Рішення від 22 вересня 2026 р. у справі №308/7488/25 — Ужгородський міськрайонний суд Закарпатської області

Справа № 308/7488/25

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

23 вересня 2026 року місто Ужгород

Ужгородський міськрайонний суд Закарпатської області в складі:

головуючого судді - Крегул М.М.,

секретаря судового засідання - Бєлікова К.А.,

за участі позивача ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Ужгород цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним а визнання права власності на нерухоме майно, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з даним позовом, у якому просить: 1) визнати дійсним основний договір купівлі-продажу 1/2 частини квартири АДРЕСА_1 , за яким ОСОБА_2 продала йому належну їй 1/2 частину цієї квартири за ціною 150 000,00 грн. у відповідності до умов попереднього договору від 25.09.2024 року, посвідченого приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Селехманом О.А. за реєстровим №2307; 2) визнати за ним, ОСОБА_1 , право власності на 1/2 частину квартири АДРЕСА_1 , яка належала ОСОБА_2 .

Позов обґрунтовано тим, що квартира АДРЕСА_1 (далі - Квартира) на праві спільної власності без визначення часток належала ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , а рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 09.09.2024 у справі №308/5013/24 визначено, що розмір частки кожного з них становить по 1/2. 25.09.2024 між позивачем та відповідачкою в особі її представника ОСОБА_4 укладено і нотаріально посвідчено попередній договір (далі - Попередній договір), за умовами якого відповідачка зобов`язалася продати та передати позивачу, а позивач зобов`язався купити та прийняти належну відповідачці 1/2 частину Квартири в строк до 15.10.2024 та укласти і нотаріально посвідчити протягом цього строку договір купівлі-продажу цієї частини Квартири на умовах, передбачених Попереднім договором.

Відповідно до п.5 Попереднього договору продаж частини Квартири буде вчинено за ціною 150 000,00 грн. з урахуванням суми забезпечення виконання зобов`язання, а вартість Квартири позивач зобов`язаний сплатити в повному обсязі в момент підписання основного договору. Згідно з п.7 Попереднього договору в забезпечення зобов`язань позивач передав відповідачці 50 000,00 грн, яка вважається забезпечувальним платежем і буде врахована при розрахунку за основним договором як частина коштів, сплачена попередньо за Квартиру.

Позивач стверджує, що окрім Попереднього договору між ним та відповідачкою фактично досягнуто усіх домовленостей щодо укладення основного договору, оскільки у Попередньому договорі відображено всі істотні умови основного договору (предмет, ціна). Проте відповідачка до цього часу не виконує обов`язок з укладення та нотаріального оформлення основного договору, тобто ухиляється від його нотаріального посвідчення, а його неодноразові усні звернення до відповідачки та її представника ОСОБА_4 залишаються без реагування.

Ухвалою Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 23.06.2025 року відкрито провадження у справі, розгляд справи призначено у порядку загального позовного провадження.

Ухвалою суду від 25.07.2025 року закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду по суті.

У судовому засіданні позивач позов підтримав, посилаючись на обставини, викладені у позовній заяві, та наявні у справі докази, просив позовні вимоги задовольнити.

Відповідач у судове засідання не з`явилась, про дату, час і місце розгляду справи повідомлялася належним чином.

Заслухавши пояснення позивача, з`ясувавши обставини справи та дослідивши докази по справі, суд приходить до наступного висновку.

Судом встановлено, що квартира АДРЕСА_1 на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 29.02.2016 серії НОМЕР_1 , виданого виконавчим комітетом Ужгородської міської ради на підставі рішення від 24.02.2016 №46, належала на праві спільної сумісної власності ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 31.05.2017, індексний номер витягу 88467950.

Рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 09.09.2024 у цивільній справі №308/5013/24, яке набрало законної сили 09.10.2024, визначено, що розмір часток співвласників Квартири є рівним і становить по 1/2 частці кожного з них.

25.09.2024 між ОСОБА_2 (Продавець), від імені якої діяв ОСОБА_4 на підставі довіреності, посвідченої 26.09.2014 приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Селехман О.А. за реєстровим №1782, та ОСОБА_1 (Покупець) укладено Попередній договір, який посвідчений приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Селехманом О.А. та зареєстрований в реєстрі за №2307.

