Рішення від 12 жовтня 2026 р. у справі №650/1022/26 — Великоолександрівський районний суд Херсонської області

Справа № 650/1022/26

провадження № 2/650/1996/26

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

13 жовтня 2026 року Великоолександрівський районний суд Херсонської області

в складі: головуючого - судді Сікори О.О.,

за участю секретаря - Завістовської Л.А.,

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін в селищі Велика Олександрівка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якої звернувся представник - адвокат Бєліков Андрій Андрійович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В :

Представник позивача звернувся до суду із позовом, у якому просить розірвати договір оренди землі № б/н від 19 грудня 2014 року, укладений між ОСОБА_1 та Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС», за яким надалі права та обов`язки орендаря перейшли до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а на підставі договору купівлі-продажу права оренди від 17 квітня 2025 року - до ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», щодо земельної ділянки площею 9,0468 га з кадастровим номером 6520686700:03:009:0024, номер запису про інше речове право 8389644. Також представник позивача просить стягнути з відповідачів судові витрати.

В обґрунтування заявлених вимог представник позивача зазначив, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка сільськогосподарського призначення загальною площею 9,0468 га, розташована на території колишньої Степнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області, яка належить до території Новорайської сільської територіальної громади. Цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

19 грудня 2014 року позивач уклала з ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» договір оренди землі без номера, за яким передала зазначену земельну ділянку в строкове платне користування. Додатковою угодою № 1100050 від 28 грудня 2017 року сторону орендаря змінено на ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», викладено договір у новій редакції та погоджено істотні умови користування землею. Строк дії договору встановлено до 31 грудня 2027 року.

17 квітня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» відчужило право оренди земельної ділянки на користь ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС». На думку позивача, до нового орендаря перейшли відповідні права та обов`язки за чинним договором оренди землі, який продовжив діяти на погоджених сторонами умовах.

Відповідно до пункту 2.4 договору в редакції додаткової угоди нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 308 539,66 грн. За пунктом 4.1 договору орендна плата визначена в грошовій формі у розмірі 5,91 відсотка нормативної грошової оцінки землі за один рік користування, тобто за розрахунком представника позивача 18 234,69 грн на рік. Згідно з пунктом 4.5 орендна плата вноситься у період з 01 серпня по 31 грудня відповідного року.

Представник позивача зазначив, що орендна плата за 2022, 2023, 2024 та 2025 роки не сплачувалася. Загальний розмір платежів за чотири роки він визначив у сумі 72 938,76 грн. Водночас вимогу про стягнення цієї суми в позові не заявлено, предметом судового розгляду є розірвання договору з підстав систематичної несплати орендної плати.

На підтвердження несплати представник позивача послався на отримані на адвокатський запит відомості Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела та суми нарахованого і виплаченого доходу за 2020-2025 роки. Із цих відомостей, на його думку, вбачається, що орендарі не здійснювали на користь позивача нарахувань та виплат орендної плати за спірний період. Крім того, адвокат надіслав обом товариствам запити щодо документального підтвердження нарахування і виплати орендної плати, однак відповіді з відповідними платіжними документами отримано не було.

Представник позивача вважає, що тривала несплата орендної плати позбавила власника земельної ділянки того майнового результату, на який вона розраховувала при укладенні договору. Посилаючись на статті 526, 610, 611, 629, 651 ЦК України, статтю 96 ЗК України, статті 21, 24, 32 Закону України «Про оренду землі» та пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, він вказав, що два і більше випадки несплати орендної плати утворюють систематичне порушення істотної умови договору і є підставою для його дострокового розірвання.

Щодо наслідків військової агресії рф представник позивача зазначив, що факт тимчасової окупації частини території Херсонської області у 2022 році сам по собі не доводить неможливості користування конкретною земельною ділянкою у 2023-2025 роках. Після деокупації частини територій Бериславського району інші сільськогосподарські підприємства відновили господарську діяльність, проводили обстеження земель та виплачували орендну плату їх власникам.

На підтвердження цього представник позивача послався на листи ТОВ «АГРО-ЛАЙФ 2023» і ТОВ «Додола 2021», а також на нотаріально посвідчені заяви колишніх працівників ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , які повідомили про обробіток у 2023-2024 роках окремих земельних ділянок на території Бериславського району із залученням сільськогосподарської техніки та працівників.

