Рішення від 01 жовтня 2026 р. у справі №585/2185/26 — Роменський міськрайонний суд Сумської області

Справа № 585/2185/26

Номер провадження 2/585/1469/26

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 жовтня 2026 року м.Ромни

Роменський міськрайонний суд Сумської області у складі головуючої судді: Машини І.М., при секретарі Рибіна Н.В.,

сторін по справі:

представника позивача - ОСОБА_1 ,

представника відповідача: Демчук Є.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні залі суду м. Ромни, позовну заяву ОСОБА_2 , представник ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ», представник Демчук Євген Вікторович, третя особа Кривоозерська селищна рада Миколаївської області, про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та скасування державної реєстрації права оренди,-

встановив:

Позивачка ОСОБА_2 в особі представника ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ», представник ОСОБА_3 , третя особа Кривоозерська селищна рада Миколаївської області, про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та скасування державної реєстрації права оренди.

Позовні вимоги мотивовані тим, що ОСОБА_2 , є власницею земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,9364 га, кадастровий номер: 5920987900:06:002:0043, що розташована на території Хустянської сільської ради Роменського (раніше Буринського) району Сумської області, та належить їй на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯД №163415, виданого Буринською райдержадміністрацією 19 липня 2006 року.

19 листопада 2015 року між ОСОБА_2 (Орендодавцем) та ПрАТ «РАЙЗ-МАКСИМКО (Орендарем) було укладено Договір оренди землі №177, згідно якого Орендодавець передав Орендарю в строкове платне користування земельну ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,9364 га, кадастровий номер: 5920987900:06:002:0043, що розташована на території Хустянської сільської ради Буринського району Сумської області.

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 28.05.2026 р. (номер інформаційної довідки: 479388388) Договір було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 21.09.2016 р. Номер запису про інше речове право: 16507574.

Згідно п. 8 Договір було укладено до 31 грудня 2022 року.

01 січня 2018 року між ПрАТ «РАЙЗ-МАКСИМКО», ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» та ОСОБА_2 було укладено Додаткову угоду (про заміну сторони та внесення змін і доповнень до Договору оренди). Внаслідок укладення цієї додаткової угоди строк дії договору було продовжено до 31.12.2025 року.

Протягом 2025 року представники ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» неодноразово телефонували Андрейченко Ганні Михайлівні з приводу продовження дії договору оренди землі, укладеного 19 листопада 2015 року. Але позивачка кожного разу повідомляла про небажання продовжувати з ними будь-які договірні відносини.

22 жовтня 2025 року ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» надіслав ОСОБА_2 лист-повідомлення про намір продовжити дію Договору оренди землі №177 від 19.11.2015 року, вжиття власником землі заходів для забезпечення виконання вимог ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та недопущення порушення права землекористувача, який містив два примірника Додаткової угоди №__ від 22.10.2025 р. до Договору оренди землі № 177 від 19.11.2015 року, з підписом та печаткою ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ».

Зі змісту даного листа вбачається, що відповідач посилаючись на п. 8 вищезазначеного договору вказує та визнає, що Договір укладено на строк 10 років до 31.12.2025 р. Про те, що існує додаткова угода чи договір оренди від 25.12.2024 р., якою визначено строк дії основного Договору оренди землі №177 від 19.11.2015 р. до 31.12.2032 року в даному листі не було вказано.

Позивачка не мала наміру продовжувати Договір оренди землі б/н від №177 від 19.11.2015 року на той же строк і на тих же умовах, а тому не підписувала надіслані їй листом два примірника Додаткових угод від 22.10.2025 року. Натомість листом з описом вкладення від 31 жовтня 2025 року повідомила ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» про своє небажання поновлювати договір оренди на новий строк. ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» отримало лист 04.11.2025 року, про що свідчить повідомлення про вручення поштового відправлення.

