як на підставу для цього позивач посилається на довідку КП «Ізмаїльське МБТІ» від 02.10.2023, відповідно до якої за адресою: АДРЕСА_1 , розташований житловий будинок, власником якого є Ізмаїльська міська рада. Однак вказане не відповідає дійсності. Ідентифікатором земельної ділянки є не її юридична адреса, а кадастровий номер. В проекті відведення земельної ділянки, що надана в оренду ОСОБА_1 , не вказується про наявність на ній нерухомого майна. В експлікації Генерального плану, що наданий позивачем до Ізмаїльської міської ради для отримання дозволу на розробку проекту відведення земельної ділянки, вказані тільки житловий будинок, гараж вбудований та блок господарський як такі, що проектуються. Крім того, ОСОБА_1 відповідно до договору оренди землі підписала акт прийому-передачі земельної ділянки від 15.07.2015. Відповідно до п. 1.6 Акту обмеження та/або обтяження на земельній ділянці відсутні. Відповідно до п. 3 Акту сторони підтверджують, що земельна ділянка, зазначена в п. 1 Акту, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню та передається в оренду у придатному для використання стані. Відповідно до п. 3 Акту орендар не має претензій до орендодавця стосовно переданої в оренду земельної ділянки. Позивачка звернулася до Ізмаїльської міської ради з питання надання їй зазначеної земельної ділянки в оренду. Після того, як Ізмаїльська міська рада надала дозвіл на виготовлення проекту землеустрою іншій особі, а рішення міської ради про надання ОСОБА_1 дозволу на виготовлення проекту землеустрою скасувала, ОСОБА_1 звернулась з позовом до суду про визнання протиправним та скасування рішення Ізмаїльської міської ради про скасування рішення про надання дозволу їй на виготовлення проекту відведення земельної ділянки. Враховуючи зазначене, у ОСОБА_1 не було ніяких зауважень щодо земельної ділянки, наданої в оренду. Більш того, вона робила всі дії, в тому числі звернення до суду, щодо надання саме їй спірної земельної ділянки в оренду і не мала на той період ніяких зауважень. Також зазначає, що у первісній позовній заяві ОСОБА_1 просила розірвати договір оренди з тієї підстави, що вона брала в оренду земельну ділянку для того, щоб її донька із зятем побудували там будинок, але після розірвання шлюбу між ними необхідність такого будівництва перестала існувати. У позовній заяві не було мови про невідповідність договору оренди законодавству України. Позовні вимоги щодо визнання договору оренди недійсними були заявлені у жовтні 2024 року, тобто з пропуском строку позовної давності, що є підставою для відмови у позові.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

Рішенням Ізмаїльської міської ради від 29.05.2015 № 5261-/І надано ОСОБА_3 у довгострокову оренду терміном на 49 років земельну ділянку площею 0,0484 га для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) по АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 38, 197).

16.07.2015 між Ізмаїльською міською радою та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки (далі-Договір), відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування (оренду) земельну ділянку несільськогосподарського призначення площею 0,0484 га, яка знаходиться по АДРЕСА_1 , кадастровий номер – 5110600000:01:032:0096 (т. 1 а.с. 3).

16.07.2015 складено Акт приймання-передачі земельної ділянки (далі-Акт).

Рішенням Ізмаїльської міської ради від 27.11.2015 № 186-VІІ відмовлено ОСОБА_1 в передачі земельної ділянки у власність для будівництва і обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у зв`язку з невідповідністю місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральному плану в м. Ізмаїл та іншій містобудівній документації (т. 1 а.с. 39).

Постановою Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 02.03.2016 у справі № 500/7275/15-а за позовом ОСОБА_1 до Ізмаїльської міської ради Одеської області, ІІІ особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору, ОСОБА_4 , про визнання рішення протиправним та скасування його, зобов`язання вчинити певні дії адміністративний позов задоволено, визнано протиправним та скасовано рішення Ізмаїльської міської ради № 186-VІІ від 27.11.2015 «Про відмову в передачі ОСОБА_1 земельної ділянки у власність для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка) за адресою: АДРЕСА_1 ». Зобов?язано Ізмаїльську міську раду на черговій сесії повторно розглянути питання про передачу ОСОБА_1 земельної ділянки площею 0,0484 га у власність для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка), за заявами ОСОБА_1 (т. 1 а.с. 146).

