Постанова від 11 жовтня 2026 р. у справі №282/1634/25 — Житомирський апеляційний суд

ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 282/1634/25 Головуючий у 1-й інст. Носач В. М.

Категорія 22 Доповідач Миколайчук П.В.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 жовтня 2026 року м. Житомир

Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого судді Миколайчука П.В.,

суддів Галацевич О.М., Панкеєвої В.А.,

при секретарі судового засідання Кучер А.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням учасників

апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Спесивцев Вадим Валерійович,

на рішення Любарського районного суду Житомирської області від 23.07.2026, ухвалене під головуванням судді Носача В.М.,

у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка про розірвання договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

26.12.2025 ОСОБА_1 через свого представника адвоката Спесивцева В.В. звернулася до Любарського районного суду Житомирської області з позовом до Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка про розірвання договору оренди землі.

Позовні вимоги мотивовано тим, що позивач є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва кадастровий номер 1823182400:03:002:0067 площею 2,4221 га, розташованої на території Любарської селищної ради (колишньої Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області).

02.03.2020 між позивачем та відповідачем укладено договір оренди цієї земельної ділянки строком на 10 років; нормативна грошова оцінка 89 155,49 грн, орендна плата понад 3 відсотки нормативної грошової оцінки з урахуванням індексів інфляції.

03.09.2024 сторони уклали додаткову угоду, якою визначили нормативну грошову оцінку земельної ділянки в розмірі 93 702,42 грн та встановили орендну плату в розмірі 12 % нормативної грошової оцінки (11 244,29 грн на рік).

Позивач стверджувала, що з 2020 року відповідач не виплачував орендну плату у строк та в розмірі, передбачених договором, що є систематичним порушенням істотних умов договору та підставою для його розірвання відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, ст. 32 Закону України «Про оренду землі», ст. 526, 651 ЦК України. У відповіді на відзив позивач уточнила, що порушення полягає у відсутності індексації орендної плати за 2020-2023 роки, унаслідок чого недоплата становить 7 033,80 грн.

Позивач просила розірвати договір оренди землі від 02.03.2020 щодо земельної ділянки кадастровий номер 1823182400:03:002:0067 площею 2,4221 га, право оренди за яким зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 23.03.2020, номер запису про інше речове право 36159572, та стягнути з відповідача судові витрати.

Короткий зміст оскарженого рішення суду першої інстанції

Рішенням Любарського районного суду Житомирської області від 23.07.2026 у задоволенні позову відмовлено, стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПСП ім. Пархоменка витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 12 000 грн.

Рішення мотивоване тим, що відповідач у 2021-2023 роках нараховував та виплачував орендну плату без урахування індексів інфляції, унаслідок чого недонарахував позивачу 6 277,71 грн, що становить 11,84 % від усієї суми зобов`язання за вказаний період. З урахуванням висновків Великої Палати Верховного Суду у справах № 918/391/23 та № 925/457/23 суд дійшов висновку, що часткова недоплата орендної плати може бути підставою для розірвання договору лише за ч. 2 ст. 651 ЦК України за умови істотності порушення, проте позивач не довела, що значною мірою була позбавлена того, на що розраховувала, тим більше що договором визначено розмір орендної плати «понад три відсотки» нормативної грошової оцінки, а фактично її виплачено у значно більших розмірах.

Базовим місяцем для індексації суд визначив січень 2021 року, індексуючи орендну плату в розмірах, які відповідач фактично нараховував. За розрахунком суду орендна плата з урахуванням індексів інфляції мала становити: за 2021 рік 16 921,97 грн, за 2022 рік 19 726,58 грн, за 2023 рік 16 373,55 грн, а недоплата відповідно 1 340,42 грн, 4 145,16 грн та 792,13 грн.

Короткий зміст та узагальнені доводи апеляційної скарги

Не погодившись із рішенням, 21.08.2026 представник позивача адвокат Спесивцев В.В. подав апеляційну скаргу, у якій просив скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про задоволення позову, стягнути на користь позивача судові витрати.

Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення є необґрунтованим та ухваленим на підставі неповно з`ясованих обставин справи.

Апелянт зазначає, що наведений судом першої інстанції розрахунок індексації орендної плати є незрозумілим, з рішення неможливо встановити порядок обчислення недоплачених сум за кожен рік.

Вказує, що висновки у справі № 925/457/23 не підлягають застосуванню, оскільки в тій справі орендна плата вносилася щомісячно, тоді як за спірним договором (пункт 11) протягом календарного року; помилковим є й висновок суду про те, що індексації підлягали щомісячні орендні платежі.

Вважає помилковим визначення судом базового місяця для індексації (січень 2021 року), оскільки орендна плата за 2020 рік сплачена в сумі 13 461,98 грн як річний платіж без прив`язки до щомісячних платежів і також підлягала індексації, а за внесення орендної плати до кінця поточного року слід застосовувати індекс інфляції за попередній рік. Суд не оцінив і того, що датою, коли востаннє змінювалася орендна плата, є дата укладення додаткової угоди від 03.09.2024.

Апелянт наголошує, що відповідач упродовж 2020-2023 років систематично порушував умови договору щодо індексації, сам факт систематичного порушення є підставою для розірвання договору незалежно від подальшого погашення заборгованості, а істотність порушення слід оцінювати не через абсолютний розмір заборгованості, а через пропорційність виконання зобов`язання.

Також апелянт зазначає, що належними доказами сплати орендної плати є лише первинні бухгалтерські документи, відповідач не довів своєчасності сплати орендної плати в розмірі, визначеному договором, а умова про розмір орендної плати «понад 3 %» є незрозумілою та невизначеною, як і сума зобов`язання, від якої суд обчислив частку недоплати.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

08.09.2026 надійшов відзив представника ПСП ім. Пархоменка адвоката Герасимова П.О., у якому він просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення без змін, стягнути з позивача 4 000 грн витрат на професійну правничу допомогу, понесених у суді апеляційної інстанції, та розглядати справу без його участі.

Відзив мотивовано тим, що відповідач виплачував орендну плату в розмірі, значно більшому, ніж погоджено договором. Представник відповідача не погоджується ні з розрахунком позивача, ні з розрахунком суду, оскільки за сплати орендної плати за календарний рік базовим періодом для індексації є рік укладення договору (додаткової угоди), а індексація здійснюється починаючи з наступного року. Навіть за даними позивача недоплата за 2021-2023 роки становила б 6 481,86 грн, або близько 13,8 % від нарахованої орендної плати (46 744,26 грн), що не є істотним порушенням.

Позивач не довела ні неповної виплати орендної плати, ні того, що недоотримана сума значною мірою позбавила її того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідач вважає, що позивач зловживає правом, оскільки тривалий час отримувала орендну плату без заперечень, 03.09.2024 уклала додаткову угоду про зміну розміру орендної плати та продовження строку дії договору, а позов спрямований не на стягнення орендної плати, а на припинення договору.

16.09.2026 представник відповідача подав письмові пояснення, у яких додатково навів доводи про недобросовісність та суперечливу поведінку позивача.

Рух справи в суді апеляційної інстанції

Ухвалами Житомирського апеляційного суду від 31.08.2026 відкрито апеляційне провадження та призначено справу до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням учасників справи.

Позивач ОСОБА_1 та її представник Спесивцев В.В. у судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, про причини неявки суду не повідомили, клопотань про відкладення розгляду справи не надсилали.

Представник відповідача у відзиві на апеляційну скаргу просив розглядати справу без його участі.

Відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

У зв`язку з неявкою в судове засідання всіх учасників справи, на підставі ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Обставини, встановлені судами першої та апеляційної інстанції

Позивач є власником земельної ділянки кадастровий номер 1823182400:03:002:0067 площею 2,4221 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яку вона успадкувала за заповітом після смерті ОСОБА_3 (свідоцтво про право на спадщину за заповітом від 04.02.2020, зареєстроване в реєстрі за № 294); право власності зареєстровано 04.02.2020.