Відповідно до п.1 Попереднього договору Продавець зобов`язався продати та передати Покупцеві, а Покупець зобов`язався купити та прийняти від Продавця належну Продавцеві частину Квартири, яка буде визначена рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області у цивільній справі №308/5013/24 після набрання ним законної сили, у строк до 15 жовтня 2024 року та укласти і нотаріально посвідчити протягом цього строку договір купівлі-продажу (далі - Основний договір) цієї частини Квартири на умовах, передбачених Попереднім договором.

Згідно з п.5 Попереднього договору продаж частини Квартири буде вчинено за ціною 150 000,00 грн з урахуванням суми забезпечення виконання зобов`язання, переданої за цим договором; вартість Квартири Покупець зобов`язаний сплатити Продавцеві в повному обсязі в момент підписання Основного договору. Відповідно до п.6 Попереднього договору витрати по укладенню Основного договору і державній реєстрації права власності Покупця сторони несуть порівну.

Пунктом 7 Попереднього договору передбачено, що в забезпечення зобов`язань за цим договором Покупець передає Продавцеві грошову суму в розмірі 50 000,00 грн на підтвердження укладення в подальшому Основного договору та забезпечення його виконання; ця сума, отримана Продавцем до моменту підписання Попереднього договору, вважається забезпечувальним платежем і буде врахована при здійсненні розрахунку при укладенні Основного договору як частина коштів, сплачена попередньо за Квартиру.

Згідно з п.8 Попереднього договору при підписанні Основного договору Продавець зобов`язується передати Покупцеві технічний паспорт Квартири та інші документи, що стосуються Квартири. Відповідно до п.10 Попереднього договору всі істотні умови договору купівлі-продажу частини Квартири, які не встановлені Попереднім договором, погоджуються за домовленістю сторін, при цьому сторони гарантували, що протягом строку, зазначеного в п.1, узгодять усі істотні умови договору купівлі-продажу частини Квартири, які не визначені Попереднім договором.

У п.11 Попереднього договору сторони визначили, що у разі необґрунтованого ухилення Продавця від укладення і нотаріального посвідчення Основного договору купівлі продажу частини квартири, передбаченого попереднім договором, ПРОДАВЕЦЬ матиме право звернутися до суду про визнання дійсним основного договору купівлі-продажу частини квартири згідно з умовами, передбаченими даним попереднім договором, у відповідност ідо положень ч. 2 ст. 635 і ч. 2 ст. 220 ЦК України.

У разі визнання в судовому порядку Основного договору купівлі-продажу частини квартири укладеним, Покупець зобов`язаний виплатити Продавцеві повну вартість Квартири за вирахуванням суми забезпечувального платежу, передбаченого п.7 попереднього договору, протягом одного місяця з дня набрання рішенням суду законної сили.

Основний договір купівлі-продажу частини Квартири у письмовій формі сторонами не складався та не підписувався, нотаріально не посвідчувався, що позивачем не заперечується та підтверджується матеріалами справи.

Отримання Продавцем від Покупця 50 000,00 грн забезпечувального платежу підтверджується п.7 Попереднього договору. Доказів сплати позивачем решти ціни частини Квартири (100 000,00 грн), яка відповідно до п.5 Попереднього договору підлягала сплаті в момент підписання Основного договору, у тому числі внесення цих коштів на депозит нотаріуса чи суду, матеріали справи не містять.

Зі змісту позовної заяви вбачається, що позивач зобов`язується сплатити її лише після набрання рішенням суду законної сили. На передання йому у володіння чи власність частини Квартири позивач не посилається.

Позовну заяву подано до суду 29.05.2025, тобто після спливу строку, встановленого п.1 Попереднього договору для укладення Основного договору. Доказів того, що у межах цього строку (до 15.10.2024) позивач направляв відповідачці чи її представнику пропозицію (оферту) укласти Основний договір, проєкт Основного договору або запрошення з`явитися до нотаріуса для його посвідчення, а відповідачка відмовилась від цього чи ухилялась, суду не надано. Посилання позивача на його неодноразові усні звернення до відповідачки та її представника ОСОБА_4 жодними доказами не підтверджені.

