Постанова від 11 жовтня 2026 р. у справі №282/1650/25 — Житомирський апеляційний суд

ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 282/1650/25 Головуючий у 1-й інст. Носач В. М.

Категорія 22 Доповідач Миколайчук П.В.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 жовтня 2026 року м. Житомир

Житомирський апеляційний суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Миколайчука П.В.,

суддів Григорусь Н.Й., Панкеєвої В.А.,

при секретарі судового засідання Кучер А.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням учасників

апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Спесивцев Вадим Валерійович,

на рішення Любарського районного суду Житомирської області від 21.07.2026, ухвалене під головуванням судді Носача В.М.,

у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка про розірвання договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

26.12.2025 ОСОБА_1 через свого представника - адвоката Спесивцева В.В. звернувся до Любарського районного суду Житомирської області з позовом до Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка про розірвання договору оренди землі.

Позовні вимоги мотивовано тим, що позивач є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва кадастровий номер 1823182400:03:002:0009 площею 2,9862 га, розташованої на території Любарської селищної ради (колишньої Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області).

19.02.2018 між позивачем та відповідачем укладено договір оренди землі щодо цієї земельної ділянки строком на 10 років; нормативна грошова оцінка 105 972 грн, орендна плата - понад 3 відсотки нормативної грошової оцінки з урахуванням індексів інфляції.

16.01.2024 сторони уклали додаткову угоду до договору, якою визначили нормативну грошову оцінку земельної ділянки в розмірі 96 147,98 грн та встановили орендну плату в розмірі 12% нормативної грошової оцінки, що становить 11 537,76 грн на рік.

Позивач стверджував, що з 2018 року відповідач не виплачував орендну плату у строк та в розмірі, передбачених договором. У відповіді на відзив від 02.02.2026 позивач зазначив, що відповідач не здійснював індексацію орендної плати, унаслідок чого недоплата за 2018-2023 роки становить 9 190,81 грн, що є систематичним порушенням істотних умов договору та підставою для його розірвання відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, ст. 32 Закону України «Про оренду землі», ст. 526, 651 ЦК України.

Позивач просив розірвати договір оренди землі від 19.02.2018 щодо земельної ділянки кадастровий номер 1823182400:03:002:0009 площею 2,9862 га, право оренди за яким зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 01.03.2018, номер запису про інше речове право 25160954, та стягнути з відповідача документально підтверджені судові витрати.

Короткий зміст оскарженого рішення суду першої інстанції

Рішенням Любарського районного суду Житомирської області від 21.07.2026 у задоволенні позову відмовлено, стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПСП ім. Пархоменка витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 12 000 грн.

Рішення мотивоване тим, що відповідач у 2019-2023 роках нараховував та виплачував орендну плату без урахування індексів інфляції, унаслідок чого недонарахував позивачу 7 038,55 грн, що становить 9,39% від усієї суми зобов`язання за вказаний період. З урахуванням висновків Великої Палати Верховного Суду у справах № 918/391/23 та № 925/457/23 суд дійшов висновку, що часткова недоплата орендної плати може бути підставою для розірвання договору лише за ч. 2 ст. 651 ЦК України за умови істотності порушення, проте позивач не довів, що значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, тим більше що договором визначено розмір орендної плати «понад три відсотки» нормативної грошової оцінки, а фактично її виплачено у значно більших розмірах.

Базовим місяцем для індексації суд визначив січень 2019 року, індексуючи орендну плату в розмірах, які відповідач фактично нараховував. За розрахунком суду орендна плата з урахуванням індексів інфляції мала становити: за 2019 рік - 10 994,40 грн, за 2020 рік - 13 245,53 грн, за 2021 рік - 16 321,96 грн, за 2022 рік - 18 782,96 грн, за 2023 рік - 15 590,32 грн, а недоплата - відповідно 322,66 грн, 528,89 грн, 1 485,88 грн, 3 946,88 грн та 754,24 грн.

Короткий зміст та узагальнені доводи апеляційної скарги

Не погодившись із рішенням, 19.08.2026 представник позивача адвокат Спесивцев В.В. подав апеляційну скаргу, у якій просив скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про задоволення позову, стягнути на користь позивача судові витрати.

Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення є необґрунтованим та ухваленим на підставі неповно з`ясованих обставин справи.

Апелянт зазначає, що наведений судом першої інстанції розрахунок індексації орендної плати є незрозумілим, з рішення неможливо встановити порядок обчислення недоплачених сум за кожен рік.

