Постанова від 06 жовтня 2026 р. у справі №523/9802/20 — Касаційний цивільний суд Верховного Суду

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 жовтня 2026 року

м. Київ

справа № 523/9802/20

провадження № 61-10471св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Сердюка В. В. (суддя-доповідач),

суддів: Коломієць Г. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Шиповича В. В.,

учасники справи:

позивач - Одеська міська рада,

відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Управління державної реєстрації юридичний департамент Одеської міської ради,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Одеської міської ради, в інтересах якої діє Вінюков Володимир Миколайович, на постанову Одеського апеляційного суду 06 червня 2024 року у складі колегії суддів Дришлюка А. І., Громіка Р. Д., Драгомерецького М. М.,

ВСТАНОВИВ:

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

У червні 2020 року Одеська міська рада звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Управління державної реєстрації юридичний департамент Одеської міської ради, про скасування записів про право власності, скасування рішень державного реєстратора, визнання недійсним договору та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення самочинно прибудованого об`єкта.

Позов обґрунтовано тим, що 03 серпня 2017 року на підставі договору купівлі-продажу територіальна громада м. Одеси відчужила ОСОБА_3 нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 31,8 кв. м. на АДРЕСА_1 , право власності за якою зареєстровано 10 червня 2020 року.

ОСОБА_3 відчужила вказане нежитлове приміщення ОСОБА_1 та за ним було зареєстровано право власності на цей об`єкт, площею 31,8 кв. м за № 22782637. Надалі ОСОБА_1 на підставі довідки та техпаспорту, виготовленого Товариством з обмеженою відповідальністю «Ан Експерт» (далі - ТОВ «Ан Експерт») здійснив реєстрацію змін до розділу, якими загальна площа об`єкта змінена з 31,8 кв. м до 131,3 кв. м, а в подальшому здійснив поділ новоутвореного об`єкта, в результаті чого утворилося два нових об`єкта, один з яких став предметом іпотеки за договором, укладеним з ОСОБА_2 .

Оскільки у власності ОСОБА_4 перебувають натепер два окремо зареєстрованих самочинно збудованих об`єкта: квартири АДРЕСА_2 та АДРЕСА_3 , площами відповідно 269,6 кв. м та 120,4 кв. м, розташовані на земельній ділянці територіальної громади м. Одеси, позивач як власник земель комунальної власності територіальної громади м. Одеси у зв`язку із порушенням права власності на земельну ділянку шляхом здійснення самочинного будівництва загальною площею 390 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , із подальшим його поділом на дві окремі житлові квартири АДРЕСА_2 та АДРЕСА_4 та незаконною реєстрацією права власності на них звернувся до суду з позовом.

Виходячи з наведеного, Одеська міська рада просила суд:

скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 10 вересня 2019 року № 48599636, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення першого поверху за адресою: АДРЕСА_1 ;

скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25 вересня 2019 року № 48863376, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 ;

скасувати запис про право власності від 21 вересня 2019 року № 33392343, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на вказану квартиру;

скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25 вересня 2019 року № 48863605, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на вказану квартиру;

скасувати запис про право власності від 21 вересня 2019 року № 33392549, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 ;

визнати недійсним іпотечний договір від 16 жовтня 2019 року № 2277 та скасувати запис про іпотеку від 16 жовтня 2019 року № 33700536 і рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16 жовтня 2019 року № 49197031;

зобов`язати відповідача за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого об`єкта за адресою: АДРЕСА_1 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Суворовський районний суд м. Одеси (натепер - Пересипський районний суд міста Одеси), рішенням від 25 листопада 2022 року позов Одеської міської ради задовольнив.

Суд вирішив:

скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 10 вересня 2019 року № 48599636, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення першого поверху за адресою: АДРЕСА_1 ;

скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25 вересня 2019 року № 48863376, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на зазначену квартиру;

скасувати запис про право власності від 21 вересня 2019 року № 33392343, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на вказану квартиру;

скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25 вересня 2019 року № 48863605, запис про право власності від 21 вересня 2019 року № 33392549;

визнати недійсним іпотечний договір від 16 жовтня 2019 року № 2277, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 та посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Лутченко А. А.;

скасувати запис про іпотеку від 16 жовтня 2019 року № 33700536, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16 жовтня 2019 року № 49197031;

зобов`язати ОСОБА_1 власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого об`єкта за адресою: АДРЕСА_1 ;

стягнути з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради судові витрати у розмірі 21 020,00 грн.

Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції керувався тим, що земельна ділянка перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, будь-яким особам у власність чи/або користування для будівництва триповерхового будинку (який поділений на дві окремі квартири) не надавалася, тобто об`єкт є самочинно збудованим на землях територіальної громади м. Одеси та підлягає знесенню. ТОВ «Ан Експерт», надавши довідку, посилаючись на нечинну норму, зробило висновок, що за допомогою влаштування перегородок без порушення капітальних несучих стін, несучих конструкцій, призвело до збільшення площі об`єкта щонайменше на 99,5 кв. м, що має означати, що встановлення додаткових перегородок у приміщенні площею 31,8 кв. м призвело до збільшення загальної площі об`єкта. Проте встановлення таких перегородок може призвести тільки до зменшення загальної площі об`єкта. Технічний паспорт не є правовстановлюючим документом, який посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна, та не може бути єдиною підставою для реєстрації змін розділу із збільшення загальної площі об`єкта. ОСОБА_1 не надав усіх передбачених чинним законодавством документів, необхідних для реєстрації змін розділу із збільшенням загальної площі спірного об`єкта. За таких обставин суд задовольнив позов.

Короткий зміст постанови апеляційного суду

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_2 , в інтересах якого діє ОСОБА_5 , оскаржив його в апеляційному порядку.

Одеський апеляційний суд постановою від 06 червня 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якого діє ОСОБА_5 задовольнив, рішення суду першої інстанції скасував та ухвалив нове судове рішення, яким відмовив у задоволенні позовних вимог.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що позивач не надав суду доказів належності Одеській міській раді спірної земельної ділянки, на якій розташоване самочинне будівництво, а також не надав доказів, на підставі оцінки яких можливо встановити місце розташування самочинного будівництва, його конфігурацію, а також площу та конфігурацію земельної ділянки, яку було самочинно забудовано, з урахуванням того, що до ОСОБА_1 11 жовтня 2017 року перейшло у власність нерухоме майно в межах цієї земельної ділянки.

Короткий зміст вимог і доводів касаційної скарги

15 липня 2024 року Одеська міська рада засобами поштового зв`язку подала

до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Одеського апеляційного суду від 06 червня 2024 року у цій справі, у якій, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати постанову Одеського апеляційного суду від 06 червня 2024 року і залишити в силі рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 25 листопада 2022 року.

У касаційній скарзі як на підставу касаційного оскарження судових рішень міститься посилання на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України, зокрема Одеська міська рада зазначає, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку, зокрема:

у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц, від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц, від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17 (щодо необхідності застосування ефективного способу захисту прав позивача);

у постановах Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 та у постановах Верховного Суду від 03 березня 2021 року у справі № 915/161/20 та від 16 січня 2024 року у справі № 910/78/23 (щодо належності та ефективності способу захисту - скасування рішень державних реєстраторів та знесення самочинно збудованого об`єкта);

у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03 грудня 2019 року у справі № 904/10956/16 та у постановах Верховного Суду від 02 жовтня 2019 року у справі № 522/16724/16-ц та від 14 квітня 2021 року у справі № 520/17947/18 (щодо обґрунтування наявності обставин справи належними, допустимими та достовірними доказами, а не на підставі припущень);

у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц (щодо знесення об`єкта особою, яка здійснила самочинне будівництво, в разі заперечення власника земельної ділянки, або якщо це порушує права інших осіб);

у постановах Верховного Суду від 29 січня 2020 року у справі № 822/21249/18, від 24 червня 2020 року у справі № 320/5880/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 404/353/15-ц (якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, без відповідних дозвільних документів, стаття 376 ЦК України не ставить можливість знесення об`єкта самочинного будівництва у залежність від можливостей його перебудови)

у постанові Верховного Суду від 31 травня 2021 року у справі № 320/1889/17 (знесенню самочинно збудованого об`єкта передує виконання вимог частини сьомої статті 376 ЦК України).

Заявник зазначає, що одночасне скасування рішення державного реєстратора, визнання договору іпотеки недійсним та знесення самочинно збудованого об`єкта є належним та ефективним способом захисту, оскільки саме рішення про визнання договору недійсним та скасування рішення державного реєстратора забезпечить можливість внесення відомостей до реєстру та спростовує факт раніше набутого у власність самочинно збудованого об`єкта. Застосування апеляційним судом висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц, призвело до формування необґрунтованого висновку та порушення норм матеріального права при застосуванні норм, закріплених у частині четвертій статті 376 та частині першій статті 391 ЦК України.

