Постанова від 04 жовтня 2026 р. у справі №726/195/26 — Чернівецький апеляційний суд

ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

05 жовтня 2026 року м. Чернівці

Справа № 726/195/26

Провадження №22-ц/822/1457/26

Провадження №22-ц/822/1890/26

Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача - Литвинюк І. М.

суддів: Височанської Н. К., Лисака І. Н.,

за участю секретаря судового засідання: Бортніка А. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Товариство з обмеженою віідповідальністю будівельна фірма «Чернівціжитлобуд», ОСББ «Хотинська, 49М»

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційними скаргами ОСОБА_1 , інтереси якої представляє адвокат Антіпова Юлія Сергіївна, на рішення Садгірського районного суду м. Чернівці від 18 травня 2026 року та додаткове рішення Садгірського районного суду м. Чернівці від 21 липня 2026 року, головуючий у І-й інстанції - Мілінчук С. В.,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 у січні 2026 року звернулася до суду з позовом до ТОВ будівельна фірма «Чернівціжитлобуд», ОСББ «Хотинська, 49М» про визнання права власності.

Позов обґрунтований тим, що 23 жовтня 2007 року між нею та ТОВ БФ «Чернівціжитлобуд» було укладено договір будівельного підряду на будівництво трикімнатної квартири АДРЕСА_1 вартістю 332 519 грн.

Крім того, 10 грудня 2007 року між сторонами укладено договори будівельного підряду на будівництво автостоянок № 12 та № 13 у зазначеному житловому будинку вартістю по 3800 грн кожна.

На виконання умов договорів позивачка зобов`язалась здійснити оплату вартості будівництва квартири та автостоянок, а після повної оплати та введення будинку в експлуатацію набути право власності на відповідні об`єкти нерухомості.

Зазначала, що свої зобов`язання за договорами вона виконала у повному обсязі, перерахувавши на рахунок ТОВ БФ «Чернівціжитлобуд» грошові кошти за будівництво квартири у загальному розмірі 344 654 грн, а також 7600 грн за будівництво автостоянок № 12 та № 13.

Житловий будинок по АДРЕСА_2 введено в експлуатацію у 2008 році, створено ОСББ «Хотинська 49М», членом якого стала і позивачка. Того ж року вона підписала акти приймання-передачі квартири та автостоянок, однак їх примірники їй повернуті не були, оскільки, за поясненням виконроба, вони мали бути додатково підписані генеральним підрядником.

З моменту створення ОСББ і по теперішній час вона проживає у квартирі АДРЕСА_3 , користується нею та автостоянками, сплачує комунальні платежі та виконує обов`язки співвласника будинку, що підтверджується довідками ОСББ.

Разом із тим, забудовник відмовляється надати їй необхідні документи для реєстрації права власності на квартиру та паркомісця, посилаючись на неповну оплату нею вартості будівництва. Такі відомості не відповідають дійсності, адже вона у повному обсязі сплатила усі належні платежі за договором підряду.

Вважає, що як інвестор, який повністю виконав умови договорів та оплатив вартість будівництва, вона є первісним власником спірного майна, однак через ненадання забудовником необхідних документів не може зареєструвати право власності у встановленому законом порядку.

Просила визнати за нею право власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_4 загальною площею 95,60 кв.м, а також на автостоянку № 12 та № 13 у зазначеному будинку.

Рішенням Садгірського районного суду м. Чернівці від 18 травня 2026 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.

Визнано за ОСОБА_1 право власності на автостоянку №12 в житловому будинку по АДРЕСА_2 площею 21,10 кв.м.

Визнано за ОСОБА_1 право власності на автостоянку №13 в житловому будинку по АДРЕСА_2 площею 21.30 вартістю 3800,00 грн.