Вказує, що висновки у справі № 925/457/23 не підлягають застосуванню, оскільки в тій справі орендна плата вносилася щомісячно, тоді як за пунктом 11 спірного договору - протягом календарного року.

Вважає помилковим визначення судом базового місяця для індексації (січень 2019 року), оскільки орендна плата за 2018 рік сплачена в розмірі 10 % нормативної грошової оцінки (10 597,20 грн) без прив`язки до щомісячних платежів і також підлягала індексації. На думку апелянта, суд не оцінив того, що востаннє розмір орендної плати змінено додатковою угодою від 16.01.2024, а за внесення орендної плати до кінця поточного року слід застосовувати індекс інфляції за попередній рік, тому розрахунок позивача є правильним.

Апелянт наголошує, що відповідач упродовж 2018-2023 років систематично порушував умови договору щодо індексації, а істотність порушення слід оцінювати не через абсолютний розмір заборгованості, а через пропорційність виконання зобов`язання.

Також апелянт зазначає, що матеріалами справи не підтверджено сплату орендної плати за 2018 рік у сумі 6 824,59 грн, оскільки договір укладено лише 19.02.2018, а надані відповідачем документи не відповідають вимогам Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні»: видатковий касовий ордер від 12.01.2018 не може свідчити про виплату орендної плати за договором від 19.02.2018; видатковий касовий ордер від 26.02.2019 не містить підпису отримувача та призначення платежу; відомість на видачу коштів не містить ідентифікуючих ознак земельної ділянки, договору та дати виплати. Крім того, відповідач не довів своєчасності сплати, а умова про розмір орендної плати «понад 3 %» є невизначеною, як і сума зобов`язання, від якої суд обчислив частку недоплати.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

08.09.2026 надійшов відзив представника ПСП ім. Пархоменка адвоката Герасимова П.О., у якому він просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення - без змін, стягнути з позивача 4 000 грн витрат на професійну правничу допомогу, понесених у суді апеляційної інстанції, та розглядати справу без його участі.

Відзив мотивовано тим, що відповідач виплачував орендну плату в розмірі, значно більшому, ніж погоджено договором. Представник відповідача не погоджується ні з розрахунком позивача, ні з розрахунком суду, оскільки за сплати орендної плати за календарний рік базовим періодом для індексації є рік укладення договору (додаткової угоди). Навіть за даними позивача недоплата за 2019-2023 роки становила б 8 144,98 грн, або близько 12 % від нарахованої орендної плати (67 896,62 грн), що не є істотним порушенням.

Дані про суми, дати та періоди виплати наведено відповідачем у відзиві на позов і запереченнях, позивач їх не заперечував, тому вони в силу ч. 1 ст. 82 ЦПК України не потребують доказування. Орендна плата виплачувалася за видатковими касовими ордерами та видатковою відомістю з підписом отримувача відповідно до Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженого постановою Правління НБУ від 29.12.2017 № 148; вимог щодо зазначення в них ідентифікуючих ознак земельної ділянки законодавство не містить. Щодо видаткового касового ордера від 12.01.2018 представник відповідача зазначив, що основний договір оренди цієї земельної ділянки укладено 05.03.2005, а 19.02.2018 - додаткову угоду до нього.

Відповідач вважає, що позивач зловживає правом, оскільки тривалий час отримував орендну плату без заперечень, 16.01.2024 уклав додаткову угоду про зміну розміру орендної плати та продовження строку дії договору, а позов спрямований не на стягнення орендної плати, а на припинення договору.

16.09.2026 представник відповідача подав пояснення, у яких додатково послався на принцип добросовісності та заборону суперечливої поведінки.

Рух справи в суді апеляційної інстанції

Ухвалами Житомирського апеляційного суду від 31.08.2026 відкрито апеляційне провадження та призначено справу до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням учасників справи.

Позивач ОСОБА_1 та його представник Спесивцев В.В. у судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, про причини неявки суду не повідомили, клопотань про відкладення розгляду справи не надсилали.

Представник відповідача у відзиві на апеляційну скаргу просив розглядати справу без його участі.

Відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

У зв`язку з неявкою в судове засідання всіх учасників справи, на підставі ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Обставини, встановлені судами першої та апеляційної інстанції

Позивач є власником земельної ділянки кадастровий номер 1823182400:03:002:0009 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯА № 144703. У державному акті та в договорі оренди площу цієї земельної ділянки зазначено 2,9859 га, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та в додатковій угоді від 16.01.2024 - 2,9862 га.