02.03.2020 між позивачем, як орендодавцем, та ПСП ім. Пархоменка, як орендарем, укладено договір оренди цієї земельної ділянки строком на 10 років (пункт 8) з нормативною грошовою оцінкою 89 155,49 грн (пункт 5) та орендною платою в розмірі понад 3 відсотки нормативної грошової оцінки (пункт 9) з урахуванням індексів інфляції (пункт 10), що вноситься: грошова та відробіткова протягом року, натуральна до 20 числа останнього місяця календарного року (пункт 11). Розмір орендної плати переглядається один раз на три роки, зокрема в разі підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції (пункт 13). Договір набирає чинності після підписання та державної реєстрації (пункт 43). Ділянку передано орендарю за актом приймання-передачі. Право оренди зареєстровано 23.03.2020, номер запису 36159572.

03.09.2024 сторони уклали додаткову угоду, якою строк дії договору продовжено до 02.03.2032; нормативну грошову оцінку ділянки визначено в розмірі 93 702,42 грн, орендну плату 12 % нормативної грошової оцінки, тобто 11 244,29 грн на рік.

Договір та додаткову угоду зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (інформаційна довідка від 02.11.2025 № 450287581).

На підтвердження виплати орендної плати відповідач надав видаткові касові ордери та платіжну інструкцію, згідно з якими позивачу виплачено (за вирахуванням податків):

у 2020 році 10 836,89 грн за видатковим касовим ордером від 06.11.2020 (підстава розрахунок за земельний пай 2020 року);

у 2021 році 12 543,05 грн за видатковим касовим ордером від 02.07.2021 (розрахунок за земельний пай 2021 року);

у 2022 році 12 543,05 грн за видатковим касовим ордером від 21.11.2022 (розрахунок за земельний пай 2022 року);

у 2023 році 12 543,05 грн за видатковим касовим ордером від 07.12.2023;

у 2024 році 14 100,00 грн за видатковим касовим ордером від 03.09.2024 та 3 500,00 грн за видатковим касовим ордером від 18.12.2024, усього 17 600,00 грн;

у 2025 році 24 500,00 грн за платіжною інструкцією від 08.10.2025 (орендна плата за земельний пай за 2025 рік).

У зазначених документах одержувачем зазначено ОСОБА_1 та рік, за який проводиться розрахунок; видаткові касові ордери містять підпис одержувача. Кадастрового номера ділянки чи реквізитів договору документи не містять.

За розрахунком відповідача нарахована орендна плата (до утримання податків) становила: за 2020 рік 13 461,98 грн; за 2021-2023 роки по 15 581,42 грн; за 2024 рік 21 863,35 грн; за 2025 рік 31 818,19 грн. Суми нарахування узгоджуються з виплаченими з урахуванням утриманих податків та з оборотно-сальдовою відомістю по рахунку 673 (усього за 2020-2025 роки 113 887,78 грн).

У відзиві на позов відповідач зазначив, що нарахована орендна плата становила 12,7 % нормативної грошової оцінки за 2020 рік, 14,7 % за 2021-2023 роки, 20,6 % за 2024 рік та 30 % за 2025 рік. Ці показники відповідають нормативній грошовій оцінці 105 972 грн, яку навела позивач у відповіді на відзив; від нормативної грошової оцінки, визначеної пунктом 5 договору (89 155,49 грн), а з 03.09.2024 додатковою угодою (93 702,42 грн), нарахована орендна плата становить близько 15,1 %, 17,5 %, 23,3 % та 34 % відповідно.

Мінімальний розмір орендної плати за договором (3 % нормативної грошової оцінки) до укладення додаткової угоди становив 2 674,66 грн на рік.

Даних про застосування індексів інфляції розрахунки та первинні документи відповідача не містять; відповідач заперечує порушення договору, оскільки нарахована орендна плата перевищувала погоджений розмір, у тому числі з урахуванням індексації.

Виплат, здійснених після закінчення календарного року, за який нараховано орендну плату, документи не містять.

