Рішення від 11 жовтня 2026 р. у справі №909/691/26 — Господарський суд Івано-Франківської області

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.10.2026м. Івано-ФранківськСправа № 909/691/26

Господарський суд Івано-Франківської області у складі судді Малєєвої О. В., секретар судового засідання Шмаюн Ю. Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу, у якій

позивач – ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "СУЗІР`Я ЛТД",

відповідач – ПЕЧЕНІЖИНСЬКА СЕЛИЩНА РАДА КОЛОМИЙСЬКОГО РАЙОНУ ІВАНО-ФРАНКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ,

про визнання незаконним та скасування п. 2 рішення селищної ради від 22.05.2026 № 2559-37/2026, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі,

за участю представника позивача – Савчука Р. Р.,

ухвалив таке рішення.

1. Предмет позову.

Предметом позову (з урахуванням заяви про зміну предмета позову від 21.07.2026) є вимоги ТОВ "Сузір`я ЛТД" до Печеніжинської селищної ради, згідно з якими позивач просить суд:

1) визнати незаконним та скасувати п. 2 рішення Печеніжинської селищної ради Коломийського району Івано-Франківської області від 22.05.2026 № 2559-37/2026 "Про передачу в оренду земельної ділянки кадастровий номер 2623286901:01:005:0072" в частині встановлення орендної плати в розмірі 8 % (вісім відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

2) визнати укладеною між Печеніжинською селищною радою Коломийського району Івано-Франківської області (ідентифікаційний код 40157159) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Сузір`я ЛТД" (ідентифікаційний код 22182154) Додаткову угоду № 2 про укладення на новий строк Договору оренди землі від 31.12.2007, зареєстрованого в Коломийському районному відділі Івано-Франківської регіональної філії ДП "Центр ДЗК" за № 040830500003 від 12.05.2008, щодо земельної ділянки площею 1,8650 га з кадастровим номером 2623286901:01:005:0072, яка розташована в Івано-Франківській області, Коломийському районі, с. Сопів, вул. Коломийська, 50, у такій редакції:

"ДОДАТКОВА УГОДА № 2

про укладення на новий строк договору оренди землі

селище Печеніжин 16 жовтня 2025 року

Орендодавець: Печеніжинська селищна рада Коломийського району Івано-Франківської області (ОТГ) в особі селищного голови Довірака Ігоря Васильовича, який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", з однієї сторони, та

Орендар: Товариство з обмеженою відповідальністю "Сузір`я ЛТД" (ТОВ "Сузір`я ЛТД") в особі директора Романюка Юрія Дмитровича, який діє на підставі Статуту, з другої сторони, надалі спільно за текстом — "Сторони", керуючись статтею 33 Закону України "Про оренду землі", статтею 126-1 Земельного кодексу України, пунктом 3 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі", уклали цю Додаткову угоду № 2 (надалі — Додаткова угода) про укладення на новий строк Договору оренди землі, зареєстрованого в Коломийському районному відділі Івано-Франківської регіональної філії ДП "ЦДЗК" за № 040830500003 від 12.05.2008 року (дата підписання договору — 31.12.2007 року) (далі — Договір), про таке:

1. Сторони дійшли згоди продовжити правовідносини оренди за Договором оренди землі від 31 грудня 2007 року, який зареєстрований у Коломийському районному відділі Івано-Франківської регіональної філії ДП "Центр ДЗК" за № 040830500003 від 12 травня 2008 року, з урахуванням Додаткової угоди № 1 від 15 жовтня 2015 року (номер запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 11645227 від 16.10.2015 року), відносно земельної ділянки для виробничого використання та обслуговування адміністративного корпусу, під кадастровим номером 2623286901:01:005:0072, яка знаходиться в межах населеного пункту с. Сопів, вул. Коломийська, 50, Коломийського району Івано-Франківської області, площею 1,8650 га, на той самий строк на тих самих умовах.

2. Сторони дійшли згоди пункт 5 Договору викласти в такій редакції:

"5.1. Договір укладається на новий строк тривалістю 10 (десять) років, а саме: з 16.10.2025 по 16.10.2035 року.

5.2. Подальше поновлення цього Договору після закінчення строку, встановленого цією Додатковою угодою, здійснюється на умовах та в порядку, визначеному статтею 126-1 Земельного кодексу України, а укладення договору оренди землі на новий строк — на підставі та за процедурою, що передбачена статтею 33 Закону України "Про оренду землі"."

3. Інші умови Договору оренди землі від 31.12.2007 року, які не змінені цією Додатковою угодою, залишаються незмінними і обов`язковими для Сторін протягом усього нового строку дії Договору.".

2. Вирішення процесуальних питань під час розгляду справи.

2.1. Форма судочинства.

Згідно з ухвалою від 09.06.2026 суд прийняв позовну заяву до розгляду, відкрив провадження у справі, вирішив здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

2.2. Розгляд заяв і клопотань учасників справи.