Апеляційний суд не врахував, що земельна ділянка перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, будь-яким особам у власність чи користування для будівництва прибудови не надавалася, що спростовує відповідні висновки суду апеляційної інстанції про відмову в позові.

Провадження у суді касаційної інстанції

Верховний Суд ухвалою від 08 серпня 2024 року у складі колегії суддів Сердюка В. В. (суддя-доповідач), Карпенко С. О., Фаловської І. М. відкрив касаційне провадження у справі за поданою касаційною скаргою, витребував справу із суду першої інстанції, надав строк для подання відзиву на касаційну скаргу.

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06 квітня 2026 року визначено склад колегії суддів для розгляду цієї справи: Сердюк В. В. (суддя-доповідач), судді Осіян О. М., Сакара Н. Ю.

Верховний Суд ухвалою від 06 липня 2026 року справу призначив до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 02 жовтня 2026 року визначено склад колегії суддів для розгляду цієї справи: головуючий - Сердюк В. В. (суддя-доповідач), судді, які входять до складу колегії: Коломієць Г. В., Осіян О. М., Сакара Н. Ю., Шипович В. В.

Доводи відзиву на касаційну скаргу

У відзиві на касаційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якого дії ОСОБА_5 , просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване судове рішення апеляційного суду залишити без змін.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

03 серпня 2017 року на підставі договору купівлі-продажу № 1770 територіальна громада м. Одеси відчужила ОСОБА_3 нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 31,8 кв. м на АДРЕСА_1 та зареєстровано за нею право власності 10 червня 2020 року, № запису 211969718 (т. 1, а. с. 88-92). Відповідно до технічного паспорту від 29 лютого 2008 року вказане нежитлове приміщення знаходиться на першому поверсі одноповерхового будинку. Крім того, в додатках до технічного паспорту надана схема, на якій розташований об`єкт, який відчужений за договором від 03 серпня 2017 року, а також декілька інших об`єктів поруч з ним в одну лінію (№№ 501, 503, 504) та гараж із зазначенням загальної площі кожного об`єкта та номера договору (т. 1, а. с. 200-204).

За інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 10 червня 2020 року № 211969718 на підставі договору купівлі-продажу від 03 серпня 2017 року № 1770, договору про повний розрахунок від 14 серпня 2017 року серія та номер 1867, акта приймання-передавання від 14 серпня 2017 року, зареєстровано право власності за ОСОБА_3 на нежитлове приміщення першого поверху загальною площею 31,8 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1, а. с. 29-35).

11 жовтня 2017 року ОСОБА_3 відчужила ОСОБА_1 вказане нежитлове приміщення на підставі договору купівлі-продажу від 11 жовтня 2017 року № 1962 (т. 1, а. с. 93-95). Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі вказаного договору купівлі-продажу від 11 жовтня 2017 року № 1962 за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на зазначений об`єкт площею 31,8 кв. м, номер запису про право власності від 11 жовтня 2017 року № 22782637, рішення державного реєстратора від 11 жовтня 2017 року № 37528473 (т. 1, а. с. 29-35).

10 вересня 2019 року на підставі довідки від 05 вересня 2019 року серія та номер: б/н, виданої ТОВ «Ан Експерт», та технічного паспорта від 06 серпня 2018 року серія та номер: б/н, виготовленого ТОВ «Ан Експерт», ОСОБА_1 здійснив реєстрацію змін розділу, яким загальну площу об`єкта змінено з 31,8 кв. м до 131,3 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1330698951101) (т. 1, а.с. 213-215, 216, 226). Надалі ОСОБА_1 здійснив поділ новоутвореного об`єкта, у результаті чого утворились два окремих нових об`єкта: квартира АДРЕСА_2 , площею 269,6 кв. м та квартира АДРЕСА_4 , площею 120,4 кв. м (т. 1, а. с. 273-274).

На підставі висновку від 17 вересня 2019 року серія та номер: б/н, виданого ФОП ОСОБА_6 , та технічного паспорта від 17 вересня 2019 року серія та номер: б/н, виготовленого ФОП ОСОБА_6 , ОСОБА_1 здійснив реєстрацію права власності на квартиру загальною площею 269,6 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , номер запису від 25 вересня 2019 року № 33392343, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25 вересня 2019 року № 48863376 (т. 1, а. с. 279). ОСОБА_1 на підставі вказаного висновку від 17 вересня 2019 року та технічного паспорту від 17 вересня 2019 року здійснив реєстрацію права власності на квартиру загальною площею 120,4 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , номер запису про право власності від 21 вересня 2019 року № 33392549, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25 вересня 2019 року № 48863605 (т. 1, а. с. 297).