В іншій частині позовних вимог відмовлено.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Задовольняючи частково позов, суд першої інстанції виходив з того, що відповідно до квитанцій від 11.12.2007 позивачка сплатила на рахунок відповідача грошові кошти у розмірі 7600 грн, вказавши призначення платежу - за стоянку № 12 та за стоянку № 13. Відтак вона належним чином виконала свої зобов`язання за договором підряду. Необхідність сплати будь-яких інших платежів відповідачем не доведена. За таких умов, останній не виконав договірні зобов`язання, а саме п.9 договорів підряду від 10.12.2007, оскільки після введення об`єкта нерухомості в експлуатацію не надав позивачу необхідні письмові документи для реєстрації її права власності на нерухоме майно, чим порушив її право власності, тобто право володіти, користуватись та розпоряджатись належним їй майном. Відтак, позовні вимог у частині визнання права власності на автостоянки № 12 і №13 є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог в частині визнання права власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_4 загальною площею 95,60 кв.м, суд першої інстанції виходив з того, що на момент розгляду даного спору позивач не виконала свої зобов`язання за договором з повної оплати вартості будівництва житлової квартири та її борг перед відповідачем складає 9066 грн. Відтак, після сплати відповідачу вказаної суми, він зобов`язаний надати позивачу необхідні документи для реєстрації її права власності.

Додатковим рішенням Садгірського районного суду м. Чернівці від 21 липня 2026 року задоволено заяву ТОВ БФ «Чернівціжитлобуд».

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ТОВ БФ «Чернівціжитлобуд» витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 59 136 грн.

Не погоджуючись з рішенням Садгірського районного суду м. Чернівці від 18 травня 2026 року, позивачка ОСОБА_2 подала апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання права власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_4 , та ухвалити нове рішення про задоволення цієї вимоги.

Посилається на те, що рішення суду першої інстанції в оскаржуваній частині ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права, без повного та всебічного з`ясування фактичних обставин, що мають значення для справи, що, в свою чергу, призвело до неправильного вирішення справи в цій частині.

Зазначає, що суд не надав належної оцінки тій обставині, що позивач фактично отримала квартиру та здійснювала всі платежі виключно на підставі повідомлень і розрахунків забудовника - відповідача по справі. При передачі квартири позивачці відповідач не повідомив про остаточну фактичну площу об`єкта та не надав належного розрахунку вартості додаткових квадратних метрів.

Про фактичну площу квартири у розмірі 95,60 кв.м позивачка дізналася лише у грудні 2017 року, тобто через значний час після завершення будівництва та передачі квартири, на підставі виготовлених нею технічних паспортів на об`єкти нерухомості, якими вона фактично володіла більше 10 років.

Судом не було враховано, що відповідачем безпідставно нараховувалась позивачу заборгованість в сумі 167 525,82 грн, що склала майже 50% загальної вартості БМР, яка була оплачена позивачем.

ТОВ БФ «Чернівціжитлобуд» протягом понад 16 років не вживало жодних належних заходів для захисту свого нібито порушеного права шляхом пред`явлення самостійного позову про стягнення заборгованості в сумі 9066 грн.

Суд не надав належної правової оцінки позиції другого відповідача - ОСББ «Хотинська 49М», викладеній у заяві від 17.02.2026 № 24, якою фактично було визнано позовні вимоги у повному обсязі. Водночас суд не навів у рішенні мотивів відхилення зазначеної позиції відповідача та не зазначив причин, з яких не взяв її до уваги під час вирішення спору, чим порушив вимоги щодо повного та всебічного з`ясування обставин справи і належної оцінки доказів. Крім того, судом не враховано, що 30.04.2009 на підставі Акта приймання-передачі закінченого будівництвом 36-квартирного житлового будинку по АДРЕСА_2 , підписаного між ТОВ БФ «Чернівціжитлобуд» та ОСББ «Хотинська 49М», зазначений будинок був переданий на баланс ОСББ разом із правом користування земельною ділянкою, на якій він розташований, а також з повним комплектом виконавчої документації щодо його будівництва. Наведені обставини свідчать про завершення забудовником своїх функцій щодо об`єкта будівництва та передачу управління будинком ОСББ ще у 2009 році, що має істотне значення для правильного вирішення спору та оцінки правового статусу позивачки щодо спірного житлового приміщення. Також судом залишено поза увагою той факт, що позивачка з моменту створення ОСББ «Хотинська 49М» і до теперішнього часу є його членом, постійно проживає у квартирі АДРЕСА_4 , фактично володіє та користується зазначеним житлом, отримує житлово-комунальні послуги, бере участь в утриманні будинку та прибудинкової території, а також належним чином виконує обов`язки щодо сплати комунальних платежів та інших обов`язкових внесків. Зазначені обставини підтверджуються довідками ОСББ «Хотинська 49М» від 29.12.2025, що містяться в матеріалах справи.