З метою уточнення інформації про перелік документів, необхідних для припинення реєстрації права оренди по закінченню договору оренди, у січні 2026 року ОСОБА_2 звернулася до державних реєстраторів речових прав на нерухоме майно, на що їй було повідомлено, що строк дії договору оренди щодо належної їй земельної ділянки площею 3,9364 га, кадастровий номер: 5920987900:06:002:0043, закінчується 31.12.2032 року.

З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від ОСОБА_2 дізналася, що дата закінчення Договору оренди землі №177 від 19.11.2015 р. була змінена Додатковою угодою (Договором оренди землі) б/н від 25.12.2024 року та на даний час Договір діє до 31.12.2032 року.

При цьому, ОСОБА_2 Додаткову угоду (Договір оренди землі в новій редакції) від 25.12.2024 року до Договору оренди землі №177 від 19.11.2015 р., не укладала та не підписувала.

05 березня 2026 року, ОСОБА_2 звернулася до ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» з листом-вимогою про повернення земельної ділянки власнику. ОСОБА_2 в листі запропонувала досудовий порядок вирішення спору шляхом укладення з нею протягом трьох днів з моменту отримання листа додаткову угоду про розірвання Договору оренди землі №177 від 19.11.2015 року, зареєструвати її в Державному реєстрі речових прав та негайно повернути належну їй земельну ділянку площею 3,9364 га, кадастровий номер: 5920987900:06:002:0043, що розташована на території Хустянської сільської ради Роменського (раніше Буринського) району Сумської області.

Даний лист ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» отримало 11.03.2026 року, що підтверджується повідомленням про вручення рекомендованого поштового відправлення з описом вкладення.

Але відповідач ніяким чином не відреагував на лист позивачки, не вчинив будь-яких дій щодо укладення додаткової угоди про розірвання Договору оренди землі №177 від 19.11.2015 року, про що свідчить Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 28.05.2026 р.

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 28.05.2026 р. (номер інформаційної довідки: 479388388) зміни в речове право - право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5920987900:06:002:0043, що розташована на території Хустянської сільської ради Роменського (раніше Буринського) району Сумської області, на підставі Договору оренди землі б/н від 25.12.2024 року, було внесено по рішенню державного реєстратора Кривоозерської селищної ради Миколаївської області Микитей М.О. від 09.12.2025 р., індексний номер рішення: 82294189.

31 грудня 2025 року закінчилася дія Договору оренди землі №177 від 19.11.2015 р. (з відповідними змінами, внесеними Додатковою угодою б/н від 01.01.2018 р.) укладеного між ОСОБА_2 (Орендодавцем) та ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» (Орендарем).

У зв`язку з тим, що Додаткову угоду (Договір оренди землі в новій редакції) б/н від 25.12.2024 року до Договору оренди землі №177 від 19.11.2015 р., укладеного між ОСОБА_2 (Орендодавцем) та ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» (Орендарем) позивачка не укладала та не підписувала, будь-яких доручень на укладення таких угод від свого імені нікому не давала, не приймала наслідків такої угоди та не бажала їх настання, підпис у цьому документі їй не належить, то вона вважає, що дії відповідача щодо самовільного використання її земельної ділянки понад строк дії догвору є незаконними та такими, що створюють їй суттєві перешкоди у користуванні та розпорядженні майном, оскільки вказаний правочин нею не вчинявся та не відповідає її волевиявленню.

На час звернення до суду дія договору оренди землі, який підписувала позивачка, припинена.

Враховуючи викладене, сторона позивача вважає, що усунення перешкод у користуванні належною позивачці земельною ділянкою шляхом повернення їх власнику відповідачем, з огляду на те, що права та обов`язки сторін за додатковою угодою не виникли через її неукладеність, є ефективним способом захисту порушеного права власника.

Крім того, реєстрація неукладеної сторонами Додаткової угоди б/н від 18.09.2024 року до Договору оренди землі б/н від 25.06.2020 року порушує права та законні інтереси позивачки на розпорядження власністю - земельною ділянкою.