2.2.1. Відповідно до ухвали від 30.06.2026 суд повернув відповідачу без розгляду відзив на позовну заяву (вх. № 11880/26 від 22.06.2026) у зв`язку з тим, що його не підписала уповноважена особа (ч. 2 ст. 165, ч. 4 ст. 170, п. 1 ч. 5 ст. 174 ГПК України).

2.2.2. У підготовчому засіданні 21.07.2026 суд на підставі ст. 119 ГПК України визнав поважними причини пропуску строку на подання відзиву, поновив відповідачу цей строк та прийняв відзив від 02.07.2026 №383/02-69/050 (вх. № 12785/26 від 06.07.2026) до розгляду.

2.2.3. У цьому ж засіданні суд на підставі ч. 3 ст. 46 ГПК України прийняв до розгляду заяву позивача від 21.07.2026 (вх. №6779/26 від 21.07.2026) про зміну предмета позову, якою позивач доповнив позовні вимоги вимогою про визнання незаконним та скасування п. 2 рішення відповідача від 22.05.2026 № 2559-37/2026. Надалі суд розглядав справу з урахуванням зміненого предмета позову.

2.2.4. У підготовчому засіданні 21.07.2026 суд відмовив у задоволенні клопотання позивача про витребування доказів (вх. № 6778/26); а також на підставі ч. 3 ст. 177 ГПК України продовжив строк підготовчого провадження на 30 днів.

2.2.5. У підготовчому засіданні 09.09.2026 суд розглянув клопотання позивача від 04.09.2026 (вх. № 16386/26) про поновлення строку та долучення до матеріалів справи доказів – відповіді Печеніжинської селищної ради від 11.08.2026 № 1768/01-03/141 на адвокатський запит із додатком, визнавши поважними причини неподання доказів разом із позовною заявою (ч. 4, 8 ст. 80, ст. 119 ГПК України)

3. Зміст позовних вимог та заперечень на позов, пояснення учасників справи.

3.1. Позовна заява від 01.06.2026 (вх. № 5159/26 від 02.06.2026).

Позивач зазначає, що на підставі рішення Сопівської сільської ради (правонаступником якої є відповідач) від 16.10.2007 № 686-12/2007 сторони уклали договір оренди землі від 31.12.2007 строком на 10 років, до якого 15.10.2015 уклали додаткову угоду № 1. Право оренди земельної ділянки площею 1,8650 га (кадастровий номер 2623286901:01:005:0072) зареєстровано 16.10.2015 строком на 10 років, тобто до 15.10.2025.

На орендованій земельній ділянці розташований адміністративний корпус, який належить позивачу на праві власності (свідоцтво від 06.07.2005, витяг про реєстрацію права власності від 15.07.2005 № 7787185), що, на думку позивача, з урахуванням ст. 120, ч. 2 ст. 134 ЗК України, ст. 377 ЦК України зумовлює його пріоритетне право на оренду цієї ділянки.

Позивач стверджує, що сумлінно використовує ділянку за цільовим призначенням понад 18 років і своєчасно сплачує орендну плату. 18.06.2025, тобто завчасно до спливу строку договору, звернувся до відповідача із заявою № 08 про намір поновити договір, до якої долучив проєкт додаткової угоди. Після 15.10.2025 позивач продовжив користуватися ділянкою та сплачувати орендну плату, а відповідач жодних заперечень не надсилав.

Відповідач розглянув питання лише 02.03.2026, проте рішення не прийняв ("за" – 3, "утрималися" – 13, не голосували – 2), про що повідомив позивача листом від 10.03.2026. Повторну заяву позивача від 30.03.2026 № 19 відповідач залишив без відповіді.

Позивач вважає, що відповідач не розглянув його звернення у місячний строк, передбачений ч. 5 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", не надав мотивованої відмови чи заперечень, чим допустив зволікання в укладенні договору на новий строк, яке може бути оскаржене в суді.

Обґрунтовуючи спосіб захисту, позивач посилається на постанову КГС ВС від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, а також на тривалу, на його думку, недобросовісну поведінку орендодавця, яку підтверджує постанова Господарського суду Івано-Франківської області від 30.05.2006 у справі № А-16/33.

Позовні вимоги обґрунтовує приписами ст. 41 Конституції України, ст. 3, 13, 15, 16, 377, 509 ЦК України, ст. 120, 134, 152 ЗК України, ст. 26, 47, 59 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні", ст. 33 ЗУ "Про оренду землі".

3.2. Відзив на позов (вх. № 12784/26 від 06.07.2026).

Відповідач проти позову заперечив з таких підстав.

По-перше, розпорядження землями комунальної власності, у тому числі укладення договору оренди на новий строк, належить до виключної компетенції ради (ст. 12, 122, 124 ЗК України, п. 34 ч. 1 ст. 26, ст. 59 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні") і не може виникати автоматично. Неприйняття радою рішення на сесії не створює обов`язку укласти договір на умовах заявника.