Відмова у визнанні права власності виключно через наявність заборгованості у розмірі 9 066,00 грн за невизначені сторонами додаткові метри площі квартири фактично була обумовлена невиконанням позивачем грошового зобов`язання у повному обсязі. Однак на момент апеляційного перегляду така обставина відпала, оскільки заборгованість повністю погашена, а тому матеріально-правова підстава для заперечень відповідача більше не існує.

Також позивачка ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу на додаткове рішення Садгірського районного суду м. Чернівці від 21 липня 2026 року, в якій просить скасувати додаткове рішення та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні заяви про стягнення судових витрат на правничу допомогу.

Вказує на те, що заяву про стягнення судових витрат подано відповідачем з порушенням встановленого законом строку, зокрема вона подана з порушенням п`ятиденного строку, копія заяви не була направлена позивачу чи його представнику, існування конверта не підтверджує ані змісту (комплектності) вкладення, ані фактичного отримання позивачем усіх доданих до заяви доказів понесених витрат, що позбавило позивача можливості своєчасно ознайомитися з ними та надати вмотивовані заперечення щодо їх обґрунтованості й співмірності.

Відзив на апеляційну скаргу не надходив.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді, пояснення учасників судового розгляду, перевіривши законність і обґрунтованість судових рішень першої інстанції в межах доводів апеляційних скарг, вимог, заявлених у суді першої інстанції, вважає, що апеляційні скарги слід задовольнити, з огляду на наступне.

Відповідно до частин 1, 2 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги; суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Рішення суду першої інстанції оскаржується в частині відмови в задоволених позовних вимог ОСОБА_1 , в іншій частині рішення суду першої інстанції не оскаржується, тому не переглядається.

За вимогами частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Рішення суду першої інстанції в оскаржуваній частині не відповідає зазначеним вимогам закону, виходячи з наступного.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини (частина перша статті 11 ЦК України).

Відповідно до статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.

Цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї (частини перша та друга статті 14 ЦК України).

Особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання тільки у випадках, встановлених договором або актом цивільного законодавства (частина четверта статті 14 ЦК України).

Отже, на підставі договору виникають права та обов`язки, які в частині зобов`язань мають бути виконані сторонами цього договору, якщо інше не встановлено самим договором або актами цивільного законодавства.

Відтак, з`ясовуючи зміст правовідносин сторін договору, суди мають виходити з умов договору, його буквального та логічного змісту, з намірів сторін саме того договору, з приводу якого виник спір, а також із того, що сторони правовідносин мають діяти добросовісно.

Судом першої інстанції встановлено та з матеріалів справи вбачається, що 23 жовтня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ БФ «Чернівціжитлобуд» було укладено договір будівельного підряду на будівництво трикімнатної квартири АДРЕСА_1 , попередньою вартістю 332 519 грн. Вартість квадратного метра складає 3700 грн.

Згідно з п. 2.2. Договору попередня вартість квартири визначена по динамічній ціні і може змінюватись згідно змін у діючому законодавстві та інфляційних процесів. Доля будівництва квартири складає 3,595 %.