Отже, реєстрація права оренди за відповідачем на земельну ділянку, у той час коли додаткову угоду, якою змінено термін дії договору оренди до 31.12.2032 року, позивач не підписував, не відповідає вимогам закону.

Відповідно до положення статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» належними способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав.

Таким чином, ефективним способом захисту та таким, що забезпечує реальне відновлення порушеного права у випадку реєстрації неукладеного між сторонами договору оренди (додаткової угоди), є усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном шляхом його повернення власнику та скасування державної реєстрації права оренди.

У Постанові від 05 серпня 2020 року у справі № 125/702/17 Верховний Суд дійшов висновку, що реєстрація неукладеного між сторонами договору оренди порушує права та законні інтереси позивача на розпорядження власністю - земельною ділянкою.

Реєстрація права оренди на земельну ділянку, коли договір оренди власник фактично не підписував, тобто цей правочин є неукладеним, не відповідає вимогам закону.

У відзиві ТОВ «Райз Північ» просить в задоволенні позову відмовити в повному обсязі, посилаючи на наступне.

Між Позивачем та ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» дійсно наявні правовідносини у сфері оренди землі на підставі договору оренди землі, в який в подальшому вносилися зміни.

Земельна ділянка перебуває в користуванні ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ», яке в свою чергу як Орендар - сплачує обумовлену договором оренду плату.

Позивач за текстом позову доводить суду, що не підписувала додаткової угоди до договору оренди землі з ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» в 2024 році, тобто що сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків, а отже правочин є таким, що не вчинений (неукладений), права та обов`язки за таким правочином особою взагалі не набуті, а правовідносини за ним не виникли.

Не можемо погодитися із наведеним виходячи із наступного.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18) зроблено правовий висновок про те, що не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону.

За змістом законодавчого регулювання, наведеного як у загальних положеннях про правочини, так і в спеціальних приписах глави 58 ЦК України, якщо договір найму (оренди) землі хоча й має ознаки неукладеного, але виконувався обома його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин від висновку про неукладеність і в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав.

Тобто суду необхідно встановити не просто факт використання спірного майна орендарем, а й те, чи сплачував орендар за таке використання орендодавцю і чи приймав він таку оплату.

У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

Подібних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21).

Тлумачення правочину - це з`ясування змісту дійсного одностороннього правочину чи договору (двостороннього або багатостороннього правочину), з тексту якого неможливо встановити справжню волю сторони (сторін). З урахуванням принципу тлумачення favor contractus (тлумачення договору на користь дійсності) сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 грудня 2022 року у справі № 753/8945/19 (провадження № 61-8829сво21)).

Варто відмітити, що відповідно до Договору та ст. 24 ЗУ «Про оренду землі» Позивач зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) базується ще на римській максимі «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці

сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них. Якщо особа, яка має право на оспорення документа (наприклад, свідоцтва про право на спадщину) чи юридичного факту (зокрема, правочину, договору, рішення органу юридичної особи), висловила безпосередньо або своєю поведінкою дала зрозуміти, що не буде реалізовувати своє право на оспорення, то така особа пов`язана своїм рішенням і не вправі його змінити згодом. Спроба особи згодом здійснити право на оспорення суперечитиме попередній поведінці такої особи і має призводити до припинення зазначеного права (див. постанову Верховного Суду від 07 жовтня 2020 року у справі № 450/2286/16-ц (провадження № 61-2032св19)).

Таким чином поведінка Позивача, який передав земельну ділянку в оренду, а тепер заперечує право Відповідача на користування такою ділянкою вочевидь не є добросовісною.