Застосовані норми права, мотиви та позиція апеляційного суду

Відповідно до ст. 263 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим, ухваленим відповідно до норм матеріального права з дотриманням норм процесуального права, на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, підтверджених дослідженими доказами, з урахуванням висновків щодо застосування норм права, викладених у постановах Верховного Суду.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Позивач оскаржила рішення в цілому, проте доводи скарги стосуються лише відмови в розірванні договору; окремих доводів щодо стягнення витрат на професійну правничу допомогу скарга не містить.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що скаргу потрібно залишити без задоволення з огляду на таке.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно з ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право у порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ст. 12, 13, ч. 1 ст. 81 ЦПК України суд розглядає справи в межах заявлених вимог і на підставі поданих доказів; кожна сторона повинна довести обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, а доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Суд оцінює належність, допустимість, достовірність і достатність доказів за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому їх дослідженні, відповідно до ст. 76-80, ч. 1 ст. 89 ЦПК України.

Згідно з п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України договір є підставою виникнення цивільних прав та обов`язків; згідно з ч. 1 ст. 626, ч. 1 ст. 628 ЦК України його зміст становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, обов`язкові відповідно до актів цивільного законодавства.

Відносини щодо оренди земельної ділянки регулюються ЗК України, ЦК України, Законом України «Про оренду землі», іншими нормативно-правовими актами та договором оренди землі, що визначено ч. 2 ст. 792 ЦК України, ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі».

Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

Істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, що встановлено ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до ч. 2, 3 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» розмір, умови і строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін у договорі; обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати, що передбачено абз. 5 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про оренду землі», а орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, що визначено абз. 7 ч. 2 ст. 25 цього Закону.

За загальним правилом ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Ця норма визначає універсальні засади розірвання договору без згоди сторони, застосовні до усіх видів приватноправових договорів.

Спеціальними є приписи ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», за якою договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, та на підставах, визначених ЗК України та іншими законами, а також п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, за яким підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Специфічні підстави припинення права оренди землі, зокрема за систематичну повну несплату орендної плати, визначені нормами ЗК України, а нормами ЦК України надається можливість додаткової оцінки часткової несплати (недоплати) орендної плати та її кваліфікації як істотного порушення договору. Використана в ч. 2 ст. 651 ЦК України формула «та в інших випадках» означає, що це правило не може бути скасоване спеціальним законодавством чи домовленістю сторін, а може бути лише доповнене. Отже, п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України та ч. 2 ст. 651 ЦК України не суперечать, а доповнюють одні одних.

Такі висновки викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) та підтримано Верховним Судом у постанові від 20.05.2026 у справі № 610/986/25 (провадження № 61-16354св25).

Щодо розірвання договору оренди землі на підставі п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України колегія суддів зазначає таке.

Для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, суд має встановити «систематичність» та «несплату» орендної плати.

Під систематичністю розуміються два та більше випадки несплати орендної плати; разове порушення не є підставою для розірвання договору (постанови Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, від 01.04.2020 у справі № 277/1186/18-ц, від 08.05.2024 у справі № 629/2698/23).

Поняття «несплата» слід розуміти саме як повну несплату орендної плати та не ототожнювати з поняттям «недоплата». Розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % належної суми, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення. Віднесення до підстав розірвання договору за п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України і сплати орендної плати не в повному обсязі охоплювало б незначні (неістотні) порушення та порушувало б баланс інтересів сторін на користь власника землі.

Правова природа оренди землі передбачає тривале використання ділянки і сталість таких відносин; постійна загроза розірвання договору стимулюватиме орендаря ставитися до земельної ділянки у споживацький спосіб, не вкладати кошти в її покращення чи належне утримання.

Отже, підставою розірвання договору оренди землі згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України є систематична (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором; у такому разі у застосуванні ч. 2 ст. 651 ЦК України немає потреби.

Щодо розірвання договору оренди землі на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України колегія суддів зазначає таке.