19.02.2018 між позивачем, як орендодавцем, та ПСП ім. Пархоменка, як орендарем, укладено договір оренди цієї земельної ділянки строком на 10 років (пункт 8) з нормативною грошовою оцінкою 105 972 грн (пункт 5) та орендною платою в розмірі понад 3 відсотки нормативної грошової оцінки (пункт 9) з урахуванням індексів інфляції (пункт 10), що вноситься: грошова та відробіткова - протягом року, натуральна - до 20 числа останнього місяця календарного року (пункт 11). Право оренди зареєстровано 01.03.2018, номер запису про інше речове право 25160954.

16.01.2024 сторони уклали додаткову угоду, якою строк дії договору продовжено до 19.02.2035; нормативну грошову оцінку земельної ділянки визначено в розмірі 96 147,98 грн, орендну плату - 12% нормативної грошової оцінки, тобто 11 537,76 грн на рік. Додаткова угода набуває чинності з моменту її укладання та державної реєстрації (пункт 3).

Договір та додаткову угоду зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (інформаційна довідка від 02.11.2025 № 450285832). Запис про право оренди цієї земельної ділянки є єдиним; його підставою зазначено договір оренди землі від 19.02.2018 та договір про внесення змін від 16.01.2024. Відомостей про інший договір оренди цієї земельної ділянки матеріали справи не містять.

На підтвердження виплати орендної плати відповідач надав видаткові касові ордери та відомість на видачу коштів, згідно з якими позивачу виплачено (за вирахуванням податків):

у 2018 році - 6 824,59 грн за видатковим касовим ордером від 12.01.2018 (підстава - розрахунок за земельний пай 2018 року) та 1 706,15 грн за видатковим касовим ордером від 02.07.2018, усього 8 530,74 грн;

у 2019 році - 8 530,74 грн за видатковим касовим ордером від 07.02.2019 та 60,00 грн за відомістю на видачу коштів за земельний пай, оформленою зведеним видатковим касовим ордером від 26.02.2019 на загальну суму 7 480,00 грн, усього 8 590,74 грн;

у 2020 році - 8 530,74 грн за видатковим касовим ордером від 21.05.2020 та 1 705,15 грн за видатковим касовим ордером від 04.12.2020, усього 10 235,89 грн;

у 2021 році - 10 236,89 грн за видатковим касовим ордером від 09.02.2021 та 1 706,16 грн за видатковим касовим ордером від 05.08.2021, усього 11 943,05 грн;

у 2022 році - 11 943,05 грн за видатковим касовим ордером від 17.01.2022;

у 2023 році - 11 943,05 грн за видатковим касовим ордером від 07.02.2023;

у 2024 році - 11 943,05 грн за видатковим касовим ордером від 22.01.2024 та 5 056,95 грн за видатковим касовим ордером від 14.11.2024, усього 17 000,00 грн;

у 2025 році - 17 000,00 грн за видатковим касовим ордером від 10.04.2025 та 6 500,00 грн за видатковим касовим ордером від 17.12.2025, усього 23 500,00 грн.

У зазначених документах, крім зведеного видаткового касового ордера від 26.02.2019, одержувачем зазначено ОСОБА_1 та рік, за який проводиться розрахунок; видаткові касові ордери містять підпис одержувача. У відомості навпроти прізвища позивача зазначено 60,00 грн і міститься його підпис. Кадастрового номера земельної ділянки чи реквізитів договору документи не містять.

За розрахунком відповідача нарахована орендна плата (до утримання податків) становила: за 2018 рік - 10 597,20 грн (10% нормативної грошової оцінки); за 2019 рік - 10 671,74 грн; за 2020 рік - 12 716,64 грн; за 2021-2023 роки - по 14 836,08 грн; за 2024 рік - 21 118,01 грн; за 2025 рік - 30 519,48 грн. Суми нарахування узгоджуються з виплаченими з урахуванням утриманих податків.

Позивач у відповіді на відзив від 02.02.2026 зазначив, що за 2018-2023 роки йому нараховано та виплачено орендну плату саме в цих розмірах, і виходив із них у власному розрахунку недоплати.

Мінімальний розмір орендної плати за договором (3% нормативної грошової оцінки) становить 3 179,16 грн на рік.