16 жовтня 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладений іпотечний договір на забезпечення виконання договору позики на суму 50 000,00 доларів США, за яким ОСОБА_1 передав в іпотеку нерухоме майно - житлову квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 269,6 кв. м (т. 1, а. с. 275-278). Відповідно до цього договору державним реєстратором внесено запис про іпотеку від 16 жовтня 2019 року № 33700536, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16 жовтня 2019 року № 49197031 (т. 1, а. с. 280).

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду

Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

За частинами першою, другою статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина перша статті 2 ЦПК України).

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Отже, стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Відповідно до частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Частина перша статті 317 ЦК України передбачає, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно із частиною першою статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Отже, за загальним правилом саме власнику належить правоможність вчинення правочинів, спрямованих на розпорядженням його майном.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом (частини перша та друга статті 321 ЦК України).

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).

За положеннями статті 386 ЦК України держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності. Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню. Власник, права якого порушені, має право на відшкодування завданої йому майнової та моральної шкоди.

Згідно із статтею 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Відповідно до статті 152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) зазначено, що відповідно до принципу реєстраційного підтвердження володіння нерухомим майном його фізичне зайняття особою, за якою не зареєстроване право власності на таке майно, не позбавляє власника фактичного володіння, але створює перешкоди у здійсненні ним права користування своїм майном. У таких випадках підлягає застосуванню стаття 391 ЦК України, за положеннями якої власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (негаторний позов).

Зайняття земельних ділянок, зокрема фактичним користувачем, треба розглядати як таке, що не є пов`язаним із позбавленням власника його володіння цими ділянками. Отже, з урахуванням фактичних обставин справи, яка переглядається, оскільки відомості щодо реєстрації земельної ділянки за відповідачем відсутні, належним способом захисту є саме заявлення негаторного позову.

Відповідно до статті 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

Згідно із частинами першою, четвертою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. При цьому знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством України заходів щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності (постанова Верховного Суду від 29 січня 2026 року у справі № № 758/3718/20, провадження № 61-1781св25).

Відповідно до частини сьомої статті 376 ЦК України у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво (постанова Верховного Суду від 08 квітня 2026 року у справі № 761/18913/23, провадження № 61-14440св25).

З урахуванням змісту статті 376 ЦК України у поєднанні з положеннями статей 16, 386, 391 цього Кодексу та статей 152, 212 ЗК України вимоги про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки із приведенням її у попередній стан шляхом знесення самочинно побудованого нерухомого майна на земельній ділянці, власником або користувачем якої є інша особа, можуть бути заявлені власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, за умови доведеності факту такого порушення самочинною забудовою.

Тобто саме власник земельної ділянки має право вимагати знесення самочинного будівництва, якщо земельна ділянка не надавалася для цієї мети або забудовник не отримав відповідний дозвіл у встановленому законом порядку. Власник земельної ділянки має надати до суду належні, допустимі та достатні докази на підтвердження належності йому земельної ділянки, перебування самочинного будівництва повністю або в якійсь частині на цій земельній ділянці, відсутності дозвільних документів на будівництво. Лише за наявності таких доказів можливо встановити правомірність вимог позивача та за умови їх обґрунтованості визначити, в якому обсязі підлягають задоволенню його вимоги: знесення самочинного будівництва в повному обсязі чи в певній частині залежно від обставин конкретної справи.

Юридичними фактами, які становлять підставу знесення самочинного будівництва, є: 1) істотне відхилення від проекту та/або істотне порушення будівельних норм і правил, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб; 2) неможливість проведення перебудови або відмова особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, від її проведення (постанови Верховного Суду від 26 лютого 2024 року у справі № 287/623/16-ц, провадження № 61-9674св23; від 13 березня 2024 року у справі № 1527/2-47/11, провадження № 61-13157св23).