Істотність порушення суд оцінює за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору, з урахуванням усіх обставин справи. Критерієм істотності закон визначив розмір завданих порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір; вирішальне значення має співвідношення цих втрат із тим, що сторона могла очікувати від виконання договору.

Суд має встановити не лише факт порушення договору, а й завдання ним шкоди, її розмір та те, чи є істотною різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, і тим, що вона насправді отримала (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17).

Неістотні порушення є недостатніми для застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору. Згідно з принципом збереження договору (preservation of contract) договірні відносини мають підтримуватися, доки це можливо й економічно доцільно для сторін; протилежне тлумачення могло б призвести до розірвання договору за найменшого відступу від його умов, порушувало б стабільність цивільного обороту та принцип пропорційності між тяжкістю порушення і відповідальністю за нього.

При оцінці істотності порушення береться до уваги й те, наскільки сторона, яка порушила договір, реально заінтересована в його збереженні та чи не спричинить розірвання для неї значної шкоди; розірвання договору як санкція має бути збалансованим і відповідати тяжкості порушення (постанова Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19). Істотність порушення оцінюється з точки зору справедливості, добросовісності та розумності відповідно до ст. 3 ЦК України.

У разі часткової несплати (недоплати) орендної плати застосуванню підлягає не п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, а ч. 2 ст. 651 ЦК України. Якщо внаслідок недоплати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, договір має бути розірваний на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України. Натомість у разі неістотної недоплати, а так само спору щодо розміру орендної плати чи порядку платежів, власник має право на позов про стягнення орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки; такий спосіб захисту є ефективним та пропорційним і зберігає договір з огляду на баланс інтересів сторін, що узгоджується з правовими позиціями, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 та постанові Верховного Суду від 20.05.2026 у справі № 610/986/25.

У постанові від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 Велика Палата Верховного Суду визнала неістотною несплату індексації орендної плати, що становила близько 13 % від усієї суми зобов`язання, та зазначила, що належним способом захисту в такому разі є стягнення заборгованості, що забезпечує дотримання принципу збереження договору.

Суди мають враховувати останню правову позицію Великої Палати Верховного Суду (постанова від 30.01.2019 у справі № 755/10947/17).

Відповідач щороку нараховував та виплачував позивачу орендну плату; спір стосується лише застосування до неї індексів інфляції. Тобто йдеться не про повну несплату, а про часткову недоплату, тому суд першої інстанції обґрунтовано оцінював вимогу за правилами ч. 2 ст. 651 ЦК України з обов`язковим з`ясуванням істотності порушення.

Посилання апелянта на висновок Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10.10.2019 у справі № 293/1011/16-ц про те, що несплата охоплює і виплату орендної плати без урахування індексації, колегія суддів відхиляє, оскільки від цього висновку Велика Палата Верховного Суду відступила шляхом конкретизації в постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 (пункти 110, 111). З тих самих підстав не може бути застосований і висновок у постанові Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 732/1799/17, сформульований до зазначеного відступу. Постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.06.2019 у справі № 289/718/18 та від 03.07.2019 наведені апелянтом лише на підтвердження того, що систематична несплата є підставою за п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, зміст якої конкретизовано у справі № 918/391/23. Висновок у справі № 355/385/17 про обов`язковість договору має загальний характер, а висновок у справі № 531/1882/22 стосується обов`язку індексувати орендну плату, однак не звільняє суд від оцінки істотності порушення.

Колегія суддів відхиляє доводи про неподібність правовідносин у цій справі та у справі № 925/457/23. Подібність оцінюється за змістом спірних правовідносин, при цьому суб`єктний склад, предмети, підстави позовів і правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, що висновано у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19. В обох справах спір виник з договорів оренди землі, що передбачали обов`язок індексувати орендну плату, та стосується вимоги про розірвання договору у зв`язку з неналежним виконанням цього обов`язку. Періодичність внесення орендної плати не змінює ані критерію істотності порушення, ані висновку про пріоритет стягнення недоплачених сум у разі неістотної недоплати.