Даних про застосування індексів інфляції розрахунки та первинні документи відповідача не містять; відповідач заперечує порушення договору, оскільки нарахована орендна плата перевищувала погоджений розмір, у тому числі з урахуванням індексації.

Виплат, здійснених після закінчення календарного року, за який нараховано орендну плату, документи не містять.

Застосовані норми права, мотиви та позиція апеляційного суду

Відповідно до ст. 263 ЦПК України, рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим, ухваленим відповідно до норм матеріального права з дотриманням норм процесуального права, на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, підтверджених дослідженими доказами, з урахуванням висновків щодо застосування норм права, викладених у постановах Верховного Суду.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Позивач оскаржив рішення в цілому, проте доводи скарги стосуються лише відмови в розірванні договору; окремих доводів щодо стягнення витрат на професійну правничу допомогу скарга не містить.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що скаргу потрібно залишити без задоволення з огляду на таке.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно з ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право у порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ст. 12, 13, ч. 1 ст. 81 ЦПК України, суд розглядає справи в межах заявлених вимог і на підставі поданих доказів; кожна сторона повинна довести обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, а доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Суд оцінює належність, допустимість, достовірність і достатність доказів за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому їх дослідженні, відповідно до ст. 76-80, ч. 1 ст. 89 ЦПК України.

Згідно з п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України, договір є підставою виникнення цивільних прав та обов`язків; згідно з ч. 1 ст. 626, ч. 1 ст. 628 ЦК України його зміст становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, обов`язкові відповідно до актів цивільного законодавства.

Відносини щодо оренди земельної ділянки регулюються ЗК України, ЦК України, Законом України «Про оренду землі», іншими нормативно-правовими актами та договором оренди землі, що визначено ч. 2 ст. 792 ЦК України, ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі».

Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

Істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, що встановлено ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до ч. 2, 3 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» розмір, умови і строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін у договорі; обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати, що передбачено абз. 5 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про оренду землі», а орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, що визначено абз. 7 ч. 2 ст. 25 цього Закону.

За загальним правилом ч. 1 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з ч. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Ця норма визначає універсальні засади розірвання договору без згоди сторони, застосовні до усіх видів приватноправових договорів.

Спеціальними є приписи ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», за якою договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, та на підставах, визначених ЗК України та іншими законами, а також п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, за яким підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Специфічні підстави припинення права оренди землі, зокрема за систематичну повну несплату орендної плати, визначені нормами ЗК України, а нормами ЦК України надається можливість додаткової оцінки часткової несплати (недоплати) орендної плати та її кваліфікації як істотного порушення договору. Використана в ч. 2 ст. 651 ЦК України формула «та в інших випадках» означає, що це правило не може бути скасоване спеціальним законодавством чи домовленістю сторін, а може бути лише доповнене. Отже, п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України та ч. 2 ст. 651 ЦК України не суперечать, а доповнюють одні одних.

Такі висновки викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) та підтримано Верховним Судом у постанові від 20.05.2026 у справі № 610/986/25 (провадження № 61-16354св25).

Щодо розірвання договору оренди землі на підставі п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України колегія суддів зазначає таке.

Для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, суд має встановити «систематичність» та «несплату» орендної плати.

Під систематичністю розуміються два та більше випадки несплати орендної плати; разове порушення не є підставою для розірвання договору (постанови Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, від 01.04.2020 у справі № 277/1186/18-ц, від 08.05.2024 у справі № 629/2698/23).

Поняття «несплата» слід розуміти саме як повну несплату орендної плати та не ототожнювати з поняттям «недоплата». Розмір недоплати може варіюватися від 1% до 99% належної суми, а віднесення до підстав розірвання за п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України і неповної сплати охоплювало б незначні (неістотні) порушення, порушуючи баланс інтересів сторін на користь власника землі.

Правова природа оренди землі передбачає тривале використання ділянки і сталість таких відносин; постійна загроза розірвання договору стимулюватиме орендаря ставитися до земельної ділянки у споживацький спосіб, не вкладати кошти в її покращення чи належне утримання.

Отже, підставою розірвання договору оренди землі згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України є систематична (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором; у такому разі у застосуванні ч. 2 ст. 651 ЦК України немає потреби.

Щодо розірвання договору оренди землі на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України колегія суддів зазначає таке.

