Постанова від 10 серпня 2026 р. у справі №910/12855/25 — Північний апеляційний господарський суд

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" серпня 2026 р. Справа№ 910/12855/25

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Бестаченко О.Л.

суддів: Скрипки І.М.

Шаратова Ю.А.

секретар судового засідання - Васильченко А.І.

за участю представників сторін: згідно протоколу судового засідання від 11.08.2026,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Любченка Олега Володимировича

на рішення Господарського суду міста Києва

від 31.03.2026 (повний текст складено 06.04.2026)

у справі № 910/12855/25 (суддя - Ягічева Н.І.)

за позовом Київської міської ради

до Фізичної особи-підприємця Любченка Олега Володимировича

про знесення самочинно побудованого майна,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

Київська міська рада (далі за текстом - позивач) звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи-підприємця Любченка Олега Володимировича (далі за текстом - ФОП Любченко О.В., відповідач) про знесення самочинно побудованого майна.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Київська міська рада жодних рішень щодо передачі земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1, 13-п в Оболонському районі м. Києва у власність чи користування громадянину ОСОБА_3 не приймала. Дії відповідача направлені на заволодіння земельною ділянкою у незаконний спосіб та поза межами встановленого законодавством України порядку набуття прав на землі комунальної власності. Київська міська рада вважає, що наявні правові підстави для усунення перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта нерухомого майна та приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, що і стало підставою звернення до суду.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду

Рішенням Господарського суду міста Києва від 31.03.2026 у справі № 910/12855/25 позовні вимоги задоволено повністю.

Усунуто перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міськради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою місце розташування якої: АДРЕСА_1, шляхом зобов`язання Фізичної особи-підприємця Любченка Олега Володимировича знести об`єкт самочинного будівництва, право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Міндель І. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23.10.2020 індексний номер: 54753386 та від 23.10.2020 індексний номер: 54752264, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2090841880000.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із того, що спірний об`єкт нерухомого майна розміщений на землі комунальної власності територіальної громади міста Києва, рішення про надання земельної ділянки для будівництва чи розміщення такого об`єкта Київською міською радою не приймалося, речове право на земельну ділянку за ОСОБА_3. або ФОП Любченком О. В. не виникало та не реєструвалося.

Місцевий господарський суд також установив відсутність документів, що надавали право на виконання підготовчих чи будівельних робіт та засвідчували прийняття спірного об`єкта в експлуатацію, а первинну державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 у 2020 році проведено на підставі технічного паспорта та довідки про технічні показники об`єкта, які не є документами, що посвідчують набуття права власності на новостворене нерухоме майно.

За таких обставин суд першої інстанції дійшов висновку про самочинний характер будівництва та наявність підстав для усунення перешкод власнику землі шляхом знесення спірного об`єкта.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погоджуючись із прийнятим рішенням суду першої інстанції, Фізична особа-підприємець Любченко Олег Володимирович звернувся до Північного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 31.03.2026 у справі № 910/12855/25 та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову Київської міської ради до Фізичної особи-підприємця Любченка Олега Володимировича про знесення нежитлової будівлі відмовити в повному обсязі.

Скаржник вважає рішення суду першої інстанції незаконним та таким, що ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права і порушенням норм процесуального права.

В обґрунтування апеляційної скарги ФОП Любченко О. В. посилається на відповідь Державної інспекції архітектури та містобудування України від 12.01.2026 № 313/07-26 та відповідь Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва, отриману на запит суду, стверджуючи, що контролюючими органами порушень на об`єкті не зафіксовано та підстав для скасування реєстраційних дій не встановлено. На думку скаржника, тривале невжиття органами влади заходів щодо спірного об`єкта сформувало у нього правомірні очікування щодо законності володіння майном, а тому задоволення позову суперечить принципу належного урядування, про який ідеться у рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Рисовський проти України».

Апелянт також зазначає, що протягом тривалого часу відкрито володіє майном та сплачує податки. На його думку, прийняття державою таких платежів свідчить про визнання легітимності його майнового становища та разом із тривалою бездіяльністю органів влади створило правомірні очікування щодо стабільності зареєстрованого права.

Крім того, скаржник вважає знесення спірної будівлі непропорційним та надмірним заходом. Посилаючись на практику Верховного Суду та рішення Європейського суду з прав людини у справах «Іванова та Черкезов проти Болгарії» і «Hamer v. Belgium», відповідач стверджує, що знесення самочинного будівництва є крайнім заходом, який має застосовуватися лише після вичерпання інших можливостей усунення порушень.