Аналогічних висновків в тотожній справі дійшов Верховний Суд:

-у постанові від 22 травня 2024 року у справі № 583/3769/21, провадження № 61-7437св23 за позовом ОСОБА_4 до ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ», третя особа - ПРАТ «РАЙЗ-МАКСИМКО», про усунення перешкод у користуванні майном та скасування записів про державну реєстрацію;

-у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 583/3770/21, провадження № 61-7037св23 за позовом ОСОБА_5 до ПРАТ «РАЙЗ МАКСИМКО», ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» про усунення перешкод у користуванні майном та скасування запису про державну реєстрацію.

Узагальнюючи все вищенаведене, договір оренди земельної ділянки між Позивачем та Відповідачем є укладеним, дійсним та чинним, а також таким, що виконується сторонами, а отже не можу бути визнаним судом недійсним (неукладеним).

Ухвалою суду від 03.06.2026 року у даній справі зазначену позовну заяву ОСОБА_2 було прийнято до провадження та призначено до підготовчого судового засідання.

Ухвалою суду від 29.06.2026 року у даній справі було закрито підготовче судове засідання та призначено справу до судового розгляду по суті.

В судовому засіданні представник позивача адвокат Яцун О.П. позовні вимоги підтримала та просила задовольнити.

Представник відповідача адвокат Демчук Є.В. в судовому засіданні заперечував щодо задоволення позовних вимог, посилаючись на їх необґрунтованість.

Представник Кривоозерської селищної ради Миколаївської області до суду не з`явився, повідомлявся належним чином про час та місце розгляду справи.

Заслухавши учасників справи, та дослідивши матеріали справи, суд дійшов до наступного.

Як встановлено судом, ОСОБА_2 згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯД № 163415 від 19.07.2006 року є законною власницею земельної ділянки площею 3,9364 га з кадастровим номером 5920987900:06:002:0043, цільове призначення земельної ділянки - ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

19.11.2015 року між ОСОБА_2 (орендодавець) та ПАТ «Райз-Максимко» (орендар) був укладений договір оренди землі №177, за умовами якого в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,9364 га, в тому числі рілля 3,9364, кадастровий номер 5920987900:06:002:0043, орендна плата складає 7% нормативної грошової оцінки земельної ділянки (6 414,92 грн.), на строк до 31 грудня 2022 року.

Згідно Додаткової угоди №1 від 01.01.2018 року до Договору оренди землі №177, сторони визначили строк дії Договору до 31.12.2025 року.

У листі повідомленні від 22.10.2025 року №283 адресованому ОСОБА_2 , директор ТОВ «Райз Північ» просив останню підписати додаткові угоди на продовження дії Договору оренди земельної ділянки №177 від 19.11.2015 року.

У листі-повідомленні від 31.10.2025 року орендодавець ОСОБА_2 повідомила ТОВ «Райз Північ» про небажання поновлювати договір оренди на новий строк. На підтвердження направлення зазначеного листа позивачка надає копії поштових квитанцій.

У листі-вимозі від 05.03.2026 року адресованому ТОВ «Райз Північ», ОСОБА_2 просить ТОВ «Райз Північ» укласти з нею додаткову угоду про розірвання Договору оренди землі №177 від 19.11.2015 року, зареєструвати її в Державному реєстрі речових прав та негайно повернути належну їй земельну ділянку площею 3,9364 га, кадастровий номер 5920987900:06:002:0043, що розташована на території Хустянської сільської ради Роменського району Сумської області. На підтвердження направлення зазначеного листа позивачка надає копії поштових квитанцій.

Згідно з Інформацїі з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, власником земельної ділянки з кадастровим номером 5920987900:06:002:0043 є ОСОБА_2 , також зареєстрований Договір оренди та додаткові угоди до нього укладений між ТОВ Райз Північ» та ОСОБА_2 на строк до 31.12.2032 року.

На виконання ухвали суду від 29.06.2026 року ТОВ «Райз Північ» була надана копія Додаткової угоди від 25.12.2024 року до договору оренди землі №177 від 19.11.2015 року.