По-друге, згідно з ч. 4 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" умови договору на новий строк можуть бути змінені за згодою сторін, а в разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов переважне право орендаря припиняється. Між сторонами такої домовленості не досягнуто: відповідно до рішення від 22.05.2026 № 2559-37/2026 рада вирішила передати позивачу земельну ділянку в оренду на 20 років з орендною платою 8 % від нормативної грошової оцінки, що істотно відрізняється від умов проєкту позивача.

По-третє, відповідач не ухилявся від розгляду звернення позивача: комісія з питань земельних відносин склала акт від 24.06.2025, яким виявила накладення спірної земельної ділянки на землі комунальної власності та на земельну ділянку з кадастровим номером 2623286901:01:005:0012, що перебуває у постійному користуванні філії ДП "Івано-Франківський облавтодор", а також помилки геодезичного характеру. Цей акт рада затвердила рішенням від 01.08.2025 № 2300-30/2025, а 29.08.2025 звернулася до ДП "Івано-Франківський облавтодор" щодо усунення невідповідностей.

По-четверте, обставини цієї справи відрізняються від обставин справи № 906/1314/21, оскільки рада не відмовила позивачу, а прийняла рішення про передачу йому ділянки в оренду. Відповідач посилається також на постанови ВП ВС від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18 та Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 щодо того, що переважне право орендаря не є безумовним і не зобов`язує орендодавця погоджуватися на будь-які умови, запропоновані орендарем, а суд не може підміняти орган місцевого самоврядування.

3.3. Заява про зміну предмета позову від 21.07.2026.

Позивач вважає п. 2 рішення від 22.05.2026 № 2559-37/2026 незаконним з огляду на таке. Відповідач не розглянув звернення позивача у місячний строк та не запропонував у визначеному ч. 5 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" порядку жодних інших умов, а після тривалого зволікання в односторонньому порядку встановив нові умови. Підвищення орендної плати з 3 % до 8 % не має економічного обґрунтування і суперечить ч. 4 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", за якою умови можуть бути змінені лише за згодою сторін, а також принципам добросовісності та рівності сторін (ст. 3, 13 ЦК України). Встановлення надмірної орендної плати створює перешкоди у використанні власного нерухомого майна позивача.

Щодо доводів відзиву позивач зазначає, що акти постійних комісій мають рекомендаційний характер (ст. 47 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні"), а рішення від 01.08.2025 № 2300-30/2025 не є ні відмовою в укладенні договору, ні пропозицією інших умов.

"Геодезичні порушення" не є передбаченою ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" підставою для відмови. Земельна ділянка сформована як об`єкт цивільних прав, а виявлені неточності з`ясовані та усунуті в технічній документації із землеустрою щодо інвентаризації земель.

Позивач зазначив, що згідно з наданим відповідачем переліком орендарів земельних ділянок комунальної власності в с. Сопів більшість ділянок з аналогічним цільовим призначенням (код КВЦПЗ 11.02) передано в оренду зі ставкою 3– 4 % від нормативної грошової оцінки, що, на його думку, свідчить про дискримінаційний характер встановлення для позивача ставки 8 %.

4. Обставини справи, оцінка доказів.

Заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши зібрані у справі докази, оцінивши їх у сукупності відповідно до приписів ст. 86 ГПК України, суд встановив таке.

4.1. Позивачу на праві власності належить адміністративний корпус за адресою: Івано-Франківська обл., Коломийський р-н, с. Сопів, вул. Коломийська, 50 (свідоцтво про право власності, видане 06.07.2005 виконавчим комітетом Сопівської сільської ради на підставі рішення від 25.06.2005 № 112; витяг Коломийського МБТІ про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 15.07.2005 № 7787185). В постанові Господарського суду Івано-Франківської області від 30.05.2006 у справі № А-16/33 встановлено, що позивач є власником адміністративної будівлі та будівель ремонтної майстерні, розташованих на земельній ділянці по вул. Коломийській, 50, 52 у с. Сопів.

4.2. Згідно з рішенням Сопівської сільської ради від 16.10.2007 № 686-12/2007 рада затвердила технічну документацію з інвентаризації земельної ділянки та надала позивачу в оренду земельну ділянку по вул. Коломийській, 50, 52 для виробничого використання та обслуговування адміністративного корпусу та ремонтної майстерні строком на 10 років з річною ставкою орендної плати 3 % від грошової оцінки.

31.12.2007 Сопівська сільська рада (орендодавець) та позивач (орендар) уклали договір оренди землі (далі – Договір), зареєстрований у Коломийському районному відділі Івано-Франківської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру" 12.05.2008 за № 040830500003, та підписали акт приймання-передачі земельної ділянки.

Відповідно до п. 5 Договору його укладено на 10 років; після закінчення терміну договору орендар має переважне право поновлення його на новий термін, у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення терміну дії договору письмово повідомити орендодавця про намір продовжити його дію. Орендна плата вноситься у грошовій формі в розмірі 3 % від грошової оцінки земельної ділянки (п. 6 Договору) щомісячно в розмірі 1/12 річної орендної плати (п. 8 Договору); розмір орендної плати переглядається, зокрема, у разі зміни розмірів земельного податку, коефіцієнтів індексації та в інших випадках, передбачених законом (п. 10 Договору).