За частинами першою-четвертою статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Частини друга, третя статті 13 ЦПК України передбачають, що збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд має право збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи лише у випадках, коли це необхідно для захисту малолітніх чи неповнолітніх осіб або осіб, які визнані судом недієздатними чи дієздатність яких обмежена, а також в інших випадках, передбачених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Згідно із частиною першою, третьою-п`ятою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до частини першої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Суди встановили, що 03 серпня 2017 року на підставі договору купівлі-продажу № 1770 територіальна громада м. Одеси відчужила ОСОБА_3 нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 31,8 кв. м на АДРЕСА_1 та за нею зареєстровано право власності 10 червня 2000 року, № запису 211969718 (т. 1, а. с. 88-92).

Суд апеляційної інстанції, скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у позові, виснував про недоведеність належності позивачу відповідної земельної ділянки, на якій розташоване самочинне будівництво, оскільки позивач не надав доказів, на підставі оцінки яких можливо встановити місце розташування самочинного будівництва, його конфігурацію, а також площу та конфігурацію земельної ділянки, яку було самочинно забудовано, з урахуванням того, що відповідачу ОСОБА_1 11 жовтня 2017 року за відплатним договором перейшло у власність нерухоме майно в межах цієї земельної ділянки.

Колегія суддів вважає висновок апеляційного суду передчасним з огляду на таке.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23) зазначено, що належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Одеська міська рада, звертаючись до суду з позовом, просила суд зобов`язати відповідача за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого об`єкта. Позивач зазначав, що спірна земельна ділянка не була відведена для будівництва та належить до комунальної власності територіальної громади міста Одеси.

Суд апеляційної інстанції вказав, що позивачем не спростовано, що за договором купівлі-продажу від 03 серпня 2017 року територіальна громада м. Одеси, в інтересах якої діяла Одеська міська рада, відчужила ОСОБА_3 нежитлове приміщення першого поверху. Тому, не вважаючи Одеську міську раду власником земельної ділянки, апеляційний суд дійшов висновку, що вимоги про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки із приведенням її у попередній стан шляхом знесення самочинно побудованого нерухомого майна (прибудови) на земельній ділянці, власником або користувачем якої є інша особа, можуть бути заявлені власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, за умови доведеності факту такого порушення самочинною забудовою.

У касаційній скарзі Одеська міська рада вказала, що спірна земельна ділянка перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, будь-яким особам у власність чи користування для будівництва прибудови не надавалася. Отже, на думку заявника, наведене спростовує відповідні висновки суду апеляційної інстанції про відмову в позові.

Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об`єкти комунальної власності (частини перша-друга статті 83 ЗК України).

У частині другій статті 152 ЗК України зазначено, що лише власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правоможності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду (частина п`ята статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Водночас можуть існувати ситуації, коли особа, не маючи прав на земельну ділянку (не будучи власником або користувачем земельної ділянки), здійснює на ній будівництво, або здійснює будівництво без відповідного документа, проєкту, з істотним порушенням будівельних норм і правил. Такі правовідносини врегульовані статтею 376 ЦК України, в якій визначено правовий режим самочинного будівництва.

Виходячи зі змісту частини першої статті 376 ЦК України, об`єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює ситуації, коли особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку для забудови, але порушує мету використання такої земельної ділянки, а також коли особа здійснює будівництво, не маючи юридичних прав на земельну ділянку.

Самовільним зайняттям земельної ділянки є активні протиправні дії особи, спрямовані на фактичне заволодіння чи/та використання земельної ділянки або її частини за відсутності рішення уповноваженого органу чи волевиявлення власника про її відчуження чи надання в користування.

Відсутність в особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося вище, право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні речові права на земельну ділянку. Отже, якщо об`єкт будується або збудований на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об`єктом самочинного будівництва.

У разі здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, найбільшого порушення зазнає право власника користуватись земельною ділянкою, яке слід розглядати як юридично гарантовану правовими нормами можливість власника самостійно господарювати на земельній ділянці, використовувати її корисні властивості для задоволення власних соціальних, економічних, духовних та інших потреб, тобто можливість її господарської експлуатації та, як наслідок, отримання доходу від неї.

Особа, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що їй не належить, своїми протиправними діями позбавляє власника можливості належним чином вільно користуватися земельною ділянкою.

З урахуванням положень частини другої статті 152 ЗК України негаторний позов пред`являється у випадках, коли власник має своє майно у володінні, але дії інших осіб перешкоджають йому вільно його використовувати або розпоряджатися ним. Характерною ознакою негаторного позову є протиправне вчинення третьої особою перешкод власникові у реалізації ним повноважень розпорядження та користування належним йому майном.