Також у заяві ТОВ «Райз Північ» повідомило суд, що ТОВ «Райз Північ» було направлено запит на повернення оригіналів документів, зокрема оригіналу Додаткової угоди б/н від 25.12.2024 до Договору оренди землі №177 від 19.11.2015 року укладеного з ОСОБА_2 , але згідно отриманої відповіді від ПРАТ «Компанія «Райз» внаслідок аварії водопроводу, частина документів, які були передані на зберігання, була підтоплена, пошкоджена та на підлягає ідентифікації.

Згідно з ч.1 ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Відповідно до частини першої статті 627 Цивільного Кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частини першої статті 777 Цивільного Кодексу України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором,- в розумний строк.

Умови договору найму при його поновлені на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

За частиною другою статті 792 Цивільного Кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, також Земельним Кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі, крім положень статті 777 Цивільного Кодексу України, визначаються також статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка об`єднує два випадки поновлення договору оренди землі: укладання договору на новий строк з застосуванням переважного права орендаря перед іншими особами (частина 1-5 статті 33) та продовження договору за мовчазною згодою сторін на тих самих умовах та на той самий строк (частина шоста статті 33).

Відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції на дату укладання договору, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

У своїй постанові від 28.09.2020 року (справа № 272/440/18) Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 31.10.2025 року ОСОБА_2 направляла на адресу ТОВ «Райз Північ» повідомлення про те, що не бажає поновлювати договір оренди землі на новий строк, та 05.03.2026 року ОСОБА_2 направляла вимогу ТОВ «Райз Північ» про розірвання договору оренди землі та повернення їй земельної ділянки.

Задля дотримання балансу між правами та законними інтересами власника та користувача (орендодавця та орендаря) законодавець передбачив, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова Верховного Суду 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17).

Проте, оскільки орендодавець відмовився поновлювати договори оренди землі, тому припинилося переважне право орендаря, адже переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Для пролонгації відносини оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.

Поняття поновлення договору оренди за статтею 764 ЦК України та переважного права на укладення нового договору оренди відповідно до статті 777 ЦК України не є тотожними. Переважне право орендаря на поновлення договору покликане забезпечити пріоритет його інтересів, воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди на укладення додаткової угоди на поновлення договору оренди.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною 1статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою (частини 2-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі") процедури та наявності волевиявлення сторін.

Аналогічні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 23.01.2019 у справі 902/619/17, від 27.06.2019 року у справі № 923/925/18, від 29.04.2020 року у спраі 912/1138/19, від 17.05.2022 у спрві № 384/30/21, від 24.04.2023 у справі № 608/2591/21.

Таким чином, оскільки матеріалами справи підтверджено відсутність волевиявлення орендодавця на продовження договорів оренди землі з відповідачем, а саме ОСОБА_2 висловила своє небажання продовжувати строк дії договору оренди земельною ділянкою, суд приходить до висновку, що ТОВ «Райз Північ» незаконно користується земельною ділянкою належною позивачці, з огляду на, що позовні вимоги судом визнаються такими, що підлягають до задоволення.

Доводи відповідача про те, що Додаткова угода від 25.12.2024 року до Договору оренди землі №177 від 19.11.2015 року була підписана ОСОБА_6 судом оцінюються критично, оскільки позивачка зазначає, що вона не підписувала цієї угоди, оригінал цієї додаткової угоди у відповідача відсутній. Також позивачка у встановлений договором строк повідомила про своє небажання продовжувати строк дії договору оренди орендаря.