Також скаржник вказує на неналежну оцінку судом першої інстанції заяв свідків ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , які, за його доводами, підтвердили існування об`єкта в його теперішньому стані з 2012 року та наявність раніше на відповідному місці іншої будівлі. Вважає, що з урахуванням установленого статтею 79 Господарського процесуального кодексу України стандарту вірогідності доказів версія відповідача про тривале існування об`єкта є більш вірогідною.

Окремо апелянт зазначає, що позивач не довів фактичного порушення прав територіальної громади, оскільки спірна будівля має незначну площу, використовується для здійснення господарської діяльності, пов`язаної з реалізацією води, не створює загрози життю чи здоров`ю громадян, а скарги на її функціонування відсутні.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 27.04.2026 апеляційну скаргу ФОП Любченка О.В. передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючої судді (судді-доповідача) - Бестаченко О.Л., суддів: Скрипки І.М., Шаратова Ю.А.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 30.04.2026 апеляційну скаргу ФОП Любченка О.В. на рішення Господарського суду міста Києва від 31.03.2026 у справі № 910/12855/25 залишено без руху та надано строк для усунення недоліків, а саме для подання до Північного апеляційного господарського суду доказів сплати судового збору у розмірі 3 633,60 грн.

06.05.2026 до апеляційної інстанції через "Електронний суд" від ФОП Любченка О.В. надійшла заява про усунення недоліків апеляційної скарги, до якої додано платіжну інструкцію № 3596 від 05.05.2026 на суму 3633,60 грн (три тисячі шістсот тридцять три гривні 60 копійок) на підтвердження сплати судового збору.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.05.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ФОП Любченка О.В. на рішення Господарського суду міста Києва від 31.03.2026 у справі № 910/12855/25, призначено її до розгляду на 23.06.2026. Витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи № 910/12855/25.

18.05.2026 на адресу Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 910/12855/25.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.06.2026 задоволено клопотання представника ФОП Любченка О.В., адвоката Коваля В.Б. про відкладення розгляду справи. Відкладено розгляд справи до 11.08.2026.

Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу

Київська міська рада у порядку статті 263 Господарського процесуального кодексу України (далі за текстом - ГПК України) своїм правом не скористалась, до Північного апеляційного господарського суду відзиву на апеляційну скаргу не подавала.

Позиції учасників справи та явка представників сторін у судове засідання

У судове засідання 11.08.2026 з`явились представники учасників справи.

Представник позивача заперечив проти задоволення апеляційної скарги, просив залишити її без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 31.03.2026 у справі № 910/12855/25 залишити без змін.

Представник відповідача підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі, просив її задовольнити, а рішення Господарського суду міста Києва від 31.03.2026 у справі № 910/12855/25 скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити Київській міській раді в задоволенні позовних вимог повністю.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

14.05.2020 Товариством з обмеженою відповідальністю "Армовірбуд" на замовлення ОСОБА_3 виготовлено технічний паспорт на групу нежитлових приміщень № 1 (торгове приміщення).

Того ж дня Товариством з обмеженою відповідальністю "Армовірбуд" видано довідку про технічні показники об`єкта та підтвердження адреси без номера, в якій зазначено, що групу нежитлових приміщень № 1 під літ. «А» побудовано господарським способом у 1991 році.

25.05.2020 приватним нотаріусом Меженською Кароліною Сергіївною проведено державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_3 на групу нежитлових приміщень № 1 під літ. "А" загальною площею 64,0 кв. м. Підставою державної реєстрації зазначено довідку про технічні показники об`єкта нерухомого майна без номера від 14.05.2020, видану Товариством з обмеженою відповідальністю "Армовірбуд".

11.09.2020 Товариством з обмеженою відповідальністю "Армовірбуд" на замовлення ОСОБА_3 виготовлено технічний паспорт на громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, інвентаризаційна справа № 2733/01/20, та видано довідку про технічні показники об`єкта № 2733.

17.09.2020 приватним нотаріусом Меженською Кароліною Сергіївною проведено державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_3 на нежитлову будівлю під літ. "А" загальною площею 64,0 кв. м. Підставами державної реєстрації зазначено технічний паспорт № 2733/01/20 від 11.09.2020 та довідку про технічні показники об`єкта нерухомого майна № 2733 від 11.09.2020, видані Товариством з обмеженою відповідальністю "Армовірбуд".