15.10.2015 сторони уклали додаткову угоду № 1, якою визначили, що в оренду передається земельна ділянка площею 1,8650 га для виробничого використання та обслуговування ремонтної майстерні по вул. Коломийській, 50 у с. Сопів. Решту умов Договору залишили без змін.

Земельна ділянка площею 1,8650 га, кадастровий номер 2623286901:01:005:0072, цільове призначення – 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, зареєстрована в Державному земельному кадастрі 22.07.2015 (витяг з Державного земельного кадастру від 13.10.2015 № НВ-2601416982015).

16.10.2015 державний реєстратор зареєстрував право оренди позивача на цю земельну ділянку на підставі Договору та додаткової угоди № 1 (номер запису про інше речове право 11645227, строк дії – 10 років, орендна плата – 3 % від нормативної грошової оцінки) (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19.10.2015 № 45840935).

Сторони не заперечують, що строк дії Договору - до 15.10.2025.

Печеніжинська селищна рада є правонаступником Сопівської сільської ради (ідентифікаційний код 20539333) (відомості з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань), а отже, є орендодавцем за Договором.

4.3. 18.06.2025, тобто до спливу строку Договору та більш ніж за 30 днів до його закінчення, позивач звернувся до голови Печеніжинської ОТГ із заявою № 08, у якій з метою продовження чинного договору оренди просив внести на чергову сесію питання продовження терміну оренди земельної ділянки на 49 років та зазначив про відсутність заборгованості з орендної плати. Відповідач зареєстрував заяву 20.06.2025 за вх. № 1020/25 (лист відповідача від 10.03.2026).

Позивач стверджує, що до цієї заяви додав проєкт додаткової угоди. Проте заява не містить переліку додатків, окрім загальної вказівки "всі необхідні додаткові документи додаються". Наданий позивачем проєкт додаткової угоди № 2 про укладення на новий строк договору оренди землі (строк – 10 років, з 16.10.2025 до 16.10.2035, на тих самих умовах) датований 16.10.2025. Доказів його надіслання чи вручення відповідачу до звернення до суду позивач не надав.

4.4. 24.06.2025 комісія з питань житлово-комунального господарства та комунальної власності, питань містобудування, будівництва, земельних відносин та охорони природи Печеніжинської селищної ради розглянула звернення позивача "про продовження договору оренди земельної ділянки терміном на 49 років" і склала акт, у якому зазначила про помилки геодезичного характеру: накладення спірної ділянки на земельну ділянку комунальної власності та нежитлові будівлі, що не належать позивачу, а також на земельну ділянку площею 2,3365 га з кадастровим номером 2623286901:01:005:0012, яка перебуває у постійному користуванні філії Облавтодору. Комісія рекомендувала усунути помилки геодезичного характеру (привести координати обох ділянок у відповідність до фактичного використання) і затвердити акт на сесії ради.

Згідно з рішенням від 01.08.2025 № 2300-30/2025 "Про продовження терміну дії договору оренди землі" селищна рада, розглянувши заяву позивача, лише затвердила акт комісії; питання про продовження (поновлення) Договору по суті - не вирішувала.

Листом від 29.08.2025 відповідач звернувся до ДП "Івано-Франківський облавтодор" з проханням усунути помилку геодезичного характеру щодо координат земельної ділянки з кадастровим номером 2623286901:01:005:0012 та надати копію державного акта на право постійного користування.

Доказів того, що відповідач у місячний строк після отримання заяви позивача (чи в будь-який інший строк до закінчення строку Договору) надіслав позивачу лист-повідомлення про заперечення щодо укладення договору на новий строк, пропозиції щодо зміни істотних умов або копії рішення від 01.08.2025 № 2300-30/2025, матеріали справи не містять.

4.5. Згідно з рішенням Печеніжинської селищної ради від 04.11.2025 № 2370-31/2025 на замовлення відповідача (договір від 28.11.2025 № 283) ФОП Антонюк В. М. розробив технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земель площею 1,8650 га з кадастровим номером 2623286901:01:005:0072 у с. Сопів, вул. Коломийська. У документації зазначено, що земельну ділянку сформовано з урахуванням фактичного використання та меж суміжних ділянок, зареєстрованих у Державному земельному кадастрі, при цьому розбіжностей між інформацією в документах, що посвідчують право на земельну ділянку, та матеріалами Державного земельного кадастру не виявлено. Площа ділянки (1,8650 га) та кадастровий номер не змінилися.

4.6. Після закінчення строку Договору позивач продовжив користуватися земельною ділянкою та вносити орендну плату на рахунок, відкритий у Казначействі України для зарахування до бюджету Печеніжинської територіальної громади (код бюджетної класифікації 18010600 "Орендна плата з юридичних осіб"), що підтверджують платіжні інструкції АТ КБ "ПриватБанк" від 30.07.2025, 05.09.2025, 27.10.2025, 27.11.2025, 28.01.2026, 27.02.2026, 28.03.2026, 27.04.2026, 28.05.2026 на суми 6 200,00 – 8 000,00 грн, у яких фактичним платником зазначено ТОВ "Сузір`я ЛТД".