Істотність порушення суд оцінює за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору, з урахуванням усіх обставин справи. Критерієм істотності закон визначив розмір завданих порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір; вирішальне значення має співвідношення цих втрат із тим, що сторона могла очікувати від виконання договору.

Суд має встановити не лише факт порушення договору, а й завдання ним шкоди, її розмір та те, чи є істотною різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, і тим, що вона насправді отримала (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17).

Неістотні порушення є недостатніми для застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору. Згідно з принципом збереження договору (preservation of contract) договірні відносини мають підтримуватися, доки це можливо й економічно доцільно для сторін; протилежне тлумачення порушувало б стабільність цивільного обороту та принцип пропорційності між тяжкістю порушення і відповідальністю за нього.

При оцінці істотності порушення береться до уваги й те, наскільки сторона, яка порушила договір, реально заінтересована в його збереженні та чи не спричинить розірвання для неї значної шкоди; розірвання договору як санкція має бути збалансованим і відповідати тяжкості порушення (постанова Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19). Істотність порушення оцінюється з точки зору справедливості, добросовісності та розумності відповідно до ст. 3 ЦК України.

У разі часткової несплати (недоплати) орендної плати застосуванню підлягає не п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, а ч. 2 ст. 651 ЦК України. Якщо внаслідок недоплати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, договір має бути розірваний на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України. Натомість у разі неістотної недоплати, а так само спору щодо розміру орендної плати чи порядку платежів, власник має право на позов про стягнення орендних платежів, 3% річних, інфляційних втрат, неустойки; такий спосіб захисту є ефективним та пропорційним і зберігає договір з огляду на баланс інтересів сторін, що узгоджується з правовими позиціями, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 та постанові Верховного Суду від 20.05.2026 у справі № 610/986/25.

У постанові від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 Велика Палата Верховного Суду визнала неістотною несплату індексації орендної плати, що становила близько 13% від усієї суми зобов`язання, та зазначила, що належним способом захисту в такому разі є стягнення заборгованості, що забезпечує дотримання принципу збереження договору.

Суди мають враховувати останню правову позицію Великої Палати Верховного Суду (постанова від 30.01.2019 у справі № 755/10947/17).

Відповідач щороку нараховував та виплачував позивачу орендну плату, однак без застосування індексів інфляції. Тобто йдеться не про повну несплату, а про часткову недоплату, тому суд першої інстанції обґрунтовано оцінював вимогу за правилами ч. 2 ст. 651 ЦК України з обов`язковим з`ясуванням істотності порушення.

Посилання апелянта на висновок Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10.10.2019 у справі № 293/1011/16-ц про те, що несплата охоплює і виплату орендної плати без урахування індексації, а також на постанову Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 732/1799/17 колегія суддів відхиляє, оскільки від такого розуміння несплати Велика Палата Верховного Суду відступила шляхом конкретизації в постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 (пункти 110, 111). Постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.06.2019 у справі № 289/718/18 та від 03.07.2019 наведені апелянтом лише на підтвердження того, що систематична несплата є підставою за п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, зміст якої конкретизовано у справі № 918/391/23. Висновок у справі № 355/385/17 про обов`язковість договору має загальний характер, а висновок у справі № 531/1882/22 стосується обов`язку індексувати орендну плату, однак не звільняє суд від оцінки істотності порушення.

Колегія суддів відхиляє доводи про неподібність правовідносин у цій справі та у справі № 925/457/23. Подібність оцінюється за змістом спірних правовідносин, при цьому суб`єктний склад, предмети, підстави позовів і правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19). В обох справах спір виник з договорів оренди землі, що передбачали обов`язок індексувати орендну плату, та стосується вимоги про розірвання договору у зв`язку з неналежним виконанням цього обов`язку. Періодичність внесення орендної плати не змінює ані критерію істотності порушення, ані висновку про пріоритет стягнення недоплачених сум у разі неістотної недоплати.

Не заслуговують на увагу й доводи апеляційної скарги щодо визначення базового періоду для індексації.

Індексація спрямована на компенсацію знецінення коштів між визначенням розміру орендної плати та її сплатою. Нормативну грошову оцінку земельної ділянки та умови про орендну плату сторони визначили в договорі від 19.02.2018, право оренди за яким зареєстровано 01.03.2018. Основну частину орендної плати за 2018 рік (6 824,59 грн) позивач отримав 12.01.2018, решту (1 706,15 грн) - 02.07.2018, тобто в році укладення договору. Позивач обчислив індексацію орендної плати за 2018 рік із застосуванням індексу інфляції за 2017 рік (113,7 %), тобто за період, що передував укладенню договору та визначенню нормативної грошової оцінки; підстав для такої індексації немає. Та обставина, що орендна плата за 2018 рік сплачувалася як річний платіж, а не щомісячно, цих висновків не спростовує.