23.10.2020 між ОСОБА_3 та Любченком Олегом Володимировичем укладено два договори дарування, посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Міндель І. В. та зареєстровані за № 1364 і № 1367, за якими ОСОБА_3 подарував Любченку О. В. частки у праві на нежитлову будівлю під літ. "А" загальною площею 64,0 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

На підставі зазначених договорів 23.10.2020 за Любченком Олегом Володимировичем проведено державну реєстрацію права на спірний об`єкт, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 229481251 та № 229488306 від 23.10.2020, а також інформаційною довідкою № 447207859 від 10.10.2025.

Рішенням Київської міської ради від 08.09.2022 № 5419/5460 "Про перейменування проспекту в Оболонському районі міста Києва" АДРЕСА_1 перейменовано на АДРЕСА_1.

31.01.2025 головним спеціалістом Департаменту територіального контролю міста Києва складено припис № 2025044406 у зв`язку з виявленими порушеннями Правил благоустрою міста Києва та запропоновано ФОП Любченку О. В. надати копії дозвільної документації на розміщення споруди.

31.01.2025 ФОП Любченко О. В. листом № 17 надав Департаменту територіального контролю міста Києва копії витягів із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підтвердження проведеної державної реєстрації.

19.08.2025 Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом № 055-11201 повідомив, що в Реєстрі адрес у місті Києві відсутні відомості про документ щодо присвоєння адреси АДРЕСА_1. За даними електронної бази документообігу Департаменту та Міської інформаційно-аналітичної системи "Містобудівний кадастр м. Києва" містобудівні умови та обмеження для проєктування об`єкта будівництва за вказаною адресою не надавалися, відомості про реєстрацію схеми генерального плану об`єкта будівництва відсутні.

19.08.2025 Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва листом № 073-2812 повідомив, що до Департаменту не надходили документи щодо спірного об`єкта, передбачені законодавством для виконання підготовчих та будівельних робіт і прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію. Департамент не видавав та не реєстрував документів, які надають право на виконання підготовчих чи будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію спірного об`єкта.

Згідно з листом Комунального підприємства Київської міської ради "Київське міське бюро технічної інвентаризації" від 02.10.2025 № 062/14-9260 за даними реєстрових книг державна реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1, до запровадження Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не проводилася.

Листом від 03.10.2025 № 073-3515 Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва повторно повідомив, що до Департаменту не надходили документи, визначені Законом, Порядком виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466 та Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461, щодо об`єкта будівництва за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:78:099:0033). Відповідно, Департамент не видавав, не реєстрував документів, що дають право на виконання підготовчих / будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом зазначеного вище об`єкта.

Відповідно до листа Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)від 06.10.2025 № 055-13499, згідно з даними електронної бази документообігу Департаменту, даними Міської інформаційно-аналітичної системи забезпечення містобудівної діяльності "Містобудівний кадастр м. Києва" містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва за адресою АДРЕСА_2 (кадастровий номер 8000000000:78:099:0033) не надавались.

У Реєстрі адрес відсутні відомості про документи щодо присвоєння адреси будь-яким об`єктам нерухомого майна в межах земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:78:099:0033, зокрема АДРЕСА_2 .

Київська міська рада рішень про передачу земельної ділянки за місцем розташування спірного об`єкта ОСОБА_3, Любченку О. В. або іншим пов`язаним із ними особам у власність чи користування не приймала. Доказів виникнення та державної реєстрації за цими особами речового права на земельну ділянку матеріали справи не містять.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції, ухвалюючи постанову та оцінка аргументів учасників справи

Відповідно до частин першої, четвертої статті 269 Господарського процесуального кодексу України (далі за текстом - ГПК України) суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Предметом спору у цій справі є вимога Київської міської ради про усунення перешкод власнику - територіальній громаді міста Києва у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкту самочинного будівництва.

Відповідно до частини першої статті 317 Цивільного кодексу України (далі за текстом - ЦК України) власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

За положеннями частин першої, другої статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Статтею 391 ЦК України передбачено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

За положеннями частин першої, третьої, четвертої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням. Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються статтею 376 цього Кодексу.

Особливості здійснення права власності на землю, набуття прав на земельні ділянки та захист таких прав врегульовані Земельним кодексом України (далі - ЗК України).

Відповідно до частини другої статті 83 ЗК України у комунальній власності перебувають: а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування; в) землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.

За положеннями частин першої, другої статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Статтею 125 ЗК України встановлено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Відповідно до частин другої, третьої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.