Пунктом 3 договору визначено, що до 05.11.2007 замовник зобов`язується сплатити аванс у розмірі 20 000 грн. Вартість виконаних робіт станом на 01.10.2007 у сумі 133 844,00 грн проводяться у визначені строк у розмірі по 9565 гривень що 2 місяці (грудень 2007 року, січень 2008 року, березень 2008 року і тд.) до грудня 2008 року. Інша ж частина оплати за договором повинна відбуватися таким чином: у строк до 5 числа наступного місяця замовник встановлює обсяг оплати виконаних робіт у генпідрядника. На підставі встановленого обсягу сплачує вартість виконаних робіт за кожен місяць до 15 числа наступного місяця.

Пунктом 3.6. договору визначено, що за кожен день затримки оплати авансу або вартості виконаних робіт замовник сплачує пеню у розмірі 0,5 % від простроченої суми з початку будівництва. Пеня входить у вартість квартири та не повертається замовнику.

У пункті 3.4 визначено, що після виготовлення інвентарної справи по уточненій площі замовник оплачує різницю вартості між проектною та фактичною площею квартири.

Пунктом 9 Договору встановлено, що замовник набуває право власності на приміщення тільки після повної оплати виконаних робіт і після прийому в експлуатацію житлового будинку.

Із акту державної приймальної комісії від 25.09.2008 вбачається, що 36-квартирний житловий будинок по АДРЕСА_2 прийнято в експлуатацію. Рішенням виконавчого комітету Чернівецької міської ради № 762/21 від 01.10.2008 вказаний акт затверджено.

26 вересня 2008 року відбулися установчі збори власників квартир та нежитлових приміщень новозбудованого будинку АДРЕСА_2 , на яких протоколом № 1 прийнято рішення про створення ОСББ «Хотинська 49М». До складу членів ОСББ, серед інших інвесторів будівництва, було включено і позивачку.

Листом № 290 від 03.10.2008 позивачці запропоновано взяти участь у попередній передачі квартири за актом приймання-передачі за участю виконроба.

Акт приймання-передачі квартири № 3 позивачкою був підписаний, однак примірники актів приймання-передачі квартири, підписані зі сторони позивачки, залишилися у виконроба ТОВ БФ «Чернівціжитлобуд».

30 квітня 2009 року на підставі акту приймання-передачі закінченого будівництвом 36-квартирного житлового будинку по АДРЕСА_2 , підписаного між ОСББ «Хотинська 49М» та ТОВ БФ «Чернівціжитлобуд», вказаний будинок передано на баланс ОСББ разом із правом користування земельною ділянкою, на якій він розташований, а також виконавчою документацією щодо його будівництва.

Після введення будинку в експлуатацію, виготовлення інвентаризаційної справи та присвоєння поштової адреси було змінено нумерацію квартир, у зв`язку з чим квартира № 3 , якою користується позивачка, отримала номер 21, що підтверджується довідкою ОСББ «Хотинська 49М» № 22 від 29.12.2025.

Позивачка з моменту створення ОСББ «Хотинська 49М» є його членом, проживає у трикімнатній квартирі АДРЕСА_4 , користується комунальними послугами, а також виконує обов`язки співвласника щодо утримання будинку та прибудинкової території, що підтверджується довідками ОСББ «Хотинська 49М» № 20 від 24.10.2025 та № 21 від 30.10.2025.

Разом з тим, ТОВ БФ «Чернівціжитлобуд», як генеральний підрядник будівництва житлового будинку АДРЕСА_2 , не надало позивачці акту приймання-передачі спірного об`єктів нерухомості та довідки про повний розрахунок за договором будівельного підряду. Водночас ОСББ «Хотинська 49М», як балансоутримувач будинку, не мало повноважень щодо оформлення та видачі правовстановлюючих документів на вказане майно, оскільки не здійснювало його будівництво.

З матеріалів справи вбачається, що у 2017 році позивачкою було замовлено та виготовлено технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_4 загальною площею 95,60 кв.м.