Представник позивача також послався на лист-довідку Новорайської сільської військової адміністрації від 05 лютого 2026 року № 01-12/326/26, згідно з яким безпосередній огляд зазначеної в позові земельної ділянки військовою адміністрацією не проводився, окремого розпорядження про визнання її непридатною для використання не приймалося. У листі зазначено, що орендарі не брали участі в обстеженні та розмінуванні названих у запиті земельних ділянок, водночас інші землекористувачі вживали заходів для відновлення користування землями.

На думку представника позивача, загальний лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року та розпорядження про податкові пільги не підтверджують неможливості використання саме спірної земельної ділянки протягом 2023-2025 років і не припиняють зобов`язання сплачувати договірну орендну плату за землю приватної власності. Представник позивача просить задовольнити позов.

Від ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» через підсистему «Електронний суд» надійшов письмовий процесуальний документ із найменуванням «Відповідь на відзив», підписаний представником Журиком А.Л. За змістом документа товариство викладає заперечення проти позову та просить відмовити у його задоволенні. Суд оцінює наведені доводи як письмову позицію відповідача щодо позовних вимог, незалежно від найменування поданого документа. Окремої відповіді позивача чи його представника на ці заперечення матеріали справи не містять.

У зазначеному документі представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вказав, що не визнає вимогу про розірвання договору, оскільки порушення договірних зобов`язань, на які посилається позивач, пов`язані з обставинами воєнного стану, тимчасовою окупацією території, втратою доступу до майна підприємства, його викраденням та пошкодженням, а також із потенційною небезпекою забруднення земель вибухонебезпечними предметами і загрозою обстрілів.

Представник відповідача зазначив, що після початку повномасштабного вторгнення рф підприємство було позбавлене можливості нормально здійснювати сільськогосподарське виробництво. У зв`язку з воєнними діями, на його думку, використання орендованої ділянки за цільовим призначенням стало небезпечним, а проведення посівної кампанії та збирання врожаю - неможливим.

На підтвердження своїх доводів представник відповідача послався на витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань у кримінальному провадженні № 42022232090000075, де містяться відомості про протиправне заволодіння технікою та майном підприємства під час окупації, а також на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1 про військову агресію рф як форс-мажорну обставину.

Окремо відповідач послався на дані інтерактивної карти ДСНС щодо територій, на яких виявлені або можуть перебувати вибухонебезпечні предмети, та на листи Головного управління ДСНС України у Херсонській області. Зокрема, листом від 03 березня 2026 року № 66 03-1617/66 16/3, у якому згадується земельна ділянка з кадастровим номером 6520686700:03:009:0024, повідомлено, що піротехнічні розрахунки ДСНС до робіт з розмінування на відповідних територіях не залучалися і що з огляду на мінну небезпеку та щоденні обстріли Головне управління не може гарантувати безпеку при проведенні господарської діяльності.

Відповідач також навів розпорядження місцевих військових адміністрацій про надання підприємству пільг із місцевих податків і зборів у 2022-2025 роках у зв`язку з потенційною загрозою забруднення земель вибухонебезпечними предметами та розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24, яким підприємство внесено до переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили.

Посилаючись на статтю 617 та частину шосту статті 762 ЦК України, представник відповідача вважає, що товариство не повинно нести відповідальності за невиконання договору та звільняється від внесення орендної плати за час, коли користування майном об`єктивно було неможливим через обставини, за які орендар не відповідає. Податкові пільги, на його думку, додатково підтверджують відсутність фактичної можливості використання земель сільськогосподарського призначення.

Крім того, представник відповідача наголосив на неналежності ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» як відповідача за вимогою про розірвання договору, оскільки 17 квітня 2025 року товариство відчужило право оренди ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС». Із цього часу саме останнє товариство, як новий орендар, набуло права та обов`язки за договором оренди землі. З огляду на зазначене представник відповідача просить відмовити в задоволенні позовних вимог до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

На судове засідання позивач та її представник не з`явилися. Від представника позивача надійшла заява про розгляд цієї справи за відсутності позивача та його представника. Позовні вимоги представник підтримує в повному обсязі.