Відповідно до статті 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

Згідно з частиною першою статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, корпоративні права в юридичних особах, у тому числі банках, страхових компаніях чи інших господарських товариствах, майно житлового фонду, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження. Спадщина, визнана судом відумерлою, переходить у власність територіальної громади за місцем відкриття спадщини.

Судом першої інстанції встановлено та матеріалами справи підтверджено, що Київська міська рада не приймала рішень про передачу земельної ділянки за місцем розташування спірного об`єкта ОСОБА_3 , за яким у 2020 році було первинно зареєстровано право власності на цей об`єкт, ФОП Любченку Олегу Володимировичу або іншим фізичним чи юридичним особам у власність або користування.

Доказів державної реєстрації за ОСОБА_3 чи ФОП Любченком Олегом Володимировичем права власності, постійного користування, оренди або іншого речового права на землю за місцем розташування спірної будівлі матеріали справи також не містять.

Відповідно до частин першої - сьомої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Кожна з перелічених у частині першій статті 376 ЦК України ознак є самостійною підставою для кваліфікації об`єкта як самочинного будівництва. Однією з таких ознак є зведення нерухомого майна на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 виснувала, що знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі. З огляду на викладене самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

У постанові від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що не допускається набуття права власності на об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку.

Аналогічний підхід щодо правового режиму самочинного будівництва відображено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21.

У цій справі спірна будівля розташована на землі комунальної власності територіальної громади міста Києва, однак рішення про надання відповідної землі для її будівництва або розміщення не приймалося, а речове право на землю ні забудовником, ні наступним набувачем не набувалося.

Крім того, матеріалами справи підтверджено відсутність передбачених законодавством документів на виконання будівельних робіт та прийняття об`єкта в експлуатацію.

Так, 19.08.2025 Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом № 055-11201 повідомив, що у Реєстрі адрес у місті Києві відсутні відомості про документ щодо присвоєння адреси спірному об`єкту, містобудівні умови та обмеження для його проектування не надавалися, відомості про реєстрацію схеми генерального плану об`єкта будівництва відсутні.

Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва листом від 19.08.2025 № 073-2812 повідомив, що до Департаменту не надходили документи щодо спірного об`єкта, передбачені законодавством для виконання підготовчих та будівельних робіт і прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію, та що Департамент не видавав і не реєстрував документів, які надають право на виконання підготовчих чи будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію цього об`єкта.

Такі ж відомості наведені у листі Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва від 03.10.2025 № 073-3515.

Відповідно до листа Комунального підприємства Київської міської ради "Київське міське бюро технічної інвентаризації" від 02.10.2025 № 062/14-9260 за даними реєстрових книг реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_2 до запровадження Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не проводилася.

Первинну державну реєстрацію права на спірний об`єкт у 2020 році проведено за ОСОБА_3 на підставі довідок про технічні показники об`єкта та технічних паспортів, виготовлених ТОВ "Армовірбуд". 23.10.2020 на підставі договорів дарування право на цей об`єкт зареєстровано за Любченком Олегом Володимировичем .

У постанові від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.

Тому проведення державної реєстрації права на нежитлову будівлю спочатку за ОСОБА_3 , а надалі за Любченком Олегом Володимировичем не усуває передбачених статтею 376 ЦК України наслідків, якщо за встановленими обставинами об`єкт є самочинним будівництвом.

При оцінці доказів щодо часу виникнення спірної будівлі суд апеляційної інстанції враховує правила, встановлені статтями 79, 86 ГПК України.

Відповідно до статті 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

За положеннями статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

У довідці ТОВ "Армовірбуд" від 14.05.2020 зазначено про будівництво спірного об`єкта господарським способом у 1991 році. Разом з тим ця довідка складена майже через тридцять років після зазначеного в ній року будівництва, а первинних документів, на підставі яких ТОВ "Армовірбуд" визначило 1991 рік як рік спорудження об`єкта, матеріали справи не містять.

Натомість з досліджених судом першої інстанції даних аерофотозйомки відповідної території в додатку Google Earth Pro вбачається, що у вересні 2010 року спірний об`єкт на місцевості відсутній, а зі співставлення подальших аерокосмічних знімків простежується його поява у 2010 - 2011 роках.

Заяви свідків ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , на які посилається скаржник, не спростовують цих даних. Твердження свідків про існування будівлі у теперішньому стані з 2012 року узгоджується з висновком, зробленим за результатами дослідження аерофотозйомки, про її появу у 2010 - 2011 роках. Пояснення про існування до цього на відповідному місці іншої споруди не підтверджують тотожності такої споруди об`єкту, право на який було зареєстровано у 2020 році, та не доводять правомірності його будівництва.