Відповідач не стверджує про наявність у позивача заборгованості з орендної плати чи про інші порушення позивачем умов Договору.

4.7. 02.03.2026 питання про продовження терміну дії договору оренди спірної земельної ділянки (після розгляду на засіданні комісії 24.02.2026) розглянула 34-та сесія Печеніжинської селищної ради - рішення не прийнято. Листом від 10.03.2026 відповідач повідомив про це позивача, додавши результати поіменного голосування. Результати поіменного голосування свідчать, що розглядалось рішення про продовження терміну дії договору оренди землі ТОВ "Сузір`я ЛТД" - Сопів, 20 років, 8%.

4.8. 30.03.2026 позивач повторно звернувся до голови Печеніжинської ОТГ із заявою № 19, у якій просив внести до порядку денного сесії питання про продовження договору оренди спірної земельної ділянки на 49 років та вважати звернення заявою багаторазової дії. Доказів надання відповіді на цю не подано.

4.9. 22.05.2026 Печеніжинська селищна рада, розглянувши заяву позивача про продовження терміну дії договору оренди землі від 31.12.2007, прийняла рішення № 2559-37/2026 "Про передачу в оренду земельної ділянки кадастровий номер 2623286901:01:005:0072", відповідно до якого вирішила передати позивачу в оренду строком на 20 років земельну ділянку площею 1,8650 га (п. 1), встановити орендну плату в розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п. 2), доручила селищному голові підписати договір оренди (п. 4). Рішення прийнято "з метою забезпечення економічного регулювання земельних відносин, залучення додаткових коштів у місцевий бюджет"; мотивів, з яких рада дійшла висновку про необхідність збільшення розміру орендної плати саме до 8 %, рішення не містить.

Доказів надіслання цього рішення або проєкту договору (додаткової угоди) на відповідних умовах позивачу до його звернення до суду - не подано. Позивач дізнався про нього з відзиву на позов.

4.10. Згідно з відповіддю Печеніжинської селищної ради від 11.08.2026 № 1768/01-03/141 на адвокатський запит та доданим до неї переліком орендарів земельних ділянок комунальної власності в с. Сопів ставки орендної плати за земельними ділянками з цільовим призначенням 11.02 становлять: 3 % – за договорами, укладеними у 2007– 2016 роках (у тому числі за Договором з позивачем); 4 % – за окремими договорами; 8 % – за договорами, укладеними (поновленими) у 2023– 2025 роках. Нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки за даними переліку становить 2 793 921,75 грн.

Отже, доводи позивача про дискримінаційний характер ставки 8 % цими доказами не підтверджуються: така ставка застосована відповідачем і до інших орендарів за договорами, укладеними останніми роками.

4.11. Щодо доводів відповідача про накладення меж земельних ділянок суд враховує, що помилки, зазначені в акті комісії від 24.06.2025, стосуються координат ділянок, а не складу чи правового режиму об`єкта оренди. Земельна ділянка сформована, зареєстрована в Державному земельному кадастрі, а технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації, розроблена на замовлення самого відповідача, розбіжностей не виявила. Відповідач не надав доказів того, що на спірній ділянці розташовані будівлі інших осіб чи що її межі перетинають межі іншої ділянки за даними Державного земельного кадастру, а також не пов`язав ці обставини ні з відмовою в продовженні Договору, ні з визначенням інших умов оренди у рішенні від 22.05.2026 № 2559-37/2026, яким сам вирішив передати позивачу ту саму ділянку площею 1,8650 га.

5. Норми права та мотиви, якими суд керувався при ухваленні рішення.

5.1. Правовідносини сторін та їх правове регулювання.

Правовідносини сторін, що виникли на підставі Договору, є відносинами оренди земельної ділянки комунальної власності несільськогосподарського призначення, на якій розташоване нерухоме майно орендаря, та регулюються нормами Земельного кодексу України (ЗК України), Цивільного кодексу України (ЦК України), Закону України "Про оренду землі", а також умовами Договору.

За змістом ст. 1 ЗУ "Про оренду землі" оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до ч. 1 ст. 31 цього Закону договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Договір сторони уклали 31.12.2007, тобто до набрання чинності ЗУ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05.12.2019 № 340-IX (набрав чинності 16.07.2020), яким ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" викладено в новій редакції та доповнено ЗК України статтею 126-1.

Відповідно до абзацу 4 розділу IX "Перехідні положення" ЗУ "Про оренду землі" поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Умовами Договору (п. 5) передбачено переважне право орендаря поновити його на новий термін за умови письмового повідомлення орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше ніж за 30 днів до закінчення терміну дії договору. Отже, сама можливість поновлення (продовження) орендних правовідносин випливає з умов Договору.