Суд першої інстанції орендну плату за 2018 рік до розрахунку недоплати не включив. Водночас навіть за розрахунком позивача індексація за 2018 рік становить 1 451,81 грн; її врахування збільшило б недоплату до 8 490,36 грн, що залишається меншим за десяту частину орендної плати з урахуванням індексації за 2018-2023 роки. Отже, доводи щодо базового періоду на оцінку істотності порушення не впливають.

Довід про те, що базовим періодом є дата укладення додаткової угоди від 16.01.2024, колегія суддів відхиляє. Цією угодою розмір орендної плати змінено на майбутнє, тоді як спірним є період 2018-2023 років; за такого підходу індексація за спірний період узагалі не нараховувалась би, що суперечить власному розрахунку позивача.

Стаття 21 Закону України «Про оренду землі» та умови договору не передбачають застосування до орендної плати за поточний рік індексу інфляції за попередній рік. Відсутність окремої оцінки цих доводів позивача (додаткові пояснення від 22.05.2026) не призвела до неправильного вирішення справи, тим більше що розрахунок позивача у такий спосіб дає співмірну суму недоплати.

Верховний Суд у постанові від 26.05.2021 у справі № 540/544/18 (провадження № 61-13979св19) дійшов висновку, що за відсутності домовленості про врахування сукупного індексу інфляції з часу укладення договору коефіцієнт інфляції для орендної плати за відповідний рік обчислюється як добуток індексів інфляції за період, визначений договором для її внесення. Спірним договором передбачено внесення орендної плати протягом календарного року, тому застосування індексів того року, за який нараховано орендну плату, цьому висновку відповідає.

Хоча в мотивувальній частині рішення зазначено про індексацію щомісячних платежів, фактично суд проіндексував річні суми орендної плати на індекс інфляції, накопичений за відповідний календарний рік, що відповідає умовам договору, тому відповідний довід скарги не є підставою для скасування рішення.

Щодо доводів про незрозумілість розрахунку суду першої інстанції колегія суддів зазначає таке.

Як убачається з оскаржуваного рішення, суд навів місячні індекси споживчих цін за лютий 2019 року - грудень 2023 року та суми орендної плати, нараховані за кожен рік. Колегія суддів перевірила розрахунок: наведені суми відповідають добутку нарахованої орендної плати на накопичений індекс відповідного року (2019 рік - 1,0302, 2020 рік - 1,0416, 2021 рік - 1,1002, 2022 рік - 1,2660, 2023 рік - 1,0508). Загальна сума недоплати (7 038,55 грн) становить 9,39 % від орендної плати з урахуванням індексації за 2019-2023 роки (74 935,17 грн). Отже, порядок обчислення з рішення вбачається, а розрахунок є арифметично правильним.

Договором погоджено лише мінімальний розмір орендної плати - понад 3% нормативної грошової оцінки (понад 3 179,16 грн на рік), тому суд обґрунтовано індексував орендну плату в розмірах, фактично нарахованих відповідачем. Такий підхід є найбільш сприятливим для позивача, оскільки нарахована орендна плата (у 2019-2023 роках - від 10 671,74 грн до 14 836,08 грн на рік) у кілька разів перевищує мінімальний розмір навіть з урахуванням його індексації.

Неврахування індексу інфляції за березень 2020 року (100,8 %) зменшило недоплату за 2020 рік лише приблизно на 106 грн; з його урахуванням частка недоплати залишалася б у межах 10 %. За розрахунком позивача (з індексами за попередній рік та з включенням 2018 року) недоплата за 2018-2023 роки становить 9 190,81 грн, з яких 1 451,81 грн за 2018 рік і 1 045,83 грн за 2019 рік, що становить близько 10,5 % від обчисленої ним орендної плати з індексацією (87 684,63 грн); за розрахунком відповідача на підставі даних позивача за 2019-2023 роки - 8 144,98 грн, або близько 12 % від нарахованої орендної плати. Отже, за будь-яким розрахунком недоплата становить близько десятої частини нарахованої орендної плати; розбіжності щодо окремих років на цей висновок не впливають.