На судове засідання представник відповідача ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не з`явився. Від представника цього відповідача надійшла заява про розгляд справи без участі уповноваженого представника товариства. Письмову позицію відповідача суд враховує під час вирішення спору.

Представник відповідача ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на судове засідання не з`явився, про дату, час та місце судового розгляду повідомлявся судом шляхом направлення процесуальних документів та судових повісток на зареєстровану адресу місцезнаходження юридичної особи. Надіслана судова кореспонденція поверталася до суду з відмітками поштового відділення про відсутність адресата за відповідною адресою. Відзиву, заяв про відкладення розгляду справи або повідомлення про іншу адресу відповідач до суду не подав.

Відповідно до пункту 4 частини восьмої статті 128 ЦПК України днем вручення судової повістки є день проставлення в поштовому повідомленні відмітки про відсутність особи за адресою її місцезнаходження, зареєстрованою у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси. За таких обставин суд вважає, що вжив передбачених законом заходів для повідомлення ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розгляд справи.

Крім того, згідно з частиною шостою статті 14 ЦПК України юридичні особи, зареєстровані за законодавством України, зобов`язані реєструвати електронні кабінети в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі або її окремій підсистемі, що забезпечує обмін документами. Як установлено судом під час відкриття провадження, ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» електронного кабінету не зареєструвало, незважаючи на існування відповідного процесуального обов`язку.

Невиконання юридичною особою встановленого законом обов`язку з реєстрації електронного кабінету не може перешкоджати розгляду справи протягом розумного строку і саме по собі не свідчить про порушення її процесуальних прав за умови вжиття судом належних заходів щодо повідомлення. Подібні підходи щодо процесуальних наслідків відсутності обов`язкового електронного кабінету наведено у постановах Верховного Суду від 19 червня 2024 року у справі № 752/11445/22, від 01 лютого 2024 року у справі № 520/11344/23 та від 28 березня 2023 року у справі № 260/1322/21 з урахуванням особливостей відповідних процесуальних кодексів.

Враховуючи належне повідомлення сторін, заяви представників позивача та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розгляд справи за їх відсутності, відсутність від ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» клопотань, які перешкоджали б розгляду, а також положення статті 223 ЦПК України, суд дійшов висновку про можливість вирішення справи за наявними письмовими доказами та поясненнями сторін. Відповідно до частини другої статті 247 ЦПК України за відсутності всіх учасників справи фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши доводи учасників та оцінивши надані докази в їх сукупності, суд дійшов таких висновків.

Суд встановив, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 9,0468 га з кадастровим номером 6520686700:03:009:0024, розташованої на території колишньої Степнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Ця обставина підтверджується договором оренди та інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

19 грудня 2014 року між ОСОБА_1 та ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» укладено договір оренди землі без номера. У договорі зазначено об`єкт оренди з кадастровим номером 6520686700:03:009:0024 та передбачено його передачу орендарю у строкове платне користування. Державну реєстрацію права оренди проведено 14 січня 2015 року, номер запису про інше речове право 8389644.

28 грудня 2017 року сторони уклали додаткову угоду № 1100050, якою ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» замінено на ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» як нового орендаря, а умови договору викладено в новій редакції. Згідно з пунктом 3.1 договору в цій редакції строк його дії визначено до 31 грудня 2027 року.

Відповідно до пункту 2.4 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення додаткової угоди становила 308 539,66 грн. Пунктом 4.1 сторони визначили розмір річної орендної плати у грошовій формі на рівні 5,91 відсотка нормативної грошової оцінки, пунктом 4.4 передбачили порядок її обчислення з урахуванням індексації, а пунктом 4.5 - внесення щорічних платежів у період з 01 серпня по 31 грудня відповідного року. Пунктом 9.4 закріплено обов`язок орендаря своєчасно сплачувати належні за договором орендні платежі.

Із розрахунку, наведеного позивачем, вбачається, що річна орендна плата, обчислена виходячи з нормативної грошової оцінки 308 539,66 грн та погодженої ставки 5,91 відсотка, становить 18 234,69 грн. За 2023, 2024 та 2025 роки сукупний розмір основних платежів за таким розрахунком складає 54 704,07 грн. Суд зазначає, що цей розрахунок використовується виключно для оцінки істотності та систематичності порушення договірного зобов`язання, оскільки самостійної вимоги про стягнення орендної плати у цій справі не заявлено.