Рішенням Першотравневого районного суду м. Чернівці від 21.01.2020 року у справі № 726/1048/18 зобов`язано ТОВ БФ «Чернівціжитлобуд» видати ОСОБА_1 довідку про оплату вартості трикімнатної квартири та автостоянок №12 і № 13 . У рішенні встановлено існування заборгованості позивача перед відповідачем на виконання договору підряду з будівництва квартири.

У зазначеній справі було призначено судово-економічну експертизу, на вирішення якої поставлено запитання про відповідність розрахунку заборгованості умовам договорів підряду. 24 квітня 2018 року було складено висновок експерта, з мотивувальної частини якого вбачається, що розрахунок заборгованості частково відповідає умовам договору. Було встановлено, що проектна вартість квартири станом на момент укладення договору підряду складала 332 519 грн, за умови, що площа квартири складатиме 89,87 кв. м. Фактична ж площа квартири після завершення будівництва склала 95, 60 кв. м. Такі обставини, як це встановлено судом, підтверджуються умовами договору, зокрема п 2.1., 3.4., в яких визначено, що замовник зобов`язаний доплатити різницю між проектною та фактичною площею із розрахунку 3700 грн за кв.м. Встановлено, що фактична площа квартири після здачі її в експлуатацію збільшилась на 5,73 кв. м, відповідно вартість доплати складає 21 201,00 грн (5,73 кв. м * 3700 грн). Відтак фактична вартість квартири, відповідно до умов договору складає 353 720 грн.

Експерт прийшов до висновку, що наявний у довідці ТОВ БФ «Чернівціжитлобуд» від 12 січня 2018 року розрахунок заборгованості ОСОБА_1 відповідно до умов Договору будівельного підряду від 23 жовтня 2007 року, який визначено в сумі 167 525,82 грн, підтверджується в сумі 49 707,86 грн (9 066 грн - основна сума заборгованості та 40 641,86 грн - пеня). Однак необхідно зазначити, що відповідно до частини 2 ст. 257 ЦКУ до вимог про стягнення неустойки (пені, штрафу) застосовується позовна давність в один рік.

Згідно з квитанціями про оплату за договором підряду на будівництво квартири ОСОБА_1 на рахунок відповідача було перераховано грошові кошти у сумі 332 524 грн, що відповідає вартості квартири, визначеній договором будівельного підряду від 23 жовтня 2007 року.

Такох з квитанцій від 04 лютого 2009 року вбачається, що позивачкою сплачено за додаткову площу 12 135 грн.

Стаття 331 ЦК України визначає загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

Зазначеними нормами визначено порядок оформлення права власності (здійснення державної реєстрації права власності) на об`єкт інвестування після прийняття такого об`єкта до експлуатації.

У силу статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що незаборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Оскільки відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен установити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об`єкт та чи підлягає це право захисту.

Згідно з вимогами статті 875 ЦК України за договором будівельного підряду підрядник зобов`язується збудувати і здати у встановлений строк об`єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов`язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов`язок не покладається на підрядника, прийняти об`єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх.

Статтями 876 та 882 ЦК України встановлено, що власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено законом або договором. Замовник, який одержав повідомлення підрядника про готовність до передання робіт, виконаних за договором будівельного підряду, або, якщо це передбачено договором, - етапу робіт, зобов`язаний негайно розпочати їх прийняття. Передання робіт підрядником і прийняття їх замовником оформляється актом, підписаним обома сторонами.

Власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності (стаття 392 ЦК України).

Згідно з частиною третьою статті 12, частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків (стаття 76 ЦПК України).

Відповідно до статті 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).

За позовними вимогами ОСОБА_1 просила визнати за нею право власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_4 загальною площею 95,60 кв.м.

Згідно з пунтом 3. 4. Договору будівельного підряду від 23 жовтня 2007 року після виготовлення інвентарної справи по уточненій фактичній площі Замовник сплачує різницю вартості між проектною та фактичною площею квартири.