Стосовно посилання відповідача на дії ОСОБА_2 , зокрема щодо фактичної передачі у користування земельної ділянки, та отримання останньою орендної плати у грошовій формі, які, на думку заявника, свідчать про наявність волевиявлення власника на укладення договору оренди земельної ділянки, то Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16 зазначила, що у праві України доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) проявляється, зокрема, у кваліфікації певних поведінкових актів (так званих конклюдентних дій) особи - сторони правочину (наприклад, прийняття оплати за товар за договором купівлі-продажу) як волевиявлення, яке свідчить про вчинення правочину, зокрема про його схвалення (див. постанову Верховного Суду України від 19 серпня 2014 року у справі №3-59гс14). Відповідно до частини другої статті 205 ЦК України правочин, для якого законом не встановлена обов`язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків. Отже, конклюдентними діями може підтверджуватися лише укладення договору в усній формі. Між тим статтею 18 Закону України «Про оренду землі» (в редакції до 01 січня 2013 року) договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. Зазначена норма виключає можливість укладення договору оренди землі шляхом вчинення конклюдентних дій, бо такий договір не може бути зареєстрований.

Однак, як встановлено судом позивачка не мала наміру продовжувати договір оренди, з огляду на, що його реєстрація є незаконною.

Визнання незаконним користування ТОВ «Райз Північ» земельною ділянкою площею 3,9364 га, кадастровий номер: 5920987900:06:002:0043, передбачає, що державна реєстрація іншого речового права на нерухоме майно, похідного від права власності (права оренди), вчиненого на підставі такого договору підлягає скасуванню з одночасним припиненням за ТОВ «Райз Північ» права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5920987900:06:002:0043.

Щодо судових витрат.

Згідно з частиною першою, пунктом 1 частини третьої статті 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу.

Згідно з частинами першою - шостою статті 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом з іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат. Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Розмір витрат на оплату адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг) 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи. У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами. Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 червня 2018 року у справі № 826/1216/16 зроблено висновок, що склад та розмір витрат, пов`язаних з оплатою правової допомоги, входить до предмета доказування у справі.

На підтвердження цих обставин суду повинні бути надані договір про надання правової допомоги (договір доручення, договір про надання юридичних послуг та ін.), документи, що свідчить про оплату гонорару та інших витрат, пов`язаних із наданням правової допомоги, оформлені у встановленому законом порядку (квитанція до прибуткового касового ордера, платіжне доручення з відміткою банку або інший банківський документ, касові чеки, посвідчення про відрядження). Зазначені витрати мають бути документально підтверджені та доведені. Відсутність документального підтвердження витрат на правову допомогу, а також розрахунку таких витрат є підставою для відмови у задоволенні вимог про відшкодування таких витрат.

На підтвердження понесених витрат на правничу допомогу представник позивача - адвокат Яцун О.П. надала: договір про надання правничої допомоги від 05 березня 2026 року, укладений між ОСОБА_2 (клієнт) і Яцун О.П. (адвокат), акт приймання-передачі наданих послуг відповідно до Договору про надання правничої допомоги від 05.03.2026 року на суму 7000 грн., квитанцію до платіжної інструкції на переказ готівки №672510106 від 25.05.2026 року на суму 7000 грн.

У постанові від 19 лютого 2020 року у справі № 755/9215/15-ц (провадження № 14-382цс19) Велика Палата Верховного Суду зазначила, що за результатами аналізу частини третьої статті 141 ЦПК України можна виділити такі критерії визначення та розподілу судових витрат: 1) їх дійсність; 2) необхідність; 3) розумність їх розміру з урахуванням складності справи та фінансового стану учасників справи. Із запровадженням з 15 грудня 2017 року змін до ЦПК України законодавцем принципово по новому визначено роль суду у позовному провадженні, а саме: як арбітра, що надає оцінку тим доказам та доводам, що наводяться сторонами у справі, та не може діяти на користь будь-якої із сторін, що не відповідатиме основним принципам цивільного судочинства. Принцип змагальності знайшов свої втілення, зокрема, у положеннях частин п`ятої та шостої статті 137 ЦПК України, відповідно до яких саме на іншу сторону покладено обов`язок обґрунтування наявності підстав для зменшення розміру витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами, а також обов`язок доведення їх неспівмірності. Тому при вирішенні питання про стягнення витрат на професійну правничу допомогу слід надавати оцінку виключно тим обставинам, щодо яких інша сторона має заперечення. Отже, при вирішенні питання про розподіл судових витрат суд має враховувати конкретні обставини справи, загальні засади цивільного законодавства та критерії відшкодування витрат на професійну правничу допомогу.