Рішенням Ізмаїльської міської ради від 31.01.2017 № 1944-VІІ відмовлено ОСОБА_1 в передачі земельної ділянки у власність для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у зв`язку з невідповідністю місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральному плану в м. Ізмаїл та іншій містобудівній документації (розташування земельної ділянки у зоні малоповерхової забудови міста з об`єктами громадського призначення, що не є зоною присадибних ділянок індивідуальної забудови) (т. 1 а.с. 46).

Листом Ізмаїльської міської ради від 18.04.2017 позивачку повідомлено, що згідно із Генеральним планом міста Ізмаїла, затвердженим рішенням Ізмаїльської міської ради № 59-ХХІІІ від 10.09.1998, земельна ділянка по АДРЕСА_1 капітана, 49 розташована у зоні малоповерхової забудови з об`єктами громадського призначення, що не є зоною присадибних ділянок індивідуальної забудови, у зв`язку з чим ОСОБА_1 відмовлено у передачі у власність даної земельної ділянки (т. 1 а.с. 45).

Рішенням Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 12.04.2018 №500/6443/17 визнано незаконним та скасовано рішення Ізмаїльської міської ради від 31.01.2017 про відмову у передачі ОСОБА_1 земельної ділянки площею 0,0484 га у власність для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) за адресою: АДРЕСА_1 . Зобов?язано відповідача передати безкоштовно у власність ОСОБА_1 вказану земельну ділянку (т. 1 а.с. 34).

23.11.2018 ОСОБА_1 звернулася до Ізмаїльської міської ради щодо розірвання договору оренди, на що 19.12.2018 отримала відмову (т. 1 а.с. 9).

Згідно із довідкою КП «Ізмаїльське МБТІ» від 22.02.2023, відповідно до матеріалів інвентаризаційної справи КП «Ізмаїльське МБТІ» станом на 31.12.2012 власником житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 зареєстрована Ізмаїльська міська рада Ізмаїльського району Одеської області (1/1) на підставі рішення Ізмаїльської міської ради депутатів трудящих № 839 від 13.12.1949. Станом на технічну інвентаризацію від 07.06.2013 вказаний житловий будинок зруйнований, про що складено відповідний акт. Рішенням Ізмаїльської міської ради від 31.10.2013 надано дозвіл ОСОБА_4 на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,1000 га у власність для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка) за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 134).

Згідно довідки КП «Ізмаїльське МБТІ» від 02.10.2023 № 702, відповідно до матеріалів інвентаризаційної справи на об`єкт нерухомості по АДРЕСА_1 станом на 31.12.2012 власником житлового будинку з надвірними спорудами зареєстрована Міська рада (1/1) на підставі рішення виконавчого комітету Ізмаїльської міської ради № 839 від 13.12.1949. Станом на 23.05.2014 при проведенні останньої технічної інвентаризації встановлено, що капітальні будови відсутні, про що складено акт (т. 1 а.с. 181).

Згідно із довідкою від 13.02.2015 відділу Держземагенства у м. Ізмаїлі Одеської області, за даними державної статистичної звітності форми 6-ЗЕМ «Звіт про наявність земель та розподіл їх за власниками землі, землекористувачами, угіддями та видами економічної діяльності», земельна ділянка загальною площею 0,0484 га за адресою: АДРЕСА_1 належить до земель житлової та громадської забудови, угіддя із земель, не наданих у власність або постійне користування (т. 2 а.с. 12).

Згідно із Переліком обмежень у використанні земельної ділянки від 14.02.2015 відділу Держземагенства у м. Ізмаїлі Одеської області, відомості щодо встановлення земельних сервітутів, обмежень (обтяжень) у використанні земельної ділянки, яка надана ОСОБА_1 в оренду для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), відсутні (т. 2 а.с. 27).