Так, фактична площа квартири після здачі її в експлуатацію збільшилась на 5,73 кв. м, відповідно вартість доплати складає 21 201 грн (5,73 м.кв. * 3700 грн). Відтак фактична вартість квартири, відповідно до умов договору складає 353 720,00 грн.

Згідно з квитанціями про оплату за договором підряду на будівництво квартири ОСОБА_1 на рахунок відповідача було перераховано грошові кошти у сумі 332 524 грн.

З матеріалів справи також вбачається, що 04 лютого 2009 року позивачкою сплачено за додаткову площу 12 135 грн.

Будинок зданий в експлуатацію ще у 2008 році.

Отже, позивачкою повністю виконано умови Договору будівельного підряду від 23 жовтня 2007 року щодо оплати вартості вказаних у Договорі квадратних метрів згідно з встановленим графіком платежів, а також 12 135 грн за додаткові метри.

Домовленість про доплату, що міститься в пункті 3.4. Договору, є додатковою, передумовою настання якої є зміна житлової площі проінвестованої квартири після введення будинку в експлуатацію за технічним паспортом БТІ.

Відповідна позиція міститься у постанові Верховного Суду від 24 червня 2015 року у справі №6-88цс15.

За вказаних обставин, додаткова домовленість про доплату настала у зв`язку зі збільшенням житлової площі квартири.

При цьому у 2009 році позивачка самостійно ініціювала таку доплату, хоча в договорі чітко не прописано цей внесок як автоматичний платіж, не визначено процедуру обмірів БТІ, не зазначено порядок такої доплати та ціну квадратного метра.

Технічний паспорт позивачкою виготовлено у 2017 році. Однак матеріали справи не містять доказів надсилання забудовником офіційної претензії, вимоги чи додаткової угоди про доплату за додаткові метри.

Крім того, після здачі будинку в експлуатацію, виготовлення інвентарної справи та присвоєння поштової адреси була змінена нумерація квартири (номер квартири 3 , якою володіє позивачка, змінився на номер 21).

З огляду на викладене, інвестор ОСОБА_1 повністю сплатила вартість об`єкта, узгоджену на момент укладення договору, отже, вона виконала свої зобов`язання за договором в повному обсязі.

Крім того, як встановлено судом, 16 вересня 2008 року на адресу ОСОБА_1 від забудовника ТОВ БД «Чернівціжитлобуд» надіслано лист за № 211/3, в якому він запрошує позивачку прибути на установчі збори в новозбудований житловий будинок, взяти активну участь в підготовці квартири для огляду, прибути на урочисту презентацію побудованого житлового будинку.

Також 03 жовтня 2008 року на адресу ОСОБА_1 надіслано листа від забудовника ТОВ БД «Чернівціжитлобуд» за № 290, в якому він запрошує позивачку 17 жовтня 2008 року взяти участь у попередній передачі квартири по акту у зв`язку з прийняттям державною комісією в експлуатацію житлового будинку по АДРЕСА_2 .

У правовідносинах щодо інвестування в будівництво інвестор (фізична особа) традиційно визнається слабшою стороною, ніж забудовник. Цей принцип захисту прав споживачів активно застосовується у судовій практиці України, зокрема Верховним Судом.

Посилання відповідача на наявну заборгованість у ОСОБА_1 за додаткові метри та нараховану забудовником пеню розцінюється судом як наявність майнового спору між сторонами (забудовник може заявити зустрічний позов про стягнення коштів).

Однак забудовник ТОВ БФ «Чернівціжитлобуд» протягом 15 років не надсилав позивачці офіційних претензій, вимог чи рахунків на оплату боргу, зустрічних позовних вимог про стягнення коштів ним також не заявлялося, що свідчить про його тривалу бездіяльність та відсутність реального спору або відсутність законних претензій, а тому він не може блокувати оформлення документів через борг за нарахованою пенею, за яким втрачено строк вимоги.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 виснувала, що підвищений формалізм у позиції судів у питаннях виникнення прав власності на новостворений об`єкт нерухомості на підставі рішення суду є достатньо виправданим з огляду на характерні особливості інвестування в будівництво об`єктів нерухомості. Такі конкретні випадки поступово виробляються судовою практикою. Отже, ухвалюючи рішення у справі про набуття права власності на спірний об`єкт інвестування та правові наслідки цього, доцільно ретельно досліджувати обставини набуття інвестором майнових прав та здійснення будівництва об`єкта нерухомості.

Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про необхідність частково відступити від вказаного висновку Верховного Суду України, оскільки на переконання Великої Палати Верховного Суду у разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником.

Таким чином саме інвестор, як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

З огляду на те, що у випадку набуття права власності на новостворене нерухоме майно саме інвестор набуває первинне право власності, на яке раніше не було і не могло бути зареєстроване право власності інших осіб, ефективним та належним способом захисту прав інвестора у такому випадку буде визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Враховуючи, що позивачкою в повній мірі сплачено вартість спірної квартири відповідно до укладеного між сторонами договору підряду у сумі 332 519 грн, 04 лютого 2009 року сплачено 12 135 грн за додаткові квадратні метри, та 18-19 червня 2026 року - залишок вартості додаткових метрів у сумі 9066 грн, у квітні 2010 року ОСОБА_1 отримала ключі і більше 15 років проживає у спірній квартирі, користується нею, оплачує комунальні послуги, є членом ОСББ та бере участь в утриманні будинку, колегія суддів приходить до висновку про наявність достатніх підстав для захисту прав фізичної особи - позивача та визнання за нею права власності на спірний об`єкт нерухомості.

З огляду на викладене, дотримуючись принципу добросовісності, справедливості і розумності, колегія суддів вважає, що рішення суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання права власності за ОСОБА_1 на трикімнатну квартиру АДРЕСА_4 загальною площею 95,60 кв.м підлягає скасуванню з ухваленням в цій частині нового рішення про задоволення зазначеної вимоги.

Додаткове рішення - це акт правосуддя, яким усуваються недоліки судового рішення, пов`язані з порушенням вимог щодо його повноти. Водночас додаткове рішення не може змінити суті основного рішення або містити в собі висновки про права та обов`язки осіб, які не брали участі у справі, чи вирішувати вимоги, не досліджені в судовому засіданні.

Тож оскільки суд апеляційної інстанції дійшов висновку про необхідність скасування рішення суду першої інстанції, то й додаткове рішення також слід скасувати.

Відповідна позиція міститься у постанові Великої палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі № 904/8884/21.

Згідно з частиною 13 статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Відповідно до частини 1, пунктів 1-3 частини 2 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, з ТОВ БФ «Чернівціжитлобуд» на користь ОСОБА_1 слід стягнути судовий збір, який підлягав сплаті за подачу апеляційної скарги, у розмірі 5300 грн.

Керуючись статтями 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

Апеляційні скарги ОСОБА_1 , інтереси якої представляє адвокат Антіпова Юлія Сергіївна, на рішення Садгірського районного суду м. Чернівці від 18 травня 2026 року та додаткове рішення Садгірського районного суду м. Чернівці від 21 липня 2026 року задовольнити.

Рішення Садгірського районного суду м. Чернівці від 18 травня 2026 року в оскаржуваній частині та додаткове рішення Садгірського районного суду м. Чернівці від 21 липня 2026 року скасувати.

Позов ОСОБА_1 в цій частині задовольнити.

Визнати за ОСОБА_1 право власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_4 загальною площею 95,60 кв.м.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Будівельна фірма «Чернівціжитлобуд» на користь ОСОБА_1 5300 (п`ять тисяч триста) гривень витрат зі сплати судового збору за розгляд справи в суді апеляційної інстанції та 10 000 (десять тисяч) гривень у відшкодування витрат на професійну правничу допомогу.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Повний текст постанови складено 12 жовтня 2026 року.

Суддя- доповідач І. М. Литвинюк

Судді: Н. К. Височанська

І. Н. Лисак