З інформації Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що 17 квітня 2025 року на підставі договору купівлі-продажу права оренди № 1704/25-17 право оренди вказаної земельної ділянки перейшло до ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307). У відповідному записі про інше речове право за номером 8389644 як орендар зазначене саме ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», а строк оренди визначено до 31 грудня 2027 року.

Отже, станом на час звернення позивача до суду та розгляду справи носієм зареєстрованого права оренди спірної земельної ділянки і стороною чинних орендних правовідносин з боку орендаря є ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС». Доказів припинення чи оспорення зазначеної реєстрації, повернення права оренди попередньому орендарю або укладення іншого договору на заміну спірного матеріали справи не містять.

Суд також дослідив отримані на адвокатський запит відомості Державного реєстру фізичних осіб - платників податків щодо доходів ОСОБА_1 за період з 2020 по 2025 роки. З них вбачається, що у 2020 та 2021 роках ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» декларувало нарахування і виплату позивачу доходу з ознакою 195, яка стосується передачі земельної ділянки сільськогосподарського призначення у користування, по 21 350,94 грн за відповідний рік.

Натомість за 2022, 2023, 2024 та 2025 роки відомості про нарахування чи виплату на користь позивача доходу від надання в оренду земельної ділянки ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» або ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» відсутні. Відомості за ці роки містять інформацію про окремі соціальні виплати, гуманітарну допомогу та інші доходи позивача, що за своїм джерелом і ознакою не є орендною платою за спірним договором.

За своїм правовим значенням ці податкові відомості є письмовими доказами відсутності задекларованих орендарями нарахувань та виплат. Водночас самі по собі вони не виключають теоретичної можливості інших способів розрахунку між сторонами. Однак жодних платіжних доручень, розписок, відомостей про видачу готівки, актів передачі продукції в рахунок орендної плати, документів про погашення боргу чи інших підтверджень виконання відповідного зобов`язання відповідачі суду не надали.

Більше того, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у своїй письмовій позиції не наводить відомостей про конкретні платежі, здійснені позивачу за 2023-2025 роки, а заперечення проти позову обґрунтовує переважно відсутністю, на його думку, обов`язку сплачувати орендну плату через обставини воєнного стану та неможливість користування землею. ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» доказів здійснення платежів за 2025 рік або погашення заборгованості попереднього періоду також не подало.

Із долучених адвокатських запитів від 04 лютого 2026 року вбачається, що представник позивача звертався до обох відповідачів щодо надання документів, пов`язаних із нарахуванням та виплатою орендної плати за земельні ділянки, в тому числі за спірну ділянку. Документів, які б підтверджували виконання грошових зобов`язань перед позивачем, у відповідь на ці запити матеріали справи не містять.

Відповідно до листа ТОВ «АГРО-ЛАЙФ 2023» від 10 травня 2025 року вказане товариство з 2023 року використовує земельні ділянки на території Бериславського району Херсонської області, зокрема в межах Новорайської та суміжних територіальних громад, за правом користування. У разі потреби товариство організовувало огляд земель на предмет виявлення вибухонебезпечних предметів, а за результатами обстежень на переважній більшості таких ділянок вони не були виявлені. Також товариство повідомило, що з 2023 року здійснює виплату орендної плати орендодавцям і не має заборгованості перед ними.

Відповідно до листа ТОВ «Додола 2021» від 12 травня 2025 року підприємство після деокупації відповідної частини території Херсонської області відновило сільськогосподарську діяльність на території Бериславського району, у тому числі на землях Новорайської територіальної громади. Для перевірки безпечності земель здійснювалися обстеження за участю спеціалізованих фахівців, у тому числі із залученням можливостей гуманітарного розмінування. Зазначене товариство повідомило про повну виплату орендної плати за 2023-2024 роки та в окремих випадках за 2025 рік.

Із листа-довідки Новорайської сільської військової адміністрації від 05 лютого 2026 року № 01-12/326/26 вбачається, що земельна ділянка з кадастровим номером 6520686700:03:009:0024 входить до переліку ділянок, щодо яких надавалась інформація. Військова адміністрація повідомила, що її представники безпосереднього огляду цих земельних ділянок не проводили; станом на дату листа ділянки не використовувалися та їх обробіток не здійснювався; за наявною інформацією, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» і ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не брали участі в їх обстеженні та розмінуванні.