Не заслуговують на увагу й доводи апеляційної скарги щодо визначення базового періоду для індексації.

Індексація спрямована на компенсацію знецінення коштів між визначенням розміру орендної плати та її сплатою. Договір оренди укладено 02.03.2020, право оренди зареєстровано 23.03.2020, а орендну плату за 2020 рік (13 461,98 грн) відповідач нарахував і виплатив 06.11.2020, тобто в році укладення договору, коли вперше й було визначено її розмір. Позивач обчислює недоплату за 2020 рік (551,94 грн) із застосуванням індексу інфляції за 2019 рік (104,1 %), тобто за період, що передував укладенню договору, коли зобов`язання між сторонами за цим договором не існувало. Отже, підстав для індексації орендної плати за 2020 рік немає. Та обставина, що орендна плата за 2020 рік сплачена як річний платіж, а не щомісячно, цих висновків не спростовує.

Посилання апелянта на додаткову угоду від 03.09.2024 як на дату, коли востаннє змінювалася орендна плата, спірного періоду не стосуються: позов обґрунтовано відсутністю індексації орендної плати за 2020-2023 роки, тоді як додатковою угодою розмір орендної плати змінено на майбутнє, а вимог щодо орендної плати за 2024-2025 роки позивач не заявляла.

Стаття 21 Закону України «Про оренду землі» та умови договору не передбачають застосування до орендної плати за поточний рік індексу інфляції за попередній рік. Відсутність окремої оцінки цих доводів позивача (додаткові пояснення від 11.06.2026) не призвела до неправильного вирішення справи, тим більше що розрахунок позивача у такий спосіб дає співмірну суму недоплати.

Верховний Суд у постанові від 26.05.2021 у справі № 540/544/18 (провадження № 61-13979св19) дійшов висновку, що за відсутності домовленості про врахування сукупного індексу інфляції з часу укладення договору коефіцієнт інфляції для орендної плати за відповідний рік обчислюється як добуток індексів інфляції за період, визначений договором для її внесення. Спірним договором передбачено внесення орендної плати протягом календарного року, тому застосування індексів того року, за який нараховано орендну плату, цьому висновку відповідає.

Хоча в мотивувальній частині рішення зазначено про індексацію щомісячних платежів, фактично суд проіндексував річні суми орендної плати на індекс інфляції, накопичений за відповідний календарний рік, що відповідає умовам договору, тому відповідний довід скарги не є підставою для скасування рішення.

Щодо доводів про незрозумілість розрахунку суду першої інстанції колегія суддів зазначає таке.

Як убачається з оскаржуваного рішення, суд навів місячні індекси споживчих цін за лютий 2021 року - грудень 2023 року та суми орендної плати, нараховані за кожен рік. Колегія суддів перевірила розрахунок: наведені суми орендної плати з урахуванням індексації відповідають добутку нарахованої орендної плати (15 581,42 грн) на накопичений індекс відповідного періоду (лютий - грудень 2021 року 1,0860, 2022 рік 1,2660, 2023 рік 1,0508). Отже, порядок обчислення з рішення вбачається.

Водночас за 2021 рік різниця між 16 921,97 грн та 15 581,42 грн становить 1 340,55 грн, або 7,92 % проіндексованої суми, а не 1 340,42 грн і 9,10 %, як зазначено в рішенні; відповідно загальна сума недоплати за розрахунком суду становить 6 277,84 грн, а не 6 277,71 грн. Ця арифметична неточність на частку недоплати (11,84 % від орендної плати з урахуванням індексації за 2021-2023 роки, що дорівнює 53 022,10 грн) не вплинула.

Договором погоджено лише мінімальний розмір орендної плати понад 3 % нормативної грошової оцінки (понад 2 674,66 грн на рік), тому суд обґрунтовано індексував орендну плату в розмірах, фактично нарахованих відповідачем. Такий підхід є найбільш сприятливим для позивача, оскільки нарахована орендна плата (у 2020-2023 роках від 13 461,98 грн до 15 581,42 грн на рік) у кілька разів перевищує мінімальний розмір навіть з урахуванням його індексації.