Згідно із листами ГУДФС в Одеській області від 01.07.2019, 23.10.2019, 06.04.2023 заборгованість з орендної плати ОСОБА_1 за період 2015-2018 складає 10188,74 грн (т. 1 а.с. 61, 165).

Згідно із наданим Ізмаїльською міською радою розрахунком заборгованість ОСОБА_1 за період з 2015-2018 складає 10069,53 грн (т. 1 а.с. 222).

Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 24.05.2023 у справі № 420/2268/23 за позовом ГУ ДПС в Одеській області до ОСОБА_1 про стягнення податкового боргу, з ОСОБА_1 стягнуто заборгованість з орендної плати в загальній сумі 51652,62 грн, з них 8118,30 грн на підставі податкового повідомлення-рішення від 28.09.2018. Рішення набрало законної сили 26.06.2023.

Рішенням Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області від 09.08.2024 № 3150-/ІІІ вирішено розірвати достроково договір оренди землі від 16.07.2015, що укладений ОСОБА_1 по земельній ділянці площею 0,0484 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (т. 2 а.с. 55).

Позиція суду

Згідно з ч. 1, 2, 3 ст. 2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі. Основними засадами (принципами) цивільного судочинства є, зокрема, верховенство права; повага до честі і гідності, рівність усіх учасників судового процесу перед законом та судом; змагальність сторін; диспозитивність; неприпустимість зловживання процесуальними правами.

Згідно ч. 1, 3 ст. 12 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ст. 76, 77, 78, 80, 81 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Вислухавши сторони, перевіривши матеріали справи, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні первісного позову та часткового задоволення зустрічного позову з таких підстав.

Мотиви, з яких виходить суд, та застосовані норми права

Щодо вимог про визнання договору оренди недійсним

Згідно з ч. 1 ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а за ч. 1 ст. 16 цього Кодексу кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права або інтересу.

Під способами захисту суб`єктивних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав і вплив на правопорушника. Тобто це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу, і такі способи мають бути доступними й ефективними.

Установивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, про захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту їх порушення або оспорення і відповідно ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу в захисті, встановивши безпідставність та (або) необґрунтованість заявлених вимог.

Відповідно до ч. 2 ст. 11 ЦК України, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є договори та інші правочини.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 1 ст. 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 1 ст. 230 ЦК України, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

Відповідно до ч. 1 ст. 229 ЦК України, істотне значення мають обставини щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.

Для визнання недійсним правочину як укладеного під впливом обману необхідно, щоб сторона була введена в оману саме щодо обставин, які мають істотне значення. До таких обставин віднесено відомості стосовно природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.

Правочин може бути визнаний вчиненим під впливом обману у випадку навмисного цілеспрямованого введення іншої сторони в оману щодо фактів, які впливають на укладення правочину. Ознакою обману є умисел: особа знає про наявність чи відсутність певних обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї. Обман також має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. Тобто обман має місце тоді, коли задля вчинення правочину або надається невірна інформація, або вона замовчується. Причому це робиться навмисно, з метою аби правочин було вчинено. Отже, обман - це певні винні, навмисні дії сторони, яка намагається запевнити іншу сторону про такі властивості й наслідки правочину, які насправді наступити не можуть.

Встановлення наявності умислу у недобросовісної сторони ввести в оману іншу сторону, щоб спонукати її до укладення правочину, є неодмінною умовою кваліфікації недійсності правочину відповідно до ст. 230 ЦК України.

Кожна сторона при укладенні правочину має поводити себе добросовісно, обачливо і розумно, об`єктивно оцінювати ситуацію. При встановленні наявності обману суд має враховувати стандарт поведінки розумного учасника обороту, який наділений схожими характеристиками зі стороною, яку ввели в оману.

Вищевказаний висновок викладено у постанові ВС № 910/15715/19 від 16.12.2021.

Звертаючись до суду із первісним позовом про розірвання договору оренди, позивач посилалася на те, що договір укладено для будівництва житлового будинку донькою позивачки, підстави для чого відпали після розірвання донькою шлюбу, а також на неможливість позивачки сплачувати орендну плату самостійно з огляду на тяжке матеріальне становище.