Визначаючи базовий місяць, суд виходив із підходу у справі № 925/457/23, за яким базовим є період, у якому востаннє визначено розмір орендної плати. Обраний порядок розрахунку прав позивача не порушив: проіндексовано орендну плату за всі роки після року укладення договору, а недоплата за методикою позивача є співмірною.

За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що недоплата індексації не є істотним порушенням договору в розумінні ч. 2 ст. 651 ЦК України. Відповідач щороку виплачував орендну плату, що значно перевищувала погоджений мінімум; недоплачена частина стосується лише індексації і є меншою, ніж у справі № 925/457/23 (близько 13%).

Верховний Суд у постанові від 20.05.2026 у справі № 610/986/25 зазначив, що систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента. Проте у цій справі відповідач щороку виплачував орендну плату, поступово збільшував її розмір (з 10 597,20 грн за 2018 рік до 14 836,08 грн за 2021-2023 роки), уклав додаткову угоду про продовження строку дії договору, що свідчить про його заінтересованість у збереженні договору. Розірвання договору не відповідало б тяжкості порушення та порушило б баланс інтересів сторін.

Шкода позивача обмежується сумою недоплаченої індексації. Всупереч ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України позивач не довів, що внаслідок цього значною мірою позбавився того, на що розраховував, і що стягнення недоплаченої індексації є недостатнім способом захисту.

Колегія суддів також ураховує, що 16.01.2024, тобто після спливу всього спірного періоду (2018-2023 роки), позивач продовжив строк дії договору до 19.02.2035 без застережень щодо заборгованості, що не узгоджується з його твердженням про істотність порушення. До того ж за 2024 рік відповідач нарахував 21 118,01 грн, а за 2025 рік - 30 519,48 грн за погодженого розміру 11 537,76 грн на рік (12 % нормативної грошової оцінки), а 17.12.2025, до звернення позивача до суду, виплатив за 2025 рік додатково 6 500,00 грн.

Висновки у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 918/119/21 та постанові Верховного Суду від 28.01.2026 у справі № 441/3106/24 про пропорційність розірвання договору оренди землі стосуються випадків встановленого порушення, достатнього для розірвання, і не скасовують вимоги щодо істотності часткової недоплати.

Доводи про невизначеність умови щодо розміру орендної плати «понад 3 %» свідчать лише про відсутність у позивача підстав розраховувати на орендну плату в конкретному розмірі понад погоджений мінімум, який відповідач значно перевищував. Вимог про визнання договору неукладеним чи недійсним позивач не заявляв, а невизначеність умови сама по собі не є підставою для розірвання договору.

Відхиляються й доводи про непідтвердженість сплати орендної плати за 2018 рік та про неналежність і недостатність документів про виплату орендної плати.

Позивач обґрунтовував позов не неотриманням орендної плати, а її нарахуванням без індексації. У суді першої інстанції позивач не заперечував отримання орендної плати в сумах, наведених відповідачем, не посилався на інші підстави, за якими могли здійснюватися ці виплати, і сам виходив із цих сум у власному розрахунку недоплати, зазначивши, зокрема, що за 2018 рік йому нараховано 10 597,20 грн і виплачено 8 530,74 грн (відповідь на відзив від 02.02.2026, додаткові пояснення від 22.05.2026). Відповідно до ч. 1 ст. 82 ЦПК України обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню. На обставини, з якими ч. 2 ст. 82 ЦПК України пов`язує можливість відмови від визнання, апелянт не посилається; заперечень проти факту отримання цих коштів та належності позивачу підписів про їх одержання скарга не містить.

Видатковий касовий ордер від 12.01.2018 на 6 824,59 грн містить прізвище позивача, підставу виплати - розрахунок за земельний пай 2018 року - та підпис одержувача. Та обставина, що кошти отримано до підписання договору від 19.02.2018, не спростовує ні факту їх отримання, ні призначення платежу; на іншу підставу отримання цих коштів позивач не посилається. До того ж ця виплата стосується 2018 року, який суд першої інстанції до розрахунку недоплати не включав.

Посилання відповідача у відзиві на апеляційну скаргу на те, що основний договір оренди укладено 05.03.2005, а 19.02.2018 - додаткову угоду до нього, колегія суддів до уваги не бере, оскільки такого договору матеріали справи не містять, а в суді першої інстанції сторони виходили з того, що 19.02.2018 укладено договір оренди землі. На висновок про отримання позивачем орендної плати за 2018 рік ця обставина не впливає.