Відповідно до статей 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Норма ст. 626 ЦК України визначає, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 638 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Згідно із вимогами ч. 1 ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Частиною 2 ст. 635 ЦК України передбачено, що сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Відповідно до ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Відповідно до ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

За правилами ч. 2 ст. 220 ЦК України у випадку, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

Зазначена ч. 2 ст. 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору.

Укладення попереднього договору та виконання умов, які у ньому були передбачені, є лише передумовами для укладення основного договору, і не заміняє собою основний договір. Попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання - укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

Верховний Суд у постановах від 25.05.2022 у справі №755/16339/19, від 03.06.2021 у справі №522/970/18 зазначав, що предметом попереднього договору є укладення у майбутньому основного договору на умовах та у строки, визначені попереднім договором; укладення попереднього договору та виконання його умов є лише передумовами для укладення основного договору і не заміняє собою основний договір, а внаслідок неукладення основного договору зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється. Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства прямо не передбачено такого правового наслідку невиконання попереднього договору, як визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу (постанова від 03.06.2021 у справі №522/970/18). У постанові від 16.05.2019 у справі №450/563/17 Верховний Суд виснував, що припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно. У постанові від 21.11.2018 у справі №321/1496/15-ц Верховний Суд вказав, що звернення до суду після того, як попередній договір припинив дію на підставі ч. 3 ст. 635 ЦК України, виключає підстави для застосування ст. 220 ЦК України. Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України суд враховує ці висновки при вирішенні даного спору.

Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу квартири або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Згідно зі ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Статтею 334 ЦК України визначено, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Відповідно до ст. 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.

Відповідно до норм статей 12, 13 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, при цьому суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом, тобто обов`язок доказування лежить на сторонах цивільно-правового спору.

Попереднім договором від 25.09.2024 сторони зобов`язалися укласти у строк до 15.10.2024 Основний договір купівлі-продажу частини Квартири на умовах, визначених цим договором. Сам по собі Попередній договір не є договором купівлі-продажу, не спричиняє переходу до позивача права власності на частину Квартири та не замінює собою Основний договір.

Основний договір, про визнання дійсним якого просить позивач, сторонами не укладався, він не складений у письмовій формі, не підписаний сторонами та не посвідчувався нотаріально. Позивач фактично просить суд визнати дійсним договір, якого сторонами не вчинено, тоді як за змістом ч. 2 ст. 220 ЦК України суд може визнати дійсним лише правочин, який сторони вчинили у письмовій формі, змістом якого вони досягли згоди з усіх істотних умов, і лише нотаріальне посвідчення якого не відбулося через ухилення однієї із сторін. Укладення Основного договору у майбутньому є лише предметом зобов`язання за Попереднім договором.

Той факт, що у Попередньому договорі визначено предмет і ціну, не свідчить про досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов Основного договору та про вчинення самого Основного договору. Сторони у п. 10 Попереднього договору прямо передбачили, що істотні умови договору купівлі-продажу частини Квартири, не встановлені Попереднім договором, будуть погоджені ними додатково у межах строку, визначеного п. 1 цього договору. Письмових доказів досягнення такої згоди, як того вимагає ч. 2 ст. 220 ЦК України, позивачем суду не надано (ст. 81 ЦПК України).

Не підтверджено і виконання (повне чи часткове) Основного договору, яке є обов`язковою умовою застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України. Передача позивачем 50 000,00 грн за п. 7 Попереднього договору здійснена на підтвердження укладення Основного договору у майбутньому та в забезпечення його виконання, тобто є забезпеченням виконання зобов`язання за Попереднім договором, а не виконанням Основного договору, який сторонами не укладено. Решту ціни позивач не сплатив, на передання йому частини Квартири не посилається.