Неврахування індексу інфляції за січень 2021 року (101,3 %) збільшило б недоплату за 2021 рік лише приблизно на 220 грн, а частка недоплати становила б близько 12,2 %. За розрахунком позивача (з індексами за попередній рік та з включенням 2020 року) недоплата за 2020-2023 роки становить 7 033,80 грн, з яких 551,94 грн за 2020 рік, тобто близько 10,5 % орендної плати з урахуванням індексації за цим розрахунком (67 240,05 грн); за розрахунком відповідача на підставі даних позивача за 2021-2023 роки 6 481,86 грн, або близько 13,8 % нарахованої орендної плати. Отже, за будь-яким із наведених розрахунків недоплата не перевищує 14 % орендної плати.

Визначаючи базовий місяць, суд виходив із підходу у справі № 925/457/23, за яким базовим є період, у якому востаннє визначено розмір орендної плати. Обраний порядок розрахунку прав позивача не порушив: проіндексовано орендну плату за всі роки спірного періоду, наступні за роком укладення договору, а недоплата за методикою позивача є співмірною.

За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що недоплата індексації не є істотним порушенням договору у розумінні ч. 2 ст. 651 ЦК України. Відповідач щороку виплачував орендну плату, що значно перевищувала погоджений мінімум; недоплачена частина стосується лише індексації і є меншою, ніж у справі № 925/457/23 (близько 13 %).

Верховний Суд у постанові від 20.05.2026 у справі № 610/986/25 зазначив, що систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента. Проте у цій справі відповідач щороку виплачував орендну плату, збільшував її розмір (з 13 461,98 грн за 2020 рік до 15 581,42 грн за 2021-2023 роки, 21 863,35 грн за 2024 рік та 31 818,19 грн за 2025 рік), уклав додаткову угоду про продовження строку дії договору, що свідчить про його заінтересованість у збереженні договору. Розірвання договору не відповідало б тяжкості порушення та порушило б баланс інтересів сторін.

Шкода позивача обмежується сумою недоплаченої індексації. Всупереч ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України позивач не довела, що внаслідок цього значною мірою позбавилася того, на що розраховувала, і що стягнення недоплаченої індексації є недостатнім способом захисту.

Колегія суддів також ураховує, що 03.09.2024, тобто після спливу всього спірного періоду (2020-2023 роки), позивач продовжила строк дії договору до 02.03.2032 без застережень щодо заборгованості, що не узгоджується з її твердженням про істотність порушення. До того ж за 2024 рік відповідач нарахував 21 863,35 грн, а за 2025 рік 31 818,19 грн за погодженого розміру 11 244,29 грн (12 % нормативної грошової оцінки).

Висновки у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 918/119/21 та постанові Верховного Суду від 28.01.2026 у справі № 441/3106/24 про пропорційність розірвання договору оренди землі стосуються випадків встановленого порушення, достатнього для розірвання, і не скасовують вимоги щодо істотності часткової недоплати.

Доводи про невизначеність умови щодо розміру орендної плати «понад 3 %» свідчать лише про відсутність у позивача підстав розраховувати на орендну плату в конкретному розмірі понад погоджений мінімум, який відповідач значно перевищував. Вимог про визнання договору неукладеним чи недійсним позивач не заявляла, а невизначеність умови сама по собі не є підставою для розірвання договору.

Відхиляються й доводи про недоведеність виплати орендної плати належними доказами.

Підставою позову є не неотримання орендної плати, а її нарахування без індексації. Позивач не заперечувала отримання орендної плати в сумах, наведених відповідачем, і сама виходила з цих сум у власному розрахунку недоплати. Відповідно до ч. 1 ст. 82 ЦПК України визнані учасниками обставини не підлягають доказуванню. Заперечень проти факту отримання цих коштів скарга не містить. Крім того, відповідач надав видаткові касові ордери за 2020-2024 роки та платіжну інструкцію за 2025 рік, які містять прізвище позивача, суму, дату та рік, за який проводиться розрахунок, а видаткові касові ордери також підпис позивача про одержання коштів.