Змінивши предмет позову, позивачка просила визнати договір оренди землі недійсним з тих підстав, що після укладення договору дізналась про наявність обтяжень земельної ділянки, в тому числі про наявність на земельній ділянці житлового будинку, який належить Ізмаїльській міській раді, та господарських споруд, які належать третім особам, а також у зв`язку з невідповідністю місця розташування земельної ділянки містобудівній документації, що унеможливлює будівництво на орендованій земельній ділянці житлового будинку, а отже використання земельної ділянки відповідно до вказаної у договорі мети.

Згідно ч. 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Згідно п. 1 ч. 1 ст. 24 ЗУ «Про оренду землі», орендодавець зобов`язаний передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди.

Згідно ч. 2 ст. 24 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності, забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства.

Відповідно до п. «а» ч. 1 ст. 12 ЗК України, до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин належить розпорядження землями комунальної власності, територіальних громад.

Судом встановлено, що 16.07.2015 між Ізмаїльською міською радою та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки (далі-Договір), відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування (оренду) земельну ділянку несільськогосподарського призначення площею 0,0484 га, яка знаходиться по АДРЕСА_1 , кадастровий номер – 5110600000:01:032:0096.

Згідно п. 2.5 Договору земельні ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню.

Згідно п. 2.6 Договору орендодавець підтверджує, що на момент підписання цього договору відсутні будь-які обмеження та/або обтяження у використанні земельної ділянки.

Згідно із п. 5.1 Договору земельна ділянка передається в оренду для використання по цільовому призначенню і дотриманням природоохоронних заходів по захисту земель. Цільове призначення земельної ділянки – для будівництва і обслуговування жилого будинку та господарських будівель (п. 5.2).

Згідно п. 8.1 Договору орендодавець свідчить, що зазначена в п. 1 цього договору земельна ділянка вільна від будь-яких майнових прав та претензій третіх осіб, про які сторони не могли знати в момент складання договору, а також про відсутність заборони щодо цієї земельної ділянки. На орендовану земельну ділянку не встановлено обмеження (обтяження).

Згідно із п. 9.2.1 Договору орендодавець зобов`язаний передати за актом приймання-передачі в користування земельну ділянку у стані, який відповідає умовам цього договору та придатну для використання за цільовим призначенням. Не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (п. 9.2.2).

Згідно п. 9.2.3 Договору орендодавець зобов`язаний виконувати умови цього договору та дотримуватись прав орендаря за цим договором.

16.07.2015 складено Акт приймання-передачі земельної ділянки (далі-Акт).

Відповідно до п. 1.4 Акту, земельна ділянка надається у користування орендаря для будівництва і обслуговування жилого будинку та господарських будівель.

Згідно п. 1.6 Акту, обмеження та/або обтяження на земельній ділянці відсутні.

Відповідно до п. 3 Акту, сторони підтверджують, що земельна ділянка, зазначена в п. 1 Акту, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню та передається в оренду у придатному для використання стані.

Відповідно до п. 3 Акту, орендар не має претензій до орендодавця стосовно переданої в оренду земельної ділянки.

Згідно поясненням позивачки, вона бажала отримати спірну земельну ділянку у оренду з метою будівництва на ній житлового будинку, до укладення договору фактично оглянула земельну ділянку, погодилась з тим, що вказана земельна ділянка не має недоліків та передана у стані, придатному для використання, про що підписала акт приймання-передачі.

Доказів того, що на вказаній земельній ділянці із відповідним кадастровим номером станом на час укладення договору були наявні належні іншим особам житловий будинок, будь-які інші споруди, встановлено обтяження прав на земельну ділянку позивачкою за первісним позовом не надано.

Проте як вбачається з рішень Ізмаїльської міської ради від 27.11.2015 № 186-VІІ та від 31.01.2017 № 1944-VІІ, місце розташування орендованої земельної ділянки не відповідає вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральному плану в м. Ізмаїл та іншій містобудівній документації (розташування земельної ділянки у зоні малоповерхової забудови міста з об`єктами громадського призначення, що не є зоною присадибних ділянок індивідуальної забудови).