Проте процедура реалізації цього права (порядок дій сторін, алгоритм проведення переговорів) визначається нормами законодавства, чинними на момент виникнення спірних правовідносин, тобто на час звернення орендаря із заявою про продовження оренди (червень 2025 року) та спливу строку Договору (15.10.2025).

Такий правовий підхід узгоджується з висновками, викладеними в постанові КГС ВС від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, у якій Верховний Суд розмежував зміст поняття "поновлення договору оренди" за ст. 126-1 ЗК України (автоматичне поновлення за мовчазною згодою без вчинення правочину) та поняття "укладення договору оренди на новий строк" у порядку реалізації переважного права добросовісного орендаря згідно з ч. 1– 5 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі".

Оскільки позивач ініціював продовження орендних правовідносин шляхом звернення до орендодавця із заявою (а Договір не містить умови про поновлення в розумінні ст. 126-1 ЗК України), до спірних правовідносин підлягає застосуванню ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" в чинній редакції.

5.2. Щодо дотримання позивачем процедури реалізації переважного права.

Відповідно до ч. 1 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі (ч. 2 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі").

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору (ч. 3 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі").

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди (ч. 5 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі").

Отже, законодавець пов`язує виникнення в орендодавця обов`язку розглянути питання про укладення договору на новий строк і узгодити його умови з одночасним виконанням орендарем двох обов`язків: своєчасно повідомити орендодавця про свій намір і додати до такого повідомлення проєкт договору, в якому викладено умови, на яких орендар пропонує продовжити орендні правовідносини. Саме проєкт договору визначає зміст пропозиції орендаря, яку орендодавець має розглянути, перевірити на відповідність закону та погодити або заперечити.

Щодо застосування ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" ВП ВС в постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 вказала, що обов`язок орендаря додати до листа-повідомлення проєкт додаткової угоди є обов`язковим елементом процедури продовження орендних правовідносин. КГС ВС, застосовуючи цей висновок у постанові від 05.07.2022 у справі № 904/3860/19, зазначив, що виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди має передувати звернення орендаря з повідомленням, до якого має бути додано проєкт додаткової угоди, а направлення відповідного повідомлення орендодавцю без доданого проєкту додаткової угоди свідчить про недотримання орендарем процедури та відсутність підстав для поновлення договору (п. 5.14, 5.38). КГС ВС в постанові від 17.07.2024 у справі № 911/1284/23 також наголосив, що виконання орендарем обов`язку з повідомлення орендодавця про намір укласти договір на новий строк має бути підтверджене належними доказами.

Суд встановив, що позивач 18.06.2025, тобто у строк, визначений п. 5 Договору та ч. 2 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", повідомив відповідача про намір продовжити орендні правовідносини. Проте позивач не довів, що до цієї заяви (як і до повторної заяви від 30.03.2026) додав проєкт договору (додаткової угоди):

– заява від 18.06.2025 № 08 не містить переліку додатків, а загальна вказівка "всі необхідні додаткові документи додаються" не дає змоги встановити, що серед них був проєкт додаткової угоди;

– наданий позивачем проєкт додаткової угоди № 2 датований 16.10.2025, тобто складений після спливу визначеного законом і Договором строку для повідомлення орендодавця (не пізніше 15.09.2025) та після закінчення строку дії Договору. Доказів його надіслання чи вручення відповідачу (опису вкладення, відмітки відповідача про отримання тощо) до звернення до суду позивач не надав;

– акт комісії від 24.06.2025, рішення відповідача від 01.08.2025 № 2300-30/2025 та від 22.05.2026 № 2559-37/2026 і лист від 10.03.2026 містять посилання лише на заяву позивача та додані до неї документи, а не на проєкт додаткової угоди;

– відповідач не визнавав обставини отримання проєкту, заперечуючи проти позову з посиланням на те, що редакцію додаткової угоди позивач запропонував одноосібно, а згоди щодо її змісту сторони не досягли, а тому підстав для звільнення позивача від доказування цієї обставини відповідно до ч. 1 ст. 75 ГПК України немає.

Отже, позивач не виконав передбаченого ч. 3 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" обов`язку додати до листа-повідомлення проєкт договору, що є самостійною підставою для висновку про недотримання ним процедури реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк.

5.3. Щодо змісту волевиявлення позивача та заявленої ним редакції додаткової угоди.

Суд встановив, що в заявах від 18.06.2025 № 08 та від 30.03.2026 № 19 позивач просив відповідача продовжити строк оренди земельної ділянки на 49 років. Саме цю пропозицію розглядала комісія відповідача (акт від 24.06.2025) і відповідач (лист до ДП "Івано-Франківський облавтодор" від 29.08.2025).

Строк дії договору оренди землі є його істотною умовою (ст. 15 ЗУ "Про оренду землі"). Пропозиція продовжити оренду на 49 років замість встановлених Договором 10 років є пропозицією змінити істотну умову Договору. Відповідно до ч. 4 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін; у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Відповідач згоди на продовження оренди на 49 років не надав: відповідно до рішення від 22.05.2026 № 2559-37/2026 він вирішив передати позивачу земельну ділянку в оренду на інших умовах (строк 20 років, орендна плата 8 % від нормативної грошової оцінки). Домовленості щодо істотних умов договору на новий строк сторони не досягли.