Крім того, у вказаному листі повідомлено, що окремих розпоряджень про визнання наведених у запиті земельних ділянок непридатними для використання Новорайська сільська військова адміністрація не приймала і окремих заходів щодо офіційного визначення таких ділянок приватної власності забрудненими або потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами не здійснювала. Водночас на території громади за ініціативою Херсонської обласної військової адміністрації проводились заходи гуманітарного розмінування, а окремі землекористувачі співпрацювали з відповідними групами та повернулися до господарського використання землі.

Таким чином, зміст зазначеної відповіді свідчить про відсутність індивідуального встановлення військовою адміністрацією непридатності спірної ділянки, але не може тлумачитися судом як акт її технічного обстеження або офіційне підтвердження безпечності. Суд враховує обидві ці обставини під час оцінки доводів сторін.

Із листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року № 66 03-2942/66 16/3 вбачається, що підрозділи ДСНС до робіт з розмінування зазначених у зверненні земельних ділянок не залучалися, на відповідних територіях могли виконувати роботи інші спеціалізовані відомства, а у зв`язку з обстрілами Головне управління не може гарантувати безпеку під час проведення польових робіт.

У листі Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 03 березня 2026 року № 66 03-1617/66 16/3 прямо згадується земельна ділянка з кадастровим номером 6520686700:03:009:0024, розташована поблизу населеного пункту Кошара Новорайської сільської територіальної громади. ДСНС повідомила, що її піротехнічні розрахунки до гуманітарного розмінування цих територій не залучалися, а через мінну небезпеку та щоденні обстріли не може гарантувати безпеку здійснення на них професійної діяльності. ДСНС також зазначила можливість імовірного або повторного забруднення земель вибухонебезпечними предметами та рекомендувала звертатися за докладнішою інформацією про статус територій до Херсонської обласної військової адміністрації.

Суд визнає зазначені відомості суттєвими для оцінки реальної небезпеки на відповідній території та не ставить під сумнів існування загроз, пов`язаних із військовими діями. Разом із тим ці листи не містять висновку про встановлене фактичне мінування саме земельної ділянки позивача протягом кожного зі спірних 2023, 2024 та 2025 років; не містять акта її нетехнічного чи технічного обстеження із визначенням меж небезпечної території, дат і строків фактичної неможливості використання; не засвідчують запровадження протягом усіх названих років індивідуальної заборони на будь-яке користування саме цим об`єктом оренди. При цьому лист 2026 року відображає інформацію станом на час його надання і не є висновком про стан ділянки в кожний попередній рік.

Витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань у кримінальному провадженні № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року містить відомості про можливе вчинення злочинів, передбачених частиною першою статті 438 КК України, зокрема про заволодіння у квітні 2022 року транспортним засобом та сільськогосподарськими дронами на базі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у Новорайську, про подальшу втрату доступу підприємства до власного майна та землі під час тимчасової окупації. Наведене підтверджує наявність повідомлень про воєнні злочини і втрату підприємством можливості здійснювати діяльність у 2022 році, проте не встановлює стан конкретної спірної земельної ділянки протягом 2023-2025 років або безпосередню неможливість виконання грошового зобов`язання за неї у кожному з цих років.

Розпорядженням Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» включено до переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили. Суд враховує цей документ як підтвердження негативного впливу військової агресії на господарську діяльність підприємства загалом, однак зміст розпорядження не містить індивідуального висновку про правовий режим та фактичну придатність земельної ділянки позивача у 2023-2025 роках.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 526 цього Кодексу зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цивільного законодавства, а згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк його виконання, воно підлягає виконанню у цей строк.

За змістом статей 610 і 611 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання, а правові наслідки такого порушення встановлюються договором або законом, у тому числі можуть полягати в розірванні договору.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі є договором, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю є платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови та строки її внесення встановлюються за згодою сторін у договорі. За статтею 24 цього Закону орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Зазначеному праву кореспондує обов`язок землекористувача своєчасно сплачувати орендну плату, передбачений статтею 96 ЗК України.

За частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати. Частина друга статті 651 ЦК України передбачає можливість розірвання договору за рішенням суду у разі істотного порушення договору другою стороною або в інших випадках, встановлених законом чи договором. Істотним є таке порушення, внаслідок якого інша сторона значною мірою позбавляється того, на що розраховувала при укладенні договору.

Верховний Суд у складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду в постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, провадження № 61-41932сво18, дійшов висновку, що для розірвання договору оренди землі з підстав систематичної несплати орендної плати необхідні два та більше випадки такого порушення. Подібні правові підходи викладено в постановах Верховного Суду від 17 червня 2021 року у справі № 485/784/20 та від 10 вересня 2021 року у справі № 650/628/19-ц.

У постанові від 25 червня 2025 року у справі № 610/941/24, провадження № 61-3633св25, Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду звернув увагу на необхідність установлення систематичності несплати та врахування обставин, які об`єктивно перешкоджали використанню земельної ділянки під час тимчасової окупації. Суд також зазначив, що разове порушення саме по собі не є достатньою підставою для розірвання договору за пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України.

У постанові Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 484/301/18 викладено висновок про те, що встановлений факт систематичного порушення строків сплати орендної плати не усувається самою по собі подальшою виплатою заборгованості, оскільки належним виконанням є виконання зобов`язання в строки та в порядку, погоджені сторонами.

Оцінюючи посилання відповідача на обставини непереборної сили, суд виходить із необхідності розмежовувати звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання і звільнення від самого обов`язку внесення орендної плати. Стаття 617 ЦК України передбачає звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона доведе, що порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Водночас ця норма сама по собі не означає автоматичного припинення основного договірного обов`язку. На це, зокрема, звертав увагу Верховний Суд у постанові від 14 листопада 2018 року у справі № 757/58385/16-ц.

Разом із тим частина шоста статті 762 ЦК України прямо передбачає, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Для застосування цієї норми необхідно встановити не лише існування складних чи небезпечних зовнішніх обставин, але й об`єктивну неможливість використання конкретного майна в певний період та відсутність відповідальності наймача за виникнення таких обставин.

У постанові від 23 квітня 2025 року у справі № 916/5400/23 Верховний Суд, застосовуючи частину шосту статті 762 ЦК України, зазначив, що фактичні обмеження користування майном не завжди є достатніми для висновку про повну неможливість його використання; відповідні обставини повинні встановлюватися судом на підставі належних доказів у конкретній справі. За змістом такого підходу сам факт ризику або ускладнення експлуатації майна не тотожний доведенню повної неможливості його використання впродовж усього заявленого періоду.

При цьому наявність або відсутність сертифіката Торгово-промислової палати України не є єдиним чи наперед визначальним доказом для застосування частини шостої статті 762 ЦК України. Суд повинен оцінювати всю сукупність доказів щодо об`єктивної неможливості користування. Водночас загальний лист ТПП України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1 підтверджує характер військової агресії як надзвичайної обставини, але не встановлює, які саме перешкоди існували при виконанні конкретного договору оренди за кожен спірний рік. Аналогічний підхід щодо необхідності доведення причинного зв`язку викладено в постановах Верховного Суду від 14 червня 2022 року у справі № 922/2394/21 та від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22.

Суд враховує, що спірна земельна ділянка розташована на території, яка впродовж значної частини 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією рф. З урахуванням характеру сезонного сільськогосподарського виробництва, неможливість доступу до землі під час окупації могла позбавити орендаря можливості організувати посівну кампанію і отримати врожай у 2022 році. У зв`язку з цим суд не покладає несплату орендної плати за 2022 рік в основу висновку про систематичність порушення договірного зобов`язання.

Однак предметом оцінки також є поведінка орендарів після деокупації, а саме протягом 2023, 2024 та 2025 років. За ці три роки зафіксована відсутність задекларованих нарахувань і виплат орендної плати позивачу, відповідачами не подано жодного доказу її фактичного внесення, не наведено достовірного розрахунку здійснених платежів і не підтверджено об`єктивної неможливості використання саме земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:009:0024 протягом усього кожного із зазначених років.

Суд окремо оцінює твердження ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про те, що незавершене розмінування і регулярні обстріли унеможливлювали господарську діяльність. За змістом листів ДСНС, такі ризики на відповідній території є реальними і потребують особливої обережності. Суд не вважає, що орендар мав на власний ризик проводити польові роботи на території з потенційною мінною небезпекою або самостійно здійснювати розмінування без необхідних повноважень і фахової підготовки.