Наявність у п. 11 Попереднього договору умови про можливість звернення до суду з позовом про визнання дійсним Основного договору не змінює визначених законом підстав застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та не може замінити собою Основний договір, оскільки повноваження суду визнати договір дійсним обумовлені наявністю підстав, встановлених законом, а не домовленістю сторін. Посилання позивача на ч. 2 ст. 635 ЦК України є безпідставним, оскільки наслідком необґрунтованого ухилення від укладення основного договору ця норма визначає відшкодування збитків, завданих простроченням, а не визнання основного договору дійсним чи укладеним.

Крім того, строк, у який сторони зобов`язалися укласти Основний договір, спливав 15.10.2024. У цей строк Основний договір укладено не було, доказів направлення сторонами одна одній до спливу цього строку пропозиції про його укладення суду не надано, а усні звернення позивача, на які він посилається, нічим не підтверджені (ст. 81 ЦПК України). Отже, відповідно до ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов`язання сторін укласти Основний договір припинилося в силу закону до звернення позивача до суду (29.05.2025). З його припиненням відпали й правові підстави для вимог, спрямованих на оформлення Основного договору в судовому порядку, у тому числі шляхом визнання його дійсним. Доказів необґрунтованого ухилення відповідачки від нотаріального посвідчення Основного договору позивачем також не надано.

Окрім цього, суд звертає увагу, що відповідно до п. 11 Попереднього договору сторони погодили, що у разі необґрунтованого ухилення Продавця від укладення та нотаріального посвідчення Основного договору саме Продавець матиме право звернутися до суду з позовом про визнання такого договору дійсним. Отже, зазначеним пунктом договору сторони прямо визначили суб`єкта, якому надається право на звернення до суду з відповідною вимогою, а саме Продавця, тоді як позов у цій справі пред`явлено Покупцем. При цьому, доказів зміни сторонами відповідної умови попереднього договору або погодження іншого порядку реалізації передбаченого нею права суду не надано. Водночас сама по собі ця договірна умова не може змінювати встановлені законом підстави для визнання правочину дійсним та не звільняє позивача від обов`язку довести наявність передбачених частиною другою статті 220 ЦК України умов для застосування такого способу захисту.

Вимога про визнання за позивачем права власності на 1/2 частину Квартири є похідною від вимоги про визнання дійсним Основного договору, оскільки саме цей договір позивач визначає підставою набуття права власності. Попередній договір такої підстави не створює, а за відсутності Основного договору (нотаріально посвідченого або визнаного судом дійсним) підстава набуття позивачем права власності на спірну частину Квартири, передбачена ст. 328, 334 ЦК України, відсутня. Позивач власником цієї частини Квартири не є, а доказів набуття ним права власності з підстав, передбачених законом, суду не надано, тому вимога про визнання права власності задоволенню також не підлягає. Враховуючи, що у задоволенні вимоги про визнання договору дійсним відмовлено, суд позбавлений можливості визнати за позивачем право власності на майно, право на яке за таким договором не виникло.

На основі повно та всебічно з`ясованих обставин справи, підтверджених доказами, дослідженими в судовому засіданні, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин, та правові норми, які підлягають застосуванню, суд дійшов висновку, що вимоги позивача про визнання договору купівлі-продажу дійсним не підлягають задоволенню, оскільки Основний договір сторонами не укладався, письмових доказів досягнення згоди з усіх його істотних умов та його виконання не надано, а зобов`язання з його укладення за Попереднім договором припинилося на підставі ч. 3 ст. 635 ЦК України, тому відсутні підстави для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України. Відтак не підлягає задоволенню і похідна від неї вимога про визнання права власності на нерухоме майно, тому у задоволенні позову слід відмовити.

Оскільки в задоволенні позову відмовлено повністю, судові витрати відповідно до положень ст. 141 ЦПК України не стягуються.

Керуючись статтями 13, 43, 76-81, 141, 263, 265, 268, 354 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним а визнання права власності на нерухоме майно - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга подається безпосередньо до Закарпатського апеляційного суду.

Сторони справи:

Позивач: ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_2 ).

Відповідач: ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_3 , останнє відоме місце проживання: АДРЕСА_3 ).

Повний текст рішення складено та проголошено 25.09.2026 року о 15 год.10 хв..

Суддя Ужгородського

міськрайонного суду М.М. Крегул