Отже, Ізмаїльська міська рада як розпорядник землі знала або повинна була знати про вищевказане обмеження індивідуальної забудови земельної ділянки, про що позивачку не повідомила.

Невідповідність цільового призначення земельної ділянки містобудівній документації є обставиною, яка має істотне значення, та унеможливлює використання земельної ділянки з метою, задля якої позивачкою вчинено правочин.

Разом із цим, про наявність такого обмеження позивачці стало відомо у 2015 році.

Згідно зі статтею 256 ЦК України, позовна давність – це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю в три роки (ст. 257 ЦК України).

Згідно з ч. 1 ст. 261 ЦК України, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

З огляду на те, що про порушене право позивачка дізналася у 2015 році, проте із вимогою про визнання договору недійсним звернулася лише 07.11.2024, на момент звернення до суду спливли строки позовної давності, передбачені ст. 257 ЦК України.

Із клопотанням про поновлення пропущеного строку позивачка не зверталась, про наявність поважних причин пропуску строку не заявляла та таких судом не встановлено.

У постанові ВП ВС від 04.12.2018 по справі № 910/18560/16 (12-143гс18) вказано, що позовна давність може застосовуватися виключно, якщо позовні вимоги визнано судом обґрунтованими та доведеними.

З огляду на те, що судом встановлено наявність порушеного права позивачки, однак пропущений строк позовної давності для звернення до суду із вимогою про визнання договору оренди недійсним, суд відмовляє у задоволенні позову ОСОБА_1 з підстав пропуску строку позовної давності.

Щодо зустрічних вимог про стягнення орендної плати та розірвання договору оренди землі

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини 2 статті 11 ЦК України).

Відповідно до статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України).

Згідно із статтею 627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 1 статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).

Відповідно до вимог частини 2 статті 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Положеннями статті 206 ЗК України визначено, що використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Згідно статті 1 Закон України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно із частиною першою статті 13 Закон України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі», орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно п. 4.1, 4.2, 4.3 Договору, орендна плата за передану в оренду земельну ділянку, встановлюється виходячи з оплати на рік. За користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю орендну плату в розмірі в розмірі 3% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься щомісяця орендарем протягом 20 календарних днів місяці, що настає за звітнім.

Відповідно до п. 4.8 Договору умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені орендодавцем в односторонньому порядку і не потребують внесення змін до цього договору. Орендодавець зобов`язаний повідомляти орендаря про зміни розміру орендної плати, в тому числі у випадку збільшення розміру нормативно-грошової оцінки земель міста.

Згідно п. 9.1.3 Договору, орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати згідно з умовами договору.

Відповідно до п. 9.4.2 Договору, орендар зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди зобов`язання відповідно до умов цього договору і Земельного кодексу України.

Згідно ч. 1 ст. 32 ЗУ «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.

Згідно ч.1 ст. 141 ЗК України, підставами припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Згідно ст. 35 Закону України «Про оренду землі», спори, пов`язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.

Відповідно до абзацу 5 п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки підлягають обов`язковій державній реєстрації.

Відповідно до частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» судове рішення про припинення речового права є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно із листами ГУДФС в Одеській області від 01.07.2019, 23.10.2019, 06.04.2023 заборгованість з орендної плати ОСОБА_1 за період 2015-2018 складає 10188,74 грн, в тому числі за 2018 рік – 8118,30 грн (т. 1 а.с. 61, 165).

Згідно розрахунку позивача від 15.05.2024 (т. 1 а.с. 222), загальна сума орендної плати ОСОБА_1 за період 2015-2018 р.р. становить 10069,53 грн, в тому числі за 2018 рік – 4628,06 грн.

Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 24.05.2023 у справі № 420/2268/23 за позовом ГУ ДПС в Одеській області до ОСОБА_1 про стягнення податкового боргу, з ОСОБА_1 стягнуто заборгованість з орендної плати в загальній сумі 51652,62 грн, з них 8118,30 грн на підставі податкового повідомлення-рішення від 28.09.2018. Рішення набрало законної сили 26.06.2023.

Отже орендну плату за 2018 рік у сумі 8118,30 грн стягнуто з ОСОБА_1 рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 24.05.2023 у справі № 420/2268/23, яке набрало законної сили.

Враховуючи, що відповідачка умови договору щодо сплати орендної плати належним чином не виконувала, приймаючи до уваги наданий позивачем розрахунок заборгованості ОСОБА_1 зі сплати орендної плати на загальну суму 10069,53 грн, яка утворилась за період 2015-2018 р.р., а також рішення Одеського окружного адміністративного суду від 24.05.2023 у справі № 420/2268/23, яким стягнуто з ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати за 2018 рік в сумі 8118,30 грн, суд дійшов висновку про часткове задоволення вимог про стягнення орендної плати в сумі 1951,23 (10069,53-8118,30) грн.

З огляду на встановлений факт систематичного невиконання відповідачкою умов договору щодо сплати орендної плати суд дійшов висновку про наявність правових підстав для розірвання договору оренди.

Оскільки право оренди земельної ділянки є речовим правом, яке виникло на підставі договору оренди, розірвання цього договору є підставою для припинення відповідного речового права та як наслідок внесення до Державного реєстру речових прав відомостей про його припинення.

Враховуючи викладене, позовні вимоги Ізмаїльської міської ради про стягнення орендної плати підлягають частковому задоволенню в сумі 1951,23 грн, позовні вимоги про розірвання договору та скасування речового права підлягають задоволенню у повному обсязі.

Судові витрати

Згідно ч. 1, 2 ст. 133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом.

Відповідно до ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову - на відповідача.

Сплату позивачем судового збору за вимогу про стягнення орендної плати підтверджено платіжним дорученням № 520 від 11.09.2019 на суму 1921 грн (т. 1 а.с. ), за вимоги про розірвання договору та скасування запису речового права - платіжною інструкцією № 394 від 06.09.2024 на суму 6056 грн (т. 2 а.с. 53).

З огляду на викладене, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір пропорційно задоволеним позовним вимогам за вимогу про стягнення орендної плати (1951,23х100/10069,53=19%) в сумі 364,99 (1921х19/100) грн, за вимоги про розірвання договору та скасування запису речового права у сумі 6056 грн, а всього 6420,99 (364,99+6056) грн.

Судові витрати ОСОБА_1 з огляду на відмову у задоволенні первісного позову компенсації не підлягають.

Керуючись ст. 12, 13, 77-81, 258, 259, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Ізмаїльської міської ради Одеської області про визнання договору оренди недійсним – відмовити.

Зустрічний позов Ізмаїльської міської ради Одеської області до ОСОБА_1 про стягнення суми заборгованості та розірвання договору оренди – задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_1 ( АДРЕСА_3 , РНОКПП – НОМЕР_1 ) на користь Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області (Одеська область, м. Ізмаїл, просп. Незалежності, 62, код. ЄДРПОУ 26569223) заборгованість за договором оренди землі в сумі 1951,23 грн.

Розірвати достроково договір оренди землі від 16.07.2015 (право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав 21.07.2015; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 686776751106; номер запису про інше речове право: 10522933) щодо земельної ділянки площею 0,0484 га із кадастровим номером - 5110600000:01:032:0096, що розташована у АДРЕСА_1 .

Скасувати запис іншого речового права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 10522933 щодо земельної ділянки площею 0,0484 га, що розташована у АДРЕСА_1 із кадастровим номером - 5110600000:01:032:0096.

Стягнути з ОСОБА_1 , ( АДРЕСА_3 , РНОКПП – НОМЕР_1 ) на користь Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області (Одеська область, м. Ізмаїл, просп. Незалежності, 62, код. ЄДРПОУ 26569223) судові витрати в сумі 6420,99 грн.

В решті позову - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду першої інстанції подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя:Г.І.Смокіна