Посилання на постанови Верховного Суду у справах № 193/805/20, № 614/805/16-ц та № 607/16519/21 не є релевантними, оскільки факт отримання позивачем орендної плати не є спірним.

Доводи про недоведеність своєчасності сплати також безпідставні: позивач не зазначила жодного випадку порушення строку внесення орендної плати, а позов ґрунтувався на відсутності індексації; виплат після закінчення відповідного календарного року документи не містять.

Зазначення в мотивувальній частині рішення дати договору «19.02.2018» замість 02.03.2020, періоду індексації «до грудня 2024 року», тоді як розрахунок здійснено по грудень 2023 року, а в описовій частині нормативної грошової оцінки 105 972 грн є неточностями, які на висновки суду не вплинули: обставини справи суд установив на підставі договору від 02.03.2020 з нормативною грошовою оцінкою 89 155,49 грн.

Відповідно до абз. 2 ч. 2 ст. 376 ЦПК України недоліки мотивування рішення суду першої інстанції в частині розрахунку індексації не є підставою для його скасування, оскільки до неправильного вирішення справи не призвели.

Отже, рішення суду першої інстанції ґрунтується на правильному застосуванні норм матеріального права та повно встановлених обставинах справи, відповідає правовим висновкам Великої Палати Верховного Суду, і підстав для його скасування немає.

Доводи відзиву про неправильність розрахунку індексації та відсутність будь-якого порушення договору колегія суддів не оцінює як підставу для зміни рішення, оскільки відповідач рішення не оскаржував (ч. 1 ст. 367 ЦПК України); водночас вони підтверджують висновок про відсутність істотного порушення. Доводи про зловживання позивачем правом як самостійну підставу для відмови в позові окремо не оцінюються; поведінку позивача враховано при оцінці істотності порушення.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Оскільки доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують та зводяться до незгоди з оцінкою обставин справи, апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення без змін.

Висновки щодо розподілу судових витрат

Згідно з ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. Оскільки рішення суду першої інстанції залишається без змін, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у суді першої інстанції, немає. Судовий збір за подання апеляційної скарги покладається на позивача.

Відповідно до п. 1 ч. 3 ст. 133 ЦПК України до витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу.

Згідно з ч. 1, 2, 4, 5 ст. 137 ЦПК України витрати на професійну правничу допомогу підлягають розподілу між сторонами; їх розмір визначається згідно з договором та доказами щодо обсягу і вартості наданих послуг і має бути співмірним зі складністю справи, часом, обсягом робіт, ціною позову та значенням справи для сторони. Суд з власної ініціативи перевіряє, чи є витрати неминучими, реальними, розумними, фактично понесеними та пропорційними (постанова Верховного Суду від 23.04.2025 у справі № 466/4361/20).

Відповідач надав договір про надання правової допомоги від 20.08.2026 з адвокатом Герасимовим П.О. (гонорар 4 000 грн з розрахунку 1 000 грн за годину), детальний опис послуг (вивчення апеляційної скарги 1 година, 1 000 грн; складання та направлення відзиву 3 години, 3 000 грн), ордер та докази оплати (банківська виписка від 25.08.2026).

Оскільки скаргу залишено без задоволення, витрати відповідача підтверджені, співмірні зі складністю справи та обсягом робіт, а клопотання про їх зменшення позивач не заявляла, з позивача на користь відповідача слід стягнути 4 000 грн витрат на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції.

Керуючись ст. 133, 137, 141, 259, 268, 367, 368, 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, суд -

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Спесивцев Вадим Валерійович, - залишити без задоволення.

Рішення Любарського районного суду Житомирської області від 23.07.2026 у справі № 282/1634/25 - залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка (код ЄДРПОУ 03744853) 4 000 (чотири тисячі) гривень витрат на професійну правничу допомогу, понесених у суді апеляційної інстанції.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 12.10.2026.

Судді

П.В. Миколайчук О.М. Галацевич В.А. Панкеєва