Представником відповідача не висловлено було заперечень щодо розміру витрат на правову допомогу понесених позивачем.

Таким чином, з огляду на характер правовідносин у цій справі, проаналізувавши обсяг наданих адвокатом Яцун О.П. послуг, суд вважає, що позовна вимога ОСОБА_2 про відшкодування витрат на професійну правничу допомогу підлягає задоволенню у сумі 7 000,00 грн.

Зазначений розмір витрат на професійну правничу допомогу відповідатиме критерію реальності наданих адвокатських послуг, їх обсягу з урахуванням складності справи, необхідних процесуальних дій сторони.

Також, враховуючи положення ст.141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір в сумі 2 129,92 грн., як за дві вимоги немайнового характеру.

Керуючись ст.ст. 2, 5, 10-13, 81, 84, 95, 141, 258, 259, 263-265 Цивільного процесуального кодексу України, суд, -

ухвалив:

Позовні вимоги ОСОБА_2 , представник ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ», представник Демчук Євген Вікторович, третя особа Кривоозерська селищна рада Миколаївської області, про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та скасування державної реєстрації права оренди, - задовольнити.

Зобов`язати товариство з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» (ЄДРПОУ: 34264631) усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,9364 га, кадастровий номер: 5920987900:06:002:0043, що розташована на території Хмелівської територіальної громади Роменського району Сумської області, що належить на праві власності ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 ), шляхом її повернення власнику.

Скасувати державну реєстрацію права оренди за товариством з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» (ЄДРПОУ: 34264631) земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,9364 га, кадастровий номер: 5920987900:06:002:0043, що розташована на території Хмелівської територіальної громади Роменського району Сумської області, вчинену 09 грудня 2025 року, індексний номер рішення: 82294189, на підставі Додаткової угоди (Договору оренди землі в новій редакції) б/н від 25.12.2024 року до Договору оренди землі №177 від 19.11.2015 р., укладеного між ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» та ОСОБА_2 (з урахуванням змін, внесених Додатковою угодою б/н від 01.01.2018 р.).

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» (ЄДРПОУ: 34264631) на користь ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 ), витрати по сплаті судового збору у розмірі 2 129, 92 грн. та витрати на оплату професійної правничої допомоги адвоката в сумі 7 000,00 грн.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів, з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

З інформацією щодо тексту судового рішення учасники справи можуть ознайомитися за веб-адресою Єдиного державного реєстру судових рішень: http://www.reyestr.court.gov.ua.

Позивач: ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 ), адреса місця проживання: АДРЕСА_1 .

Представника позивача: адвокат Яцун Оксана Петрівна (РНОКПП: НОМЕР_2 ), ел. пошта: ІНФОРМАЦІЯ_2 , тел. НОМЕР_3 .

Відповідач: товариство з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» (ЄДРПОУ: 34264631), адреса місце знаходження: 42304, Сумська область, Сумський район, смт. Степанівка, вул. Заводська, буд.4.

Представник відповідача: Демчук Євген Вікторович (РОНКПП: НОМЕР_4 ), ел. пошта: ІНФОРМАЦІЯ_3 , тел.: НОМЕР_5 , адреса: АДРЕСА_2 .

Третя особа: Кривоозерська селищна рада Миколаївської області (ЄДРПОУ: 04375458), адреса 55104, Миколаївська обл., Первомайський р-н, смт Криве Озеро, майдан Незалежності, 1.

Повний текст рішення складено 12.10.2026 року.

СУДДЯ РОМЕНСЬКОГО МІСЬКРАЙОННОГО СУДУ І. М. Машина