Підставою негаторного позову слугують посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном, а також факти, що підтверджують дії відповідача у створенні позивачеві перешкод щодо здійснення цих правомочностей. При цьому для задоволення вимог власника достатньо встановити факт об`єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником своїх правомочностей.

Звернення з негаторним позовом спрямоване на відновлення суб`єкта речового права у попередньому стані. Вимоги за негаторним позовом полягають в усуненні порушення, яке триває і має місце на момент звернення з позовом. Негаторний позов може бути пред`явлений впродовж всього строку тривалості відповідного порушення.

Отже, враховуючи негаторний характер позову власника земельної ділянки, обов`язок з приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, покладається на особу, яка чинить такі перешкоди на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду.

Як уже зазначалося, обов`язок знести об`єкт самочинного будівництва має розглядатися в контексті правового захисту права власності на земельну ділянку.

Отже, відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач).

У цій справі, яка переглядається, слід ураховувати, що дозвільні документи на прибудову відповідачем ОСОБА_1 на побудову (прибудову) об`єктів, а саме квартири АДРЕСА_2 , площею 269,6 кв. м та квартири АДРЕСА_5 , у матеріалах справи відсутні.

Наведеного суд апеляційної інстанції не врахував та дійшов передчасного висновку про відмову у задоволенні позову.

Крім того, колегія суддів звертає увагу, що належним способом захисту позивача, який вважає себе власником земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об`єкта самочинного будівництва (прибудови) відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України. Такий спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача.

У зв`язку з наведеним та з урахуванням доводів касаційної скарги колегія суддів Верховного Суду виснує, що суд апеляційної інстанції належним чином не встановив фактичні обставини справи, не надав належного правового обґрунтування спірним правовідносинам, що не узгоджується із вимогами ЦПК України щодо законності та обґрунтованості судового рішення.

Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 76-78, 81, 83, 84, 87, 89, 228, 235, 263-265 ЦПК України, визначено обов`язковість установлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову (дослідження обґрунтованості, наявності доказів, що їх підтверджують).

Всебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язків, відносин і залежностей. Всебічне, повне та об`єктивне з`ясування обставин справи забезпечує, як наслідок, ухвалення законного й обґрунтованого рішення.

Апеляційний суд не сприяв всебічному і повному з`ясуванню обставин справи, не дослідив надані заявником і наявні у матеріалах справи докази та не встановив фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення спору, у зв`язку з чим дійшов передчасного висновку про скасування рішення суду першої інстанції про задоволення позову.

У рішенні Європейського суду з прав людини(далі - ЄСПЛ) неодноразово зазначав, що одним із завдань вмотивованого рішення є продемонструвати сторонам, що вони були почуті, вмотивоване рішення дає можливість стороні апелювати проти нього, нарівні з можливістю перегляду рішення судом апеляційної інстанції. Така позиція є усталеною у практиці ЄСПЛ (рішення у справах «Серявін та інші проти України», «Проніна проти України») і з неї випливає, що ігнорування судом доречних аргументів сторони є порушенням статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

У силу положень статті 400 ЦПК України щодо меж розгляду справи судом касаційної інстанції Верховний Суд позбавлений можливості ухвалити нове рішення у цій справі, оскільки для його ухвалення необхідно встановити обставини, що не були встановлені судом апеляційної інстанції. Встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палата Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц, провадження № 446цс18).

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

За вимогами пункту 1 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу.

Враховуючи наведене, касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а оскаржувана постанова апеляційного суду - скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Під час нового апеляційного розгляду суду апеляційної інстанції необхідно належним чином визначити характер спірних правовідносин і норми права, які їх регулюють, надати вичерпні обґрунтування аргументам апеляційної скарги та запереченням, зокрема, встановити власника спірної земельної ділянки, а також з`ясувати у зв`язку із цим чи підлягають задоволенню позовні вимоги.

Щодо судових витрат

З огляду на результат перегляду цієї справи у суді касаційної інстанції розподіл судових витрат має бути здійснено судом, який ухвалюватиме остаточне рішення у справі.

Керуючись статтями 400, 402, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Одеської міської ради, в інтересах якої діє Вінюков Володимир Миколайович, задовольнити частково.

Постанову Одеського апеляційного суду від 06 червня 2024 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. В. Сердюк

Судді: Г. В. Коломієць

О. М. Осіян

Н. Ю. Сакара

В. В. Шипович