Водночас доведення підстав для звільнення від договірної плати потребує конкретизації того, чому саме спірний об`єкт не міг використовуватися у відповідний час. Подані відповідачем матеріали не містять результатів індивідуального обстеження зазначеної ділянки уповноваженим суб`єктом протимінної діяльності, рішень про встановлення її фактичної непридатності для користування у 2023, 2024 та 2025 роках, доказів звернення до органів, уповноважених визначати пріоритетність розмінування саме цієї ділянки, або листування з орендодавцем щодо конкретних строків і причин неможливості виконання зобов`язань. Наявний лист ДСНС 2026 року повідомляє про небезпеку і відсутність залучення її підрозділів, але не визначає індивідуальний режим користування землею в усі попередні роки.

Таким чином, у цьому спорі суд не ототожнює відсутність акта розмінування з автоматичним підтвердженням придатності земельної ділянки. Вирішальним є інше: відповідач, посилаючись на виключення з установленого договором обов`язку платити орендну плату, не довів достатньою сукупністю доказів конкретну повну неможливість використання об`єкта оренди з незалежних від нього причин протягом усіх трьох років, які мають значення для вирішення позову.

Що стосується розпоряджень місцевих військових адміністрацій про податкові пільги, суд зазначає, що податкові зобов`язання за землю та обов`язок орендаря приватної земельної ділянки сплачувати власнику плату за договором є різними за правовою природою. Застосування податкових пільг щодо земельного податку, мінімального податкового зобов`язання або орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності не означає автоматичного припинення приватноправового зобов`язання перед власником землі.

Водночас такі акти можуть бути письмовими доказами обставин небезпечності території і підлягають оцінці разом з іншими матеріалами. Однак надані документи про пільги та включення підприємства до переліку постраждалих суб`єктів господарювання не містять індивідуального висновку про неможливість використання спірної приватної земельної ділянки протягом усіх 2023-2025 років. Лист Новорайської сільської військової адміністрації від 05 лютого 2026 року прямо зазначає відсутність окремого розпорядження стосовно названої земельної ділянки. Отже, надання підприємству податкових пільг не є самостійною і достатньою підставою для звільнення від договірної орендної плати.

Суд також бере до уваги, що протягом 2023-2024 років на частині території Бериславського району здійснювалась сільськогосподарська діяльність іншими суб`єктами господарювання і вживалися заходи для перевірки можливості безпечного використання земель. Цей факт не усуває ризиків саме на ділянці позивача, однак спростовує припущення, що за самою ознакою розташування земель у відповідній територіальній громаді було безумовно неможливим будь-яке господарське використання земель упродовж усього післяокупаційного періоду.

Внаслідок передачі земельної ділянки в оренду її власник на строк дії договору втрачає можливість самостійного господарського використання відповідного об`єкта в обсязі прав, переданих орендарю. Натомість він правомірно очікує своєчасного одержання плати. Ситуація, за якої плата не надходить протягом кількох років, а орендар не підтверджує конкретних підстав для її невнесення, істотно порушує баланс договірних інтересів та позбавляє орендодавця очікуваного майнового результату.

За встановлених обставин відсутність орендних платежів за 2023, 2024 та 2025 роки є трьома окремими випадками невиконання обов`язку, строк виконання якого за умовами договору спливав 31 грудня кожного відповідного року. Така несплата має систематичний характер і, з урахуванням відсутності достатніх доказів для застосування до цих років частини шостої статті 762 ЦК України, утворює передбачену пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України та статтею 32 Закону України «Про оренду землі» підставу для розірвання договору.

Окремої оцінки потребує належний суб`єктний склад відповідачів, оскільки позов про розірвання договору заявлено одночасно до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».

Відповідно до частини п`ятої статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися її користувачем у передбаченому законом порядку. Письмовий договір про відчуження такого права є підставою для державної реєстрації переходу права оренди. У разі належного переходу цього права попередній орендар вибуває із чинних правовідносин користування, а новий стає носієм прав та обов`язків орендаря за діючим договором.