Натомість у позовній заяві позивач просить визнати укладеною додаткову угоду в іншій редакції – про продовження Договору "на той самий строк на тих самих умовах", тобто на 10 років з орендною платою 3 % від нормативної грошової оцінки. Доказів того, що позивач до звернення до суду пропонував відповідачу продовжити орендні правовідносини на таких умовах, не подано.

Відповідно до ч. 9 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" в суді можуть бути оскаржені відмова, а також наявне зволікання в укладенні договору оренди землі на новий строк. Відмова чи зволікання орендодавця можуть мати місце лише щодо пропозиції (проєкту договору), яку орендар йому надіслав. Оскільки редакцію додаткової угоди, заявлену в позові, позивач відповідачу не надсилав, відповідач не мав можливості її розглянути, перевірити на відповідність закону чи висловити заперечення, а отже, не міг ні відмовити в її укладенні, ні зволікати з цим. Порушення права позивача, яке підлягало б захисту шляхом визнання укладеною додаткової угоди саме в цій редакції, - відсутнє.

Визнання судом укладеною додаткової угоди на умовах, які орендар орендодавцю не пропонував і які не відповідають змісту волевиявлення самого орендаря, висловленого в процедурі за ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", означало б формування судом умов правочину замість сторін, що суперечить принципу свободи договору (ст. 6, 627 ЦК України).

Суд враховує висновок, викладений у п. 6.42 постанови КГС ВС від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, про те, що використання термінів "додаткова угода" чи "поновлення" не впливає на суть волевиявлення орендаря на продовження орендних правовідносин. Однак цей висновок стосується термінології, використаної орендарем, і не усуває наслідків ненадання орендодавцю проєкту договору та розбіжності між змістом пропозиції орендаря (49 років) і заявленою в позові редакцією додаткової угоди. Крім того, обставини справи № 906/1314/21 відрізняються від обставин цієї справи: у тій справі орендар разом із листом-повідомленням надіслав орендодавцю проєкт додаткової угоди, який рада не розглянула і щодо умов якого жодних заперечень не висловила (п. 5.16, 6.28 постанови).

Суд також зазначає, що цей висновок узгоджується з підходом, застосованим судом у справі № 909/510/26 (рішення від 16.07.2026), у якій суд визнав укладеною додаткову угоду до договору оренди землі з огляду на те, що орендар двічі до спливу строку договору звертався до орендодавця із заявами, до яких додавав проєкти додаткових угод про продовження договору на тих самих умовах, а орендодавець відмовив йому з формальних підстав. У цій справі такі обставини відсутні.

5.4. Щодо доводів позивача про зволікання відповідача та пріоритетне право власника нерухомого майна.

Суд погоджується з позивачем у тому, що відповідач тривалий час не приймав рішення за заявою позивача: питання розглянуто на сесії ради лише 02.03.2026, а рішення по суті прийнято 22.05.2026. При цьому доказів надіслання позивачу листа-повідомлення в порядку ч. 5 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" відповідач не надав. Посилання відповідача на накладення меж земельних ділянок суд відхиляє (п. 4.11 цього рішення).

Однак така поведінка відповідача не звільняє позивача від виконання обов`язку, передбаченого ч. 3 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", і не може бути підставою для визнання укладеною додаткової угоди в редакції, яку відповідачу не пропонували. За приписами ст. 3, ч. 3 ст. 509 ЦК України вимога добросовісності поширюється на обидві сторони орендних правовідносин, а право орендаря на "правомірне очікування" укладення договору на новий строк, про яке зазначив Верховний Суд у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 (п. 6.38– 6.40), виникає в орендаря, який дотримався передбаченої законом процедури звернення.

Щодо доводів позивача з посиланням на ст. 120, ч. 2 ст. 134 ЗК України, ст. 377 ЦК України суд зазначає, що наявність на земельній ділянці належного позивачу нерухомого майна є підставою для набуття ним права користування ділянкою без проведення земельних торгів, однак не породжує обов`язку орендодавця укласти договір оренди на запропонованих орендарем умовах і не наділяє суд повноваженням визнати укладеною додаткову угоду в редакції позивача за відсутності передбачених ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" підстав. Позивач не позбавлений можливості врегулювати питання користування земельною ділянкою шляхом укладення договору оренди відповідно до рішення відповідача від 22.05.2026 № 2559-37/2026 або шляхом переговорів з орендодавцем щодо його умов.

З огляду на викладене вимога про визнання укладеною додаткової угоди № 2 до Договору задоволенню не підлягає.

5.5. Щодо вимоги про визнання незаконним та скасування п. 2 рішення відповідача від 22.05.2026 № 2559-37/2026.

ВП ВС у постановах від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 та від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21 зазначила, що рішення органу місцевого самоврядування, ухвалене ним як власником земельної ділянки (стороною договору оренди) щодо поновлення чи продовження орендних правовідносин, є формою вираження волі власника. Скасування такого рішення саме по собі не відновлює порушеного права орендаря, а ефективним способом захисту переважного права орендаря є вимога про визнання укладеною додаткової угоди.