Порівнявши наведені докази у їх сукупності та взаємному зв`язку, суд апеляційної інстанції погоджується з оцінкою місцевого господарського суду про те, що відомості довідки ТОВ "Армовірбуд" щодо будівництва об`єкта у 1991 році є менш вірогідними, ніж дані аерофотозйомки, які безпосередньо відображають стан відповідної території у конкретні періоди часу.

Належний спосіб захисту права власника земельної ділянки у таких правовідносинах визначений статтею 376 ЦК України.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 виснувала, що належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

У цій же постанові Велика Палата Верховного Суду зазначила, що задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на самочинно побудоване майно, вимоги про скасування державної реєстрації прав або вимоги про припинення права власності не вирішує юридичної долі самочинно побудованого майна та не призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки і розташованого на ній нерухомого майна.

Заявлена Київською міською радою вимога про знесення спірної будівлі відповідає частині четвертій статті 376 ЦК України та спрямована на усунення фактичної перешкоди у користуванні і розпорядженні землею.

Стосовно особи, до якої пред`явлено позов, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 дійшла висновку, що відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою, тобто останній набувач такого об`єкта.

На час звернення з позовом право на спірну будівлю було зареєстровано за ФОП Любченком О.В., тому пред`явлення вимоги про її знесення до останнього набувача узгоджується з наведеним висновком Великої Палати Верховного Суду.

Апеляційний суд не приймає доводи апеляційної скарги про те, що знесення є крайнім заходом, який може бути застосований лише після перевірки можливості перебудови об`єкта.

Верховний Суд у постанові від 29.01.2020 у справі № 822/2149/18 зазначив, що в інших випадках самочинного будівництва, зокрема, (1) якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або (2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи (3) належно затвердженого проекту, стаття 376 ЦК України не ставить можливість знесення об`єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови. Натомість правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. В цьому випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову.

У спірних правовідносинах встановлено як відсутність права на земельну ділянку, так і відсутність документів, що надавали право виконувати будівельні роботи. Тому положення частини сьомої статті 376 ЦК України щодо перебудови об`єкта, зведеного з істотним відхиленням від проекту або з істотним порушенням будівельних норм і правил, не визначають порядок вирішення цього спору.

Посилання скаржника на відповідь Державної інспекції архітектури та містобудування України від 12.01.2026 № 313/07-26 та відповідь Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва також не спростовують установлених обставин. Зміст цих документів, на який посилається апелянт, не підтверджує надання земельної ділянки для будівництва, виникнення речового права на землю, видачу документів, що надавали право виконувати будівельні роботи, або прийняття спірної будівлі в експлуатацію. Відсутність раніше застосованих заходів архітектурно-будівельного контролю не замінює необхідних за законом правових підстав для будівництва та користування землею.

Не підтверджують наявності таких підстав і платіжні документи, на які посилається відповідач.

Відповідно до підпунктів 14.1.72, 14.1.136, 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України (далі - ПК України) земельний податок - обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів; орендна плата для цілей розділу XII цього Кодексу - обов`язковий платіж за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди; плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Надані платіжні інструкції містять призначення платежу "101 Земельний податок з фізичних осіб" за 2016 - 2025 роки. Водночас такі документи не є рішенням Київської міської ради про передачу землі, договором оренди земельної ділянки або доказом державної реєстрації відповідного речового права. Крім того, право на спірну будівлю зареєстровано за ФОП Любченком О.В. лише 23.10.2020, тоді як частина наданих платіжних документів стосується попередніх років. За відсутності належної ідентифікації у цих документах земельної ділянки, яка є предметом спору, їх зміст не дає підстав для висновку про набуття чи визнання за відповідачем права користування цією землею.

Доводи апелянта про виникнення правомірних очікувань у зв`язку з тривалим невжиттям органами влади заходів щодо спірного об`єкта також не змінюють висновків суду першої інстанції.

Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.

Посилаючись на рішення Європейського суду з прав людини у справі "Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland", скаржник не враховує відмінність фактичних обставин цієї справи. У матеріалах справи № 910/12855/25 відсутній акт компетентного органу, яким відповідачу або його правопопереднику було надано право використовувати землю територіальної громади для будівництва спірного об`єкта і на чинність якого вони могли покладатися.