Видатковий касовий ордер від 26.02.2019 на 7 480,00 грн є зведеним документом до відомості на видачу коштів за земельний пай, тому підпису окремого одержувача він не містить; підпис позивача про одержання 60,00 грн міститься у відомості навпроти його прізвища. Видачу готівки за видатковими відомостями передбачено п. 26, 27 Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженого постановою Правління Національного банку України від 29.12.2017 № 148; дату виплати зазначено у видатковому касовому ордері, оформленому до відомості. Решта видаткових касових ордерів містять прізвище позивача, суму, дату, рік, за який проводиться розрахунок, та підпис позивача про одержання коштів.

Оскільки інших договорів між сторонами матеріали справи не містять, а сума щорічних виплат у кілька разів перевищувала мінімальний розмір орендної плати, відсутність у касових документах зазначення земельної ділянки чи договору не свідчить про недоведеність виплат і не впливає на висновок про неістотність недоплати.

Посилання на постанови Верховного Суду у справах № 193/805/20, № 614/805/16-ц та № 607/16519/21 не є релевантними, оскільки факт отримання позивачем орендної плати не є спірним.

Доводи про недоведеність своєчасності сплати також безпідставні: позивач не зазначив жодного випадку порушення строку внесення орендної плати; виплат після закінчення відповідного календарного року документи не містять.

Відповідно до абз. 2 ч. 2 ст. 376 ЦПК України недоліки мотивування рішення суду першої інстанції в частині розрахунку індексації не є підставою для його скасування, оскільки до неправильного вирішення справи не призвели.

Отже, рішення суду першої інстанції ґрунтується на правильному застосуванні норм матеріального права та повно встановлених обставинах справи, відповідає правовим висновкам Великої Палати Верховного Суду, і підстав для його скасування немає.

Доводи відзиву про неправильність розрахунку індексації та відсутність будь-якого порушення договору колегія суддів не оцінює як підставу для зміни рішення, оскільки відповідач рішення не оскаржував (ч. 1 ст. 367 ЦПК України); водночас вони підтверджують висновок про відсутність істотного порушення. Доводи про зловживання позивачем правом як самостійну підставу для відмови в позові окремо не оцінюються; поведінку позивача враховано при оцінці істотності порушення.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Оскільки доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують та зводяться до незгоди з оцінкою обставин справи, апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення - без змін.

Висновки щодо розподілу судових витрат

Згідно з ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. Оскільки рішення суду першої інстанції залишається без змін, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у суді першої інстанції, немає. Судовий збір за подання апеляційної скарги покладається на позивача.

Відповідно до п. 1 ч. 3 ст. 133 ЦПК України до витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу.

Згідно з ч. 1, 2, 4, 5 ст. 137 ЦПК України, витрати на професійну правничу допомогу підлягають розподілу між сторонами; їх розмір визначається згідно з договором та доказами щодо обсягу і вартості наданих послуг і має бути співмірним зі складністю справи, часом, обсягом робіт, ціною позову та значенням справи для сторони. Суд з власної ініціативи перевіряє, чи є витрати неминучими, реальними, розумними, фактично понесеними та пропорційними (постанова Верховного Суду від 23.04.2025 у справі № 466/4361/20).

Відповідач надав договір про надання правової допомоги від 20.08.2026 з адвокатом Герасимовим П.О. (гонорар 4 000 грн з розрахунку 1 000 грн за годину), детальний опис послуг (вивчення апеляційної скарги - 1 година, 1 000 грн; складання та направлення відзиву - 3 години, 3 000 грн), ордер та докази оплати.

Оскільки скаргу залишено без задоволення, витрати відповідача підтверджені, співмірні зі складністю справи та обсягом робіт, а клопотання про їх зменшення позивач не заявляв, з позивача на користь відповідача слід стягнути 4 000 грн витрат на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції.

Керуючись ст. 133, 137, 141, 259, 268, 367, 368, 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, суд -

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Спесивцев Вадим Валерійович, - залишити без задоволення.

Рішення Любарського районного суду Житомирської області від 21.07.2026 у справі № 282/1650/25 - залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка (код ЄДРПОУ 03744853) 4 000 (чотири тисячі) гривень витрат на професійну правничу допомогу, понесених у суді апеляційної інстанції.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 12.10.2026.

Судді

П.В. Миколайчук Н.Й. Григорусь В.А. Панкеєва