Верховний Суд у постанові від 11 лютого 2026 року у справі № 198/346/24, провадження № 61-3952св25, розглядаючи спір про розірвання договору оренди земельної ділянки після відчуження права оренди, зазначив, що належним відповідачем за такою вимогою є особа, до якої перейшло право оренди і яка стала правонаступником усіх прав та обов`язків попереднього орендаря. Верховний Суд дійшов висновку про необхідність відмови в позові про розірвання договору до попереднього орендаря, який вибув із цих правовідносин, і вирішення вимоги по суті щодо чинного орендаря.

Зазначений висновок узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною в постанові від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц, за якою визначення належності відповідача є обов`язком суду, а пред`явлення позову до неналежного відповідача є підставою для відмови у задоволенні позову до цієї особи з вирішенням вимоги по суті щодо належного відповідача.

У цій справі перехід права оренди від ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» відбувся на підставі договору від 17 квітня 2025 року і відображений у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Отже, саме ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» є особою, права якої як чинного орендаря припиняються внаслідок розірвання спірного договору, і належним відповідачем за заявленим способом захисту.

Водночас обставина того, що порушення обов`язку сплати орендної плати за 2023-2024 роки допущені ще під час перебування в орендних правовідносинах ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», не перешкоджає оцінці таких порушень при вирішенні питання про розірвання договору щодо нового орендаря. Відчуження права оренди не створює нового договору, не перериває строку чинності попереднього договору та не усуває історично допущених порушень істотної умови цього договору. У 2025 році після переходу права оренди плата позивачу також не вносилася, що свідчить про продовження невиконання основного договірного зобов`язання за участю вже нового орендаря.

При цьому суд не вирішує в межах цього спору питання про розподіл грошової заборгованості між попереднім та новим орендарями, оскільки такої самостійної позовної вимоги не заявлено. Встановлення факту систематичного порушення має значення виключно для визначення підстав припинення договору шляхом його розірвання.

Таким чином, позовна вимога про розірвання договору оренди землі підлягає задоволенню щодо ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» як чинного орендаря. У задоволенні позовних вимог до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» належить відмовити, оскільки це товариство вибуло із правовідносин оренди та не є належним відповідачем за вимогою про розірвання договору. З огляду на такий розподіл результату вирішення спору позов у цілому підлягає частковому задоволенню.

Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Позивач заявив одну вимогу немайнового характеру про розірвання договору оренди землі та сплатив за її подання в електронній формі судовий збір у розмірі 1 064,96 грн, що підтверджується квитанцією від 16 лютого 2026 року. Оскільки зазначену вимогу по суті задоволено щодо належного відповідача, суд вважає за необхідне стягнути суму судового збору з ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на користь позивача. Підстав для покладення судового збору на ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», у задоволенні позову до якого відмовлено, немає.

Що стосується заявленого прохання про відшкодування витрат на професійну правничу допомогу, суд зазначає, що в наданих матеріалах відсутні докази їх конкретного розміру, обсягу наданих послуг та вартості таких послуг, які дозволяли б визначити суму, що підлягає стягненню. За таких обставин підстав для присудження невизначеної суми витрат на правничу допомогу під час ухвалення цього рішення немає. Це не впливає на вирішення основної позовної вимоги.

Зважаючи на викладене та керуючись статтями 12, 13, 14, 81, 89, 128, 141, 223, 247, 259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, статтями 526, 530, 610, 611, 617, 629, 651, 762 ЦК України, статтями 93, 96, 141 ЗК України, статтями 13, 21, 24, 32 Закону України «Про оренду землі», суд

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1 , в інтересах якої звернувся представник - адвокат Бєліков Андрій Андрійович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі - задовольнити частково.

Розірвати договір оренди землі № б/н від 19 грудня 2014 року, укладений між ОСОБА_1 та Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС», за яким новим орендарем є Товариство з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору купівлі-продажу права оренди від 17 квітня 2025 року, номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 8389644, щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:009:0024 площею 9,0468 га.

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди землі - відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, 37223, Україна, Полтавська область, Миргородський район, село Гиряві Ісківці, вул. Миру, будинок 12) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) судові витрати зі сплати судового збору в розмірі 1 064,96 грн.

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення, оскільки рішення ухвалено за відсутності учасників справи та не проголошувалося.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 13 жовтня 2026 року.

Суддя: __________________ О.О. Сікора