Посилання на принцип належного урядування, сформульований Європейським судом з прав людини у справі "Рисовський проти України", також не створює для відповідача права на землю поза порядком, установленим земельним законодавством. Київська міська рада не скасовує раніше надане нею право на земельну ділянку, оскільки рішення про надання такої землі відповідачу чи його правопопереднику не приймалося.

Твердження про багатодесятирічне толерування державою існування спірного об`єкта не відповідає встановленим обставинам. Дані аерофотозйомки не підтверджують його існування у 1991 році, а державну реєстрацію права проведено лише у 2020 році.

Спірний об`єкт є нежитловою будівлею, яка використовується у підприємницькій діяльності. Відповідач не має речового права на землю, на якій вона розміщена, а матеріали справи не містять документів, що підтверджують законність будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію.

Посилання на рішення Європейського суду з прав людини у справі "Іванова та Черкезов проти Болгарії" не є визначальним для вирішення цього спору, оскільки у тій справі оцінювалися наслідки знесення будинку, який використовувався заявниками як житло. Спірний об`єкт у справі № 910/12855/25 житловим не є.

Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Hamer v. Belgium", на яке також посилається апелянт, не дає підстав для висновку, що тривале невжиття органами влади заходів реагування легалізує незаконно збудований об`єкт або позбавляє власника землі права вимагати усунення порушення.

Втручання у майнові інтереси відповідача ґрунтується на статті 376 ЦК України та спрямоване на відновлення прав територіальної громади на землю. З урахуванням нежитлового характеру спірного об`єкта, відсутності у відповідача права на земельну ділянку, відсутності дозвільних документів на будівництво та заперечень власника землі проти збереження будівлі застосований спосіб захисту не покладає на відповідача індивідуального та надмірного тягаря.

Не впливають на цей висновок і доводи про незначну площу будівлі, реалізацію у ній води, відсутність скарг громадян або загрози життю та здоров`ю людей.

У постанові від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 Велика Палата Верховного Суду пов`язала порушення права власника землі з самим фактом розташування на його земельній ділянці об`єкта іншої особи, оскільки це безстроково обмежує можливість власника використовувати землю та розпоряджатися нею.

Тому посилання скаржника на суспільну корисність здійснюваної ним діяльності не усуває порушення права територіальної громади і не створює правової підстави для використання земельної ділянки комунальної власності.

Київська міська рада як орган, який від імені територіальної громади міста Києва здійснює правомочності власника земель комунальної власності, заперечує проти збереження спірної будівлі на належній територіальній громаді землі. ФОП Любченко О.В. як останній набувач спірного об`єкта є особою, яка на час звернення з позовом створює перешкоди власнику у користуванні та розпорядженні землею.

За таких обставин заявлена Київською міською радою вимога про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення спірного об`єкта відповідає частині четвертій статті 376 ЦК України, статтям 152, 212 ЗК України та правовим висновкам Великої Палати Верховного Суду щодо належного способу захисту прав власника земельної ділянки у разі здійснення на ній самочинного будівництва.

Доводи апеляційної скарги про відсутність порушення права територіальної громади, виникнення правомірних очікувань, тривале невжиття органами влади заходів реагування, сплату податків, відсутність раніше застосованих заходів державного архітектурно-будівельного контролю, необхідність попередньої перебудови об`єкта, неналежну оцінку доказів та непропорційність знесення наведених висновків не спростовують та не свідчать про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права або порушення норм процесуального права, які призвели чи могли призвести до неправильного вирішення справи.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Частиною 1 статті 276 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Зважаючи на вищенаведене, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що рішення Господарського суду міста Києва від 31.03.2026 у справі № 910/12855/25 ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, у зв`язку з чим апеляційна скарга Фізичної особи-підприємця Любченка Олега Володимировича задоволенню не підлягає.

Розподіл судових витрат

Згідно зі статтею 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору за розгляд апеляційної скарги на рішення Господарського суду міста Києва від 31.03.2026 у справі № 910/12855/25 покладаються на Фізичну особу-підприємця Любченка Олега Володимировича.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Любченка Олега Володимировича на рішення Господарського суду міста Києва від 31.03.2026 у справі № 910/12855/25 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 31.03.2026 у справі № 910/12855/25 залишити без змін.

3. Судовий збір за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.

4. Матеріали справи повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. 287-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 12.10.2026.

Головуючий суддя О.Л. Бестаченко

Судді І.М. Скрипка

Ю.А. Шаратов