Відповідно до ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання. Обраний позивачем спосіб захисту має бути ефективним, тобто таким, що призводить до реального відновлення порушеного права.

Рішенням від 22.05.2026 № 2559-37/2026 відповідач як власник земельної ділянки висловив волю на передачу позивачу ділянки в оренду на визначених ним умовах (строк 20 років, орендна плата 8 % від нормативної грошової оцінки). Таке рішення за своєю суттю є пропозицією укласти договір оренди на цих умовах. Воно не покладає на позивача обов`язку укласти договір і не припиняє та не обмежує жодного його права. Встановлення в п. 2 рішення розміру орендної плати, що не виходить за межі, визначені пп. 288.5.1, 288.5.2 п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України, належить до повноважень ради як власника землі щодо визначення умов, на яких вона згодна передати земельну ділянку в оренду.

Доводи позивача про дискримінаційний характер ставки орендної плати не знайшли підтвердження (п. 4.10 цього рішення).

Скасування п. 2 рішення не відновлює прав позивача, оскільки не створює для відповідача обов`язку укласти договір на умовах, запропонованих позивачем, і водночас позбавляє рішення ради визначення орендної плати, яка є істотною умовою договору оренди землі (ст. 15 ЗУ "Про оренду землі").

У справі № 909/510/26 суд визнав протиправними та скасував рішення органу місцевого самоврядування лише як необхідний елемент відновлення порушеного права одночасно із задоволенням вимоги про визнання укладеною додаткової угоди. Оскільки в задоволенні такої вимоги в цій справі суд відмовляє, самостійна вимога про визнання незаконним та скасування п. 2 рішення від 22.05.2026 № 2559-37/2026 є неефективним способом захисту і не може бути задоволена.

6. Висновки суду.

Суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позову повністю.

7. Судові витрати.

У позовній заяві позивач відповідно до п. 9 ч. 3 ст. 162 ГПК України навів попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які він очікує понести у зв`язку з розглядом справи, у тому числі витрат на професійну правничу допомогу в сумі 20 000,00 грн, та зазначив, що докази, які підтверджують розмір цих витрат, будуть подані протягом п`яти днів після ухвалення рішення у справі.

До закінчення судових дебатів представник позивача Савчук Р. Р. відповідно до ч. 8 ст. 129, ч. 1 ст. 221 ГПК України заявив клопотання про вирішення питання про судові витрати після ухвалення рішення по суті позовних вимог з поданням доказів на підтвердження їх розміру протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду.

Суд вважає, що вирішення питання про судові витрати належить відкласти після ухвалення рішення по суті позовних вимог без повідомлення учасників справи.

Відповідно до ч. 8 ст. 129 ГПК України позивачу належить подати докази судових витрат протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду. Згідно з ч. 1 ст. 113, ч. 5, 6 ст. 126 ГПК України суд вважає за необхідне встановити відповідачу строк для подання клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката протягом п`яти днів з дня отримання вказаних доказів.

Керуючись ст. 2, 86, 129, 145, 233, 236 - 238, 240, 241, 256 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В:

1. Відмовити в задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Сузір`я ЛТД" (78200, Івано-Франківська обл., м. Коломия, вул. Театральна, 22, кв. 7, ідентифікаційний код 22182154) до Печеніжинської селищної ради Коломийського району Івано-Франківської області (78274, Івано-Франківська обл., Коломийський р-н, селище Печеніжин, вул. Незалежності, 15, ідентифікаційний код 40157159) про:

1) визнання незаконним та скасування п. 2 рішення Печеніжинської селищної ради Коломийського району Івано-Франківської області від 22.05.2026 № 2559-37/2026 "Про передачу в оренду земельної ділянки кадастровий номер 2623286901:01:005:0072" в частині встановлення орендної плати в розмірі 8 % (вісім відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

2) визнання укладеною між Печеніжинською селищною радою Коломийського району Івано-Франківської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Сузір`я ЛТД" додаткової угоди № 2 про укладення на новий строк договору оренди землі від 31.12.2007, зареєстрованого в Коломийському районному відділі Івано-Франківської регіональної філії ДП "Центр ДЗК" за № 040830500003 від 12.05.2008, щодо земельної ділянки площею 1,8650 га з кадастровим номером 2623286901:01:005:0072, яка розташована в Івано-Франківській області, Коломийському районі, с. Сопів, вул. Коломийська, 50, у редакції, викладеній у позовній заяві.

2. Вирішити питання про судові витрати після ухвалення рішення по суті позовних вимог без повідомлення учасників справи. Позивачу належить подати докази судових витрат протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду. Встановити відповідачу строк для подання клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката протягом п`яти днів з дня отримання вказаних доказів.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Західного апеляційного господарського суду шляхом подання апеляційної скарги протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 12.10.2026.

Суддя О. В. Малєєва